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Direitos do sindico: entenda o que ele pode e não pode fazer

por Equipe TownSq | jan 24, 2020 | Síndicos

direitos do síndico

Está pensando em se candidatar a síndico do seu prédio ou já ocupa este cargo? Saiba que além de deveres, existem também direitos de síndico. Um síndico deve dar conta de resolver todos os problemas do condomínio. Desde barulhos, garagem, área de lazer, vazamentos, animais e até mesmo desentendimentos entre vizinhos: tudo é com ele. Ser síndico não é uma tarefa fácil, afinal, ele possui muitas atividades e precisa desempenhá-las com sabedoria e paciência.

Além disso, o síndico também é a pessoa responsável por toda a parte burocrática e administrativa do condomínio. É o gestor quem cuida das finanças, do orçamento da receita, das obrigações fiscais, calcular a despesa relativa a cada ano, contratar prestadores de serviços, fazer a folha de pagamento, etc. Mesmo que o condomínio conte com uma administradora, ainda é o síndico o responsável por supervisionar o trabalho da empresa e pode responder judicialmente por qualquer problema na administração.

Ademais, o gestor precisa ser disciplinado, ético, ter uma boa organização e manter-se constantemente atualizado sobre administração condominial, levando sempre em consideração o interesse do condomínio. E, acima de tudo, o profissional deve saber na ponta da língua quais são os direitos e deveres do síndico.

Se você é síndico profissional ou um morador que pretende se candidatar ao cargo, aproveite este momento para conhecer quais os direitos do síndico. Confira:

O que o síndico pode e não pode fazer?

Os direitos e deveres do síndico são definidos por lei. É importante ter ciência do que  síndico pode e não pode fazer, pois, para evitar problemas futuros, é importante que as ações estejam pautadas por essas diretrizes.

Direitos e deveres do síndico – art. 1.348

Os deveres do síndico estão descritos no artigo 1348 do código civil brasileiro.
Dessa formas, os direitos e deveres de um síndico são:

I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

  • 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

  • 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção

Importância do morador saber os direitos e deveres do sindico

É muito importante que os moradores saibam quais são os direitos e deveres do síndico. E isso pode ser feito através de um estudo rápido no código civil síndico. 
Ao ter conhecimento dos direitos e deveres do síndico, o morador poderá cobrá-lo por atos que são de sua responsabilidade e até mesmo ajudá-lo a desempenhar um bom papel, capaz de trazer melhorias na rotina de todos. 

Quais são as funções do síndico?

Esse é outro questionamento muito comum, para o qual muitos condôminos não tem a resposta. as funções do síndico ou da síndica do prédio, são determinados pelo artigo 1348 do código civil brasileiro e estão assim estabelecidos:

As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:

  • Convocar reuniões de assembleia;
  • Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
  • Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
  • Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
  • Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
  • Elaborar previsão orçamentária anual;
  • Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
  • Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
  • Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
  • Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.

11 direitos do síndico 

Se você é síndico profissional ou um morador que pretende se candidatar ao cargo, aproveite este momento para conhecer quais os direitos do sindico. São eles.

1. Férias

Sim, diferente do que muitos pensam, síndico tem direito a férias. O síndico tem direito a férias conforme as regras estipuladas pela convenção ou pela assembleia geral. Nesse caso, é o subsíndico quem assume o seu papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do síndico.

2. Receber remuneração

O síndico tem o direito de receber algum tipo de remuneração pelos serviços prestados, desde que esta questão esteja prevista na convenção do condomínio. O tipo de remuneração deve ser debatido e votado em assembleia geral. Tradicionalmente, as opções mais comuns são: isenção da taxa de condomínio ou honorário/salário de síndico.

Vale ressaltar que o síndico não é considerado um funcionário do condomínio, mas o empreendimento ainda deverá recolher as obrigações previdenciárias caso seja pago salário.

3. Votar em assembleia 

Se o síndico é condômino, ele possui o direito de participar ativamente das reuniões de assembleia e ainda votar nas decisões. Porém, isso só é um direito do síndico se ele estiver devidamente quite perante o condomínio.

4. Ser condômino ou não 

Conforme o novo Código Civil brasileiro, o cargo de síndico pode ser exercido por um condômino, morador, inquilino e inclusive por um síndico profissional autônomo que não faz parte do condomínio.

5. Não ser obrigado a saber de tudo 

Não é uma obrigação do síndico possuir conhecimento técnico sobre todas as áreas do condomínio. Afinal, o síndico é uma pessoa e não um robô. Por isso, o síndico tem o direito de contar com empresas prestadoras de serviços para ajudar com questões na qual ele não tem tanta experiência.

6. Convocar assembleias de condomínio

Como responsável pela condomínio, o síndico pode convocar assembleias para expor fatos, mostrar relatórios contábeis, levar aos moradores algum tipo de reclamação que a ele foi feita ou qualquer outro tema que seja pertinente e importante aos moradores.

7. Representar o condomínio

Como foi escolhido por votação, o síndico tem o direito e o dever de representar o condomínio quando for necessário. Nesse caso, pode ser em reuniões da administradora, visitas técnicas para compras de equipamentos ou qualquer outro tipo de situação. 

8. Ter isenção de taxas

Ter isenção de taxas é outro direito do síndico, mas desde que isso esteja disposto na assembleia onde foi eleito para tal cargo.

9. Dar multas e advertências

Dar multas e advertências não é apenas um direito, assim como um dever do síndico, que deve aplicá-las sempre que condôminos não seguirem as leis e regras que regulamentam o condomínio.

10. Contar com ajuda de outros

Esse é outro direito do síndico, que muitas vezes pode contar com a ajuda de outros para a resolução de diferentes tipos situações. Nesse caso, subsíndico e moradores são de grande importância e necessidade no auxílio da manutenção da ordem.

11. Não ser importunado em horários inconvenientes

Embora o síndico atue em benefício dos condôminos, é necessário ter em mente que existem horários adequados para isso, portanto ele não deve ser importunado em horários inconvenientes.

Quais são os direitos e deveres dos condôminos?

Os direitos dos condôminos são determinados pelo novo Código Civil brasileiro. O Art. 1.335 define que os direitos dos condôminos são:

  • Usufruir da unidade a qual é dono ou é inquilino;
  • Usufruir das áreas comuns do condomínio, como piscina ou salão de festas;
  • O condômino pode participar das discussões da reunião de assembleia (se não estiver inadimplente);
  • Votar em reuniões de assembleia (se não estiver inadimplente);
  • Candidatar-se para atuar como síndico do condomínio (se não estiver inadimplente);
  • Convocar uma assembleia ao conquistar a assinatura de 1/4 dos condôminos;
  • Destituir o síndico do condomínio caso este não esteja agradando a maioria dos moradores;
  • Alugar a sua vaga na garagem para outro morador;
  • Locar sua propriedade para terceiros conforme a Lei do Inquilinato.

Assim como os direitos dos condôminos, seus deveres também são determinados pelo novo Código Civil. O Art. 1.336 define que os deveres são:

  • Pagar as taxas condominiais de acordo com a fração ideal da sua unidade (ou conforme especificado na convenção);
  • Contribuir com o fundo de reserva de acordo com a convenção;
  • Não fazer construções irregulares que prejudiquem a segurança do condomínio e dos vizinhos;
  • Não alterar a fachada da edificação;
  • Não prejudicar o sossego dos vizinhos;
  • Pagar juros caso não pague a taxa mensal do condomínio;
  • Pagar multas aplicadas que estejam de acordo com a lei e a convenção do condomínio;
  • Respeitar as regras da convenção e regimento interno.

Como os condôminos podem ajudar no trabalho do síndico?

Por outro lado, também é importante que os demais condôminos tenham conhecimento sobre os direitos do síndico e saibam como eles podem facilitar o trabalho do gestor.

Por uma questão de bom senso, todos os condôminos devem adotar as seguintes atitudes:

  • Respeitar sempre as determinações do regimento interno do condomínio.
  • Na hora de fazer uma reclamação, reflita se o horário é apropriado para entrar em contato com o síndico. Faça-se a seguinte pergunta: a sua reclamação não pode aguardar até a hora comercial do dia seguinte?
  • Ao repassar uma reclamação ao síndico, é interessante contribuir também com uma solução para o problema. Afinal, oferecer ajuda é sempre vantajoso para ambas as partes.
  • Nunca use acusações com o intuito de atingir a moral do síndico. É recomendável que o síndico receba apenas reclamações por escrito, a fim de evitar conflitos e problemas de comunicação.

Por fim, vale a pena relembrar que o papel do síndico é de extrema importância para o condomínio. Logo, nada mais justo que este personagem tenha seus direitos preservados.

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30 Comentários

  1. Eva Pereira da Silva
    Eva Pereira da Silva no 28/04/2022 a partir do 3:26 AM

    O síndico pode proibir o acesso do morador?

    Responder
    • Américo
      Américo no 05/01/2023 a partir do 12:08 AM

      Não!

      Responder
    • Iara Moreira
      Iara Moreira no 20/07/2024 a partir do 9:50 PM

      Boa noite!
      O síndico pode dispensar uma empresa contratada de zeladoria sem Assembleia ?

      Responder
    • DraAna volpi
      DraAna volpi no 10/10/2024 a partir do 5:48 AM

      Na minha opinião não pode .É proibido não permitir ir e vir ….

      Responder
    • Joaquim Holanda
      Joaquim Holanda no 24/01/2025 a partir do 3:02 PM

      Normalmente, não. Porém se alusivo mirador tiver sido considerado persona não grata, registro em ocorrência policial, ou semelhante, pode sim impedir seu acesso, a pedido de uma protetiva por agressão a sua companheira

      Responder
  2. llllllllllllllllllllllllllll
    llllllllllllllllllllllllllll no 29/06/2022 a partir do 7:21 AM

    O sindico tem relação trabalhista com o condomínio ? Nos casos em que está doente deve apresentar atestado médico ?

    Responder
    • Américo
      Américo no 05/01/2023 a partir do 12:10 AM

      Não!

      Responder
  3. Regina
    Regina no 01/10/2022 a partir do 10:18 AM

    Em uma reunião para escolher o novo sindico, é necessário deixar registrado o nome de um sindico ou se as partes concordarem que todos os moradores vão ajudar nas soluções dos problemas, podemos deixar registrado em ata esta decisão?

    Responder
    • Américo
      Américo no 05/01/2023 a partir do 12:11 AM

      Geralmente o nome do síndico é obrigatório,sugiro verificar o que diz na convenção!

      Responder
    • DraAna volpi
      DraAna volpi no 10/10/2024 a partir do 5:51 AM

      Sim , pode .Tudo que agrega pode ser sugerido ! Cabe ao síndico aprovar ou não , se se quiser comunicar o conselho ou não .

      Responder
  4. Nildete Ribeiro
    Nildete Ribeiro no 15/12/2022 a partir do 12:22 PM

    Síndico morador PODE mudar pra apartamento MELHOR que é de propriedade do condomínio, obtido através de processo de inadimplência de um proprietário que não pagava a taxa condomínio

    Responder
    • Américo
      Américo no 05/01/2023 a partir do 12:13 AM

      É necessário aprovação em assembleia!

      Responder
  5. Reinaldo Pereira Lopes
    Reinaldo Pereira Lopes no 03/03/2023 a partir do 9:37 AM

    è possivel impedir um condômino inadimplente a usar areas comuns do condominio, ou criar uma taxa para utilização de (churrasqueiras) de area comum do condominio?

    Responder
    • Pedro Paulo (Advodago e Corretor)
      Pedro Paulo (Advodago e Corretor) no 05/06/2024 a partir do 4:29 PM

      Não pode haver restrição de uso das áreas comuns para o inadimplente. Em relação a churrasqueira pode ser determinado uma taxa, pois gerará um custo extra, como por exemplo, limpeza do local onde foi utilizado. Única observação é não extrapolar no valor e ser convencionado na assembleia.

      Responder
  6. WANDERLEY TELES MARTINS LOPES
    WANDERLEY TELES MARTINS LOPES no 29/04/2023 a partir do 3:05 PM

    A contratação de um condômino como sindico profissional (assalariado) precisa constar em ata? Se o mesmo esta dispensado do condomínio o valor é considerado salário? As taxas e custas são cobradas por esse valor?

    Responder
    • Pedro Paulo (Advogado e Corretor) ppaulolucas.adv@gmail.com
      Pedro Paulo (Advogado e Corretor) ppaulolucas.adv@gmail.com no 05/06/2024 a partir do 4:43 PM

      Há duas opções: 1) Síndico morador: É definido – pró-labore ou Isenção da taxa condominial (aprovado mediante assembleia o valor ou caso a convenção esteja atualizada nela prevê a forma se será isenção) 2) Síndico profissional: receberá o salário, o qual terá direito de recolhimento de fgts e demais encargos.

      Responder
  7. Cristina Rafaela
    Cristina Rafaela no 15/10/2023 a partir do 4:14 PM

    Sindico pode te pedir para sair do condomínio, por causa de latidos do cachorro, sendo que no condomínio é permitido cachorro? e se pode tenho que pagar a multa de rompimento de contrato

    Responder
  8. Polyana
    Polyana no 30/10/2023 a partir do 10:50 AM

    Se um síndico se afasta por razões de saúde, precisa apresentar atestado médico já que não há relação trabalhista? Pra ele voltar precisa comprovar alta médica já que não há obrigações trabalhistas? E sua volta está condicionada a apresentação de prestação de contas em aberto em função do seu afastamento?

    Responder
  9. José Moura
    José Moura no 22/11/2023 a partir do 8:14 PM

    um sindico pode fazer rateio para infiltração e telhado em 12 parcelas receber e não executar o serviço?
    Fazer uma assembleia para rateio de documentos e não registrar a ATA, contratar uma empresa assinar um contrato leonino
    que de hipótese alguma se o não for executado o serviço o dinheiro seria devolvido ? sem contar que existe em ata um processo de um ex-síndico deixou o cargo com apropriação indébito que só poderia ser acordada diante de uma assembleia no valor R$ 67.000,00 o sindico em exercício amigo do mesmo fez um acordo de recebendo R$ 25.000,00 em 50 parcelas de R$ 500,00 e o condomínio e ainda pagou as custa do processo já num outro caso a divida de um condômino era R$ 59.000,00 ele fechou com R$ 19.000,00 e condomínio ainda arcou com as custa do processo, apoderou-se das dependências do condomínio e fez do escritório uma serralheria em beneficio próprio, ia ao mercado fazer uma compra de R$ 8,00 para o condomínio gastava 100,00 de combustível. Não sei o que fazer nem a quem recorrer SOS

    Responder
  10. josé Moura
    josé Moura no 23/11/2023 a partir do 7:06 PM

    Gostaria de saber se na má gestão de um sindico não existe lei vigente no nosso País que possa puni-lo, apropriação indébito afirmação falsa e enganosa balancetes com recibos adulterados sem notas fiscais pagamentos a prestadores de serviços mas antes do pagamento chegar ao prestador passava pela conta do sindico, conselheiros inadimplentes sendo beneficiados com serviços com permuta nunca executado recibo de faxineira consertar antenas etc. SOS aguardo uma resposta de como agir

    Responder
    • Pedro Paulo (Advogado e Corretor)
      Pedro Paulo (Advogado e Corretor) no 05/06/2024 a partir do 4:37 PM

      Coletar todas as provas e destitui-lo. Caso esteja ocorrendo isto é possível a destituição do síndico, somando-se a devolução dos valores obtidos.

      Código Civil assegura e muito provavelmente a convenção caso não esteja desatualizada (antes de 2002)

      Responder
  11. Kleber Pessoa
    Kleber Pessoa no 04/01/2024 a partir do 10:40 AM

    O Sindico que recebe pro-labore tem direito ao 13 salário?

    Responder
    • Pedro Paulo (Advogado e Corretor)
      Pedro Paulo (Advogado e Corretor) no 05/06/2024 a partir do 4:32 PM

      Síndico morar não inclui. Síndico profissional deve ser pago.

      Responder
  12. João Vitor
    João Vitor no 11/06/2024 a partir do 9:41 PM

    O sindico pode criar taxa condominial para loja do terreo do predio sem assembleia?

    Responder
  13. Eliane
    Eliane no 19/06/2024 a partir do 2:13 PM

    O sindico juntamente com o conselho pode deliberar 80% de aumento aos empregados?

    Responder
  14. marcos almeida
    marcos almeida no 25/06/2024 a partir do 7:41 AM

    FUI SINDICO E ANTES DA MINHA ENTRADA O SINDICO ANTERIOR FEZ UMA LOCAÇÃO DE ANTENA NO TELHADO, CONTUDO , NÃO INFORMOU QUE A MESMA DEVERIA SER COLOCADA PARA DIVISÃO DOS MORADORES E COM ISSO FICAVA NO CONDOMINIO PARA OBRAS . HOJE NÃO SOU MAIS SINDICO CONTUDO DISCUBRIMOS QUE EXISTE UMA LEI QUE REGULA ISSO E ALGUNS MORADORES CAIRAM NA MALHA FINA , DEVEMOS AGORA RECOLHER

    Responder
  15. Dalete Rodrigues
    Dalete Rodrigues no 16/07/2024 a partir do 7:36 PM

    Olá. boa noite!
    A síndica do condomínio em que moro está solicitando que todos moradores preencha uma folha deixada na portaria, nesta folha o morador tem que informar os dados pessoais e entregar ao porteiro de plantão. Me senti invadida, por isso me recusei preenchê-la e ao questionar sobre a lei de proteção nada souberam me informar.
    Quero saber se sou obrigada a fazer isso, lembrando que não houve assembleia colocando esse preenchimento em pauta.

    Desde já agradeço os esclarecimentos

    Responder
  16. Dayse Ognibeni
    Dayse Ognibeni no 24/07/2024 a partir do 1:51 PM

    o sindico, pode proibir de ser usado o parqueamento do prédio se o condômino estiver inadimplente?

    Responder
  17. Carla
    Carla no 10/09/2024 a partir do 8:34 PM

    Boa noite. A síndica do meu condomínio está proibindo a instalação de internet pra minha casa já que mora na rua B e a porta de internet disponível é na rua c. Ela pode fazer isso já que não tem nenhuma ata para isso.

    E é obrigado o pagamento do décimo terceiro de funcionário a ser cobrado dos condomínios já que pagamos o condomínio?

    Responder
  18. Maria Alice
    Maria Alice no 22/09/2024 a partir do 8:02 PM

    Fui eleito síndico pra assumir 30 dias depois, também foram eleitos subsíndico e conselho, porém quero renunciar antes mesmo de assumir… como proceder para que meu nome não seja usado?

    Responder

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