Inquilino pode ser síndico? Saiba de uma vez por todas como isso funciona

Inquilino pode ser síndico? Saiba de uma vez por todas como isso funciona

➡ Não existe nenhum empecilho legal que proíba um inquilino de ser eleito síndico do condomínio. O Art. 1.347 do Código Civil deixa claro que o cargo de síndico não precisa ser exercido exclusivamente por condôminos. Sendo assim, o inquilino pode ser sindico do condomínio.

Você sabe se inquilino pode ser síndico do condomínio? Essa é uma questão que ainda causa muita confusão Brasil à fora. Para dar fim às especulações, resolvemos montar esse artigo explicando o que diz a legislação sobre o assunto.
Nessa publicação, você vai aprender sobre:

Inquilino pode ser síndico?

Afinal, quem pode ser síndico?

Quem não pode ser síndico?

Inquilino pode ser síndico?

A resposta é sim. Não existe nenhum empecilho legal que proíba um inquilino de ser eleito síndico do condomínio.
Inclusive, o Art. 1.347 do Código Civil deixa claro que o cargo de síndico não precisa ser exercido exclusivamente por condôminos. Confira o artigo na íntegra:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Sendo assim, inquilinos podem atuar como síndicos do condomínio sem problema algum.

Se a convenção ou estatuto do condomínio contêm uma cláusula que proíbe inquilinos a se candidatar ao cargo, esta medida deve ser ignorada. Pois, no final das contas, nenhum documento interno pode contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
Da mesma forma, a legislação brasileira não proíbe inquilinos de serem integrantes do conselho fiscal do condomínio. Entretanto, a lei não é tão específica sobre esse tema. O Art. 1.356 define apenas que:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Portanto, quando o assunto é inquilinos no conselho fiscal do condomínio, deve-se seguir as recomendações da convenção.

Porém, inquilinos podem participar de reuniões de condomínio?

De acordo com o Art. 24 da Lei 4.591/64, o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:

  • O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
  • Tenha como comprovar a locação

O inquilino pode, inclusive, votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio. Alguns exemplos de questões ordinárias são escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, entre outras.
A procuração em condomínio só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.

Afinal, quem pode ser síndico?

Conforme deixa claro o artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função do síndico de um condomínio. Ou seja: locatários, proprietários e ocupantes podem assumir a tarefa.

Da mesma forma, contratar um síndico profissional, sem vínculo algum com o condomínio, é totalmente legal – e também recomendada.

 

Quem não pode ser síndico?

Existem algumas pessoas que não podem assumir o papel de síndico. É proibido que diretores de faculdades e colégios, magistrados e grão mestres da Maçonaria assumam o cargo. Essas categorias não podem exercer a função de nenhuma forma, nem como síndicos profissionais ou síndicos moradores.

Inadimplentes também não podem atuar como síndicos. O Art. 1.335 determina que apenas condôminos quites possuem o direito de votar e participar de deliberações da assembleia.

Portanto, se o Código Civil determina que o inadimplente não pode votar e participar de uma reunião de assembleia, como ele poderá gerenciá-la e ainda prestar contar?

Além disso, é inadmissível que o síndico seja réu e autor de uma ação de inadimplência, em virtude do choque de interesses.

Leia também:

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Condômino: morador ou proprietário? Veja suas funções

Condômino: morador ou proprietário? Veja suas funções

Dentro da vida no condomínio, existe uma série de nomes que são utilizados. Condômino, ocupante, visitante, entre outros… Mas, afinal, morador e condômino são a mesma coisa? Quais são os direitos de quem aluga uma unidade no condomínio? São muitas as dúvidas que cercam o assunto.

Para resolver essas questões de uma vez por todas, preparamos um guia com tudo o que o síndico precisa saber sobre condôminos! Nesse artigo você vai aprender:

O que é condômino?

São considerados condôminos aqueles que são proprietários de apartamento ou unidade dentro de um condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.

O Código Civil também considera condômino os promitentes compradores. Esse termo é utilizado quando uma venda não foi concluída e ainda não houve a transferência da escritura do imóvel, mas o comprador promete cumprir o contrato. No caso, o promitente comprador é o indivíduo que está adquirindo a unidade.

Confira o que diz o Art. 1.334:

2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Condôminos e ocupantes são coisas diferentes. Ocupante do condomínio é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro do terreno. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.

Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.

Nesse mar de personalidades e termos condominiais existem também os visitantes. Esses são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma com o ambiente em si. Esses não são ocupantes e nem condôminos.

Além das visitas, também são considerados visitantes os entregadores e prestadores de serviço.

Inquilino/Locatário

Inquilino ou locatário é aquela pessoa que aluga um espaço e paga mensalmente um valor ao proprietário pela utilização da unidade.

A legislação que resguarda os direitos e deveres do inquilino/locatário é a Lei do Inquilinato. Esse documento determina as regras que devem ser seguidas durante o aluguel de um imóvel.

Inquilinos podem participar ou votar em assembleias de condomínio?

Conforme o Art. 24 da Lei 4.591/64 define que o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:

  • O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
  • Tenha como comprovar a locação

O inquilino pode votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio, como: escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, etc.

A procuração em condomínio assinada pelo proprietário da unidade só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.

Contudo, esse ainda é um tema bastante controverso para alguns juristas. Portanto recomendamos que se converse com o síndico do condomínio em caso de dúvidas.

Direitos dos condôminos

De acordo com o Art. 1.335 do novo Código Civil, são direitos de todos os condôminos:

I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Neste último, é essencial ressaltar que condôminos inadimplentes, que não estão com o pagamento da taxa condominial em dia, não podem participar e votar nas reuniões de assembleia.

Acerca do tema de inadimplência, é preciso destacar que há duas formas de calcular o valor da taxa:

Nesta primeira opção, unidades maiores pagam um valor mensal mais caro. Essa questão é definida logo na criação do condomínio edilício, geralmente durante a assembleia de implantação. Portanto, deve-se conferir a convenção condominial.

Condôminos também têm o direito de convocar assembleia desde que coletem assinaturas de um quarto de todos os donos de unidades no condomínio, através de um abaixo-assinado que deverá ser entregue ao síndico.

Deveres dos condôminos

Por outro lado, o Código Civil, Art. 1.336 define como deveres dos condôminos:

I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

A legislação também determina questões como cobrança de multas caso o condômino não cumprir com os deveres estipulados pela lei ou tiver comportamento antissocial. Além de estipular regras quanto ao aluguel de vagas de estacionamento, direito de propriedade e divisão de partes do terreno.

Leia, a seguir, a lei na íntegra:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

  • 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
  • 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Agora que você sabe as diferenças entre as denominações dos frequentadores do condomínio, além de compreender o que estipula a legislação, já pode atuar como síndico tranquilamente e sem dúvidas.

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Airbnb em condomínios: você pode estar fazendo isso errado

Airbnb em condomínios: você pode estar fazendo isso errado

As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos e condôminos de cabelo em pé. Tudo porque quando um morador aluga seu apartamento ou parte dele em um serviço como Airbnb está compartilhando não apenas seu espaço, mas todo o condomínio. Será que lugares como os condomínios estão preparados para esse estilo colaborativo? Afinal, é permitido Airbnb em condomínios residenciais?

Não existe uma resposta simples para essa pergunta, já que há uma linha tênue que separa o direito de uso da propriedade privada (o apartamento) e o interesse coletivo de quem mora em condomínio.

No caso, esse debate foi reacendido com a decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que votou pela possibilidade de um condomínio em Porto Alegre (RS) proibir uma moradora de locar o apartamento dela por meio da plataforma.

Essa é a decisão jurídica mais importante sobre o tema até o momento no país. Antes da decisão da 4ª Turma do STJ, as deliberações eram de tribunais estaduais, órgãos que estão abaixo na hierarquia jurídica em relação ao STJ. Também é fundamental ressaltar que a essa decisão em questão ainda pode ser recorrida para o Supremo Tribunal Federal (STF).

Logo, existem alguns direcionamentos que podem ajudar a responder essa questão de uma vez por todas. Entenda qual é a situação do aluguel por Airbnb em condomínios e conheça os detalhes do caso que aconteceu no Sul.

O que é Airbnb?

O Airbnb é uma plataforma online de hospedagem pela qual pessoas comuns podem alugar um quarto ou a casa inteira por um período.
Em outras palavras, o Airbnb permite que pessoas como eu e você possamos divulgar um quarto ou todo um imóvel para pessoas na internet.

A intenção é que os hóspedes deixem de se sentir como turistas ou visitantes, mas experimentem a cidade como moradores locais.
Diferente de hotéis ou pousadas, o aluguel via Airbnb não tem nenhum tipo de vínculo com o mercado turístico e hoteleiro.
Através do Airbnb você pode:

  • Alugar ou compartilhar quarto, ter um quarto inteiro ou todo o imóvel.
  • É possível informar as regras da casa no anúncio.
  • Anfitrião e hóspede são avaliados por número de estrelas (semelhante ao Uber).
  • Os pagamentos são feitos pela plataforma no cartão de crédito.

A empresa Airbnb foi fundada em 2008 por 3 jovens nos Estados Unidos, e logo ganhou o mundo. E, assim como o Uber causou um grande impacto sobre o sistema de táxi, a criação do Airbnb mexeu com a indústria do turismo em todos os cantos.

Atualmente, a plataforma online possui mais de 6 milhões de anúncios de espaços para alugar em 191 países, além de possuir cerca de 2 milhões de hóspedes – conforme explica o site oficial da empresa.

Existe uma lei que proíba o Airbnb em condomínios residenciais?

A resposta mais simples para essa pergunta é: não. Porém existem alguns fatores que precisam ser observados e que causam polêmica neste tópico.

Em seu site, o Airbnb cita uma série de decisões de tribunais favoráveis à prática intermediada pela empresa. Todas essas decisões dizem respeito a casos onde o condomínio tentou proibir a prática em suas unidades, seja através da inclusão de dispositivos na convenção ou da aprovação de proibições em assembleia.

Também em seu site, a empresa aponta textos presentes na Constituição, na Lei do Inquilinato, no Código Civil e na Lei 4.592/64 que garantem a legalidade da prática. Todos esses trechos legislativos estão relacionados ao direito dos proprietários de usarem de sua propriedade como quiserem.

Por outro lado, alguns juristas citam que as locações residenciais são regidas pela Lei 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato, que tem previsto a locação por temporada por um período de até 90 dias.

Airbnb em condomínios não é unanimidade no mundo

O uso de Airbnb em condomínios não é um consenso no Brasil, e também é centro de debate em outras cidades do mundo.
Lugares como São Francisco (EUA), Barcelona e Lisboa tentam conter o avanço de residências que acabam tendo o uso exclusivo para locações por temporada.

A existência desse tipo de locação encarece os aluguéis e cria um mercado desregulado, o que impacta no turismo local e nos residentes fixos dessas cidades.

Em Berlim, na Alemanha, já foi proibido o aluguel de casas e apartamentos pelo aplicativo na cidade. A intenção era conter o valor dos aluguéis que cresceu nos últimos anos. A multa prevista para quem aluga o apartamento pela plataforma podia chegar a 100 euros. A medida foi atenuada em 2018, quando a cidade passou a permitir a prática.

Já na cidade de Nova York, o aluguel por menos de 30 dias é permitido somente se o morador do imóvel permanecer lá – conforme foi regulamentado em 2016.

Enquanto isso, em Paris, os proprietários que querem alugar seus imóveis para visitantes devem pedir uma autorização para a prefeitura.

Airbnb regulamentado no Brasil

São pouquíssimas as leis em relação ao Airbnb em território nacional. Por sua vez, existe um Projeto de Lei correndo no Senado (PL 2474/2019). Redigido por Ângelo Coronel (PSD-BA), o PL propõe que a prática só seria possível se o condomínio concordar.

  • Saiba mais sobre o PL 2474/2019 aqui.

Já a cidade de Caldas Novas (GO) é o primeiro município brasileiro a passar uma lei sobre o Airbnb. É a Lei complementar 99/2017.
A medida determina que aluguéis através do Airbnb devem seguir regras da lei geral do turismo.
Dessa forma, proprietários e plataformas são obrigados a recolher ISS. Do mesmo modo, o código de defesa do consumidor passa a definir os direitos de quem aluga.

  • Leia sobre a Lei complementar 99/17 de Caldas Novas (GO) neste artigo.

Contudo, recentemente houve uma decisão tomada pela Quarta Turma do Supremo Tribunal Judicial (STJ) acerca de uma situação no Rio Grande do Sul envolvendo o Airbnb. Entenda o caso a seguir.

Entenda o caso: STJ proíbe condômina de alugar no Airbnb

Como comentei anteriormente, o debate sobre Airbnb em condomínios foi reacendido após o resultado de um processo judicial relacionado a um condomínio na cidade de Porto Alegre.

A história

Vizinhos reclamavam sobre a alta rotatividade de estranhos que se hospedavam em um apartamento específico, que era alugado através do Airbnb pela proprietária. Ainda, as reclamações citavam que esses hóspedes ganhavam cópia da chave do portão de entrada e tinham acesso às dependências do edifício.

Depois dessa série de reclamações, o condomínio decidiu agir e foi decidido que a proprietária em questão estava proibida de sublocar seu imóvel através da plataforma online.

A justificativa foi que a prática feria as normas internas impostas a todos os moradores do local. Não contente com a decisão do condomínio, condômina optou por entrar com processo judicial. No entanto, a justiça local deu razão ao condomínio na época.

Como consequência disso, a proprietária recorreu ao STJ, argumentando que a ocupação do imóvel por pessoas externas e distintas durante curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio.

O julgamento no STJ

Apesar de não possuir nenhum tipo de ligação com o caso, a empresa Airbnb pediu ao STJ para que participasse do julgamento alegando que a proibição por parte do condomínio era ilegal.

Em síntese, o relator do processo foi o ministro Luís Felipe Salomão. Para o magistrado, proibir a exploração econômica do próprio imóvel afronta o direito de propriedade garantido na Constituição. Deste modo, a decisão judicial e o pedido do condomínio afrontaram o exercício do direito de propriedade.

O processo teve fim em 20 de Abril de 2021, quando a 4ª Turma do STJ deu ganho de causa ao condomínio.

O recurso movido pela proprietária foi negado por maioria dos votos. Com isso, foi determinado que a condômina deve-se abster de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços no local.

O voto que levou o condomínio a vencer a causa foi o do ministro Raul Araújo, que considerou que a hospedagem da unidade por curtas temporadas fere caráter residencial do condomínio e às determinações impostas pela convenção condominial.

Ou seja, no entendimento da maioria dos ministros da 4ª Turma, a destinação de locações através do Airbnb não é residencial e pode ser proibida pelo condomínio.

No entanto, os ministros ressaltaram durante o julgamento que o caso não proíbe a oferta e uso de serviços de hospedagem como o Airbnb. Entendeu-se que é possível estender os poderes da convenção de condomínio diante do exercício do direito de propriedade.

Em outras palavras: nessa briga específica entre convenção do condomínio versus direito de propriedade, quem ganhou foi a convenção.

O que a decisão significa?

Essa é a primeira vez que a Justiça brasileira conclui que o condomínio tem o direito de permitir ou não o aluguel de imóveis através de plataformas independentes como o Airbnb.

Essa vitória do condomínio em questão pode vir a servir como precedente para que outros condomínios venham a decidir situações similares. Porém, é fundamental ressaltar que todo caso tem suas particularidades.

Ainda, a proprietária e o Airbnb ainda podem recorrer da decisão no Supremo Tribunal Federal (STF), então há chances de essa história ganhar uma segunda parte.

No fechamento na votação na 4ª Turma do STJ, o ministro Antonio Carlos Ferreira comentou o seguinte:

“Esse processo talvez não seja bom para extrair abrangência maior porque existem diversas formas e modalidades de locação: pode ser só parte do imóvel, locação integral, locação por temporada. E é indiferente a forma da oferta. Cada edifício tem uma característica própria.”

Na prática, como o condomínio pode lidar com o Airbnb?

Na maioria dos condomínios residenciais, os apartamentos não têm permissão para explorar comercialmente as unidades. Normalmente isso consta na convenção do condomínio.

Caso os moradores cheguem a conclusão que é necessário proibir a locação na plataforma é recomendado que isso seja feito em uma reunião de assembleia, considerando quórum de 2/3 dos condôminos presentes na reunião.

Todavia, é importante considerar que cada caso é um caso e cada condomínio possui suas particularidades. Se os condôminos não considerarem um problema a presença de hóspedes do Airbnb em suas áreas comuns, isso não deve ser visto como um empecilho.

Enquanto não houver uma legislação específica focada no aluguel através de Airbnb em condomínio, não há uma única forma correta de tratar desse assunto.

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Como fazer o cadastro de prestadores de serviços em condomínios

Como fazer o cadastro de prestadores de serviços em condomínios

Todos os dias, dezenas de pessoas passam pela portaria do condomínio. Entre moradores e visitantes, precisamos dar uma atenção especial aos prestadores de serviços em condomínios.
Garantir a segurança do condomínio tem se tornado uma das partes mais importantes do trabalho do síndico. Assim, fazer o controle da entrada dos prestadores de serviços no condomínio se tornou uma tarefa ainda mais séria.
Com esta publicação, você vai aprender:

Como contratar prestadores de serviços em condomínios?

Como fazer o cadastro de prestadores de serviços em condomínios?

Controle de prestadores de serviços em condomínios

Ficha cadastral prestador de serviço 

Como contratar prestadores de serviços em condomínios?

Para começar, é importante que o síndico saiba como contratar bons prestadores de serviço em condomínios. Afinal, nenhuma reforma ou manutenção poderá ser concluída com capricho se você não confia nos profissionais.
O primeiro passo para contratar prestadores de serviço para o condomínio é checar se a empresa tem boa reputação e está em situação regular. Para isso, peça o número do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) e acesse o site da Receita Federal. Também é interessante conferir se há processos judiciais contra a empresa.
Além disso, o síndico deve checar se a empresa leva a sério os direitos trabalhistas. Confira se os funcionários estão registrados legalmente e se a empresa oferece os equipamentos de segurança (EPIs) adequados. Isso é importante visto que, no caso de problemas trabalhistas, o condomínio também pode vir a ser responsabilizado.
Para resumir, preparamos uma lista de coisas que você deve levar em consideração na hora de contratar prestadores de serviço em condomínios:

  1. Checar documentação da empresa;
  2. Conferir se direitos trabalhistas estão sendo respeitados, peça documentação;
  3. Faça questão da contratação de seguro contra acidentes e seguro de vida;
  4. Converse com outros síndicos para buscar boas referências de prestadoras de serviço;
  5. Em caso de obras, peça a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
  6. Monte um contrato por escrito que deve ser assinado pelas duas partes;
  7. Ao fim, exija nota fiscal.

Leia mais:

Como fazer o cadastro de prestadores de serviços em condomínios?

De nada adianta fazer vista grossa na contratação se você não tem o controle dos prestadores de serviço enquanto eles estiverem no condomínio. O síndico é o responsável por fazer a supervisão no momento da entrada do pessoal no condomínio.
Para que tudo funcione corretamente, o condomínio deve instruir a equipe da portaria sobre como fazer o cadastro de prestadores de serviço em condomínios.
No primeiro dia de trabalho, o síndico deve identificar todos os profissionais que irão circular pelo condomínio. Apenas prestadores de serviço devidamente registrados poderão entrar no território do condomínio.
Esse cadastro pode ser realizado diretamente na portaria ou então através de um aplicativo ou software de gestão de condomínio, como o TownSq. De forma prática e rápida, é possível criar um passaporte digital para o convidado que garante a pré-autorização da entrada dos prestadores de serviço a partir do uso de um QR Code. Isso faz com que o cadastro possa ser feito de antemão, além de facilitar o momento de entrada no condomínio.

O condomínio que você gerencia ainda não investiu em tecnologia? Nesse caso, o cadastro dos prestadores de serviço pode ser feito no bom e velho papel e caneta, através de uma ficha cadastral. Se esse for o caso, você pode usar o nosso Modelo de Controle de Visitantes, que preparamos para facilitar o seu trabalho. 👍

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E se os prestadores de serviço forem contratados por uma unidade?

Medidas de controle também devem ser tomadas quando um morador contrata prestadores de serviço para trabalhar em seu imóvel. Todos os condôminos devem entregar ao síndico um Termo de Responsabilidade Sobre Obras antes de dar início aos trabalhos.
Essa prática vai de acordo com a NBR 16280, regra nacional que busca garantir a segurança do condomínio.
Com isso, o síndico deve pedir que o morador passe as informações dos prestadores de serviço que irão trabalhar na unidade com antecedência. Desta forma, o síndico pode orientar o zelador e as equipes de portaria e segurança.
O cadastro dos prestadores de serviço em unidades deve ser realizado da mesma forma que os demais visitantes. Além disso, o porteiro deverá notificar o condômino quando os profissionais chegarem ao condomínio.

Controle de prestadores de serviço em condomínios

O controle de entrada de pessoas externas no condomínio deve ser rigoroso. O primeiro passo é a identificação através de comunicação eletrônica com o porteiro. O prestador de serviço deve dizer o nome e o objetivo de sua entrada. É importante que isso ocorra antes de a pessoa entrar nas dependências do condomínio. De preferência, através do aplicativo do condomínio ou via interfone.
Com base nos dados informados, o porteiro deve conferir a lista de funcionários da prestadora de serviços. Se todas as informações estiverem corretas, o porteiro deve assinalar o horário da entrada do profissional.
Caso a pessoa não estiver na lista de prestadores em serviço em condomínio registrados, ela não poderá entrar no condomínio. Instrua o porteiro para não autorizar a entrada de substitutos sem aviso prévio.
Se houver alguma alteração no quadro de funcionários da empresa contratada, deverá ser enviada uma notificação com antecedência. Somente após a confirmação do porteiro, o profissional poderá entrar no condomínio.

Ficha cadastral prestador de serviço

Como citamos anteriormente, a ficha cadastral – seja ela digital ou física – deve ser preenchida no primeiro dia de trabalho do prestador de serviço para o condomínio.
Se esse documento for preenchido digitalmente, através de um aplicativo, do computador ou de um tablet, o que torna o processo de cadastro e a autorização para entrada mais fáceis.
Com apenas alguns cliques é possível autorizar a entrada do profissional no condomínio. O sistema para condomínios TownSq oferece a possibilidade de criar Passaportes de Convidados, que traz mais segurança no controle da portaria.
Por outro lado, se o seu condomínio prefere utilizar papel, também temos uma solução para você. A ficha cadastral do prestador de serviço em condomínios pode ser preenchida a mão pelo porteiro.
Para isso, o síndico deve disponibilizar à equipe da portaria o arquivo impresso. Nesse caso, a autorização para entrada de prestadores de serviço pode ser em formato Word ou Excel.
O documento deve conter as seguintes informações:

  • Data;
  • Nome completo do visitante;
  • Empresa para qual trabalha;
  • Número do documento (RG ou CPF);
  • Placa do veículo (quando estacionarem na garagem do condomínio);
  • Unidade visitada (caso a reforma esteja sendo feita em apenas uma das unidades);
  • Hora de entrada;
  • Hora de saída.

Para facilitar a sua vida, preparamos um Modelo de Planilha de Controle de Visitantes. Você pode utilizar esse arquivo no controle dos prestadores de serviço do condomínio que administra.

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Comunicação não violenta: o que é e como praticar no seu condomínio?

Comunicação não violenta: o que é e como praticar no seu condomínio?

Nosso condomínio é um espaço de convivência com diversas pessoas e se relacionar e comunicar bem com cada uma delas é fundamental para a manutenção do bom ambiente e do trabalho do síndico. Uma alternativa cada vez mais procurada para evitar discussões e problemas é a comunicação não violenta. Através dela as relações interpessoais se tornam mais leves e menos conflituosas.

Quer conhecer um pouco mais sobre essa abordagem e saber como você pode começar a aplicá-la? Confira o nosso artigo e saiba tudo sobre comunicação não violenta.

O que você vai encontrar nessa publicação:

O que é comunicação não violenta?

A comunicação não violenta é uma abordagem para se relacionar com outros indivíduos de maneira menos agressiva e mais empática. Ela foi criada na década de 1960 pelo psicólogo americano Marshall Rosenberg e muitas vezes é chamada apenas de CNV – as letras iniciais do termo. Segundo o próprio autor, a CNV é:

“…é baseada nos princípios da não-violência – o estado natural de compaixão quando a não-violência está presente no coração. A comunicação não violenta começa por assumir que somos todos compassivo por natureza e que estratégias violentas — se verbais ou físicas — são aprendidas ensinadas e apoiadas pela cultura dominante. Comunicação não violenta também assume que todos compartilham o mesmo, necessidades humanas básicas, e que cada uma de nossas ações são uma estratégia para atender a uma ou mais dessas necessidades.”

Através dessa abordagem podemos enxergar de maneira empática as necessidades e dores das pessoas que nos relacionamos, uma vez que permitimos que o outro nos entenda e também mostre o que está acontecendo dentro dele.

Agora que você já entendeu um pouco mais sobre a comunicação não violenta, deve estar se perguntando como praticá-la no seu dia a dia, não é mesmo? É só continuar lendo.

Como praticar a comunicação não violenta?

Para aplicar a comunicação não violenta existem algumas ações e passos que podem ser tomados por quem deseja começar a se conectar e relacionar melhor com os outros.

As ações da comunicação não violenta envolvem:

  • Entender a sua consciência interna (o que está acontecendo dentro de você, o que você está sentindo).
  • Entender a consciência externa (o que está acontecendo com o outro, o que o outro está sentindo).
  • Depois disso, tentar resolver o que precisa ser resolvido dos nossos conflitos.

Nesse processo, podemos seguir alguns passos que nos ajudam a ter conversas menos agressivas:

Observação

O primeiro passo é fazer observações sobre as ações ou falas da pessoa que estão nos incomodando ou gerando conflito. Lembre-se de que essas observações sempre devem ser baseadas em fatos, e não em nossas interpretações ou sentimentos sobre o que a pessoa quis dizer com suas atitudes.

Sentimentos

Depois de observar os pontos de conflito, você deve voltar para si mesmo e identificar os sentimentos que estão sendo aflorados dentro de você a partir das atitudes da pessoa. Quando listar os sentimentos que despertam em você, utilize palavras que sejam sentimentos e não julgamentos – especialmente em reuniões de assembleia de condomínio.

Por exemplo, evite expressar seu sentimentos em frases como:

“Sinto como se você não me ouvisse!”
“Sinto que não você não respeita a minha autoridade!”

Necessidades

Agora é hora de identificar as necessidades geradas pelos sentimentos. Se você se sentiu frustrado, qual a necessidade que não foi atendida e que gerou essa frustração? Depois disso, você precisa comunicar as suas necessidades.

Por exemplo:

Ao invés de dizer: “Sinto como se você não me ouvisse!”

Você pode analisar e entender quais necessidades não foram atendidas e comunicá-las com: “Estou irritado porque gostaria que você ouvisse as minhas sugestões de melhoria para a piscina do prédio”.

Pedido

Depois de entender as nossas necessidades é o momento de fazer outro pedido deixando claro as necessidades que desejamos que sejam atendidas. Durante a conversa todas essas questões podem ser levantadas, para que fique claro o que está acontecendo na relação.

Você pode seguir esse passo a passo da CNV no condomínio:

Comunique as suas observações, a partir do que aconteceu ou foi dito. Em seguida explique o que você sentiu a partir dessas atitudes, além do que você precisa ou não está sendo atendido. Por fim, faça um pedido claro do que você deseja.

Papo com especialista em comunicação não violenta

Convidamos a especialista em comunicação não violenta, Dra. Ana Maria Fagundes Rocha Marques, Consultora em Desenvolvimento Humano, facilitadora de Práticas Dialógicas e Colaborativas (Desenvolvimento de Habilidades em Comunicação e Acadêmica de Psicologia – FTEC/IBGEN), para responder algumas dúvidas sobre o assunto.

Leia a entrevista abaixo:

Qual a importância da comunicação não violenta nas relações de trabalho?

Ao convivermos e nos comunicarmos, poderemos nos afastar ou nos aproximar do outro. Assim, nos utilizamos de determinada linguagem para emitirmos um conteúdo que vai ser recebido em um determinado contexto, momento, dependendo portanto da escuta daquele que recebe. Após, acionamos estratégias para que nossas necessidades sejam atendidas.

Nas relações de trabalho não é diferente. A CNV em seu processo e metodologia promove uma comunicação clara, honesta e empática entre as pessoas. Portanto, ao conhecer, aprender e praticar a CNV as pessoas desenvolvem a habilidade de compartilharem soluções positivas aos conflitos que satisfaçam as necessidades dos envolvidos.

Portanto, um local de trabalho onde as relações se estabelecem de forma respeitosa, resolutiva quando surge um conflito, com a CNV, teremos menos estresse prevenindo futuros investimentos em saúde tanto para empresa quanto para o trabalhador, além de prover um ambiente de trabalho com mais qualidade de vida.

Comunicação não violenta ajuda o trabalho do síndico ser mais efetivo dentro do condomínio

Como é um processo, é preciso mudar hábitos como não julgar, dar e receber empatia, identificar os seus sentimentos, suas necessidades diante das situações, estando mais consciente no aqui e agora, para depois estar presente com o outro e identificar seus sentimentos, necessidades para que ambos estrategicamente escolham o que é melhor para eles. Além do trabalho, amigos, família, conhecidos, comunidade e sociedade também se beneficiam com a CNV.

Quais as dificuldades em utilizar a comunicação não violenta?

Acredito que é a mudança de crenças e hábitos. Diante da correria diária, dos diversos compromissos que precisamos cumprir, mal temos tempo para revisitar nosso dia, que situações nos afetaram negativa ou positivamente. Ligamos o “automático” e nos preparamos para o dia seguinte.

Marshall nos ensinou que desde há 8.000 anos aprendemos que a comunicação deve ser com base em poder e punição, de forma opressiva e disciplinatória, entre o certo e o errado, com julgamentos. Desta forma, não julgar também é muito difícil.

Penso que a grande dificuldade é achar que a CNV é uma simples técnica a ser aplicada para o outro, de forma que ele faça o que quero, ledo engano. Nestes 15 anos de aprendizado diário, percebi a importância que é estar consciente de nossas emoções, sentimentos e necessidades.

Embora já saibamos o que fazer, aprendemos a ser reativos a uma situação de conflito ou com quem não está de acordo com nossas crenças, com argumentos contrários, julgando e culpabilizando a si ou ao outro. Não paramos para observar o fato e perceber de que forma ele nos impacta, qual sentimento que provocou e qual a necessidade que não foi atendida.

Todos precisamos estar em harmonia interna, inclusive para colocarmos em prática a CNV. Isto é saúde mental e física.

Ressalto que a CNV é primeiro para mim, depois para o outro. Pois, depois deste processo interno, que requer treinamento e prática, partimos para a próxima etapa que é identificar no outro a mesma situação: suas emoções sentimentos e necessidades. Só então partimos para acordos, estratégias de autocomposição para solucionar conflitos.

Salientamos que em um bom papo, nos conectarmos com pessoas e amigos em situações cotidianas prazerosas a CNV é muito bem-vinda, percebemos que estamos sendo plenamente escutados. Por isso criar grupos de prática, além de ser agradável, vai dissolvendo as nossas barreiras, aprimorando este tipo de comunicação.

Existe alguma situação de trabalho em que a comunicação não violenta não pode ser aplicada?

Ainda não percebi isto embora, o próprio Marshall fale que em uma situação de extrema necessidade de sobrevivência, defesa ela não se aplica pois, o próprio organismo ainda não se encontra em condições de executar todo o processo que requer atenção plena no aqui e agora – estar presente.

Em uma situação de conflito muito exacerbada em local de trabalho, creio que antes é primordial aquietar os ânimos para mais tarde utilizá-la na mediação de conflitos.

Qual a melhor forma de mapear os sentimentos causados por uma comunicação violenta?

Estar conectado consigo. Observar o impacto que a violência, o fato teve em mim, quais as emoções e sentimentos que ela despertou. Medo, tristeza, raiva, nojo? Indo um pouco adiante, que necessidades não foram atendidas para que estes sentimentos despertassem? Necessidade de segurança, amor, cuidado, respeito?

Para então, na busca de harmonia interna questionar-se o que pode ser pedido ao outro para que enriqueçamos nossas vidas. Não se trata de uma imposição, ou uma resolução boa apenas para mim. Precisa ser para nós.

Existem livros sobre CNV que você indica para quem deseja aprender mais sobre o assunto?

Sim! O livro que me acompanha no dia a dia e nos cursos livres de introdução à CNV: Comunicação não violenta: técnicas para aperfeiçoar relacionamentos pessoais e profissionais de Marshall Rosenberg.

Quando percebemos que alguém está se comunicando de forma violenta como devemos agir?

Inicialmente ter o entendimento que a violência é aprendida e pode ser “desaprendida”. Perceber que quando alguém está sendo violento é porque suas necessidades não estão sendo atendidas. Qual o impacto disto em mim? Fazer o processo da CNV para nós dois:

Autoconexão:

  • O que observo (sem julgar);
  • Que sentimentos este fato desperta em mim?
  • Quais as minhas necessidades diante deste fato?
  • Qual o pedido que poderei fazer para que ambos enriqueçam suas vidas?

Conexão com o outro:

  • O que observo (sem julgar);
  • Que sentimentos este fato está despertando no outro?
  • Quais as suas necessidades diante deste fato?
  • Qual o pedido que poderei fazer para que ambos enriqueçam suas vidas.

Geralmente, no diálogo estabelecido esta metodologia é aplicada simultaneamente. Com a prática, vai se tornando natural. Ambos passamos a construir soluções. Como dito anteriormente, se o nível de violência for muito elevado, tranquilizar os envolvidos para que depois retomem o diálogo utilizando a CNV.

Você tem mais alguma dúvida sobre comunicação não violenta que gostaria que fosse respondida? Deixe nos comentários e vamos debater juntos.