Imagine um condomínio onde, além do boleto tradicional, existe também a opção de pagar a taxa mensal de forma automática, segura e prática, sem precisar digitar códigos, baixar arquivos ou depender de lembretes.
Esse futuro já começou.
Com o lançamento do Pix Automático, anunciado pelo Banco Central e em operação desde junho de 2025, a forma como pagamos contas recorrentes, como as cotas condominiais, ganhou uma alternativa que promete mais conveniência e menos atrasos.
Neste artigo, você vai entender como funciona o Pix Automático, o que o diferencia do débito automático tradicional, quais os seus benefícios e por que ele pode transformar a rotina financeira dos condomínios. Continue lendo!
O que é o Pix automático?
O Pix Automático é uma nova funcionalidade do sistema Pix que permite o pagamento automático de cobranças recorrentes, como mensalidades, contas de serviços, assinaturas e, é claro, despesas condominiais.
Assim como o débito automático, ele exige uma autorização prévia do pagador, mas se diferencia por ser mais flexível, mais acessível e não depender de convênios entre empresas e bancos.
Como funciona o Pix automático?
Na prática, o Pix Automático funciona assim:
A empresa (no caso, a administradora ou o condomínio) oferece o Pix Automático como forma de pagamento;
O condômino (pagador) autoriza a cobrança automática no app do seu banco, definindo valores, frequência e até limites de transações;
Próximo à data de vencimento, o banco envia uma notificação para lembrar da cobrança;
No dia definido, o pagamento é realizado automaticamente, sem a necessidade de ações adicionais do morador;
O condômino pode cancelar, pausar ou editar a autorização quando quiser, diretamente pelo aplicativo do banco.
Ou seja: o sistema é flexível, transparente e sob total controle do usuário.
Qual a diferença entre Pix automático e débito automático?
Embora ambos tenham a proposta de facilitar pagamentos recorrentes, o Pix Automático é mais democrático, moderno e prático.
Característica
Débito Automático
Pix Automático
Depende de convênio com o banco
Sim
Não
Abrangência
Limitado a bancos conveniados
Qualquer instituição participante do Pix
Dias de pagamento
Somente dias úteis
Qualquer dia e horário
Configuração
Burocrática, com trâmites entre empresa e banco
Rápida, feita pelo próprio usuário no app do banco
Controle
Limitado ao banco e à empresa
Totalmente nas mãos do usuário
Quais bancos têm Pix automático?
O Pix Automático foi lançado oficialmente em 16 de junho de 2025, e desde então os principais bancos, fintechs, cooperativas e iniciadores de pagamento começaram a incorporar a funcionalidade.
A tendência é que, nos próximos meses, a maioria das instituições financeiras já esteja oferecendo o Pix Automático nos seus aplicativos. Fique atento às atualizações do seu banco!
Quais são as vantagens do Pix automático para condôminos, síndicos e administradoras?
O Pix Automático não é apenas uma nova forma de pagar contas, é uma verdadeira revolução nos pagamentos recorrentes no Brasil. Ele traz benefícios reais para ambos os lados da transação: quem paga e quem cobra.
Veja como essa funcionalidade pode transformar a rotina financeira de condôminos, administradoras e síndicos:
Vantagens para o condômino (pagador)
Comodidade e praticidade no dia a dia: Chega de se preocupar com vencimento, boletos perdidos ou esquecimento. Com o Pix Automático, o pagamento da cota condominial é feito de forma automática na data programada e o morador nem precisa estar online para isso acontecer;
Menos atrasos e multas: O pagamento automatizado reduz drasticamente o risco de inadimplência por esquecimento. Isso significa menos multas e juros, e mais tranquilidade no fim do mês;
Controle total na palma da mão: O usuário define limites de valor, frequência, prazo de validade da autorização e recebe notificações antes de cada pagamento. Além disso, ele pode pausar, cancelar ou alterar a autorização quando quiser, diretamente no app do banco;
Segurança e transparência: Todas as transações são rastreáveis, com proteção garantida pelo sistema Pix. Além disso, o Mecanismo Especial de Devolução (MED) oferece respaldo em caso de erro ou fraude;
Inclusão financeira real: Ao contrário de sistemas que dependem de cartão de crédito ou de convênios específicos com bancos, o Pix Automático pode ser usado por qualquer pessoa com conta em banco, fintech ou cooperativa. Isso amplia o acesso a uma experiência de pagamento mais moderna.
Vantagens para a administradora e o síndico (recebedores)
Redução da inadimplência condominial: O pagamento automático minimiza atrasos causados por esquecimento ou desorganização. Isso melhora o fluxo de caixa e dá mais previsibilidade para a gestão financeira do condomínio;
Automação do processo de cobrança: Em vez de emitir boletos todos os meses, a administradora pode configurar cobranças automáticas. Isso reduz significativamente o trabalho operacional, liberando tempo da equipe para focar em outras frentes da gestão;
Corte de custos operacionais: Adeus impressões, envios, segunda via, geração de boletos e reconciliações manuais. O Pix Automático pode ser implementado com custo muito menor do que os métodos tradicionais;
Mais alcance e acessibilidade: O Pix já faz parte da rotina de mais de 160 milhões de brasileiros. Isso significa que mais condôminos poderão aderir facilmente ao pagamento automático, sem depender de bancos ou sistemas restritos;
Experiência do morador elevada: Moradores que não precisam mais se preocupar com a taxa de condomínio todo mês têm mais satisfação com a gestão. A modernização da cobrança é percebida como um avanço no cuidado com a comunidade;
Menos inadimplência, mais tempo para administrar: Com o processo de cobrança resolvido, o síndico e a administradora podem concentrar seus esforços em melhorias para o condomínio, projetos de valorização do imóvel e qualidade de vida para os moradores.
O Pix automático será cobrado?
Para o pagador, não. O uso do Pix Automático é gratuito, assim como o Pix tradicional.
Para as empresas recebedoras, a cobrança dependerá do modelo de cada banco ou instituição financeira. O Banco Central definiu que a tarifa será opcional e regulada por cada instituição.
O Pix automático é seguro?
Sim. O Pix Automático foi desenvolvido com foco em segurança, rastreabilidade e controle.
Todos os pagamentos exigem autorização prévia, e o cliente pode acompanhar tudo em tempo real. Além disso, existe o Mecanismo Especial de Devolução (MED), que permite contestar cobranças indevidas ou reaver valores em caso de erro ou fraude.
É possível cancelar o Pix automático?
Sim! O condômino pode:
Cancelar a qualquer momento;
Editar valores, datas ou limites;
Pausar temporariamente;
Receber notificações antes da execução do pagamento e cancelar até 23h59 do dia anterior.
Esse nível de controle oferece maior liberdade com segurança.
Este é o fim dos boletos nos condomínios?
Durante décadas, o boleto bancário foi o principal meio de cobrança condominial no Brasil. E ele vai continuar existindo. Mas, apesar de sua popularidade, ele carrega uma série de limitações que, com o tempo, se tornaram obstáculos para uma gestão moderna e eficiente.
Agora, com a chegada do Pix Automático, estamos diante de uma virada histórica, não para acabar com o boleto, mas para oferecer uma alternativa mais prática e inteligente. E os condomínios estão no centro dessa transformação. Veja por quê:
O boleto é passivo. O Pix Automático é ativo.
O boleto exige que o condômino lembre da data, acesse o documento, copie o código ou escaneie o QR Code e faça o pagamento. É uma cobrança que depende de várias etapas e da boa vontade do pagador.
Já o Pix Automático age por conta própria, após uma autorização única. O morador define os parâmetros e pronto: o sistema cuida do resto. É menos dependência de ação humana e mais fluidez no processo de pagamento.
Menos burocracia, mais eficiência
Com o Pix Automático, a administradora ganha mais eficiência. Isso representa:
Menos custo com impressão e envio;
Menos trabalho com reenvio de segunda via;
Menos erros causados por documentos não recebidos ou ignorados.
Tudo se torna mais automático, ágil e sustentável.
O boleto exige que o condômino “lembre de pagar”. O Pix Automático remove esse gargalo: o pagamento ocorre automaticamente na data combinada, com lembrete prévio e opção de cancelamento até o último momento.
É uma mudança de lógica: em vez de esperar o pagamento, o sistema o executa — com aviso e controle total do usuário.
Previsibilidade para quem administra
Síndicos e administradoras enfrentam um desafio constante: planejar o caixa do condomínio com base em um modelo que depende do comportamento dos condôminos. Isso gera instabilidade, insegurança e, muitas vezes, atrasos em compromissos essenciais.
Com o Pix Automático, o fluxo de recebimentos se torna previsível e estável. Isso facilita o planejamento financeiro, melhora a negociação com fornecedores e reduz o risco de atrasos em contas importantes.
Mais tempo e energia para uma gestão estratégica
Hoje, muitas administradoras gastam boa parte do seu tempo com tarefas operacionais relacionadas à cobrança: emissão de boletos, controle de pagamentos, envio de lembretes, conciliação bancária, entre outras.
Ao adotar o Pix Automático, esse processo pode ser automatizado e simplificado, liberando tempo para que a gestão foque no que realmente importa: valorizar o patrimônio, melhorar os serviços e oferecer uma experiência de moradia mais positiva para todos.
Calma! O boleto ainda é uma opção disponível
O boleto não vai desaparecer. Ele continua sendo uma opção para quem prefere manter o pagamento tradicional.
Mas é inegável que o Pix já se tornou o meio de pagamento mais usado do Brasil e, com a funcionalidade automática, oferece uma alternativa mais ágil, prática e eficiente.
Nos condomínios, o Pix Automático representa uma mudança positiva. Ele moderniza a relação entre moradores, síndicos e administradoras, tornando o pagamento mais fluido e previsível, sem eliminar o boleto, que continua disponível para quem desejar utilizá-lo.
Mais do que uma funcionalidade bancária, é uma ferramenta de transformação para o setor. O boleto permanece, mas o futuro aponta para pagamentos mais automáticos e simplificados.
Conheça a TownSq e veja de perto o futuro da gestão condominial
O Pix Automático é só o começo. A transformação da experiência condominial já está em curso e a TownSq está na linha de frente, desenvolvendo soluções que unem tecnologia, agilidade e praticidade para síndicos, administradoras e moradores.
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Reajustar a taxa condominial é, muitas vezes, um verdadeiro teste de equilíbrio entre responsabilidade financeira e habilidade de comunicação. Por um lado, os custos de manter o condomínio em pleno funcionamento aumentam ano após ano. Por outro, os moradores, impactados por orçamentos familiares apertados, tendem a resistir a qualquer tipo de aumento.
É justamente nesse cenário de tensão que o papel do síndico se torna ainda mais delicado. Afinal, como justificar o reajuste sem gerar revolta? Como conduzir assembleias que sejam produtivas e que promovam o entendimento, e não o confronto? Existe um jeito de tornar esse processo mais transparente, técnico e aceitável?
Essas foram as perguntas centrais da live promovida pela TownSq, com participação da especialista em finanças condominiais Cláudia Lopes e da advogada Vanessa Ponciano, referência em direito condominial.
Em um bate-papo direto, acessível e cheio de exemplos práticos, elas abordaram os principais desafios enfrentados por síndicos na hora de reajustar a taxa e compartilharam estratégias fundamentais para transformar uma medida impopular em uma decisão coletiva mais bem compreendida.
Neste post, reunimos os principais insights da conversa e organizamos tudo em tópicos objetivos para facilitar a aplicação prática. Se você é síndico, faz parte do conselho ou atua na gestão condominial, este conteúdo é para você. Continue lendo!
Reajustar a taxa é inevitável?
Sim. De acordo com a advogada Vanessa Ponciano, manter a taxa congelada por muito tempo pode comprometer seriamente a saúde financeira do condomínio.
Despesas como energia, água, folha de pagamento e manutenção sofrem aumentos constantes, principalmente em momentos de alta inflação. Congelar a taxa significa, muitas vezes, postergar um problema que ficará ainda mais difícil de resolver no futuro.
Claro, existem exceções. Um condomínio com caixa saudável, inadimplência controlada ou que teve redução de despesas pontuais pode conseguir adiar o reajuste, mas são casos raros.
A função do síndico não é agradar a todos, mas garantir o equilíbrio da gestão
Durante a conversa, a advogada reforça que o papel do síndico não é buscar aprovação populista. A missão dele é zelar pelo bom funcionamento do condomínio, mesmo que isso exija decisões impopulares.
“Síndico bom não é o que abaixa a taxa, mas o que garante a saúde financeira do condomínio”, resumiu Vanessa.
Como apresentar um reajuste com empatia e clareza
O momento de comunicar um reajuste na taxa condominial exige mais do que números: exige empatia, preparo e uma comunicação estratégica.
O síndico precisa construir confiança ao longo do tempo e apresentar a proposta de forma clara, didática e respaldada por dados, sempre com respeito à realidade financeira dos moradores.
Segundo a advogada Vanessa Ponciano, o segredo está em transformar uma decisão técnica em algo compreensível para todos. Não basta informar o aumento: é preciso construir o entendimento do coletivo sobre a necessidade do reajuste.
Para isso, ela sugere um roteiro prático e eficiente:
Levante e apresente os dados com transparência
Comece reunindo um levantamento detalhado das despesas fixas e variáveis do condomínio. Mostre a evolução dos custos nos últimos meses ou anos, especialmente com itens como energia, folha de pagamento, segurança e manutenção. Transparência é o alicerce da confiança.
Compare a previsão orçamentária com a execução real
Se o condomínio trabalha com planejamento financeiro anual (e não apenas com rateio), traga o comparativo entre o que foi previsto e o que realmente foi gasto. Isso permite evidenciar desvios e explicar por que o orçamento precisa ser ajustado.
Simule cenários com e sem reajuste
Esse é um dos pontos mais valorizados da live. Vanessa também destacou que demonstrar os impactos de não reajustar a taxa pode ser mais persuasivo do que o próprio número proposto.
Mostre aos condôminos que congelar a taxa hoje pode significar convocar uma taxa extra amanhã, ou comprometer serviços essenciais.
Antecipe o diálogo com os moradores
Não espere a assembleia para dar todas as informações. Utilize canais de comunicação como e-mails, circulares ou aplicativos para divulgar as justificativas com antecedência.
Inclua resumos, gráficos e planilhas simplificadas no edital de convocação. Isso ajuda os condôminos a chegarem mais preparados e menos reativos à reunião.
Use linguagem acessível
Evite jargões contábeis ou jurídicos. A clareza deve ser prioridade. Prefira uma abordagem didática, que traduza os dados em informações úteis e compreensíveis, mesmo para quem não tem familiaridade com administração.
Envolva o conselho como aliado
Compartilhar as decisões com o conselho fiscal fortalece a legitimidade do reajuste. Quando o conselho participa ativamente da construção da proposta e da revisão das contas, ele se torna uma ponte entre o síndico e os condôminos e não um obstáculo.
Mantenha a empatia, mesmo sendo firme
Cláudia Lopes lembrou que muitos síndicos se sentem desconfortáveis ao comunicar aumentos, por medo de perder apoio.
Mas o papel do síndico é técnico, e não político. Ainda assim, ouvir as dores dos condôminos, reconhecer as dificuldades financeiras e explicar o esforço da gestão para minimizar o impacto reforçam a confiança na liderança.
“A taxa condominial deve refletir a realidade financeira do condomínio, não dos condôminos. Mas isso não impede o síndico de ser empático na forma como conduz o processo”, reforçou Vanessa.
Com planejamento, comunicação antecipada e dados concretos, é possível transformar um tema impopular em uma decisão coletiva mais consciente e muito menos conflituosa.
A importância da empatia
É inegável que muitas famílias vivem com orçamentos apertados. Mas a administração condominial não pode ser regida por finanças pessoais.
Vanessa lembra: “A governança do condomínio não pode se limitar ao orçamento doméstico dos condôminos.”
Ainda assim, o síndico deve ser empático, ouvindo, explicando, sendo claro e acessível. Isso é diferente de ceder.
E se alguém comparar com outros condomínios?
É comum ouvir: “No prédio da minha prima é mais barato”.
A resposta técnica a isso é simples: cada condomínio tem suas particularidades: número de unidades, tipo de serviço, folha de pagamento, idade da estrutura, índice de inadimplência. Comparações superficiais geram ruído e desinformação.
Existe limite legal para o reajuste da taxa condominial?
Não, a lei não impõe um teto percentual.
O importante é que o reajuste seja aprovado em assembleia, com base em dados concretos, respeitando a convenção e o quórum necessário.
Algumas convenções tentam impor limites fixos, mas essa prática pode ser considerada abusiva. A realidade financeira muda, e a gestão precisa de flexibilidade para se adaptar.
Erros mais comuns na hora do reajuste da taxa condominial
Reajustar a taxa condominial é uma tarefa que exige planejamento, comunicação e sensibilidade. Quando malconduzido, esse processo pode resultar em conflitos, desconfiança e até desgaste institucional.
Durante a live da TownSq, a advogada Vanessa Ponciano destacou os erros mais recorrentes cometidos por síndicos nesse momento e ofereceu orientações claras sobre como evitá-los. Confira:
Aplicar o reajuste sem aprovação em assembleia
Esse é um erro grave e, infelizmente, comum. Mesmo que a necessidade do reajuste seja evidente, o síndico não pode agir de forma unilateral. Toda mudança na taxa deve ser deliberada em assembleia, aprovada pela maioria e registrada em ata.
“Mesmo sendo obrigatório, o reajuste precisa passar pela assembleia. Caso contrário, pode ser impugnado legalmente”, alertou Vanessa.
Como evitar: convoque assembleia com pauta clara, inclua justificativas no edital e apresente toda a documentação de apoio: balancetes, gráficos, índices inflacionários e propostas comparativas.
Falta de justificativa técnica clara
Reajustar “porque sim” ou “porque todo mundo está fazendo” é um caminho certo para a resistência dos condôminos.
Muitos síndicos pecam por não apresentar dados concretos ou explicações objetivas, abrindo espaço para insegurança, críticas e até acusações infundadas.
“Síndico é um líder. Ele precisa explicar, com dados, por que está propondo o reajuste. Os números contam essa história”, reforçou Vanessa.
Como evitar: leve uma apresentação bem construída com dados de despesas, contratos, inflação e previsão orçamentária. Mostre o impacto real da decisão e o que acontece caso ela não seja aprovada.
Falta de comunicação prévia com os moradores
Anunciar um aumento surpresa, especialmente um reajuste alto, sem nenhum aviso prévio é um erro que mina a confiança. A comunicação precisa ser contínua e estratégica, e não concentrada apenas na assembleia.
Como evitar: envie resumos explicativos, gráficos simples e comunicados antes da assembleia. Se possível, utilize aplicativos de gestão para manter os condôminos atualizados ao longo do ano. Quanto mais informadas as pessoas estiverem, menor será a resistência.
Ceder à pressão populista ou a comparações genéricas
Muitos síndicos, com medo de desagradar, acabam recuando no reajuste ou tomando decisões baseadas em comparações equivocadas (“no prédio da minha prima, a taxa é a metade”).
Isso pode gerar déficits financeiros sérios e comprometer a operação básica do condomínio.
“A realidade do condomínio A jamais será idêntica à do condomínio B. Cada estrutura, folha de pagamento, inadimplência e tipo de serviço é único”, explicou Vanessa.
Como evitar: mantenha o foco na realidade técnica do seu condomínio. Mostre que o reajuste proposto é necessário para manter os serviços essenciais. E lembre-se: agradar momentaneamente pode custar caro no futuro.
Ignorar a empatia e os impactos individuais
É verdade: a taxa precisa refletir a realidade do condomínio, não a dos condôminos. Mas isso não significa que o síndico deva ser insensível. A forma como o reajuste é comunicado faz toda a diferença.
Como evitar: adote uma postura firme, porém empática. Ouça os moradores, reconheça suas dificuldades, avalie a possibilidade de um reajuste escalonado ou o uso temporário de fundos de reserva. A empatia, quando acompanhada de responsabilidade, fortalece a liderança.
Não envolver o conselho na tomada de decisão
Ignorar o conselho fiscal ou consultivo pode isolar o síndico e enfraquecer sua proposta diante dos moradores. Pior: se houver conselheiros oposicionistas, a falta de diálogo pode virar um confronto direto.
Como evitar: mantenha o conselho informado desde o início. Compartilhe os balancetes, apresente o raciocínio do reajuste, peça opiniões. Mesmo que o conselho não colabore, é importante registrar que você tentou envolvê-los, isso gera respaldo e transparência.
“Um conselho atuante não é obstáculo. É auditor, aliado e avaliador. O síndico precisa construir essa relação”, disse Cláudia Lopes.
E quando o síndico precisa tomar medidas impopulares?
Nem sempre o problema é financeiro.
Às vezes, é preciso impor regras, como limitar uso de áreas comuns, restringir reformas ou coibir barulho excessivo.
Nesses casos, Cláudia e Vanessa destacam que a melhor estratégia é “preparar o terreno”: antecipar a comunicação, envolver o conselho, explicar o motivo da medida e manter sempre a base legal clara. O síndico deve agir como guardião do coletivo, com firmeza e ética.
O sucesso de uma gestão condominial, especialmente quando se trata de temas delicados como reajustes e medidas impopulares, depende de três pilares: transparência, empatia e planejamento.
Com dados em mãos, escuta ativa e uma comunicação acessível, o síndico conquista confiança e constrói uma gestão sólida e responsável.
Se você é síndico, membro do conselho ou atua na gestão de condomínios, sabe o quanto é importante tomar decisões com base em dados concretos.
Pensando nisso, preparamos uma calculadora gratuita de reajuste da taxa condominial para ajudar você a simular diferentes cenários, prever impactos e justificar suas propostas com mais segurança. Preencha o formulário abaixo e faça o download gratuito.
Só nos primeiros três meses de 2025, já foram registrados 6.266 novos protestos, o que aponta para mais um ano de alta.
A situação preocupa síndicos, administradoras e condôminos adimplentes, já que o efeito dominó da inadimplência compromete a manutenção dos serviços, pressiona o caixa do condomínio e pode, inclusive, levar ao aumento da taxa condominial.
Mas diante desse cenário: como o síndico pode agir antes que a inadimplência vire crise?
Mas antes, entenda a origem do problema
Antes de pensar em medidas corretivas, é fundamental entender as causas e os impactos reais da inadimplência condominial.
Quando um número significativo de moradores deixa de pagar a taxa mensal, o condomínio perde a capacidade de manter seus compromissos financeiros em dia. Salários, contratos de manutenção, segurança e limpeza, por exemplo, ficam comprometidos.
Isso pode levar a cortes de serviços, aumento da taxa condominial para os adimplentes e até desgaste no convívio entre vizinhos.
O crescimento da inadimplência está ligado a diversos fatores:
o aumento do custo de vida;
a alta dos juros;
o desemprego;
e a dificuldade de reorganizar o orçamento familiar.
Todos esses problemas têm feito com que muitos moradores priorizem outras contas em detrimento da taxa condominial.
Além disso, a falta de diálogo transparente entre síndico e condômino agrava a situação, assim como a ausência de um controle financeiro claro e previsível.
Quando o condomínio não tem uma gestão estruturada, com processos definidos de cobrança e acompanhamento, torna-se mais difícil identificar inadimplências no início e agir a tempo.
O problema é coletivo, mas a solução começa com ações estratégicas, proativas e bem coordenadas por parte da gestão. Afinal, prevenir é sempre mais eficaz (e mais barato) do que remediar.
5 ações práticas para antecipar a inadimplência e evitar uma crise no condomínio
Lidar com inadimplência exige proatividade. Esperar que a dívida se acumule é arriscado, tanto para o caixa do condomínio quanto para a relação com os moradores.
Abaixo, reunimos cinco atitudes estratégicas que ajudam síndicos e administradoras a identificar e agir antes que a inadimplência vire crise.
Tenha visibilidade total do fluxo de caixa
É impossível tomar decisões assertivas sem dados confiáveis. Implantar um sistema de gestão financeira condominial, com relatórios automatizados e acesso em tempo real à saúde financeira do condomínio, é o primeiro passo para monitorar a inadimplência com agilidade.
Acompanhar de perto as receitas e despesas permite identificar padrões de atraso, períodos críticos e unidades que frequentemente deixam de pagar. Essa visibilidade dá base para ações rápidas e mais eficazes.
Crie um plano de contingência
Mesmo com uma gestão eficiente, períodos de inadimplência acima da média podem acontecer. Por isso, é essencial que o condomínio tenha uma reserva estratégica — além do fundo de reserva obrigatório.
Esse plano de contingência deve garantir a continuidade dos serviços essenciais (limpeza, segurança, portaria, manutenção) sem depender exclusivamente da taxa mensal. Ele também evita decisões emergenciais, como cortes de contratos ou aumento inesperado da taxa condominial.
Atue rápido, mas com empatia
A agilidade na cobrança é uma das principais ferramentas para evitar o agravamento da dívida. Como apontou o presidente do IEPTB, quanto antes a dívida é protestada, maior a chance de recuperação. Ainda assim, o caminho até o protesto deve ser planejado e respeitoso.
Adote uma abordagem escalonada:
Envio de lembrete automático no dia do vencimento;
Aviso formal após alguns dias de atraso;
Proposta de negociação com prazos, parcelamentos ou mediação, antes de acionar medidas mais severas.
Esse processo, quando bem comunicado, demonstra responsabilidade da gestão e respeito pelo morador — sem renunciar à seriedade do tema.
Eduque os moradores sobre o impacto coletivo
A inadimplência não prejudica apenas quem está devendo: ela afeta diretamente toda a coletividade. Muitos condôminos não compreendem que o não pagamento da taxa compromete o funcionamento do elevador, o salário dos funcionários, a limpeza e até a segurança do prédio.
Por isso, invista em campanhas de conscientização recorrentes, com linguagem acessível e transparente. Comunique, por exemplo, como o condomínio utiliza os recursos e quais são os impactos de atrasos em larga escala.
A informação é uma ferramenta poderosa de engajamento e responsabilidade coletiva.
Profissionalize a cobrança
Quando a inadimplência persiste, é necessário adotar medidas mais firmes. O protesto em cartório é uma alternativa eficaz, com alto índice de recuperação de valores. Só em 2024, mais de R$ 7 milhões foram pagos após o protesto das dívidas.
Esse procedimento pode ser feito a partir do primeiro dia útil após o vencimento, sem necessidade de aprovação em assembleia, desde que o síndico esteja em mandato vigente e com a documentação correta.
Mais que uma medida coercitiva, o protesto funciona como um sinal claro de que o condomínio adota critérios profissionais para garantir sua sustentabilidade financeira.
Dê um passo além
Manter a saúde financeira do condomínio exige planejamento, acompanhamento constante e ação estratégica. Para ajudar você a colocar tudo isso em prática, preparamos um Checklist Financeiro Gratuito, com os principais pontos que toda gestão condominial deve observar ao longo do mês.
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Conflitos condominiais são mais comuns do que se imagina, e muitas vezes a justiça se torna a única saída.
Nestes casos, surge a dúvida: O morador pode processar o condomínio? Em quais situações isso é possível?
Neste artigo, vamos esclarecer os principais direitos dos moradores, os deveres do condomínio e quando o caminho judicial pode ser a solução.
Mas antes, quais são os direitos e deveres dos condôminos?
A vida em condomínio oferece diversas vantagens, como segurança, lazer e convivência comunitária. No entanto, para garantir uma convivência harmoniosa, é fundamental que os condôminos conheçam e cumpram seus direitos e deveres estabelecidos pelo Código Civil brasileiro e pelas normas internas do condomínio.
Direitos dos condôminos
O artigo 1.335 do Código Civil define os principais direitos dos condôminos:
Uso e disposição da unidade privativa
O condômino tem o direito de usar, usufruir e dispor livremente de sua unidade, desde que respeite as normas do condomínio e não prejudique os demais moradores.
Utilização das áreas comuns
É permitido ao condômino utilizar as partes comuns conforme sua destinação, sem impedir o uso dos demais.
Restrições arbitrárias ao uso dessas áreas, como proibir o acesso de condôminos inadimplentes a espaços comuns, podem ser consideradas ilegais.
Participação em assembleias
Os condôminos quites com suas obrigações financeiras têm o direito de participar e votar nas deliberações das assembleias, além de se candidatar a cargos administrativos.
Deveres dos condôminos
Os deveres dos condôminos estão estabelecidos nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil:
Contribuição para as despesas do condomínio
É obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição contrária na convenção.
O atraso no pagamento pode acarretar multas, juros e outras penalidades previstas nas normas internas.
Respeito às normas internas
Os condôminos devem cumprir as disposições do regulamento interno, da convenção e da legislação vigente, zelando pela boa convivência e pelo bem-estar coletivo.
Manutenção da segurança e estética
É vedado ao condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação ou alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sem aprovação prévia.
Uso adequado da propriedade
As unidades devem ser utilizadas conforme a destinação da edificação, evitando ações que prejudiquem o sossego, a salubridade, a segurança ou os bons costumes dos demais moradores.
Motivos que podem levar um morador a processar o condomínio
A convivência em condomínios nem sempre é harmoniosa, e situações específicas podem levar um morador a processar o condomínio. Abaixo, destacam-se os principais motivos que podem justificar tal ação:
Falta de manutenção adequada
Quando o condomínio negligencia a manutenção das áreas comuns, podem ocorrer danos às unidades individuais.
Por exemplo, infiltrações provenientes de áreas comuns que não foram devidamente reparadas podem causar prejuízos aos moradores, justificando uma ação judicial.
Descumprimento de normas legais ou regulamentares
Se o condomínio não respeita as leis, a convenção condominial ou o regimento interno, os moradores podem buscar reparação judicial. Exemplos incluem a realização de obras em áreas comuns sem aprovação em assembleia ou a cobrança indevida de taxas.
Danos materiais e morais
O condomínio pode ser responsabilizado por danos materiais e morais sofridos pelos moradores devido a ações ou omissões de seus representantes ou funcionários. Situações como agressões verbais ou físicas praticadas por funcionários do condomínio podem levar a processos judiciais.
Falhas na segurança
A falta de medidas adequadas de segurança que resulte em assaltos, furtos ou outros crimes dentro do condomínio pode ser motivo para que moradores acionem judicialmente a administração condominial.
Discriminação e assédio
Práticas discriminatórias ou de assédio contra moradores, seja por parte de outros condôminos, funcionários ou da administração, são motivos legítimos para ações judiciais. Embora não haja uma legislação específica para assédio em condomínios, o Código Civil estabelece a obrigação de respeito aos direitos dos moradores.
Decisões arbitrárias da administração
Decisões tomadas pela administração do condomínio que prejudiquem injustamente um ou mais moradores, sem respaldo legal ou contrariando as normas internas, podem ser contestadas judicialmente.
Antes de ingressar com uma ação judicial, é recomendável que o morador reúna evidências sólidas, conheça a legislação pertinente e, se possível, busque resolver o conflito por meio do diálogo ou mediação.
Caso essas alternativas não sejam eficazes, a via judicial torna-se uma opção para garantir seus direitos.
Mas afinal, o morador pode processar o condomínio?
Sim, moradores que se sentem prejudicados pelas ações da administradora ou do síndico podem acionar o poder judiciário.
A base jurídica para isso reside nas normas específicas para condomínios, e o Código Civil oferece o respaldo legal necessário para que moradores exijam o cumprimento de deveres e a reparação de danos.
Portanto, se a administradora ou o síndico violar as normas legais, como a Lei do Condomínio (Lei 4.591/64), a convenção, o regimento interno, as determinações da assembleia ou o Código Civil, os moradores têm o direito de recorrer à justiça.
Nestes casos, problemas recorrentes, como má gestão financeira, falta de transparência e omissão na resolução de conflitos, também podem fundamentar ações judiciais.
Quando o condomínio é processado, quem paga?
Quando um condomínio é processado e condenado judicialmente, as despesas decorrentes dessa condenação são geralmente arcadas pelo próprio condomínio.
Como o condomínio não possui recursos próprios além das contribuições dos condôminos, essas despesas são pagas por meio de rateio entre todos os proprietários, proporcionalmente à fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção condominial.
Isso significa que, independentemente de quem tenha iniciado a ação, todos os moradores podem acabar contribuindo financeiramente para o pagamento das despesas, inclusive aquele que processou o condomínio.
Essa situação decorre da natureza coletiva da administração condominial.
Além disso, é importante destacar que, em casos em que o condomínio não possui patrimônio suficiente para arcar com as dívidas, os condôminos podem ser responsabilizados com seus bens pessoais, proporcionalmente à sua fração ideal.
Isso ocorre porque o condomínio não detém personalidade jurídica distinta dos condôminos, permitindo que o patrimônio pessoal dos proprietários seja alcançado para satisfazer obrigações do condomínio.
Portanto, é fundamental que os condôminos acompanhem a gestão financeira do condomínio e participem das assembleias, garantindo uma administração transparente e eficiente, minimizando riscos de ações judiciais e despesas inesperadas.
Faz parte do trabalho do síndico realizar uma boa previsão orçamentária condominial. A atividade é considerada uma das partes mais importantes da gestão condominial.
Com ela, é possível montar o planejamento financeiro do empreendimento e garantir que todas as necessidades do condomínio sejam atendidas ao longo do ano.
Saiba tudo sobre previsão orçamentária de condomínio. Continue lendo!
O que é previsão orçamentária de condomínio?
Em resumo, a previsão orçamentária é o processo de análise e decisão sobre como será gasto o dinheiro arrecadado pelo condomínio durante o ano seguinte. É uma previsão das despesas futuras do condomínio baseada nos custos dos meses anteriores.
A previsão orçamentária deve ser apresentada pelo síndico e conselho fiscal à assembleia geral ao menos uma vez por ano, obrigatoriamente.
A prática pode ser realizada em dois períodos: no final do ano ou durante o início do ano vigente, de janeiro a março. A escolha do período fica por conta das normas estipuladas pela convenção do condomínio.
É importante ressaltar que o dinheiro em questão é toda a quantia que entra na conta do condomínio.
Ou seja: as taxas de condomínio e aluguéis de áreas comuns. É com base na previsão orçamentária que é feita a atualização do valor da taxa condominial. Desta forma, uma previsão orçamentária para condomínio bem feita pode significar menos despesas para os moradores ao longo do ano.
É essencial que a previsão orçamentária condominial leve em consideração as necessidades e compromissos do empreendimento e dos moradores. O objetivo final sempre deve ser a valorização do imóvel e a melhoria da vida em comunidade.
Para que serve a previsão orçamentária?
A previsão orçamentária é uma ferramenta essencial na gestão financeira de um condomínio, permitindo um planejamento detalhado das receitas e despesas ao longo de um período, geralmente anual.
Ela visa assegurar que os recursos disponíveis sejam utilizados de forma eficiente, garantindo a manutenção adequada do patrimônio e a satisfação dos condôminos. Veja outras vantagens:
Planejar despesas
A previsão orçamentária permite antecipar tanto os custos fixos, como contas de água, luz e salários de funcionários, quanto os custos variáveis, como manutenções emergenciais e eventos.
Esse planejamento detalhado auxilia na identificação de prioridades e na alocação adequada dos recursos.
Definir a taxa condominial
Com base na estimativa de despesas, é possível calcular o valor necessário a ser arrecadado mensalmente de cada condômino, evitando déficits financeiros e a necessidade de cobranças extras.
Uma taxa bem definida reflete as reais necessidades do condomínio, promovendo justiça e transparência.
Evitar surpresas
Ao incluir uma margem para imprevistos no orçamento, o condomínio se prepara para gastos inesperados, como reparos urgentes ou variações nos custos de serviços essenciais.
Essa reserva financeira ajuda a manter a estabilidade financeira e evita a necessidade de taxas adicionais inesperadas para os condôminos.
Garantir transparência
Uma previsão orçamentária bem estruturada proporciona clareza sobre a destinação dos recursos, fortalecendo a confiança entre síndicos, administradoras e condôminos.
Apresentar o planejamento financeiro de forma detalhada e acessível facilita a compreensão e o acompanhamento das finanças do condomínio, promovendo um ambiente de transparência e colaboração.
Em resumo, a previsão orçamentária é fundamental para uma gestão financeira eficaz, permitindo o planejamento adequado das despesas, a definição justa das contribuições dos condôminos, a preparação para imprevistos e a promoção da transparência na administração do condomínio.
Quem faz a previsão orçamentária?
Geralmente, a previsão orçamentária é elaborada pelo síndico, mas ele pode contar com a ajuda de:
Conselho fiscal: Auxilia na revisão dos números;
Administradora de condomínios: Empresas especializadas em gestão;
Contador: Oferece suporte técnico e orientação contábil.
Como fazer uma previsão orçamentária condominial?
Uma boa previsão orçamentária de condomínio requer paciência e atenção aos detalhes. Em primeiro lugar, o síndico e o conselho fiscal precisam montar uma relação de todas as despesas que o condomínio teve ao longo dos meses.
Gastos sazonais também precisam ser considerados na hora de montar o planejamento. Determinadas épocas do ano resultam em um aumento de despesas. Por exemplo, é natural que o valor da conta de água aumente durante o verão.
O cálculo precisa ser feito levando em consideração uma margem para imprevistos. Por isso, arredonde os valores um pouco para cima para que exista uma folga.
Se o empreendimento conta com o serviço de uma administradora de condomínios, talvez seja preciso pedir auxílio na hora de arrecadar as informações necessárias para montar o planejamento.
Em seguida, deve ser feita uma análise criteriosa sobre as melhorias e manutenções que o condomínio precisa fazer no próximo ano. Existe alguma obra que precisa ser feita no imóvel? O condomínio está em dia com a documentação de prevenção contra incêndios?
Defina quais são as urgências e busque orçamentos para especular os gastos previstos. Assim, a previsão orçamentária do condomínio chegará mais próxima possível da realidade. Ao adicionar essas questões na previsão orçamentária, evita-se a necessidade de convocar reuniões de assembleia extras para aprovar esses orçamentos.
O fundo de reserva também pode fazer parte do orçamento. Entretanto, é preciso consultar a convenção do condomínio para conferir se a prática é permitida. Todos esses dados coletados devem ser adicionados a uma planilha de previsão orçamentária para condomínio em excel. Ao final, some todos os valores e divida o resultado por doze.
Checklist de previsão orçamentária do condomínio
Para resumir, separamos um checklist de ações que o síndico precisa tomar ao montar uma previsão orçamentária de condomínio:
Prever contribuições previdenciárias dos funcionários, assim como férias e 13º salário;
Calcular a folha de pagamento dos funcionários contratados;
Rever contratos que serão renovados, buscando recombinar valores;
Listar obras e manutenções que deverão ser feitas ao longo do ano;
Considerar a inflação do período;
Montar o planejamento levando em consideração uma margem para imprevistos.
Aprovação da previsão orçamentária do condomínio
Após reunir todas as informações importantes, o síndico precisa apresentar a previsão orçamentária condominial para os moradores. Deve ser convocada uma reunião de assembleia com pauta específica para o tema.
Assim como na prestação de contas, o síndico pode preparar um material para distribuir aos condôminos antes da apresentação. Além disso, é importante cuidar para que a assembleia não se torne tediosa. Falar sobre números pode ser complicado, então busque simplificar os termos. Aproveite para usar gráficos e outros elementos visuais.
A aprovação da previsão orçamentário do condomínio é feita com a maioria simples dos votos dos condôminos.
Após a aprovação, é importante mostrar aos condôminos o desenvolvimento das coisas. Para isso, o síndico pode apresentar o balancete mensalmente.
Assim, é possível comprovar que as necessidades do condomínio estão sendo atendidas sem comprometer a saúde financeira do empreendimento. Também podem ser enviadas circulares para os moradores através de um software de administração condominial, como o TownSq.
Se a previsão orçamentária não for aprovada, continua valendo a previsão realizada no ano anterior. Logo, não há reajuste no valor da taxa condominial.
Caso isso ocorra, o síndico precisa explicar à assembleia que os gastos para o próximo ano são maiores do que as receitas. Portanto, será necessário realizar cortes de despesas no condomínio. Toda essa conversa e decisões tomadas deverão ser descritas em ata.
Alteração da previsão orçamentária
Nem sempre é possível prever tudo. Caso surjam despesas não planejadas ou aumentos significativos nos custos, a previsão orçamentária pode ser alterada ao longo do ano. Para isso, é necessário:
Identificar a necessidade: Avalie se a mudança é pontual ou se impacta todo o orçamento;
Convocar assembleia extraordinária: Apresente as razões do reajuste e proponha soluções;
Aprovação dos condôminos: A alteração precisa ser aprovada pela maioria simples;
Implementação: Com a aprovação, ajuste a taxa condominial ou utilize o fundo de reserva, se autorizado.
Alterar a previsão orçamentária é uma medida de transparência e responsabilidade, garantindo que o condomínio se mantenha financeiramente saudável mesmo diante de imprevistos.
Planilha de previsão orçamentária de condomínio
A melhor forma de visualizar todos os valores de uma previsão orçamentária de condomínio é utilizando uma planilha. O documento pode ser feito com o Excel ou através de um sistema de gestão de condomínio.
O importante é que a planilha ofereça a opção de somar, dividir e informar a porcentagem de forma automática. Afinal, ninguém merece ficar fazendo cálculo em plena era digital, não é mesmo?
Em tempos de crise econômica, a inadimplência nos condomínios tem aumentado, levando muitos síndicos a buscar acordos com condôminos devedores para manter a saúde financeira do condomínio.
Uma dúvida comum surge: se um condômino inadimplente firma um acordo e paga a primeira parcela, ele é considerado adimplente ou inadimplente?
Há muitos profissionais que defendem que um condômino ainda é considerado inadimplente durante o cumprimento da dívida e só será considerado adimplente depois de pagar todas as parcelas.
Isso é baseado no artigo 1335, III do Código Civil que prevê que estar quite com as dívidas é uma condição indispensável para participar das assembleias.
Por outro lado, o conceito de novação da dívida oferece respaldo jurídico para considerar o condômino que firmou um acordo de pagamento como adimplente. Vamos entender melhor? Continue lendo!
Entendendo a novação da dívida
A legislação brasileira oferece subsídios para compreender essa situação.
O artigo 360 do Código Civil trata da novação, que ocorre quando o devedor contrai uma nova dívida com o credor, extinguindo e substituindo a anterior.
Art. 360. Dá-se a novação:
I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;
II – quando novo devedor sucede ao antigo, ficando este quite com o credor;
III – quando, em virtude de obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo, ficando o devedor quite com este.
Assim, ao substituir a dívida original por um novo acordo (novação), e desde que o condômino esteja cumprindo regularmente as parcelas acordadas, ele é considerado “quite”.
Isso lhe confere o direito de participar e votar nas assembleias do condomínio.
Jurisprudência corroborando a novação
Decisões judiciais reforçam esse entendimento.
Em um caso específico, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul determinou que, ao firmar um acordo referente ao débito condominial, ocorre a novação da obrigação.
Com a novação, extingue-se o débito anterior, criando-se uma nova obrigação. Assim, enquanto o condômino estiver em dia com as parcelas do acordo e com as cotas mensais, ele está quite com o condomínio.
Considerando a novação da dívida e o cumprimento regular do acordo, o condômino que paga a primeira parcela do novo acordo é visto como adimplente.
Recomenda-se que, na ausência de uma previsão clara na convenção condominial sobre o tema, a assembleia ratifique esse entendimento para assegurar transparência e uniformidade nas decisões relacionadas à participação de condôminos em acordos de inadimplência.
Outras dúvidas relacionadas
A convenção condominial pode definir a participação de inadimplentes nas assembleias?
Sim, a convenção condominial possui autonomia para estabelecer regras adicionais sobre a participação de condôminos inadimplentes.
É recomendável que a convenção seja atualizada para refletir as práticas desejadas pelo condomínio, garantindo clareza e evitando conflitos.
Na ausência de disposições específicas, a assembleia pode deliberar sobre a matéria, respeitando os direitos legais dos condôminos.
Inadimplentes podem participar de assembleias específicas, como sorteio de vagas?
Em assembleias que envolvem direitos individuais, como o sorteio de vagas de garagem, a presença de todos os condôminos, incluindo os inadimplentes, é essencial.
Impedir sua participação pode ser interpretado como violação do direito de propriedade.
Nessas situações, embora o direito a voto seja restrito, a presença é fundamental para assegurar a transparência e legitimidade do processo.
Como proceder em casos de divergência de interpretação sobre a participação de inadimplentes?
Diante de interpretações divergentes sobre a participação de condôminos inadimplentes, é recomendável que o condomínio:
Reveja a convenção condominial: Verifique se há cláusulas específicas que tratam do assunto e, se necessário, convoque uma assembleia para deliberar sobre a questão;
Busque orientação jurídica: Consulte profissionais especializados para garantir que as decisões estejam em conformidade com a legislação vigente e para evitar possíveis litígios.
Quais são as implicações legais de permitir que inadimplentes participem e votem nas assembleias?
Permitir que condôminos inadimplentes participem e votem nas assembleias, contrariando as disposições legais, pode acarretar nulidade das deliberações em que esses votos tenham influenciado.
Além disso, a administração do condomínio pode ser responsabilizada por descumprir a legislação vigente, sujeitando-se a sanções legais.
