Passaporte da vacina: o condomínio pode exigir que moradores se vacinem contra a Covid-19?

Passaporte da vacina: o condomínio pode exigir que moradores se vacinem contra a Covid-19?

A discussão sobre o chamado “passaporte da vacina”, a exigência de vacinação para acessar determinados lugares, surge quando mais de 60% da população brasileira já tomou a primeira dose e quase 30% está completamente imunizada. Alguns municípios e instituições já definiram que vão restringir o acesso dos não imunizados.

No Rio de Janeiro, a prefeitura vai obrigar, a partir de 1º de setembro, a comprovação de vacinação para acesso a academias, clubes, estádios, cinemas, pontos turísticos, entre outros. Florianópolis segue a mesma iniciativa, proibindo os não vacinados de frequentarem bares, hotéis e eventos. Existem também universidades públicas exigindo vacinação completa para o retorno presencial.

E nos condomínios? O síndico pode proibir que moradores não vacinados frequentem áreas de lazer? E essa proibição pode ser aplicada em quais áreas? Essas questões esquentaram o debate entre especialistas em direito condominial e aqui nós oferecemos respostas para guiar o síndico em meio à discussão.

O condomínio pode proibir o morador não vacinado de frequentar áreas de lazer?

A resposta ainda não é clara, pois até o momento não existe nenhuma legislação ou decisão de tribunal específica a respeito do tema. No entanto, diferentes especialistas já apresentaram argumentos contra e a favor da proibição.

Aqueles que acreditam na validade do passaporte da vacina citam a decisão do STF que proíbe os cidadãos de serem forçados a se vacinar, mas permite que restrições sejam aplicadas aos não vacinados.

Os advogados Julio Brotto e Pedro Gallotti, fazem parte desse grupo. Em artigo publicado na Folha de S. Paulo, eles defendem que o interesse coletivo prevalece sobre o interesse individual e citam uma decisão do STJ para defender a tese. Em ambos os casos, do passaporte da vacinação e da decisão do STJ sobre AirBnb no condomínio, o interesse do coletivo de condôminos prevalece sobre o interesse individual do condômino.

Outros artigos publicados por advogados nos portais Conjur e Migalhas corroboram com a ideia.

O advogado e sócio-fundador da Nardes Badaró Advocacia, Thiago Badaró, defende uma posição mais cuidadosa. Para ele, a questão chave nessa discussão são os direitos constitucionais do condômino. Segundo Badaró, “a convenção ou as decisões da assembleia jamais podem contrariar as leis e tampouco a Constituição Federal”.

O Professor da ESA/OAB-SP cita decisões prévias do STJ, que permitem aos devedores a utilização de áreas comuns do condomínio, para mostrar que o limite entre os direitos do condômino e os interesses da comunidade é complexo.

Segundo Badaró, “para que o síndico consiga adotar uma medida restritiva ao morador, precisa existir a comprovação de que aquele morador traz algum risco para o condomínio”. E o síndico precisa ter provas concretas de que o morador apresenta esse risco. Um exemplo seria um teste comprovando que o morador está infectado pela Covid-19.

Assim, a atitude mais adequada de um(a) síndico(a) nessa situação é procurar o aconselhamento de um advogado. E, novamente, como ainda não existem leis ou decisões da justiça claras a respeito do tema, a adoção do passaporte da vacina em um condomínio pode parar em um tribunal. 

Se a proibição for permitida, como ela deve acontecer? 

Os especialistas que mencionamos acima apontam a convenção e o regimento interno do condomínio como documentos onde essa proibição deve estar presente. No caso da convenção, é necessária a aprovação em reunião de assembleia de dois terços (⅔) dos condôminos para estabelecer a regra.

A proibição se estende a todas as áreas comuns ou somente às áreas de lazer?

A proibição em questão aqui se aplica somente às áreas de lazer do condomínio: academia, salão de festas, quadra esportiva, etc. Isso porque o Código Civil não permite que os condôminos e moradores tenham o seu direito de acessar áreas comuns como corredores e o hall de entrada restringido:

Art. 1.331, §2º – O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Art. 1.331, §4º – Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

Qual deve ser a posição do síndico nesse assunto?

O papel do síndico em meio a essa discussão deve ser de cautela, como destacou Badaró. A importância de uma assistência jurídica fica clara aqui. Portanto, a orientação aos síndicos é que procurem conversar com a sua comunidade a respeito do passaporte da vacina. O síndico pode, inclusive, promover uma campanha de conscientização sobre a vacinação no condomínio.

E talvez essa seja uma discussão desnecessária no seu condomínio, caso todos os moradores estejam vacinados. O aplicativo TownSq pode ajudar a obter essa informação através da função “enquete”. Ela permite que o gestor pergunte o status de vacinação dos moradores, um primeiro passo para saber se a adoção do passaporte da vacina é interessante para o condomínio.

Problemas no grupo de WhatsApp do condomínio? Entenda porque síndicos estão adotando o aplicativo TownSq para a comunicação do condomínio

Airbnb no condomínio: pode? Dr. Thiago Badaró Responde

Airbnb no condomínio: pode? Dr. Thiago Badaró Responde

A locação de imóveis em condomínios através da plataforma digital Airbnb, e outras de locação por temporada, costumeiramente é tema de discussão nos condomínios. Especialmente pela falta de definição sobre o assunto que, muitas vezes, não está previsto na própria Convenção e demais normativas internas condominiais.

Isso normalmente ocorre porque existe um constante conflito de interesses entre os condôminos que residem e os condôminos que apenas são proprietários de imóveis, mas não são residentes – como no caso dos veranistas, que locam suas unidades com o intuito lucrativo em temporadas, finais de semana e feriados.

Quer saber melhor o que é o Airbnb e como ele afeta os condomínios?

➡ Leia: Airbnb no condomínio: você pode estar fazendo isso errado

Para os condôminos moradores, essas locações implicam diretamente no seu direito de vizinhança, em questões como: segurança, ordem e sossego. Portanto, para preservar o bem comum, não deveriam ser autorizadas.

Por outro lado, os condôminos que alugam seus imóveis por meio de aplicativos se baseiam no direito de propriedade absoluto, previsto na Constituição Federal como base para a livre utilização das suas propriedades, assim como os previstos no Código Civil que reforçam o direito de liberdade e usar a sua propriedade. 

Neste sentido, é importante pontuar que:

ainda que o proprietário da unidade habitacional esteja coberto pelo direito de propriedade, que dentro do condomínio não é absoluto, mas relativo quando há a necessidade de respeitar o direito dos seus vizinhos, ele estará sujeito às normas condominiais, bem como preso à suas finalidades econômicas e sociais do condomínio.

Em decisão recente do Recurso Especial nº 1.819.075- RS, a Quarta Turma do STJ entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb, resultando em flagrante mudança de destinação para fins lucrativos, o que desvirtua a natureza da previsão Convencional.

De acordo com o colegiado, esse sistema de reserva dos imóveis pela plataforma digital caracteriza uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas. 

No entanto, o entendimento do STJ não é definitivo, tampouco aplicado a todos os casos. Mas fica demonstrada a necessidade de discussão e adequação das convenções condominiais de acordo com a vontade da coletividade de manter ou não esta prática.

É de extrema importância que o síndico e administradoras estejam sempre atentos a temas relevantes como estes, de preferência, com suporte técnico especializado de modo a tornar os critérios mais objetivos. Assim, pacificando ao máximo a vida em condomínio e evitando eventuais litígios, sempre com a concordância da coletividade.

Aproveite e assista também em vídeo Dr. Thiago Badaró explicando sobre Airbnb e condomínio:

*Artigo escrito por Dr. Thiago Badaró

*Thiago Badaró é advogado da área Condominial e Imobiliária, bem como Professor na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB).

Airbnb em condomínios: você pode estar fazendo isso errado

Airbnb em condomínios: você pode estar fazendo isso errado

As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos e condôminos de cabelo em pé. Tudo porque quando um morador aluga seu apartamento ou parte dele em um serviço como Airbnb está compartilhando não apenas seu espaço, mas todo o condomínio. Será que lugares como os condomínios estão preparados para esse estilo colaborativo? Afinal, é permitido Airbnb em condomínios residenciais?

Não existe uma resposta simples para essa pergunta, já que há uma linha tênue que separa o direito de uso da propriedade privada (o apartamento) e o interesse coletivo de quem mora em condomínio.

No caso, esse debate foi reacendido com a decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que votou pela possibilidade de um condomínio em Porto Alegre (RS) proibir uma moradora de locar o apartamento dela por meio da plataforma.

Essa é a decisão jurídica mais importante sobre o tema até o momento no país. Antes da decisão da 4ª Turma do STJ, as deliberações eram de tribunais estaduais, órgãos que estão abaixo na hierarquia jurídica em relação ao STJ. Também é fundamental ressaltar que a essa decisão em questão ainda pode ser recorrida para o Supremo Tribunal Federal (STF).

Logo, existem alguns direcionamentos que podem ajudar a responder essa questão de uma vez por todas. Entenda qual é a situação do aluguel por Airbnb em condomínios e conheça os detalhes do caso que aconteceu no Sul.

O que é Airbnb?

O Airbnb é uma plataforma online de hospedagem pela qual pessoas comuns podem alugar um quarto ou a casa inteira por um período.
Em outras palavras, o Airbnb permite que pessoas como eu e você possamos divulgar um quarto ou todo um imóvel para pessoas na internet.

A intenção é que os hóspedes deixem de se sentir como turistas ou visitantes, mas experimentem a cidade como moradores locais.
Diferente de hotéis ou pousadas, o aluguel via Airbnb não tem nenhum tipo de vínculo com o mercado turístico e hoteleiro.
Através do Airbnb você pode:

  • Alugar ou compartilhar quarto, ter um quarto inteiro ou todo o imóvel.
  • É possível informar as regras da casa no anúncio.
  • Anfitrião e hóspede são avaliados por número de estrelas (semelhante ao Uber).
  • Os pagamentos são feitos pela plataforma no cartão de crédito.

A empresa Airbnb foi fundada em 2008 por 3 jovens nos Estados Unidos, e logo ganhou o mundo. E, assim como o Uber causou um grande impacto sobre o sistema de táxi, a criação do Airbnb mexeu com a indústria do turismo em todos os cantos.

Atualmente, a plataforma online possui mais de 6 milhões de anúncios de espaços para alugar em 191 países, além de possuir cerca de 2 milhões de hóspedes – conforme explica o site oficial da empresa.

Existe uma lei que proíba o Airbnb em condomínios residenciais?

A resposta mais simples para essa pergunta é: não. Porém existem alguns fatores que precisam ser observados e que causam polêmica neste tópico.

Em seu site, o Airbnb cita uma série de decisões de tribunais favoráveis à prática intermediada pela empresa. Todas essas decisões dizem respeito a casos onde o condomínio tentou proibir a prática em suas unidades, seja através da inclusão de dispositivos na convenção ou da aprovação de proibições em assembleia.

Também em seu site, a empresa aponta textos presentes na Constituição, na Lei do Inquilinato, no Código Civil e na Lei 4.592/64 que garantem a legalidade da prática. Todos esses trechos legislativos estão relacionados ao direito dos proprietários de usarem de sua propriedade como quiserem.

Por outro lado, alguns juristas citam que as locações residenciais são regidas pela Lei 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato, que tem previsto a locação por temporada por um período de até 90 dias.

Airbnb em condomínios não é unanimidade no mundo

O uso de Airbnb em condomínios não é um consenso no Brasil, e também é centro de debate em outras cidades do mundo.
Lugares como São Francisco (EUA), Barcelona e Lisboa tentam conter o avanço de residências que acabam tendo o uso exclusivo para locações por temporada.

A existência desse tipo de locação encarece os aluguéis e cria um mercado desregulado, o que impacta no turismo local e nos residentes fixos dessas cidades.

Em Berlim, na Alemanha, já foi proibido o aluguel de casas e apartamentos pelo aplicativo na cidade. A intenção era conter o valor dos aluguéis que cresceu nos últimos anos. A multa prevista para quem aluga o apartamento pela plataforma podia chegar a 100 euros. A medida foi atenuada em 2018, quando a cidade passou a permitir a prática.

Já na cidade de Nova York, o aluguel por menos de 30 dias é permitido somente se o morador do imóvel permanecer lá – conforme foi regulamentado em 2016.

Enquanto isso, em Paris, os proprietários que querem alugar seus imóveis para visitantes devem pedir uma autorização para a prefeitura.

Airbnb regulamentado no Brasil

São pouquíssimas as leis em relação ao Airbnb em território nacional. Por sua vez, existe um Projeto de Lei correndo no Senado (PL 2474/2019). Redigido por Ângelo Coronel (PSD-BA), o PL propõe que a prática só seria possível se o condomínio concordar.

  • Saiba mais sobre o PL 2474/2019 aqui.

Já a cidade de Caldas Novas (GO) é o primeiro município brasileiro a passar uma lei sobre o Airbnb. É a Lei complementar 99/2017.
A medida determina que aluguéis através do Airbnb devem seguir regras da lei geral do turismo.
Dessa forma, proprietários e plataformas são obrigados a recolher ISS. Do mesmo modo, o código de defesa do consumidor passa a definir os direitos de quem aluga.

  • Leia sobre a Lei complementar 99/17 de Caldas Novas (GO) neste artigo.

Contudo, recentemente houve uma decisão tomada pela Quarta Turma do Supremo Tribunal Judicial (STJ) acerca de uma situação no Rio Grande do Sul envolvendo o Airbnb. Entenda o caso a seguir.

Entenda o caso: STJ proíbe condômina de alugar no Airbnb

Como comentei anteriormente, o debate sobre Airbnb em condomínios foi reacendido após o resultado de um processo judicial relacionado a um condomínio na cidade de Porto Alegre.

A história

Vizinhos reclamavam sobre a alta rotatividade de estranhos que se hospedavam em um apartamento específico, que era alugado através do Airbnb pela proprietária. Ainda, as reclamações citavam que esses hóspedes ganhavam cópia da chave do portão de entrada e tinham acesso às dependências do edifício.

Depois dessa série de reclamações, o condomínio decidiu agir e foi decidido que a proprietária em questão estava proibida de sublocar seu imóvel através da plataforma online.

A justificativa foi que a prática feria as normas internas impostas a todos os moradores do local. Não contente com a decisão do condomínio, condômina optou por entrar com processo judicial. No entanto, a justiça local deu razão ao condomínio na época.

Como consequência disso, a proprietária recorreu ao STJ, argumentando que a ocupação do imóvel por pessoas externas e distintas durante curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio.

O julgamento no STJ

Apesar de não possuir nenhum tipo de ligação com o caso, a empresa Airbnb pediu ao STJ para que participasse do julgamento alegando que a proibição por parte do condomínio era ilegal.

Em síntese, o relator do processo foi o ministro Luís Felipe Salomão. Para o magistrado, proibir a exploração econômica do próprio imóvel afronta o direito de propriedade garantido na Constituição. Deste modo, a decisão judicial e o pedido do condomínio afrontaram o exercício do direito de propriedade.

O processo teve fim em 20 de Abril de 2021, quando a 4ª Turma do STJ deu ganho de causa ao condomínio.

O recurso movido pela proprietária foi negado por maioria dos votos. Com isso, foi determinado que a condômina deve-se abster de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços no local.

O voto que levou o condomínio a vencer a causa foi o do ministro Raul Araújo, que considerou que a hospedagem da unidade por curtas temporadas fere caráter residencial do condomínio e às determinações impostas pela convenção condominial.

Ou seja, no entendimento da maioria dos ministros da 4ª Turma, a destinação de locações através do Airbnb não é residencial e pode ser proibida pelo condomínio.

No entanto, os ministros ressaltaram durante o julgamento que o caso não proíbe a oferta e uso de serviços de hospedagem como o Airbnb. Entendeu-se que é possível estender os poderes da convenção de condomínio diante do exercício do direito de propriedade.

Em outras palavras: nessa briga específica entre convenção do condomínio versus direito de propriedade, quem ganhou foi a convenção.

O que a decisão significa?

Essa é a primeira vez que a Justiça brasileira conclui que o condomínio tem o direito de permitir ou não o aluguel de imóveis através de plataformas independentes como o Airbnb.

Essa vitória do condomínio em questão pode vir a servir como precedente para que outros condomínios venham a decidir situações similares. Porém, é fundamental ressaltar que todo caso tem suas particularidades.

Ainda, a proprietária e o Airbnb ainda podem recorrer da decisão no Supremo Tribunal Federal (STF), então há chances de essa história ganhar uma segunda parte.

No fechamento na votação na 4ª Turma do STJ, o ministro Antonio Carlos Ferreira comentou o seguinte:

“Esse processo talvez não seja bom para extrair abrangência maior porque existem diversas formas e modalidades de locação: pode ser só parte do imóvel, locação integral, locação por temporada. E é indiferente a forma da oferta. Cada edifício tem uma característica própria.”

Na prática, como o condomínio pode lidar com o Airbnb?

Na maioria dos condomínios residenciais, os apartamentos não têm permissão para explorar comercialmente as unidades. Normalmente isso consta na convenção do condomínio.

Caso os moradores cheguem a conclusão que é necessário proibir a locação na plataforma é recomendado que isso seja feito em uma reunião de assembleia, considerando quórum de 2/3 dos condôminos presentes na reunião.

Todavia, é importante considerar que cada caso é um caso e cada condomínio possui suas particularidades. Se os condôminos não considerarem um problema a presença de hóspedes do Airbnb em suas áreas comuns, isso não deve ser visto como um empecilho.

Enquanto não houver uma legislação específica focada no aluguel através de Airbnb em condomínio, não há uma única forma correta de tratar desse assunto.

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DIRF e RAIS: como declarar essas obrigações tributárias?

DIRF e RAIS: como declarar essas obrigações tributárias?

Obrigações tributárias como DIRF e RAIS sempre são motivo de preocupação para os síndicos. Afinal, faz parte do trabalho deles garantir que a gestão fiscal do condomínio esteja com tudo dentro dos conformes.
Por serem entregas importantes, é fundamental que o síndico entenda o que é DIRF e RAIS, como fazer a declaração dessas obrigações e, claro, estar informado quanto aos prazos impostos pela Receita Federal.
Portanto, montamos este artigo com as informações fundamentais sobre DIRF e RAIS para condomínios. Vamos lá?

O que é DIRF?

O que é RAIS?

Qual o prazo para declarar DIRF e RAIS? (Ano 2021)

O que acontece se o condomínio não declarar DIRF e RAIS?

Qual é a melhor forma de o condomínio realizar essas declarações corretamente?

 

O que é DIRF?

Antes de mais nada, é essencial explicar o que é DIRF e qual a sua finalidade. DIRF é a sigla para Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte.
Essa obrigação contábil tem a finalidade de fiscalizar o Imposto de Renda. Ela deve ser entregue anualmente, sempre na segunda quinzena de fevereiro.

É obrigatório o condomínio declarar DIRF?

Realizar a declaração da DIRF é obrigatória para todas as fontes pagadoras. Ou seja, todas as instituições que realizaram algum tipo de pagamento ao longo do ano anterior têm obrigação de fazer essa declaração.
Deste modo, condomínios que contratam prestadores de serviços com Nota Fiscal têm a obrigação de declarar a DIRF.
Esses prestadores de serviços podem incluir:

  • Síndico (quando recebe remuneração)
  • Empresa terceirizada
  • Empresa auxiliar de administração
  • Funcionários CLT ou PJ
  • Prestadores de serviço em geral

Para mais informações sobre a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF), acesse o portal oficial do Ministério da Economia.

 

O que é RAIS?

RAIS é a sigla para Relações Anuais de Informações Sociais. Assim sendo, o RAIS serve para fiscalizar as contratações feitas por condomínios e empresas no país.
Conforme as normas, deve-se entregar o RAIS ao Ministério do Trabalho anualmente, através do site do órgão.

É obrigatório o condomínio entregar RAIS?

Da mesma forma como é obrigatório entregar o DIRF, o condomínio também tem a obrigação de entregar o RAIS. Na realidade, todas as instituições com CNPJ devem entregar a RAIS, tendo ela contratado ou não funcionários no último ano.

Para mais informações sobre o Relações Anuais de Informações Sociais (RAIS), acesse o site do Ministério da Economia.

Leia mais:

Qual o prazo para declarar DIRF e RAIS? (Ano 2021)

Por serem obrigações tributárias distintas, DIRF e RAIS possuem datas limites diferentes – e o síndico precisa estar atento a esse detalhe.

No ano de 2021, as datas limites para fazer a declaração da DIRF e do RAIS são:

  • Prazo final DIRF: 26 de fevereiro de 2021
  • Prazo final RAIS: 17 de março de 2021

É relevante destacar que essas datas mudam anualmente, então o síndico precisa estar atento às notícias da área condominial. Para isso, recomendo assinar a nossa Newsletter. É só informar seu e-mail na área demarcada em verde, no topo da tela deste artigo.

 

O que acontece se o condomínio não declarar DIRF e RAIS?

Como nos explicou Bárbara Garcia, Head de Operações da Porter Contabilidade, condomínios que não cumprirem com a entrega da DIRF podem ser intimados pela Receita Federal a entregar a declaração além de pagar uma multa de 2% sobre o valor declarado ou o mínimo de R$ 500.
A profissional salienta ainda que:

“A não entrega ou até mesmo o atraso na entrega da declaração, além da punição, o descumprimento da obrigação pode ainda prejudicar a terceiros, funcionários e fornecedores, que dependem do informe de rendimentos gerado pela DIRF para fazer sua declaração de Imposto de Renda”.

Já no caso da RAIS, a não entrega desta declaração, assim como a DIRF, acarreta em multa e também pode impedir o saque de benefícios pelos funcionários, como o abono salarial e até mesmo o recente auxílio emergencial.
A multa em particular tem valor mínimo de R$ 425,64 acrescidos de R$ 106,40 por bimestre de atraso, de acordo com informações da Receita Federal.
Por isso, é fundamental ficar atento à data limite para não atrapalhar outros contribuintes.
Leia mais:

 

Qual é a melhor forma de o condomínio realizar essas declarações corretamente?

Naturalmente, o síndico tem o direito de realizar a declaração e entrega da DIRF e do RAIS como achar mais adequado – seja de forma independente, por conta própria, ou através de um contador ou escritório de contabilidade.
Para declarar as obrigações por conta própria, o síndico pode pesquisar na internet como é feito todo o processo. No entanto, sugerimos sempre que o síndico conte com ajuda de especialistas na área. Assim, evita-se qualquer problema, multa ou advertência ao condomínio devido a falta de conhecimento.
Independente de agir sozinho ou com auxílio de profissionais da área, o síndico atual precisará estar como representante legal do condomínio junto à Receita Federal. Ou seja, o condomínio precisa estar com a situação regularizada e atualizada no órgão governamental.
Além disso, a entrega dessas obrigações fiscais precisa ser feita com um certificado digital. Por isso, o condomínio precisa possuir um certificado digital próprio ou deverá fornecer uma procuração eletrônica a alguém que possua um certificado – como um contador autônomo ou escritório contábil.
Por fim, a contadora Bárbara Garcia também destaca uma questão que o síndico deve estar atento para realizar essas declarações corretamente:

“Sempre que o condomínio estiver cogitando a troca de administradora, é importante sempre solicitar que seja disponibilizado à nova administradora: a declaração e o recibo de entrega da última declaração, e também relatórios que possam auxiliar na coleta de informações para preenchimento e/ou conferência das declarações”.

Seu condomínio já está com as declarações prontas? Me conta nos comentários!

Cobrança judicial de condomínio: como funciona?

Cobrança judicial de condomínio: como funciona?

Todo síndico lida com um milhão de questionamentos todos os dias.

  • “Será que devo fechar negócio com essa prestadora de serviços?”
  • “Será que vai ir bastante gente na reunião de assembleia?”

Podemos não saber todas as respostas para as nossas perguntas, mas uma coisa é certa: todos os meses, seus moradores recebem o boleto do condomínio.
Se não houver o pagamento do boleto, corre-se o risco de o condomínio ter de realizar uma cobrança judicial. Pensando nisso, reunimos as principais informações a respeito do assunto.

Nesta publicação, você vai aprender sobre:

O que acontece se não pagar condomínio?

Quando se atrasa o pagamento do condomínio, o morador geralmente tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida. Além do valor da taxa, é necessário pagar uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.

Em um momento de crise, muitas pessoas estão ficando desempregadas ou passando por cortes financeiros. E essas questões acabam influenciando no atraso do pagamento da cota do condomínio. Mas, e se a dívida do morador for acumulando?

A inadimplência sempre foi um mal à espreita dos condomínios e acaba se tornando um problemão para todos os envolvidos:

  • Os outros moradores têm de pagar a mais por causa do erro de um condômino;
  • O síndico precisa lidar com esse pepino e talvez entrar com uma cobrança judicial de condomínio.

Antigamente, fazer uma cobrança judicial de condomínio significava lidar com uma burocracia interminável. O processo se estendia por anos e levava décadas para que os devedores fossem punidos judicialmente.

Imagina ficar décadas esperando para receber a dívida de uma ou mais unidades de um condomínio?

Com a chegada do novo Código de Processo Civil (CPC), ficou mais fácil e mais rápido fazer a cobrança judicial de condomínio. A nova legislação entrou em vigor em 16 de março de 2016. Por sua vez, ela determina que: o condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida em até três dias poderá ter o imóvel penhorado, além da conta bancária bloqueada.

Ou seja, caso um morador não faça o pagamento em três dias após a audiência com o juiz, ele corre o risco de perder o imóvel – seja este alugado ou próprio.

Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.

Algo que antigamente demorava anos para ser resolvido, hoje não leva mais do que um ano. Antes do novo CPC, as cobranças judiciais em condomínio eram resolvidas em duas fases. Primeiro era necessário comprovar que a dívida existia – e isso demorava pelo menos um ou dois anos. Só depois de provada a dívida, é que a Justiça pedia o pagamento. Com a mudança na legislação, não é mais necessário passar por essa etapa de comprovar judicialmente a existência da dívida.

Quando o condômino é considerado inadimplente?

A partir do 1º dia útil após o vencimento o condômino já passa a ser considerado inadimplente, não podendo, por exemplo votar em assembleias. No entanto, ele tem até 30 dias para pagar a multa e os juros que foram pré-estabelecidos. 

Como funciona o processo de cobrança judicial?

A inadimplência é um dos principais problemas do condomínio, já que, antes do novo CPC, a demora para finalizar uma cobrança poderia levar um bom tempo. Com as novas regras, a fase de conhecimento (na qual era preciso comprovar que o condômino estava inadimplente), não existe mais.

O que antigamente era uma espécie de discussão sobre a existência ou não de uma dívida, agora foca-se na resolução do problema – o pagamento.
O passo a passo do processo de cobrança judicial é o seguinte:

  1. O condômino para de pagar a cota condominial;
  2. Aguarda-se entre  dois e quatro meses, dependendo do condomínio e do valor da taxa condominial do local. Passado esse tempo, esgotam-se todas as possibilidades de diálogo e de acordo;
  3. Condomínio entra judicialmente com a ação de execução;
  4. Verifica-se judicialmente se há os pressupostos necessários para iniciar a execução da dívida;
  5. O devedor será citado para quitação da dívida em três dias ou nomear bens para serem penhorados;
  6. Em caso de pagamento a ação é finalizada. Caso não haja pagamento, promove-se a execução da taxa condominial;
  7. O juiz pode decretar o embargo da conta bancária do devedor para, na presença de fundos, quitar a dívida;
  8. Caso não haja fundos, o advogado do condomínio pode pedir um leilão de bens;
  9. Após o leilão, o condomínio recebe o que lhe é devido.

O que pode ser cobrado na dívida de um condomínio em atraso?

Quando o condomínio está atrasado, o que pode ser cobrado, afinal? Durante um processo de  execução de dívida condominial, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio.
Leia mais:

Quando um imóvel vai a leilão por falta de pagamento de condomínio?

Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.

Síndico, você sabe qual a melhor maneira de cobrar um boleto em atraso?

Como fazer a cobrança de boleto em atraso costuma ser um grande desafio aos síndicos. Agir de maneira barulhenta, exigindo de maneira desagradável que o condômino pague o boleto em atraso não adianta nada.

Como explica João David, CEO e cofundador da TownSq, a melhor forma, nesse caso, é conversar com o morador em questão e expor toda a situação:

“É importante demonstrar que a inadimplência de um pode respingar nos demais moradores, além de mostrar tudo o que pode acontecer e ser cobrado, desde os juros, passando por ausência de votação em assembleias, e que pode inclusive culminar na perda do imóvel”, resume o empreendedor.

Síndico, você sabe como entrar com uma cobrança judicial de condomínio?

O síndico deve reunir recibos em atraso, atas de reunião e tudo o que comprove a dívida. Com os documentos em mão, pode-se entrar com a ação de cobrança judicial em condomínio com o auxílio de um advogado.

A partir desse momento, o pedido irá correr na Justiça. Ao final, o juiz irá verificar se há causa para que a cobrança de condomínio seja feita. Caso esteja tudo certo com o processo, o devedor será intimado a pagar a dívida em três dias ou nomear os bens para que sejam penhorados. Assim, o condomínio recebe o que lhe é de direito.

Agora, com a alteração na lei, o devedor também é obrigado a pagar os custos para se defender. Antigamente, não custava nada para o réu contestar a ação de cobrança de condomínio em atraso. Com a atualização do CPC, as normas ficaram mais rígidas para o devedor do que para o condomínio.

Mas nem sempre a cobrança judicial de condomínio é recomendada

Apesar da nova facilidade, nem sempre vale a pena entrar com um processo de cobrança de condomínio em atraso. Às vezes, é mais fácil e econômico lidar com o problema da inadimplência condominial de forma amigável.

Em um primeiro momento, é aconselhável tentar resolver o problema diretamente com o condômino:

  • Converse calmamente e busque encontrar a melhor forma de resolver a situação junto ao morador;
  • Caso não seja possível chegar a um acordo, o jeito é tentar resolver o problema na esfera judicial.

Também é importante levar em consideração o valor da taxa condominial antes de entrar com uma cobrança judicial de condomínio. Por exemplo, uma taxa de R$ 100 atrasada por apenas um mês não vale o stress e o custo de encaminhar um processo, pois é um valor baixo. Nesses casos, só é vantajoso financeiramente para o condomínio entrar na Justiça se houver mais alguns meses de atraso.

Já no caso de condomínios de luxo, com taxas condominiais de R$ 3 mil ou mais, o atraso de um mês já o suficiente para entrar com uma ação na Justiça.

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Saiba tudo sobre multas de condomínio

Saiba tudo sobre multas de condomínio

Infelizmente, aplicar multas de condomínio é uma das partes mais complicadas do trabalho do síndico. Moradores que ouvem música alta de madrugada, que danificam áreas comuns… Tem gente que não se esforça nem um pouco para manter a harmonia na comunidade.

Mas como aplicar multas corretamente? Qual o valor de uma multa de condomínio? São várias as dúvidas que o síndico e moradores têm em relação a esse assunto.
Preparamos esse artigo para lhe ensinar tudo sobre multas de condomínios, advertências e valores. Confira:

Quando deve-se aplicar uma advertência ou uma multa de condomínio?

A primeira coisa a fazer na hora de decidir entre advertência ou multa é conferir a convenção e regimento interno do condomínio. Use e abuse desses documentos antes de tomar alguma decisão.

Advertências são indicadas quando é a primeira vez que o condômino comete uma infração. Elas geralmente funcionam mais como um aviso do que necessariamente uma penalidade. A intenção da advertência é comunicar que houve uma transgressão e aconselhar que isso não deve ocorrer novamente, correndo o risco de acarretar em uma futura multa de condomínio.

Todavia, existem situações em que advertências não surtem efeito e deve-se partir direto para a multa de condomínio. Por exemplo:

Se um morador causa prejuízo a uma área comum do condomínio:

Nessas situações parte-se direto para a multa visto que deve haver um ressarcimento pelo dano. Para evitar dor de cabeça com esse tipo de ocorrência, é interessante relembrar os condôminos sobre como as áreas comuns devem ser utilizadas, oferecendo conteúdos informativos e fazendo-os assinar termos de responsabilidade antes de usar o espaço em particular.

Baixe gratuitamente: Modelo de Regras para Salão de Festas e Termo de Responsabilidade do Salão de Festas.

Se o morador é reincidente:

O morador é reincidente quando tem o costume de infringir regras do condomínio mesmo após ter recebido uma primeira advertência. Nesse caso, o síndico pode fazer a aplicação da multa de condomínio. Isso geralmente ocorre com problemas cotidianos, como não respeitar o horário de silêncio, a lei antifumo, transitar com o cachorro em locais impróprios, entre outros.

Como aplicar multas de condomínio corretamente?

Todas as multas de condomínio devem ser embasadas em provas de que a infração foi realmente cometida. Se a denúncia for feita oralmente por um vizinho e não há como comprovar que tal infração ocorreu, o relato não poderá ser considerado prova.

Nessas situações, o síndico deve pedir que o morador incomodado relate a reclamação no livro de registros do condomínio ou abrir um chamado através do aplicativo da TownSq,  empresa inovadora fundada em 2013 por João David (CEO), Denys Hupel (CMO) e Marcos Eich, que cria soluções para melhorar a vida em condomínio.

Antes de agir, o síndico precisa conferir se a multa de condomínio é prevista na convenção ou regimento interno. Se não estiver, cabe ao síndico conferir se esse problema pode ser considerado uma perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores. O bom senso é fundamental na hora de dar advertências ou multar condôminos.

É recomendável sempre conversar com o morador antes de aplicar qualquer medida formal. Explique educadamente que o ato vai contra as normas do condomínio e avise-o que ele poderá ser advertido ou multado se a situação se repetir.

Entretanto, nem sempre a conversa é o suficiente para resolver o problema. Então, o síndico deve consultar a convenção e regulamento interno do condomínio para conferir como proceder.

Se o condomínio não possui regras definidas sobre multas e advertências, é importante que o assunto seja abordado em uma reunião de assembleia para aprovar uma nova regulamentação.

Qual deve ser o valor de uma multa de condomínio?

O valor da multa de condomínio varia de acordo com a gravidade da ocorrência e a quantidade de infrações cometidas. A primeira multa deve ter valor mais baixo, que vai aumentando conforme a reincidência.

Novamente, vai ser a convenção e o regimento interno do condomínio que indicarão o valor da penalidade. Se um morador recebe uma multa de condomínio por barulho, o valor será o que está estipulado na legislação condominial.

Porém, há um limite para o valor da multa de condomínio segundo o Código Civil. O Artigo 1.336 determina que o preço da multa não pode ser superior a cinco vezes o valor da taxa condominial.

A única situação em que a lei permite cobrar um valor de multa de condomínio mais alto é no caso de condômino antissocial. Nesses casos, a multa prevista pode chegar a quantia de até dez vezes o valor da taxa mensal. Essa questão é esclarecida pelo Artigo 1.337.

A multa de condomínio pode ser cobrada junto com condomínio?

Sim, a cobrança de multa deve ser feita sobre o valor da taxa condominial.

Atenção: Se a convenção do condomínio for antiga e ainda se baseia em Unidade Real de Valor (URV), ao salário mínimo ou outras medidas de valores, o síndico deve realizar uma reunião de assembleia para alterar e atualizar o documento.

Multa de condomínio: como recorrer?

Caso o morador receba uma multa de condomínio que considere abusiva ou injusta, ele tem o direito de recorrer. Nesses casos, a primeira coisa a fazer é consultar o regimento interno do condomínio e conferir se a multa foi dada seguindo as normas estipuladas.

Nem todos os regulamentos internos reconhecem a possibilidade de direito de defesa, mas o ato geralmente é oferecido pelo condomínio. Após receber a notificação, o morador pode entrar em contato com o síndico pessoalmente ou através de uma carta para recorrer multa de condomínio. O direito de defesa deve ser realizado em reunião de assembleia, na presença dos demais condôminos.

Se não for oferecida essa oportunidade de defesa, o morador tem o direito de buscar uma solução junto ao Poder Judiciário. Dependendo do caso, a Justiça pode considerar a multa arbitrária e anular a cobrança – como neste caso de um condomínio em Ilhabela (SP).

O que acontece se o morador não pagar a multa de condomínio?

Se o condômino não pagar a multa, o condomínio pode aplicar uma cobrança judicial. Se o problema não for resolvido rapidamente, o nome do condômino pode ficar negativado e o imóvel pode ir a leilão.

Como cobrar multa de condomínio?

Antes de a multa de condomínio chegar à unidade do condômino contraventor, é aconselhável encaminhar uma notificação. Mas não há necessidade de isso ser feito pessoalmente, o aviso pode entregue impresso através de correspondência ou via mensagem através do aplicativo do condomínio. Se o condomínio conta com administradora, a notificação pode ser enviada pela empresa.

Essa notificação deve trazer detalhes sobre a infração e dados de como ela fere o regimento interno do condomínio. Após a entrega da notificação, é indicado que o síndico ofereça direito de defesa ao infrator.

Multa de condomínio pode ser um assunto polêmico e que causa estresse para o síndico. Porém, se forem aplicadas da forma correta, as multas não se transformam em bolas de neve. Sempre haja de acordo com o Código Civil, o regulamento interno e a convenção do condomínio!

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