Infelizmente, nem sempre a gestão do síndico satisfaz todos os condôminos. Má gestão, falta de transparência ou não agir conforme o interesse coletivo são os principais motivos que levam à destituição de síndico.
A medida é um direito legal dos moradores de condomínios. Entretanto, ela deve ser aplicada conforme as regras estipuladas pelo Código Civil. Confira o processo de destituição de síndico:
Qual o tempo de mandato de um síndico?
De acordo com a Lei 10.406/2002 o tempo máximo de mandato de um síndico é de dois anos, sem qualquer tipo de permissão para que esse período seja excedido.
Destituição de síndico: Código Civil
Em primeiro lugar, precisamos compreender a jurisprudência sobre destituição do síndico. No Código Civil, é o artigo 1.349 que determina o direito dos moradores a interromper o mandato do síndico. Confira a cláusula na íntegra:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Isso quer dizer que, se o síndico não administrar o condomínio conforme as leis, ele poderá ser retirado do cargo. É importante lembrar que o condomínio é uma entidade democrática e o síndico trabalha como representante dos interesses dos condôminos. Portanto, autoritarismo e se achar o dono do prédio não são atitudes que combinam com a profissão. Ademais, a má administração do condomínio e a prática de ilegalidades podem resultar em processos judiciais, além da própria interrupção do mandato.
Quais são os motivos que podem levar a Destituição de síndico?
Não é sempre que a vida em condomínio significa garantia de harmonia. Em diversas situações, existem atritos entre o síndico e moradores. No entanto, simples desavenças não são razões suficientes para depor o síndico. Da mesma forma, má gestão é um termo amplo e subjetivo, que deve ser analisado com cautela.
Os motivos plausíveis para a destituição de síndico são descritos no Art. 1349. Da mesma maneira, descumprir os deveres do síndico descritos no Art. 1348 do Código Civil, bem como o Art. 22 da Lei 4.591/64 também é premissa para convocar a demissão do síndico.
Para simplificar, montamos uma lista com motivações justas para a retirada do síndico:
Praticar irregularidades, como atos ilegais ou desfalque nas contas do condomínio. Nesse caso, condôminos ou conselho fiscal precisam apresentar provas de fraudes ou demais crimes;
Desobedecer às determinações tomadas em assembleia geral;
Não contribuir para a conservação das áreas comuns do empreendimento.
Desse modo, o síndico poderá ser destituído se deixar de cumprir suas responsabilidades perante o condomínio.
Como exonerar um síndico?
A exoneração do síndico segue o mesmo caminho da eleição. Ou seja, a assembleia que elegeu, exonera.
O processo para eleição é simples basta apenas a maioria dos presentes. Para exoneração, a assembleia deve fazer uma convocação, utilizando para tanto, o apoio de 25% dos proprietários, e com esse número convocar uma assembleia e com 50% + 1 dos presentes, efetivarem a exoneração do síndico.
Como fazer a destituição do síndico?
Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?
Reunião para destituição de síndico
Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?
Isto é possível de acordo com o Art. 1.355, que determina que assembleias extraordinárias também podem ser convocadas pelos próprios condôminos. Para isso, é preciso arrecadar as assinaturas de 1/4 dos condôminos e reuni-las em um abaixo-assinado para destituir o síndico.
Após arrecadar todas as assinaturas necessárias, os moradores devem criar um edital de convocação para destituição de síndico. Em suma, essa convocação deve explicar de forma clara quais os motivos pelo qual o síndico está sendo cobrado. De maneira alguma a ordem do dia deve ser “assuntos gerais”.
Um erro bastante comum na convocação desse tipo de assembleia é não convidar todos os condôminos. A Lei de Condomínio indica que nenhuma assembleia poderá ser deliberada se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Assim sendo, nenhum morador deve ser excluído dessa reunião – mesmo os que fazem parte da administração atual.
Essa convocação pode ser entregue via correspondência, circular ou sistema de gestão do condomínio. Também é importante colocar uma cópia da convocação em ambientes de bastante movimentação do condomínio, como elevadores ou hall de entrada.
No momento da reunião de destituição de síndico, os condôminos deverão apresentar suas acusações e devidas provas. Em contrapartida, o síndico vigente tem o direito de apresentar a sua defesa e dar as suas explicações.
Por ser um momento polêmico, é natural que as pessoas fiquem com os ânimos à flor da pele. Em vista disso, deve-se evitar brigas, acusações e sobretudo ofensas. O síndico que se sentir ofendido ou injustiçado poderá entrar com uma ação de danos morais.
Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.
Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.
Quantos votos precisa para destituir um síndico
Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.
Destituição do Síndico profissional
Para destituição do síndico profissional, o correto é a convocação de uma assembleia para essa finalidade, seguindo o que diz o Art. 1.349 do Código Civil: De acordo com o Art 1.349: A assembléia especialmente convocada com essa finalidade, poderá, através do voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar qualquer tipo de irregularidades, não prestar contas ou não administrar o condomínio de maneira conveniente.
Para destituição do síndico profissional, é necessário a aprovação de 50% mais um do número total de condôminos. Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.
O conselho fiscal pode destituir o síndico?
O papel do conselho fiscal é o de apenas aconselhas, como o próprio nome já diz. Em alguns regulamentos internos, o conselho pode ter outras funções, tais como assinar cheques e contratos em conjunto com o síndico, por exemplo. Somente uma decisão assemblear tem poder para destituir o síndico.
Destituição de síndico – quem assume o cargo?
Em geral, a convenção do condomínio define que é o subsíndico quem assume o lugar do síndico deposto. Caso contrário, é preciso realizar uma votação em assembleia geral especialmente convocada com esta finalidade.
Agora você já está preparado caso essa situação aconteça! Destituições de síndicos são um tanto quanto traumáticas para o condomínio. Porém, não há o que temer quando tudo é feito conforme as normas.
Por ser uma profissão que lida com muito dinheiro e bens privados, é recorrente ficarmos sabendo sobre síndicos que sofrem ações judiciais. Processo contra síndico de condomínio são cabíveis apenas quando há provas de que o gestor agiu de má-fé e cometeu atos ilícitos durante a sua gestão.
Por ser tratar de um assunto tão sério, elaboramos esse artigo que reúne informações sobre quais são as possibilidades de uma ação contra síndico de condomínio. Você também vai entender quais são direitos do síndico durante.
Qual a lei que rege os condomínios?
Como tudo no Brasil, as leis são dispostas dentro do código civil brasileiro, sendo a lei que rege os condomínios no brasil é Lei 4591/64.
Quem responde judicialmente pelo condomínio?
Como é de se esperar, o responsável judicial pelo condomínio é o síndico e por conta disso, como citado na introdução do nosso artigo, ele pode responder judicialmente pelo condomínio. Por isso que não é incomum a entrada de ação de indenização contra síndico.
O que é de responsabilidade do condomínio?
Embora o síndico tenha muitas responsabilidade, o condomínio também possui suas obrigações. Por isso, para efeito de conhecimento, separamos as responsabilidades do condomínio.
Acompanhamento de contas, orçamentos e documentação de gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferência de balanços de contabilidade;
Auxiliar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
Acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
De acordo com o Art. 1.348 do Código Civil brasileiro, o síndico é obrigado a prestar contas à assembleia anualmente e também quando for exigido – ou seja, o condômino pode pedir para conferir as contas do condomínio sempre que julgar necessário.
Apesar desse detalhe, há profissionais jurídicos que defendam que o condômino sozinho não possui legitimidade para propor uma ação de prestação de contas. De acordo com esses especialistas, o síndico só deve prestar contas perante a assembleia como um todo. Independentemente da interpretação da legislação, o síndico deve prezar pela transparência e permitir ao menos o acesso dos moradores à pasta de prestação de contas.
A prestação de contas anual ocorre durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO). O ideal é fazer uso do início do ano, o período de janeiro a março, para realizar a AGO. Entretanto, cada síndico deve seguir as normas e prazos estipulados pela convenção do condomínio.
Se o síndico não convocar uma assembleia de condomínio para apresentar a prestação de contas, os moradores têm o direito de convocar uma assembleia a partir de um abaixo-assinado com a assinatura de um quarto dos condôminos, conforme prevê o Art. 1.350.
Quais são os direitos do síndico?
Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade civil e criminal perante o que ocorre no condomínio. Desta forma, a atuação do profissional é algo que deve ser levado a sério. A atividade é resguardada por direitos, atribuições e responsabilidades do síndico que devem ser respeitadas. Para essa publicação, selecionamos os direitos que o síndico possui:
Convocar assembleias de condomínio
A assembleia geral deve ser realizada ao menos uma vez por ano para prestação de contas. Condôminos poderão convocar reunião de assembleia com o aval de um quarto dos proprietários de unidades.
Representar o condomínio
O síndico tem o direito de representar o condomínio de forma ativa e passiva, em juízo ou fora dele. O profissional deve realizar os atos necessários para defender os interesses dos condôminos.
Receber remuneração
Se a medida estiver prevista na convenção, o condomínio pode pagar salário ao síndico. Entretanto, é importante lembrar que mesmo recebendo pagamento, o síndico não é considerado um funcionário do condomínio.
Ter isenção de taxas
Se a convenção do condomínio permitir a prática, o síndico não precisa pagar a taxa condominial.
Sair de férias
Síndicos têm o direito de tirar alguns dias para descanso. Durante esse período, é o subsíndico quem assume o papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do gestor.
Dar multas e advertências
Se o profissional seguir todas as regras estipuladas na convenção e no regimento interno, poderá aplicar multas e advertências aos moradores.
Contar com ajuda de outros
O síndico não tem a obrigação de possuir conhecimento técnico em todas as áreas da administração condominial. O gestor pode receber auxílio do conselho fiscal do condomínio. Do mesmo modo que também pode-se contratar profissionais para ajudar em questões específicas.
Não ser importunado em horários inconvenientes
O síndico não precisa estar 24 horas por dia à disposição do condomínio.
No geral, é a convenção e a assembleia do condomínio que estipulam quais são os direitos que o síndico possui. É importante destacar que o papel de gestor do condomínio pode ser exercido tanto por condôminos, quanto por inquilinos e ocupantes. Síndicos profissionais também podem ser contratados para exercer a função.
Processo contra condomínio, quem paga?
Essa é uma dúvida muito comum, uma vez que uma ação de indenização por danos morais contra condomínio é algo passível de ocorrer. Nesses casos, após todo trâmite do processo, se ficar comprovada a culpa do condomínio, é o fundo do condomínio que será utilizado para pagamento do processo.
Processo contra síndico de condomínio: 3 mais comuns
Infelizmente, o processo contra síndico de condomínio é algo relativamente comum, embora possa ser evitado. Normalmente o síndico é processado por morador somente quando há comprovação de que houve algum tipo de irregularidade.
Pensando nisso, mostraremos agora os 3 processos mais comuns contra síndico de condomínio.
1. Problemas na prestação de contas
É obrigação do síndico prestar contas à assembleia ao menos uma vez por ano e sempre que lhe for exigida. A medida faz parte no Código Civil, Art. 1.348.
Caso seja identificada alguma irregularidade nos valores da arrecadação ou das despesas comprovadas, é recomendável que os condôminos contratem o serviço de uma auditoria condominial. Dependendo do que for descoberto durante a análise das contas, os moradores podem entrar com um processo contra o síndico, civil e criminalmente.
2. Superfaturamento de obras
Infelizmente, o superfaturamento de obras é uma realidade no âmbito condominial. O ato ilícito envolve a emissão de notas fiscais com valores adulterados. Ao fazer a negociação com a empresa, o síndico pede que seja inserido ao recibo um valor extra além do preço cobrado pelo serviço.
A quantia adicional funciona como uma espécie de propina. Ao invés de apenas pagar pela contratação de um serviço de manutenção, o síndico aproveita para se apropriar indevidamente de uma verba que deveria ser gasta com melhorias no empreendimento. Se for comprovada o superfaturamento de obras e contas, os moradores poderão entrar com processo contra o síndico.
3. Desvio de dinheiro
Ocorre quando o síndico utiliza o dinheiro arrecadado com as taxas condominiais para bancar gastos pessoais. A ação pode ser combatida com a presença de um conselho fiscal forte e a realização de auditorias constantes.
Caso for comprovado que houve desvio de verbas por parte do síndico, ele poderá responder por apropriação indébita de fundos do condomínio. Conforme determina o Art. 168 do Código Penal, o crime tem pena de um a quatro anos de prisão e pagamento de multa.
Além destes, o síndico também pode vir a responder na esfera civil e criminal por danos morais, má administração do condomínio, estelionato, abuso de poder e danos materiais.
Ação de indenização por danos morais contra condomínio
Outro ponto dentro do assunto de processos em âmbitos condominial e sindical são as ações por danos morais. Por isso, mostraremos agora o que configura e o que não dano moral.
O que configura dano moral
Danos morais são configurados pelas seguintes ações:
Morador ou síndico agredir verbalmente funcionários chamando-os de incompetente, ladrão, ou qualquer outro adjetivo capaz de minar sua moral, ética ou honra
Morador ou síndico agredir um funcionário
Morador insinuar que síndico está obtendo vantagens financeiras através de seu cargo
Morador ou síndico usar redes sociais para difamação mútua
Construtora atrasar a entrega de unidades
Síndico fixar nome de inadimplentes no quadro de avisos
O que não configura dano moral
As seguintes ações não configuram dano moral
Chamar a atenção de funcionários de modo educado
Protestar títulos em atraso desde que feito de acordo com a lei
Pedir acesso à pasta de documentos
Constar os nomes dos inadimplentes no boleto recebido em casa
Discussões verbais sem testemunhas
Como se defender como síndico?
Se você é síndico e está passando por problemas jurídicos, há algumas coisas que devem ser fazer. A primeira delas é buscar assessoria jurídica. Se o processo é contra o condomínio, é preciso utilizar o serviço do especialista em direito contratado pelo empreendimento.
Entretanto, se a ação foi movida apenas contra o síndico, este deverá contratar um advogado independente. Nesse caso, é o síndico quem fica responsável por arcar com os custos, visto que o condomínio não tem nada a ver com o assunto.
Outra questão que deve ser levada em consideração é se realmente ocorreu algum tipo de infração durante a administração condominial. Se as irregularidades forem comprovadas, os condôminos têm todo o direito de exigir reparações e ainda levar o caso ao tribunal de Justiça.
No país, processo contra síndico tende a demorar anos para ser concluído. Se for realizada a condenação em primeira instância, o réu tem o direito de recorrer. Dependendo da situação, o síndico poderá realizar uma indenização por danos e assumir a culpa pelos problemas causados antes de o caso ser levado à esfera criminal. É importante buscar soluções amigáveis antes que o problema se torne ainda maior. Porém, lembre-se sempre de contar com um assessor jurídico durante todo o processo.
Dicas para evitar processo contra síndico do condomínio
Para evitar que problemas se tornem caso na Justiça, é importante que o síndico tome algumas providências no seu dia a dia. Algumas dicas para evitar ações judiciais são:
Obedeça as regras estipuladas pela convenção, regimento interno e deliberações da assembleia;
Realize auditorias preventivas nas contas do condomínio;
Distribua pelas áreas comuns uma cartela com os direitos e deveres do síndico;
Está pensando em se candidatar a síndico do seu prédio ou já ocupa este cargo? Saiba que além de deveres, existem também direitos de síndico. Um síndico deve dar conta de resolver todos os problemas do condomínio. Desde barulhos, garagem, área de lazer, vazamentos, animais e até mesmo desentendimentos entre vizinhos: tudo é com ele. Ser síndico não é uma tarefa fácil, afinal, ele possui muitas atividades e precisa desempenhá-las com sabedoria e paciência.
Além disso, o síndico também é a pessoa responsável por toda a parte burocrática e administrativa do condomínio. É o gestor quem cuida das finanças, do orçamento da receita, das obrigações fiscais, calcular a despesa relativa a cada ano, contratar prestadores de serviços, fazer a folha de pagamento, etc. Mesmo que o condomínio conte com uma administradora, ainda é o síndico o responsável por supervisionar o trabalho da empresa e pode responder judicialmente por qualquer problema na administração.
Ademais, o gestor precisa ser disciplinado, ético, ter uma boa organização e manter-se constantemente atualizado sobre administração condominial, levando sempre em consideração o interesse do condomínio. E, acima de tudo, o profissional deve saber na ponta da língua quais são os direitos e deveres do síndico.
Se você é síndico profissional ou um morador que pretende se candidatar ao cargo, aproveite este momento para conhecer quais os direitos do síndico. Confira:
O que o síndico pode e não pode fazer?
Os direitos e deveres do síndico são definidos por lei. É importante ter ciência do que síndico pode e não pode fazer, pois, para evitar problemas futuros, é importante que as ações estejam pautadas por essas diretrizes.
Direitos e deveres do síndico – art. 1.348
Os deveres do síndico estão descritos no artigo 1348 do código civil brasileiro. Dessa formas, os direitos e deveres de um síndico são:
I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.
1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção
Importância do morador saber os direitos e deveres do sindico
É muito importante que os moradores saibam quais são os direitos e deveres do síndico. E isso pode ser feito através de um estudo rápido no código civil síndico. Ao ter conhecimento dos direitos e deveres do síndico, o morador poderá cobrá-lo por atos que são de sua responsabilidade e até mesmo ajudá-lo a desempenhar um bom papel, capaz de trazer melhorias na rotina de todos.
Quais são as funções do síndico?
Esse é outro questionamento muito comum, para o qual muitos condôminos não tem a resposta. as funções do síndico ou da síndica do prédio, são determinados pelo artigo 1348 do código civil brasileiro e estão assim estabelecidos:
As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:
Convocar reuniões de assembleia;
Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
Elaborar previsão orçamentária anual;
Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.
11 direitos do síndico
Se você é síndico profissional ou um morador que pretende se candidatar ao cargo, aproveite este momento para conhecer quais os direitos do sindico. São eles.
1. Férias
Sim, diferente do que muitos pensam, síndico tem direito a férias. O síndico tem direito a férias conforme as regras estipuladas pela convenção ou pela assembleia geral. Nesse caso, é o subsíndico quem assume o seu papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do síndico.
2. Receber remuneração
O síndico tem o direito de receber algum tipo de remuneração pelos serviços prestados, desde que esta questão esteja prevista na convenção do condomínio. O tipo de remuneração deve ser debatido e votado em assembleia geral. Tradicionalmente, as opções mais comuns são: isenção da taxa de condomínio ou honorário/salário de síndico.
Vale ressaltar que o síndico não é considerado um funcionário do condomínio, mas o empreendimento ainda deverá recolher as obrigações previdenciárias caso seja pago salário.
3. Votar em assembleia
Se o síndico é condômino, ele possui o direito de participar ativamente das reuniões de assembleia e ainda votar nas decisões. Porém, isso só é um direito do síndico se ele estiver devidamente quite perante o condomínio.
4. Ser condômino ou não
Conforme o novo Código Civil brasileiro, o cargo de síndico pode ser exercido por um condômino, morador, inquilino e inclusive por um síndico profissional autônomo que não faz parte do condomínio.
5. Não ser obrigado a saber de tudo
Não é uma obrigação do síndico possuir conhecimento técnico sobre todas as áreas do condomínio. Afinal, o síndico é uma pessoa e não um robô. Por isso, o síndico tem o direito de contar com empresas prestadoras de serviços para ajudar com questões na qual ele não tem tanta experiência.
6. Convocar assembleias de condomínio
Como responsável pela condomínio, o síndico pode convocar assembleias para expor fatos, mostrar relatórios contábeis, levar aos moradores algum tipo de reclamação que a ele foi feita ou qualquer outro tema que seja pertinente e importante aos moradores.
7. Representar o condomínio
Como foi escolhido por votação, o síndico tem o direito e o dever de representar o condomínio quando for necessário. Nesse caso, pode ser em reuniões da administradora, visitas técnicas para compras de equipamentos ou qualquer outro tipo de situação.
8. Ter isenção de taxas
Ter isenção de taxas é outro direito do síndico, mas desde que isso esteja disposto na assembleia onde foi eleito para tal cargo.
9. Dar multas e advertências
Dar multas e advertências não é apenas um direito, assim como um dever do síndico, que deve aplicá-las sempre que condôminos não seguirem as leis e regras que regulamentam o condomínio.
10. Contar com ajuda de outros
Esse é outro direito do síndico, que muitas vezes pode contar com a ajuda de outros para a resolução de diferentes tipos situações. Nesse caso, subsíndico e moradores são de grande importância e necessidade no auxílio da manutenção da ordem.
11. Não ser importunado em horários inconvenientes
Embora o síndico atue em benefício dos condôminos, é necessário ter em mente que existem horários adequados para isso, portanto ele não deve ser importunado em horários inconvenientes.
Quais são os direitos e deveres dos condôminos?
Os direitos dos condôminos são determinados pelo novo Código Civil brasileiro. O Art. 1.335 define que os direitos dos condôminos são:
Usufruir da unidade a qual é dono ou é inquilino;
Usufruir das áreas comuns do condomínio, como piscina ou salão de festas;
O condômino pode participar das discussões da reunião de assembleia (se não estiver inadimplente);
Votar em reuniões de assembleia (se não estiver inadimplente);
Candidatar-se para atuar como síndico do condomínio (se não estiver inadimplente);
Convocar uma assembleia ao conquistar a assinatura de 1/4 dos condôminos;
Destituir o síndico do condomínio caso este não esteja agradando a maioria dos moradores;
Alugar a sua vaga na garagem para outro morador;
Locar sua propriedade para terceiros conforme a Lei do Inquilinato.
Assim como os direitos dos condôminos, seus deveres também são determinados pelo novo Código Civil. O Art. 1.336 define que os deveres são:
Pagar as taxas condominiais de acordo com a fração ideal da sua unidade (ou conforme especificado na convenção);
Contribuir com o fundo de reserva de acordo com a convenção;
Não fazer construções irregulares que prejudiquem a segurança do condomínio e dos vizinhos;
Não alterar a fachada da edificação;
Não prejudicar o sossego dos vizinhos;
Pagar juros caso não pague a taxa mensal do condomínio;
Pagar multas aplicadas que estejam de acordo com a lei e a convenção do condomínio;
Respeitar as regras da convenção e regimento interno.
Como os condôminos podem ajudar no trabalho do síndico?
Por outro lado, também é importante que os demais condôminos tenham conhecimento sobre os direitos do síndico e saibam como eles podem facilitar o trabalho do gestor.
Por uma questão de bom senso, todos os condôminos devem adotar as seguintes atitudes:
Respeitar sempre as determinações do regimento interno do condomínio.
Na hora de fazer uma reclamação, reflita se o horário é apropriado para entrar em contato com o síndico. Faça-se a seguinte pergunta: a sua reclamação não pode aguardar até a hora comercial do dia seguinte?
Ao repassar uma reclamação ao síndico, é interessante contribuir também com uma solução para o problema. Afinal, oferecer ajuda é sempre vantajoso para ambas as partes.
Nunca use acusações com o intuito de atingir a moral do síndico. É recomendável que o síndico receba apenas reclamações por escrito, a fim de evitar conflitos e problemas de comunicação.
Por fim, vale a pena relembrar que o papel do síndico é de extrema importância para o condomínio. Logo, nada mais justo que este personagem tenha seus direitos preservados.
Embora seja um personagem extremamente valioso para a vida em um condomínio, muitas pessoas ainda não sabem o que é ser síndico e qual a sua função. Existem diversas suposições e pré-julgamentos que cercam a posição. E é por isso, que produzimos esse conteúdo, onde mostramos o papel do síndico, além de mostrar o que esse profissional pode e não pode fazer.
O que é um síndico?
O síndico, também conhecido como o administrador de/do condomínio é o responsável pela gestão de um ou mais edifícios. Geralmente esse profissional é eleito pela assembleia geral dos condôminos, sendo o responsável direto do condomínio, com funções de manter o equilíbrio financeiro, ordem, disciplina, segurança e limpeza do edifício.
Quem pode ser síndico?
Essa é uma questão muito comum em condomínios, afinal, quem pode ser síndico? De acordo com o artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa pode exercer a função de síndico, tanto alguém contratado para isso, quanto um morador.
Síndico profissional
O síndico profissional é um profissional que se estudou e se especializou para exercer essa função, podendo atuar em um ou mais condomínios e não precisa obrigatoriamente morar onde atua.
Síndico morador
Já o síndico morador, como o nome já sugere é quando um morador dispõe das habilidades necessárias para assumir e exercer o papel de síndico no prédio/condomínio onde reside.
Qual é a função do síndico?
Basicamente, o síndico é o responsável pela administração de um condomínio residencial, comercial, misto, predial ou de casas. Sua principal tarefa é cuidar e manter a saúde financeira, contábil e social do imóvel. Como representante oficial e uma espécie de porta-voz, a pessoa que assume o cargo de síndico tem o dever de defender o patrimônio, os direitos e os interesses do condomínio e dos condôminos, de forma ativa ou passiva, conforme determina o Art. 1348do Código Civil. Ele também se torna o responsável legal e criminalmente pelo imóvel, podendo ser processado em casos judiciais. Além disso, o gestor também tem o papel de facilitador da comunicação dentro do condomínio, sendo o encarregado de mediar conflitos e estimular a compreensão e empatia entre vizinhos.
O que faz um síndico?
Preza pela segurança e qualidade de vida dos moradores;
Existem dois tipos de gestores: o morador, que é proprietário de um dos imóveis da edificação e geralmente mora no local; e o síndico profissional, uma pessoa especializada contratada para gerenciar o condomínio. Apesar de a profissão ainda não ser regulamentada no Brasil, isso não retira a importância da atuação na manutenção da vida em condomínio – tendência que cresce cada vez mais no país.
Apesar de alguns síndicos terem a fama negativa de se acharem os “donos do condomínio”, a realidade da atuação não é nada assim. Existem uma série de regras que devem ser seguidas e comportamentos que são inaceitáveis. Montamos uma lista com as coisas que o síndico não pode fazer. O síndico não pode:
Negligenciar normas do condomínio: o síndico precisa seguir à risca as regras estabelecidas pela convenção e regimento interno e fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as. Deixar de prestar contas aos moradores: é obrigatório realizar a prestação de contas pelo menos uma vez ao ano e sempre quando for exigido. Invadir a privacidade dos condôminos: entrar em uma unidade ou abrir correspondências sem permissão é inaceitável, além de ilegal. Se ocorrer uma emergência como vazamento de água ou gás e é necessário entrar no imóvel, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa. Proibir a entrada de visitantes: se a visita de uma pessoa foi autorizada por um morador, o síndico não tem o direito de impedir que o indivíduo entre no condomínio – exceto quando a convenção indica o contrário. Não respeitar o quórum das votações em assembleia: não obedecer as regras de votações em assembleia podem levar à impugnação da convocação e da ata. Expor moradores inadimplentes: o condomínio não pode divulgar o nome dos devedores. Se isso ocorrer, é possível que o morador se sinta constrangido e pode entrar com uma ação de danos morais. Ser parcial na resolução de conflitos: ao lidar com brigas entre vizinhos, é necessário ouvir os dois lados igualmente e ser imparcial. Ignorar requisições dos moradores: o profissional precisa ter uma boa relação com os moradores, responder suas perguntas e solicitações. Multar condôminos sem provas: na hora de multar alguém, o síndico precisa apresentar provas que comprovem a infração. Também deve-se seguir as orientações da convenção de condomínio. Contratar obras voluptuárias sem a aprovação da assembleia: reparos que servem para cuidar do lazer e estética do condomínio precisam ser aprovados em reunião de assembleia por dois terços dos condôminos. Deixar de pagar contas do condomínio: é responsabilidade do síndico realizar os pagamentos de contas mensais, de prestação de serviços, folha de funcionários, etc. Deixar de comunicar os moradores sobre ações judiciais contra o condomínio: é obrigatório notificar os condôminos sobre problemas judiciais que o condomínio possa estar passando. Tratar mal funcionários, moradores e visitantes: o síndico jamais deve ser grosseiro com qualquer pessoa dentro do território do condomínio. Usar o fundo de reserva indevidamente: o dinheiro do fundo de reserva é destinado a emergências e não deve ser utilizado para pagar contas do dia a dia. Ter uma gestão superior a dois anos: de acordo com a legislação, síndicos podem gerenciar um condomínio por até dois anos. Após esse período, deve-se fazer uma nova eleição. Reter ou omitir documentos na troca de gestão: ao terminar a gestão, deve-se entregar ao novo síndico eleito todos os documentos referentes ao condomínio.
Fui eleito síndico e agora?
Assumir a incumbência de ser gestor do condomínio não é para qualquer um. É um longo trajeto desde a eleição até pegar o ritmo da rotina gerenciando o condomínio. Antes de qualquer coisa, o síndico novo precisa compreender a magnitude da atuação. Por ser o responsável pelo condomínio, o administrador pode responder civil e até criminalmente por atos cometidos durante a sua gestão, como práticas ilegais, acidentes ou pela omissão de informações. No quesito prático, uma das primeiras coisas a fazer é estudar a convenção, documento que determina como deve ser feito o gerenciamento do condomínio. Em seguida, analise o regimento interno, compilado de regras e condutas estipuladas aos moradores. O síndico deve conhecer as determinações desses dois arquivos para poder segui-las e replicá-las nas reuniões de assembleia, fiscalizações, atos administrativos, etc. Nesse momento de troca de gestão condominial, é importante marcar uma reunião com o antigo síndico predial para bater um papo, tirar dúvidas, pedir dicas sobre como você pode dar continuidade ao trabalho executado e ainda coletar todos os documentos da administração, como:
A forma de pagamento pelos serviços é feita através de Notas Fiscais e o regime tributário dos profissionais, geralmente, é o Microempreendedor Individual (MEI). O custo de um síndico profissional, geralmente varia entre condomínios, não existindo uma tabela de piso salarial, a remuneração é então estipulada de acordo com as características de cada condomínio, mas no geral, os honorários de um síndico ficam entre R$ 1,5 mil a R$ 5 mil. Quer saber quais são os reais deveres do síndico? Baixe o eBook GRATUITO e saiba tudo sobre planejamento de contas, como lidar com conflitos no condomínio e muito mais!
Ser síndico é cansativo, mas ver o condomínio organizado, bem cuidado e com moradores felizes, é uma satisfação enorme! Não se deixe abalar pelos problemas e foque no objetivo final.
Você sabe quais são as responsabilidades do síndico? Além de cuidar do bem-estar dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a administração do condomínio. São diversas as responsabilidade do síndico perante o condomínio. Responsabilidades que demonstram a importância do síndico em todos os condomínios.
Nesse artigo, vamos resolver dúvidas sobre quais são as funções do síndico no condomínio, a responsabilidade civil do síndico no condomínio edilício e várias outras. Você vai entender também porque o conhecimento dessas e outras questões da profissão de síndico é importante para que síndicos atuem em mais condomínios.
Qual o papel do síndico de condomínio?
O síndico é responsável juridicamente pelo Condomínio. Assim, pode-se afirmar que o síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício.
Além disso, o síndico tem também o papel de mandatário, uma vez que foi eleito para a administração do edifício em Assembleia Geral Ordinária dos condôminos. O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. Por isso, a ata da reunião da assembleia para a eleição do síndico deve conter o mandato de até dois anos e ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos. O síndico representa toda a comunidade condominial, ainda que eleito por maioria de votos.
Ainda nesse sentido, o síndico não é empregado do condomínio, nem locador de serviços, mesmo que receba remuneração por desenvolver suas funções. Por isso, não se aplicam a ele as normas da legislação trabalhista, nem aquelas estabelecidas pela locação de serviços.
“É crucial que todos – tanto os condôminos, quanto o interessado no cargo – entendam que o síndico sempre vai responder pelos atos praticados enquanto administrador do condomínio”, relembra o CEO e cofundador da TownSq, João David. Ou seja, ser síndico é um cargo de exímia responsabilidade.
Funções fundamentais do síndico
As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:
Impor e cobrar multase advertências caso seja necessário;
Garantir a contratação doseguroé de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.
Além das responsabilidades objetivas do síndico citadas acima, também são deveres desse gestor manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores. Também, faz parte da responsabilidade civil síndico a apólice seguro. Com todas essas funções, fica claro que o síndico precisa se qualificar e estudar bastante para ser eleito em condomínios.
Responsabilidade civil e criminal do síndico
Quando eleito o síndico passa a dispor de dois tipos distintos de responsabilidade a civil e a criminal, que abordaremos a seguir. Saiba o que diz a legislação:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
Responsabilidade civil
A responsabilidade do síndico no Código Civil é determinada pelo item II do artigo 1.348, que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos. Resumido em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico.
Responsabilidade criminal
Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.
Responsabilidade do síndico na prestação de contas
A prestação de contas é uma das principais obrigações do cargo de síndico. Conforme indica a legislação, deve ser feita uma vez por ano ou eventualmente quando exigida.
Ao prestar contas, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão. Portanto, é essencial que o profissional esteja munido de toda a documentação necessária para comprovar os custos. Ao todo, são cinco relatórios que devem estar na pasta de prestação de contas: do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.
Caso seja identificado uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.
Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:
Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviço;
Quando o assunto é realizar reformas e obras no condomínio, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode sair fazendo o que bem entende com o imóvel. Certos tipos de obras só podem ser realizados com a devida autorização da assembleia.
De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: Necessárias/Urgentes, Úteis e Voluptuárias.
Obras Necessárias ou urgentes
Focam em conservar o imóvel. Se os custos não forem altos, não é necessário pedir a aprovação da assembleia. Se os gastos forem elevados, precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.
Obras Úteis
Buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisam passar pela aprovação da assembleia, com votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implantação de medidas para individualização da água, instalação de sistema de segurança.
Obras Voluptuárias
São as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos. Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo. É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evite problemas na hora de realizar reformas no condomínio levando em consideração as seguintes dicas:
Sempre respeite as votações mínimas determinadas pelo Código Civil;
Obedeça às deliberações tomadas pela assembleia;
Ao contratar uma empresa, confira se ela tem registro nos órgãos regionais responsáveis;
Exija que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;
Pesquise bem a prestadora de serviço antes de fechar negócio, peça garantias e indicações.
O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e atuar com base na transparência e ética!
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Todo condomínio precisa de um síndico. Isso você já sabe, certo? Mas o que talvez você não saiba ainda é que muitos condomínios têm decidido investir em um profissional capacitado e dedicado, que seja capaz de cumprir as demandas cada vez mais exigentes dos condomínios e que ofereça um salto de qualidade na gestão do prédio. Pensando nisso, listamos seis benefícios que comprovam por que contratar um síndico profissional para o seu condomínio é uma ótima escolha
6 motivos para contratar um síndico profissional para o seu condomínio
Qualificação
Os condomínios estão cada vez mais complexos e com demandas cada vez maiores, por isso, o primeiro benefício de um síndico profissional para o seu condomínio é a qualificação desse profissional.
O Síndico Profissional é um trabalhador que se especializou e qualificou para gerir condomínios. Sua área de especialização vai desde gestão financeira, pessoas e administração. Ou seja, seu condomínio vai contar com um profissional altamente capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores.
Disponibilidade
O síndico morador é uma pessoa muito voluntariosa, que dedica o seu tempo livre para organizar o condomínio. Acontece que na maioria desses casos essa pessoa já conta com outro emprego e não consegue se dedicar inteiramente ao prédio.
Já o síndico profissional é diferente, ele é um profissional dedicado e exclusivo para a rotina do condomínio. Ele está disponível em tempo integral para resolver os problemas, fiscalizar obras, montar o planejamento do condomínio, cuidar da saúde financeira e ouvir as necessidades dos moradores.
Por se tratar de um especialista em gestão de condomínios, o síndico profissional tem à seu dispor as melhores ferramentas de gestão e acompanhamento do condomínio. Ele conta com ferramentas e processos que fazem o seu trabalho ser mais produtivo e rápido.
Geralmente, em seu arsenal de ferramentas ele conta com aplicativos para comunicação com os moradores, softwares de gestão financeira, além de planilhas de acompanhamento do dia a dia do prédio.
Outra vantagem de contar com um profissional para gerir o condomínio é que ele é especialista em resolver e mediar conflitos entre os moradores. Esse profissional conhece as melhores técnicas para resolver problemas e está sempre procurando que o desejo de todos os moradores seja atendido.
Transparência na gestão
Um dos maiores benefícios de contratar um síndico profissional é, sem dúvida nenhuma, a transparência nas contas e ações do condomínio.
Uma das principais responsabilidades desse profissional é realizar uma gestão transparente e que preze pelo bem da saúde financeira do prédio em primeiro lugar. Por isso, ele procura sempre manter todos os moradores cientes da situação financeira do condomínio e realiza ações e investimentos planejados.
Um plus que muitos profissionais têm buscado para sua gestão é oferecer ainda mais transparência nas contas do condomínio com uma administradora digital. Esse modelo de administradora oferece acesso às contas e situação financeira para todos os moradores, que podem acompanhar digitalmente todas as movimentações.
Planejamento
Uma das responsabilidades do síndico é realizar o planejamento do condomínio. É ele o responsável por listar as demandas e necessidades dos moradores, elencar prioridades, criar um plano de ação, definir prazos e acompanhar o andamento das atividades.
Quando seu condomínio conta com um síndico profissional, garante que uma pessoa altamente qualificada e especialista elabore esse planejamento. Isso é extremamente importante para que todas as demandas sejam priorizadas de maneira correta e o andamento dos projetos seja acompanhado de perto.
Quanto custa contratar um síndico profissional?
Agora que você já conhece algumas das vantagens de contratar um síndico profissional para o seu condomínio deve estar se perguntando como faz para contratar e quanto custa um síndico profissional, certo?
A contratação de um síndico profissional segue a mesma ordem de um síndico morador: a escolha é feita através de votação em uma assembleia de moradores. Nessa reunião é definido o período da prestação de serviços, o horário de trabalho, definição das atribuições e remuneração.
A forma de pagamento pelos serviços é feita através de Notas Fiscais e o regime tributário dos profissionais, geralmente, é o Microempreendedor Individual (MEI).
O custo de um síndico profissional pode variar de condomínio para condomínio. Como não há uma tabela com piso salarial, a remuneração é estipulada levando em consideração alguns pontos:
Número de unidades do condomínio
Número de visitas por semana ao condomínio
Quantidade de áreas comuns e de lazer
Tamanho da equipe de funcionários
Valor da taxa condominial do condomínio
Dessa forma, o valor mensal fica entre R$1.500 mil a R$ 4 mil mensais, sendo possível chegar a R$ 10 mil por mês em alguns casos.
O que achou dos benefícios em contar com um síndico profissional? Quando se trata de contratar um síndico profissional, é essencial encontrar alguém com a qualificação adequada e experiência comprovada. Uma maneira confiável de garantir isso é optar por síndicos profissionais certificados pela maior empresa de gestão condominial do mundo: a TownSq. Se você deseja conhecer a nossa lista de síndicos profissionais certificados, basta clicar neste link.
