O dia 21 de junho marcou o início da época mais fria do ano: o inverno. E com ele o período ideal para realizar manutenções preventivas e corretivas no condomínio.
Vamos conferir algumas ações que você pode realizar para manter seu condomínio em dia e preparado para o resto do ano.
Quando falamos em manutenção de inverno, a primeira coisa que nos vêm à cabeça é realizar a limpeza e reparos na piscina. Afinal nessa época mais fria do ano é comum a ocupação dessa área diminuir bastante.
Por isso, se o seu condomínio possui piscinas é o momento ideal para realizar obras de reparo, troca de revestimentos e restauração de pisos e decks.
O que verificar para manter a piscina em perfeito estado: Infiltrações e rachaduras: ao observar rachaduras e fissuras na piscina a solução o primeiro passo é resolver e eliminar as fissuras para depois impermeabilizar e revesti-la novamente. Troca de rejunte e azulejo: revestimento de azulejos é outro tipo de acabamento bastante comum em piscinas, por se tratar de uma opção mais barata e que possibilita uma variedade muito grande de decorações.
Se a piscina do seu condomínio possui esse tipo de revestimento considere aproveitar o inverno para checar e se necessário realizar a troca do azulejo ou do rejunte. Existem duas soluções para realizar a manutenção desse tipo de revestimento: a primeira é esvaziar a piscina quase completamente e efetuar a troca dos azulejos. A segunda é chamada técnica
Troca do vinil da piscina: nesse caso, é necessário esvaziar a piscina e efetuar a retirada do vinil antigo, verificar eventuais rachaduras na estrutura e, por fim, aplicar um novo vinil. Troca de borda: outra manutenção que pode ser realizada no inverno é a troca da borda da piscina. Lembre-se de quando efetuar a troca substituir a borda por outra da mesma espessura da atual. Troca dos piso e decks: além disso, pode-se aproveitar para efetuar a troca do piso e decks. Vale ressaltar que a troca muitas vezes é motivada por questões estéticas, mas a segurança deve ser sempre levada em consideração, por isso, dê preferência por materiais atérmicos, que não absorvem muito calor, e antiderrapantes.
Jardim
Nessa época do ano o clima frio faz com que as plantas diminuam seu metabolismo para suportar os períodos mais frios. Esse período é chamado de dormência das plantas, em que ocorre a perda das folhas e a cor avermelhada ou amarronzada de algumas espécies anuncia a chegada do inverno. Por isso, alguns cuidados com os jardins do seu condomínio podem ser adotados.
O paisagismo não pode ser esquecido no inverno, afinal essa época é ideal para revigorar as funções biológicas e preparar os jardins, para um novo ciclo de crescimento com a chegada da primavera.
No período mais frio do ano é comum aparecerem trincas, fissuras, manchas e desplacamentos de fachadas. Isso ocorre em virtude da movimentação de materiais, que aumenta com as oscilações de temperatura ao longo do dia.
A nossa dica é realizar uma inspeção rigorosa de todo o condomínio para encontrar eventuais rachaduras. Depois disso, providenciar os reparos para manter tudo em dia.
Impermeabilização
Outra manutenção necessária no inverno é conferir a impermeabilização do prédio. Fique atento aos primeiros sinais de que algo está acontecendo, como: regiões amareladas, trincas, gotas, coloração avermelhada devido à ferrugem, paredes emboloradas, etc.
As temperaturas mais baixas pedem banhos mais quentes, não é mesmo? Por isso, vale a pena conferir as instalações de gás do condomínio. Realize uma vistoria completa nas estruturas de gás e certifique-se de que tudo está em dia.
Aberturas
Nessa época do ano é bastante comum a chegada de chuvas e ventos fortes, e para evitar prejuízos ao condomínio é necessária uma checagem completa nas estruturas do prédio.
Algumas estruturas que você deve certificar que estão firmes e bem instaladas são:
Essas são algumas dicas de manutenção para você checar e realizar no seu condomínio. Tem mais alguma que você costuma observar nessa época do ano? Deixe nos comentários.
Infiltração no apartamento é um dos principais vilões para os moradores de condomínios. Inclusive, elas incomodam ainda mais do que o barulho dos vizinhos ou do salão de festas. Os vazamentos danificam a estrutura da edificação e ainda aumentam os custos com a água. Além disso, esse é um problema que, se não for resolvido logo no início, pode trazer muito prejuízo para o condômino e para todo o condomínio.
Por isso, é importante estar bastante atento aos primeiros indícios de infiltração no apartamento, para descobrir qual a origem do vazamento, bem como comunicar o síndico do condomínio. Com esta publicação, aprenda como identificar uma infiltração no apartamento e, ainda, quais orientações você deve seguir para solucionar este problema.
Sinais de infiltração no apartamento
Em um primeiro momento, identificar uma infiltração não é nenhuma tarefa muito complicada. Alguns indícios que sinalizam a existência de infiltração na parede apartamento são:
Umidade nas paredes;
Manchas escuras no teto, especialmente no caso de infiltração no banheiro do apartamento;
Pintura descascando;
Presença de mofo.
Seu apartamento apresenta algum dos itens dessa lista acima, seja nas paredes ou no teto? Neste caso, é aconselhável que você procure auxílio de um profissional capacitado com urgência.
Normalmente, o zelador do condomínio possui conhecimento prévio suficiente e pode fazer essa identificação inicial. Da mesma forma, é natural que o síndico ou a administradora tenham o contato de prestadores de serviços autorizados que possam fazer o conserto do problema.
Infiltração no teto: como resolver?
Preparamos um passo a passo sobre como você pode lidar com infiltração no teto do apartamento. Confira:
As paredes apresentam manchas em tom esverdeado, acinzentado ou esbranquiçado? Pode ser bolor! Nesse caso, é necessário investigar se o fungo é causado por infiltração ou por causa de umidade. Para isso, verifique se há fissuras por onde a água pode estar vindo, o que pode indicar um vazamento d’água. Esse é um passo importante para quem suspeita de infiltração no teto do banheiro do apartamento, por exemplo;
Chame o zelador do condomínio ou uma prestadora de serviços autorizada para identificar de onde vem o vazamento e montar um relatório formal do problema;
Com a origem da infiltração no apartamento identificada, envie um ofício ao síndico ou a administradora do condomínio informado o problema. Se o foco inicial do vazamento for em outra unidade do condomínio, esse ofício também deve ser encaminhado para o condômino responsável para que este dê os encaminhamentos necessários para resolução.
Enviado o ofício, deverá ser iniciada a reforma de conserto da infiltração no apartamento. A seguir, entenda de quem é a responsabilidade pela obra e quem deverá arcar com os custos.
Muitas vezes, a análise determina que a origem da infiltração não é no seu apartamento. Como por exemplo:
Quando a infiltração vem do apartamento de um vizinho, como no caso de um vazamento no banheiro do apartamento de cima;
Se a infiltração for resultado da má impermeabilização do condomínio, normal em casos de infiltração na laje do apartamento;
Quando o vazamento ocorre por causa de algum problema na rede que conduz água e esgoto do condomínio, tanto nas tubulações verticais, quanto horizontais.
É comum que os moradores não saibam muito bem quem é o responsável por pagar a conta do conserto da infiltração e dos problemas ocasionados por ela. Para acabar com as dúvidas, recomendamos sempre chamar um técnico para garantir que a identificação seja precisa.
Além disso, preparamos o seguinte guia para compreensão geral:
Quando o condômino paga pela infiltração:
É o condômino quem paga pela infiltração quando a origem é na tubulação da área interna do apartamento, geralmente devido a mal uso das dependências.
Quando o condomínio paga pela infiltração:
Caso a infiltração tenha se originado na tubulação central ou da laje do condomínio, a administração terá de arcar com os reparos e danos.
Quando o vizinho paga pela infiltração:
Quando o problema tem início na tubulação ou na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos.
No caso de imóvel alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração no apartamento ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura. Se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto.
Infiltração no apartamento gera muita dor de cabeça, portanto é preciso atenção redobrada de todos. Manutenções e vistorias constantes na estrutura do condomínio são importantes para evitar essas infiltrações. Assim, fazer a troca de encanamentos muito antigos também pode ajudar a evitar que ocorra infiltração no apartamento. E, embora essas ações devam partir da equipe gestora, é possível que o morador faça sua parte cobrando que seja dada extrema atenção para essa parte estrutural do condomínio, especialmente nas assembleias.
Imóveis comerciais geralmente têm fachadas limpas e bem cuidadas. O motivo é simples: a primeira impressão é a que conta. E, se você tem uma empresa, esta primeira impressão pode ser a diferença entre perder um cliente em potencial e fechar excelentes negócios com ele. No entanto, esta não é a única razão pela qual a limpeza de fachadas é tão importante. Este serviço traz uma série de benefícios e evita inúmeros problemas, seja em imóveis comerciais ou residenciais. Confira alguns motivos pelos quais você deve contratar uma empresa para fazer a higienização da sua fachada periodicamente:
A fachada não se mantém nova para sempre
A construção civil evoluiu muito nas últimas décadas. Consequentemente, ela está cada vez mais econômica, ao mesmo tempo em que usa materiais mais resistentes e versáteis. Apesar isso, milagres não existem: nenhum edifício se mantém novo para sempre. Chuva, poluição, maresia e vento são alguns dos elementos que contribuem para a progressiva deterioração externa. Acontece que a má aparência da fachada não é a única consequência disso: ela pode fazer com que o imóvel perca valor ou, dependendo do estado geral da construção, tenha até problemas estruturais. É melhor prevenir do que remediar!
A limpeza da fachada valoriza o edifício
Se você pudesse escolher entre um imóvel barato em um edifício totalmente mal cuidado e outro mais caro em uma construção mais bem conservada, qual você escolheria? A maioria das pessoas provavelmente escolheria o segundo. Isto explica o motivo do estado de conservação da parte exterior do edifício – principalmente da fachada – ter um efeito direto sobre a valorização de suas unidades: praticamente todas as pessoas preferem investir em um imóvel mais bem conservado. Além das questões estéticas, isto mostra que a construção tem menos chances de apresentar problemas. Por isso, se você for o proprietário de um prédio do tipo, fique de olho na conservação! Contrate um serviço de limpeza de fachadas periodicamente para manter seu patrimônio valorizado.
Quando uma fachada é bem cuidada, ela não gera despesas inesperadas
Digamos que você seja o proprietário de um apartamento ou sala comercial em um prédio revestido com pastilhas e que, um dia, elas comecem a se desgrudar da estrutura e cair. É uma situação extremamente arriscada. Em primeiro lugar, se uma pastilha cair de um andar alto e atingir uma pessoa, isto pode causar sérios ferimentos. Este dano, por sua vez, pode render um processo judicial. Além disso, a estética do imóvel fica seriamente prejudicada. Ou seja: de um jeito ou de outro, os condôminos terão que investir em uma manutenção de emergência para resolver a questão, o que não vai sair barato. Acredite se quiser: contratar uma empresa de limpeza de fachadas para fazer a higienização periódica da superfície previne este tipo de problema. Isto porque os elementos presentes no ar podem danificar o revestimento, causando problemas como o descrito aqui.
A limpeza da fachada protege imóveis na praia dos efeitos da maresia
A maresia é uma velha conhecida dos proprietários de imóveis em cidades litorâneas. Quando o sal da água do mar vai para o ar, ele pode se infiltrar pelas paredes de um imóvel, causando danos estruturais que podem te obrigar a fazer uma reforma extensiva da propriedade. Acontece que isto é perfeitamente evitável: além de preferir materiais que não interajam com as substâncias da maresia, basta limpar a fachada periodicamente e aproveitar para retocar a pintura. Deste modo, você protege a estrutura do imóvel dos efeitos da maresia e mantém sua aparência melhor por mais tempo.
Uma fachada bem conservada diminui o risco de infiltrações
Quem está em busca de uma sala comercial para alugar em qualquer cidade chuvosa provavelmente se preocupa muito com a infiltração. Há quem prefira imóveis em andares mais baixos justamente para não sofrer com ela. Não é à toa: a infiltração pode fazer o reboco descascar, a tinta desgrudar das paredes e, até mesmo, causar o surgimento de mofo. Para não passar sufoco, ao procurar um imóvel, fique atento ao estado de conservação da fachada: se ele for ruim, as chances de que o problema surja são mais altas. Felizmente, todo este transtorno é evitável. Quando você contrata uma empresa para fazer a higienização da superfície, pode incluir no serviço a aplicação de um produto impermeabilizante, que reduz a possibilidade de surgirem focos de infiltração. Acontece que ele não dura para sempre e tem que ser retocado conforme as observações do fabricante. Ou seja: a manutenção deve ser constante para evitar todos os contratempos trazidos pela infiltração!
Uma fachada limpa exige menos manutenção
Você já postergou um afazer importante até não poder mais? Ele provavelmente se acumulou com outros e se transformou em uma bola de neve que lhe rendeu uma enorme dor de cabeça, não é? Isto também se aplica à limpeza de edifícios. Quando o exterior de um prédio não conta com cuidados especializados periodicamente, tenha certeza de que os problemas vão se acumular. Consequentemente, quando você finalmente contar com eles, o serviço será extenso, trabalhoso e, consequentemente, caro. Contratar uma empresa especializada na limpeza de edificações periodicamente evita que isto aconteça. Se você mantiver o imóvel em bom estado ao longo do tempo, o que evita contratempos deste tipo e a necessidade de manutenções emergenciais.
As empresas especializadas usam as substâncias apropriadas para cada material
Tinta, ladrilhos, pastilhas… Há uma série de materiais que podem ser usados para revestir edifícios. Cada um deles tem seus benefícios e desvantagens, inclusive na hora de fazer a higienização. Especialistas afirmam que a limpeza de cada material demanda produtos e escovas específicos, para mantê-los em um bom estado. Por mais que o assunto seja complexo, as empresas especializadas estão cientes disso e não farão nada que possa prejudicar o estado do seu revestimento. Não tente fazer isso em casa!
Artigo produzido em parceria com o site Chaves na Mão.
Vazamentos entre apartamentos é uma das coisas mais estressantes da vida em condomínio. É dor de cabeça para todos os envolvidos: condôminos, inquilinos, moradores e síndicos. Porém, nem tudo precisa ser sinônimo de complicação. É mais fácil resolver vazamentos entre apartamentos se o síndico sabe agir da maneira correta.
Então, aproveite para aprender tudo sobre o assunto com este artigo. Saiba o que o síndico deve fazer nesses casos. Aproveite ainda para descobrir qual a jurisprudência sobre vazamento em apartamentos:
Como descobrir vazamento de água em apartamento?
Apesar de ser comum, muitas pessoas não sabem identificar vazamentos em apartamento. Os principais indícios de infiltração são:
Manchas escuras no teto e nas paredes do apartamento;
Azulejos soltos;
Quando a pintura começa a descascar;
Surgimento de bolhas na pintura;
É possível perceber umidade nas paredes;
Rodapés se soltam ou ficam manchados;
Mofo no apartamento.
É essencial que o síndico e o morador do apartamento estejam atentos aos primeiros sintomas de infiltrações. Não efetuar os reparos de um vazamento pode causar danos à estrutura do condomínio. Além disso, há um gasto excessivo de água que acaba por aumentar os custos da conta no final do mês. Melhor se prevenir do que correr riscos à toa, não é mesmo?
O que fazer no caso de vazamento entre apartamentos?
Em caso de suspeitas, deve-se pedir que o zelador faça uma visita ao local para averiguar a situação. Afinal, nada melhor do que pedir ajuda para aqueles com conhecimento técnico no assunto. É fundamental que o zelador seja o primeiro contatado na caça por vazamentos.
Se comprovada a infiltração, é necessário contratar um prestador de serviços. Este ficará encarregado de descobrir a fonte problema de vazamento entre apartamentos.
Enquanto isso, o síndico deve fazer a notificação das unidades vizinhas sobre o vazamento. Para isso, você pode utilizar uma Carta de Notificação de Vazamento.
Somente com uma vistoria profissional é possível obter um relatório que comprova a origem do vazamento e infiltração. Desta forma é possível determinar quem deve pagar pelo conserto do problema.
Uma situação recorrente em condomínios verticais é o surgimento de infiltração no teto do banheiro do apartamento. Por ser uma área com muita umidade, é usual que isso ocorra. Especialmente quando a edificação não conta com um bom sistema de impermeabilização. Nestes casos, é o laudo técnico que irá definir de onde vem o vazamento no banheiro. Se é do apartamento de cima ou da rede de encanamento de responsabilidade do condomínio.
Quem paga pelo vazamento entre apartamentos?
Para definir quem irá arcar com a conta, é importante compreender como funciona a rede de água de um condomínio. Existem dois tipos de redes de água: horizontal e vertical.
Os canos verticais também podem ser chamados de colunas centrais ou prumada. Eles transportam a água para cada unidade. Consequentemente, o condomínio é o responsável quando o vazamento entre apartamentos é causado por um problema nessa tubulação. Logo, o condomínio deverá pagar pelas obras de reparo utilizando o fundo de reserva ou através do rateio de despesas.
Por outro lado, a rede horizontal distribui os canos para as unidades. Por sua vez, estes são de responsabilidade dos condôminos. Quando a fonte do vazamento é um desses canos verticais, é o vizinho de cima ou de baixo quem deve pagar pelo conserto.
No caso de a infiltração ocorrer em um imóvel alugado, o responsável por pagar a conta varia de acordo com as circunstâncias. Se o vazamento entre apartamentos surgiu devido a alguma reforma feita pelo inquilino, é ele quem deverá arcar com os custos. Se não, é o proprietário quem deve pagar. Todo e qualquer vazamento nas áreas comuns do empreendimento é de responsabilidade única do condomínio.
Qual é a lei de condomínio sobre vazamentos?
O Código Civil não conta com uma lei específica sobre vazamentos entre apartamentos. Entretanto, existem outros artigos que servem como base para resolver o problema.
O primeiro deles é o Art. 1.331. Ele explica que existem áreas de propriedade exclusiva e de propriedade comum dentro de um condomínio. O parágrafo 2 diz que:
2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Isso quer dizer que a rede geral de água e esgoto é de responsabilidade do condomínio. Ou seja, qualquer dano ou problema causado por essa tubulação, é o condomínio que tem a obrigação de resolver.
A lei também dá o parecer sobre como deve ser feito o rateio das despesas de uma obra para consertar vazamentos no condomínio. O Art. 1.336 define que é um dos deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio a partir da sua fração ideal. Porém, a lei determina que essa cobrança poderá ser feita de outra forma desde que a convenção do condomínio autorize.
O Código Civil também deixa claro que o responsável por garantir a conservação do condomínio e o bem-estar dos moradores é o síndico. Isso é definido pelo Art. 1.348, inciso V. Faltar com essa obrigação pode levar o síndico a responder civil e judicialmente por qualquer prejuízo.
Já a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) determina as regras a serem seguidas no caso de vazamentos entre apartamentos alugados. Conforme o Art. 22, é o proprietário quem paga quando a infiltração ocorre na unidade devido ao desgaste da estrutura. Mas se o vazamento foi causado por uma reforma feita pelo inquilino, a situação é outra. O Art. 23, inciso V, deixa claro que nesses casos é o inquilino quem deve pagar pelo conserto.
Resolver vazamentos entre apartamentos pode ser uma função complicada do trabalho como síndico. Porém, não há nada que não possa ser contornado com a informação correta. Sempre tente resolver a situação com calma e boa vontade.
Você gerencia um condomínio com problemas de infiltração? Use o nosso modelo de Carta de Notificação de Vazamentos para avisar os condôminos!
No Brasil, as chances de ser atingido por um raio são maiores do que ganhar na Mega Sena. Por causa disso, é importante que os condomínios façam a instalação de para-raios no topo dos edifícios. Afinal de contas, ninguém quer se tornar estatística.
Para você ter uma ideia, o país é o campeão mundial em incidência do fenômeno. Apenas entre os anos de 2011 e 2017 foram registrados quase 78 milhões de raios que caíram em território brasileiro. De acordo com pesquisas, são cerca de 130 mortos, 200 feridos e um prejuízo de R$ 1 bilhão por ano.
É responsabilidade do síndico garantir a segurança dos condôminos e a proteção da edificação. Pensando nisso, preparamos esta publicação com todas as informações sobre como realizar a manutenção de para-raios no condomínio. Continue lendo!
Entendendo os raios
Para começar, é importante compreender o que de fato é um raio. Veja:
O raio é uma descarga elétrica de grande intensidade. O fenômeno ocorre entre as nuvens e o solo em momentos de tempestades.
Um raio possui a intensidade média de 30 mil Ampères. Isso quer dizer que um único relâmpago tem cerca de mil vezes a intensidade de um chuveiro elétrico. Imagina o estrago que isso pode causar? Raios têm a tendência de atingir os pontos mais altos de uma região. Desta forma, condomínios verticais e/ou em grandes centros urbanos correm maiores riscos de serem atingidos.
Raios podem causar os seguintes problemas:
Queima de aparelhos elétricos;
Danos à estrutura do edifício;
Queimaduras;
Perda de consciência;
Parada cardíaca e respiratória;
Lesões cerebrais;
Risco de morte.
Como funciona um para-raio?
Agora que você compreende a dimensão dos problemas que raios podem trazer, chegou a hora de falarmos sobre o herói dessa história. O para-raio é a principal forma de se proteger contra essas intempéries da natureza.
O para-raio permite que a descarga elétrica possa chegar até o solo sem entrar em contato com a edificação ou as pessoas que estão dentro dela. Logo, para-raios evitam danos à estrutura e à vida dos moradores. Para-raios são compostos por três partes:
Terminais aéreos: parte que fica instalado no ponto mais alto da edificação. Servem para atrair os raios. Esse dispositivo é composto por uma haste de metal geralmente feita de cobre, alumínio ou aço.
Condutores de descida: são os responsáveis por conduzir a carga elétrica do raio recebida pelos terminais aéreos. Normalmente são feitos com revestimento de cobre.
Terminais de aterramento: essa é a parte do para-raio que é responsável por dissipar a energia elétrica no solo. É composto por uma placa de cobre ou revestida por cobre enterrada no terreno da construção. O nível do aterramento varia de acordo com as características do solo.
Ao contrário do que o nome indica, o para-raio não interrompe o raio. Por sua vez, o equipamento permite que a descarga elétrica seja conduzida de forma segura até o solo. Com isso, o condomínio se mantém seguro.
Regras e normas sobre para-raios no Brasil
As exigências relacionadas a para-raios são determinadas pelos seguintes órgãos:
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas);
Prefeitura do município e do estado;
Corpo de Bombeiros da região.
É a NBR 5419 que determina a obrigação de para-raio em condomínio. Entretanto, são os órgãos municipais que fiscalizam as edificações. Portanto, é importante que o condomínio realize a adequação do para-raio de acordo com a norma nacional e as regras estabelecidas pelas entidades responsáveis da região.
Um condomínio que não conta com um SPDA funcionando corretamente pode ter problemas com o seguro condominial. Nesses casos, a seguradora pode recusar o pagamento da indenização.
Norma NBR 5419
A Norma NBR 5419 serve como base para a instalação e manutenção de para-raios em condomínios. Essa regra serve como base para os Sistemas de Proteção Contra Descargas Elétricas (SPDA). A norma passou por uma atualização em 2015 e isso possibilitou a garantia de uma proteção ainda maior para os condomínios prediais. As alterações da NBR 5419 determinaram que:
A inspeção visual do equipamento seja realizada a cada seis meses;
Condomínios residenciais tenham cabos condutores de descida instalados a cada 15 metros.
Além disso, a Norma NBR 5419 também define qual a exigência de para-raio e SPDA em condomínios. A altura mínima para instalar para-raios é de 25 metros. Entretanto, construções em áreas com alta densidade de descargas elétricas são obrigadas a ter para-raios independente da altura.
Legislação sobre para-raios
Apesar da norma nacional, alguns estados brasileiros contam com a própria legislação sobre assunto. Isso quer dizer que os condomínios precisam respeitar a NBR 5419 e ainda adequar-se às especificidades das regras da região onde se encontram.
Por exemplo, no Rio Grande do Sul, a lei obriga que todos os edifícios com mais de três andares ou com área total construída superior a 750 metros quadrados tenham SPDA. Enquanto que em São Paulo, a regra é que qualquer edifício com mais de um andar conte com o equipamento.
Além disso, é importante destacar que a aparelhagem a manutenção de para-raios fazem parte do Plano de Prevenção e Combate de Incêndios (PPCI). Para adquirir um Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), o condomínio precisa entregar documentos sobre o para-raio da construção. Nessas situações, é exigido a entrega do ART (Anotações de Responsabilidade Técnica) assinado por um engenheiro eletricista. Se o condomínio não estiver seguindo as regulamentações propostas pela NBR 5419 e pela legislação da região, é necessário fazer a adequação de para-raio. Para isso, deve-se contratar uma empresa responsável que respeite as exigências vigentes.
Por outro lado, um condomínio que não conta com um SPDA funcionando corretamente pode ter problemas com o seguro condominial. Nesses casos, a seguradora pode recusar o pagamento da indenização.
Plano de manutenção de SPDA
Como foi indicado anteriormente, o SPDA do condomínio precisa passar por uma vistoria a cada seis meses. Assim sendo, duas vezes por ano o condomínio deve contratar o serviço de uma empresa habilitada, com um engenheiro responsável que emitirá um laudo do para-raio.
Na revisão é feita uma análise da resistência do aterramento e do estado do aparelho. Junto com isso, é feita a medição ôhmica do para-raios, que confere a resistência do metal do equipamento.
Durante a manutenção do SPDA, é necessário conferir também os seguintes itens:
Caixa d’água e antenas de TV por satélite: geralmente ficam localizadas no topo do edifício. Precisam estar devidamente aterradas já que são feitas com material condutor de eletricidade.
Peças em geral: a manutenção de para-raios deve conferir se as peças precisam de reposição. Se o condomínio fica em uma região próxima ao mar, a atenção deve ser redobrada por causa da maresia.
Lâmpada do para-raio: no topo do equipamento deve haver uma lâmpada fotocélula indicando a altura do edifício. É necessário conferir se ela não está queimada.
Cabos e captores: devem ser limpados e revisados durante a manutenção do para-raio. Também é importante conferir se estão bem fixados. Ainda deve-se checar se não há nenhum cabo quebrado.
Se a manutenção do para-raio não for feita de forma correta, os cabos condutores podem oxidar ou se soltar. Por consequência disso, o equipamento deixa de funcionar corretamente e o condomínio fica exposto.
A manutenção do para-raio deve ser realizada antes da chegada do período de chuvas. Na maior parte do Brasil, essa época é durante a primavera e verão. Para facilitar as coisas, o síndico pode adicionar a manutenção do para-raio na sua Planilha de Controle do Condomínio.
Tipos de para-raios
Existem dois tipos para-raios mais comuns no Brasil. O para-raios de Franklin e o para-raios de Melsens.
Para-raio de Franklin: esse é o modelo mais comum no país. É composto por uma haste metálica que desce até o solo. Toda a energia do raio é conduzida através desse cabo único.
Para-raio de Melsens: também é conhecido como “Gaiola de Faraday”. Ao contrário do de Franklin, este possui uma série de hastes condutoras. Todo o sistema é composto por uma armadura metálica que lembra uma gaiola. Desse modo, é feita a instalação de uma malha de fios metálicos no topo do edifício.
Alguns especialistas indicam utilizar os dois tipos de para-raio. Dessa forma, os dois modelos operam juntos oferecendo uma maior proteção ao condomínio.
Manutenção de para-raios em condomínios antigos
Alguns condomínios antigos não possuem infraestrutura para se atualizar conforme as normas de manutenção de para-raios. Nesses casos, a solução é focar na manutenção preventiva do equipamento. Com isso, busca-se evitar ao máximo que algo de ruim aconteça apesar dos limites que a edificação apresenta.
É importante contratar o serviço de uma empresa especializada que pode dar suporte ao condomínio sobre qual melhor a proteção antiraios. Diante disso, também é fundamental que o síndico entre em contato com o Corpo de Bombeiros da região. A atitude tem o intuito de conferir quais medidas de segurança devem ser tomadas em relação à prevenção de incêndios em caso de raios.
Além disso, é essencial que o síndico compreenda o tamanho da importância de contar com um SPDA no condomínio. Como define o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o responsável pelo condomínio e pode responder civil e criminalmente caso ocorra algum acidente. Assim sendo, não há espaço para negligência ou manutenção malfeita.
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Uma das principais preocupações de um síndico é cuidar da manutenção do condomínio. É assim que acidentes são evitados, garantindo a segurança dos moradores e da edificação. Esse tipo de tipo de trabalho é de responsabilidade do síndico e não é algo simples: são muitos os detalhes e cuidados que não podem ser deixados de lado para garantir o bem estar e segurança do condomínio. Para ajudar nessa luta diária de todo síndico, separamos uma checklist de cuidados com manutenção de condomínio residencial que você não pode esquecer. Confira:
Ao menos uma vez ao ano, deve ser realizada a inspeção do para-raios e cabe ao síndico providenciá-la. É necessário procurar uma empresa habilitada e solicitar que se faça uma inspeção para a emissão de um laudo, além da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Gás:
Você certamente já ouviu falar em acidentes graves devido a vazamento de gás dentro de apartamentos. Para evitar esses problemas, todas as instalações de gás precisam ser inspecionadas. A central precisa ser verificada na manutenção do condomínio pelo menos uma vez ao ano e os ramais individuais a cada três anos. Não se esqueça de solicitar a emissão de laudo e recolher a ART. Lembre-se que caso você note uma mudança brusca na conta e no gasto de gás, é sinal de que há vazamento. Nesse caso, adiante a inspeção e peça para os condôminos ficarem atentos.
Elevadores:
Assim como o para-raios, o elevador também precisa ser fiscalizado e conservado por uma empresa especializada que emitirá o RIA (Relatório de Inspeção Anual) e recolher uma ART. Verifique se a empresa é cadastrada no Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis) antes de realizar a manutenção do condomínio.
Bombeiro:
Para a prevenção de incêndio estar em dia, a renovação deve ser feita a cada dois a cinco anos (de acordo com a região e o tamanho do imóvel), o Corpo de Bombeiros precisa inspecionar e emitir o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Nessa vistoria são verificados os extintores, mangueiras, placas de sinalização nas áreas comuns, alarmes, entre outros equipamentos. Lembre-se que os extintores têm validade e é o síndico é o responsável por mantê-los em dia.
Sistema elétrico:
Outro item de extrema importância na manutenção predial em condomínios é conferir as instalações elétricas. É preciso ficar atento e fazer uma inspeção semestral para verificar o fio terra, o sistema de aterramento e mau contato. Isso deve ser feito por empresa habilitada e o comprovante deve ser guardado e arquivado.
Caixa d´água:
A limpeza anual da caixa d’água é obrigatória, então é necessário incluir esse procedimento na manutenção do condomínio. O ideal é chamar um profissional qualificado para tal procedimento, visto que, caso a sujeira caia na tubulação por erro de uma pessoa que não faz esse tipo de serviço, pode ocorrer um entupimento que leva sujeira para as torneiras dos apartamentos.
Portões, alarmes, interfones:
É bom ter um contrato com uma empresa que garanta o atendimento rápido e a manutenção desses sistemas. Afinal, quando esses aparelhos não funcionam, a segurança do condomínio fica comprometida.
