Conflitos condominiais são mais comuns do que se imagina, e muitas vezes a justiça se torna a única saída.
Nestes casos, surge a dúvida: O morador pode processar o condomínio? Em quais situações isso é possível?
Neste artigo, vamos esclarecer os principais direitos dos moradores, os deveres do condomínio e quando o caminho judicial pode ser a solução.
Mas antes, quais são os direitos e deveres dos condôminos?
A vida em condomínio oferece diversas vantagens, como segurança, lazer e convivência comunitária. No entanto, para garantir uma convivência harmoniosa, é fundamental que os condôminos conheçam e cumpram seus direitos e deveres estabelecidos pelo Código Civil brasileiro e pelas normas internas do condomínio.
Direitos dos condôminos
O artigo 1.335 do Código Civil define os principais direitos dos condôminos:
Uso e disposição da unidade privativa
O condômino tem o direito de usar, usufruir e dispor livremente de sua unidade, desde que respeite as normas do condomínio e não prejudique os demais moradores.
Utilização das áreas comuns
É permitido ao condômino utilizar as partes comuns conforme sua destinação, sem impedir o uso dos demais.
Restrições arbitrárias ao uso dessas áreas, como proibir o acesso de condôminos inadimplentes a espaços comuns, podem ser consideradas ilegais.
Participação em assembleias
Os condôminos quites com suas obrigações financeiras têm o direito de participar e votar nas deliberações das assembleias, além de se candidatar a cargos administrativos.
Deveres dos condôminos
Os deveres dos condôminos estão estabelecidos nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil:
Contribuição para as despesas do condomínio
É obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição contrária na convenção.
O atraso no pagamento pode acarretar multas, juros e outras penalidades previstas nas normas internas.
Respeito às normas internas
Os condôminos devem cumprir as disposições do regulamento interno, da convenção e da legislação vigente, zelando pela boa convivência e pelo bem-estar coletivo.
Manutenção da segurança e estética
É vedado ao condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação ou alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sem aprovação prévia.
Uso adequado da propriedade
As unidades devem ser utilizadas conforme a destinação da edificação, evitando ações que prejudiquem o sossego, a salubridade, a segurança ou os bons costumes dos demais moradores.
Motivos que podem levar um morador a processar o condomínio
A convivência em condomínios nem sempre é harmoniosa, e situações específicas podem levar um morador a processar o condomínio. Abaixo, destacam-se os principais motivos que podem justificar tal ação:
Falta de manutenção adequada
Quando o condomínio negligencia a manutenção das áreas comuns, podem ocorrer danos às unidades individuais.
Por exemplo, infiltrações provenientes de áreas comuns que não foram devidamente reparadas podem causar prejuízos aos moradores, justificando uma ação judicial.
Descumprimento de normas legais ou regulamentares
Se o condomínio não respeita as leis, a convenção condominial ou o regimento interno, os moradores podem buscar reparação judicial. Exemplos incluem a realização de obras em áreas comuns sem aprovação em assembleia ou a cobrança indevida de taxas.
Danos materiais e morais
O condomínio pode ser responsabilizado por danos materiais e morais sofridos pelos moradores devido a ações ou omissões de seus representantes ou funcionários. Situações como agressões verbais ou físicas praticadas por funcionários do condomínio podem levar a processos judiciais.
Falhas na segurança
A falta de medidas adequadas de segurança que resulte em assaltos, furtos ou outros crimes dentro do condomínio pode ser motivo para que moradores acionem judicialmente a administração condominial.
Discriminação e assédio
Práticas discriminatórias ou de assédio contra moradores, seja por parte de outros condôminos, funcionários ou da administração, são motivos legítimos para ações judiciais. Embora não haja uma legislação específica para assédio em condomínios, o Código Civil estabelece a obrigação de respeito aos direitos dos moradores.
Decisões arbitrárias da administração
Decisões tomadas pela administração do condomínio que prejudiquem injustamente um ou mais moradores, sem respaldo legal ou contrariando as normas internas, podem ser contestadas judicialmente.
Antes de ingressar com uma ação judicial, é recomendável que o morador reúna evidências sólidas, conheça a legislação pertinente e, se possível, busque resolver o conflito por meio do diálogo ou mediação.
Caso essas alternativas não sejam eficazes, a via judicial torna-se uma opção para garantir seus direitos.
Mas afinal, o morador pode processar o condomínio?
Sim, moradores que se sentem prejudicados pelas ações da administradora ou do síndico podem acionar o poder judiciário.
A base jurídica para isso reside nas normas específicas para condomínios, e o Código Civil oferece o respaldo legal necessário para que moradores exijam o cumprimento de deveres e a reparação de danos.
Portanto, se a administradora ou o síndico violar as normas legais, como a Lei do Condomínio (Lei 4.591/64), a convenção, o regimento interno, as determinações da assembleia ou o Código Civil, os moradores têm o direito de recorrer à justiça.
Nestes casos, problemas recorrentes, como má gestão financeira, falta de transparência e omissão na resolução de conflitos, também podem fundamentar ações judiciais.
Quando o condomínio é processado, quem paga?
Quando um condomínio é processado e condenado judicialmente, as despesas decorrentes dessa condenação são geralmente arcadas pelo próprio condomínio.
Como o condomínio não possui recursos próprios além das contribuições dos condôminos, essas despesas são pagas por meio de rateio entre todos os proprietários, proporcionalmente à fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção condominial.
Isso significa que, independentemente de quem tenha iniciado a ação, todos os moradores podem acabar contribuindo financeiramente para o pagamento das despesas, inclusive aquele que processou o condomínio.
Essa situação decorre da natureza coletiva da administração condominial.
Além disso, é importante destacar que, em casos em que o condomínio não possui patrimônio suficiente para arcar com as dívidas, os condôminos podem ser responsabilizados com seus bens pessoais, proporcionalmente à sua fração ideal.
Isso ocorre porque o condomínio não detém personalidade jurídica distinta dos condôminos, permitindo que o patrimônio pessoal dos proprietários seja alcançado para satisfazer obrigações do condomínio.
Portanto, é fundamental que os condôminos acompanhem a gestão financeira do condomínio e participem das assembleias, garantindo uma administração transparente e eficiente, minimizando riscos de ações judiciais e despesas inesperadas.
Faz parte do trabalho do síndico realizar uma boa previsão orçamentária condominial. A atividade é considerada uma das partes mais importantes da gestão condominial.
Com ela, é possível montar o planejamento financeiro do empreendimento e garantir que todas as necessidades do condomínio sejam atendidas ao longo do ano.
Saiba tudo sobre previsão orçamentária de condomínio. Continue lendo!
O que é previsão orçamentária de condomínio?
Em resumo, a previsão orçamentária é o processo de análise e decisão sobre como será gasto o dinheiro arrecadado pelo condomínio durante o ano seguinte. É uma previsão das despesas futuras do condomínio baseada nos custos dos meses anteriores.
A previsão orçamentária deve ser apresentada pelo síndico e conselho fiscal à assembleia geral ao menos uma vez por ano, obrigatoriamente.
A prática pode ser realizada em dois períodos: no final do ano ou durante o início do ano vigente, de janeiro a março. A escolha do período fica por conta das normas estipuladas pela convenção do condomínio.
É importante ressaltar que o dinheiro em questão é toda a quantia que entra na conta do condomínio.
Ou seja: as taxas de condomínio e aluguéis de áreas comuns. É com base na previsão orçamentária que é feita a atualização do valor da taxa condominial. Desta forma, uma previsão orçamentária para condomínio bem feita pode significar menos despesas para os moradores ao longo do ano.
É essencial que a previsão orçamentária condominial leve em consideração as necessidades e compromissos do empreendimento e dos moradores. O objetivo final sempre deve ser a valorização do imóvel e a melhoria da vida em comunidade.
Para que serve a previsão orçamentária?
A previsão orçamentária é uma ferramenta essencial na gestão financeira de um condomínio, permitindo um planejamento detalhado das receitas e despesas ao longo de um período, geralmente anual.
Ela visa assegurar que os recursos disponíveis sejam utilizados de forma eficiente, garantindo a manutenção adequada do patrimônio e a satisfação dos condôminos. Veja outras vantagens:
Planejar despesas
A previsão orçamentária permite antecipar tanto os custos fixos, como contas de água, luz e salários de funcionários, quanto os custos variáveis, como manutenções emergenciais e eventos.
Esse planejamento detalhado auxilia na identificação de prioridades e na alocação adequada dos recursos.
Definir a taxa condominial
Com base na estimativa de despesas, é possível calcular o valor necessário a ser arrecadado mensalmente de cada condômino, evitando déficits financeiros e a necessidade de cobranças extras.
Uma taxa bem definida reflete as reais necessidades do condomínio, promovendo justiça e transparência.
Evitar surpresas
Ao incluir uma margem para imprevistos no orçamento, o condomínio se prepara para gastos inesperados, como reparos urgentes ou variações nos custos de serviços essenciais.
Essa reserva financeira ajuda a manter a estabilidade financeira e evita a necessidade de taxas adicionais inesperadas para os condôminos.
Garantir transparência
Uma previsão orçamentária bem estruturada proporciona clareza sobre a destinação dos recursos, fortalecendo a confiança entre síndicos, administradoras e condôminos.
Apresentar o planejamento financeiro de forma detalhada e acessível facilita a compreensão e o acompanhamento das finanças do condomínio, promovendo um ambiente de transparência e colaboração.
Em resumo, a previsão orçamentária é fundamental para uma gestão financeira eficaz, permitindo o planejamento adequado das despesas, a definição justa das contribuições dos condôminos, a preparação para imprevistos e a promoção da transparência na administração do condomínio.
Quem faz a previsão orçamentária?
Geralmente, a previsão orçamentária é elaborada pelo síndico, mas ele pode contar com a ajuda de:
Conselho fiscal: Auxilia na revisão dos números;
Administradora de condomínios: Empresas especializadas em gestão;
Contador: Oferece suporte técnico e orientação contábil.
Como fazer uma previsão orçamentária condominial?
Uma boa previsão orçamentária de condomínio requer paciência e atenção aos detalhes. Em primeiro lugar, o síndico e o conselho fiscal precisam montar uma relação de todas as despesas que o condomínio teve ao longo dos meses.
Gastos sazonais também precisam ser considerados na hora de montar o planejamento. Determinadas épocas do ano resultam em um aumento de despesas. Por exemplo, é natural que o valor da conta de água aumente durante o verão.
O cálculo precisa ser feito levando em consideração uma margem para imprevistos. Por isso, arredonde os valores um pouco para cima para que exista uma folga.
Se o empreendimento conta com o serviço de uma administradora de condomínios, talvez seja preciso pedir auxílio na hora de arrecadar as informações necessárias para montar o planejamento.
Em seguida, deve ser feita uma análise criteriosa sobre as melhorias e manutenções que o condomínio precisa fazer no próximo ano. Existe alguma obra que precisa ser feita no imóvel? O condomínio está em dia com a documentação de prevenção contra incêndios?
Defina quais são as urgências e busque orçamentos para especular os gastos previstos. Assim, a previsão orçamentária do condomínio chegará mais próxima possível da realidade. Ao adicionar essas questões na previsão orçamentária, evita-se a necessidade de convocar reuniões de assembleia extras para aprovar esses orçamentos.
O fundo de reserva também pode fazer parte do orçamento. Entretanto, é preciso consultar a convenção do condomínio para conferir se a prática é permitida. Todos esses dados coletados devem ser adicionados a uma planilha de previsão orçamentária para condomínio em excel. Ao final, some todos os valores e divida o resultado por doze.
Checklist de previsão orçamentária do condomínio
Para resumir, separamos um checklist de ações que o síndico precisa tomar ao montar uma previsão orçamentária de condomínio:
Prever contribuições previdenciárias dos funcionários, assim como férias e 13º salário;
Calcular a folha de pagamento dos funcionários contratados;
Rever contratos que serão renovados, buscando recombinar valores;
Listar obras e manutenções que deverão ser feitas ao longo do ano;
Considerar a inflação do período;
Montar o planejamento levando em consideração uma margem para imprevistos.
Aprovação da previsão orçamentária do condomínio
Após reunir todas as informações importantes, o síndico precisa apresentar a previsão orçamentária condominial para os moradores. Deve ser convocada uma reunião de assembleia com pauta específica para o tema.
Assim como na prestação de contas, o síndico pode preparar um material para distribuir aos condôminos antes da apresentação. Além disso, é importante cuidar para que a assembleia não se torne tediosa. Falar sobre números pode ser complicado, então busque simplificar os termos. Aproveite para usar gráficos e outros elementos visuais.
A aprovação da previsão orçamentário do condomínio é feita com a maioria simples dos votos dos condôminos.
Após a aprovação, é importante mostrar aos condôminos o desenvolvimento das coisas. Para isso, o síndico pode apresentar o balancete mensalmente.
Assim, é possível comprovar que as necessidades do condomínio estão sendo atendidas sem comprometer a saúde financeira do empreendimento. Também podem ser enviadas circulares para os moradores através de um software de administração condominial, como o TownSq.
Se a previsão orçamentária não for aprovada, continua valendo a previsão realizada no ano anterior. Logo, não há reajuste no valor da taxa condominial.
Caso isso ocorra, o síndico precisa explicar à assembleia que os gastos para o próximo ano são maiores do que as receitas. Portanto, será necessário realizar cortes de despesas no condomínio. Toda essa conversa e decisões tomadas deverão ser descritas em ata.
Alteração da previsão orçamentária
Nem sempre é possível prever tudo. Caso surjam despesas não planejadas ou aumentos significativos nos custos, a previsão orçamentária pode ser alterada ao longo do ano. Para isso, é necessário:
Identificar a necessidade: Avalie se a mudança é pontual ou se impacta todo o orçamento;
Convocar assembleia extraordinária: Apresente as razões do reajuste e proponha soluções;
Aprovação dos condôminos: A alteração precisa ser aprovada pela maioria simples;
Implementação: Com a aprovação, ajuste a taxa condominial ou utilize o fundo de reserva, se autorizado.
Alterar a previsão orçamentária é uma medida de transparência e responsabilidade, garantindo que o condomínio se mantenha financeiramente saudável mesmo diante de imprevistos.
Planilha de previsão orçamentária de condomínio
A melhor forma de visualizar todos os valores de uma previsão orçamentária de condomínio é utilizando uma planilha. O documento pode ser feito com o Excel ou através de um sistema de gestão de condomínio.
O importante é que a planilha ofereça a opção de somar, dividir e informar a porcentagem de forma automática. Afinal, ninguém merece ficar fazendo cálculo em plena era digital, não é mesmo?
Em tempos de crise econômica, a inadimplência nos condomínios tem aumentado, levando muitos síndicos a buscar acordos com condôminos devedores para manter a saúde financeira do condomínio.
Uma dúvida comum surge: se um condômino inadimplente firma um acordo e paga a primeira parcela, ele é considerado adimplente ou inadimplente?
Há muitos profissionais que defendem que um condômino ainda é considerado inadimplente durante o cumprimento da dívida e só será considerado adimplente depois de pagar todas as parcelas.
Isso é baseado no artigo 1335, III do Código Civil que prevê que estar quite com as dívidas é uma condição indispensável para participar das assembleias.
Por outro lado, o conceito de novação da dívida oferece respaldo jurídico para considerar o condômino que firmou um acordo de pagamento como adimplente. Vamos entender melhor? Continue lendo!
Entendendo a novação da dívida
A legislação brasileira oferece subsídios para compreender essa situação.
O artigo 360 do Código Civil trata da novação, que ocorre quando o devedor contrai uma nova dívida com o credor, extinguindo e substituindo a anterior.
Art. 360. Dá-se a novação:
I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;
II – quando novo devedor sucede ao antigo, ficando este quite com o credor;
III – quando, em virtude de obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo, ficando o devedor quite com este.
Assim, ao substituir a dívida original por um novo acordo (novação), e desde que o condômino esteja cumprindo regularmente as parcelas acordadas, ele é considerado “quite”.
Isso lhe confere o direito de participar e votar nas assembleias do condomínio.
Jurisprudência corroborando a novação
Decisões judiciais reforçam esse entendimento.
Em um caso específico, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul determinou que, ao firmar um acordo referente ao débito condominial, ocorre a novação da obrigação.
Com a novação, extingue-se o débito anterior, criando-se uma nova obrigação. Assim, enquanto o condômino estiver em dia com as parcelas do acordo e com as cotas mensais, ele está quite com o condomínio.
Considerando a novação da dívida e o cumprimento regular do acordo, o condômino que paga a primeira parcela do novo acordo é visto como adimplente.
Recomenda-se que, na ausência de uma previsão clara na convenção condominial sobre o tema, a assembleia ratifique esse entendimento para assegurar transparência e uniformidade nas decisões relacionadas à participação de condôminos em acordos de inadimplência.
Outras dúvidas relacionadas
A convenção condominial pode definir a participação de inadimplentes nas assembleias?
Sim, a convenção condominial possui autonomia para estabelecer regras adicionais sobre a participação de condôminos inadimplentes.
É recomendável que a convenção seja atualizada para refletir as práticas desejadas pelo condomínio, garantindo clareza e evitando conflitos.
Na ausência de disposições específicas, a assembleia pode deliberar sobre a matéria, respeitando os direitos legais dos condôminos.
Inadimplentes podem participar de assembleias específicas, como sorteio de vagas?
Em assembleias que envolvem direitos individuais, como o sorteio de vagas de garagem, a presença de todos os condôminos, incluindo os inadimplentes, é essencial.
Impedir sua participação pode ser interpretado como violação do direito de propriedade.
Nessas situações, embora o direito a voto seja restrito, a presença é fundamental para assegurar a transparência e legitimidade do processo.
Como proceder em casos de divergência de interpretação sobre a participação de inadimplentes?
Diante de interpretações divergentes sobre a participação de condôminos inadimplentes, é recomendável que o condomínio:
Reveja a convenção condominial: Verifique se há cláusulas específicas que tratam do assunto e, se necessário, convoque uma assembleia para deliberar sobre a questão;
Busque orientação jurídica: Consulte profissionais especializados para garantir que as decisões estejam em conformidade com a legislação vigente e para evitar possíveis litígios.
Quais são as implicações legais de permitir que inadimplentes participem e votem nas assembleias?
Permitir que condôminos inadimplentes participem e votem nas assembleias, contrariando as disposições legais, pode acarretar nulidade das deliberações em que esses votos tenham influenciado.
Além disso, a administração do condomínio pode ser responsabilizada por descumprir a legislação vigente, sujeitando-se a sanções legais.
Em tempos de crise, a busca por alternativas para aumentar a receita do condomínio é essencial. Síndicos e moradores estão cada vez mais criativos para encontrar formas de gerar renda extra e, consequentemente, reduzir a taxa condominial.
Se você está em busca de ideias práticas para aumentar a arrecadação do seu condomínio, confira estas 15 estratégias com médias de valores arrecadados, baseadas em pesquisas e dados reais. Continue lendo!
1. Locação do terraço para antenas de telefonia e internet
Alugar o terraço do prédio para instalação de antenas de empresas de telefonia e internet é uma das práticas mais comuns e lucrativas.
Média de valor arrecadado:
R$ 6.000 a R$ 10.000 por mês em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro;
Em cidades menores ou prédios menos estratégicos, o valor pode variar entre R$ 1.000 a R$ 3.000 mensais.
2. Locação de espaços não utilizados
Muitos condomínios possuem áreas subutilizadas, como salas, depósitos ou garagens. Esses espaços podem ser alugados para moradores ou pequenos negócios.
Média de valor arrecadado:
R$ 200 a R$ 500 por mês para depósitos ou salas pequenas;
R$ 800 a R$ 1.500 por mês para garagens ou espaços maiores.
3. Venda de lixo reciclável
A coleta seletiva pode gerar receita para o condomínio com a venda de materiais recicláveis.
Média de valor arrecadado:
R$ 200 a R$ 500 por mês para condomínios pequenos (50 a 100 unidades);
R$ 1.000 a R$ 2.000 por mês para condomínios grandes (200 a 500 unidades).
Valores por material (por kg):
Latinhas de alumínio: R$ 3,30.
Garrafas PET: R$ 1,00.
Papel branco: R$ 0,20.
4. Publicidade em áreas comuns
A locação de espaços para publicidade é uma prática comum em condomínios comerciais, mas também pode ser aplicada em condomínios residenciais.
Média de valor arrecadado:
R$ 500 a R$ 2.000 por mês para anúncios em elevadores, murais ou totens;
R$ 3.000 a R$ 5.000 por mês para publicidade externa em fachadas (dependendo da localização).
5. Locação de academia e outros espaços para empresas terceirizadas
Se o condomínio possui academia, salão de festas ou espaço pet, esses locais podem ser alugados para empresas terceirizadas.
Média de valor arrecadado:
R$ 1.000 a R$ 3.000 por mês para academias ou salões de festas.
R$ 500 a R$ 1.500 por mês para espaços pet ou salas de aula.
6. Organização de eventos de arrecadação
Eventos como festas juninas, bazares ou rifas podem ser uma forma divertida de integrar os moradores e gerar receita extra.
Média de valor arrecadado:
R$ 1.000 a R$ 5.000 por evento, dependendo do tamanho e da participação dos moradores.
7. Minimercado no condomínio
Um minimercado de autoatendimento pode ser uma ótima forma de gerar receita e oferecer conveniência aos moradores.
Média de valor arrecadado:
R$ 500 a R$ 2.000 por mês em comissões sobre as vendas.
R$ 100 a R 1.000 por evento, dependendo da estrutura e localização.
9. Venda de óleo de cozinha usado
O óleo de cozinha usado pode ser vendido para empresas de reciclagem, gerando receita e evitando danos ao encanamento.
Média de valor arrecadado:
R$ 0,50 a R$ 1,00 por litro. Um condomínio com 100 unidades pode arrecadar R$ 100 a R$ 300 por mês.
10. Feiras e bazares
Organize feiras de rua ou bazares dentro do condomínio, trazendo vendedores locais e gerando receita com a locação de espaços.
Média de valor arrecadado:
R$ 500 a R$ 2.000 por evento, dependendo do número de participantes e da frequência.
11. Parcerias com prestadores de serviço
Estabeleça parcerias com prestadores de serviço, como encanadores, eletricistas ou passeadores de cães, e receba uma comissão pelas indicações.
Média de valor arrecadado:
R$ 100 a R$ 500 por mês em comissões.
12. Instalação de máquinas de venda automática (Vending Machines)
Máquinas de refrigerantes, salgadinhos ou café podem gerar receita mensal para o condomínio.
Média de valor arrecadado:
R$ 200 a R$ 800 por mês em comissões sobre as vendas.
13. Aluguel de vagas de estacionamento
Se o condomínio possui vagas de estacionamento ociosas, elas podem ser alugadas para moradores ou até para pessoas de fora.
Média de valor arrecadado:
R$ 150 a R$ 400 por vaga/mês, dependendo da localização.
14. Cobrança por Uso de Áreas Comuns
Áreas como piscinas, quadras esportivas ou salões de jogos podem ter uma taxa de uso para eventos especiais ou visitantes.
Média de valor arrecadado:
R$ 50 a R$ 200 por evento, dependendo da área e da demanda.
15. Parcerias com empresas de energia Solar
Empresas de energia solar podem instalar painéis no condomínio e compartilhar parte da economia gerada com a redução da conta de luz.
Média de valor arrecadado:
R$ 500 a R$ 2.000 por mês em economia compartilhada, dependendo do tamanho do sistema instalado.
Com criatividade e planejamento, é possível aumentar a arrecadação do condomínio e reduzir as taxas mensais, beneficiando todos os moradores.
Seja por meio da locação de espaços, venda de recicláveis, organização de eventos ou parcerias com empresas, cada ação contribui para uma gestão financeira mais eficiente e sustentável.
E você? Já implementou alguma dessas estratégias no seu condomínio? Compartilhe suas experiências nos comentários e inspire outros síndicos a transformarem suas comunidades!
Manter o controle financeiro é essencial para o sucesso de qualquer empresa, incluindo as administradoras de condomínios, e o borderô financeiro pode ser um grande aliado nesse processo.
Essa ferramenta organiza informações sobre contas a pagar e a receber, ajudando a monitorar entradas e saídas de valores de forma estruturada.
Com uma gestão financeira mais eficiente, sua empresa pode alcançar maior saúde financeira e aumentar as chances de sucesso no mercado.
Neste artigo, você vai descobrir o que é o borderô, como ele funciona, suas vantagens e desvantagens, além de conhecer os diferentes tipos e como utilizá-lo. Continue lendo!
O que é um borderô financeiro?
O borderô é uma ferramenta essencial na gestão financeira de empresas, servindo como um documento que registra e controla todas as operações financeiras relacionadas a contas a pagar e a receber.
Originado do francês “bordereau”, que significa “registro”, o borderô facilita a organização e o acompanhamento das transações financeiras, contribuindo para um planejamento financeiro mais eficiente
Qual é a função do borderô?
O borderô agrupa informações detalhadas sobre pagamentos e recebimentos em um único documento. Cada transação é registrada com dados como data, valor, beneficiário ou pagador, e descrição.
Esse agrupamento simplifica a conciliação bancária e proporciona uma visão clara das finanças da empresa.
Como funciona o borderô financeiro?
O borderô organiza e registra as transações financeiras de uma empresa, centralizando informações de diversas operações realizadas em um mesmo dia.
Ele é dividido em duas categorias principais: contas a pagar e contas a receber, facilitando a gestão e o controle dessas movimentações.
Processo de funcionamento:
Registro das operações:
Todas as transações do dia, como pagamentos, recebimentos, duplicatas e outros títulos, são agrupadas e registradas no borderô.
Consolidação em uma conta:
As operações são unificadas em uma mesma conta bancária, permitindo maior clareza e organização.
Envio para processamento:
Após finalizado, o borderô é encaminhado ao banco ou à instituição responsável, que dará continuidade ao processamento e à cobrança.
Cobrança de encargos:
O banco realiza a cobrança dos encargos financeiros e despesas bancárias relacionadas às operações.
Esse processo torna o borderô uma ferramenta essencial para empresas que buscam eficiência no controle financeiro, simplificando a conciliação bancária e o acompanhamento das finanças.
Por que usar o borderô? 3 principais vantagens
Organização Financeira: Ao centralizar todas as transações em um único documento, o borderô facilita o controle financeiro e a tomada de decisões estratégicas;
Transparência: Com registros detalhados, torna-se mais fácil identificar possíveis erros ou inconsistências nas transações;
Eficiência Operacional: A utilização do borderô reduz a necessidade de múltiplos documentos, agilizando processos e diminuindo a probabilidade de erros.
E quais são as desvantagens do borderô financeiro?
O borderô, apesar de ser uma ferramenta útil para gestão financeira, apresenta algumas desvantagens e desafios que as empresas precisam considerar:
Vulnerabilidade a erros
Como o borderô representa um conjunto de títulos, um erro em apenas um título pode comprometer toda a operação, atrasando pagamentos ou recebimentos e gerando retrabalho.
Problemas no envio
Erros no envio do borderô ao banco ou à empresa de processamento podem causar prejuízos, como cobranças duplicadas, atrasos ou até a não efetivação das transações.
Dependência de precisão
O correto preenchimento dos dados é essencial. Pequenos deslizes, como informações incorretas ou incompletas, podem gerar impacto negativo em toda a gestão financeira.
Tempo e esforço manual
Se o processo de criação e envio do borderô não for automatizado, ele pode demandar muito tempo e esforço manual, aumentando as chances de falhas humanas.
Custos operacionais
O processamento do borderô pode envolver cobrança de taxas bancárias e encargos financeiros que, acumulados, podem representar um custo significativo para a empresa.
Para minimizar essas desvantagens, é importante adotar boas práticas, como o uso de sistemas automatizados, a revisão criteriosa dos dados e a capacitação da equipe responsável pelo preenchimento e envio do documento.
Abandone os processos manuais e escolha uma tecnologia para otimizar os seus processos
Embora o borderô seja uma ferramenta tradicional e útil para a gestão financeira, utilizá-lo de forma manual pode trazer desafios significativos.
O risco de erros humanos no preenchimento e envio dos documentos, a dificuldade de integração com outros sistemas e o tempo gasto na conferência de dados são apenas alguns exemplos.
A boa notícia é que, com o avanço da tecnologia, existem soluções que automatizam e aprimoram o uso do borderô. Utilizar um sistema financeiro, como o TownSq Administração Digital, permite centralizar todas as informações em um único lugar, reduzindo erros e otimizando processos.
Além disso, um sistema tecnológico oferece:
Agilidade: Processos que antes levavam horas podem ser concluídos em minutos;
Integração: Conexão direta com bancos e outros sistemas financeiros, eliminando etapas manuais;
Segurança: Armazenamento de dados em plataformas protegidas contra perdas ou acessos indevidos;
Relatórios em tempo real: Acompanhe o desempenho financeiro e tome decisões mais embasadas.
Ao trocar o borderô manual por uma tecnologia, a sua empresa ganha eficiência e evita prejuízos causados por falhas no processo.
Investir em ferramentas digitais é um passo estratégico para quem busca profissionalizar a gestão financeira e se destacar no mercado.
Quer saber mais? Inscreva-se no formulário abaixo e agende uma reunião com o nosso time.
A gestão financeira do condomínio está entre os maiores desafios enfrentados por síndicos atualmente. E é natural que seja um assunto de relevância, afinal, esses cuidados financeiros impactam a qualidade de vida dos moradores e a valorização do patrimônio.
Além disso, o despreparo do profissional ao lidar com o dinheiro do condomínio pode ter graves consequências na vida do síndico, que pode responder com o seu patrimônio pessoal caso seja comprovada má-fé, negligência grave ou abuso de poder na gestão dos recursos do condomínio (artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro).
Contamos com a participação do advogado condominial Eduardo Rachid e do Síndico Profissional Wigo Ribeiro para falar sobre análises da situação financeira, a identificar causa de problemas, elaboração de planos de ação, cortes de gastos, negociações, incentivo de regularização da inadimplência, comunicação transparente e mais.
Confira os destaques dessa aula e domine as principais medidas de reorganização financeira condominial.
O Artigo 1.348 e as responsabilidades do síndico quanto à gestão financeira
O Artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro traz o síndico como responsável pela administração do condomínio, incluindo a cobrança das contribuições devidas pelos condôminos, a gestão do fundo de reserva e a prestação de contas. Ele deve agir com diligência e transparência, podendo ser responsabilizado civilmente se causar prejuízos ao condomínio por má gestão ou omissão.
Wigo Ribeiro, síndico profissional, menciona a elaboração de um bom orçamento como a base da boa gestão financeira do condomínio.
Para exercer suas responsabilidades, o síndico deve começar por um planejamento adequado daquilo que efetivamente vai gastar mensalmente, incluindo manutenção, segurança, administração, consumo, seguros obrigatórios, reserva para emergências e melhorias.
“É de suma importância se organizar, e obviamente, prestar conta de tudo o que vem fazendo, o dinheiro que entrou e o que saiu no dia a dia”, explica o profissional.
E para garantir esse fluxo do dinheiro chegando mensalmente no caixa do condomínio, o síndico também exerce o papel de fiscalizador e arrecadador das taxas condominiais.
Segundo o advogado condominial Eduardo Rachid, entre as responsabilidades financeiras do síndico está cobrar dos condôminos suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas necessárias, segundo artigo 1348, inciso do VII do Código Civil.
Caso o síndico falhe em exercer esse papel, ele está negligenciando sua responsabilidade. “Além disso, se porventura ele deixar prescrever o débito condominial, precisará ressarcir o condomínio de um dinheiro que ele deixou de cobrar”, explica o advogado.
O síndico que se vê numa situação financeira delicada ou sobrecarregado pelas suas demandas, pode e deve contar com parceiros. Na área financeira, ele pode contar com diversos profissionais, entre eles, uma empresa especializada em cobrança e assessoria jurídica.
Como o planejamento resolve os principais desafios enfrentados pelos síndicos ao lidar com questões financeiras
Um grande erro dos síndicos está em não apenas não realizar um planejamento, mas principalmente na falta de capacidade de respeitar e acompanhar o que foi previsto.
Como solução, Rachid comenta sobre os “três pilares do planejamento”: o planejamento, em si; o monitoramento do planejamento; e os dados e resultados do que foi executado.
“O síndico deve monitorar para ver se está tendo evolução dentro daquilo que ele propôs na previsão orçamentária”. Por exemplo, é importante verificar não apenas as manutenções realizadas, mas a qualidade do que está sendo feito.
Não apenas para o seu controle, mas o monitoramento também deve ser compartilhado com os condôminos, bem como suas conclusões.
O síndico deve se preparar para chegar com resultados nas reuniões de assembleia. “Ele vai justificar o porquê será necessário readequar a taxa condominial. O condômino pode até não gostar do síndico, mas os seus resultados serão difíceis de contestar”.
Munido de números e com uma boa organização, o síndico supera o desafio de ganhar a confiança e ter uma boa base para diálogo com os condôminos, podendo trazer argumentos com precisão. “Ele já eliminou 80% dos problemas mostrando os resultados”, observa o advogado.
Para realizar uma previsão orçamentária adequada, Wigo Ribeiro orienta a fazer um cálculo realista, pensando nas particularidades do condomínio. “Deve-se entender as necessidades e expectativas dos condôminos”, orienta.
Em que o síndico deveria ser aconselhado a desistir de tentar recuperar a saúde financeira de um condomínio?
Determinadas situações financeiras podem ser tão complexas que o síndico pode se sentir desesperançoso e inclinado a abandonar o cargo.
Perguntados sobre a possibilidade de desistência, Eduardo Rachid e Wigo Ribeiro apontam caminhos alternativos para o gestor. Renunciar à responsabilidade para com o condomínio deve ser a última opção.
Para Rachid, o síndico é um agente de transformação social. Sua função na sociedade tem impacto de transformação.
Transformação de um local, de uma comunidade. “A pessoa, a partir do momento em que ela busca ser síndica, tem a responsabilidade de procurar soluções para os problemas. Se não conseguir a solução, buscar minimizar”.
O conselho é procurar soluções e profissionais competentes. O advogado aponta como primeira saída a contratação de um novo diagnóstico da situação predial, para que o síndico tenha mais controle e noção do que precisa ser feito ou deixar de ser feito.
Para condomínios com passivo financeiro elevado, uma ideia é sempre contar com empresas de cobrança, consultorias financeiras, empresas de recuperação de crédito e garantidoras.
Nos momentos de dificuldade, o síndico precisa também lembrar que não está sozinho. Ele pode construir uma rede de apoio com bons parceiros, capazes de dar suporte e atendimento qualificado quando necessário.
Outro conselho do síndico profissional Wigo é envolver os condôminos no processo de recuperação da saúde financeira: “A responsabilidade é de todo mundo”.
Análise completa da situação financeira do condomínio para começar a resolver os problemas: Onde começar a buscar informações?
Para iniciar a resolução dos problemas financeiros de um condomínio, realizar uma análise completa da situação financeira é fundamental.
Para isso, o síndico deve mergulhar numa coleta e avaliação detalhada de informações financeiras essenciais, como extratos bancários, registros contábeis, relatórios de receitas e despesas, e a situação das dívidas.
Esse é um bom ponto de partida para o desenvolvimento de estratégias de recuperação financeira e reestruturação, pois o síndico poderá identificar as principais fontes de problemas e áreas de desperdício.
A advogado condominial Rachid explica que o momento de análise conta com dois “jogadores” importantes: a administradora e a auditoria. “Essas duas ferramentas trarão um norte financeiro, as saídas de curto, médio e longo prazo”, explica.
Quanto às soluções comuns aos casos mais emergenciais, uma decisão de curto prazo possível no mercado seria vender o crédito ou procurar uma empresa de garantia de receita.
Esse movimento é capaz de aliviar rapidamente a pressão financeira sobre o condomínio, garantindo fluxo de caixa imediato e estabilidade financeira temporária.
A médio e a longo prazo, Rachid aconselha a busca por uma empresa especializada em cobranças e normatizar o procedimento da cobrança no condomínio.
“Instalar processos de como que vai ser feita a cobrança é fundamental. Mostrar mecanismos de ação para que ele (o condômino) possa falar ‘deixa eu me movimentar aqui, porque senão posso perder meu imóvel’”, orienta o advogado condominial.
Outro pensamento que o síndico precisa ter nesse momento é a noção de que sua gestão é como uma maratona: ele tem que saber dosar seus recursos e esforços.
E neste processo, é fundamental tornar todos cientes das escolhas financeiras e do motivo por trás de cada uma.
“Sempre jogando de maneira transparente com os condôminos: ‘eu quero fazer isso, mas eu não consigo em virtude desse aspecto financeiro’, ou ‘eu gostaria de fazer isso agora, mas há uma urgência, conforme o engenheiro me passou, e tem que se fazer aquilo’”, exemplifica.
O síndico profissional Wigo também preza pela transparência em todo o processo, e conta com a Administração Digital da TownSqpara ter uma gestão financeira mais organizada e acessível.
“Eu dei uma viciada na forma de trabalho da TownSq. Você tem uma facilidade muito grande de fazer e acessar a previsão orçamentária, de modo que as coisas ficam bem claras até para os condôminos. Fácil acesso do que foi gasto, como foi gasto, o que entrou e saiu”.
Quais são os profissionais com quem o síndico pode contar neste processo?
Para enfrentar os desafios de recuperação e gestão financeira condominial, o síndico poderá ter o apoio de diversos profissionais especializados.
Esses especialistas serão responsáveis por trazer conhecimentos técnicos e estratégicos essenciais, ajudando a analisar a situação financeira, implementar soluções e garantir a conformidade com as normas legais.
Rachid explicou que o síndico pode e deve montar o seu “time dos sonhos”.
“No gol, os advogados. Na zaga, a administradora com o auditor. Nas laterais, os engenheiros, que eu vejo como de suma importância. No meio de campo, eu colocaria profissionais responsáveis por manutenções, zeladoria, portaria, limpeza, pois estão na linha de frente. No ataque, eu colocaria o síndico, de forma isolada para marcar os gols”, escalou.
Rachid ainda explica que esses profissionais todos não precisam, necessariamente, ser contratados mensalmente. Alguns podem ser chamados de forma pontual.
Além de reforçar a necessidade do síndico se cercar do conhecimento jurídico, contábil e de bons especialistas, Wigo Ribeiro reforçou que além da questão técnica é importante avaliar se há confiança nesses profissionais.
Ele relembra que pôde contar com a TownSq na ocasião em que teve dificuldades numa questão fiscal e precisou de apoio.
O condomínio que assumira não havia realizado o pagamento de alguns tributos, o que estava comprometendo a regularidade fiscal do condomínio.
“Algumas DARFs (Documentos de Arrecadação de Receitas Federais) não tinham sido pagas, e quem me ajudou foi própria TownSq, que tem uma equipe qualificada de contabilidade, e a gente fez as declarações necessárias”.
Cuidados para realizar cortes de gastos no condomínio
Uma análise das despesas do condomínio é fundamental para o gerenciamento da saúde financeira. Mas ao considerar cortes de gastos, o síndico precisa ter cautela e estratégia, priorizando a eficiência sem comprometer a qualidade dos serviços e a segurança dos moradores.
Avaliar as despesas de maneira criteriosa e planejar as reduções com transparência são passos fundamentais para garantir a sustentabilidade financeira do condomínio sem gerar impactos negativos para a comunidade.
Para Wigo Ribeiro, o primeiro passo é entender quais são os serviços essenciais, aquilo não pode de jeito nenhum ser cortado.
Neste caso, manutenções são um tópico que merece muito cuidado.
Em geral, é perigoso economizar nesse aspecto, pois a qualidade deve ser priorizada e as opções mais baratas, muitas vezes, não são as mais adequadas. O síndico pode estar economizando hoje e precisando pagar mais caro amanhã.
Mesmo com as dificuldades, o síndico profissional afirma que não podemos duvidar da capacidade de cooperação da comunidade.
“Às vezes, você vai se surpreender, pois durante um período os condôminos podem aceitar pagar um pouco mais que você não precise cortar alguns gastos”.
Rachid lembra que, na maioria das vezes, o condômino não faz ideia do que está dentro da planilha da previsão orçamentária. É papel do síndico apresentar e estar recapitulando nas assembleias.
“A orientação que a gente sempre passa para o síndico é dizer ‘dentro desses serviços ofertados, o que dá para retirar daqui? O que dá para otimizar?’, e a gente vai falando linha por linha”.
Dessa forma, os condôminos terão a ciência do que é necessário no condomínio, o que deve ser priorizado e o custo de cada coisa.
O advogado também orienta que o síndico cuide com as palavras. “Não é corte de gastos, é otimização de investimento”.
Dessa forma, o morador entende que aquela ação também é uma forma de investir em conforto, bem-estar e segurança da comunidade, uma realocação mais eficiente dos recursos.
Como incentivar a regularização da inadimplência dos condôminos de forma eficaz?
Assim como um cidadão paga impostos e espera que o Estado, em contrapartida, ofereça bons serviços de saúde, educação e segurança, o condômino deve entender que o pagamento da taxa condominial visa manter e melhorar os benefícios dentro do condomínio para a comunidade.
É essa a analogia utilizada pelo advogado Eduardo Rachid para explicar a luta pela diminuição da inadimplência.
Ele orienta que o síndico explique aos moradores o que deixará de ser feito caso o dinheiro não entre no caixa. “Você vai ter que chegar e falar: ‘Olha, se continuar nessa linha de inadimplência, as consequências serão essas’”.
Para apoiar seu trabalho, o síndico pode contar com profissionais jurídicos, contábeis, além das soluções de crédito e cobrança disponíveis no mercado.
Rachid orienta que a situação da inadimplência seja primeiramente gerenciada de forma administrativa, antes de envolver o setor jurídico.
Para isso, é fundamental que o condomínio siga uma regra de cobrança, com um procedimento padrão em casos de atraso.
O advogado alerta para uma conduta comum e perigosa no combate à inadimplência: a concessão de descontos não permitidos juridicamente, que vai contra o Código Civil, contra a convenção e contra a assembleia.
O síndico que conceder descontos a inadimplentes por conta própria, irá pagar a conta. “Caso isso venha acontecer, soma-se a responsabilidade civil do síndico de ter que ressarcir aquele montante ao condomínio, pois o dinheiro pertence a uma coletividade, não pertence a ele”.
Wigo Ribeiro aconselha que o síndico se responsabilize pelo primeiro contato com o condômino inadimplente, nestes casos, oferecendo auxílio e se colocando à disposição caso o condômino tenha alguma dificuldade de acesso ao boleto ou algo parecido.
“Com o tempo você percebe quais são aqueles moradores que sempre são pontuais, outros que eventualmente atrasam um pouco e aqueles que realmente passam por maiores problemas. É tudo uma questão de de saber como se relacionar com cada um”, observa.
Outro grande aliado do síndico é a tecnologia. Um sistema que permita a visualização completa da situação do condomínio, agilize acordos e a gestão como um todo se torna imprescindível.
“O síndico do século XXI precisa investir em tecnologia. Com a tecnologia ele otimiza recursos, otimiza gastos e tem uma ferramenta para ajudar a diminuir na inadimplência”.
Como envolver a comunidade na transformação financeira do condomínio
Envolver a comunidade na transformação financeira do condomínio é fundamental para alcançar resultados duradouros.
A participação ativa dos condôminos não apenas fortalece o senso de responsabilidade da comunidade, mas também facilita a implementação de medidas necessárias para reverter a situação financeira.
Para Wigo Ribeiro, o fortalecimento do senso de pertencimento na comunidade é o que fará toda a diferença, e o síndico, como líder, precisa agir para inspirar esse sentimento.
“As pessoas precisam entender a sua honestidade, a sua transparência, a vontade de fazer a coisa dar certo juntamente com a equipe”.
Também para ele, fomentar o diálogo numa comunidade tão diversa é outra iniciativa fundamental. “O condomínio é um recorte da sociedade. Cada pessoa tem um entendimento, e essa divergência, que muita gente acha ruim, é boa para o síndico começar a ter visões diferenciadas.
Essa troca de conhecimento com pessoas é que vai fazer essa mudança ali dentro do teu condomínio”.
Rachid finaliza as orientações falando sobre três chaves de conhecimento que o síndico precisa ter: educação financeira, gestão emocional o terceiro ponto é a comunicação, que vai permitir um bom envolvimento com a comunidade. “A comunicação é o fermento do bolo no condomínio para o síndico crescer”.
As condições para a boa comunicação são que seja clara, objetiva, direta e, sobretudo, humana.
A gestão humanizada seria a “cereja do bolo”. “Não adianta ele ter todo o tecnicismo e não dar bom dia aos condôminos ou perguntar se o porteiro está bem ou precisa de algo”, alerta o advogado.
A Semana da Gestão Financeira foi um evento 100% online e gratuito realizado pela TownSq dos dias 19 a 22 de março de 2024.
As aulas formam uma imersão completa nas finanças condominiais, passando por diferentes desafios e abordando temas como organização das finanças, prevenção de problemas, valorização do patrimônio e facilitadores tecnológicos para o síndico.
