por Denys Hupel | fev 25, 2019 | Síndicos
Apesar de cada vez mais pessoas morarem em condomínios, ainda existem muitas dúvidas sobre como funciona a gestão do síndico. Seja pela falta de regulamentação ou pela carência de conhecimento em legislação, nem sempre as atribuições do síndico ficam claras para quem está assumindo o cargo.
Pensando nisso, resolvemos elaborar esta publicação para explicar como é feita a gestão do síndico, quais são os seus benefícios e riscos, além de explicar como funciona a reeleição e remuneração de síndico. Acompanhe este artigo para aprender sobre todas estas questões e muito mais!
Aqui você vai aprender sobre:
Gestão do síndico: como fazer?
Rolou a eleição do condomínio e você foi eleito o novo síndico. E agora? Quando se assume o papel de síndico do condomínio, é necessário estar preparado para lidar com uma série de detalhes e atividades que precisam ser realizadas com excelência.
Para início de conversa, é importante ressaltar qual o papel do síndico e o que este profissional faz. Em resumo, o síndico é o responsável pela administração do condomínio, seja ele residencial, comercial ou misto. É dever dele manter a saúde financeira e contábil do condomínio, bem como garantir a harmonia da vida em comunidade.
Conforme estabelece o Art. 1348 do Código Civil, o síndico é o responsável legal pelo condomínio e possui uma série de atribuições, como:
- Convocar reuniões de assembleia;
- Representar o condomínio ativa e passivamente;
- Agir como porta-voz dos interesses dos condôminos;
- Cumprir e fazer cumprir as normas internas do condomínio e as deliberações da assembleia;
- Garantir a conservação e a segurança das áreas comuns;
- Elaborar a prestação de contas do condomínio e o orçamento da receita e despesa relativa a cada ano;
- Realizar o seguro da edificação;
- Notificar os condôminos sobre a existência de processos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio.
Todas essas funções estão listadas Lei 10406/02, no Capítulo Do Condomínio Edilício. Por conter todas as normas relacionadas à atuação do síndico, esta parte do Código Civil pode ser considerada uma espécie de Lei do Síndico.
Agora que você já compreende o básico sobre as atribuições do síndico, vamos abordar alguns temas que causam dúvidas frequentes quando o assunto é gestão do síndico.
Remuneração de síndico
A legislação brasileira não determina a exigência do pagamento de salário ou ajuda de custo ao síndico. Nesse sentido, o que determina se o síndico recebe ou não algum tipo de remuneração ou recompensa é a convenção do condomínio.
Síndico tem PIS e demais benefícios?
Mesmo que o síndico receba remuneração, ele não é considerado um funcionário do condomínio e, portanto, não recebe os benefícios resguardados aos trabalhadores com carteira assinada. Logo, o síndico não tem direito a PIS.
Riscos que o síndico corre durante a gestão
Ao mesmo tempo em que o Art. 1348 determina que o síndico é o responsável legal pelo condomínio, a legislação também deixa claro que o síndico poderá ser responsabilizado civil e criminalmente por erros e crimes cometidos durante a sua gestão.
Os processos mais comuns contra síndicos são por casos de:
- Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
- Prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
- Apropriação indébita de fundos do condomínio;
- Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
- Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
- Realização de obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
- Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
- Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
- Omissão de informações;
- Ausência de fiscalização do trabalho realizado por administradoras condominiais.
Saiba mais:
Processo contra o síndico: ações mais comuns e direitos do gestor
Salário de síndico? Lei, tributação e obrigações do condomínio
Plano de gestão síndico
No início, a gestão do síndico pode parecer confusa, especialmente para quem está começando a carreira agora. Mas não se preocupe! É normal se sentir assim no começo, ainda mais quando não há uma organização.
Para resolver esse problema, uma ótima saída é montar um plano de gestão. Esse documento auxilia no planejamento das tarefas que envolvem o trabalho do síndico e facilita a visualização das demandas que são prioridades no dia a dia.
Para isto, você pode utilizar uma Planilha de Controle do Condomínio com todas as atividades que você não pode esquecer. Ao montar o seu plano de gestão do síndico, divida-o em três categorias: gestão administrativa, gestão financeira e gestão de infraestrutura.
Gestão administrativa
Neste item, deve-se listar todas as atividades administrativas que o síndico tem de realizar. Alguns exemplos são:
- Organizar e realizar as reuniões de assembleia;
- Coordenar o trabalho dos funcionários do condomínio;
- Resguardar as normas da convenção e do regimento interno;
- Aplicar advertências e multas;
- Manter os condôminos informados sobre o andamento dos processos judiciais existentes;
- Organizar os documentos do condomínio e a pasta de prestação de contas;
- Garantir que o condomínio esteja com seguro e AVCB em dia.
Gestão financeira
No quesito gestão financeira, o síndico deve anotar todas as demandas financeiras do empreendimento, desde conferência de extratos bancários até a contabilidade do condomínio.
Além disso, fazem parte da gestão financeira:
Gestão de infraestrutura
Parte importantíssima do trabalho do síndico, a gestão de infraestrutura do condomínio deve estar dentro do planejamento da sua gestão. Somente assim é possível saber quais são as obras e reformas que ficaram pendentes durante a gestão do síndico anterior e providenciar verba suficiente para bancá-las.
Para não se esquecer de nenhuma manutenção importante, confira os seguintes artigos:
Papel da administradora durante a gestão do síndico
Mais do que uma prestadora de serviços, a administradora deve exercer o papel de aliada do síndico. Em outras palavras, pode-se dizer que a relação entre a administradora e o síndico se resume em parceria, visto que ambos trabalham em conjunto pelo bom funcionamento do condomínio.
Quando o condomínio conta com os serviços de uma administradora, a gestão do síndico passa a ter caráter de gerenciamento e fiscalização. Ou seja, o síndico se torna o responsável por repassar as demandas dos moradores para a empresa e também fiscalizar se a administração condominial está sendo feita corretamente.
Por causa disso, é necessário que exista confiança entre as duas partes, especialmente porque o síndico sempre será o responsável legal pelo condomínio. Logo, uma falha ou fraude realizada pela empresa durante a gestão condominial pode gerar graves problemas para o síndico.
Saiba mais:
Responsabilidade síndico e administradora: entenda as diferenças
Administradora de condomínios: informações que todo o síndico deve saber
Funções de uma administradora de condomínio: veja as principais atribuições
Gestão do síndico: o que o síndico não pode fazer
Muitas vezes ficamos sabendo sobre algum síndico que se acha o “dono do condomínio” ou ouvimos reclamações de moradores que insistem que o síndico está pegando no pé deles. Para evitar esse tipo de queixa, é imprescindível que se entenda o que o síndico não pode fazer de maneira nenhuma durante a sua gestão.
Para simplificar, preparamos uma lista com todas as coisas que o síndico não pode fazer. Confira:
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- Desobedecer às regras do condomínio: é obrigação do síndico respeitar as diretrizes da convenção e do regimento interno do condomínio, bem como fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.
- Invadir a privacidade dos moradores: o síndico não pode entrar em uma unidade ou abrir correspondências sem a permissão do condômino. Esta prática é considerada ilegal e pode trazer sérios problemas ao gestor. Se houver uma emergência como vazamento de gás ou água, é recomendável entrar em contato com um advogado ou especialista antes de fazer qualquer coisa.
- Proibir a entrada de visitantes: se a visita foi autorizada por um morador, o síndico não possui o direito de proibir a entrada de alguém no condomínio. Essa medida só é legal quando a convenção garante este direito ao síndico.
- Não prestar contas aos condôminos: o Código Civil determina que o síndico deve realizar a prestação de contas ao menos uma vez a cada doze meses e sempre quando exigido.
- Multar sem provas: todas as multas dadas pelo síndico precisam ser munidas de provas que comprovem a infração, além de serem aplicadas conforme o indicado pela convenção do condomínio.
- Não respeitar o quórum das votações em assembleia: além de antiético, esta prática pode levar à impugnação de uma reunião de condomínio.
- Ser parcial na mediação de conflitos: o síndico não deve tomar lados ao lidar com conflitos entre vizinhos.
- Expor inadimplentes: o condomínio não pode divulgar os nomes nem expor os moradores devedores.
- Ignorar solicitações: é tarefa do síndico ouvir as perguntas e pedidos dos moradores e funcionários e buscar resolver os problemas que fazem parte de sua alçada.
- Contratar obras voluptuárias sem aval da assembleia: é proibida a realização de reformas no condomínio que tem como foco a estética ou lazer sem a aprovação aprovadas por dois terços dos condôminos.
- Não entregar documentos ao final da gestão: ao final da gestão do síndico, é seu dever entregar ao síndico eleito todos os documentos referentes ao condomínio.
- Não comunicar sobre ações judiciais contra o condomínio: conforme o Código Civil, o síndico tem de notificar os condôminos sobre problemas judiciais que envolvam o condomínio.
- Não realizar a contratação do seguro condominial: é obrigação do síndico contratar um seguro para o condomínio.
Se você é condômino ou morador e não sabe onde reclamar do síndico do seu condomínio, entre em contato com o conselho condominial ou com a empresa administradora. Dependendo do caso, é possível entrar com um processo na justiça ou até mesmo criar um abaixo-assinado para a destituição do síndico. Porém, recomendamos que a sua primeira opção sempre deve ser uma conversa amigável com o síndico para explicar quais são os problemas que você está percebendo na gestão dele.
Saiba mais:
Guia do Síndico: o que o síndico faz e o que não pode fazer?
Responsabilidades do síndico: conheça todas as funções e obrigações
Reeleição e prazo da gestão do síndico
Quantas vezes o síndico pode ser reeleito?
De acordo com o Art. 1347, a gestão do síndico não pode ultrapassar o período de dois anos. No entanto, o gestor, seja ele morador ou síndico profissional, tem o direito de se candidatar novamente desde que a convenção do condomínio autorize. A eleição do síndico deve ser resguardada pelas regras estabelecidas pelo Código Civil e pelas normas internas do condomínio.
Para se reeleger síndico do condomínio, é necessário convocar uma reunião de assembleia específica para a eleição e receber os votos da maioria dos condôminos presentes.
Saiba mais:
Destituição de Síndico: como pode ser feita
Inquilino pode ser síndico? Saiba de uma vez por todas como isso funciona
2 curiosidades sobre o papel do síndico
Para fechar com chave de ouro esse super guia sobre gestão do síndico, separamos 2 curiosidades muito comuns sobre o papel do síndico:
O que é preciso para ser síndico?
Não existem características obrigatórias para tornar-se síndico. Contudo, para ser um bom síndico é necessário conhecer sobre a legislação, ter um conhecimento profundo sobre o condomínio e todas suas instalações, noções de finanças e bons antecedentes.
Qual o papel de um síndico de condomínio?
De acordo com o Código Civil, Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Enfim, aprender a atuar como síndico é algo que leva tempo e prática. Problemas podem aparecer ao longo da sua gestão, mas você pode ter certeza de que a trajetória será muito vantajosa.
por Denys Hupel | fev 20, 2019 | Síndicos
Quando se fala em gestão condominial, é bem normal que surjam algumas dúvidas sobre quais são as funções do síndico e da administradora. Além disso, é natural que muitos síndicos de primeira viagem tenham dificuldade em visualizar todo o escopo do que envolve o trabalho como gestor de condomínio ou como montar um plano de gestão condominial adequado.
Pensando nisto, preparamos este artigo sobre gestão condominial com as questões mais frequentes sobre o assunto. Se quiser, você pode utilizar este conteúdo como uma introdução à sua experiência na área, antes de fazer o nosso curso de gestão condominial, combinado? Pois vamos lá!
Você vai aprender sobre:
Mas, como fazer gestão condominial?
Que atire a primeira pedra o síndico que nunca se perguntou: como fazer a gestão do condomínio? De fato a gestão condominial é um assunto repleto de detalhes, portanto é comum que apareçam algumas dúvidas durante o processo. Vamos começar falando sobre os tipos de gestão condominial utilizados no país:
Tipos de gestão condominial
Para início de conversa, precisamos compreender quais são os tipos de gestão de condomínio que existem e quais são as particularidades de cada um.
Autogestão de condomínio: quando a administração do condomínio é realizada pelo síndico. Nesta situação, o gestor realiza todas as tarefas sozinho, desde as operacionais e burocráticas até as trabalhistas, contábeis, etc.
Autogestão assistida: neste tipo de gestão condominial ainda é o síndico quem realiza todas as tarefas da administração do condomínio, mas desta vez ele conta com uma equipe que lhe dá suporte. Essa ajuda pode vir do conselho fiscal ou de profissionais de diversas áreas que auxiliam em questões pontuais da vida administrativa.
Co-gestão de condomínio: diferente da autogestão assistida, a co-gestão é caracterizada por um serviço fixo prestado por uma empresa ao condomínio. Nesse caso, ainda é o síndico quem cuida da administração condominial, mas certas questões burocráticas são gerenciadas exclusivamente por uma prestadora de serviços, geralmente uma administradora ou escritório de contabilidade.
Gestão terceirizada para condomínio: como o próprio nome já diz, a gestão terceirizada para condomínio acontece quando o síndico e os conselheiros optam por eleger uma terceira pessoa (jurídica ou física) para realizar a administração condominial. As opções mais comuns são contratar um síndico profissional, uma administradora de condomínios ou um administrador de condomínios.
Gestão com empresa administradora: neste tipo de gestão condominial, toda a administração do empreendimento é repassada para uma boa administradora de condomínio. É a prestadora de serviços que, nesse caso, arca com todas as tarefas administrativas, desde a contabilidade, manutenção, recursos humanos, cobrança das taxas de condomínio, fiscalização da inadimplência e muito mais.
Gestão de condomínios corporativos
Para realizar uma máxima gestão condominial de condomínios corporativos é preciso prestar atenção em alguns pontos, como:
Segurança: por ser um ambiente com mais circulação de pessoas e com muitos recursos tecnológicos e monetários, é fundamental possuir um sistema de vigilância eficiente e funcionários capacitados.
Limpeza: a alta quantidade de visitantes diários também pede uma atenção maior à higienização do local. Use planilhas de limpeza de condomínio para garantir a eficiência.
Automatização de condomínio: aproveite para facilitar o seu trabalho e o dia a dia do condomínio ao utilizar portarias remotas, catracas eletrônicas ou sistemas de gestão condominial.
Gestão de condomínios residenciais
Condomínios residenciais possuem uma rotina totalmente diferente dos condomínios corporativos. Logo, o síndico deve dar maior importância às seguintes demandas:
Bem-estar dos moradores: por ser um ambiente residencial, o gestor do condomínio precisa contribuir para manter a harmonia entre os moradores. Para isso, garanta o cumprimento das regras do regimento interno.
Apaziguar brigas: uma parte essencial na gestão condominial é a mediação de conflitos. O gestor precisa trabalhar na solução dos problemas entre moradores, sempre com profissionalismo e idoneidade.
Obras: faz parte da gestão de condomínios residenciais autorizar e fiscalizar as reformas realizadas dentro das unidades individuais. Para isso, os moradores precisam notificar o síndico de antemão sobre a obra que gostariam de fazer dentro do apartamento ou casa. Afinal, uma reforma malfeita (ou feita em horário impróprio) pode atrapalhar a vida de todos os moradores.
Gerenciamento das áreas comuns: motivo de muita discórdia em condomínios residenciais, a supervisão e manutenção de locais como playground, piscinas, salão de festas, quadras esportivas é extremamente importante.
Gestão condominial: funções da administradora de condomínio
É inevitável falar sobre gestão condominial sem abordar o tema “administradora de condomínio”. Muito populares entre síndicos e condomínios Brasil afora, este tipo de empresa oferece o serviço de cuidar da administração condominial, muitas vezes substituindo o papel do próprio síndico.
Apesar de ser uma prática muito difundida, ainda existe muita gente que não entende quais são as funções exercidas por uma administradora condominial. Ter esse tipo de conhecimento é fundamental para que você entenda quais são as atribuições da administradora e, assim, evitar cair em furadas ou fraudes.
Resumidamente, as funções das administradoras de condomínio se dividem em: gestão administrativa, gestão de Recursos Humanos (RH), gestão financeira, assessoria jurídica e gestão operacional. A seguir, entenda cada um destes tópicos:
Gestão administrativa
No quesito gestão administrativa, as principais incumbências das administradoras são:
- Realizar todos os trâmites do pagamento da taxa de condomínio;
- Organizar os documentos do empreendimento;
- Cumprir as obrigações fiscais do condomínio;
- Organizar a pasta de prestação de contas.
Gestão de RH
A gestão de recursos humanos realizada pelas administradoras de condomínio normalmente envolve as seguintes funções:
- Elaborar a folha de pagamento dos funcionários;
- Fazer o pagamento dos encargos previdenciários;
- Montar, armazenar e organizar os contratos de trabalho;
- Também é possível que a administradora seja responsável pela seleção, contratação e treinamento dos funcionários do condomínio.
Gestão financeira
Na área da gestão financeira, é recorrente que as administradoras de condomínio ofereçam os serviços de:
Assessoria jurídica
Parte essencial da gestão condominial realizada pelas administradoras consiste em fornecer suporte jurídico ao síndico e ao condomínio em casos de processos judiciais ou cobranças por inadimplência.
Gestão operacional
Apesar de não ser obrigatório, muitas administradoras oferecem pacotes que incluem a gestão operacional do condomínio. Isso significa que a prestadora de serviço irá cuidar das tarefas rotineiras da administração do condomínio, como:
Gestão condominial: funções do síndico
Agora que você já sabe quais são as funções mais comuns exercidas pelas administradoras de condomínio, provavelmente deve estar se questionando: “Tá… Mas e o síndico?”
O papel do síndico é essencial para o empreendimento, independentemente do tipo de gestão condominial escolhida. Ainda que o condomínio conte com os serviços de uma administradora, administrador autônomo, escritório de contabilidade ou demais profissionais, ainda é o síndico quem deve fiscalizar o trabalho desse pessoal todo. De acordo com a lei, é obrigação do síndico supervisionar o que acontece com a administração do condomínio como um todo.
É fundamental ressaltar que o síndico é o profissional mais importante em todo o condomínio. Além disso, o gestor também possui responsabilidade civil e criminal sobre o condomínio. Isso significa que ele atua como porta-voz dos interesses dos condôminos e também pode responder judicialmente por problemas durante a sua gestão.
Dito isto, vamos explicar qual a função do síndico na gestão administrativa, gestão financeira e gestão de infraestrutura do condomínio.
Gestão administrativa
Toda a administração do condomínio é de responsabilidade do síndico. Algumas funções exercidas por ele são:
Agora, se o condomínio possui contrato com uma administradora, é função do síndico fiscalizar o trabalho feito pela prestadora de serviço.
Gestão financeira
Já na gestão financeira, é função do síndico:
- Elaborar previsão orçamentária anual;
- Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
- Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
- Manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas;
- Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
- Guardar todas as contas pagas e notas fiscais.
Se o condomínio contar com uma administradora ou semelhante, é obrigação do síndico analisar todas as movimentações nas contas do condomínio e exigir relatórios e extratos.
Gestão de infraestrutura
Quando o tema é obras e reformas no condomínio, existem uma série de funções que o síndico deve exercer. Essas questões podem ser resumidas em:
- Obedecer às regras e quóruns estabelecidos pelo Código Civil a respeito de obras e manutenções no condomínio;
- Respeitar as deliberações tomadas em assembleia;
- Exigir que os moradores entreguem os documentos exigidos pela NBR 16280;
- Pedir o orçamento de ao menos 3 empresas antes de fechar negócio;
- Conferir se a empresa contratada possui seguro de vida e contra acidentes para os funcionários;
- Controlar o acesso dos prestadores de serviço ao condomínio.
Importância das assembleias na gestão condominial
Para finalizar, vamos abordar a importância das reuniões de assembleia na gestão condominial. Apesar de serem consideradas como uma fonte de dor de cabeça para muitos síndicos, as reuniões de condomínio são momentos essenciais para o convívio, a administração e a comunicação entre moradores, condôminos e gestor.
Além disso, a realização de reuniões de assembleias é obrigatória, conforme explica o Art. 1.350 do capítulo Do Condomínio Edilício do Novo Código Civil. A própria legislação divide as assembleias em duas categorias: ordinárias e extraordinárias.
Assembleia Ordinária
Também conhecida como Assembleia Geral Ordinária (AGO) ocorre obrigatoriamente uma vez por ano e é focada na prestação de contas. Nela, são aprovadas as despesas dos últimos 12 meses e é apresentada uma previsão orçamentária para o próximo ano. É normal que os condomínios realizem esta assembleia no final ou início do ano, bem como aproveitem o momento para realizar a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal.
Assembleia Extraordinária
A Assembleia Geral Extraordinária (AGE) são as reuniões de condomínio que acontecem ao longo do ano para discutir assuntos gerais que não foram contemplados na AGO. Elas também são utilizadas para aprovar despesas emergenciais ou realizar alterações no regulamento interno do condomínio.
Pronto! Agora você sabe tudo sobre gestão condominial! Administrar um condomínio não é nenhum bicho de sete cabeças quando se tem todas as informações necessárias.
por Denys Hupel | fev 5, 2019 | Síndicos
Contratar os serviços de uma administradora não é uma realidade viável para todos os condomínios. Seja por causa de falta de verba ou até mesmo receio de envolver uma empresa terceirizada na administração do empreendimento, muitos síndicos optam pela autogestão condominial. Você sabe como funciona a prática de auto administração do condomínio? Aproveite esta publicação para se atualizar sobre o assunto!
O que é autogestão condominial?
Autogestão condominial é quando toda a administração do condomínio é realizada pelo próprio síndico. Nesses casos, o gestor não conta com a ajuda de ninguém além dos integrantes do conselho fiscal do condomínio, muito menos de uma empresa administradora condominial.
Isso significa que toda a parte de prestação de contas, emissão de boletos, cumprimento das obrigações fiscais, folha de pagamento dos funcionários e todas as demais questões administrativas do condomínio são gerenciadas pelo síndico e pelo corpo diretivo.
Por outro lado, também existe a opção da autogestão assistida. Em resumo, esse tipo de administração condominial ainda tem o síndico como principal encarregado, mas ele conta com o auxílio de profissionais especializados da área. Um exemplo de autogestão assistida é quando o síndico contrata os serviços de um contador autônomo para revisar a contabilidade do condomínio.
Diferença entre autogestão condominial e administradora de condomínio
Em síntese, pode-se dizer que a autogestão condominial é o oposto a possuir um contrato com uma administradora de condomínio. Afinal, a principal função de uma empresa de administração condominial é auxiliar ou então assumir essa responsabilidade pelo síndico. Enquanto que a autogestão significa que é o síndico quem deverá realizar todas as atividades burocráticas do condomínio.
Conforme o novo Código Civil brasileiro, ambas as opções são válidas. O Art. 1.348 determina que o síndico pode transferir as funções administrativas do condomínio para outra pessoa de forma total ou parcial. Isso é válido desde que a convenção não possua nenhuma cláusula contra a medida e pode ser aprovado em assembleia, para garantir transparência.
Logo, optar entre a autogestão ou a contratação de uma administradora é uma medida que deve ser tomada pelo síndico em conjunto com a assembleia geral, sempre levando em consideração as particularidades do condomínio.
Autogestão condominial: riscos e benefícios
Optar pelo serviço de uma administradora ou pela autogestão é uma questão bastante polêmica dentro do setor condominial e do direito imobiliário. Para que você possa tomar a sua própria decisão, é importante conhecer os dois lados da moeda. Assim, conheça os riscos e os benefícios de aderir à autogestão condominial:
Riscos da autogestão condominial
- Lidar com administração condominial pode ser perigoso, especialmente quando o síndico não possui conhecimentos na área;
- Erros cometidos podem resultar em prejuízos financeiros, judiciais e contábeis para o condomínio;
- Síndico pode ficar sobrecarregado e não ter tempo para lidar com outras demandas, como atender os moradores;
- A inadimplência pode fugir do controle;
- O condomínio pode passar a pagar taxas bancárias mais caras, visto que administradoras geralmente conseguem melhores acordos com bancos.
Benefícios da autogestão condominial
- Menos gastos mensais para o condomínio;
- Menor o risco de sofrer com fraudes por parte das administradoras;
- Síndico tem total controle sobre a conta bancária do condomínio (ao contrário do que ocorre quando se usa contas pool, algo recorrente por administradoras);
- É possível contratar profissionais autônomos para dar suporte em questões que o síndico não tem conhecimento suficiente;
- O condomínio possui mais autonomia e transparência em relação a parte de finanças e contabilidade.
No geral, o sistema de autogestão acaba sendo mais vantajoso para condomínios pequenos, com poucas unidades. Nesses casos, contratar uma administradora resulta em um fardo financeiro para os condôminos, que acabam tendo de pagar uma taxa condominial mais cara.
Saiba mais:
Como administrar um condomínio: guia completo
Responsabilidade síndico e administradora: entenda as diferenças
Tipos de gestão condominial
Para finalizar, vamos dar uma breve descrição sobre quais são os tipos de administração de condomínio existentes. Essa questão é importante, pois apenas assim o síndico poderá compreender qual a melhor opção para o condomínio que gerencia. Preparado? Então vamos lá.
Autogestão de condomínio
Como explicamos anteriormente, na autogestão a administração é realizada pelo síndico. Por sua vez, o profissional pode optar por realizar todas as tarefas sozinho, com o auxílio do conselho fiscal ou então com o suporte de profissionais de diferentes áreas. Esta última prática também é conhecida como autogestão assistida.
Co-gestão de condomínio
A co-gestão é quando a administração é realizada pelo síndico, mas parte das questões burocráticas são feitas por uma administradora ou empresa de contabilidade. Ou seja, questões como folha de pagamento, emissão de boletos, pagamento de encargos são feitas pela empresa, enquanto que todo o resto é feito internamente pelo síndico e conselheiros. Essa prática permite que a taxa da administradora seja mais barata do que no caso de uma gestão completa.
Apesar de semelhantes, a co-gestão se diferencia da autogestão assistida. Na co-gestão, o condomínio tem um vínculo permanente com uma empresa por um período estipulado por contrato. Já a autogestão assistida representa um suporte externo dado por uma empresa ou profissional autônomo, com um intuito voltado para a fiscalização e não a execução.
Gestão terceirizada para condomínio
A gestão terceirizada para condomínio ocorre quando é contratado o serviço integral de uma empresa para realizar a administração do condomínio. As duas opções mais comuns são: contratar uma empresa administradora de condomínios, os serviços de um administrador autônomo de condomínio ou um síndico profissional.
Gestão com empresa administradora
Na gestão de condomínio com administradora, a empresa se torna a encarregada por todas as tarefas administrativas do condomínio. É a prestadora de serviços que deverá cumprir todos os prazos, controlar as questões tributárias, cobrar as taxas de condomínio, gerenciar os funcionários, cuidar de toda a documentação do empreendimento, etc. Além disso, é obrigação da administradora cumprir as regras da legislação interna condominial.
Nesse caso, o papel do síndico é fiscalizar as atividades da administradora, bem como cuidar das outras demandas do condomínio.
Síndico profissional para gestão de condomínio
Uma novidade que vem ganhando força nos últimos anos é a contratação de um síndico profissional para gerenciar condomínios, tanto residenciais quanto comerciais. O síndico profissional é um gestor que não possui vínculos com o condomínio, ajudando condomínios que preferem contratar uma mão de obra especializada ao invés de depender de moradores incapacitados. Desse modo, a gestão administrativa do condomínio pode ficar a cargo de um síndico profissional qualificado.
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por Denys Hupel | nov 21, 2018 | Síndicos
O cargo de síndico é uma das funções mais essenciais dentro do condomínio. Assim, o síndico profissional chega para facilitar ainda mais a gestão no ambiente condominial. Se você está pensando sobre como se tornar um síndico profissional, está no lugar certo.
Preparamos esta publicação com todas as informações necessárias para quem está começando a investir na carreira. Confira dicas sobre como ser um bom síndico profissional:
O que precisa para ser síndico de condomínio?
Antes de mais nada, é importante compreender o que precisa para ser síndico profissional de condomínio. Primeiramente, é preciso possuir conhecimento sobre as melhores formas de atender as demandas condominiais.
Além disso, o síndico profissional deve ter as seguintes habilidades:
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- Inteligência emocional para lidar com crises e resolver conflitos;
- Conhecimento em áreas como administração, contabilidade, finanças, recursos humanos, direito trabalhista e demais questões jurídicas;
- Boa comunicação para cultivar o bom relacionamento com condôminos e funcionários;
- Organização para gerir mais de um condomínio ao mesmo tempo;
- Ter disciplina para trabalhar de forma autônoma e independente.
Por ser uma profissão não regulamentada, não é exigido uma faculdade ou certificação básica para atuar como síndico profissional. Apesar disso, um certificado é considerado uma parte importante do processo de como se tornar um síndico profissional. Existem diversas instituições de oferecem cursos de síndico profissional.
Qual é a diferença entre síndico profissional e o síndico condômino?
Em síntese, a principal diferença entre o síndico profissional e o síndico morador está na relação com o condomínio.
O síndico profissional é uma pessoa contratada com o intuito de exercer uma única função: gerenciar o condomínio. Desse modo, o profissional contratado não possui vínculo algum com o empreendimento e presta o serviço de forma mais independente e objetiva. Além disso, o síndico profissional pode trazer consigo uma bagagem de experiências na área. Por sua vez, o síndico morador nem sempre apresenta domínio sobre as tarefas como síndico.
Dependendo do condomínio é mais vantajoso contratar um síndico profissional. Isso ocorre especialmente quando nenhum dos moradores têm interesse ou conhecimento suficiente para exercer a função.
Os requisitos legais para ser síndico são os mesmos em ambos os casos. O Art. 1.347 é o que regula a contratação:
Art. 1.347 – A Assembleia poderá escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
A grande diferença entre as duas categorias está no quanto ganha um síndico profissional. Enquanto que o síndico morador nem sempre recebe salário, o cargo de síndico profissional é remunerado.
Geralmente, o salário de síndico profissional fica entre R$ 1.500 mil a R$ 4 mil mensais. Porém, essa remuneração é bastante flexível e varia conforme o perfil do condomínio atendido. Por não existir uma tabela com piso salarial de síndico profissional, cada indivíduo deve fazer o cálculo do próprio pagamento. Nessas situações, deve-se levar em consideração:
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- Número de unidades do condomínio;
- Quantidade de visitas semanais necessárias;
- Número de áreas comuns, como piscina ou salões de festa;
- Tamanho da equipe de funcionários contratados;
- Valor da taxa condominial;
- Localização do condomínio.
Assim sendo, o salário de síndico profissional pode chegar a R$ 10 mil por mês. Esse pagamento é feito através de Nota Fiscal visto que a partir de um contrato de prestação de serviço. Por outro lado, gestores contratados por uma empresa de síndico profissional possuem salários tabelados.
Como se tornar um síndico profissional: vantagens
As vantagens de se tornar um síndico profissional são diversas. Em primeiro lugar, há a possibilidade de receber uma remuneração pelo trabalho como gestor do condomínio, como citamos anteriormente.
Em segundo lugar, é fundamental destacar que a profissão de síndico profissional tende a crescer nos próximos anos, visto que cada vez mais as pessoas passam a viver em condomínios no Brasil. Para ilustrar: apenas na cidade de São Paulo, uma entre três pessoas vive em um conjunto habitacional desse estilo. Naturalmente, a tendência é que esses números apenas aumentem nos próximos anos. Logo, mais vagas de síndicos profissionais devem aparecer no mercado.
Além disso, outra vantagem de se tornar um síndico profissional é a liberdade de atuar de forma independente e autônoma. A carreira permite que o síndico trabalhe como gestor de diversos condomínios ao mesmo tempo. Como resultado, o síndico pode trabalhar remotamente, através de um escritório ou até mesmo de casa. No entanto, o síndico não pode deixar de comparecer nas visitas semanais aos clientes.
Por fim, nem sempre o síndico profissional precisa de dedicação exclusiva à função. Por ser uma carreira com horários flexíveis, é possível conciliar as tarefas da gestão condominial com outras atividades profissionais. Assim sendo, o cargo de síndico profissional pode ser uma fonte de renda extra.
Como se tornar um síndico profissional: responsabilidades
Em resumo, as responsabilidades de um síndico profissional são as mesmas de um síndico morador. São elas:
Como se tornar um síndico profissional: deveres
No processo de como se tornar um síndico profissional, existem alguns deveres que devem ser cumpridos. Conforme o Art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:
Agora que você compreende os passos de como se tornar um síndico profissional, já está mais preparado dar início à sua carreira na área. Boa sorte nessa jornada!
Seja um síndico ainda melhor ao fazer download do nosso eBook gratuito “Guia Definitivo do Síndico de Sucesso”.
por Denys Hupel | nov 20, 2018 | Síndicos
Administrar um condomínio não é uma tarefa fácil! A vida de síndico é algo que requer muita atenção, disciplina e conhecimento. Mas não adianta nada ser a pessoa mais capacitada do universo se não houver uma coisa básica: organização.
Apenas quem já atuou como síndico entende o quão fácil é perder-se em meio a tantos documentos e atividades. Pensando nisso, preparamos algumas dicas para te ajudar na hora de organizar suas atividades de síndico. Afinal, quem não quer uma vida de síndico menos estressante?
Dica 1: gestão de tarefas
Antes de mais nada, devemos destacar uma questão fundamental: prioridades. Como síndico, é essencial saber identificar e diferenciar o que é urgente do que é importante. Importante é tudo aquilo que impacta o resultado de alguma coisa no condomínio. Para ilustrar, um exemplo disso é a elaboração da previsão orçamentária do condomínio. Sem ela, todo o controle financeiro do condomínio é prejudicado.
Por sua vez, urgente são todas as coisas que eram importantes na semana passada, mas que acabaram não sendo feitas. Logo, são todas as atividades que sofrem influência do tempo, como manutenção dos elevadores ou a limpeza da caixa d’água. Ou seja, quanto mais tempo passa, mais urgentes essas atividades se tornam.
Dica 2: monte uma agenda inteligente
Quem nunca comprou uma agenda nova no início do ano só para abandoná-la antes mesmo de julho chegar? Certamente todos já passamos por isso. Entretanto, quando se assume a vida de síndico, temos um condomínio inteiro dependendo da nossa produtividade.
Em primeiro lugar, é preciso organizar o seu tempo. Para isso, você pode utilizar a matriz da gestão de tempo. Em uma folha, desenhe o seguinte esquema:
No quadrante 1, ficam as atividades que são importantes e urgentes: crises e imprevistos. Alguns exemplos disso são: infiltrações, problemas na segurança ou na parte elétrica do condomínio.
Já no quadrante 2, deve-se colocar as tarefas importantes, mas que não são urgentes. É a parte do dia a dia, atividades que são feitas diariamente ou periodicamente, como: manter a comunicação com moradores, conversar com funcionários, preparar reunião de assembleia, entre outros.
Agora, o quadrante 3 é voltado para aquelas atividades que são urgentes, porém não importantes. Aqui entram: conferir as notificações do aplicativo do condomínio, checar e-mails, etc.
Enfim, o quadrante 4 é focado naquelas atividades que não são urgentes e muito menos importantes. Nesses casos, faça essas atividades com calma, conforme o seu tempo e demanda.
Usando o método da matriz de gestão de tempo, identifique quais tarefas da sua lista pertence a cada categoria e adicione o número do quadrante ao qual ela pertence. Em seguida, determine dias e horários para realizar as atividades do quadrante 1 e 2. Por exemplo: todas as segundas-feiras, às 9h, o síndico deve conversar com o zelador para estipular as tarefas da semana. Por fim, aloque as tarefas dos demais quadrantes.
Feito isso, reserve um espaço para os imprevistos. Apesar de parecer estranho agendar momentos para problemas que ainda nem existem, você vai agradecer a si mesmo no futuro.
Sobretudo, lembre-se de incluir à agenda momentos para pausas de descanso. Também reajuste sua agenda eventualmente.
Dica 3: estabeleça horários de trabalho
Para evitar estresse e dor de cabeça, deve-se criar uma rotina como síndico. Estabeleça horários e dias de trabalho para exercer as suas atividades de síndico e gerenciar o condomínio.
O primeiro passo é deixar claro para os condôminos quais são os seus horários de trabalho. Dessa maneira, eles saberão em quais momentos podem procurar você. Garanta também que seus moradores tenham um canal direto para deixar críticas a qualquer momento. Pode ser através do software do condomínio ou um livro de reclamações. Desta forma, um aplicativo pode facilitar a sua vida de síndico.
Dica 4: aprenda a dizer não
Normalmente, quando imprevistos acontecem, temos a tendência de largar tudo e sair correndo para resolvê-los. Porém, isso não passa de uma cilada. Ao lidar com essas situações, a primeira coisa a fazer é refletir se aquilo realmente precisa ser resolvido agora. Afinal, nem sempre algo que é importante para um morador é necessariamente urgente para o condomínio. Não se deixe levar pelas inquisições dos condôminos e aprenda a dizer não. Caso a questão não seja urgente, marque uma reunião com o condômino para cuidar do assunto com calma e atenção exclusiva.
Dica 5: armazene corretamente os documentos do condomínio
Em síntese, sempre guarde um documento após recebê-lo. Assim, você não corre o risco de perder itens importantes e vai ficar mais fácil localizá-los quando forem necessários. Para ajudar com isso, você pode apostar em arquivos, caixas ou pastas sanfonadas.
Apps também facilitam a vida de síndico, permitindo armazenar todos os arquivos em um sistema online único. Desse modo, o síndico tem acesso virtual a todos os documentos importantes do condomínio.
Dica 6: use e abuse das planilhas e checklists
Controle cada setor do condomínio com planilhas práticas e fáceis de serem utilizadas. Você pode utilizar o Excel ou aproveitar de aplicativos para organização condominial, como o TownSq. O menu “Atividades” é uma área específica para controlar pendências da vida de síndico. Entenda como ele funciona assistindo este vídeo.
Dica 7: não tente ser multitarefa
Quando tentamos fazer duas coisas ao mesmo tempo, acabamos com duas coisas malfeitas. Como síndico, você é responsável pela qualidade de vida dos seus condôminos. Então, faça uma coisa de cada vez, dando toda a sua atenção ao trabalho.
Quanto mais organizado e proativo você for hoje, menos estressante será a sua vida de síndico amanhã! Ao organizar as suas atividades de síndico, o profissional consegue lidar com todas as tarefas em dia. Quem não quer tudo isso?
Quer organizar ainda mais as suas atividades de síndico? Peça uma demonstração gratuita da TownSq para o seu condomínio! O download é gratuito.
por Denys Hupel | ago 20, 2018 | Síndicos
Seguro condominial é algo que pagamos torcendo para nunca precisar usá-lo. Entretanto, acidentes e imprevistos acontecem quando menos esperamos e é exatamente por isso que o condomínio precisa contar com uma boa garantia contra todos os tipos de danos e contratempos.
Para trazer clareza sobre o assunto, preparamos esse artigo que explica tudo sobre seguros para condomínio, quais são os tipos de coberturas disponíveis e muito mais. Confira:
Lei sobre seguro condominial
De acordo com o Art. 1.346 do Código Civil, é obrigatória a contratação de um seguro para condomínios residenciais, comerciais e mistos contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.
Já a Lei do Condomínio, de nº 4.591/64, determina prazos, multas e deixa explícito que deve englobar todas as unidades e partes comuns do condomínio:
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Como a legislação foca em edifícios, as regras para condomínios horizontais onde cada morador é responsável pela construção da própria casa são diferentes. Nesses empreendimentos, o condomínio oferece amparo apenas para as áreas comuns, como portaria, salão de festas, playground.
Apesar de a legislação determinar que o serviço deve ser contratado em até 120 dias após a concessão do documento que permite a moradia no local, não é recomendável que se inicie a ocupação do empreendimento sem o seguro condominial.
Além disso, de acordo com a Lei nº 4.591 – Art. 22, é o síndico quem responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro constatada. Em outras palavras, o síndico é responsável por toda e qualquer coisa que acontece no condomínio, boas e ruins. Isso deve ser levado em consideração na hora de selecionar as apólices pelo condomínio.
O que o seguro condominial deve cobrir?
O plano contratado deve abranger toda a área do condomínio vertical, incluindo áreas comuns e autônomas. A lei determina apenas que se tenha resguardo contra incêndio e destruição, deixando em aberto as outras situações a qual o condomínio deve ser assegurado.
Como sempre, melhor prevenir do que remediar! A cobertura deve ser adequada às necessidades do condomínio, portanto o indicado é que sejam contratadas apólices que garantam proteção contra todas as situações que o empreendimento está sujeito, todas as possíveis intempéries que podem ocorrer, como:
- Queda de raios no terreno do condomínio
- Roubos, furtos e assaltos
- Explosões
- Danos elétricos
- Quebra de vidros
- Ações de vendavais
- Impacto de veículos
- Queda de aeronaves
Também é importante que o seguro para condomínio inclua itens de responsabilidade civil – do condomínio e do síndico. Isso fornecerá amparo financeiro caso ocorra algum acidente ou sinistro que façam o empreendimento e seu responsável serem responsabilizados judicialmente.
Entenda os tipos de cobertura de seguro para condomínio
Os seguros para condomínios têm como ponto de partida as coberturas básicas e obrigatórias, que se dividem em simples e ampla. Cada seguradora possui especificações próprias, mas trouxemos alguns exemplos:
Cobertura básica simples: geralmente, oferece apenas ressarcimento de prejuízos causados por incêndio, queda de raio no terreno onde o condomínio está localizado e explosões de qualquer tipo.
Cobertura básica ampla: normalmente fornece ressarcimento contra outros riscos que causem dano material ao imóvel além de incêndio, explosão e raios, como quedas de aeronaves, vendaval, desmoronamento, alagamentos, entre outros.
Todas os planos podem ser atualizados e incrementados com coberturas adicionais para corresponder à situação do condomínio.
Quem paga o seguro do condomínio?
Seguro para condomínio é considerado uma despesa ordinária e deve ser julgado como parte da manutenção do estabelecimento e cobrado no extrato da taxa condominial. Ou seja, o custo é rateado entre os moradores.
Apesar de ser uma questão de transparência administrativa, o síndico não tem a obrigação de consultar a assembleia antes de contratar o serviço de seguro básico para o condomínio. Só é necessário convocar uma reunião de assembleia no caso de o condomínio optar por apólices extras que tornam o valor total mais caro.
Renovação do seguro do condomínio
As renovações devem ser feitas de forma contínua e sem interrupções, seguindo as regras estabelecidas no contrato com a seguradora e com base na convenção do condomínio. Habitualmente, as coberturas de seguros para condomínio têm duração de um ano.
É o síndico quem é o responsável por renovar o seguro do condomínio. Se a renovação não for feita dentro dos prazos corretos, o condomínio fica à mercê de acidentes e multas pela infração.
Lembre-se sempre de pesquisar e comparar preços entre seguradoras antes de renovar o seguro condominial levando em consideração não apenas o custo, mas também as propostas, coberturas estipuladas e condições gerais do contrato.
Erros mais comuns na contratação de seguro condominial
Existem uma série de erros recorrentes ao utilizar seguros para condomínios. Separamos algumas das situações mais comuns:
- Contratar reparos sem a autorização da seguradora: não há reembolso de despesas efetuadas sem a permissão da empresa. Se o problema ocorrer em um equipamento ou instalação resguardada pelo contrato, notifique a seguradora e peça autorização antes de permitir o conserto – mesmo que seja uma situação de crise;
- Não oferecer informações completas: ao notificar a seguradora de algum problema, o síndico deve informar as circunstâncias do ocorrido, data e hora, quais foram os bens atingidos e incluir os dados de todos os envolvidos;
- Mentir na hora de informar o sinistro: todas as informações repassadas à seguradora devem ser honestas. Não tente manipular a verdade atribuindo ao evento causas inventadas para que o acidente se enquadre nas cláusulas do contrato;
- Não declarar acidentes que ocorrem dentro dos apartamentos: todas as áreas do condomínio são resguardadas pelo seguro. Se a cobertura cobre o incidente que ocorreu na área autônoma, ele poderá ser amparado pela apólice. Um exemplo disso é em caso de incêndio dentro de uma unidade ou vidros quebrados por causa de vendaval;
- Indicar que o morador faça orçamento de conserto de veículo: a seguradora possui uma lista de oficinas credenciadas para reparo de veículos que sofrem algum tipo de dano dentro do condomínio. Nada de pedir orçamentos prévios aos condôminos, deixe isso com a seguradora;
- Achar que a seguradora é responsável por danos causados por desgaste de equipamentos: não tente transferir para a seguradora os custos de manutenção de equipamentos que já estão chegando ao fim de sua vida útil. Na maioria das vezes, empresas de seguro acabam negando pedidos deste tipo.
Seguro para condomínio é coisa séria e todo o processo de contratação e renovação deve ser acompanhado com cautela pelo síndico, buscando sempre colocar a qualidade de vida dos moradores em primeiro lugar.
Nunca esqueça de renovar o seguro do condomínio utilizando uma Planilha de Controle de Condomínio, totalmente grátis.
