A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), Lei nº 13.709/2018, impactou significativamente a forma como lidamos com informações pessoais.
Os condomínios, embora frequentemente negligenciados nesse contexto, também são obrigados a se adequar, garantindo a privacidade e segurança dos dados de condôminos, funcionários, visitantes e prestadores de serviço.
Este guia completo explora a LGPD em detalhes, abordando os seus impactos específicos nos condomínios, as melhores práticas para garantir a conformidade e evitar penalidades, além de responder a dúvidas frequentes. Continue lendo!
O que é a LGPD?
A LGPD (Lei nº 13.709/2018) é uma lei brasileira que regulamenta a coleta, armazenamento, tratamento e compartilhamento de dados pessoais, com o objetivo de proteger os direitos fundamentais de liberdade e privacidade.
Inspirada no Regulamento Geral de Proteção de Dados (GDPR) da União Europeia, a LGPD busca garantir maior controle dos cidadãos sobre suas próprias informações.
Como surgiu a LGPD?
A crescente preocupação global com a privacidade e a segurança dos dados, impulsionada por avanços tecnológicos e casos de vazamento de informações, levou à criação de leis de proteção de dados em diversos países.
No Brasil, a LGPD foi sancionada em 2018 e entrou em vigor em setembro de 2020, após um período de adaptação.
A LGPD e sua aplicação nos condomínios
A LGPD aplica-se a qualquer pessoa física ou jurídica, pública ou privada, que realize tratamento de dados pessoais.
Isso inclui os condomínios, que coletam e processam uma variedade de informações, desde dados cadastrais de moradores até imagens de CFTV.
Portanto, os condomínios precisam rever as suas práticas de coleta, armazenamento, tratamento e compartilhamento de dados, implementando medidas de segurança e garantindo os direitos dos titulares.
Princípios da LGPD
A LGPD se baseia em dez princípios fundamentais que devem guiar o tratamento de dados pessoais:
Finalidade
Os dados devem ser coletados para finalidades legítimas, específicas, explícitas e informadas ao titular.
Adequação
Os dados devem ser compatíveis com a finalidade para a qual foram coletados.
Necessidade
Coletar apenas os dados estritamente necessários para atingir a finalidade.
Livre acesso
Garantir ao titular acesso facilitado aos seus dados.
Qualidade dos dados
Manter os dados exatos, claros, relevantes e atualizados.
Transparência
Informar o titular sobre como seus dados serão coletados, utilizados, armazenados e compartilhados.
Segurança
Implementar medidas de segurança para proteger os dados contra acessos não autorizados, vazamentos e perdas.
Prevenção
Adotar medidas preventivas para evitar danos aos titulares, como vazamento de dados e uso indevido.
Não discriminação
Os dados não podem ser utilizados para fins discriminatórios.
Responsabilização e prestação de contas
O condomínio deve ser capaz de demonstrar a adoção de medidas eficazes para o cumprimento da LGPD.
Resolução CD/ANPD nº 2/2022 e os condomínios
A Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), através da Resolução CD/ANPD nº 2/2022, reconhece as particularidades dos condomínios, especialmente os de menor porte, e prevê formas simplificadas de adequação à LGPD.
Isso não significa, porém, que a lei possa ser ignorada. Veja:
Dados pessoais em condomínios: Tipos e importância da proteção
Dado pessoal, segundo a LGPD, é qualquer informação que identifique ou possa identificar uma pessoa natural. Em condomínios, esses dados são abundantes:
Dados de condôminos:
Nome;
RG;
CPF;
Data de nascimento;
Endereço;
Telefone;
E-mail;
Profissão;
Estado civil;
Dados familiares;
Placas de veículos;
Imagens (CFTV);
Biometria, etc.
Dados de funcionários:
Dados cadastrais básicos;
Carteira de trabalho;
Dados bancários;
Histórico profissional;
Imagens (CFTV), etc.
Dados de visitantes:
Nome;
RG;
CPF;
Telefone;
Placa de veículo;
Imagens (CFTV);
Horário de entrada e saída;
Unidade visitada, etc.
Dados de prestadores de serviços:
Nome;
RG;
CPF;
Endereço;
Telefone;
E-mail;
Dados bancários;
Serviços prestados, etc.
A proteção desses dados é crucial para garantir a privacidade e segurança dos indivíduos, evitando situações como vazamento de informações, uso indevido de dados, discriminação e fraudes.
Bases legais para o tratamento de dados em condomínios
O tratamento de dados pessoais em condomínios deve estar fundamentado em, pelo menos, uma das bases legais previstas na LGPD:
Cumprimento de obrigação legal ou regulatória: para cumprir o Código Civil, a convenção do condomínio, normas de segurança, etc;
Execução de contrato: para celebrar e executar contratos com condôminos, funcionários e prestadores de serviços;
Legítimo interesse: para fins legítimos do condomínio, como segurança, controle de acesso, cobrança de taxas, desde que não prevaleçam sobre os direitos e liberdades do titular;
Consentimento: para finalidades específicas, obtido de forma livre, informada e inequívoca do titular.
Dúvidas frequentes sobre a LGPD em condomínios
A adequação à LGPD exige uma série de medidas práticas, que incluem:
Pode ter câmera no corredor do prédio?
Sim, a instalação de câmeras em áreas comuns, como corredores, é permitida, desde que tenha como finalidade a segurança do condomínio e esteja em conformidade com a LGPD.
É fundamental sinalizar as áreas monitoradas, informar a finalidade da coleta de imagens, armazenar as gravações de forma segura e pelo tempo mínimo necessário, e garantir o acesso apenas a pessoas autorizadas.
Quem pode ter acesso aos documentos do condomínio?
O acesso aos documentos do condomínio, que contêm dados pessoais dos condôminos, deve ser restrito a pessoas autorizadas, como o síndico, administrador, funcionários com necessidade de acesso para o exercício de suas funções e, em alguns casos, os próprios condôminos, desde que respeitados os direitos de privacidade dos demais.
Como adequar o condomínio à LGPD?
A adequação à LGPD exige uma série de medidas, como:
Elaborar uma Política de Privacidade: documento que descreve as práticas do condomínio em relação aos dados pessoais;
Obter o consentimento: quando necessário, obter o consentimento expresso dos titulares para o tratamento de seus dados;
Implementar medidas de segurança: adotar medidas para proteger os dados contra acessos não autorizados, como controle de acesso, criptografia e backups;
Treinar funcionários: capacitar funcionários sobre a LGPD e as boas práticas para o tratamento de dados pessoais;
Nomear um DPO: designar um Encarregado pelo Tratamento de Dados Pessoais, se aplicável;
Manter registros: documentar as atividades de tratamento de dados.
Como aplicar a LGPD no dia a dia do condomínio?
A aplicação da LGPD no dia a dia do condomínio envolve:
Transparência na coleta de dados: informar aos titulares a finalidade da coleta e como os dados serão utilizados;
Segurança na portaria: controlar o acesso de visitantes e registrar seus dados de forma segura;
Cuidado com informações sensíveis: redobrar a atenção ao lidar com dados sensíveis, como informações sobre saúde, religião e opiniões políticas;
Privacidade nas áreas comuns: respeitar a privacidade dos condôminos nas áreas comuns, evitando a exposição de dados pessoais;
Uso responsável de grupos de WhatsApp: estabelecer regras claras para o uso de grupos de WhatsApp, garantindo a privacidade dos participantes.
Como funciona a multa da LGPD?
O descumprimento da LGPD pode acarretar multas de até 2% do faturamento da organização, limitadas a R$ 50 milhões por infração.
A ANPD analisa cada caso individualmente, considerando a gravidade da infração, a boa-fé da organização, a adoção de medidas corretivas e outros fatores.
Como implementar medidas de segurança?
A segurança da informação é crucial para proteger os dados pessoais contra acessos não autorizados, vazamentos e perdas. Algumas medidas importantes são:
Controle de acesso: restringir o acesso aos dados pessoais apenas a pessoas autorizadas;
Criptografia: codificar os dados para que sejam incompreensíveis sem a chave de descriptografia;
Backups: realizar cópias de segurança dos dados para garantir a recuperação em caso de perda;
Firewall: utilizar um sistema de segurança para proteger a rede do condomínio contra acessos não autorizados;
Antivírus e antimalware: utilizar softwares de segurança para proteger os sistemas contra vírus e malwares.
É permitido colocar cartazes de política dentro do condomínio? Descubra as regras e como lidar com a política em espaços comuns. Leia e informe-se!
Com a proximidade das eleições, muitos moradores utilizam as áreas comuns dos condomínios onde residem para divulgar as propostas dos seus candidatos, buscando votos e apoio.
Essas atividades envolvem propaganda eleitoral, cartazes de política dentro do condomínio, distribuição de santinhos e banners nas áreas comuns.
Isso levanta a questão: quais são os limites para a propaganda política dentro de um condomínio? Continue lendo!
O que diz o Código Civil sobre propaganda política dentro do condomínio?
Embora o Código Civil não trate diretamente do tema, cabe ao regimento interno do condomínio definir regras para essas práticas.
O regimento é responsável por regulamentar normas de convivência e pode estabelecer diretrizes sobre a colocação de cartazes de política dentro do condomínio, distribuição de santinhos e demais formas de divulgação eleitoral.
Quando o regimento interno é omisso sobre o assunto, recomendamos convocar uma assembleia para discutir e definir as regras o quanto antes.
Nessas discussões, o Princípio do Sossego deve ser levado em consideração, já que o uso excessivo de som ou a distribuição incômoda de material eleitoral pode ferir o direito dos moradores à tranquilidade, sujeito a multas.
O art. 37 dessa lei proíbe a veiculação de propaganda em bens de uso comum, como ruas e praças, mas o Tribunal Superior Eleitoral (TSE) decidiu que as áreas internas de um condomínio fechado não se enquadram nessa proibição, já que não são acessíveis ao público em geral.
Portanto, as áreas comuns dos condomínios são de uso exclusivo dos moradores, e a proibição geral de propaganda não se aplica a elas.
Usar bandeiras ou cartazes de política dentro do condomínio configura alteração de fachada?
Para começo de conversa, o artigo 1.336 do Código Civil proíbe mudanças na fachada do prédio, incluindo a alteração de cor ou forma das partes externas dos edifícios, sem que se tenha a aprovação da assembleia e conste na Convenção do Condomínio.
“São deveres do condômino: (…) III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;”.
No entanto, em situações temporárias, como as eleições, muitos condomínios permitem a colocação de bandeiras por curtos períodos, desde que sejam removidas ao final dos eventos.
O problema surge quando essas bandeiras permanecem por longos períodos, o que pode ser considerado uma alteração permanente da fachada.
Isso vale para qualquer bandeira, inclusive a do Brasil, pois, independentemente do seu significado, manter símbolos por tempo indeterminado pode comprometer a harmonia estética do prédio, como decidido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).
A colocação de bandeiras de forma temporária costuma ser tolerada, mas se mantidas além do período aceitável, o condomínio tem o direito de exigir a sua remoção. Se o morador não cumprir, o condomínio pode aplicar multas com base no Artigo 1.336, §2º, do Código Civil, que prevê penalidades de até cinco vezes o valor da contribuição condominial para quem desrespeitar as regras.
Essa questão pode, inclusive, ser discutida em assembleias, onde os moradores decidem sobre a aplicação das normas para garantir o interesse coletivo.
E quanto à bandeira do Brasil? É proibida?
Alguns moradores argumentam que o hasteamento da bandeira nacional nas sacadas é respaldado pela Lei nº 5.700/1971, que afirma em seu artigo 10:
“A Bandeira Nacional pode ser usada em todas as manifestações do sentimento patriótico dos brasileiros, de caráter oficial ou particular.”
No entanto, esse gesto pode tanto representar patriotismo quanto simbolizar apoio a um grupo político específico.
Portanto, o uso da bandeira pode gerar controvérsias, especialmente em condomínios.
Neste sentido, para evitar conflitos e tratar todos os moradores de forma igualitária, o síndico pode recomendar que nenhuma bandeira, incluindo a nacional, seja pendurada nas fachadas.
Essa decisão, no entanto, deve ser debatida e aprovada em assembleia, garantindo que a questão seja resolvida de forma coletiva e pacífica.
O que fazer quando um condômino não segue as regras?
Quando um morador descumpre as regras e coloca uma bandeira na sacada, o síndico deve ser informado para tomar as devidas providências.
O primeiro passo é verificar a denúncia e, se confirmada, emitir uma advertência formal, com uma cópia do regimento interno.
Se a situação persistir, o síndico pode aplicar multas e, em casos extremos, acionar a justiça.
Portanto, é fundamental que os moradores conheçam as regras do condomínio antes de realizar qualquer alteração nas áreas externas, assegurando que tudo esteja dentro da lei e em conformidade com as normas condominiais.
Prezar pela segurança do condomínio é dever do síndico. E quando se trata de segurança, falamos também na prevenção de tragédias, como incêndios. É por isso que o laudo AVCB é obrigatório para todos os tipos de condomínio, a fim de garantir a segurança de funcionários e moradores.
Se você precisa saber mais detalhes sobre o laudo, como emiti-lo, quais as consequências de não o ter disponível no condomínio e outros detalhes, continue a leitura desse artigo.
Aproveite para compartilhar com outros síndicos que você conhece. Boa leitura!
O que é o laudo AVCB?
O laudo AVCB, ou Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, é um documento essencial que certifica que uma edificação possui as condições mínimas de segurança contra incêndio e pânico, conforme as normas estabelecidas pelo Corpo de Bombeiros.
Esse laudo é emitido após uma vistoria detalhada no imóvel, onde são avaliados os sistemas de prevenção e combate a incêndios, como extintores, hidrantes, sinalização e rotas de fuga.
O AVCB é obrigatório para diversos tipos de edificações, garantindo a segurança de todos que ocupam o local e evitando possíveis acidentes.
Para que serve o laudo AVCB?
O laudo AVCB, ou Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, serve para garantir a segurança de todos que ocupam um determinado local.
É como um “carimbo de aprovação” que indica que um prédio ou estabelecimento está em conformidade com as normas de segurança contra incêndio.
Através de uma vistoria detalhada, os bombeiros verificam se todos os sistemas de proteção, como extintores, hidrantes e sinalização, estão funcionando corretamente e se as rotas de fuga estão adequadas.
Dessa forma, o AVCB reduz significativamente o risco de incêndios e garante que, em caso de emergência, as pessoas possam sair do local com segurança.
Quem pode fazer o laudo AVCB?
O laudo AVCB, ou Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, é um documento técnico que exige a expertise de profissionais qualificados.
Na maioria dos estados brasileiros, a elaboração do projeto de segurança contra incêndios, que precede a emissão do laudo, pode ser realizada por arquitetos, engenheiros civis ou engenheiros de segurança do trabalho.
É fundamental que esses profissionais estejam devidamente registrados em seus respectivos conselhos e possuam conhecimento das normas técnicas e legislação pertinentes à segurança contra incêndio.
A responsabilidade técnica pelo projeto é do profissional que o assina, e ele será o responsável por qualquer irregularidade encontrada durante a vistoria do Corpo de Bombeiros.
Em alguns casos, o Corpo de Bombeiros pode exigir especializações adicionais para determinados profissionais, como cursos de extensão em segurança contra incêndio.
É recomendado que a contratação de um profissional qualificado seja feita para garantir a conformidade do projeto com as exigências do Corpo de Bombeiros e evitar transtornos futuros.
Qual a validade do laudo AVCB?
A validade do laudo AVCB varia de acordo com o tipo de edificação, sua ocupação e a legislação local. Geralmente, o prazo de validade pode ir de 1 a 5 anos.
Após esse período, é necessário solicitar a renovação do documento para garantir que a edificação continue atendendo às normas de segurança contra incêndio.
É importante lembrar que, em caso de reformas ou alterações na edificação que impliquem em mudanças no sistema de proteção contra incêndio, a renovação do laudo também se torna obrigatória.
A não renovação do laudo AVCB pode gerar multas e até mesmo na interdição do estabelecimento pelos órgãos competentes. Para ter certeza sobre o prazo de validade específico do laudo, deve-se consultar o documento ou entre em contato com o Corpo de Bombeiros da região onde a edificação se encontra.
Quais os tipos de edificação exigem o laudo AVCB?
O laudo AVCB é obrigatório para uma ampla variedade de edificações, com o objetivo de garantir a segurança de seus ocupantes.
Em geral, são exigidos para edifícios com grande concentração de pessoas, como:
Shoppings;
Condomínios;
Cinemas;
Escolas;
Hospitais;
Hotéis;
Indústrias;
Estabelecimentos comerciais de grande porte.
Porém, as especificações podem variar de acordo com a legislação de cada estado e município.
Alguns critérios comuns para a obrigatoriedade do AVCB incluem: área construída, altura do edifício, tipo de ocupação, presença de materiais inflamáveis e capacidade de carga de fogo.
É importante consultar a legislação local e o Corpo de Bombeiros da região para verificar se o imóvel precisa do laudo AVCB.
Como consultar o laudo AVCB?
A forma de consulta pode variar de acordo com cada estado e município, mas, em geral, pode-se acessar o sistema online do Corpo de Bombeiros da região.
Nesses sistemas, é possível realizar pesquisas por número da certidão, endereço do imóvel, ou outros dados específicos.
Algumas plataformas permitem ainda verificar a autenticidade do documento e acompanhar o status de protocolos e processos relacionados ao AVCB.
É importante ressaltar que a consulta online é a forma mais rápida e eficiente de obter informações sobre um laudo AVCB. Caso tenha dificuldades em realizar a consulta online, entre em contato com o Corpo de Bombeiros da região para obter orientação.
Quem não possui o laudo AVCB leva multa?
Quem não possui o laudo AVCB ou possui um documento vencido está sujeito a multas.
O valor dessas multas pode variar consideravelmente de acordo com a legislação de cada estado e município, além da gravidade da infração.
Além das multas, a falta do AVCB pode ter outras penalidades, como a interdição do estabelecimento, o que pode gerar prejuízos financeiros significativos para o proprietário.
É fundamental manter o AVCB sempre atualizado, pois ele é um documento essencial para garantir a segurança de todos que frequentam o local e evitar problemas com os órgãos fiscalizadores.
Quais os riscos que o empreendimento corre sem um laudo AVCB?
A ausência de um laudo AVCB válido expõe o empreendimento a uma série de riscos.
Além das multas e interdições impostas pelos órgãos competentes, a falta do laudo indica que o estabelecimento não possui as medidas de segurança contra incêndio adequadas, colocando em risco a vida de seus ocupantes e colaboradores.
Um incêndio pode causar danos materiais irreparáveis. A falta do AVCB também pode dificultar a obtenção de seguros e alvarás de funcionamento em caso de empresas.
O que é necessário para emitir o laudo AVCB?
Para emitir o laudo AVCB, é necessário que o responsável pelo condomínio contrate um profissional qualificado (arquiteto, engenheiro civil ou engenheiro de segurança do trabalho) para elaborar um projeto de segurança contra incêndios.
Esse projeto deve contemplar todas as medidas de prevenção e combate a incêndio exigidas pela legislação, como sistemas de detecção e alarme, extintores, rotas de fuga, entre outros.
Após a aprovação do projeto, o Corpo de Bombeiros realiza uma vistoria no local para verificar se tudo está conforme o estabelecido.
Se a vistoria for aprovada, o laudo AVCB é emitido, atestando que o estabelecimento está em conformidade com as normas de segurança.
Quais itens são analisados na emissão do laudo AVCB?
Na emissão do laudo AVCB, o Corpo de Bombeiros realiza uma vistoria minuciosa no imóvel, analisando diversos itens que compõem o sistema de prevenção e combate a incêndio.
São avaliados aspectos como a existência e o funcionamento adequado de:
Extintores;
Hidrantes;
Detectores de fumaça;
Alarmes;
Iluminação de emergência;
Sinalização;
Rotas de fuga;
Materiais de construção e revestimentos;
Compatibilidade entre o projeto de prevenção e combate a incêndio e a edificação.
A análise também inclui a verificação da capacidade de carga de fogo do ambiente e a adequação das instalações elétricas e hidráulicas.
Como renovar o laudo AVCB?
Para renovar o laudo AVCB, é preciso seguir um processo que envolve a atualização do projeto de segurança contra incêndios e a realização de uma nova vistoria do Corpo de Bombeiros.
O projeto deve contemplar todas as alterações ocorridas no imóvel desde a última emissão do laudo, como reformas, ampliações ou mudanças nos sistemas de proteção contra incêndio.
Após a aprovação do projeto atualizado, o Corpo de Bombeiros agendará uma nova vistoria para verificar se todas as medidas de segurança estão em conformidade com a legislação.
Caso a vistoria seja aprovada, o novo laudo AVCB será emitido, garantindo que o estabelecimento continue a operar em segurança. É importante ressaltar que a renovação do AVCB deve ser realizada dentro do prazo de validade indicado no documento anterior, evitando multas e outros problemas.
Qual a documentação necessária para renovar o laudo AVCB?
A documentação necessária para renovar o laudo AVCB pode variar ligeiramente entre estados e municípios.
Em geral, inclui o laudo AVCB anterior ainda válido, documentos de identificação do proprietário ou responsável legal, comprovante de pagamento das taxas e, principalmente, um projeto técnico atualizado de segurança contra incêndios.
Este projeto deve ser elaborado por um profissional habilitado e conter todas as informações sobre as medidas de segurança existentes no imóvel, além de quaisquer alterações realizadas desde a última emissão do laudo.
Outros documentos complementares podem ser solicitados, como ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do responsável técnico, laudos de instalações elétricas, hidráulicas e de gás, e atestados de manutenção dos equipamentos de segurança.
É fundamental consultar o Corpo de Bombeiros da região para obter a lista completa e exata dos documentos exigidos.
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Os condomínios em geral lidam com bastante dinheiro e precisam de muita responsabilidade para gerenciar este montante com eficiência.
Por isso, é essencial que o síndico tenha o apoio de um grupo de pessoas para conferir todos os números, contas e gastos.
É principalmente para essa função que o conselho fiscal do condomínio existe – para suprir essa e outras necessidades da administração condominial.
Neste artigo, você vai descobrir o que é, quais as funções e qual a importância do conselho fiscal de condomínio, seja o empreendimento comercial ou residencial. Continue lendo!
O que é o conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal é um órgão complementar ao trabalho do síndico. Sua principal função é analisar as finanças do condomínio e emitir pareceres que recomendam ou não a aprovação de contas. Esse grupo é formado por condôminos eleitos por votação em reunião de assembleia, com os votos da maioria dos presentes.
Para confirmar as especificações de quem pode se candidatar a vaga de conselheiro do condomínio, é preciso consultar a convenção.
Ao se candidatar ao cargo, o morador precisa considerar a grande responsabilidade da tarefa. Ser alguém dedicado, com tempo livre no dia a dia e conhecimento mínimo em finanças são características importantes para a função de conselheiro fiscal do condomínio.
Também é necessário ter atenção para conferir documentos e contas que fazem parte da movimentação financeira do empreendimento.
Quais são as responsabilidades do conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal do condomínio, de maneira geral, faz uma análise minuciosa sobre as finanças do condomínio, estudando as despesas, entradas e fundo de investimento. Todo o trabalho dos conselheiros deve ser feito com duas premissas básicas: ética e transparência.
Fazem parte da lista de atribuições do conselho fiscal de condomínio as seguintes atividades:
Acompanhar contas, orçamentos e documentação da gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferir os balanços de contabilidade;
Ajudar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial;
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio;
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
E acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
É importante destacar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Essa é uma função que apenas a assembleia pode exercer em conjunto. O conselho deve apenas emitir um parecer orientando se concorda ou não com os gastos prescritos.
Confira com a especialista Dênia Corrêa mais detalhes sobre o ciclo financeiro do condomínio:
O que NÃO é responsabilidade do conselho fiscal?
Não fazem parte das atribuições do conselho fiscal:
Realizar compras em nome do condomínio;
Membros agirem como se fossem donos do estabelecimento;
Contrair dívidas em nome do condomínio;
Tomar decisões administrativas sem a autorização do síndico;
Não registrar no livro as atas das reuniões do conselho.
Por outro lado, o condomínio pode optar por uma função adicional ao trabalho do conselho fiscal: a de consultoria. Um conselho consultivo tem por objetivo assessorar o trabalho do gestor, auxiliando no que o síndico deve decidir. O órgão consultivo só deve ser eleito quando a possibilidade é prevista na convenção ou aprovada em assembleia.
Qual a importância do conselho fiscal no condomínio?
A presença de um conselho fiscal eficiente tem apenas a contribuir para a vida em comunidade.
É necessário ressaltar que o conselho condominial desempenha um papel em prol dos interesses comuns dos proprietários de unidades no local. Assumir a função de conselheiro fiscal significa assumir um compromisso para com os vizinhos.
Durante o processo de eleição e gestão, os moradores depositam nos conselheiros e no síndico a confiança de que estes farão o melhor para o imóvel e para a comunidade. Para o síndico também é vantagem contar com a assessoria de conselheiros, já que o órgão fornece uma maior credibilidade ao seu trabalho.
O fato de existir um grupo de pessoas definidas para fiscalizar as contas garante que haverá menos chances para erros. Um grupo de conselheiros fiscais comprometidos e éticos garante que os riscos de fraudes ou desvios de dinheiro na administração sejam menores.
Contar com um conselho fiscal no condomínio significa oferecer mais sossego e confiança; assim, os moradores podem dormir tranquilos sabendo que seu patrimônio está sendo bem resguardado.
Qual a estrutura de um conselho fiscal de condomínio?
O conselho fiscal de um condomínio é geralmente composto por três membros.
Essa estrutura é essencial para que haja uma divisão equilibrada de responsabilidades e para garantir que todas as decisões sejam tomadas de maneira igualitária, evitando assim possíveis arbitrariedades ou erros de julgamento.
Para cada membro do conselho fiscal, é recomendado que haja suplentes.
Os suplentes atuam como substitutos dos membros titulares em caso de ausência, impedimento ou afastamento definitivo.
Essa prática assegura a continuidade das atividades do conselho sem prejuízos à fiscalização financeira do condomínio.
Além disso, ao contrário do que muitos podem pensar, os membros do conselho fiscal não precisam ser necessariamente moradores ou proprietários do condomínio.
Essa regra pode variar conforme o que está estipulado na convenção do condomínio. Em alguns casos, pode ser vantajoso incluir membros externos, que tragam uma visão imparcial e expertise específica em áreas financeiras e administrativas.
Por fim, além dos dois membros, o conselho fiscal conta com um presidente.
O presidente é responsável por coordenar as atividades do conselho, convocar e presidir as reuniões e assegurar que todas as deliberações sejam registradas e seguidas conforme as normas estabelecidas.
Como formar e eleger um conselho fiscal no condomínio?
A formação e eleição de um conselho fiscal é um processo fundamental para assegurar a transparência e a boa gestão financeira de um condomínio.
Veja quais são os procedimentos e regras envolvidos nesse processo:
Formação do conselho fiscal
Base no Regimento Interno:
A criação do conselho fiscal deve ser baseada nas diretrizes estabelecidas no regimento interno do condomínio.
Este documento detalha os procedimentos específicos que devem ser seguidos para formar o conselho.
Assembleias e votações:
Normalmente, a formação do conselho fiscal ocorre em assembleias gerais, onde os condôminos votam para decidir quem serão os membros.
É importante que todos os procedimentos de votação também estejam claramente descritos no regimento interno.
Convenção do condomínio:
A convenção do condomínio determinará se a votação será realizada com candidatos avulsos ou chapas fechadas.
Essa convenção também pode estabelecer outras regras específicas sobre a composição e eleição do conselho fiscal.
Eleição do conselho fiscal
Regras da convenção:
As regras para a eleição do conselho fiscal devem estar claramente descritas na convenção do condomínio.
Muitas vezes, a eleição do conselho é realizada na mesma assembleia que elege o síndico.
Composição do conselho:
Embora seja comum que o conselho fiscal seja composto por proprietários das unidades do condomínio, o regimento interno ou a convenção podem permitir a participação de inquilinos, ocupantes e procuradores.
Tipos de votação:
A convenção deve estipular se a eleição será feita através de chapas fechadas, candidatos avulsos ou se haverá suplentes.
Isso é importante para evitar a necessidade de realizar outra assembleia caso um dos eleitos decida não assumir o cargo.
Maioria dos votos:
Para que os membros do conselho fiscal sejam eleitos, é necessário obter a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia.
Esse processo democrático garante que os eleitos tenham o respaldo da maioria.
É obrigatória a presença de um conselho fiscal no condomínio? O que a lei diz sobre isso?
O Código Civil brasileiro determina que a presença de um conselho fiscal ou consultivo no condomínio é opcional. Confira o que diz o artigo 1.356:
“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
É necessário conferir se a convenção do condomínio ou o regimento interno tornam obrigatória a existência do grupo no empreendimento em questão.
Apesar de ser opcional, a presença de um conselho fiscal no condomínio é muito importante.
Afinal, o órgão é necessário para uma gestão financeira saudável e para garantir que as contas sejam acompanhadas de perto.
Conselho fiscal recebe salário?
Esta é uma dúvida bastante recorrente, afinal ser conselheiro, neste caso, não é uma profissão remunerada.
Portanto, neste caso, alguns condomínios oferecem uma ajuda de custo, bonificação ou até mesmo a isenção de algumas taxas condominiais a quem é membro do grupo de gestão do condomínio.
Esta opção, no entanto, varia de acordo com cada comunidade e também deve estar previsto no regimento interno.
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Uma mudança recente no Código Civil brasileiro promete impactar diretamente a forma como os condomínios lidam com a atualização monetária e a cobrança de juros.
No dia 1º de julho de 2024, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 14.905, introduzindo novas regras que unificam e modernizam a aplicação de juros e a atualização monetária em relações contratuais e civis.
Neste post, vamos explorar detalhadamente as implicações dessa nova legislação, elucidando como os síndicos e condôminos podem se adaptar a essas mudanças. Continue lendo!
Novas regras para atualização monetária e juros
Foram estabelecidas novas regras para a atualização monetária e a aplicação de juros em casos de inadimplência condominial.
Essas regras são especialmente relevantes para a gestão de condomínios, onde atrasos em pagamentos de taxas condominiais são uma realidade comum. Veja:
Como será feita a atualização monetária
A atualização monetária, quando não especificada em contrato, será baseada no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou por qualquer índice que venha a substituí-lo.
Este índice reflete de maneira mais precisa a inflação, garantindo que os valores devidos não percam seu poder de compra ao longo do tempo.
Juros legais e a sua nova aplicação
Os juros legais, por sua vez, serão calculados com base na taxa SELIC (taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia).
Importante observar que, para o cálculo dos juros, deverá ser deduzido o índice de atualização monetária aplicável.
Se após essa dedução o resultado for negativo, a taxa de juros considerada será zero para o período de referência.
A metodologia de cálculo e a forma de aplicação destes juros serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil (BACEN).
Alterações no artigo 591 do Código Civil
A nova redação do art. 591 do Código Civil trouxe duas mudanças significativas:
Exclusão das limitações de taxa de juros e capitalização anual: As limitações anteriores para contratos de mútuo para fins econômicos foram removidas;
Aplicação da taxa SELIC: Na ausência de estipulação específica entre as partes, a taxa SELIC será aplicável aos contratos de mútuo para fins econômicos.
É importante notar que estas mudanças não se aplicam às operações de mútuo celebradas no âmbito do sistema financeiro nacional ou do mercado de capitais, conforme já previsto na legislação anterior e reafirmado pela nova lei.
Exceções à Lei de Usura
A Lei nº 14.905/2024 também esclareceu de forma expressa as situações em que as limitações da “Lei de Usura” não são aplicáveis.
Entre essas situações estão:
Obrigações contratadas entre pessoas jurídicas;
Obrigações representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários;
Obrigações contraídas perante:
Instituições financeiras e demais instituições autorizadas pelo BACEN;
Fundos ou clubes de investimento;
Sociedades de arrendamento mercantil e empresas de simples crédito;
Organizações da sociedade civil de interesse público dedicadas à concessão de crédito;
Obrigações realizadas nos mercados financeiros, de capitais e de valores mobiliários.
Estas exceções são relevantes para contratos e operações financeiras realizadas no contexto condominial, especialmente em acordos com empresas e instituições financeiras.
Ferramenta de cálculo do BACEN
Para facilitar a aplicação das novas regras, o BACEN disponibilizou uma calculadora online que permitirá a simulação da taxa de juros legal de acordo com as novas regras.
Esta iniciativa visa auxiliar síndicos, administradoras e condôminos a compreender e aplicar corretamente as novas disposições legais.
Vigência
A nova lei entrou em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos 60 dias após essa data. A única exceção é a nova redação do §2º do art. 406 do Código Civil, que entrou em vigor imediatamente.
As mudanças na Lei nº 14.905/2024 impactam diretamente a gestão financeira dos condomínios, especialmente no que diz respeito à cobrança de taxas e juros de inadimplentes.
Por isso, os síndicos devem se atualizar sobre essas novas regras para garantir conformidade e eficiência na gestão condominial.
Quem procura investir o dinheiro acumulado após anos de trabalho, na maioria das vezes, investe em imóveis para locação, o que rende uma boa renda todos os meses. Porém, nessa relação aparentemente simples entre quem aluga o imóvel e o proprietário, nem sempre fica claro quem é o locador e quais as suas responsabilidades.
Nesse artigo, você vai entender quem são as partes envolvidas na locação de imóveis, qual o papel específico do locador e quais as suas responsabilidades antes, durante e depois de locar um imóvel. Continue a leitura!
Quem é o locador e quem é o locatário?
Alugar um imóvel é uma necessidade de muitas famílias e empresas pelo país. Para se ter uma ideia, de acordo com o IBGE, mais de 20% da população vive em moradias alugadas. Dentro desse contexto, é importante entender quem faz parte de um contrato de locação, quais os direitos e deveres de cada parte.
Em geral, um contrato de locação é composto pelo locador, locatário e fiador, podendo ter também a figura da imobiliária para intermediar o processo de locação. Entenda qual o papel de cada pessoa neste tipo de negociação:
Locador: o locador é o proprietário do imóvel, que disponibiliza o mesmo para terceiros em troca de um pagamento mensal pela utilização por um tempo determinado. Ele tem direitos e deveres previstos em lei e que devem ser respaldados por meio de um contrato de locação.
Locatário: o locatário ou inquilino é a pessoa, física ou jurídica, que vai utilizar o imóvel alugado pelo tempo previsto no contrato de locação mediante ao pagamento mensal. Assim como o locador, o locatário também possui direitos e deveres previstos em lei.
Fiador: o fiador é uma pessoa ou organização que se responsabiliza pelo pagamento dos aluguéis ao locador em caso de atrasos ou falta de pagamento por parte do locatário.
Existe alguma lei que rege o processo de locação de imóveis?
Tanto o processo de locação de imóveis quanto os direitos e deveres do locador, locatário e fiador estão previstos na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
A Lei do Inquilinato, de maneira geral, dita as regras de locação de imóveis urbanos, possuindo artigos específicos sobre o papel de cada parte em um contrato de locação. No caso de locador e locatário, os artigos que ditam seus direitos e deveres são, respectivamente, os artigos 22 e 23.
Depois de definir quem é o locador, saiba qual a responsabilidade dele
Depois de definido quem é o locador e qual a diferença para o locatário, é hora de saber os direitos e deveres que permeiam a figura do locador do imóvel. De acordo com o Artigo 22 da Lei do Inquilinato, o locador tem por dever/responsabilidade:
Entregar o imóvel ao locatário em condições de uso para o fim a que se destina: isso significa que o imóvel deve estar habitável, sem vícios ou defeitos que impeçam o seu uso normal;
Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel durante a locação: o locador não pode interferir na posse do locatário, nem o impedir de usar o imóvel da forma acordada no contrato;
Manter a forma e o destino do imóvel durante a locação: o proprietário do imóvel não pode realizar reformas ou alterações no imóvel sem o consentimento do locatário, a não ser que sejam necessárias para a sua conservação ou segurança;
Responder pelos vícios ou defeitos do imóvel existentes antes da locação: o locador é responsável por reparar os problemas que o imóvel já apresentava antes do início da locação, caso esses problemas impeçam ou dificultem o uso normal do imóvel pelo locatário;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio: as despesas extraordinárias de condomínio são aquelas que não são pagas mensalmente pelos condôminos, como obras de reforma ou reparo no prédio.
Com relação dos direitos do locador, a Lei do Inquilinato define os seguintes:
Receber o aluguel e encargos: o direito principal do locador é receber o aluguel e encargos em dia, conforme acordado no contrato. Em caso de atraso, o locador pode cobrar multa e juros moratórios, além de iniciar ações de cobrança.
Ter o imóvel desocupado ao final do contrato: ao término do contrato, o locador tem o direito de reaver o imóvel, mesmo que o inquilino queira permanecer no local. O prazo para desocupação geralmente é de 30 dias, mas pode variar conforme o contrato.
Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo, o locador pode entrar com ação de despejo.
Vender o imóvel: o locador pode vender o imóvel mesmo durante a vigência do contrato de aluguel. Nesse caso, o novo proprietário assume os direitos e obrigações do antigo locador em relação ao contrato.
O inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel, desde que seja notificado da venda com antecedência.
Cobrar benfeitorias: o locador pode cobrar do inquilino o valor de benfeitorias realizadas no imóvel, desde que sejam úteis, necessárias e tenham sido feitas com o consentimento do locador.
O valor das benfeitorias deve ser calculado por um especialista e descontado do aluguel ou pago pelo inquilino na rescisão do contrato.
Exigir caução: o locador pode exigir do inquilino o pagamento de caução, equivalente a no máximo três meses de aluguel.
A caução serve como garantia para o caso de o inquilino causar danos ao imóvel ou não pagar o aluguel e encargos, devendo ser devolvida ao inquilino no prazo de 30 dias após a desocupação do imóvel, descontados eventuais valores referentes a danos ou débitos.
Além das obrigações citadas, o locador também tem por obrigação permitir ao locatário realizar pequenas obras no imóvel, desde que sejam necessárias para o seu uso e desde que sejam comunicadas ao locador com antecedência.
O proprietário do imóvel deve fornecer ao locatário os recibos dos pagamentos do aluguel e dos encargos e permitir ao locatário vender a sua vaga de garagem, se o imóvel possuir.
Por fim, o locador também deve renovar o contrato de locação por igual período, se o locatário cumprir todas as suas obrigações e se for o desejo da parte. É importante destacar que o contrato de locação pode prever outras obrigações para o locador, desde que não sejam contrárias à Lei do Inquilinato.
Quais são os direitos e deveres do locatário?
A Lei do Inquilinato garante ao inquilino direitos e deveres que podem ser resumidos nos seguintes pontos:
Receber o imóvel em boas condições: o locador é obrigado a entregar o imóvel ao inquilino em boas condições de uso, com todas as instalações funcionando e sem problemas estruturais que comprometam a habitabilidade.
Habitar o imóvel: o locatário tem o direito de usar o imóvel exclusivamente para fins residenciais, conforme acordado no contrato. Ele pode morar no local com sua família e receber visitas, desde que não incomode os vizinhos.
Ter sua privacidade respeitada: o locador não pode entrar no imóvel sem o consentimento do inquilino, exceto em casos de emergência ou para realizar reparos urgentes. O inquilino também tem direito à privacidade em relação aos seus dados pessoais.
Ter um contrato de aluguel escrito: o contrato de aluguel deve ser escrito e conter todas as informações sobre o imóvel, o valor do aluguel, os encargos, o prazo de vigência e as demais condições da locação. O inquilino não deve assinar o contrato sem antes lê-lo com atenção e tirar todas as dúvidas.
Renovar o contrato: ao final do contrato, o inquilino tem o direito de renová-lo por igual período, desde que cumpra as suas obrigações e o locador não tenha interesse em retomar o imóvel para uso próprio ou de seus familiares. O valor do novo aluguel deve ser negociado entre as partes.
Rescindir o contrato: o inquilino pode rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, mediante aviso prévio de 30 dias. Nesse caso, ele deve pagar multa proporcional ao período restante do contrato, conforme previsto em lei.
O locatário também possui diversos deveres, que podem ser resumidos nos seguintes pontos:
Pagar o aluguel e encargos em dia: o principal dever do locatário é pagar o aluguel e encargos (como condomínio, IPTU e luz) em dia, conforme acordado no contrato. Em caso de atraso, o locatário pode ser multado e ter o contrato rescindido.
Cuidar do imóvel: o locatário deve cuidar do imóvel como se fosse seu próprio, utilizando-o de forma adequada e evitando danos. Ele deve fazer a manutenção em caso de algum dano causado por ele, sem direito a descontar no valor do aluguel
Com quanto tempo de atraso no aluguel o locador pode pedir o imóvel de volta?
Quando o contrato de locação é firmado, o locatário tem a posse do imóvel. Assim, para que o locador tenha a reintegração da posse, é necessário entrar com um processo de despejo.
Isso acontece e é previsto no mercado imobiliário, sendo que, ao comprovar a inadimplência por parte do inquilino, é possível entrar com uma ação de despejo.
O tempo disso é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação.
De qualquer maneira, deve constar no contrato de locação qual o prazo para pagamento de cada parcela do aluguel, se tem carência e com quantas parcelas de atraso o proprietário pode tomar o imóvel de volta.
Gostou do nosso artigo sobre quem é o locador e quais os direitos e responsabilidades dele? Para dar continuidade ao assunto, em nosso blog tem um artigo completo sobre a Lei do Inquilinato – clique aqui para ler!
