Impugnação de assembleia em condomínio é um mal que assombra muitos síndicos. Imagine a seguinte situação: chegou a hora de realizar a Assembleia Geral Ordinária do condomínio. O síndico faz a convocação com antecedência e passa dias organizando o conteúdo que será apresentado aos moradores.

Chega o momento da reunião de assembleia, são realizadas as votações propostas e orçamentos são aprovados. Mas passado algum tempo, a assembleia é cancelada. Todo o trabalho feito, assim como as decisões tomadas naquele evento são anuladas e precisam ser refeitas. Péssimo, não é mesmo?

Porém, acontecimentos como esse podem ser evitados! Quer aprender sobre impugnação de assembleias e descobrir como você pode evitar que isso aconteça no condomínio que você gerencia? Pois vamos lá:

O que é impugnação de assembleia de condomínio?

Em termos gerais, “impugnação” significa contestar algo. No universo jurídico, trata-se de um ato formal de oposição, no qual se apresentam razões para invalidar ou anular uma decisão, documento ou procedimento.

No cenário condominial, a impugnação ocorre quando um condômino ou parte interessada questiona a legalidade de uma assembleia e suas deliberações.

Isso pode acontecer por diversos motivos, como:

• Falta de quórum: Quando a assembleia não teve o número mínimo de participantes exigido;
• Irregularidades na convocação: Se os condôminos não foram notificados adequadamente;
• Decisões contrárias à convenção ou à lei: Quando as resoluções tomadas ferem a convenção do condomínio ou a legislação vigente.

Como funciona a impugnação de assembleia de condomínio?

Toda e qualquer reunião de assembleia do condomínio deve seguir certas regras para que seja válida. Se essas normas não foram obedecidas à risca, corre-se o risco de acontecer a impugnação de assembleia.

Geralmente, o pedido de anulação de assembleia acontece quando um ou mais condôminos ficam insatisfeitos com as decisões tomadas ou com a performance do síndico. Para isso, os moradores buscam encontrar erros cometidos pelos síndicos na hora de convocar a assembleia.

De forma geral, as condutas inadequadas mais comuns que levam à impugnação de assembleia de condomínio são:

• Não notificar todos os condôminos sobre a convocação de assembleia (Art. 1.354);
• Permitir que condôminos inadimplentes votem (Art. 1.335);
• Não redigir a ata da assembleia de forma correta e de acordo com o Código Civil;
• Permitir que representantes de condôminos votem sem apresentar procuração;
• Alterar convenção do condomínio com menos de 2/3 dos votos dos moradores;
• Deixar de convocar reunião de assembleia solicitada por 1/4 dos condôminos;
• Impedir a eleição de um síndico não morador para o condomínio (Art. 1.347).

Quando se pede a impugnação de uma assembleia, é necessário ter provas de que a reunião não foi feita seguindo as normas do Código Civil e do regimento interno do condomínio.

Caso sejam comprovadas falhas na reunião de assembleia ou na entrega da ata, a impugnação pode ser feita ao entrar com uma ação no Poder Judiciário, solicitando que o juiz anule a assembleia com base em provas.

Prazo para a impugnação de assembleia de condomínio

O pedido de impugnação à Justiça deve ser feito em até 60 dias após a Assembleia Geral Ordinária. Caso a reunião seja uma Assembleia Geral Extraordinária, o prazo diminui para 20 dias.

A opção mais amistosa (e mais barata) para anular a reunião de assembleia, é pedir ao síndico que seja organizada uma nova reunião de assembleia para revogar as medidas tomadas anteriormente. Caso o síndico se recuse, 1/4 dos condôminos podem reivindicar uma reunião de assembleia, como explica o artigo 1.355.

Como evitar que uma assembleia seja impugnada?

Para evitar que a assembleia seja impugnada, é necessário fazer tudo seguindo as regras da convenção e regimento interno do condomínio, assim como o Código Civil – Capítulo Condomínios.

O síndico deve seguir os seguintes passos:

Atenção na hora de fazer a convocação

O artigo 1.354 determina que a assembleia não poderá ser deliberada se todos os condôminos não tiverem sido convocados. Para evitar isso, faça questão de pedir assinatura de todos os moradores no momento do recebimento da convocação.

Em caso de convocação de assembleia enviada via Correios, garanta que seja utilizado Aviso de Recebimento (AR). O aviso também deve ser exposto em um ambiente de grande circulação no condomínio, como portaria e elevadores;

Descreva o tema da reunião de assembleia

Os assuntos que serão tratados na reunião de assembleia devem ser listados minuciosamente no edital de convocação. Os temas – como aprovação de orçamento para obras, destituição de síndico, multas, alterações no regimento interno, entre outros – precisam ser listados.

Se a convocação cita “assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos, mas não votados. Se a assembleia tratar de algum assunto que não foi listado na convocação, ela pode ser anulada;

Convoque a assembleia respeitando o prazo mínimo

Confira a convenção para checar qual o prazo estipulado pelo condomínio. Caso não houver nenhuma especificação, o Código Civil estabelece que a convocação seja enviada pelo menos dez dias antes da assembleia;

Identifique os participantes da assembleia

Todos devem assinar a lista de presença, além de indicar nome e unidade do condomínio. O síndico deve aproveitar esse momento para conferir as procurações dos representantes de condôminos, além de conferir se não há algum inadimplente presente – estes não poderão votar em assembleia, segundo o artigo 1.335 do Código Civil;

Conduzir a assembleia da forma correta

Cada reunião deve contar com duas chamadas e só deve ser iniciada após a realização da segunda chamada. A ordem dos assuntos tratados deve seguir a lista utilizada no edital da convocação de assembleia, o mesmo que foi distribuído aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio;

Cumprir o quórum de votação de cada assunto

Para cada assunto há uma quantidade de votos necessários para aprovação. Por exemplo, o número de votos a favor para aprovar uma obra no condomínio varia de acordo com a necessidade desta.

O artigo 1.341 do Código Civil divide as obras em três categorias: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias. Entenda melhor as diferenças de cada uma dessas categorias nesta publicação;

Monte uma ata completa

Todos os assuntos tratados pela assembleia devem ser relatados na ata, seguindo a ordem em que foram abordados. O documento precisa ser claro e objetivo e contar com a assinatura pelo presidente e pelo secretário da mesa. Ao final, uma cópia da ata deverá ser encaminhada para cada condômino – presente ou não na reunião.

Respeitar as regras do Código Civil evita a impugnação da assembleia do condomínio, então estude bastante todos os artigos de lei sobre condomínios.

Convenção ou decisão da assembleia: o que prevalece?

A convenção do condomínio prevalece sobre as decisões da assembleia. Isso acontece porque a convenção funciona como a “lei interna” do condomínio, estabelecendo regras que todos devem seguir — inclusive a própria assembleia.

Se a assembleia tomar uma decisão que vá contra o que está definido na convenção, essa decisão pode ser considerada nula e até impugnada judicialmente.

Além disso, a convenção deve respeitar a legislação vigente, como o Código Civil e a Lei de Condomínios. Ou seja, a hierarquia fica assim:

1. Legislação (Código Civil, Lei de Condomínios)
2. Convenção do Condomínio
3. Decisões de Assembleia

Ao organizar a reunião de assembleia no seu condomínio de forma prática e seguindo as regras, você pode utilizar gratuitamente o nosso Modelo de Convocação de Assembleia!