A cobrança de taxas nos boletos de aluguel e taxas condominiais é um tema que gera muitas dúvidas. Mas afinal, é legal ou não cobrar essa taxa? Vamos esclarecer essa questão. Continue lendo!
O que diz a lei sobre isso?
De acordo com a Resolução nº 3.693, não é permitido cobrar despesas de emissão de boletos, carnês e similares de pessoas que possuem um vínculo negocial contínuo com uma instituição.
Isso inclui contratos de depósito, operações de crédito, arrendamento mercantil, prestação de serviços ou aplicação financeira.
Segundo o IDEC, os custos de processamento, emissão e envio de boletos são inerentes à atividade da empresa prestadora de serviços e, portanto, não devem ser repassados ao consumidor.
E, por fim, a Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel), por meio do Ato nº 6.087, determinou que as empresas de TV por assinatura não podem cobrar a taxa de emissão de boletos, baseando-se no Código de Defesa do Consumidor (CDC), que proíbe práticas abusivas, incluindo a exigência de vantagem excessiva do consumidor.
Decisões do Superior Tribunal de Justiça
Apesar dessas orientações, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não é ilegal repassar o custo de emissão de boletos bancários para os locatários, desde que o contrato de locação com a imobiliária inclua instruções sobre como efetuar o pagamento sem a cobrança da tarifa.
O mesmo entendimento se aplica aos boletos emitidos para condôminos.
Em um caso específico, o STJ reformou uma decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que considerava ilegal a cobrança da tarifa.
O STJ argumentou que o Código de Defesa do Consumidor não proíbe a estipulação contratual que impõe ao consumidor o pagamento dos custos de cobrança.
Termo de Ajustamento de Conduta (TAC)
Em 2008, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) foi firmado entre o Ministério Público e o Sindicato de Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi/RS).
Este TAC exige que as imobiliárias informem aos condôminos e locatários sobre a possibilidade de utilizar outras formas de pagamento para evitar a tarifa de emissão de boleto.
A controvérsia sobre a cobrança de taxas de emissão de boletos em contratos de locação e taxas condominiais tem fundamentos legais e decisões judiciais diversas.
Portanto, não é permitido cobrar essas taxas indiscriminadamente, mas, se houver cláusula contratual que ofereça alternativas de pagamento sem a tarifa, a cobrança pode ser considerada legal.
De acordo com uma pesquisa realizada com imobiliárias do Brasil, pelo menos 90% das empresas consideram a tecnologia indispensável para o seu bom funcionamento.
Dito isso, não dá para negar: sem a presença da tecnologia, o sucesso de uma imobiliária pode não ser possível.
E quando falamos de gestão financeira, a eficiência e a precisão para lidar com um grande volume de transações, contratos, despesas e operações diárias se torna um desafio cada vez mais complexo.
É aqui que o sistema financeiro para imobiliária entra em cena, oferecendo uma solução que não apenas facilita o trabalho, mas também proporciona uma vantagem competitiva significativa.
Se você está procurando maneiras de otimizar as operações financeiras da sua imobiliária, reduzir custos e melhorar a tomada de decisões, então este post é para você. Continue lendo para entender melhor!
Impacto da tecnologia na gestão financeira das imobiliárias
A incorporação de novas tecnologias na gestão financeira proporciona uma série de vantagens que permitem às imobiliárias melhorarem a eficiência, reduzir custos e tomar decisões mais eficientes.
Veja algumas das principais tecnologias que têm causado um impacto significativo na gestão financeira desse setor:
Inteligência artificial e Machine learning
Esses avanços tecnológicos permitem a automação de processos repetitivos, como a entrada de dados e a reconciliação de transações, reduzindo assim o risco de erros humanos e economizando tempo e dinheiro.
Além disso, estas duas tecnologias também permitem:
Previsão de tendências: é possível analisar dados históricos e prever tendências futuras, ajudando a antecipar flutuações de mercado e ajustar as estratégias;
Detecção de fraudes: os sistemas baseados em IA podem monitorar transações em tempo real e identificar padrões incomuns que podem indicar atividades fraudulentas. Isso aumenta a segurança financeira e protege a empresa contra perdas significativas;
Mais eficiência e menos custos com recursos humanos: esta tecnologia também proporciona maior eficiência na análise dos dados financeiro, geração de relatórios e inserção de informações, reduzindo o número necessário de pessoas para exercer essas tarefas.
Mobilidade e acesso remoto
Com a crescente adoção de dispositivos móveis e soluções baseadas em nuvem, a mobilidade se tornou um componente essencial da gestão financeira moderna.
As imobiliárias agora podem acessar informações financeiras críticas de qualquer lugar do mundo e a qualquer momento, permitindo:
Trabalhar remotamente: acessar dados de qualquer lugar sem comprometer a produtividade ou a segurança, proporcionando mais flexibilidade para trabalhar fora do escritório;
Acesso em tempo real: acessar dados financeiros em tempo real, facilitando a tomada de decisões rápidas e informadas.
Segurança de dados
A segurança dos dados financeiros se tornou uma prioridade para as imobiliárias, especialmente com o aumento das ameaças cibernéticas, golpes e fraudes online.
Tecnologias avançadas oferecem soluções robustas para proteger informações sensíveis contra estes tipos de ataques e garantir a conformidade com a legislação, como a Lei Geral de Proteção de Dados.
Criptografia: a criptografia de ponta a ponta protege os dados durante a transmissão e o armazenamento, garantindo que apenas usuários autorizados possam acessá-los;
Backup e recuperação de dados: soluções baseadas em nuvem frequentemente incluem recursos automáticos de backup e recuperação de dados, garantindo que as informações financeiras possam ser restauradas rapidamente em caso de falhas ou ataques.
Automação de processos
A automação de processos financeiros é uma das áreas onde a tecnologia tem o maior impacto.
Tecnologias financeiras reduzem a necessidade de intervenção manual em tarefas rotineiras, como processamento de pagamentos e gestão de despesas, por exemplo.
Automação de faturamento: Sistemas automatizados podem gerar e enviar faturas automaticamente, acompanhar pagamentos e enviar lembretes para clientes inadimplentes, melhorando a eficiência e a pontualidade no recebimento de receitas;
Processamento de pagamentos: A integração com sistemas bancários permite que os pagamentos sejam processados com maior rapidez, reduzindo o tempo e os erros associados ao processamento manual;
Gestão de despesas: Ferramentas de automação podem rastrear despesas, categorizar transações e gerar relatórios detalhados, proporcionando uma visão clara e precisa das finanças;
Controle financeiro e fiscal: um sistema financeiro também facilita a rotina de emissão e gerenciamento de notas fiscais, emitir títulos de cobranças e tornar a operação diária mais eficiente.
Por que adotar um sistema financeiro na imobiliária?
Adotar um sistema financeiro na imobiliária é uma decisão estratégica que pode trazer inúmeros benefícios operacionais e financeiros. Veja alguns:
Isso reduz o tempo gasto em atividades manuais e permite que a equipe se concentre em tarefas mais estratégicas.
E, além disso, também permite centralizar todas estas informações em um único sistema facilitando a gestão e o acesso rápido a dados precisos e atualizados.
Precisão de dados e redução de erros
A automação e a digitalização de processos também reduzem a incidência de erros manuais que podem ocorrer na entrada de dados e nas transações financeiras.
Esta automação assegura que todas as transações sejam registradas de forma consistente e precisa, facilitando a auditoria e a conformidade com as leis.
Melhoria na gestão de fluxo de caixa
O acesso às informações financeiras em tempo real permite um melhor controle do fluxo de caixa, ajudando a prever períodos de maior necessidade de liquidez, tomar decisões mais informadas e realizar planejamentos mais precisos a longo prazo.
Tomada de decisões estratégicas
Um sistema financeiro permite gerar relatórios detalhados que fornecem insights valiosos sobre a performance financeira da imobiliária, ajudando na identificação de áreas que necessitam de melhorias e oportunidades de crescimento, além de uma compreensão mais rápida das finanças.
Conformidade e transparência
Um sistema financeiro também ajuda a garantir que todas as transações estejam em conformidade com as normas contábeis e fiscais, evitando problemas legais e penalidades.
Otimização de recursos
Com a melhoria da eficiência e precisão, a equipe financeira também pode ser realocada para atividades que agregam mais valor ao negócio, como inovação e adaptação às mudanças no mercado, tornando a imobiliária mais competitiva, por exemplo.
Sistema financeiro para imobiliária: conheça o TownSq Administração Digital
Gerenciar uma imobiliária com eficiência e precisão requer ferramentas que facilitem o acesso a dados financeiros, a centralização da gestão de clientes e a automação de processos.
O TownSq Administração Digital é uma solução completa que oferece tudo isso e muito mais, garantindo uma gestão financeira otimizada e uma experiência superior para clientes e moradores. Veja:
Facilidade para acessar dados e relatórios financeiros
Com o TownSq Administração Digital, a prestação de contas se torna um processo simples e transparente.
A plataforma permite que você acesse extratos e balancetes a qualquer momento, facilitando a análise financeira e a tomada de decisões.
Essa acessibilidade garante que você tenha sempre à mão as informações necessárias para manter a saúde financeira da sua empresa.
Mais eficiência para todos os clientes de maneira centralizada
Centralizar as demandas dos moradores, as atividades das equipes e a comunicação em um único lugar é essencial para uma gestão eficiente.
O TownSq proporciona uma plataforma integrada onde todas essas funcionalidades estão disponíveis, permitindo que você gerencie seus clientes de maneira mais eficaz.
Isso não só melhora a organização interna, mas também aumenta a satisfação dos clientes ao garantir respostas rápidas e precisas.
Serviços contábeis e folha de pagamento
Além da gestão financeira, o TownSq oferece serviços contábeis completos e gestão de folha de pagamento.
Essa funcionalidade permite que a sua imobiliária delegue tarefas fiscais e de pagamento, reduzindo a carga administrativa e garantindo conformidade com as regulamentações.
Desta forma, você pode se concentrar no crescimento do seu negócio enquanto confia que as obrigações contábeis estão sendo cumpridas corretamente.
Prestação de serviços eficiente e clientes satisfeitos
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Todos os meses é cobrada uma taxa condominial que serve para bancar manutenções e melhorias na edificação e pagar os salários dos funcionários que trabalham no local. Em muitos condomínios, também é incluso o valor da água e da energia no custo total da taxa condominial. Existem diferentes formas de calcular tudo isso; entretanto, o modelo mais tradicional é através da fração ideal do condomínio. Mas você sabe o que é e como calcular a fração ideal de um imóvel?
Nesta publicação você compreenderá o que é fração ideal de imóvel, como calculá-la de maneira correta e qual a normativa que define o cálculo da fração ideal. Continue a leitura e compartilhe com seus amigos!
O que é fração ideal de um imóvel?
A legislação reconhece que dentro das edificações existem partes que são de propriedade exclusiva e outras que são de propriedade comum dos condôminos. Apartamentos, casas e salas comerciais são consideradas áreas privativas e de uso exclusivo de seus proprietários. Estas também são consideradas unidades autônomas, ou seja, são partes da edificação vinculadas a frações ideais e assinaladas por designação numérica ou alfabética. Por outro lado, áreas comuns como piscina, salão de festas e academia, são tidas como propriedade comum dividida entre os condôminos.
A fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino. Ou seja, é feito um cálculo que soma as áreas de propriedade exclusiva com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário. Ao realizar a compra de uma unidade dentro de um condomínio, o proprietário recebe a escritura de fração ideal.
Sem a determinação da fração ideal, o incorporador não pode registrar o condomínio no cartório de imóveis. O artigo 32 da Lei 4.591 determina que o profissional, responsável pela construção e comercialização da edificação, poderá negociar unidades autônomas apenas após fazer o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis, apresentando, entre outros documentos, a discriminação das frações ideais de cada unidade.
Toda a matemática é determinada pelo novo Código Civil, art. 1.331, que explica:
3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Agora que já analisamos qual o significado de fração de ideal, vamos analisar como a fração ideal de condomínio é utilizada no dia a dia.
O que é fração ideal de condomínio?
Fração ideal de condomínio é o quanto um imóvel (a unidade exclusiva do proprietário) corresponde dentro do empreendimento. Ou seja, fração ideal é quantos por cento do espaço do condomínio aquela unidade representa.
Condomínios contam com imóveis de diferentes dimensões. Uns têm três ou mais quartos, outros têm coberturas. Por terem tamanhos diferentes, a fração ideal de cada imóvel será diferente.
Em boa parte dos condomínios, o cálculo da taxa condominial é feito de acordo com o tamanho da unidade. Nesses casos, é a fração ideal que determinará o valor que o proprietário pagará ao condomínio todos os meses. Assim, a divisão dos gastos mensais do condomínio é calculada pela proporção do quanto a fração ideal da unidade corresponde no total dos gastos do condomínio. Em outras palavras, unidades que têm o metro quadrado maior pagam uma taxa de condomínio maior.
De acordo com especialistas, mais de 90% dos condomínios brasileiros fazem uso da cobrança por fração ideal. Essa medida é garantida pelo Artigo 1.336 do Código Civil, que diz:
Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (…)
Em resumo, a lei determina que os condôminos paguem a taxa de acordo com a fração ideal de suas unidades. Entretanto, a norma também destaca que a cobrança poderá ser feita de forma diferente desde que estipulado pela convenção do condomínio. Inclusive, tal documento deve especificar qual é a fração ideal de cada unidade, apresentando a área útil, área comum e área total do imóvel.
Assim sendo, os condomínios não são obrigados a calcular a cota condominial de acordo com fração ideal. Alguns optam por realizar a divisão com base em outro método de cobrança. Muitas optam pelo cálculo baseado no número de unidades, em que o rateio das despesas é feito de forma igualitária. Porém, se a convenção do seu condomínio não apresenta nenhuma informação sobre o assunto, a cobrança deverá seguir o que está estipulado no Código Civil. Desta forma, o cálculo deverá ser feito a partir da fração ideal dos imóveis.
No entanto, a legislação também sugere o funcionamento do condomínio de acordo com a fração ideal paga por cada morador. Caso seja decidido basear-se nas sugestões do Código Civil, calcular a fração ideal de cada unidade torna-se essencial para os momentos de tomada de decisões.
Na primeira convocação para votações em assembleias que não exigirem quorum especial, o artigo 1.352 da Lei 10.406 determina que as deliberações sejam tomadas pela maioria de votos dos moradores presentes, que devem representar, no mínimo, metade das frações ideais. Os votos também serão proporcionais ao espaço ocupado pelos moradores, a não ser que a convenção do condomínio estabeleça um processo diferente.
Caso os moradores tenham interesse em modificar essa medida do condomínio, é necessário realizar uma votação em assembleia. Para isso, é preciso conquistar o quórum de dois terços dos condôminos. Se a assembleia não resultar em consenso, a discussão pode ser levada à Justiça.
Como calcular a fração ideal de um imóvel de acordo com a norma da ABNT?
Para calcular a fração ideal de um imóvel, é necessário utilizar as recomendações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O órgão conta com a Norma de nº 12.721 (NBR 12721), instaurada em 2005. Essa regra explica quais são os critérios para a avaliação de custos de incorporação imobiliária e outras questões para condomínios edilícios.
Imagine que todos os gastos mensais do condomínio somem R$10.000. Pelo cálculo da fração ideal, o proprietário de uma unidade que ocupa 2,5% do empreendimento deve pagar uma taxa condominial correspondente ao espaço ocupado. Deste modo, a cada mês lhe é cobrado R$250,00.
Para calcular a fração ideal de um imóvel é necessário entender os seguintes itens:
Fração Ideal da unidade (FI);
A área total do terreno (Ater);
A área da unidade residencial em questão (Aund);
A área total construída das unidades (At und).
Levando isso em consideração, a fórmula para calcular fração ideal é:
FI = (Ater x Aund) / At und
Após obter o valor da fração ideal (FI), também é importante descobrir qual a porcentagem correta de cada unidade. Para isso, deve-se:
Pegar o resultado do FI da equação;
Dividir o valor pela área total do terreno (Ater);
Multiplicar por 100.
Para simplificar, vamos explicar o cálculo utilizando valores hipotéticos. Vamos calcular a fração ideal de um apartamento de 100 m². A área total do terreno do condomínio tem 1.000 m², enquanto que o edifício tem 4.000 m² de área total. Logo:
Ater = 1.000
Aund = 100
At und = 4.000
Assim, a fórmula fica:
FI = (1.000 x 100) / 4.000
Desta forma, o resultado final é FI = 25. Ao calcular a porcentagem que a fração ideal desse apartamento representa no condomínio, obtém-se 2,5%. Portanto, esse imóvel tem fração ideal de 2,5% do condomínio. Consequentemente, o proprietário deverá pagar uma parcela equivalente a 2,5% do rateio dos gastos mensais do condomínio.
Sabemos que matemática pode ser motivo de apreensão para muitos síndicos. Porém, utilizando a fórmula correta e seguindo as normas da convenção do condomínio, não há muito com o que se preocupar.
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Alugar um imóvel pode trazer diversas dúvidas tanto para inquilinos quanto para os condôminos, e uma das questões mais comuns é sobre quem deve pagar o fundo de reserva do condomínio.
Afinal, essa taxa adicional é uma responsabilidade do locador ou do locatário? Compreender as obrigações de cada parte é essencial para evitar conflitos e garantir uma convivência harmoniosa.
Neste artigo, vamos esclarecer quem é responsável pelo pagamento do fundo de reserva e como a legislação brasileira aborda essa questão. Veja a seguir!
Contudo, se usado para despesas ordinárias durante a locação, o inquilino deve reembolsar esse valor.
O contrato de locação deve especificar o que o inquilino arcará com o fundo de reserva, mesmo não sendo para despesas ordinárias.
O que diz a lei sobre o fundo de reserva?
O fundo de reserva é uma cobrança extra, além da taxa condominial, destinada a cobrir despesas imprevistas, emergências, obras futuras, e até mesmo realizar investimentos.
É uma reserva de longo prazo que pode acumular uma quantia significativa, e tem como principal objetivo servir como suporte financeiro para o condomínio.
A lei nº 4.591 de 1964, no Capítulo II, diz:
“§ 3º – Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;”
A legislação estipula que o fundo de reserva é obrigação do condômino, e não do inquilino.
“Art. 22º. O locador é obrigado a: (…) X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio. (…) g) constituição de fundo de reserva.”
Por outro lado, se o fundo de reserva for utilizado para pagar uma despesa ordinária, o inquilino deve repor o valor:
“Art. 23º. O locatário é obrigado a: (…) XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio. (…) i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”
O que o inquilino não deve pagar no condomínio?
Ao alugar um imóvel, é fundamental entender que o inquilino não deve arcar com despesas que vão além das essenciais para o dia a dia do condomínio.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino é responsável pelas despesas de manutenção, enquanto as melhorias no prédio são responsabilidade do condômino.
Para facilitar a compreensão, pense nas despesas em duas categorias: ordinárias e extraordinárias.
Despesas ordinárias
As despesas ordinárias, que são de responsabilidade do inquilino, incluem custos essenciais para a manutenção diária do condomínio. Por exemplo:
Taxa condominial;
Salário e encargos trabalhistas dos porteiros, profissionais da limpeza e zelador;
Serviços de limpeza e manutenção das áreas comuns;
Reparos fundamentais para o funcionamento diário do prédio;
Pintura das áreas internas e comuns.
Essas despesas são parte do uso cotidiano e quem vive no imóvel, ou seja, o inquilino, deve arcar com esses custos.
Despesas extraordinárias
As despesas extraordinárias são de responsabilidade do condômino, pois geralmente se referem à valorização do imóvel ou a melhorias que beneficiam a propriedade a longo prazo. Por exemplo:
Reformas na estrutura do prédio;
Pintura da fachada;
Instalação de equipamentos de segurança;
Alteração de paisagismo;
Construção de áreas de lazer.
Essas melhorias beneficiam o condômino, pois aumentam o valor do imóvel e são mais duradouras, enquanto o inquilino pode se mudar a qualquer momento.
O que cobrar do inquilino no condomínio?
A legislação define que algumas despesas são obrigatórias para o inquilino, mesmo sem estar especificado no contrato de locação.
Vamos esclarecer isso:
Ao alugar um imóvel, o inquilino deve pagar o aluguel e as contas de consumo, como água, luz e gás.
Se o imóvel faz parte de um condomínio, o inquilino também deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, que incluem:
Limpeza;
Salário dos funcionários;
Água;
Luz;
Esgoto;
Manutenção.
Esses valores são cobrados mensalmente no condomínio.
Por outro lado, as despesas extraordinárias, como pintura de fachada e reformas, são de responsabilidade do condômino.
Viver em comunidade significa enfrentar alguns desafios. E como síndico, você já deve ter percebido que a inadimplência em condomínios é um obstáculo significativo.
Infelizmente, é raro encontrar um síndico que nunca tenha enfrentado a inadimplência de algum morador da comunidade. E a falta do pagamento das cotas condominiais se torna um grande problema para todos:
O condomínio fica com déficit de verba;
Os outros moradores têm de pagar a mais para compensar o caixa negativo;
E o síndico precisa gerenciar essa crise e, possivelmente, entrar com uma cobrança judicial.
Em tempos de crise, muitas pessoas estão desempregadas ou enfrentando dificuldades financeiras, o que contribui para o atraso no pagamento das taxas de condomínio.
De acordo com uma pesquisa realizada pelo Serasa, por exemplo, já existem cerca de 72 milhões de pessoas em situação de inadimplência no Brasil em 2024. Enquanto, se tratando dos condomínios, pelo 23% dos condôminos são devedores, segundo o Estadão.
Esse aumento foi impulsionado pela inflação e crise econômica no Brasil pós-pandemia, que levou muitos moradores a deixarem de pagar as suas taxas condominiais.
Quando há inadimplência, o condomínio enfrenta um desfalque financeiro, afetando todos a comunidade. A inadimplência, portanto, é um problema real que pode complicar bastante o gerenciamento de um condomínio.
Então, como lidar e controlar a inadimplência em condomínios? Para ajudá-lo a resolver esse problema, criamos um guia completo sobre o assunto. Continue lendo!
O que é um condômino inadimplente?
Um condômino inadimplente é aquele que não está em dia com suas obrigações financeiras relacionadas ao condomínio.
Essas obrigações geralmente envolvem o pagamento da taxa condominial, uma contribuição mensal de cada morador para cobrir as despesas comuns do condomínio; E a manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza e outros serviços essenciais para o funcionamento adequado do condomínio.
A inadimplência pode prejudicar a saúde financeira do condomínio, comprometendo a capacidade de manter e melhorar as áreas comuns e criando um desequilíbrio nos recursos disponíveis.
O que acontece se um morador não pagar o condomínio?
As penalidades previstas no Código Civil são rigorosas e visam assegurar o cumprimento das obrigações financeiras de todos os moradores. Veja a seguir as principais penalidades que um condômino inadimplente pode enfrentar:
#01: Juros moratórios e multa
De acordo com o parágrafo 1º do artigo 1.336 do Código Civil:
Juros moratórios: O condômino inadimplente está sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, aos juros de 1% ao mês;
Multa: Além dos juros, pode ser aplicada uma multa de até 2% sobre o valor do débito.
#02: Multa por conduta antissocial
Quando a inadimplência é reiterada, configurando uma conduta antissocial, o condômino pode ser penalizado conforme o artigo 1.337 do Código Civil:
Multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial: Esta multa é aplicada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, levando em conta a gravidade das faltas e a repetição da conduta, além de eventuais perdas e danos apurados.
#03: Restrição de direitos
O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil determina que apenas os condôminos que estão em dia com suas obrigações financeiras podem exercer certos direitos:
Impedimento de votar e participar das assembleias: O condômino inadimplente perde o direito de votar e de participar das assembleias do condomínio.
#04: Honorários advocatícios
Caso seja necessária a cobrança judicial ou extrajudicial da taxa de condomínio, os artigos 389 e 395 do Código Civil estabelecem que:
Pagamento dos honorários de advogado: O condômino inadimplente será responsável pelos custos dos honorários advocatícios.
Manter-se em dia com as obrigações condominiais é essencial para evitar essas penalidades e garantir um convívio harmonioso no condomínio.
As regras são claras e visam proteger os direitos de todos os condôminos, incentivando a responsabilidade e a cooperação.
Estou devendo o condomínio: posso perder o meu imóvel?
A legislação brasileira prevê a possibilidade de penhora e leilão do imóvel de um condômino inadimplente, mesmo que seja considerado bem de família.
Vamos entender melhor como isso funciona e quais são as implicações.
Exceção à impenhorabilidade do bem de família
A Lei 8.009/90 protege o bem de família contra penhoras, mas faz uma exceção importante:
Cobrança de taxas de condomínio: Conforme o artigo 3º, inciso IV, dessa lei, a impenhorabilidade não se aplica quando se trata de cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.
Previsão no Código Civil
A possibilidade de penhora do imóvel devido a débitos condominiais também é prevista no Código Civil:
Artigo 1.715: Este artigo confirma que, mesmo sendo bem de família, o imóvel pode ser penhorado por dívida condominial.
Inovações do Código de Processo Civil
O Código de Processo Civil, em vigor desde março de 2016, trouxe novidades importantes:
Despesas condominiais como títulos executivos extrajudiciais: Conforme o artigo 784, inciso X, as despesas condominiais agora são consideradas títulos executivos extrajudiciais, facilitando a cobrança pela via executória.
Importante: O que é um título executivo extrajudicial? Trata-se de um documento assinado por duas ou mais partes, que formaliza uma obrigação de pagamento, contendo todas as condições e prazos, e oferece ao credor uma garantia legal de recebimento do valor devido pelo devedor.
Processo de execução
Durante o processo de execução, se o débito não for pago, o condomínio pode solicitar a penhora do imóvel:
Requerimento de penhora: O condomínio pode pedir a penhora do imóvel que gerou a obrigação da cota condominial;
Deferimento e registro da penhora: Uma vez deferida e registrada a penhora, o imóvel será avaliado;
Leilão judicial: Após a avaliação, o imóvel será levado a leilão judicial;
Pagamento do débito: O valor obtido na arrematação será usado para quitar o débito condominial.
Compreender essas regras e consequências ajuda a evitar surpresas desagradáveis e a manter a harmonia e a saúde financeira do condomínio.
5 dicas úteis para diminuir a inadimplência no seu condomínio
Como já diria o velho ditado, é melhor prevenir do que remediar. Por isso, uma gestão financeira eficiente no condomínio inclui garantir que todos os condôminos estejam em dia com suas obrigações financeiras.
Portanto, aqui estão cinco dicas práticas para ajudar a reduzir a inadimplência no seu condomínio.
#01: Estabeleça processos para alertar sobre pagamentos
A comunicação regular e clara com os moradores é essencial. Use ferramentas de automação para enviar notificações e lembretes sobre os pagamentos, como:
Notificações de vencimento do boleto: Envie um aviso quando a data de pagamento estiver próxima;
Facilitação do pagamento: Inclua links para boletos e números da linha digitável para facilitar o pagamento;
Lembretes: Mande lembretes alguns dias antes do vencimento, lembrando da necessidade de contato em caso de dificuldades;
Confirmação de pagamento: Após o pagamento, envie uma confirmação e agradecimento.
#02: Realize as cobranças e proponha acordos
Manter o controle financeiro do condomínio é crucial. Ao identificar um pagamento em atraso, siga estas orientações:
Ação imediata: Entre em contato com o condômino rapidamente para realizar a cobrança;
Negociação: Ofereça as opções de parcelamento ou outras soluções viáveis, de acordo com a Convenção do Condomínio;
Clareza nas consequências: Informe claramente as consequências da inadimplência.
Existem muitas dúvidas sobre o que um condômino inadimplente pode e o que não pode fazer no condomínio. Para esclarecer os questionamentos dos síndicos sobre penalidades legais, preparamos uma relação com as principais dúvidas:
Condômino inadimplente pode participar de reunião de assembleia?
O condômino inadimplente pode estar presente na reunião de assembleia, mas não tem o direito de votar nem de participar ativamente, ou seja, ele não pode falar, fazer propostas, apresentar moções ou levantar questões de ordem.
A presença física, no entanto, não pode ser impedida, pois impedir a presença poderia ferir o direito de uso das partes comuns do condomínio, conforme o Código Civil, art. 1.335, inciso II.
Alguns condomínios permitem que o inadimplente tenha direito de voz, mas não de voto, para evitar maiores problemas e garantir uma convivência mais harmoniosa.
Condômino inadimplente pode votar na assembleia?
Não, o condômino inadimplente não tem direito de voto. Conforme estabelece o Código Civil, somente os condôminos em dia com as suas obrigações financeiras podem participar das votações nas assembleias.
Condômino inadimplente pode usar o salão de festas?
Sim, o condômino inadimplente tem o direito de usar as áreas comuns e de lazer do condomínio, como o salão de festas. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é ilegal impedir o uso dessas áreas por condôminos em débito.
Condômino inadimplente pode ser síndico?
Inadimplentes não podem atuar como síndicos, conforme o artigo 1.335. Apenas condôminos quites têm direito de votar e deliberar em assembleia.
O condomínio pode fazer a negativação do condômino inadimplente?
Sim, desde que a medida seja autorizada pela convenção do condomínio. O SERASA e o SPC geralmente exigem que o boleto condominial seja protestado antes da negativação.
Condomínio pode expor moradores inadimplentes?
O síndico não pode expor um condômino devedor por nome.
No entanto, é permitido divulgar o balancete mensal com uma lista de unidades com pagamentos em atraso, desde que feito com cautela para evitar constrangimento e possíveis indenizações por dano moral.
Condomínio pode cortar a água e/ou gás da unidade inadimplente?
Não, o condomínio não pode cortar o fornecimento de água e gás da unidade inadimplente, pois esses são serviços essenciais para a sobrevivência dos moradores. A interrupção desses serviços é considerada ilegal.
A inadimplência em condomínios é um problema real, mas não insuperável.
Lembre-se de sempre priorizar o diálogo ao lidar com condôminos inadimplentes. Com organização, comunicação e ações legais adequadas, é possível gerenciar essa situação de maneira eficaz e justa para todos os moradores.
Você sabe como calcular a rentabilidade da empresa? Provavelmente, se você tem algum negócio próprio, deve estar sempre avaliando o que tem entrado de ganho nas contas, e sim, esse é um passo muito importante.
Neste artigo, vamos esclarecer a diferença entre lucratividade e rentabilidade e te ensinar a calcular esse item detalhadamente, para que você possa se planejar e crescer ainda mais com a sua administradora de condomínios.
Rentabilidade e lucratividade são a mesma coisa?
Tanto a rentabilidade quanto a lucratividade são métricas importantes quando se trata de uma empresa.
A diferença entre rentabilidade e lucratividade pode parecer confusa à primeira vista, mas na verdade são dois conceitos diferentes com objetivos específicos na análise financeira.
A lucratividade mede a eficiência das operações da empresa, indicando a porcentagem do lucro em relação ao total faturado. O cálculo consiste em relacionar o lucro líquido com a receita bruta.
Já a rentabilidade mede a capacidade da empresa de gerar retorno sobre investimentos, indicando o quanto cada real investido gerou de lucro. O cálculo da rentabilidade relaciona o lucro líquido com o capital investido, como o patrimônio líquido, investimentos dos sócios, entre outros.
Calcular a rentabilidade da empresa é essencial para saber qual caminho a empresa está seguindo. Quando se trata de uma administradora de condomínios, por exemplo, a rentabilidade indica se o negócio segue um modelo sustentável, se a saúde financeira do negócio está em dia, quais os ajustes de rota a serem determinados e se é possível ou não bater de frente com a concorrência.
Acompanhar a rentabilidade da empresa significa ter mais eficiência na tomada de decisões, identificando áreas fortes e fracas para tomar decisões corretas sobre investimentos, alocação de recursos, otimização de processos e expansão.
Além disso, traz também a oportunidade de explorar novos mercados, lançar produtos inovadores e tomar decisões estratégicas com base em dados concretos.
Outro fator importante que calcular a rentabilidade da empresa traz é o gerenciamento de riscos, prevenindo crises financeiras, tomando medidas corretivas em tempo hábil e garantindo a sustentabilidade do negócio.
O cálculo da rentabilidade da administradora de condomínios é de grande importância, mas não deve ser o único fator a ganhar atenção por parte dos gestores. Indicadores como lucratividade, fluxo de caixa e indicadores específicos do setor devem ser analisados para se ter uma visão completa do desempenho do negócio.
Calcule a rentabilidade da empresa de maneira certeira
Para calcular a rentabilidade da empresa de maneira certeira é preciso acompanhá-la periodicamente. O gestor da administradora de condomínios deve definir o período de análise mais adequado, podendo ser seja mensalmente, trimestralmente ou anualmente, de acordo com as necessidades da empresa.
Outra dica importante é utilizar ferramentas adequadas. Diversas ferramentas, como softwares específicos, podem auxiliar no cálculo e acompanhamento da rentabilidade, facilitando o processo e fornecendo relatórios completos. Pesquise no mercado de tecnologia sobre plataformas, softwares e demais ferramentas que possam auxiliar nesse processo.
Com essas dicas em mãos, compreenda os três tipos de rentabilidade e o que eles significam:
Rentabilidade nominal: é o valor bruto gerado em um determinado período, sem a dedução de taxas e os impostos.
Rentabilidade líquida: é o rendimento com os descontos de taxas e impostos, sendo o valor exato da rentabilidade da empresa.
Rentabilidade real: se trata do quanto o investimento rendeu, mas considerando também a variação da inflação. Caso o rendimento seja maior do que a inflação, isso quer dizer que a rentabilidade é positiva, mas caso a empresa gere perdas financeiras em vez de lucros, gera um saldo negativo.
Índices de rentabilidade para ficar atento
A rentabilidade de uma empresa também envolve outros índices, que são explicados a seguir:
Retorno sobre o Patrimônio Líquido (ROE): é o índice mais popular da corte, revelando a porcentagem de lucro gerada a partir de cada real investido pelos sócios.
Para se chegar ao resultado, é preciso dividir o lucro líquido pelo patrimônio líquido médio e multiplicar por 100. (Lucro líquido / Patrimônio líquido médio * 100).
Um ROE alto indica que a empresa está gerando bom retorno para seus sócios, enquanto um valor baixo pode sinalizar problemas na gestão ou falta de investimentos rentáveis.
Retorno sobre os Ativos (ROA): esse índice mede a eficiência da empresa em gerar lucro com seus bens e recursos, independentemente da origem do capital (se vem dos sócios ou de financiamentos, por exemplo).
Para obter o ROA, divide-se o lucro líquido pelos ativos totais médios e multiplica por 100 (Lucro líquido / Ativos totais médios * 100).
Um ROA alto indica que a empresa está utilizando seus ativos de forma eficiente para gerar lucros, enquanto um valor baixo pode sinalizar investimentos inadequados ou subutilização dos recursos.
Retorno sobre o Investimento (ROI): esse índice mede o retorno financeiro específico de um investimento, comparando o lucro gerado com o valor investido.
O ROI é calculado dividindo o lucro líquido do investimento pelo valor do investimento e multiplicando por 100. (Lucro líquido do investimento / Valor do investimento * 100).
Um ROI alto indica que o investimento foi rentável, enquanto um valor baixo ou negativo pode sinalizar um mau investimento ou necessidade de reavaliação da estratégia.
Gostou de saber mais sobre como calcular a rentabilidade de uma empresa e aplicar esse conceito na sua administradora de condomínios? Em nosso canal no YouTube, você encontra uma playlist exclusiva sobre gestão financeira – acesse aqui e aproveite; é gratuito!
