Imagine uma cidade, um estado ou um país totalmente livre de leis, sem um mínimo de organização. Você acha que esses ambientes conseguem permanecer em harmonia? Parece difícil, não é mesmo?
Qualquer um desses espaços coletivos precisam de normas básicas que orientam o bem-estar social e, nos condomínios, isso não poderia ser diferente. É para isso que existe a convenção do condomínio.
O que é convenção de condomínio?
Em resumo, a convenção condominial é o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração do condomínio. É a convenção que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida no local e o trabalho do síndico.
O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?
A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:
Se algum morador desobedecer às regras da convenção, provavelmente será cobrado através de multas e juros. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:
Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio. Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas; Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).
Obras estruturais e manutenções
A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.
Itens coletivos e áreas comuns
Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos
Assembleias de condomínio
Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.
Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?
É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.
O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.
Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.
O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.
Como a convenção de condomínio é aplicada?
Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.
Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor. Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.
As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleiae aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.
Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades.
Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.
A chegada do eSocial para condomínios vem trazendo mudanças na rotina dos síndicos de todo o país. Obrigatório desde julho de 2018, o novo sistema ainda é motivo de dúvidas e inseguranças por parte de quem trabalha com administração de condomínios. Para te ajudar a sanar as principais dúvidas, preparamos uma publicação especialmente sobre o eSocial. Neste artigo, você vai aprender
eSocial: o que é?
O Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas, mais conhecido como eSocial, é uma plataforma do Governo Federal através do qual empregadores comunicam informações dos funcionários, de forma totalmente online e em tempo real. FGTS, folha de pagamento, contribuições previdenciárias, avisos prévios e acidentes de trabalho são alguns dos itens que são comunicados através do sistema. Instaurado pelo decreto nº 8373 de 2014, a iniciativa reúne a Receita Federal, a Caixa Econômica Federal, o INSS e o Ministério do Trabalho. Com o eSocial, o empregador não precisa mais preencher dezenas de formulários e declarações para cada um dos órgãos citados. O programa engloba todas as entregas, unificando a comunicação entre condomínio e Governo. A intenção do eSocial é reduzir a burocracia, padronizar e agilizar o processo de administração da contabilidade do condomínio, além de buscar evitar abusos por parte dos empregadores.
Como funciona o eSocial para condomínio?
O eSocial é a plataforma digital por onde será entregue toda a documentação trabalhista, fiscal e previdenciária do condomínio. Ao todo, passam a ser 15 obrigações fiscais recolhidas periodicamente pelo novo sistema:
GFIP – Guia de Recolhimento do FGTS e de Informações à Previdência Social;
CAGED – Cadastro Geral de Empregados e Desempregados para controlar as admissões e demissões de empregados sob o regime da CLT;
RAIS – Relação Anual de Informações Sociais;
LRE – Livro de Registro de Empregados;
CAT – Comunicação de Acidente de Trabalho;
CD – Comunicação de Dispensa;
CTPS – Carteira de Trabalho e Previdência Social;
PPP – Perfil Profissiográfico Previdenciário;
DIRF – Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte;
DCTF – Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais;
QHT – Quadro de Horário de Trabalho;
MANAD – Manual Normativo de Arquivos Digitais;
Folha de pagamento;
GRF – Guia de Recolhimento do FGTS;
GPS – Guia da Previdência Social.
Ao acessar o site do eSocial, é possível criar uma conta para o condomínio ao clicar em “Primeiro acesso?”, no canto inferior da página. Deve-se fornecer o CNPJ do condomínio, além do CPF e data de nascimento do responsável – no caso, o síndico. Se o condomínio conta com uma administradora, não haverá muito impacto no dia a dia do síndico. A prestadora de serviços ficará responsável por preencher e enviar todas as informações dos funcionários através da plataforma.
Qual o prazo para o condomínio aderir ao eSocial?
O anúncio feito pelo Diário Oficial da União, em 2016, sobre empresas com faturamento inferior a R$ 78 milhões – incluindo assim, condomínios – determinou que o prazo para aderir ao eSocial seria até 1º de julho de 2018. Para que essa transição seja feita com calma e atenção, a Receita Federal organizou uma série de etapas para condomínios aderirem ao novo sistema: Fase 1 – julho de 2018: condomínios devem estar registrados e ter cadastro e tabelas atualizadas. Fase 2 – setembro de 2018: Condomínios começam a ser obrigados a enviar informações sobre os funcionários e seus vínculos trabalhistas, incluindo detalhes como admissões, desligamentos e afastamentos. Fase 3 – novembro de 2018: Torna-se obrigatório o envio das folhas de pagamento do condomínio. Fase 4 – janeiro de 2019: Ocorre a substituição da Guia de informações à Previdência Social (GFIP) e compensação cruzada. Fase 5 – janeiro de 2019: Deve-se enviar os dados sobre a segurança e saúde dos trabalhadores do condomínio. Os condomínios que não cumpriram o prazo de envio das informações por meio do eSocial estarão sujeitos a penalidades e pagar multas.
eSocial: Multas que podem ser cobradas
Para o condomínio estar adequado à plataforma, é necessário seguir as obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais e cumprir fielmente os prazos que o sistema oferece. Não enviar ou atrasar o envio das informações, é razão para que o condomínio receba uma multa administrativa. Como a fiscalização no programa é feita em tempo real, não é possível adicionar informações retroativas. Todas as obrigações fiscais do condomínio devem ser adicionadas ao sistema com antecedência, tomando o cuidado para não cometer nenhum erro durante o processo. Confira os prazos e multas do eSocial para condomínios: Admissão de funcionários (CAGED) Antigamente, o CAGED era submetido até o sétimo dia do mês após a contratação. Hoje, a admissão precisa ser enviada até o final do dia que antecede o início do trabalho do funcionário no condomínio. Se o condomínio seguir prazo estipulado, poderá ter de pagar a multa prevista no artigo 47 da CLT, que varia entre R$ 402,53 a R$ 937,00 por empregado, dobrada por reincidência. Comunicação de Acidente de Trabalho (CAT) Se um empregado sofrer um acidente de trabalho, o condomínio deve noticiar o fato via CAT ao INSS, independentemente de o funcionário ter de se afastar ou não do serviço. O comunicado deve ser enviado até o primeiro dia útil seguinte ao acidente ou, em caso de falecimento, imediatamente após o fato. Se isso não for seguido, o valor da multa pode variar entre o limite mínimo e o limite máximo do salário de contribuição, dobrando de valor em caso de reincidência. Atestado de Saúde Ocupacional (ASO) O condomínio deve exigir a realização dos seguintes exames médicos nos empregados: admissional, periódico, retorno ao trabalho, mudança de função e demissional. Se esses exames não foram realizados e não forem computados, a multa pode ser entre R$ 402,53 a R$ 4.025,33. Alterações de dados cadastrais e contratuais Manter os dados dos funcionários atualizados no eSocial é uma obrigação do condomínio. Qualquer modificação no contrato de trabalho também deve ser notificada à plataforma, como determina o artigo 41, parágrafo único da CLT. A multa pode custar R$ 402,54 por empregado. Afastamento temporário Condomínios precisam notificar quando um empregado se afasta do trabalho por motivo de férias, licença-maternidade, auxílio-doença, entre outros. Afalta de atualização sobre esse quesito pode render punição de valor entre R$ 1.812,87 a R$ 181.284,63. Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) Condomínios que não fizerem o depósito do FGTS, esquecerem de contabilizar a contribuição ou fizerem após a notificação, podem ser multadas em R$ 10,64 a R$ 106,41 por empregado, com multa que pode ser dobrada em caso de reincidência ou fraude. Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) Não entregar o RAIS acarreta em multa ao condomínio com valor mínimo de R$ 425,64 (acrescido de R$ 106,40 por bimestre de atraso) e valor máximo de R$ R$ 42.564,00. Folha de pagamento Condomínios que não enviarem o documento seguindo as normas do eSocial podem ser multados em valores a partir de R$ 1.812,87.
Quais os principais desafios do eSocial?
O sistema online exige uma maior organização e planejamento dos gestores do condomínio, que deverão reunir todos os dados com antecedência – já que o eSocial possui prazos e cobranças rígidos. O síndico também deve ficar antenado na possibilidade de a plataforma estar indisponível devido à manutenções temporárias ou falhas técnicas.. Nada de deixar as coisas para a última hora! Se o condomínio conta com administradora ou assessoria contábil, o trabalho do síndico é acompanhar de perto a empresa durante esse momento de adaptação ao eSocial e nos meses que o procedem. O síndico é o responsável final pelo condomínio, então precisa trabalhar como um supervisor da implementação do eSocial. Para os síndicos que estão tendo dificuldade de entender como usar a plataforma, o governo disponibilizou um Manual de uso e um tutorial de como consultar as guias pagas.
Você já ouviu falar sobre “condomínio edilício”? Se você atua como síndico há algum tempo, com certeza já deve ter encontrado essa expressão durante as suas pesquisas. Caso seja novato na profissão, não se assuste! Apesar do nome complicado, entender o significado desse termo é mais fácil do que parece. Então, sente-se, relaxe e prepare-se para descobrir tudo o que você precisa saber sobre condomínio edilício.
Entendendo a definição de “condomínio”
Não adianta nada começarmos a falar sobre legislação ou o que é edilício se não deixarmos claro qual a definição de “condomínio”. Pode parecer algo muito simples, mas você sabe o que realmente significa essa palavra?
Condomínio:s.m – posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade; Resumindo: o termo literalmente significa co-domínio.
Ou seja, o domínio compartilhado de algo, seja um objeto, um móvel ou um imóvel. O Código Civil também enxerga “condomínio” como significado de posse ou direito exercido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo item. Os primeiros registros de condomínios surgiram na Grécia Antiga, período em que muitas pessoas se reuniam em grandes construções para vender mercadorias e até mesmo morar em conjunto.
Apesar de ser uma prática antiga, foi só depois da I Guerra Mundial que a noção de condomínio começou a se tornar mais próxima do que conhecemos hoje. Com o fim da guerra em 1918 e a II Revolução Industrial, houve um êxodo rural – milhares e milhares de pessoas saíram do campo para tentar a vida na cidade, em busca de melhores oportunidades e dinheiro.
Isso gerou uma crise habitacional nas áreas urbanas, pois havia gente demais e casas de menos. Pensando nisso, foram criados os condomínios em edifícios de apartamentos. Com apenas um terreno, foi possível criar moradia para dezenas de pessoas e ainda tornar o custo de vida mais barato. Basicamente uma mão na roda para esse problemão todo.
Conforme o tempo foi passando, os condomínios foram crescendo, se espalhando, se tornaram horizontais, comerciais e profissionais. Surgiu a profissão de síndico e uma legislação toda voltada para esse tipo de edificação. E assim surgiu também o termo condomínio edilício.
Afinal, o que é condomínio edilício?
Depois de essa bela introdução e retrospectiva histórica, vamos chegar no ponto que todos estamos aguardando ansiosamente: o que é um condomínio edilício.
Um condomínio edilício é um espaço que une ambientes privados e ambientes de uso conjunto. Ou seja, cada proprietário é dono da sua parte individual, mas também é dono de uma fração das áreas em comum.
Portaria, piscina, jardins e salões de festa são considerados áreas em comum, assim como a rede elétrica, de esgoto, de refrigeração e telhado. O condomínio edilício também é conhecido por outros nomes como:
Condomínio em plano horizontal;
Propriedade horizontal;
Condomínio sui generes;
Condomínio por andares ou em edifício de andares.
Qual a diferença entre condomínio edilício e condomínio geral?
É possível que você tenha lido a explicação acima e pensado “mas todos os condomínios são assim, não?” Não! Nem todos os condomínios seguem esse tipo de legislação. Ficou confuso? Calma! Vamos lhe explicar tudo direitinho.
Existem os condomínios edilícios e os condomínios gerais. Em uma situação de condomínio geral – também conhecido como “comum” –, todos os proprietários são donos de tudo, sem diferenciação ou exclusividade. Nesse caso, não existe nenhum tipo de marcação do que pertence à pessoa A ou à pessoa B.
Para simplificar, imagine que o condomínio é um imóvel de dois quartos. Neste local moram dois irmãos: João e Roberto. Se aplicarmos o modelo de condomínio geral na casa, os dois irmãos serão donos dos quartos, banheiros, garagem – tudo. Não há espaço exclusivo neste imóvel e os dois podem fazer o que bem entenderem com qualquer área.
Se imaginarmos essa casa como um Condomínio Edilício, cada um dos irmãos será dono de um quarto e as partes restantes serão de uso compartilhado. Cozinha, banheiro e jardim serão divididos entre os dois, enquanto que os quartos são privativos. João não pode alugar, vender ou modificar qualquer coisa no quarto de Roberto, e vice e versa. Ficou mais fácil de entender?
Em um edifício residencial que seja condomínio edilício, cada condômino é proprietário exclusivo de seu apartamento e também tem direito a acessar a portaria, elevadores, salão de festas, piscina – as áreas em comum. Se uma área residencial utilizasse a legislação de um condomínio geral, todos os apartamentos e todas as partes em comum pertenceriam a todos os condôminos. Imagina o caos que seria!
Outra questão que diferencia os dois modelos é que condomínios edilícios não podem ser vendidos ou extintos. Mesmo que todos os proprietários estejam de acordo ou exista uma ação judicial, esse tipo de condomínio não pode ser encerrado.
Para resumir, separamos as principais diferenças entre condomínios gerais e edilícios. Confira:
Condomínio geral
Todos os proprietários são donos de tudo, sem exclusividade alguma;
Todos os condôminos têm o direito de utilizar ou modificar qualquer parte do local;
Pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de acordo.
Condomínio edilício
Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das áreas comuns;
Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las;
Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que aconteça algum tipo de tragédia natural, como por exemplo: incêndio ou desmoronamento devido a um terremoto.
Como síndico, é muito importante saber quais são as obrigações de um condomínio edilício perante a lei. Separamos o que ele deve ter para ser legal perante a legislação. Confira:
É obrigatório ter documentos de instituição, convenção e regulamento interno;
A Lei n. 4.591/64 (arts. 1º e 2º) exige que todas as propriedades sejam identificadas de alguma forma, seja com números ou letras;
O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-64);
Conforme o art. 1.335 do Código Civil, os condôminos têm direito de usar as áreas comuns de acordo com a sua função, desde que não exclua a utilização de outros moradores;
Proprietários também têm direito a participar e votar em reuniões de assembleia, desde que estejam quites com o condomínio.
Pronto! Agora você já sabe o que é um condomínio edilício e quais são as suas obrigações perante a lei. O termo deixou de ser tão assustador para você?
Quer aprender como fazer a implementação de um condomínio edilício? Baixe o nosso guia prático e saiba tudo sobre o tema!
Você deve saber que as a lei trabalhista para condomínios mudou. Mas você sabe se seu condomínio está de acordo com as novas regras? A Reforma Trabalhista impacta diretamente no dia a dia da administração de condomínios e traz mudanças em questões como férias, jornadas de trabalho, rescisões e em casos de gravidez.
Sancionada em julho de 2017 após ter sido aprovada pelo Senado e pelo Congresso Federal, a Reforma Trabalhista passou a valer a partir de 11 de novembro do mesmo ano. Após essa data, qualquer condomínio que não esteja de acordo com a nova legislação pode sofrer com processos ou multas.
A última coisa que um síndico quer é passar por estresse, não é mesmo? Especialmente em uma época de crise, ninguém quer perder dinheiro à toa por causa de problemas jurídicos ou falta de conhecimento. Além disso, o gasto com funcionários é a maior despesa dos condomínios, podendo ultrapassar 50% do orçamento total da administração. As alterações nas leis vão exigir atenção e conhecimento dos síndicos!
Essas mudanças parecem muito confusas para você? Não se preocupe! Nesta publicação, você aprenderá o que muda na Reforma Trabalhista para os condomínios. Confira:
Nova lei trabalhista para condomínios: veja tudo o que muda
Contratação de autônomos
Com a Reforma Trabalhista, o condomínio pode contratar profissionais autônomos de forma contínua, sem a necessidade de mediação de empresas especializadas ou de sindicatos. Ou seja, se o condomínio precisa de um jardineiro, não é mais necessário contratar uma empresa de jardinagem. A contratação poderá ser feita diretamente com um profissional independente da área, que trabalhará com um contrato sem vínculo empregatício.
No entanto, isso não quer dizer que você terá que dividir os funcionários com outros empreendimentos. Desde que as duas partes estejam de acordo, o contrato de um profissional de limpeza, por exemplo, pode determinar que ele só poderá prestar serviços ao condomínio. A nova lei trabalhista permite que contratações desta forma possam ser válidas sem que seja considerado vínculo empregatício perante a lei.
Porém, não é possível terceirizar um funcionário que já é contratado CLT pelo condomínio. A nova legislação só permite a terceirização de novas contratações. Caso o condomínio queira demitir o funcionário para recontratá-lo como terceirizado, deverá esperar 18 meses.
Nova categoria de serviço: trabalho intermitente
Antes, empresas só podiam contratar servidores em duas opções de contrato:
Parcial, com 25 horas semanais;
Integral, com 44 horas semanais.
Com a nova CLT, condomínios poderão empregar trabalhadores intermitentes, sem uma carga horária mínima ou com contratação contínua. Isso quer dizer que um pintor (ou qualquer outro profissional) poderá ser contratado para prestar apenas duas horas de serviço por dia, por semana ou por mês.
O contrato intermitente é recomendado para aquelas tarefas esporádicas, como pintura, obras de reparo ou eventos. Essa medida permite que o condomínio economize dinheiro, podendo contratar profissionais por um menor custo, já que estarão trabalhando no local por menos tempo.
O trabalho intermitente pode funcionar assim: a empresa faz um contrato com um profissional que deverá ser notificado quando há demanda de trabalho. O condomínio deve avisá-lo com pelo menos três dias de antecedência e o funcionário tem um dia útil para responder a proposta. Caso o prestador aceite a oferta mas não compareça no dia combinado, deverá pagar uma multa de 50% da remuneração, em até 30 dias. O mesmo vale para o contratante que cancelar o serviço na última hora. Isso evita aquelas situações chatas em que se contrata um serviço e a pessoa não comparece na data ou horário marcado.
O contrato de intermitente deverá ser feito por escrito e conter o valor da hora de trabalho. Essa quantia não pode ser inferior ao salário dos demais empregados que exerçam a mesma função e também não pode ser inferior ao valor horário do salário mínimo (R$ 4,34, segundo dados de 01/01/2018). Você pode conferir mais detalhes sobre o contrato de trabalho intermitente neste link.
Parcelamento das férias
Agora, as férias dos funcionários podem ser divididas em até três partes. É obrigatório que uma dessas partes tenha no mínimo 14 dias e as outras não podem ser inferiores a 5 dias corridos. Antes da Reforma Trabalhista, as férias eram divididas em até dois períodos, sendo que um deles não poderia ser menor do que dez dias.
Negociação dos termos de rescisão
Acordos para rescisão de contratos e termos agora são permitidos por lei. Caso o funcionário tenha interesse em abandonar o cargo e o condomínio esteja de acordo, a nova CLT permite que haja rescisão mútua. O empregador deverá pagar 50% do aviso prévio e da multa rescisória. Já o colaborador receberá 80% do FGTS (20% continuarão na conta) e não poderá usufruir do seguro-desemprego por parte do governo. Antes, para demitir alguém com mais de um ano de contrato, era necessário fazer uma homologação direto com o sindicato, o que poderia levar até 60 dias. Hoje não é mais necessário contatar o sindicato e o condomínio tem prazo de dez dias para efetuar o pagamento das verbas rescisórias. Desta forma, diminui os custos com indenizações pagos pelo condomínio.
Jornadas de trabalho 12 x 36
A Reforma Trabalhista em condomínio também permite que as escalas de trabalho sejam negociadas. Zeladores, porteiros e faxineiros, por exemplo, poderão trabalhar com jornadas de 12 x 36 (12 horas de trabalho seguidas por 36 de descanso), totalizando 44 horas semanais. Ou, no caso de horas extras, 48 horas semanais. Antes, para determinar uma escala de trabalho fora do convencional era necessário pedir autorização do sindicato enquanto que agora basta um acordo por escrito. Isso agiliza o processo de alocação de funcionários, especialmente dos porteiros.
Descansos, horário de almoço e banco de horas
Além das mudanças na jornada de trabalho, Reforma Trabalhista em condomínio modifica o tempo do funcionário no serviço. Atividades como descanso, alimentação, higiene pessoal e troca de uniforme não fazem mais parte da jornada de trabalho. O momento do descanso ou almoço deverá ser negociado, tendo no mínimo 30 minutos. Condomínios também poderão utilizar bancos de horas. Se um funcionário da equipe de limpeza, por exemplo, terminar o trabalho antes do horário previsto, ele poderá ir para casa mais cedo ao invés de ficar enrolando até chegar o horário combinado. O condomínio poderá ficar com um crédito de horas, que serão cobradas quando houver necessidade de trabalho extra em até seis meses.
Em casos de gravidez
A Lei Trabalhista anterior proibia mulheres grávidas ou lactantes de trabalhar em lugares e situações possivelmente nocivas, lidando com produtos químicos ou circunstâncias prejudiciais à saúde. Com a nova regulamentação, é permitido o trabalho de mulheres grávidas em ambientes insalubres, desde que o condomínio apresente atestado médicogarantindo que não há risco à mãe e ao bebê.
E o síndico? Qual a sua função nessa história toda?
Ao ler essa publicação, você já está cumprindo o primeiro passo para o sucesso! Se atualizar e conhecer as mudanças da Reforma Trabalhista em condomínio é uma das coisas mais importantes a se fazer neste momento.
Como síndico, você também não pode se deixar levar pela expectativa de redução dos custos. Cada condomínio tem necessidades e rotinas diferentes, que devem ser analisadas profundamente. Leve tudo em consideração antes de tomar uma decisão crucial!
Síndicos também precisarão ter um controle muito mais rigoroso com a escala de funcionários e organização de contratos. Importante lembrar que condomínios com empregados sem as devidas anotações em carteira podem ser multados em R$ 3 mil. Então, atenção!
Aproveite para repassar as novas informações para seus moradores nas reuniões de assembleia, lembrando a todos que nenhuma decisão será tomada sem a notificação dos condôminos.
Resumindo, o que muda com a Reforma Trabalhista em Condomínio:
Contratação de autônomos
Antes: Não era permitida a contratação de autônomos de forma contínua e independente de sindicato ou empresa especializada.
Agora: Condomínios podem contratar profissionais autônomos de forma contínua sem mediação de sindicatos ou empresas especializadas. Para terceirizar um funcionário que já é contratado CLT, deve-se demiti-lo e recontratá-lo como autônomo após 18 meses.
Trabalho intermitente
Antes: Esse tipo de contrato não existia na antiga Lei Trabalhista. Empregadores deveriam apenas utilizar contratos parciais (25 horas semanais) ou integrais (44 horas semanais).
Agora: O condomínio pode contratar funcionários intermitentes, que serão pagos apenas pelas horas trabalhadas ou por diária. Trabalhadores desta categoria têm direito a férias, FGTS, previdência e 13º salário. O valor da hora deve estar no contrato por escrito e não deve ser inferior ao salário dos demais empregados que exerçam a mesma função, nem inferior ao valor horário do salário mínimo.
Férias
Antes: Funcionários têm direito a 30 dias de férias divididos em até dois períodos, sendo que um desses não poderia ser menor que dez dias.
Agora: Os 30 dias de férias podem ser divididos em até três períodos. Um dos períodos não pode ser inferior a 14 dias corridos, enquanto que os outros não podem ser menores do que cinco dias cada.
Rescisão de contratos e termos
Antes: Para homologar a rescisão contratual, o condomínio deveria entrar em contato com o sindicato. Acordos não eram aceitos legalmente.
Agora: A homologação da rescisão pode ser feita no condomínio, contando com a presença do empregador e do funcionário. Com a Reforma Trabalhista, é possível realizar acordos caso as duas partes concordem. O empregador deve pagar 50% do aviso prévio e da multa rescisória, e o funcionário receberá 80% do FGTS (20% continuarão na conta) e não poderá utilizar seguro-desemprego.
Agora: Pode-se fazer 12 horas de trabalho seguidas de 36 horas de descanso, totalizando 44 horas semanais (ou 48 horas semanais contando as horas extras) e 220 horas mensais.
Tempo na empresa
Antes: Era considerada como jornada de trabalho todo o período em que o funcionário estivesse à disposição do condomínio, mesmo se não houve serviço a ser feito naquele momento.
Agora: Descanso, alimentação, troca de uniforme e momentos para higiene pessoal não serão contabilizadas como jornada de trabalho.
Descanso e horário de almoço
Antes: Em uma jornada de 8 horas, o funcionário tinha direito a um mínimo de 1 hora e máximo de 2 horas para intervalo de descanso e alimentação.
Agora: Intervalo pode ser negociado por escrito na hora da contratação. Mínimo passa a ser de 30 minutos. Se o condomínio não permitir intervalo para almoço ou conceder apenas parcialmente, a indenização será de 50% do valor da hora normal de trabalho sobre o tempo não dado para almoço.
Banco de horas
Antes: Na legislação anterior, o banco de horas não podia ultrapassar um limite de 10 horas diárias. O excesso de horas poderia ser compensado em outro dia de serviço desde que não excedesse a soma das jornadas semanais de trabalho previstas no período de um ano.
Agora: Contratante pode negociar com o funcionário, por escrito, como funcionará o banco de horas, desde que a compensação das horas seja feita em até seis meses.
Casos de gravidez
Antes: Grávidas ou lactantes estavam proibidas de trabalhar em lugares em condições insalubres e também não havia tempo limite para avisar a empresa sobre a gravidez.
Agora: A Reforma Trabalhista permite que mulheres grávidas ou lactantes trabalhem em locais e situações insalubres desde que a empresa apresente atestado médico garantindo que não há risco à mãe e ao bebê. Mulheres demitidas têm até 30 dias para informar a empresa sobre a gravidez.
Multa
Antes: Por cada funcionário não registrado, o condomínio estava sujeito à multa de um salário mínimo regional. Em caso de reincidência, era adicionada uma nova multa de igual valor.
Agora: A multa é de R$ 3 mil por empregado sem as devidas anotações em carteira. O valor cai para R$ 800 no caso de microempresas ou empresa de pequeno porte.
Você sabe como montar a folha de pagamento dos funcionários do condomínio? Confira o nosso passo a passo definitivo!
Viver em sociedade é um desafio e tanto, não é? Ainda mais nas cidades, onde a maioria da população mundial vive. Com um espaço limitado, vivemos cada vez mais próximos uns dos outros, ocupando principalmente condomínios. Esses ambientes reproduzem a vida em sociedade e, assim como a rotina em seu exterior, para manter sua ordem é necessário seguir leis. É por isso que existe a lei do condomínio A convivência nos condomínios é conduzida por uma série de regras e níveis de poder, que orientam desde a prestação de contas até as vagas da garagem. Neste artigo, você confere as leis que regem seu funcionamento e a relação entre elas.
Código Civil e Lei do Condomínio – Lei nº 4.591/64
O Código Civil é o principal instrumento ao que se deve recorrer, pois é superior às demais leis do condomínio. Inclusive, todas as outras devem ter o Código Civil como base. Possui 44 artigos destinados à legislação para condomínios, regulando casos de inadimplência, descumprimento de normas e afins. Em caso de ausência de algum tópico no Código Civil, a convenção ou a reunião da assembleia terão prioridade, sempre seguindo a ordem de importância estabelecida para condomínios. Anterior ao Código Civil, a Lei nº 4.591/64, ou Lei do Condomínio, já teve superioridade em comparação às outras medidas. Entretanto tornou-se secundária após a publicação dos 44 artigos do Código Civil feitos em 2002. A lei do condomínio ainda abrange direitos, deveres e condutas a serem respeitadas, que, em sua maioria, o Código Civil também abarca. No entanto, quando há conflitos, predomina o estabelecido no Código.
Por isso, em casos como discordância em reuniões de assembleias ou mesmo dúvidas com relação aos direitos do condômino, o Código Civil é a ferramenta mais adequada. Um exemplo disso é a cobrança de multa quando um condômino não cumpre com seus deveres perante o condomínio. O Art. 1337 define que só por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, um morador pode ser constrangido a pagar uma multa condominial. Caso esteja estabelecido na convenção do condomínio um quorum menor para aplicação da penalidade, deve-se recorrer à lei que é superior, no caso o Código Civil, o que invalidaria a multa.
Convenção do Condomínio
Se existe o Código Civil, que é a lei superior a todas as outras, por que a convenção do condomínio é necessária? Cada condomínio possui características próprias e está inserido em uma realidade diferente. Mesmo que o Código Civil ou a Lei do Condomínio direcione as ações, existem detalhes que não podem estar em uma lei geral e por isso a convenção de condomínio existe. Ela tem caráter obrigatório, detalhando regras pertinentes à realidade do ambiente, e deve ser seguida por todos os condôminos. Define itens como:
quota proporcional
modo de pagamento dos condôminos
fundo de reserva
forma de administração
competência das assembleias
outros
É nesse documento que está discriminada a propriedade onde o condomínio está e quais áreas são de uso comum ou exclusivo. É aqui que você encontrará indicações de como usar os serviços e itens que são de acesso a todos os moradores. O modelo de administração do condomínio também é determinado na convenção do condomínio. A convenção do condomínio deve ser respeitada sob pena de multas, e as regras só tornam-se vigentes quando formalizadas no documento. Dada a importância, é interessante o auxílio de um advogado conhecedor da legislação imobiliária, pois caso contradiga as leis superiores, a convenção não terá validade. É preciso assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio para fazer valer uma convenção.
É feito pelos próprios condôminos, com a necessidade de aprovação de maioria simples dos presentes. Deve ser parte integrante da convenção do condomínio, e registrado dessa forma em cartório. O registro não é obrigatório, mas torna-se importante para esclarecimento de regras para cuidado com o uso do patrimônio, espaços comuns, condutas internas e proibições necessárias, animais em apartamento e relação com serviços terceirizados. Diferentemente das convenções, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como de sua competência, estando sempre a convenção em nível de superioridade. O regimento tem como foco o cotidiano do condomínio, deixando mais claras as regras de relacionamento entre os moradores. Como as questões que estão no regimento interno do condomínio são de ordem diária, é nele que você irá encontrar informações como permissão para ter animais, uso de funcionários do condomínio para serviços particulares, local para deixar bicicletas, uso das dependências de maneira irregular, etc. Já que as regras serão direcionadas aos moradores, é preciso que eles aprovem as mesmas sendo possível fazer isso em uma reunião da assembleia.
As reuniões da assembleia do condomínio têm obrigatoriedade de acontecer, no mínimo, uma vez ao ano de acordo com a lei do condomínio, e tem a finalidade de promover discussões, alinhamento e realização de votações. É um espaço para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o síndico. Existem três tipos de reuniões da assembleia: geral de instalação, geral ordinária, geral extraordinária.
AGO – Assembleia Geral Ordinária: é a mais conhecida, pois ocorre anualmente e é onde se apresenta a prestação de contas do condomínio.
AGE – Assembleia Geral Extraordinária: como o nome já diz, acontece se houver demanda dos moradores ou síndico e tem o intuito de resolver emergências.
Nas reuniões da assembleia, é possível atualizar/alterar a convenção e o regimento interno do condomínio, desde que seja aprovado com o quorum mínimo de ⅔ dos condôminos para a convenção, e maioria simples para o regimento, mas sempre respeitando as leis superiores do Código Civil e Lei do Condomínio.
Devido a grande quantidade de pessoas presente nessas reuniões, manter a organização é essencial para você ter uma assembleia eficiente e para que as questões abordadas sejam resolvidas. E isso deve ocorrer a partir da convocação dos moradores.
O barulho em exagero, independentemente do horário em que aconteça, pode trazer consequências ou sanções para quem o pratica. É por isso que existe a chamada Lei do Silêncio ou Lei do Barulho. Continue lendo e veja o que a lei fala sobre barulho em condomínio.
Muitas vezes lidar com situações que envolvem barulho e os condôminos pode se tornar uma grande dor de cabeça. Primeiro porque barulho incomoda, seja ele da festa que está acontecendo no salão ou o salto alto que insiste em bater no teto. Então o morador tem toda razão de reclamar.
Por outro lado, quando se vive em um condomínio onde existe um salão de festas, há outras pessoas morando em cima, em baixo e ao lado, há famílias com crianças e cachorros, você está sujeito a incomodações diárias com o barulho. Por isso, que há a lei do silêncio ou, como também é conhecida, a lei do barulho. Debate presente em quase todos os condomínios, a Lei do Silêncio em condomínios é invocada constantemente entre vizinhos que se queixam das mais diversas situações envolvendo o baralho.
Afinal, o que diz a Lei do Silêncio ou Lei do Barulho em Condomínios?
Ao contrário do que muitos pensam, não existe propriamente uma Lei editada pelo legislativo, denominada “Lei do Silêncio”.
Em termos de legislação, cabe a cada Estado estabelecer as regras a serem seguidas por seus moradores por meio de uma lei do silêncio. Mas há algumas infrações que podem ser enquadradas na Lei das Contravenções Penais:
Exemplo: Um morador está realizando uma festa no salão do condomínio. Ele já fora avisado e notificado diversas vezes pelo zelador e o síndico, mas não obedeceu nenhum deles. Como o morador não tomou nenhuma providência para diminuir o barulho, o Síndico pode acionar a polícia.
Neste caso, houve uma interferência no sossego alheio o que pode ser configurado na Contravenção Penal de Perturbação do Sossego (art. 42 da Lei de Contravenções Penais) que prevê pena de até três meses de prisão ou multa. É importante destacar, que não existe um horário determinado, como 22h, que é socialmente convencionado como a hora da lei do Silêncio.
A legislação para questões administrativas fixa até três faixas para lei do silêncio: 7h às 19h, 19h às 22h e 22h às 7h, por exemplo, e por vezes existem ainda maiores limitações nos finais de semana.
O barulho/ruído em exagero, em qualquer horário/dia, pode trazer consequências e sanções. Em todos os casos, existem exceções como alarmes (sem prolongamento desnecessário), cultos ou sinos religiosos autorizados, eventos populares autorizados, manifestações pacíficas diurnas, etc. No caso dos condomínios, há ainda outra opção: a regulamentação própria de uma lei do silêncio em condomínio por meio do Regimento Interno e da Convenção.
Por meio desses instrumentos, os próprios condôminos podem definir como se devem comportar os moradores e os poderes do síndico para coibir os abusos, normalmente por meio de aplicação de multas. Apesar de todo esse aparato judicial, também é importante pensar que independente do horário, deve ser observado o bom senso, a urbanidade e o respeito mútuo entre os vizinhos.
Veja alguns exemplos de situações dentro do condomínio que podem ser resolvidas sem precisar recorrer a medidas drásticas:
O morador pode fazer uma festa em casa e aumentar o volume do som, mas som altíssimo, todos os dias, viola princípios de convivência social e deve ser reprimido por meio de advertências e, até mesmo, multas.
Uma reforma no apartamento, com quebra de piso e marretadas, certamente incomoda muito mais do que qualquer música alta, mas é necessário realizá-la e, apesar de irritante, precisa ser tolerada pelos demais moradores. Uma solução para o síndico é estipular na convenção os horários em que as obras podem ser realizadas.
Brigas de casal aos gritos, com palavrões e quebra-quebra, todo dia, independente do horário, podem ser interpretadas como comportamento antissocial, pois ferem princípios morais do senso geral e podem causar constrangimento aos vizinhos, especialmente às crianças e idosos.
Não existe uma receita pronta, depende de cada caso, mas, certamente, a melhor medida em todas as situações é sempre o diálogo e o bom senso.
Por isso queremos saber: como você administra o barulho no condomínio? Deixe seu comentário abaixo desse post!
