O condomínio possui regras de convivência muito bem definidas, mas tem coisas que o condomínio não pode proibir. Desde o porte de animais de estimação até a utilização dos espaços comuns, o síndico não pode impedir atos previstos na legislação nacional. 

Separamos 6 itens que não devem ser proibidos nos condomínios, conforme a legislação vigente determina. Além disso, mostramos como os condôminos devem agir em caso de proibição indevida. 

Continue a leitura e compartilhe com seus amigos! 

Veja 6 itens que o condomínio não pode proibir 

A vida em condomínio é marcada pela convivência e pelo respeito às regras estabelecidas em convenção e regimento interno.  

No entanto, é comum que surjam dúvidas sobre o que o condomínio não pode proibir. Para esclarecer esse ponto, vamos mostrar 6 situações em que o condomínio não pode impor restrições arbitrárias aos seus condôminos. 

A criação e a guarda de animais de estimação 

De acordo com uma pesquisa divulgada pela consultoria alemã GFK, o Brasil é o terceiro país com o maior número de animais de estimação do mundo. Então, não é exagero dizer que quase todas as famílias do país possuem ao menos um pet. 

Com tantos bichinhos de estimação, é normal que muitas famílias em um condomínio sejam tutoras de pets, o que acaba causando transtornos em alguns casos específicos. 

Mesmo assim, a Constituição Federal garante o direito à propriedade, e os animais de estimação são considerados bens.  

Então, salvo em casos específicos onde o animal representa uma ameaça real à segurança (como temperamento agressivo) ou à saúde dos demais moradores (caso possua alguma zoonose), o condomínio não pode proibir a criação e a guarda de animais nas unidades autônomas. 

O uso das áreas comuns por condôminos inadimplentes 

A inadimplência nas taxas condominiais é um problema frequente, que acaba impactando na arrecadação do condomínio e impedindo o condômino de participar de determinados tópicos relacionados ao condomínio. 

Apesar disso, a inadimplência não pode ser utilizada como justificativa para privar um condômino do uso das áreas comuns do edifício. Afinal, o acesso a esses espaços é um direito inerente à propriedade e não pode ser condicionado ao pagamento das contas. 

O condômino que está com as taxas condominiais em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, salão de festas, elevadores, quadras e demais áreas. 

O artigo 1.331 do Código Civil que trata sobre os condomínios diz que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (…) A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.” 

Isso significa que a propriedade da unidade imobiliária abrange a fração ideal de todas as partes comuns – o proprietário do apartamento também é considerado proprietário das áreas comuns. Com isso, a sua proibição de acessar a partes comuns estaria limitando o seu direito de propriedade. 

A realização de obras nas unidades autônomas 

Eventuais obras nas unidades condominiais são necessárias, seja para reparar algo danificado ou mesmo para adequar ao gosto do condômino. Porém, obras em apartamentos costumam gerar polêmicas e desentendimentos. 

Os condôminos possuem o direito de realizar obras nas suas unidades, desde que respeitem as normas do condomínio e não prejudiquem a estrutura do edifício ou a tranquilidade dos demais moradores. 

Isso significa que, antes de iniciar a obra, o síndico deve ser informado da realização do serviço e o responsável deve estar com os laudos referentes à obra em dia, como ART (caso seja necessário). 

Além de comunicar previamente ao condomínio a intenção de realizar a obra e seguir as orientações da administração, os condôminos devem respeitar as normas do condomínio e não prejudicar a estrutura do edifício ou a tranquilidade dos demais moradores.  

Recebimento de encomendas  

O recebimento de encomendas é uma atividade cotidiana e essencial para a vida moderna. A proibição de recebimento de encomendas em condomínios é uma prática ilegal e prejudicial aos interesses dos moradores.  

Mesmo assim, a proibição de recebimento de encomendas por parte dos funcionários de condomínios tem se tornado uma prática comum, gerando insatisfação entre os moradores. 

A legislação brasileira garante o direito dos condôminos de receber suas correspondências e objetos no condomínio, sendo responsabilidade da administração garantir que essa prática seja realizada de forma eficiente e segura. 

Essa medida, muitas vezes tomada por síndicos alegando falta de espaço para armazenamento ou outras justificativas, contraria a legislação vigente e os interesses dos condôminos. 

A Lei Federal 6.538/1978, que regulamenta os serviços postais, atribui aos responsáveis pelos edifícios a função de receber correspondências e objetos endereçados aos moradores.  

Essa atribuição inclui porteiros e zeladores, que são credenciados a realizar essa tarefa. Com isso, a decisão de proibir o recebimento de encomendas deve ser tomada em assembleia condominial e aprovada pela maioria dos condôminos, o que raramente ocorre. 

A prática de proibir o recebimento de encomendas gera inconvenientes para os moradores, como a necessidade de se ausentarem de suas atividades para receber as entregas ou a perda de objetos por conta da ausência de um local seguro para armazenamento.  

Além disso, essa medida também prejudica os entregadores, que geralmente esperam encontrar alguém na portaria para realizar a entrega. 

LEIA TAMBÉM: Segurança do condomínio: mantenha as manutenções em dia e evite acidentes

A instalação de redes de proteção 

Outra coisa que o condomínio não pode proibir é a instalação de redes de proteção. 

As redes de proteção se apresentam como uma solução eficaz para prevenir acidentes como quedas, oferecendo tranquilidade aos responsáveis.  

No entanto, a instalação dessas redes nem sempre é permitida em condomínios, devido a regras estabelecidas em regimentos internos que priorizam a estética do edifício em detrimento da segurança dos moradores. 

É fundamental ressaltar que a instalação de redes de proteção não se trata de uma questão estética, mas sim de segurança.  

A jurisprudência brasileira é clara ao afirmar que o direito à proteção à vida e à integridade física prevalece sobre questões estéticas.  

Portanto, a proibição da instalação de redes de proteção em unidades autônomas é considerada abusiva e ilegal. 

O condomínio pode estabelecer algumas normas para a instalação das redes, como padrões de cores, tamanhos de malhas e formas de instalação.  

No entanto, essas regras devem ser discutidas e aprovadas em assembleia condominial, sempre priorizando a segurança dos moradores. 

É importante destacar a necessidade de utilizar produtos certificados e contratar profissionais qualificados para a instalação das redes.  

LEIA TAMBÉM: Portaria remota: o que é e como funciona? Veja as vantagens

Utilização de vagas de garagem  

A utilização das vagas de garagem em condomínios é um tema que frequentemente gera dúvidas e divergências entre os moradores.  

A função primordial dessas áreas é, sem dúvida, o estacionamento de veículos. No entanto, é importante ressaltar que a liberdade dos condôminos de utilizarem suas vagas não pode ser restringida de forma arbitrária pelo condomínio. 

O Código Civil Brasileiro estabelece que cada condômino possui a propriedade exclusiva de sua unidade e a copropriedade das áreas comuns, como as garagens. 

Desse modo, o uso das vagas de garagem deve estar em conformidade com sua finalidade original, ou seja, o estacionamento de veículos. 

Quais são os direitos dos condôminos quando há proibições indevidas? 

Quando o condomínio impõe proibições indevidas, os condôminos possuem diversos direitos, entre eles: 

• Direito de questionar a decisão: O condômino tem o direito de questionar a decisão da administração do condomínio, seja por meio de uma assembleia geral ou por meio de uma ação judicial;

• Direito à informação: O condômino tem direito de receber todas as informações necessárias para entender a razão da proibição e os fundamentos legais que a sustentam;

• Direito à defesa: O condômino tem direito a apresentar sua defesa e apresentar provas que comprovem a legalidade de sua conduta;

• Direito à tutela jurisdicional: Caso a questão não seja resolvida amigavelmente, o condômino pode ingressar com uma ação judicial para defender seus direitos. 

Quais as medidas que o condômino pode tomar em caso de proibições indevidas? 

A primeira medida é tentar resolver a questão de forma amigável, dialogando com a administração do condomínio e apresentando os argumentos que fundamentam seu direito. 

A orientação de um advogado especializado em direito imobiliário também é fundamental para entender a situação e tomar as medidas judiciais cabíveis. Caso a questão não seja resolvida de forma amigável, o condômino pode ingressar com uma ação judicial para pedir a anulação da decisão que o prejudica. 

É importante ressaltar que a decisão judicial dependerá da análise do caso concreto, levando em consideração as provas apresentadas pelas partes e a legislação aplicável. 

Gostou desse artigo? Saiba que em nossa Certificação Premium, você fica por dentro de todos os direitos e deveres do condomínio e dos condôminos, além de saber como agir em cada situação. 

Preencha o formulário abaixo e saiba tudo sobre a Certificação Premium TownSq, que já formou mais de 1.000 síndicos pelo país!