Infelizmente, nem sempre a gestão do síndico satisfaz todos os condôminos. Má gestão, falta de transparência ou não agir conforme o interesse coletivo são os principais motivos que levam à destituição de síndico.
A medida é um direito legal dos moradores de condomínios. Entretanto, ela deve ser aplicada conforme as regras estipuladas pelo Código Civil. Confira o processo de destituição de síndico:
Qual o tempo de mandato de um síndico?
De acordo com a Lei 10.406/2002 o tempo máximo de mandato de um síndico é de dois anos, sem qualquer tipo de permissão para que esse período seja excedido.
Destituição de síndico: Código Civil
Em primeiro lugar, precisamos compreender a jurisprudência sobre destituição do síndico. No Código Civil, é o artigo 1.349 que determina o direito dos moradores a interromper o mandato do síndico. Confira a cláusula na íntegra:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Isso quer dizer que, se o síndico não administrar o condomínio conforme as leis, ele poderá ser retirado do cargo. É importante lembrar que o condomínio é uma entidade democrática e o síndico trabalha como representante dos interesses dos condôminos. Portanto, autoritarismo e se achar o dono do prédio não são atitudes que combinam com a profissão. Ademais, a má administração do condomínio e a prática de ilegalidades podem resultar em processos judiciais, além da própria interrupção do mandato.
Quais são os motivos que podem levar a Destituição de síndico?
Não é sempre que a vida em condomínio significa garantia de harmonia. Em diversas situações, existem atritos entre o síndico e moradores. No entanto, simples desavenças não são razões suficientes para depor o síndico. Da mesma forma, má gestão é um termo amplo e subjetivo, que deve ser analisado com cautela.
Os motivos plausíveis para a destituição de síndico são descritos no Art. 1349. Da mesma maneira, descumprir os deveres do síndico descritos no Art. 1348 do Código Civil, bem como o Art. 22 da Lei 4.591/64 também é premissa para convocar a demissão do síndico.
Para simplificar, montamos uma lista com motivações justas para a retirada do síndico:
- Não realizar a prestação de contas aos condôminos;
- Praticar irregularidades, como atos ilegais ou desfalque nas contas do condomínio. Nesse caso, condôminos ou conselho fiscal precisam apresentar provas de fraudes ou demais crimes;
- Não convocar assembleias dos condôminos;
- Não informar os condôminos sobre a existência de processos judiciais ou administrativos contra o condomínio;
- Descumprir as normas da convenção e regimento interno;
- Desobedecer às determinações tomadas em assembleia geral;
- Não contribuir para a conservação das áreas comuns do empreendimento.
Desse modo, o síndico poderá ser destituído se deixar de cumprir suas responsabilidades perante o condomínio.
Como exonerar um síndico?
A exoneração do síndico segue o mesmo caminho da eleição. Ou seja, a assembleia que elegeu, exonera.
O processo para eleição é simples basta apenas a maioria dos presentes. Para exoneração, a assembleia deve fazer uma convocação, utilizando para tanto, o apoio de 25% dos proprietários, e com esse número convocar uma assembleia e com 50% + 1 dos presentes, efetivarem a exoneração do síndico.
Como fazer a destituição do síndico?
Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?
Reunião para destituição de síndico
Como citamos anteriormente, o Art. 1349 explica que a destituição de síndico deve ser feita durante uma assembleia condominial. Geralmente, essas reuniões de condomínio são convocadas pelo síndico. Mas você sabia que, legalmente, os moradores podem convocar uma assembleia sem o aval do gestor?
Isto é possível de acordo com o Art. 1.355, que determina que assembleias extraordinárias também podem ser convocadas pelos próprios condôminos. Para isso, é preciso arrecadar as assinaturas de 1/4 dos condôminos e reuni-las em um abaixo-assinado para destituir o síndico.
Após arrecadar todas as assinaturas necessárias, os moradores devem criar um edital de convocação para destituição de síndico. Em suma, essa convocação deve explicar de forma clara quais os motivos pelo qual o síndico está sendo cobrado. De maneira alguma a ordem do dia deve ser “assuntos gerais”.
Um erro bastante comum na convocação desse tipo de assembleia é não convidar todos os condôminos. A Lei de Condomínio indica que nenhuma assembleia poderá ser deliberada se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Assim sendo, nenhum morador deve ser excluído dessa reunião – mesmo os que fazem parte da administração atual.
Essa convocação pode ser entregue via correspondência, circular ou sistema de gestão do condomínio. Também é importante colocar uma cópia da convocação em ambientes de bastante movimentação do condomínio, como elevadores ou hall de entrada.
No momento da reunião de destituição de síndico, os condôminos deverão apresentar suas acusações e devidas provas. Em contrapartida, o síndico vigente tem o direito de apresentar a sua defesa e dar as suas explicações.
Por ser um momento polêmico, é natural que as pessoas fiquem com os ânimos à flor da pele. Em vista disso, deve-se evitar brigas, acusações e sobretudo ofensas. O síndico que se sentir ofendido ou injustiçado poderá entrar com uma ação de danos morais.
Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.
Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.
Quantos votos precisa para destituir um síndico
Em seguida, os condôminos presentes na assembleia devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico. Por sua vez, cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condôminos conforme as estipulações da legislação interna condominial.
Destituição do Síndico profissional
Para destituição do síndico profissional, o correto é a convocação de uma assembleia para essa finalidade, seguindo o que diz o Art. 1.349 do Código Civil:
De acordo com o Art 1.349: A assembléia especialmente convocada com essa finalidade, poderá, através do voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar qualquer tipo de irregularidades, não prestar contas ou não administrar o condomínio de maneira conveniente.
Para destituição do síndico profissional, é necessário a aprovação de 50% mais um do número total de condôminos. Em conclusão, respeitar cada uma das etapas desse processo possibilita que tudo seja feito conforme as regras. Logo, não se torna necessário utilizar uma carta de destituição de síndico ou buscar como destituir um síndico judicialmente.
O conselho fiscal pode destituir o síndico?
O papel do conselho fiscal é o de apenas aconselhas, como o próprio nome já diz. Em alguns regulamentos internos, o conselho pode ter outras funções, tais como assinar cheques e contratos em conjunto com o síndico, por exemplo. Somente uma decisão assemblear tem poder para destituir o síndico.
Destituição de síndico – quem assume o cargo?
Em geral, a convenção do condomínio define que é o subsíndico quem assume o lugar do síndico deposto. Caso contrário, é preciso realizar uma votação em assembleia geral especialmente convocada com esta finalidade.
Agora você já está preparado caso essa situação aconteça! Destituições de síndicos são um tanto quanto traumáticas para o condomínio. Porém, não há o que temer quando tudo é feito conforme as normas.
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Boa tarde. No caso são oito apartamento a cindica tem 4.dois dela um da mães e um do irmão
Ta destruido o prédio. Como tirar a maioria de votos eles tem. Nos três querendo tirar.
Un não manifesta esta pra leilões. Muito obrigado
Tenho a mesma questão do Gilmar acima.
O prédio tem 10 apartamentos, 1 do sindico, 2 de uma irmã e mais 1 da outra irmã. Totalizam 4.
Outros dois apartamentos são de locação, outro o proprietário não se manifesta e outro não mora no país. Somente eu e mais um morador que somos proprietários, temos preocupação com essas manutenções que não acontecem.
Sindico se elegeu pela terceira vez consecutiva e se recusa a passar o cargo pois tem a “maioria” dos votos.
O local precisa de diversas reformas incluindo de rachaduras em muros e lajes, jardim abandonado, fachada sem manutenção, piso da garagem deteriorado e o sindico não tem interesse em rever os custos do condomínio porque os apartamentos da família estão vazios e não querem aumentar valor de condomínio.
O sindico pode transferir os serviços de uma administradora para outra, sem aprovação de assembleia?
Ele não está atribuindo ou transferindo suas obrigações e responsabilidade de sindico, mas apenas mudando de administradora, tal qual se faz com outros prestadores de serviço para o condomínio.
Vejo muita confusão e entendimento e algumas administradores se valendo disso para não mais sair do condomínio, pois ao meu ver o sindico tendo responsabilidade civil e criminal ele tem o direito de escolher a administradora de sua confiança para auxiliar na administração do condomínio.
Ou o sindico terá que renunciar do que trabalhar com uma administradora que ele não confia e um pequeno grupo de condômino não aprova a mudança.
Procede essa informação?
Contratamos um síndico profissional há 3 anos e alguns condôminos querendo reduzir custos, querem a nomeação de um síndico morador. Contudo 2 dos 3 conselheiros não querem essa mudança pois perderiam o controle sobre o Condomínio. Como podemos proceder??
Olá Boa Noite. Tenho a seguinte dúvida. Meu condomínio tem 320 apartamentos.
Elaborando um baixo assinado, com 80 moradores posso pedir assembleia para destituição.
Para destituir o síndico em assembleia precisa.os dos 80 ou de 2/3?
Olá. 1/4 dos condôminos é para poder convocar a assembleia. No seu caso, 80 pessoas tem que assinar para viabilizar a assembleia.
Depois disso, caso compareçam 10 pessoas na assembleia, serão necessários 6 votos para destituir o síndico.
Caso compareçam 300 pessoas, serão necessários 151 votos para destituir o síndico.
Para destituir o síndico na assembleia, somente é necessário maioria dos presentes na assembleia., sejam eles 5, 10 ou 300 condôminos.
Atenciosamente,
Nogueira Síndico Profissional
O convocação deve ser feita para todos moradores, a reunião deve ter quorum mínimo de 320/25%= 80 umidades e ter 50%+1 dos votos.
Meu condomínio tem 68 inidades. Quantos votos é preciso para destituir o sindico?
Desejo o modelo do abaixo-assinado para destituição do Sindico e bem como mtambem do Edital de Convocação.
O sub síndico que ficou no lugar do síndico destituido deverá convocar uma nova assembleia para eleger um síndico tampão?
Olá Rejane. Exatamente, ele poderá já de imediato convoca nova assembleia para tal destinação.
A atual síndica do meu condomínio decidiu simplesmente passar o cargo para outra pessoa. Sei que isso é possível, mas sem a maioria dos condomínios terem votado, é válida essa troca de síndico sem nem 5% dos moradores do prédio?
Quando há destituição do síndico, a subsindica assume. Qual o prazo para haver uma nova assembleia para a eleição de um novo síndico.
Bom dia
Para fazer o abaixo assinado para chamar a assmebleia para destituição do sindico precisamos de 1/4 de assinaturas são moradores sendo proprietários e locatários?
No dia da Assmebleia os locatários necessáriamente deverão apresentar a procuração conforme reza a convenção interna?