Inadimplência no condomínio: o que muda com o Novo Código de Processo Civil?

por | ago 1, 2016 | Legislação

Em vigor desde o dia 18 de março de 2016, o novo código de processo civil trouxe consigo algumas mudanças que afetam a administração dos condomínios.
Mais especificamente, a nova legislação trouxe consigo alterações que afetam diretamente na inadimplência e na cobrança das unidades inadimplentes.
Por ser um assunto que ainda traz um certo nível de confusão para os profissionais que atuam na área, resolvemos juntar algumas informações rápidas aqui nesta publicação.
Neste artigo, você vai aprender:

O que mudou com o Novo Código de Processo Civil?

E como o síndico poderá fazer essa cobrança?

Veja o que mudou no novo código de processo civil – em detalhes

 

O que mudou com o Novo Código de Processo Civil?

Em primeiro lugar, os prazos foram reduzidos. A nova legislação determina que quem atrasar o pagamento do condomínio por até 3 dias pode ter o seu imóvel penhorado através do procedimento de cobrança judicial.
Essas medidas são determinadas pelos artigos:

Anteriormente, esses prazos eram bastante esticados e iam muito além de 3 dias após a decisão jurídica.
Deste modo, essa medida dá aos condomínio mais autonomia e agiliza o meio de cobrança.
Afinal, a falta de pagamento do condomínio é o que mais gera cotas extras para os moradores atualmente.
Ademais, essa mudança na lei também prevê que a conta bancária do inadimplente possa ser bloqueada.

 

E como o síndico poderá fazer essa cobrança?

Pelo novo código, o síndico terá que reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar débitos, e depois pode entrar com ação de execução.  A Justiça pode determinar que o inadimplente pague a dívida em 3 dias.
Desse modo, a ação judicial acelera a cobrança de maus pagadores e gera um impacto menor nos condomínios.
Se antes todas as etapas de uma cobrança chegavam a durar anos, agora o novo código civil se tornou bem mais rígido com os inadimplentes.  

Com a nova legislação, não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para acontecer e haverá maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio, pois é possível “prender” o bem do devedor quase que imediatamente, conforme o Art. 828 do novo código de processo civil.

O devedor também é obrigado a pagar custas para se defender, segundo o Art. 914, diferentemente do antigo procedimento, que não custa nada para o réu contestar a ação e possibilidade de protesto da cota de condomínio passa a valer para todos os Estados.

 

Veja o que mudou no novo código de processo civil – em detalhes

Agora que já explicamos o contexto de como uma nova legislação alterou a inadimplência no condomínio, vamos para a parte mais direta. Para finalizar, reunimos uma versão bem direta sobre a diferença do entre novo e antigo códigos civis. Confira:

COMO É AGORA?

  • Inicialmente, ação é proposta e o devedor é citado para pagar o débito em 72h
  • Não havendo pagamento do boleto, começa a penhora do imóvel
  • Caso isso ocorra, o devedor pode se defender
  • No entanto, é o devedor quem tem de pagar custas judiciais
  • Do mesmo modo, o devedor pode vir a ser punido se tentar atrasar o processo

COMO ERA ANTES?

  • Anteriormente, a ação era proposta e consequentemente a audiência era marcada para dali a 3 a 6 meses
  • No evento da audiência, o devedor era citado para apresentar a defesa em audiência de forma gratuita
  • Após avaliar o caso, chegava o momento do juiz emitir a sentença
  • A emissão de sentença por parte do juiz, por sua vez, podia durar uma média de 2 a 3 anos
  • Por fim, a sentença era executava (se o juiz achar válido)
  • Caso fosse executada, era iniciada a penhora do imóvel
  • Assim, o condomínio levaria pelo menos 3 a 4 anos para resolver a situação com a unidade inadimplente

E aí, ficou com alguma dúvida sobre o tema?
Se você quer saber mais sobre inadimplência em condomínio, segue alguns artigos da TownSq que se relacionam com o tema:

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38 Comentários

  1. roseclair loula

    Mot

    Responder
  2. roseclair loula

    Moro ha 28 anos no mesmo imovel como inquilina, no ano de 2015 o locador resllveu fazer um novo contrato que se inspirou neste ano.Ele nao nos chamou para refazer o contrato mas mesmo assim reajustou o valor do aluguel. No mes de marco despencou do 16andar o beral da sacada que caiu em cima do neu carro que ficanum box de garagem. O seguro feito pelo sindico alegouOque nao pagara os danos do meu carro devido a ma manutencao do edificio. Entrei com uma acao contra o ccobdomini e o locador passou a me fazer ameacas de me colocar para fira do apartamento.Eu e meu marido ja somos idosos ele pode nos tirar do imovel?

    Responder
    • TownSq

      Oi, Roseclair. Sentimos muito por essa situação. De acordo com a lei do inquilinato, caso as duas partes não se manifestem sobre finalizar o contrato de aluguel, ele é renovado automaticamente. E quanto ajuste de valores, isso deve estar colocado em contrato.
      Com relação ao incidente, é de responsabilidade do condomínio manter as manutenções em dia, sendo responsável pelo pagamento de qualquer dano que tenha sido causado pela falta da mesma. Entretanto, visto que você está com algumas situações agravantes no seu caso, sugerimos que você busque um advogado especialista para lhe dar assistência.
      Abraços,

      Responder
  3. Dani Pires

    Tenho um inquilino que ficou devendo por mais de 10 meses o Aluguel e o condomínio . E para completar jogou uma sacola da janela e quebrou um vidro de um carro .
    Ainda tem uma multa da administradora que está cobrando um valor absurdo . Deixei uma imobiliária cuidando e só estou tendo dor de cabeça. Como devo proceder ?

    Responder
    • TownSq

      Oi, Dani! Entre os deveres do locatário está pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação (água, luz, IPTU, taxa de marinha, se for o caso), no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido. Além disso, deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Ou seja, você está no direito de pedir uma liminar judicial para despejo do inquilino. Sendo necessário apresentação do cálculo discriminado do valor do débito.
      Em relação a dívida do condomínio, o pagamento do mesmo é de obrigação do proprietário. Nossa sugestão é que você já inicie a negociação deste débito, uma vez que de acordo com a nova lei do inquilinato é possível que seu imóvel seja penhorado após três dias de atraso. Dê uma olhada no nosso post sobre o assunto: https://blog.townsq.com.br/inandimplencia-no-condominio-o-que-muda-com-o-novo-codigo-de-processo-civil/#comment-3422745174
      Qualquer dúvida, estamos à disposição.
      Abraços

      Responder
  4. Alex

    Tenho uma dúvida: o novo CPC só vale para novos inadimplentes? E os que já estavam sendo cobrados na justiça antes do novo CPC ser implementado? No meu condomínio tem morador devendo há mais de dez anos e a dívida já está em mais de R$ 100 mil !!!

    Responder
    • TownSq

      Oi, Alex! Visto que a lei aplica-se, é possível a execução de débitos condomínios vencidos antes mesmo da vigência do Código.
      É também possível requerer a desistência de processos de conhecimento ajuizados, para que se dê início a processo de execução. Porém, não é possível a conversão de processos já ajuizados em processos de execução.

      Responder
  5. Giovani Araujo

    Quando o proprietário pode fazer vistoria no imovel e se é permitido e se essa vistoria pode ser feita por mais de uma pessoa.

    Responder
    • TownSq

      Oi, Giovani. A vistoria deve ser realizada no recebimento e devolução do imóvel pelo locador ou representante, informando o estado de conservação e demais itens instalados. Caso o inquilino verifique algum problema, poderá fazer novo anexo ao contrato e exigir assinatura do proprietário.
      Abraços

      Responder
  6. Vander Bayer Pinna

    Bom dia, comprei um apartamento com a finalidade de alugá-lo por temporada mas, o condomínio informa que no regimento interno (depois que comprei fui ver essa informação) diz só posso alugar no minimo de 6 meses.
    Preciso saber se essa informação tem fundamento ou o condomínio está equivocado em “proibir” de alugar o meu apartamento?

    Responder
    • TownSq

      Olá, Vander. Não há nenhuma legislação que proíba o condomínio de colocar essa regra em seu regimento interno. Sugiro que você converse com o síndico para entender os motivos de este ponto estar no regimento. Caso tenha interesse em alterar e conversar sobre com os demais moradores, sugerimos que você leve a pauta para reunião de condomínio e/ou assembleia.
      Abraços

      Responder
  7. Alex Bressan

    BOM DIA SAI DA CASA LOCADA E FIZ A PINTURA CONFORME O LOCADOR ME PASSOU A COR, CHEGANDO A VISTORIA FOI GESTICULADO Q EU USEI A TINTA ERRADA MAIS ENTREI EM CONTATO COM O PROPRIETÁRIO NO DIA DE COMPRAR A TINTA E ME DISSE SOMENTE QUAL A COR QUE ERA PARA COMPRAR, SÓ QUE NA VISTORIA PEDIRAM PARA PINTAR NOVAMENTE NA MESMA COR SÓ QUE COM BRILHANTE E CREIO QUE NÃO SEJA MINHA RESPONSABILIDADE PORQUE ME INFORMEI ANTES DIRETAMENTE COM O PROPRIETÁRIO. O QUE DEVO FAZER?

    Responder
    • Town-E

      Oi, Alex! Para a entrega do imóvel, na vistoria o imóvel deve estar tal qual o documento anexado ao contrato de locação. É interessante você olhar isto. Caso tenha sido negociado uma cor diferente da que está no documento da vistoria, aconselho que esta negociação seja formalizada, como por exemplo por e-mail.
      Abraços

      Responder
  8. liomar duque

    oi boa noite estou tendo problemas com iquilinos sobre pagamentos de aluguel.o seguinte ele ja atrazou 2 mes de condominio 5 mes de iptu 1 mes do aluguel e agora disse q nao tem condicao para pagar as despezas .sendo assim o q eu devo fazer?

    Responder
    • Town-E

      Oi, Liomar! Você pode entrar com uma ação de despejo. Nesse caso, não há necessidade de notificação extrajudicial prévia. A lei do inquilinato dará a você uma liminar para despejo 15 dias após o início da ação. O inquilino pode evitar o despejo fazendo o depósito em juízo do valor cobrado.
      Abraços

      Responder
  9. DANILA DOS SANTOS

    Preciso entregar um imovel e informei o proprietario com um mes de antecedencia, meu contrato acaba em dezembro, e ele quer q eu pague multa de 3 alugueis por quebra de contrato, como faco

    Responder
    • Town-E

      Oi, Danila! Saindo antes do fim do contrato, você deve pagar uma multa rescisória. E para isso, você deve fazer o aviso até 30 dias antes da data que você sairá do imóvel. O valor desta multa deve ser verificado no contrato, mas é o resultado do seguinte cálculo: valor do aluguel multiplicado pelo número de vezes previstas na multa contratual (normalmente 3). Esse valor deverá ser dividido pelo número de meses contratados (normalmente 30) e o valor resultante deve ser multiplicado pelo número de meses faltantes.
      Abraços

      Responder
  10. Karla Rubem

    Aluguei um imóvel pagando o aluguel antecipado, saí do imóvel com o aluguel em dia, preciso saber se tenho direito a receber o valor do aluguel do imóvel de volta? O valor que paguei antecipado.

    Responder
    • Town-E

      Olá, Karla! Normalmente este valor é depositado em uma caderneta de poupança para que não haja desvalorização. Ao final do contrato, deve ser devolvido ao inquilino. Lembrando que por lei, este valor pode ser no máximo de três alugueis.
      Abraços

      Responder
  11. Arineia

    Aluguei uma casa mas por falta de manutenção, um curto-circuito provocou um incêndio e queimou todos os meus pertences. Graças a DEUS não houve vítimas porém só sobraram as paredes da casa. A proprietária reside fora do Brasil e a dona da imobiliária disse que não tem seguro e que eu terei de construir outra casa para ela. É correto isso? Eu não tenho condições de assumir esse compromisso.

    Responder
    • Town-E

      Bom dia, Arineia! Você é inquilina, certo? O proprietário é responsável pelas manutenções pesadas do imóvel. Entretanto, o inquilino tem como dever a manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum. Ou seja, nesse caso o ideal é que você tenha um laudo detalhado das causas do curto-circuito, assinado por um técnico para apresentá-lo a imobiliária. Se ainda assim você não conseguir fazer negociação adequada, você pode se manifestar por meio de uma ação judicial.
      Espero que essa situação seja resolvida o mais breve possível.
      Abraços!

      Responder
  12. Tarise Ranaí

    Boa tarde!
    Entreguei uma casa há três anos e dois meses, e até hoje não recebi de volta o valor dos depósitos que fiz, no caso três vezes o valor do aluguel. Entreguei a casa pintada, limpa e com todas as taxas quitadas. A pergunta é: Ainda está em tempo de cobrar os depósitos judicialmente? Ou já prescreveu?

    Responder
    • Town-E

      Oi, Tarise! Tudo bem? A lei do inquilinato não prevê prazo para você receber este valor caução. Porém, indico que você peça o auxílio de um advogado de como você deve fazer a solicitação deste valor. Enquanto isso, sugiro você a ir organizando toda a documentação que comprova que você era inquilino e que não recebeu o valor depositado no início da locação.
      Espero que você consiga solucionar o caso!
      Abraços

      Responder
  13. cristina leite

    Boa noite! Estou tentando alugar um imóvel e fui na administradora deixar os documentos e ela me disse que depois de aprovado (me cobrou uma taxa de R$ 55,00 cada, para verificar a idoneidade do fiador e minha, claro). O que me espantou foi quando ela me disse que se ficasse tudo ok, que eu teria que pagar 50% do aluguel adiantado. Isso está correto?

    Responder
    • Town-E

      Olá, Cristina! Tudo bem? Sim, está correto. A lei do inquilinato prevê esse adiantamento como caução da locação. Esta taxa pode ser no valor de até três alugueis, de acordo com a legislação.
      Abraços!

      Responder
  14. Debbynha Parre

    Olá comprei uma casa a 4 meses porém ela estava alugada dei a inquilina 6 meses para ela se arranjar porém ela não quer mais pagar o aluguel pois diz que tem direitos o que eu faço?não temos nenhum contrato.

    Responder
    • Town-E

      Olá! Quando você comprou a casa, ela já estava alugada para esta inquilina, correto? Nesse caso, o antigo proprietário deveria fazer o aviso 30 dias antes da devida saída do inquilino. Porém, é essencial que toda a locação de imóvel tenha um contrato. Importante dizer que nestes 30 dias de aviso, o inquilino deve pagar o aluguel normalmente.
      No seu caso, sugiro que você apresente o artigo 6º da Lei do Inquilinato para ela para mostrar este direito. E depois inicie a negociação, pois essa é necessária visto que vocês não possuem um contrato formal. Caso você siga com problemas, deve buscar um advogado especializado para lhe auxiliar.

      Responder
  15. Tania

    Ola, boa tarde…Minha filha alugou uma casa no terreno do proprietário…Ele não permite que nenhum inquilino leve namorado no imovel, ela ja mora lá a dois anos e nunca levou ninguém, agora ela esta namorando e o proprietário esta reclamando que ela levou ele uns dias no imovel.
    Ele pode fazer isso?
    Obrigada…

    Responder
    • Town-E

      Oi, Tania! Ao fazer a locação de um imóvel, os direitos de uso da propriedade são passados para o inquilino em sua totalidade. Ou seja, o proprietário não pode impedir quem entra ou sai do imóvel enquanto este estiver sob uso do inquilino. Além disso, este direito não pode ser quebrado dentro do contrato de locação.
      Abraços

      Responder
      • Tania

        Obrigada…Esclareceu minhas duvidas… :)) …Abraços…

        Responder
      • Tania

        Obrigada…Me ajudou muito!

        Responder
      • Tania

        Ola, Sabe me dizer se é um caso para advogado do consumidor? Não sei qual advogado recorrer…Minha filha vai processar ele…Ele pediu para ela entregar o imovel….por causa de estar com namorado ….

        Responder
        • Town-E

          Oi, Tania! O ideal é recorrer a um advogado especialista em direito imobiliário.
          Abraços

          Responder
          • Tania

            Obrigada :))

  16. Leandro Alves Calegalim

    Olá, bom dia. Preciso muito de uma luz. Eu e minha esposa alugamos a casa sem contrato escrito, há mais de 5 anos. Fizemos a apresentação dos documentos, mas o locatário disse que não era necessário.
    Paguei o valor de 1 aluguel adiantado, tendo direito a morar um mês, no caso de informar a saída da casa. Sem tempo determinado por ambas as partes. O chamado contrato verbal. Nunca recebemos recibo, visto que pedi uma vez, mas por boa relação de ambas partes o locatário disse não ser necessário.
    Neste tempo, adquiri um veiculo, e não posso usar a garagem destinada para os inquilinos, devido a uma discussão que tivemos por falta de manutenção na casa. Depois disso, o locatário, de forma enérgica exigiu que fizéssemos um contrato, e exigindo que o mês seguinte o aluguel de R$ 400 iria aumentar para R$ 700 !
    Recusei pois tenho mais 2 meses de permanência aqui até a conclusão de minha casa própria.
    Não tenho nenhuma intenção de ter alguma vantagem, somente utilizar esses 2 meses aproximados. Por favor, agradeço infinitamente a atenção a minha dúvida.

    Responder
    • Town-E

      Oi, Leandro! Tudo bem? Sinto muito por esta situação. Sua dúvida é referente a permanência na casa com o valor de R$400, certo? Nesse caso, como você não possui contrato escrito, é necessário fazer esta negociação verbalmente. Caso o pagamento dos alugueis tenha sido feito em transferência bancária ou depósito, você pode utilizar os comprovantes como forma de comprovar o pagamento dos alugueis. Você pode utilizar como argumento esta boa relação que vocês tiveram na maioria do tempo e também o fato de você pagar o aluguel sempre em dia. Porém, infelizmente o acordo dependerá da abertura do proprietário em relação a negociação visto que não há nenhum contrato.
      Abraços
      pagamento em dinheiro ou transferência

      Responder
  17. Simone Maciel

    Boa tarde, sou fiador em um imovel residêncial o contrato inicial era de 30 meses mas foi prorrogado pelo prazo indeterminado sem o meu conhecimento isso pode?
    Esse ano o locador deixou de pagar o aluguel por 4(quatro) meses e eu não fui avisada desse atraso o locatário não deveria me avisar?? Já me levou em protesto sem o meu conhecimento isso pode??

    Responder
  18. Cleverson ternoski

    Eu tenho em dúvida faz vai fazer 6 meses que eu estou morando em uma residência eu tenho 30 dias após o fechamento dos 6 meses né após o final do contrato de 6 meses é isso

    Responder

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