Guia completo para uma conciliação bancária eficiente no seu condomínio: o passo a passo definitivo

Guia completo para uma conciliação bancária eficiente no seu condomínio: o passo a passo definitivo

Administrar as finanças de um condomínio requer uma abordagem precisa e eficiente, e a conciliação bancária desempenha um papel crucial nesse processo. 

Para garantir a saúde financeira e a transparência na gestão condominial, é essencial compreender o passo a passo dessa prática fundamental. 

Neste guia completo, exploraremos o universo da conciliação bancária, oferecendo insights valiosos e o passo a passo definitivo para implementar uma gestão financeira eficiente em seu condomínio. Continue lendo! 

Antes de tudo, o que é conciliação bancária? 

A conciliação bancária consiste na comparação minuciosa entre as informações de entradas e saídas presentes no extrato bancário com os dados obtidos através dos registros internos de uma empresa. 

Em outras palavras, trata-se da verificação e confirmação dos valores que foram registrados nas contas bancárias. 

Esse processo permite que o gestor confronte os detalhes de pagamentos, recebimentos e o saldo disponível na conta bancária, assegurando que as movimentações financeiras e os lançamentos planejados foram efetivamente realizados e que os resultados estão precisos, sem erros. 

Mas afinal de contas, para que serve a conciliação bancária? 

A conciliação bancária é um componente crucial para assegurar a eficácia da gestão financeira de condomínios, servindo como um mecanismo de verificação para identificar inconsistências de dados entre o controle financeiro interno e o extrato bancário. 

Este processo tem um papel fundamental na promoção da saúde financeira do condomínio, especialmente para: 

Identificar fraudes 

A prática da conciliação bancária pode prevenir problemas significativos, especialmente em relação a possíveis fraudes internas. 

Exemplos incluem depósitos em dinheiro com valores inferiores ao real ou cheques não compensados, contribuindo para a segurança financeira do condomínio. 

Controle mais eficiente das movimentações financeiras 

A conciliação bancária contribui para um controle mais efetivo das finanças condominiais, proporcionando uma visão clara das movimentações financeiras. 

Essencial para determinar se o condomínio está operando com saldo positivo ou negativo, permitindo decisões informadas sobre a saúde financeira. 

Garantir um saldo bancário confiável 

Ter certeza do valor disponível em caixa é essencial para decisões importantes. 

Um saldo bancário confiável, obtido através da conciliação, possibilita ações mais efetivas, como investimentos, expansões ou quitação de empréstimos. 

Melhorar o planejamento orçamentário 

A conciliação bancária também contribui para realizar previsões realistas do futuro do condomínio. 

Facilita o alinhamento do planejamento orçamentário, integrando receitas, despesas, custos e investimentos de forma eficaz. 

Aprimorar a previsão de fluxo de caixa 

Por fim, a conciliação bancária também colabora para um fluxo de caixa mais saudável, oferecendo uma visão realista da situação financeira do condomínio. 

Ajuda nas tomadas de decisões, evita gastos excessivos e contribui para o cumprimento das obrigações fiscais condominiais. 

Ao incorporar a conciliação bancária como prática regular na gestão condominial, síndicos e administradores garantem não apenas a transparência nas finanças, mas também promovem a estabilidade e eficiência na administração financeira do condomínio. 

5 problemas que podem surgir quando não há uma conciliação bancária adequada no condomínio 

Discrepâncias entre o extrato bancário e o controle interno financeiro 

Ao realizar a conciliação bancária, é possível deparar-se com divergências entre os lançamentos registrados no controle interno e as transações no extrato bancário. 

Identificar a origem dessa diferença é crucial, demandando uma análise minuciosa dos documentos originais para correção, como cobrança excessiva de juros, descontos elevados ou erros nos lançamentos. 

Neste caso, sem uma conciliação bancária adequada todas estas informações não recebem a atenção adequada ou, simplesmente, se perdem na correria do dia a dia. 

Débitos incorretos na conta bancária do condomínio 

A conciliação bancária torna-se essencial para verificar se o banco está realizando débitos corretos na conta do condomínio. 

Caso seja identificado um débito indevido, é recomendável contatar o banco para solicitar o estorno do valor debitado. 

Erros desse tipo muitas vezes estão relacionados a débitos automáticos, sendo aconselhável confirmar com o gerente a existência de débitos automáticos e, se necessário, bloquear essa modalidade de lançamento. 

Compensação demorada de cheques ou transferências não processadas 

A demora na compensação de cheques pode gerar desafios no controle do fluxo de caixa, sendo imperativo considerar essas informações ao gerenciar as finanças. 

No caso de transferências não processadas, é essencial realizar uma verificação cuidadosa para garantir que os pagamentos sejam devidamente contabilizados. 

Débitos indevidos de impostos, taxas e aplicações 

Alguns lançamentos podem surpreender pela ausência de previsão no controle do condomínio, como impostos de aplicações e taxas bancárias. 

É crucial revisar cada débito, especialmente as taxas bancárias, para evitar divergências entre o acordado com o banco e os valores efetivamente debitados. 

Depósitos sem identificação 

Valores não identificados podem desafiar a conciliação bancária, demandando atenção para futuras identificações. 

É vital ter um controle rigoroso, separando depósitos identificados daqueles sem identificação. 

Esses depósitos podem resultar de vendas não registradas, erros em transferências ou antecipações de recebíveis. A correta identificação de todos os lançamentos é crucial, permitindo a resolução antecipada de possíveis erros. 

Qual a diferença entre conciliação bancária e fluxo de caixa? 

A conciliação bancária e o fluxo de caixa são conceitos distintos, mas ambos desempenham papéis cruciais na gestão financeira do condomínio. 

O fluxo de caixa desempenha um papel fundamental nas operações diárias de uma empresa, sendo uma ferramenta essencial para a gestão financeira. O seu principal propósito é avaliar o saldo disponível no momento, permitindo o planejamento para garantir a disponibilidade de capital de giro. 

Esse capital é crucial tanto para cobrir despesas operacionais regulares, como folha de pagamento, impostos e fornecedores, quanto para viabilizar investimentos em melhorias, como reformas e aquisição de equipamentos. 

A confusão entre conciliação bancária e fluxo de caixa é comum, mas suas diferenças são claras. 

O fluxo de caixa representa o controle interno das finanças, sendo realizado por meio de planilhas ou softwares que registram todas as entradas e saídas de recursos. Ele fornece uma visão detalhada da movimentação financeira interna da empresa. 

Por outro lado, a conciliação bancária é um processo específico que compara, justamente, o fluxo de caixa interno com as informações registradas no extrato bancário. Essa prática visa garantir a consistência entre os registros internos e os dados fornecidos pelo banco, identificando possíveis divergências e assegurando a precisão das informações financeiras. 

Ambos são componentes essenciais para uma gestão financeira eficaz. 

Enquanto o fluxo de caixa fornece uma visão interna detalhada, a conciliação bancária verifica a correspondência desses dados com as transações bancárias reais, garantindo uma abordagem abrangente e precisa na administração financeira da empresa. 

Quem é o responsável por fazer a conciliação bancária no condomínio? 

Geralmente, a pessoa responsável por cuidar da conciliação bancária em um condomínio é o síndico. 

Afinal, o síndico desempenha um papel crucial na gestão financeira do condomínio, assegurando que os interesses dos condôminos sejam atendidos e que os recursos financeiros sejam administrados de maneira apropriada. 

Vale destacar que, em algumas situações, o síndico pode delegar essa responsabilidade a outra pessoa, como um contador ou a administradora do condomínio. Essa delegação pode ocorrer para garantir que a conciliação bancária seja realizada de maneira eficiente, mesmo que o síndico não a execute pessoalmente. 

Entender quem é responsável por essa tarefa é fundamental para garantir uma administração condominial transparente e eficaz. 

Como fazer a conciliação bancária do condomínio? Passo a passo 

Realizar a conciliação bancária em um condomínio pode parecer um processo complexo, mas pode ser descomplicado seguindo estes passos práticos: 

#01: Registro das movimentações internas 

O condomínio inicia registrando todas as movimentações financeiras internas no seu sistema. 

Isso inclui receitas, como mensalidades dos condôminos e taxas extras, além de despesas como pagamentos a fornecedores, salários de funcionários, manutenções, entre outros. 

#02: Comparação com extratos bancários 

Com base nas informações fornecidas pelo banco, são gerados os extratos bancários, refletindo as transações efetivamente realizadas na conta do condomínio. 

Esses extratos servirão como base para a comparação. 

#03: Conferência e ajustes 

O próximo passo envolve a comparação detalhada das informações internas do condomínio com os extratos bancários. 

Cada lançamento é verificado, e eventuais divergências são corrigidas no sistema contábil do condomínio. 

#04: Identificação de divergências 

Durante a conciliação, podem surgir divergências, como cheques não compensados, pagamentos duplicados ou tarifas bancárias não previstas. 

Identificar essas situações é crucial para garantir a precisão dos registros financeiros. 

#05: Transparência e prestação de contas 

Com a conciliação bancária concluída, o síndico ou administrador ganha acesso a informações precisas sobre as finanças do condomínio. Isso possibilita uma prestação de contas transparente e confiável aos condôminos. 

A conciliação bancária é uma prática fundamental para assegurar a eficiência e transparência na gestão financeira do condomínio. 

Mesmo que em alguns condomínios ainda seja realizada manualmente, seguir esse passo a passo ajuda a garantir a precisão e a integridade dos registros financeiros.

Este artigo foi útil para você? Continue lendo e veja também o que é o BPO financeiro e as principais vantagens da terceirização das atividades financeiras do seu condomínio. Boa leitura!

O que acontece se eu não pagar o condomínio? Veja quais são todas as consequências

O que acontece se eu não pagar o condomínio? Veja quais são todas as consequências

Entre as principais dúvidas de condôminos e inquilinos, esta se destaca: o que acontece se eu não pagar o condomínio? 

Fique tranquilo. 

Neste post, vamos explorar minuciosamente as consequências de não quitar a taxa condominial, detalhando os desdobramentos legais e financeiros que podem surgir. 

Descubra o que ocorre quando essa responsabilidade é negligenciada e obtenha um entendimento abrangente sobre as implicações dessa decisão. Continue lendo. 

Estou devendo o condomínio. O que fazer? 

Muitas pessoas passam por situações semelhantes, e é fundamental abordar essa questão de maneira organizada e eficaz. Veja alguns passos práticos que podem ajudá-lo a enfrentar a situação de dívida condominial. 

  • Compreenda os detalhes da dívida. Analise as taxas de condomínio pendentes, verifique se há multas ou juros acumulados e certifique-se de ter uma visão clara da sua situação financeira; 
  • Entre em contato com o síndico ou administradora. Estabelecer uma comunicação transparente é essencial. Muitas vezes, eles estão dispostos a negociar formas de pagamento ou criar um plano de parcelamento que se adeque às suas possibilidades financeiras; 
  • Proponha um plano de pagamento. Após entender os detalhes da sua dívida e conversar com o síndico ou a administradora, proponha um plano de pagamento realista. Este plano deve refletir a sua capacidade financeira, garantindo que você possa cumprir com os compromissos sem comprometer ainda mais suas finanças; 
  • Evite acúmulo de multas e juros. É importante salientar que o acúmulo de multas e juros pode agravar a situação. Tente cumprir o acordo estabelecido no plano de pagamento para evitar custos adicionais. Manter a comunicação aberta e atualizada com o condomínio é fundamental para evitar surpresas desagradáveis; 
  • Avalie alternativas. Se, mesmo após negociações, você ainda estiver enfrentando dificuldades financeiras, considere buscar orientação jurídica. Um advogado especializado em questões condominiais pode oferecer conselhos específicos para a sua situação e ajudar a encontrar soluções viáveis. 

6 principais dúvidas sobre dívida de condomínio 

Quem não paga taxa de condomínio pode perder o imóvel? 

Caso o morador não efetue o pagamento do montante estipulado pelo juiz dentro do prazo de três dias, o valor será automaticamente penhorado de sua conta bancária e transferido ao condomínio para quitação da dívida. 

Na eventualidade de o morador não possuir fundos suficientes na conta, seus bens serão objeto de penhora, culminando no leilão do imóvel. 

Mas atenção, essa medida representa o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio. 

Quanto tempo posso ficar devendo o condomínio? 

A prescrição da dívida de condomínio estabelecida em cinco anos é uma determinação do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) desde 2016, fundamentada no artigo 206, § 5.º, inc. I, do Código Civil. 

Nesse contexto, todos os casos de dívidas condominiais submetidos à Justiça devem considerar o período de prescrição de cinco anos. 

Dessa forma, caso você tenha dúvidas sobre a possibilidade de o condomínio cobrar uma dívida após o período de 5 anos, é importante destacar que ela se encontra prescrita. Isso significa que não pode mais ser cobrada por meios legais. 

No entanto, é válido ressaltar que existem outras formas de tentar a recuperação, como abordagens amigáveis, por exemplo. 

Tem como não pagar o condomínio? 

Se um morador não paga o condomínio, o síndico pode adotar medidas legais para cobrar a dívida. Isso pode incluir ações como cobranças extrajudiciais, protesto da dívida em cartório, ajuizamento de ações judiciais, penhora de bens e até mesmo a execução da dívida por meio do leilão do imóvel.

Neste caso, a única maneira de não pagar condomínio é se tornando síndico, caso a remuneração deste cargo seja a isenção da taxa condominial. 

É possível parcelar condomínio atrasado? 

Sim, muitas vezes é possível dividir o valor do condomínio atrasado em parcelas. 

No entanto, essa opção depende das regras da administradora do condomínio. Geralmente, ela é oferecida quando o condomínio está disposto a negociar um acordo para resolver a falta de pagamento. 

O parcelamento permite que você pague a dívida em partes mensais, tornando mais fácil acertar as contas. Mas é muito importante cumprir com os termos acordados para evitar problemas adicionais.

Quem responde pelas dívidas do condomínio? 

A responsabilidade pelas dívidas do condomínio recai sobre o condômino, conforme estipulado pelo artigo 1.345 do Código Civil. 

De acordo com essa disposição legal, o condômino é o responsável por todos os débitos relacionados ao condomínio, o que inclui não apenas as despesas comuns, mas também multas e juros decorrentes de inadimplência. 

Em caso de unidade alugada, o condômino deve firmar um contrato com o inquilino e acordar sobre o pagamento das taxas condominiais. 

É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC? 

É possível incluir inadimplentes do condomínio no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito), mas é preciso ter cuidado com alguns detalhes. 

Primeiramente, essa ação requer a autorização expressa dos condôminos por meio de assembleia geral, além da necessidade de estabelecer um convênio com o serviço de proteção ao crédito. 

Vale destacar que o SPC costuma aceitar a inscrição apenas de devedores cujo boleto da dívida já tenha sido protestado. Portanto, se o síndico não tiver realizado esse procedimento e desejar inscrever inadimplentes no SPC, o pedido será indeferido ou negado. 

Entretanto, é importante notar que o SECOVI (Sindicato da Habitação) não recomenda essa abordagem. 

Isso se deve ao fato de que o boleto das despesas condominiais não atende aos requisitos típicos de títulos executivos extrajudiciais, que incluem certeza, liquidez e exigibilidade (conforme os artigos 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil). 

Além disso, essa medida não encontra respaldo em norma específica, como é o caso do protesto dos encargos condominiais. 

Dessa forma, se o condomínio optar por essa forma de inscrição, estará sujeito a possíveis ações judiciais por danos morais causados aos inadimplentes, portanto é fundamental avaliar cuidadosamente os aspectos legais e as recomendações antes de adotar tal medida. 

Este artigo foi útil para você? Aproveite para ver também como fazer acordo de dívida de condomínio passo a passo. Boa leitura! 

Fluxo de caixa do condomínio: confira 6 dicas para manter a eficiência

Fluxo de caixa do condomínio: confira 6 dicas para manter a eficiência

Manter um condomínio financeiramente saudável é uma tarefa desafiadora, mas crucial para assegurar o bem-estar de todos os moradores do condomínio. Uma ferramenta essencial nesse processo é o fluxo de caixa.

Neste guia completo, exploraremos detalhadamente a importância do fluxo de caixa para condomínios, oferecendo insights práticos sobre como estabelecer, gerenciar e otimizar essa ferramenta fundamental.

Prepare-se para aprofundar seus conhecimentos e aprimorar a gestão financeira do seu condomínio. Vamos começar! 

O que é o fluxo de caixa? 

Em termos simples, o fluxo de caixa é o movimento do dinheiro dentro e fora de uma organização durante um período específico. Ele registra todas as transações financeiras, incluindo receitas, despesas, investimentos e financiamentos. 

Imagine-o como um raio-X financeiro que revela a saúde monetária de uma empresa em tempo real. 

Tratando-se do condomínio, o fluxo de caixa refere-se ao registro e controle do dinheiro que entra e sai da administração do prédio durante um período. 

Assim como em uma empresa, o fluxo de caixa do condomínio é crucial para garantir a estabilidade financeira, a transparência nas operações e a capacidade de tomar decisões informadas. 

Qual a importância do fluxo de caixa para o condomínio? 

O fluxo de caixa é de extrema importância para a administração eficaz de um condomínio. Sua gestão adequada não apenas contribui para a transparência financeira, mas também desempenha um papel vital na tomada de decisões, na prevenção de crises e na manutenção da estabilidade financeira do condomínio. 

Aqui estão algumas razões pelas quais o fluxo de caixa é crucial para um condomínio: 

  • Antecipação de despesas: O fluxo de caixa permite que a administração do condomínio antecipe e planeje despesas regulares e extraordinárias, como manutenção predial, reparos emergenciais e atualizações de infraestrutura; 
  • Evita surpresas financeiras: Ao ter uma visão clara das entradas e saídas de dinheiro, o condomínio pode evitar surpresas desagradáveis e garantir que haja recursos suficientes para cobrir todas as despesas; 
  • Comunicação com moradores: Um fluxo de caixa bem gerenciado permite que a administração do condomínio forneça relatórios transparentes aos moradores, demonstrando como as taxas condominiais estão sendo utilizadas e promovendo a confiança na gestão financeira; 
  • Identificação antecipada de dificuldades: O acompanhamento regular do fluxo de caixa possibilita a identificação antecipada de problemas financeiros. Isso permite que a administração tome medidas proativas para corrigir problemas antes que se tornem crises; 
  • Fundo de reserva: O fluxo de caixa também permite que a administração do condomínio mantenha e utilize adequadamente o fundo de reserva para cobrir despesas imprevistas ou realizar projetos de longo prazo; 
  • Investimentos estratégicos: Uma análise cuidadosa do fluxo de caixa pode orientar a administração na alocação de recursos em investimentos estratégicos que beneficiem a comunidade a longo prazo; 
  • Negociação de contratos: Um fluxo de caixa bem administrado dá ao condomínio uma posição mais forte ao negociar contratos com fornecedores. Pode ajudar, inclusive, a garantir condições financeiras mais favoráveis. 

6 dicas para garantir a eficiência do fluxo de caixa do condomínio 

Garantir a eficiência do fluxo de caixa de um condomínio é fundamental para uma gestão financeira saudável e transparente. Aqui estão cinco dicas para alcançar essa eficiência: 

#01: Faça um registro preciso e atualizado 

Mantenha um registro detalhado de todas as transações financeiras do condomínio. Isso inclui o recebimento das taxas condominiais, despesas operacionais, investimentos e outras transações relevantes. 

Atualize o registro regularmente para refletir as mudanças nas finanças do condomínio, garantindo que as informações sejam sempre precisas e atuais. 

#02: Crie classificações e categorizações 

Categorize todas as transações de forma clara e organizada. Isso facilita a análise do fluxo de caixa, permitindo uma compreensão mais fácil das fontes de receita e áreas de gastos. 

Utilize um sistema de categorização que seja específico para as necessidades do condomínio, considerando as particularidades de suas receitas e despesas. 

#03: Determine projeções realistas e um planejamento antecipado 

Desenvolva projeções realistas para o fluxo de caixa futuro. Antecipe despesas sazonais, eventos especiais e possíveis variações nas receitas. 

Planeje com antecedência para evitar surpresas financeiras. Ter uma visão clara do que está por vir permite que a administração do condomínio tome medidas preventivas. 

#04: Faça um controle rigoroso das despesas 

Monitore de perto as despesas operacionais e evite gastos desnecessários. Negocie contratos com fornecedores e busque alternativas mais econômicas sem comprometer a qualidade dos serviços. 

Estabeleça políticas de controle de despesas e promova uma cultura de responsabilidade financeira entre os funcionários e fornecedores. 

#05: Estabeleça um dia de encerramento para o período financeiro

Ao determinar a metodologia do fluxo de caixa, é crucial definir o término do ciclo financeiro.

A opção mais comum é adotar o mês comercial, simplificando a conciliação entre contas a pagar e a receber. Isso também facilita a elaboração de relatórios para fins fiscais. 

#06: Incorpore eventos recorrentes no planejamento financeiro

Uma das vantagens do fluxo de caixa é a capacidade de projetar a situação financeira em diferentes prazos. Isso também se aplica aos condomínios. Embora a inadimplência seja imprevisível, é possível programar eventos regulares e sazonais.

No planejamento anual do condomínio, inclua manutenções preventivas, inspeções de instalações, reparos em elevadores e obrigações trabalhistas, como 13º salário e férias.

Mesmo não ocorrendo mensalmente, antecipar essas despesas no fluxo de caixa facilita a prevenção e a organização financeira.

Este artigo foi útil para você? Continue lendo o blog da TownSq e veja mais sobre a receita garantida e como ela pode ajudar a manter a saúde financeira do condomínio em dia. Boa leitura!

Dívida de condomínio prescreve? Confira o que a legislação fala sobre este assunto

Dívida de condomínio prescreve? Confira o que a legislação fala sobre este assunto

Viver em um condomínio traz inúmeras vantagens, como segurança, áreas de lazer e manutenção do espaço comum. 

No entanto, junto com esses benefícios, vêm também as responsabilidades financeiras.  

Quem já morou ou mora em um condomínio sabe que as cotas de condomínio são uma parte crucial do acordo, mas o que acontece quando alguém deixa de pagar suas obrigações? Será que as dívidas de condomínio prescrevem, e em que circunstâncias? 

Neste post, vamos explorar em detalhes o que a legislação brasileira diz sobre a prescrição de dívidas condominiais. 

Você vai descobrir os prazos, as circunstâncias em que a prescrição pode ocorrer e as implicações legais que isso pode ter para todos os envolvidos. Continue lendo!

Antes de tudo, quando ocorre a prescrição de uma dívida? 

O Instituto da Prescrição é um conceito do direito que se refere ao prazo estabelecido por lei durante o qual uma pessoa deve exercer seus direitos legais por meio de ações judiciais ou processos administrativos. 

A prescrição estabelece que, após um determinado período de tempo, a parte que tem um direito a ser exercido perde o direito de buscar a sua aplicação. 

O principal objetivo da prescrição é garantir a segurança jurídica, a estabilidade das relações sociais e evitar que disputas legais se arrastem indefinidamente. 

Isso significa que, uma vez que um direito prescreve, a parte que tinha esse direito não pode mais acionar o sistema legal para fazer valer suas reivindicações. 

Nesse contexto, de acordo com o Artigo 189 do Código Civil, quando um direito é violado, surge para o titular a pretensão, a qual se encerra devido à ocorrência da prescrição. 

Confira as características da prescrição de uma dívida: 

  • Os prazos de prescrição são imutáveis por meio de acordo entre as partes; 
  • A prescrição pode ser invocada em qualquer instância judicial pela parte a quem beneficia; 
  • A prescrição que teve início contra uma pessoa continua a contar contra seu sucessor; 
  • Quando a prescrição é suspensa em favor de um dos credores solidários, somente os outros se beneficiarão se a obrigação for indivisível; 
  • A prescrição, quando interrompida, reinicia sua contagem a partir da data do ato que a interrompeu ou do último ato do processo que teve o mesmo propósito de interrupção. 

Confira as causas que podem impedir a prescrição da dívida: 

  • Entre os cônjuges, enquanto o casamento estiver em vigor; 
  • No caso de ascendentes e descendentes, enquanto perdurar o poder familiar;  
  • No contexto de tutelados, curatelados e seus respectivos tutores ou curadores, durante o período de tutela ou curatela; 
  • Contra aqueles que estiverem ausentes do país prestando serviço público para a União, Estados ou Municípios, assim como os indivíduos que estejam a serviço das Forças Armadas durante períodos de guerra. 

Confira as causas que podem suspender a prescrição da dívida: 

  • Mediante decisão do juiz, mesmo que ele não seja competente para ordenar a citação, desde que o interessado a solicite dentro do prazo e do modo estipulados pela legislação processual; 
  • Por meio de protesto, de acordo com as condições mencionadas no item anterior; Através de protesto cambial; 
  • Pela apresentação do título de crédito em um processo de inventário ou em um procedimento de concorrência de credores; 
  • Por meio de qualquer ato judicial que resulte na mora do devedor; 
  • Em situações em que houver um ato claro, mesmo que extrajudicial, que implique no reconhecimento do direito por parte do devedor; 
  • Por qualquer pessoa com interesse na ação. 

A dívida de condomínio prescreve? 

Até pouco tempo atrás, muitos especialistas acreditavam que a dívida condominial prescrevia em um prazo de 10 anos. 

Essa interpretação, no entanto, foi fundamentada no artigo 205 do Código Civil, que estabelece que as dívidas não previstas na legislação prescreviam neste prazo. 

No entanto, em 2002 o Superior Tribunal de Justiça afirmou que este prazo não é mais aceito. 

Portanto, atualmente, as dívidas condominiais prescrevem no período de 5 anos, conforme estabelecido pelo artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil. 

Quais são os diferentes prazos de prescrição para a dívida de condomínio? 

No Código Civil são estabelecidos diversos prazos prescricionais, cada um aplicável a situações específicas. 

Para facilitar o entendimento, listamos os prazos mais importantes a seguir: 

Prazo de 1 ano 

Conforme o art. 206, § 1º do Código Civil, a pretensão prescreve em 1 ano nos seguintes casos: 

  • Dos hospedeiros ou fornecedores de alimentos destinados ao consumo no próprio estabelecimento, para o pagamento da hospedagem ou dos alimentos; 
  • Do segurado contra o segurador, ou do segurador contra o segurado, sendo o prazo contado a partir do momento em que o segurado é citado para responder a uma ação de indenização proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data em que o segurador indeniza o terceiro com a concordância do segurador; 
  • Para outros tipos de seguros, a partir do conhecimento do fato gerador da pretensão; 
  • Contra tabeliães, auxiliares da justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos pela percepção de emolumentos, custas e honorários; 
  • Contra peritos pela avaliação dos bens que contribuíram para a formação do capital de sociedade anônima, contado a partir da publicação da ata da assembleia que aprovar o laudo; 
  • De credores não pagos contra os sócios ou acionistas e os liquidantes, com o prazo contado a partir da publicação da ata de encerramento da liquidação da sociedade. 

Prazo de 2 anos 

Conforme o Artigo 206, § 2º do Código Civil, a pretensão para obter prestações alimentares, a partir do vencimento. 

Prazo de 3 anos 

Estabelecido pelo Artigo 206, § 3º do Código Civil, o prazo de 3 anos se aplica nos seguintes casos: 

  • Quando a dívida envolve aluguéis de prédios urbanos ou rústicos. 
  • Para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias. 
  • Para a pretensão de receber juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis em períodos não superior a um ano, com ou sem capitalização. 
  • Em casos de ressarcimento de enriquecimento sem causa, reparação civil e restituição de lucros ou dividendos recebidos de má-fé. O prazo começa a contar a partir da data em que a distribuição foi deliberada. 
  • Contra fundadores, administradores ou fiscais de sociedade anônima, o prazo é contado a partir da publicação dos atos constitutivos da sociedade anônima, da apresentação aos sócios do balanço referente ao exercício em que a violação ocorreu, ou da reunião ou assembleia geral que deve tomar conhecimento dela. 
  • Para liquidantes, a partir da primeira assembleia semestral após a violação. 
  • Para haver pagamento de título de crédito, o prazo é contado a partir do vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial. 
  • Para o beneficiário contra o segurador e para o terceiro prejudicado no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório. 

Prazo de 4 anos 

Segundo o Artigo 206, § 4º do Código Civil, o prazo se aplica à tutela e começa a contar a partir da data da aprovação das contas. 

Prazo de 5 anos 

De acordo com o Artigo 206, § 5º do Código Civil. O prazo de 5 anos é aplicável nos seguintes casos: 

  • Cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. 
  • Pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, com o prazo contado a partir da conclusão dos serviços, do término dos contratos ou do mandato. 
  • Pretensão do vencedor para obter do vencido o que gastou em juízo. 

Prazo de 10 anos 

Regulado pelo Artigo 205 do Código Civil. A prescrição ocorre em dez anos, a menos que a lei estabeleça um prazo menor. 

O que acontece se eu não pagar o condomínio?

Quando o pagamento do condomínio é atrasado, o morador tem um prazo de 30 dias para regularizar a situação. Além do valor da taxa, é preciso pagar uma multa com juros estipulados previamente. 

A inadimplência é um fantasma que está sempre presente na rotina dos condomínios, podendo se tornar um grande problema para os envolvidos, pois outros moradores têm de arcar com as despesas que não foram cobertas e o síndico precisa resolver a questão, podendo entrar com uma cobrança judicial de condomínio.

Com o novo Código de Processo Civil, essa cobrança judicial é feita de maneira rápida e o condômino que for condenado tem até 3 dias para quitar a dívida, podendo inclusive ter o imóvel penhorado e a conta bancária bloqueada. 

Quem não paga taxa de condomínio pode perder o imóvel?

Caso o morador seja julgado e considerado culpado, ele tem até 3 dias após a audiência para pagar a dívida, correndo o risco de perder o imóvel, seja esse próprio ou alugado. 

Caso não haja pagamento, a quantia de dinheiro pode ser penhorada de sua conta bancária e repassada ao condomínio para sanar a dívida.

Caso não haja dinheiro na conta, os bens são penhorados e é nesse momento que o imóvel vai a leilão, fazendo com que o proprietário possa perder o imóvel.

Quando o condômino é considerado inadimplente?

A partir do 1º dia útil após o vencimento do condomínio, o condômino já é considerado inadimplente, tendo até 30 dias para regularização da situação. 

Controlando a inadimplência do condomínio

No entanto, isso não quer dizer que o inadimplente pode simplesmente ficar esperando a prescrição da dívida do condomínio.

Afinal, assim o problema da inadimplência se tornaria ainda mais complicado de se resolver. No momento que o condomínio entra com uma cobrança judicial, o prazo da prescrição da dívida deixa de correr.

Em outras palavras, enquanto a ação está correndo na Justiça, o condomínio ainda tem chances de reaver o valor da taxas condominiais atrasadas mesmo que passe os cinco anos.

Cinco anos é um longo período de tempo, mas o síndico não pode dar bobeira. O condomínio não pode demorar tanto assim para agir.

O síndico deve ser proativo e entrar com a ação de cobrança judicial antes de ocorrer a prescrição da dívida do condomínio.

Exatamente por isso, é importante que o síndico realize uma boa gestão da inadimplência e cobre as dívidas de condomínio em dia.

De acordo com um levantamento feito pelo Secovi, a inadimplência é um dos principais problemas enfrentados por síndicos e administradores de condomínios. Portanto, não deixe o problema se transformar em uma bola de neve.

Dívida de condomínio: como funciona a execução?

Para entrar com uma ação judicial sobre dívida de condomínio o síndico deve reunir todas as provas e contatar um advogado. Em seguida, é iniciado o processo na Justiça.

Durante uma execução, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.

Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio.

Uma dúvida frequente é: dívida de condomínio faz perder o imóvel? A resposta é sim. O condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida de condomínio em até três dias pode ter o imóvel penhorado.

Essa medida entrou em vigor junto com o novo Código de Processo Civil, em 2016.

Divida de condomínio pode ser parcelada?

Esse é um questionamento pertinente e muito comum. A resposta na maioria das vezes é não!

O parcelamento da dívida de condomínio só ocorre se isso for permitido após votação em assembleia extraordinária, algo muito difícil de acontecer. 

Dívida de condomínio prescreve?

Lembra de toda a confusão citada no começo deste artigo? Depois toda essa reviravolta, ela serviu para a justiça chegar ao consenso, de que sim, a dívida do condomínio prescreve.

Quanto tempo prescreve a dívida do condomínio?

É estipulado como norma que, no caso de taxa condominiais, a dívida prescreve no período de cinco anos.

Deste modo, desde 2016, todos os tribunais do país devem seguir a determinação do STJ.

Logo, todos os casos de dívida de condomínio que chegarem à Justiça deverão considerar o tempo de prescrição de cinco anos. A ideia traz benefícios pois evita que casos de cobrança judicial de condomínio tenham decisões conflituosas ao redor do país.

A determinação do STJ em relação ao caso foi a seguinte:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Como fazer acordo de divida de condomínio?

Para fazer um acordo é preciso primeiramente saber qual é o valor atualizado da dívida, com multas e juros.

Tendo isso em mente, é possível tentar um parcelamento perante à administração do condomínio, caso esse fato não se concretize, o melhor caminho a ser seguido é solicitar um empréstimo bancário para cobrir o valor e quitar a quantia emprestada, diretamente com a instituição bancária.

Continue lendo no blog da TownSq e veja este guia completo sobre a inadimplência do condomínio e como lidar com este problema. Boa leitura!

Ex-síndico é condenado por abastacer o seu carro elétrico usando o dinheiro do condomínio

Ex-síndico é condenado por abastacer o seu carro elétrico usando o dinheiro do condomínio

A administração de um condomínio envolve a gestão de recursos, a manutenção da infraestrutura e a garantia de que tudo funcione de acordo com as regras estabelecidas. 

No entanto, em alguns casos, surgem situações preocupantes, como a suspeita de que o síndico está roubando o condomínio. 

É uma situação que exige ação imediata para proteger os interesses dos condôminos e garantir a legalidade. 

Neste artigo, vamos explorar o que fazer se você suspeitar que o síndico está desviando fundos do condomínio. Vamos fornecer orientações claras e práticas para lidar com essa situação delicada e proteger a comunidade condominial. Veja! 

Ex-síndico passou oito meses abastecendo o seu carro com dinheiro do condomínio 

Recentemente, a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba (TJ-PB) julgou um caso em que um ex-síndico foi condenado por danos materiais. 

A acusação? Ele teria usado o dinheiro do condomínio para abastecer seu próprio veículo entre janeiro e agosto de 2021. 

O condomínio, ao notar irregularidades em suas finanças, decidiu tomar medidas legais. Eles ingressaram com uma ação de reparação de danos materiais contra o ex-síndico, alegando que ele utilizou fundos do condomínio para abastecer seu veículo pessoal. A acusação era referente ao período de janeiro a agosto de 2021. 

Durante o julgamento, o relator do caso, o juiz convocado Aluízio Bezerra Filho, analisou os fatos e chegou a uma conclusão. 

Ele observou que o ex-síndico agiu de maneira inadequada, indo contra o que estava estabelecido na convenção do condomínio. 

O juiz ressaltou que, apesar das argumentações apresentadas pelo apelante (ex-síndico), não havia como negar sua responsabilidade pelos gastos com combustível, uma vez que esses gastos não estavam previstos nem autorizados na convenção do condomínio. 

Quanto aos argumentos do ex-síndico de que suas contas haviam sido aprovadas no período contestado, o relator esclareceu que os valores questionados não se referiam às contas do condomínio, mas sim a uma indenização material por despesas que não estavam previstas na legislação regulamentar. 

O relator destacou que o ex-síndico, ao não agir com zelo e exceder suas atribuições, cometeu um ato abusivo que o tornou pessoalmente responsável pelos danos causados. 

O que o síndico não pode fazer? Veja 9 práticas proibidas 

A função de síndico em um condomínio envolve uma série de responsabilidades e limitações. 

Para garantir que a gestão do condomínio seja conduzida de forma justa e de acordo com a lei, é essencial que o síndico compreenda o que pode e não pode fazer.  

#01: Não pode tomar partido em conflitos entre moradores 

  • Deve atuar como mediador imparcial; 
  • Deve respeitar as regras da convenção do condomínio e do código civil; 
  • E deve contratar um profissional de mediação, caso não possa manter a imparcialidade

>> Veja também: [LIVE] Como pacificar o seu condomínio: mediação e prevenção de conflitos, com a mediadora condominial Ana Luiza Pretel

#02: Não pode conceder descontos para condôminos inadimplentes 

  • Exceções: autorização na convenção do condomínio ou aprovação em reunião de assembleia; 
  • É recomendável buscar auxílio especializado para negociações com inadimplentes. 

#03: Não pode desrespeitar a convenção do condomínio 

  • Deve seguir as mesmas regras que os demais condôminos; 
  • Qualquer alteração na convenção requer convocação de uma assembleia. 

#04: Não pode deixar de prestar contas aos condôminos 

#05: Não pode deixar de pagar as contas do condomínio 

  • O síndico deve agir de forma ética e preventiva; 
  • Deve realizar auditorias nas contas do condomínio e incentivar a participação dos moradores nas reuniões são boas práticas. 

#06: Não pode contratar ou realizar obras de alto custo sem aval da reunião de assembleia 

  • O tipo de obra determina o quórum de votos necessário em uma assembleia; 
  • O síndico deve compreender as diretrizes e regras para cada tipo de obra. 

#07: Não pode usar o fundo de reserva como julgar necessário 

  • O fundo de reserva deve ser utilizado de acordo com as normas da convenção e as deliberações em assembleia; 
  • Qualquer mudança requer aprovação da maioria dos condôminos em uma reunião de assembleia. 

#08: Não pode expor os moradores inadimplentes 

  • O síndico não pode expor um morador devedor por nome; 
  • O condomínio pode divulgar um balancete mensal com unidades em atraso, sem ferir a legislação. 

#09: Não pode entrar nas unidades sem a autorização do condômino 

  • Invadir a privacidade dos condôminos é proibido; 
  • Em casos extremos e emergenciais, consulte assistência jurídica antes de entrar em uma unidade. 

O que fazer se o síndico estiver roubando o condomínio? 

Lidar com um síndico que desvia dinheiro do condomínio é uma situação delicada, mas é crucial agir de forma eficaz para resolver o problema. 

Abaixo, apresentamos os passos a serem seguidos de maneira objetiva: 

#01: Reúna provas do desvio de dinheiro 

  • O primeiro passo é reunir provas da conduta ilícita do síndico; 
  • O Conselho Fiscal, se existir, deve lidar com a documentação necessária para comprovar a apropriação indevida; 
  • Na ausência de um conselho, os moradores podem gerar provas ou contratar uma auditoria especializada para analisar as contas do condomínio. 

#02: Convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) 

  • Paralelamente à denúncia policial, 1/4 dos moradores deve convocar uma AGE para destituir o síndico e eleger um novo; 
  • O novo síndico notifica o anterior para regularizar a situação. 

#03: Faça um Boletim de Ocorrência 

  • Registrar um boletim de ocorrência aciona a polícia para investigar o crime cometido pelo síndico; 
  • Pode ser feito antes da AGE, dando a chance ao síndico de ressarcir o condomínio dentro do prazo estipulado. 

#04: Entre com uma ação contra o antigo síndico 

  • O condomínio deve mover uma ação judicial contra o síndico após a destituição e a falta de pagamento; 
  • É essencial contar com um advogado para ingressar com uma ação por danos materiais (cível) e uma ação penal (criminal). 

Na esfera cível, o síndico pode ser condenado a ressarcir os prejuízos, pagar multa e ter seus bens penhorados. 

Na esfera penal, o síndico pode enfrentar pena de reclusão de 1 a 4 anos, além de multa.

Agora que você entende o que o síndico não pode fazer, baixe este modelo gratuito e convoque a sua próxima reunião de assembleia para resolver os problemas do seu condomínio. Boa sorte!

Justiça de Joinville suspende cobranças abusivas de taxas condominiais vencidas

Justiça de Joinville suspende cobranças abusivas de taxas condominiais vencidas

A gestão de um condomínio requer atenção a diversos detalhes, e a cobrança de condomínio é uma questão de grande importância. 

Muitos condôminos se questionam se o síndico tem o poder de cobrar as taxas em atraso e como a lei regula essa prática. 

Neste artigo, vamos explorar o que a legislação diz sobre a cobrança de condomínio atrasado, entender o papel do síndico nesse processo e ainda apresentar uma notícia em que a Justiça tomou uma decisão relevante para a comunidade. 

Se você é condômino, síndico ou apenas está buscando informações sobre esse tema, este artigo é para você. Continue lendo! 

Justiça de Joinville proíbe a cobrança abusiva de taxas de condomínio atrasadas 

A Defensoria Pública de Santa Catarina conquistou uma vitória significativa que afetará positivamente a vida de mais de 700 famílias no bairro Itinga, em Joinville. 

Muitas famílias em Joinville enfrentavam um problema comum: quando se viam impossibilitadas de pagar suas taxas de condomínio em dia, eram surpreendidas por cobranças exorbitantes. 

Isso se tornou uma fonte de preocupação e angústia para essas pessoas, que buscaram ajuda da Defensoria Pública de Santa Catarina para resolver esse impasse. 

Em junho deste ano, o Núcleo de Habitação, Urbanismo e Direito Agrário (Nuhab) recebeu relatos dessas famílias e decidiu agir. 

Uma ação civil pública foi ajuizada para interromper as cobranças indevidas de taxas administrativas, serviços de cobrança e honorários advocatícios. 

Essas taxas extras estavam inflando as dívidas originais em aproximadamente 30%, tornando a situação ainda mais insustentável para as famílias. 

A decisão proferida pela 1ª Vara da Fazenda Pública de Joinville foi um alívio para as famílias afetadas. 

Além de suspender as cobranças indevidas, a Justiça determinou que as empresas administradoras emitam boletos atualizados, fornecendo uma clara discriminação do valor final. Essa medida visa trazer transparência às transações e evitar surpresas desagradáveis. 

Outro aspecto importante da decisão é a suspensão de todos os processos de cobrança relacionados a essas dívidas injustas. 

Além disso, a Justiça estabeleceu uma multa diária de R$ 100 por cobrança ou negociação indevida, com um limite de R$ 20 mil por condômino. 

Multas e juros sobre a inadimplência: o que diz o Código Civil? 

O novo Código Civil trouxe algumas mudanças significativas em relação às multas e juros em atrasos de pagamento de condomínio. 

É fundamental que os condôminos estejam cientes das regras para evitar problemas futuros. Veja! 

Multa de condomínio: 2% é a regra 

Uma das principais alterações introduzidas pelo novo Código Civil diz respeito à multa por atraso em pagamento de condomínio. 

A regra é clara: a multa deve ser de 2% sobre o valor em atraso. Essa é a porcentagem estabelecida por lei e se aplica a todos os condomínios. 

Juros de condomínio: Siga a Convenção ou aplique 1% ao mês 

Os juros, por sua vez, são regulados de duas maneiras. 

  • A Convenção do Condomínio pode definir a taxa de juros a ser aplicada em caso de atraso; 
  • Caso a Convenção seja omissa sobre o assunto, a taxa padrão é de 1% ao mês. 

Para aumentar a taxa de juros, é necessário alterar a Convenção do Condomínio, o que requer a aprovação de 2/3 dos condôminos. Isso demonstra a importância de ter uma Convenção que reflita os interesses da maioria. 

>> Leia também: Qual o quórum necessário para cada situação no condomínio? Veja a lista 

Convenções anteriores ao novo Código Civil não são válidas 

Se o seu condomínio não alterou a Convenção nos últimos 10 anos, é importante destacar que as regras também se aplicam a condomínios que possuem Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003. 

Isso significa que, mesmo nestes casos, a multa de condomínio não pode exceder 2% do valor em atraso. 

Atrasos em rateios extraordinários 

Os atrasos em rateios extraordinários seguem as mesmas regras em relação a multa e juros estipulados pela Convenção do Condomínio ou a taxa padrão de 1% ao mês, se a Convenção for omissa. 

Exceção: Multa por desrespeito ao Regimento Interno 

É importante ressaltar que a multa de 2% não se aplica a atrasos relacionados a penalidades decorrentes de desrespeito ao Regimento Interno do condomínio. 

Nesse caso, as regras específicas do Regulamento devem ser seguidas.

Este artigo ajudou você? Aproveite e faça o download da nossa Calculadora de Taxa Condominial gratuita.