Procurando saber como embargar uma obra em condomínio? Veja neste artigo como acontece o embargo de uma obra, quem pode realizar esta ação e o que você pode fazer. Leia a seguir!
Um embargo de uma obra, em resumo, se trata de uma ordem judicial com o objetivo de paralisar os trabalhos de uma construção.
No entanto, ela só pode ser emitida quando é comprovado que a obra em questão possui irregularidades ou quando há riscos de acidentes ou lesões.
Ou seja: o embargo é uma medida extrema e só ocorre quando nenhuma ação anterior resolveu o caso.
Se tratando de obras em condomínios, esta também é uma ação possível, por isso, neste artigo, você confere quem pode embargar uma obra em condomínio, como o síndico deve agir e mais. Continue lendo!
Quem pode embargar uma obra em condomínio?
De forma geral, quem tem o poder para embargar uma obra em condomínio é o síndico e o poder público.
Neste caso, ele só poderá tomar essa decisão, caso seja comprovado que a obra está irregular e prejudica o condomínio como um todo, ou seja, a estrutura do prédio, as unidades e também os moradores.
Em um primeiro momento, é aconselhável solicitar os documentos que comprovem a legalidade da obra, como o laudo do engenheiro ou arquiteto, e que comprove que ela não prejudicará a estrutura do condomínio.
Caso o proprietário ou morador da unidade não entregue os documentos solicitados, é obrigação do síndico denunciar a obra à prefeitura da cidade.
Essa obrigação foi definida em 2014, com a criação da NBR 16.280, que concede poderes ao síndico para embargar obras que não estejam em conformidade com a legislação.
Como o síndico deve agir caso identifique uma obra irregular?
Antes de qualquer coisa, o síndico é responsável pela aprovação da documentação da obra. Portanto, ele deve fiscalizar a construção e verificar se foi cumprido tudo o que foi informado pelo condômino.
Caso a obra esteja diferente do que foi previsto, o síndico deve alertar o condomínio e, caso seja necessário, tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra como planejado.
Se for identificada uma irregularidade, o síndico deve:
proibir a entrada de materiais de construção ou dos prestadores de serviços que estão ligados à obra;
registrar a irregularidade na delegacia de polícia;
e, por fim, caso a obra ainda continue, o síndico deve buscar o poder judiciário para realizar a denúncia e solicitar o embarque da obra.
Como entrar com uma ação contra a obra irregular?
Para entrar com uma ação judicial para embargar uma obra em condomínio, é importante reunir o maior número de documentos possíveis, como relatórios fotográficos, topográficos e uma perícia realizada com engenheiros ou arquitetos.
Então, com o apoio de um advogado, deve-se buscar o poder judiciário e entender se existe alguma irregularidade e quais serão os próximos passos.
Se você prefere não se identificar ou evitar os custos e a burocracia de um processo judicial, existe a possibilidade de realizar uma denúncia anônima na prefeitura da sua cidade.
Veja alguns dos canais de denúncia de algumas cidades brasileiras:
Existem algumas responsabilidades que podem ser tomadas a fim de evitar que uma obra seja embargada pelo síndico ou pelo poder judiciário. Veja:
disponibilizar todos os requisitos necessários para a realização da obra, como os documentos, horários da obra, trânsito de materiais e quem são os prestadores de serviço;
apresentar um cronograma da obra ao síndico, contendo: descrição do que será feita na obra; tempo estimado para a realização; planta com as alterações a serem feitas; lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos;
autorizar a entrada dos materiais da construção e dos profissionais somente quando o síndico estiver ciente e o planejamento da construção estiver aprovado;
comunicar sobre a obra aos outros condôminos e moradores do condomínio.
Além disso, o responsável pela obra também deve obter o seguinte documento, antes do início da obra, e apresentá-lo ao síndico:
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.
Se você for iniciar uma obra no seu condomínio, baixe gratuitamente o nosso Modelo de Termo de Responsabilidade de Obras e apresente ao seu síndico.
Se você trabalha com condomínios há algum tempo, já deve ter ouvido falar que os elevadores são os principais vilões da conta de energia elétrica alta. Uma solução conhecida para esse problema é realizar a constante manutenção de elevadores. Mas será que isso realmente ajuda na economia? E como funciona a modernização de elevadores?
Vamos desvendar esses e outros mistérios nesse artigo sobre elevadores em condomínios. Confira:
Mito ou verdade?
Quando o assunto é elevadores em condomínios, existem algumas frases que são repetidas com frequência. Mas será que tudo o que é dito está correto?
Descubra quais são os mitos e as verdades:
Elevadores em condomínio são os principais culpados pelo gasto de energia elétrica.
Depende.Antigamente, os aparelhos de fato gastavam uma grande quantia de energia. Logo, isso tornava-os responsáveis por contas de luz caríssimas. Porém, hoje os elevadores são mais modernos e feitos com tecnologias que diminuem o custo mensal.
Manutenção de elevadores faz o condomínio economizar nos gastos com energia elétrica.
Verdade.Com manutenção eficiente, alguns condomínios relatam a economia entre 20% a 40% nas despesas com eletricidade.
Desligar um dos elevadores à noite gera economia.
Mito.Se há apenas um elevador disponível para os moradores e você desligar o outro, ele acabará fazendo o trabalho de dois equipamentos. Nesses casos, não há economia de elevadores em condomínios. A prática também pode resultar em sobrecarga, com isso diminuindo a vida útil do aparelho.
Sensores de luz ajudam a economizar energia.
Verdade.Se há apenas um elevador disponível para os moradores e você desligar o outro, ele acabará fazendo o trabalho de dois equipamentos. Luzes com sensores de presença nos elevadores e também nos corredores e halls do condomínio podem oferecer uma diferença na conta de energia ao final do mês. Deste modo, a iluminação apenas funcionará quando alguém entrar no ambiente. A economia fica ainda maior se as lâmpadas utilizadas forem de LED.
Manutenção preventiva dos elevadores reduz gastos gerais.
Verdade.Um elevador com tudo em ordem gasta menos luz do que um equipamento que precisa trabalhar mais devido a problemas. Aposte na manutenção e reforma de elevadores no condomínio. Elevadores devem passar por revisão mensal para conferir as partes não acessíveis do equipamento – como o poço, o topo da cabine e a máquina de tração. Assim é possível prever as futuras trocas de peças. Isso aumenta a vida útil do aparelho e ainda ajuda na previsão orçamentária do condomínio.
A manutenção deve ser feita pela mesma empresa que vendeu os elevadores ao condomínio.
Mito. O condomínio tem liberdade para contratar o serviço de manutenção de quem quiser. Às vezes, trocar de fornecedor gera economia. Há casos em que o síndico consegue até 50% de redução de gastos ao contratar uma nova empresa, como explica a reportagem do Estadão. Porém, tome cuidado com empresas que cobram valores muito baratos! Pesquise sobre a empresa antes de fechar contrato.
Todo contrato de manutenção de elevadores precisa incluir os valores das peças de reposição.
Mito. É possível fazer um contrato de manutenção básica. Nesses casos, não é cobrado o valor das peças, apenas da mão-de-obra. Desta forma, quando for necessário fazer alguma alteração, o condomínio fica responsável por pagar o custo extra ou comprar a peça diretamente com um fornecedor. É uma boa pedida para condomínios com elevadores mais novos, onde as chances de problemas são menores.
Qualquer empresa está apta para fazer a manutenção de elevadores em condomínios.
Mito. As prestadoras de serviço devem ser regulamentadas e ter concessão dada pela prefeitura e pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA). Além disso, precisam contar com, ao menos, um engenheiro responsável. Antes de fechar negócio, confira se o estabelecimento faz parte da relação de empresas aprovadas pela cidade. Geralmente essa informação é disponibilizada pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (ou semelhante) do município.
No caso da cidade de São Paulo, você pode conferir a lista de empresas aprovadas pela Prefeitura neste link.
Agora que já desvendamos os principais mitos e verdades em relação a elevadores em condomínio, chegou o momento de abordar outras dúvidas comuns entre síndicos. Siga lendo:
Quanto custa fazer manutenção de elevadores em condomínios?
Em suma, a manutenção de elevadores em condomínio tem preço médio de R$ 480 a R$ 700 mensais por equipamento. Todavia, esse valor não inclui os valores das peças de reposição. Ao adicionar o preço das peças, é comum cobrar entre R$ 1.100 e R$ 1.400 mil por elevador.
Os valores podem variar de acordo com:
Tamanho do elevador;
Capacidade do elevador;
Modelo do elevador;
Tempo de existência dos aparelhos;
Infraestrutura do condomínio;
Município em questão.
Custos de modernizar os elevadores do condomínio
Muitos síndicos se perguntam quanto custa modernizar um elevador. Pode-se dizer que o preço da modernização de elevadores varia bastante.
Em média, o valor fica entre R$ 30 mil a R$ 160 mil por aparelhagem.
Se o condomínio conta com vários equipamentos, a modernização de elevadores pode custar quase R$ 1 milhão, como relata este artigo.
Apesar dos altos valores, o condomínio se beneficia com segurança e redução do custo mensal com energia elétrica. Além disso, o condomínio economiza com gastos de trocas de peças ou reformas emergenciais.
É importante destacar que modernização de elevadores é diferente de embelezamento de elevadores. Modernizar significa trocar peças para melhorar o funcionamento do elevador. Embelezar é dar um trato estético no elevador, fazer uma modernização estética. Em outras palavras, isso envolve modificar portas, espelho, botões, iluminação, entre outros itens aparentes.
Desta forma, modernizar os elevadores não significa se livrar das manutenções preventivas. As revisões se mantém por questões de segurança, mas as chances de os equipamentos precisarem de reformas se tornam menores.
Quando fazer a modernização de elevadores
É recomendável investir na modernização de elevadores do condomínio quando:
Os elevadores começam a dar problemas com frequência;
As trocas de peças se tornam constantes e cada vez mais caras;
Há dificuldade de encontrar peças de reposição no mercado;
O equipamento produz um grande consumo de energia;
Os componentes do elevador não contam com proteção contra variações na rede elétrica;
Há desnível constante entre os andares e a cabine;
Os barulhos se tornam mais altos do que o normal;
O elevador não conta com sistemas de segurança atualizados;
O condomínio precisa passar por adaptações de acessibilidade;
o condomínio aposte na modernização caso ocorram mais de 6 casos de interrupções no serviço dos elevadores no período de 1 ano.
Vantagens de modernizar os elevadores
Modernização de elevadores é algo que pode custar caro para o condomínio. Consequentemente, é importante que o síndico tenha claro quais são as vantagens desse procedimento.
Confira as principais vantagens de modernizar os elevadores:
1. Redução de despesas: elevadores modernos gastam menos do que aparelhos antigos. Assim, a conta de energia elétrica fica mais barata e os gastos com troca de peças são reduzidos. 2. Mais segurança para todos: prezar pela segurança deve estar acima da vontade de economizar. Modernizar os elevadores reduz os riscos de falhas, interrupções e acidentes. 3. Viagens de elevador mais agradáveis: sem desníveis entre o aparelho e o andar, sem trancos e ruídos desagradáveis. 4. Valorização do patrimônio: investir em equipamentos novos acaba valorizando o imóvel. 5. Melhorar a acessibilidade do condomínio: elevadores com problemas prejudicam a rotina dos idosos e de pessoas com mobilidade reduzida. 6. Contribuir para o meio ambiente:sustentabilidade é uma das palavras-chave do momento. Novos elevadores ajudam a diminuir o consumo elétrico, reduzindo a emissão de dióxido de carbono (CO²).
Apesar de manutenção e modernização de elevadores em condomínios parecerem assuntos muito técnicos, não há nada que não possa ser aprendido.
Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter a higiene do condomínio e a saúde de todos os que circulam no local. Porém, uma coisa que muitas pessoas não sabem é que ter uma caixa d’água limpa é tão importante quanto a qualidade do líquido que recebemos. Você sabe como é feita a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A seguir, leia sobre limpeza de caixa d’água em condomínios:
É obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A resposta é sim. é obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água, visto que essa é a única forma de preservar a saúde das pessoas – não apenas as do condomínio, mas também da comunidade local. A água contaminada é um prato cheio para a proliferação de doenças, como dengue, Zika vírus e Chikungunya e o cuidado com as condições de limpeza é uma das principais formas de matar larvas da dengue na caixa d’água, bem como de outras doenças.
Conforme informações da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), mais de 10 mil pessoas ficaram doentes, entre 1999 e 2008, devido ao consumo de água contaminada no Brasil. Ainda, os dados do Ministério da Saúde apontam que na maioria dos casos a contração de doenças pelo consumo de água ocorre dentro das residências.
Para saber mais sobre o por quê que é obrigatório realizar a limpeza da caixa d’água em condomínios, leia o artigo:
Diferentemente de residências, condomínios contam com caixas d’água de grande porte. E é natural que com maiores equipamentos, vêm maiores responsabilidades. Por isso, a recomendação geral é que se busque uma empresa especializada para fazer a manutenção da caixa d’água.
No geral, a periodicidade da limpeza da caixa d’água deve ser a cada seis meses. Todavia, se a água de abastecimento da região tiver qualidade inferior, será necessário realizar a limpeza em um intervalo menor.
Além disso, é essencial que seja realizado um teste para comprovar que a água está própria para o consumo ao final da limpeza. Os períodos indicados para realizar a limpeza do recipiente, são:
Entre os meses de novembro a janeiro, para preparar o condomínio para o verão
Entre os meses de maio e julho, para que a caixa esteja em perfeitas condições no inverno
Já para condomínios que ficam na praia, realizar a manutenção nos meses de menor movimento
O síndico é responsável pela limpeza da caixa d’água do condomínio?
Essa é uma questão que todos os síndicos e condôminos devem saber na ponta da língua: sim, o síndico pode ser responsabilizado pela qualidade da água oriunda da caixa d’água do condomínio.
O motivo disso é a legislação da Anvisa chamada Portaria Nº 2.914, publicada pelo Ministério da Saúde em 12 de dezembro de 2011. Esse documento oficial aborda os procedimentos de controle e de vigilância da qualidade da água para consumo humano quando distribuída de forma coletiva – como é o caso dos condomínios.
Por “consumo humano”, o documento se refere à água que é utilizada por pessoas, seja para beber, tomar banho, cozinhar, lavar roupas e demais questões de higiene pessoal.
O Art. 13 da Portaria Nº 2.914 de 12 de dezembro de 2011 determina que:
Art. 13. Compete ao responsável pelo sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água para consumo humano: I – exercer o controle da qualidade da água; II – garantir a operação e a manutenção das instalações destinadas ao abastecimento de água potável em conformidade com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e das demais normas pertinentes; III – manter e controlar a qualidade da água produzida e distribuída, nos termos desta Portaria, por meio de:
a) controle operacional do(s) ponto(s) de captação, adução, tratamento, reservação e distribuição, quando aplicável;
b) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de atendimento dos requisitos de saúde estabelecidos em norma técnica da ABNT para o controle de qualidade dos produtos químicos utilizados no tratamento de água;
c) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de inocuidade dos materiais utilizados na produção e distribuição que tenham contato com a água;
d) capacitação e atualização técnica de todos os profissionais que atuam de forma direta no fornecimento e controle da qualidade da água para consumo humano; e
e) análises laboratoriais da água, em amostras provenientes das diversas partes dos sistemas e das soluções alternativas coletivas, conforme plano de amostragem estabelecido nesta Portaria;
IV – manter avaliação sistemática do sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água, sob a perspectiva dos riscos à saúde, com base nos seguintes critérios:
a) ocupação da bacia contribuinte ao manancial;
b) histórico das características das águas;
c) características físicas do sistema;
d) práticas operacionais; e
e) na qualidade da água distribuída, conforme os princípios dos Planos de Segurança da Água (PSA) recomendados pela Organização Mundial de Saúde (OMS) ou definidos em diretrizes vigentes no País;
(…) VI – fornecer à autoridade de saúde pública dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios os dados de controle da qualidade da água para consumo humano, quando solicitado; VII – monitorar a qualidade da água no ponto de captação, conforme estabelece o art. 40 desta Portaria;
Resumindo as normas estabelecidas pelo documento oficial, o condomínio é responsável por fornecer água potável para os moradores e colaboradores. Deste modo, o síndico é o principal responsável pela distribuição segura da água, visto que é ele o responsável final pelo condomínio.
No que prestar atenção ao contratar limpeza de caixa d’água para o condomínio?
A primeira coisa que se deve prestar atenção ao contratar uma empresa especializada é checar se existe um alvará de funcionamento autorizado pela Vigilância Sanitária. Em seguida, investigue se a empresa utiliza equipamentos adequados e os corretos produtos para limpeza de caixa d’água.
Preferencialmente, o síndico deve acompanhar o serviço e dar bastante atenção ao certificado de limpeza de caixa d’água fornecido pela empresa. Esse certificado deve conter:
Data da realização da limpeza
Validade da higienização
Certificado de que a empresa realizou o serviço e garante a qualidade da água a ser consumida
Laudo de potabilidade da água, se possível
Também é importante que o síndico monte seu planejamento de manutenções condominiais para que a próxima limpeza do reservatório seja realizada antes da data limite – passados os 6 meses. Uma forma de fazer isso com praticidade, é adicionar um lembrete no app que o condomíno utiliza para gestão, como o TownSq. Assim, evita-se eventuais problemas.
Ao final do serviço, a empresa deve fornecer um comprovante de limpeza de caixa d’água, que deverá ser guardado pelo síndico junto com a documentação do condomínio.
Quais as etapas de limpeza da caixa d’água do condomínio?
Como explicamos anteriormente, na hora de realizar a limpeza de caixa d’água, não considere apenas o preço. É importante levar em consideração se a empresa é de confiança e se realiza o procedimento corretamente.
Mas como saber se a empresa limpa a caixa d’água corretamente se não sei como é o processo? Não seja por isso. Vamos, a seguir, explicar como é feito o procedimento básico de limpeza de caixa d’água de condomínio. Confira:
Ao iniciar a limpeza do recipiente, a empresa contratada deve:
Analisar a situação da estrutura do reservatório, conferindo se não há vazamentos ou rachaduras.
Em seguida, deve-se interromper o fluxo de água no condomínio.
Ao fechar o registro de entrada de água, o próximo passo é retirar toda a água da caixa. Importante destacar que as caixas d’água não esvazia sozinha.
Feito isso, os funcionários da empresa deverão iniciar a etapa de eliminar a sujeira de dentro e do fundo da caixa, enxaguar tudo e esvaziar de novo.
Aqui, o representante do condomínio deve prestar atenção se foram retiradas todas as manchas do recipiente.
Depois de esvaziar a caixa novamente, chegou o momento de fechá-la. É fundamental usar algum tipo de cadeado, lacre ou qualquer barreira que evite a entrada de sujeira e pequenos animais no local.
Por fim, abra o registro d’água e deixe encher o reservatório.
É essencial relembrar que todo o processo de limpeza da caixa d’água irá resultar que os condôminos fiquem sem água por algumas horas. É função do síndico notificar os moradores sobre esse contratempo. Uma recomendação é utilizar um aplicativo para condomínio que permite enviar mensagens e circulares para todos rapidamente, como, por exemplo, o TownSq.
Logo, fica claro que a limpeza de caixa d’água não é apenas uma questão de responsabilidade do síndico, mas de comprometimento com a saúde e o bem-estar coletivo. Quer saber mais sobre manutenções no condomínio? Temos uma categoria de artigos especialmente sobre isso. Fique a vontade e aproveite!
O final do ano já está quase aí! E, com ele, chega também a temporada de verão no condomínio. Estamos aqui para auxiliar você, síndico, a gerir todas as partes do condomínio, inclusive no período de férias. Portanto, separamos algumas dicas e questões que devem ser levadas em consideração desde já. Tudo isso para garantir que o condomínio estará dentro do adequado para a segurança e benefícios de toda a comunidade. Confira abaixo nossas dicas sobre como preparar o condomínio para a temporada de verão:
Vamos começar o nosso checklist falando sobre o lado negativo da temporada de verão. Com mais pessoas viajando e aproveitando a temporada de festas com a família, consequentemente há menos pessoas circulando nas ruas – e isso pode representar um grande problema quando se fala em segurança do condomínio. Deste modo, aproveite a época para revisar todos os equipamentos de segurança do condomínio, reforçar ou corrigir qualquer brecha que exista. Por exemplo, o síndico pode:
Revisar as cercas de proteção, conferindo se não há pontos de fragilidade;
Conferir se o sistema de câmeras de segurança necessita ajustes ou reparos técnicos;
Enviar circulares e comunicados para os moradores relembrando medidas básicas de segurança. Exemplos: como conferir o fechamento de portas após a entrada, ter agilidade ao entrar de carro na garagem, não permitir a entrada de desconhecidos no condomínio, entre outros;
Revisar medidas de segurança com todos os colaboradores, especialmente com a equipe de porteiros e vigias;
Busque realizar todas essas medidas de prevenção de segurança antes do final de dezembro, visto que a época entre Natal e Ano Novo tende a ser bastante monótona.
Preparação e manutenção da piscina
Em condomínios com piscina, a temporada de verão é o momento ideal para desfrutar desse espaço. Mesmo que a piscina precise de reparos ao longo das demais estações do ano, o verão e as férias escolares pedem uma atenção especial nesse período Quanto a manutenção da piscina, o síndico deve:
Fazer a troca do cloro da piscina de 2 em 2 dias;
Medir o pH da água da piscina semanalmente;
Aspirar a água da piscina a cada 2 dias;
Limpeza da piscina com escovação a cada quinzena.
Quando o assunto é uso da piscina do condomínio, o síndico deve relembrar os moradores a respeito das seguintes questões:
Quais são os horários de uso das piscinas?
Quais as medidas de segurança das crianças na área das piscinas?
Quais são as normas que devem ser seguidas ao usar as piscinas?
O que é considerado um traje adequado na piscina do condomínio?
É preciso de atestado médico para usar a piscina do condomínio?
Esse tipo de informação está na Convenção e Regimento Interno do condomínio. Dependendo do município ou estado, é possível que existam normas gerais que precisar ser seguidas por todos os condomínios na região. Para mais informações sobre os cuidados na hora de realizar a manutenção da piscina do condomínio, leia este artigo com informações completas clicando aqui.
Final de ano é sinônimo de época de festividades. Além do Natal e do Ano Novo, dezembro também conta com:
Amigo secreto da família;
Festa de final de ano dos amigos do trabalho;
Churrasco da galera do futebol;
Celebrações de formaturas de escola e faculdade;
E por aí vai…
Motivos para celebrar não faltam! Entretanto, a grande quantidade de comemorações pode acabar em briga pelos espaços comuns do condomínio, como salões de festa, espaço gourmet, churrasqueiras, entre outros. Para o síndico, isso pode se tornar uma dor de cabeça se o cronograma de reservas não for organizado. Para facilitar o seu trabalho, recomendamos automatizar essa tarefa. Assim, sobra mais tempo para cuidar das outras demandas. Saiba como organizar as reservas do salão de festas do seu condomínio
Férias dos colaboradores
Organizar as férias dos colaboradores do condomínio é uma demanda que o síndico precisa ficar atento caso o condomínio possua funcionários contratados diretamente, com carteira assinada em regime CLT. Isto significa que, se o condomínio conta com funcionários terceirizados, não há necessidade de se preocupar com as férias da equipe, visto que esse é um compromisso da empresa contratada. Conforme a legislação, as férias dos funcionários contratados devem:
Ocorrer de forma integral ou dividida em até 3 partes;
Se dividida em partes, uma dessas partes precisa ter duração de 14 dias no mínimo e as demais não podem ser mais curtas do que 5 dias corridos;
Férias precisam começar ao menos 3 dias antes de finais de semana e feriados;
O funcionário pode vender até 10 dias do período de férias.
As férias escolares exigem atenção redobrada do síndico, já que as crianças estarão com a “corda toda”. Essa etapa de preparação deve ser atendida com bastante urgência especialmente no caso dos condomínios horizontais ou condomínios com mais de um bloco, onde as crianças têm costume de se reunir em grupos para brincadeiras pelo condomínio. Primeiramente, todos devem estar atentos ao espaço para as crianças brincarem. Condomínios sem jardim ou espaço aberto para a criançada correr às vezes acaba tendo problema com a presença de crianças nas garagens. Essa prática deve ser banida, uma vez que carro e criança tendem a ser uma mistura perigosa. Se há playground no condomínio, é responsabilidade do síndico garantir que os brinquedos e equipamentos são seguros e estão de acordo com as normas nacionais de segurança. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), é a NBR 14.350 que determina as regras de segurança de brinquedos de playground. Para finalizar, é fundamental lembrarmos que algumas regiões do país seguem em quarentena. Logo, o síndico precisa também ficar de olho nas normas e fiscalizações que este período sensível pede.
Ficou com alguma dúvida ou opinião sobre o dia a dia no condomínio em época de verão? Deixa um comentário! Até a próxima.
Além de resultar em medidas de distanciamento social e alterar a rotina de todos, a pandemia do novo coronavírus (covid-19) trouxe consigo mais um detalhe que influencia (e muito) nos condomínios brasileiros: o aumento no número de reforma em apartamento. Conforme dados divulgados pela imprensa e pelo IBGE, o segmento de materiais de construção teve um vasto crescimento em vendas durante os meses de março e agosto deste ano, chegando ao pico de 24,1%. Da mesma forma, uma pesquisa realizada pela Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco) constatou que 73% dos representantes do mercado de revestimento cerâmico percebeu uma alta procura no último trimestre (julho a setembro), enquanto que 58% das lojas de material hidráulico relataram o mesmo. E, apesar de alguns estados já estarem se adaptando à reabertura, a previsão do mercado é que as obras e manutenções continuem, visto que quase metade dos empresários do ramo afirmam que as vendas devem continuar em alta até o final de 2020. Com obras e reformas acontecendo a todo vapor em condomínios, preparamos este artigo com tudo o que você precisa saber sobre reforma em apartamento em condomínio. Confira: Neste artigo, você vai aprender sobre:
O que é necessário para fazer reforma em apartamento?
Primeiramente, é necessário contratar mão de obra especializada para fazer a reforma em questão. No entanto, apesar de todo mundo saber disso, não são todos os que optam por investir dinheiro e tempo em contratar profissionais qualificados, principalmente quando a reforma é considerada pequena. E não é só isso: reformas em apartamentos necessitam ainda de documentação específica e aprovação prévia do síndico. Isso é determinado pela NBR 16.280, que busca evitar problemas estruturais causados por obras e reformas de má qualidade, que podem comprometer a segurança e integridade de todos os moradores do condomínio. Então, antes de pesquisar como tirar uma parede em reforma de apartamento ou como liberar a reforma de pisos em apartamento, entre em contato com um engenheiro ou arquiteto devidamente qualificado. O ideal é consultar o Conselho Regional de Engenharia e/ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo da sua região.
Lembre-se que, às vezes, o barato pode sair caro. Então respeite as regras.
É preciso autorização do condomínio para fazer reforma em apartamento?
Como explicamos no item anterior, o condomínio precisa analisar o plano de reforma do apartamento antes do início das obras, conforme estipula a NBR 16.280. E quem representa o condomínio como um todo é o síndico. Se o síndico pede que você entregue documentação específica como ART ou RRT, ele não está sendo chato ou “cri cri”. O trabalho do síndico inclui zelar pela segurança dos condôminos e da edificação. Por outro lado, não são todas as reformas que necessitam de ART/RRT, portanto consulte sempre o síndico. Afinal de contas, ninguém quer passar por uma situação como a queda do edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro em 2012, que resultou na morte de mais de 20 pessoas.
A partir de que horas pode fazer reforma em apartamento?
Quando há reforma, há barulho. Reclamações por barulho em condomínios se tornaram frequentes nos últimos meses. E, se você não é o vizinho que está realizando a obra em casa, o barulho será um incômodo – ainda mais se você faz parte do grande grupo de trabalhadores em regime de home office. Para saber a partir de que horas pode fazer reforma no seu apartamento, consulte a convenção e regimento interno do condomínio. São esses os documentos que irão ditar como deve funcionar uma reforma de apartamento no condomínio. Somam-se a eles as regras federais, estaduais e municipais. Em caso de dúvidas, entre em contato com o síndico. Caso o morador que estiver fazendo a reforma não respeitar o horário de silêncio estipulado pelo condomínio, deve-se entrar em contato com o síndico para sinalizar a infração. De preferência, opte por um método de comunicação com o síndico no qual a mensagem chegue de maneira rápida, como um aplicativo de gestão condominial, por exemplo.
Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), esse é um documento que todo o síndico já ouviu falar. É uma de suas responsabilidades, uma vez que assegura o estado de conservação de edifícios, espaço onde muitos condomínios são constituídos. Recentemente, a ABNT liberou uma nova norma que busca padronizar o processo de inspeção predial: é a ABNT NBR 16747.
A novidade gera dúvidas em relação às regras vigentes de inspeção predial. Geralmente, cada cidade define como o LTIP será produzido. Em Porto Alegre, por exemplo a Lei Complementar 806/2016 exige, entre outras coisas, que o laudo de condomínios seja apresentado pelo síndico e deve ser renovado a cada cinco anos.
Sendo assim, a nova normativa da ABNT traz mudanças à legislação vigente sobre o LTIP?
O objetivo da norma, segundo o Engenheiro com experiência em condomínios Henrique D’Ávila, é padronizar os parâmetro mínimos da inspeção predial e do laudo, mas a transformação disso em lei quando sendo papel do município. Ou seja, a NBR 16.747/2020 em si não funciona como uma lei. Mas Henrique lembra que já há jurisprudência atribuindo força de lei à normas técnicas quando não há uma lei que regulamente o tema em determinada localidade.
Benefícios da norma da ABNT NBR 16747/2020
A normativa facilitou a realização de inspeções prediais e a elaboração dos laudos técnicos em alguns aspectos. Henrique menciona a possibilidade do engenheiro ou arquiteto responsável pela inspeção indicar a necessidade de outros técnicos para complementar o laudo preliminar.
Isso acontece, segundo ele, quando há necessidade de analisar Sistemas de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Sistemas de gás, por exemplo, o que não é um alerta para síndicos que acreditam que o engenheiro seja capaz de entregar um laudo completo.
Outro ponto que o engenheiro destaca é o checklist documental presente sugerido, o que pode apresentar um desafio à condomínios que não possuam todos os projetos e documentos em mãos. São alguns dos documentos exigidos:
Alvarás de elevadores
Licenças ambientais
Relatórios de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água
Outorga e licença de poço profundo de captação e água
Além disso, a NBR 16.747/2020:
Conceitua 25 termos relacionados à inspeção predial;
Define as atribuições dos profissionais adequados para a empreitada;
Determina os procedimentos da inspeção, incluindo: etapas da sua metodologia e os objetivos da inspeção, que incluem:
Levantamento de dados e documentação;
Análise dos dados e documentações solicitados e disponibilizados (lista em anexo à norma);
Processo de diagnóstico para identificar características construtivas da edificação;
Vistorias da edificação, considerando a complexidade das instalações existentes;
Classificação das irregulares constatadas;
Recomendação das ações necessárias necessárias para restauração ou preservação: sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
Priorização das recomendações técnicas;
Orientações para avaliação da manutenção e uso;
Orientações para redação e emissão do LTIP.
A importância da inspeção predial
Henrique lembra que a inspeção busca contribuir para a gestão da edificação e, “quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho”. Ou seja, uma inspeção adequada contribui para a segurança e protege o bolso da comunidade.
Ficou com dúvida sobre a inspeção predial e a LTIP? Um primeiro passo é checar se na sua cidade existe legislação regulamentando laudo e inspeção. Sobre questões específicas da normativa, deixe seu comentário abaixo!
