Viver em um condomínio traz inúmeras vantagens, como segurança, áreas de lazer e manutenção do espaço comum.
No entanto, junto com esses benefícios, vêm também as responsabilidades financeiras.
Quem já morou ou mora em um condomínio sabe que as cotas de condomínio são uma parte crucial do acordo, mas o que acontece quando alguém deixa de pagar suas obrigações? Será que as dívidas de condomínio prescrevem, e em que circunstâncias?
Neste post, vamos explorar em detalhes o que a legislação brasileira diz sobre a prescrição de dívidas condominiais.
Você vai descobrir os prazos, as circunstâncias em que a prescrição pode ocorrer e as implicações legais que isso pode ter para todos os envolvidos. Continue lendo!
Antes de tudo, quando ocorre a prescrição de uma dívida?
O Instituto da Prescrição é um conceito do direito que se refere ao prazo estabelecido por lei durante o qual uma pessoa deve exercer seus direitos legais por meio de ações judiciais ou processos administrativos.
A prescrição estabelece que, após um determinado período de tempo, a parte que tem um direito a ser exercido perde o direito de buscar a sua aplicação.
O principal objetivo da prescrição é garantir a segurança jurídica, a estabilidade das relações sociais e evitar que disputas legais se arrastem indefinidamente.
Isso significa que, uma vez que um direito prescreve, a parte que tinha esse direito não pode mais acionar o sistema legal para fazer valer suas reivindicações.
Nesse contexto, de acordo com o Artigo 189 do Código Civil, quando um direito é violado, surge para o titular a pretensão, a qual se encerra devido à ocorrência da prescrição.
Confira as características da prescrição de uma dívida:
Os prazos de prescrição são imutáveis por meio de acordo entre as partes;
A prescrição pode ser invocada em qualquer instância judicial pela parte a quem beneficia;
A prescrição que teve início contra uma pessoa continua a contar contra seu sucessor;
Quando a prescrição é suspensa em favor de um dos credores solidários, somente os outros se beneficiarão se a obrigação for indivisível;
A prescrição, quando interrompida, reinicia sua contagem a partir da data do ato que a interrompeu ou do último ato do processo que teve o mesmo propósito de interrupção.
Confira as causas que podem impedir a prescrição da dívida:
Entre os cônjuges, enquanto o casamento estiver em vigor;
No caso de ascendentes e descendentes, enquanto perdurar o poder familiar;
No contexto de tutelados, curatelados e seus respectivos tutores ou curadores, durante o período de tutela ou curatela;
Contra aqueles que estiverem ausentes do país prestando serviço público para a União, Estados ou Municípios, assim como os indivíduos que estejam a serviço das Forças Armadas durante períodos de guerra.
Confira as causas que podem suspender a prescrição da dívida:
Mediante decisão do juiz, mesmo que ele não seja competente para ordenar a citação, desde que o interessado a solicite dentro do prazo e do modo estipulados pela legislação processual;
Por meio de protesto, de acordo com as condições mencionadas no item anterior; Através de protesto cambial;
Pela apresentação do título de crédito em um processo de inventário ou em um procedimento de concorrência de credores;
Por meio de qualquer ato judicial que resulte na mora do devedor;
Em situações em que houver um ato claro, mesmo que extrajudicial, que implique no reconhecimento do direito por parte do devedor;
Por qualquer pessoa com interesse na ação.
A dívida de condomínio prescreve?
Até pouco tempo atrás, muitos especialistas acreditavam que a dívida condominial prescrevia em um prazo de 10 anos.
Essa interpretação, no entanto, foi fundamentada no artigo 205 do Código Civil, que estabelece que as dívidas não previstas na legislação prescreviam neste prazo.
No entanto, em 2002 o Superior Tribunal de Justiça afirmou que este prazo não é mais aceito.
Portanto, atualmente, as dívidas condominiais prescrevem no período de 5 anos, conforme estabelecido pelo artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil.
Quais são os diferentes prazos de prescrição para a dívida de condomínio?
No Código Civil são estabelecidos diversos prazos prescricionais, cada um aplicável a situações específicas.
Para facilitar o entendimento, listamos os prazos mais importantes a seguir:
Prazo de 1 ano
Conforme o art. 206, § 1º do Código Civil, a pretensão prescreve em 1 ano nos seguintes casos:
Dos hospedeiros ou fornecedores de alimentos destinados ao consumo no próprio estabelecimento, para o pagamento da hospedagem ou dos alimentos;
Do segurado contra o segurador, ou do segurador contra o segurado, sendo o prazo contado a partir do momento em que o segurado é citado para responder a uma ação de indenização proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data em que o segurador indeniza o terceiro com a concordância do segurador;
Para outros tipos de seguros, a partir do conhecimento do fato gerador da pretensão;
Contra tabeliães, auxiliares da justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos pela percepção de emolumentos, custas e honorários;
Contra peritos pela avaliação dos bens que contribuíram para a formação do capital de sociedade anônima, contado a partir da publicação da ata da assembleia que aprovar o laudo;
De credores não pagos contra os sócios ou acionistas e os liquidantes, com o prazo contado a partir da publicação da ata de encerramento da liquidação da sociedade.
Prazo de 2 anos
Conforme o Artigo 206, § 2º do Código Civil, a pretensão para obter prestações alimentares, a partir do vencimento.
Prazo de 3 anos
Estabelecido pelo Artigo 206, § 3º do Código Civil, o prazo de 3 anos se aplica nos seguintes casos:
Quando a dívida envolve aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.
Para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias.
Para a pretensão de receber juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis em períodos não superior a um ano, com ou sem capitalização.
Em casos de ressarcimento de enriquecimento sem causa, reparação civil e restituição de lucros ou dividendos recebidos de má-fé. O prazo começa a contar a partir da data em que a distribuição foi deliberada.
Contra fundadores, administradores ou fiscais de sociedade anônima, o prazo é contado a partir da publicação dos atos constitutivos da sociedade anônima, da apresentação aos sócios do balanço referente ao exercício em que a violação ocorreu, ou da reunião ou assembleia geral que deve tomar conhecimento dela.
Para liquidantes, a partir da primeira assembleia semestral após a violação.
Para haver pagamento de título de crédito, o prazo é contado a partir do vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial.
Para o beneficiário contra o segurador e para o terceiro prejudicado no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório.
Prazo de 4 anos
Segundo o Artigo 206, § 4º do Código Civil, o prazo se aplica à tutela e começa a contar a partir da data da aprovação das contas.
Prazo de 5 anos
De acordo com o Artigo 206, § 5º do Código Civil. O prazo de 5 anos é aplicável nos seguintes casos:
Cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.
Pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, com o prazo contado a partir da conclusão dos serviços, do término dos contratos ou do mandato.
Pretensão do vencedor para obter do vencido o que gastou em juízo.
Prazo de 10 anos
Regulado pelo Artigo 205 do Código Civil. A prescrição ocorre em dez anos, a menos que a lei estabeleça um prazo menor.
O que acontece se eu não pagar o condomínio?
Quando o pagamento do condomínio é atrasado, o morador tem um prazo de 30 dias para regularizar a situação. Além do valor da taxa, é preciso pagar uma multa com juros estipulados previamente.
A inadimplência é um fantasma que está sempre presente na rotina dos condomínios, podendo se tornar um grande problema para os envolvidos, pois outros moradores têm de arcar com as despesas que não foram cobertas e o síndico precisa resolver a questão, podendo entrar com uma cobrança judicial de condomínio.
Com o novo Código de Processo Civil, essa cobrança judicial é feita de maneira rápida e o condômino que for condenado tem até 3 dias para quitar a dívida, podendo inclusive ter o imóvel penhorado e a conta bancária bloqueada.
Quem não paga taxa de condomínio pode perder o imóvel?
Caso o morador seja julgado e considerado culpado, ele tem até 3 dias após a audiência para pagar a dívida, correndo o risco de perder o imóvel, seja esse próprio ou alugado.
Caso não haja pagamento, a quantia de dinheiro pode ser penhorada de sua conta bancária e repassada ao condomínio para sanar a dívida.
Caso não haja dinheiro na conta, os bens são penhorados e é nesse momento que o imóvel vai a leilão, fazendo com que o proprietário possa perder o imóvel.
Quando o condômino é considerado inadimplente?
A partir do 1º dia útil após o vencimento do condomínio, o condômino já é considerado inadimplente, tendo até 30 dias para regularização da situação.
Controlando a inadimplência do condomínio
No entanto, isso não quer dizer que o inadimplente pode simplesmente ficar esperando a prescrição da dívida do condomínio.
Afinal, assim o problema da inadimplência se tornaria ainda mais complicado de se resolver. No momento que o condomínio entra com uma cobrança judicial, o prazo da prescrição da dívida deixa de correr.
Em outras palavras, enquanto a ação está correndo na Justiça, o condomínio ainda tem chances de reaver o valor da taxas condominiais atrasadas mesmo que passe os cinco anos.
Cinco anos é um longo período de tempo, mas o síndico não pode dar bobeira. O condomínio não pode demorar tanto assim para agir.
O síndico deve ser proativo e entrar com a ação de cobrança judicial antes de ocorrer a prescrição da dívida do condomínio.
Exatamente por isso, é importante que o síndico realize uma boa gestão da inadimplência e cobre as dívidas de condomínio em dia.
De acordo com um levantamento feito pelo Secovi, a inadimplência é um dos principais problemas enfrentados por síndicos e administradores de condomínios. Portanto, não deixe o problema se transformar em uma bola de neve.
Dívida de condomínio: como funciona a execução?
Para entrar com uma ação judicial sobre dívida de condomínio o síndico deve reunir todas as provas e contatar um advogado. Em seguida, é iniciado o processo na Justiça.
Durante uma execução, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.
Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio.
Uma dúvida frequente é: dívida de condomínio faz perder o imóvel? A resposta é sim. O condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida de condomínio em até três dias pode ter o imóvel penhorado.
Essa medida entrou em vigor junto com o novo Código de Processo Civil, em 2016.
Divida de condomínio pode ser parcelada?
Esse é um questionamento pertinente e muito comum. A resposta na maioria das vezes é não!
O parcelamento da dívida de condomínio só ocorre se isso for permitido após votação em assembleia extraordinária, algo muito difícil de acontecer.
Dívida de condomínio prescreve?
Lembra de toda a confusão citada no começo deste artigo? Depois toda essa reviravolta, ela serviu para a justiça chegar ao consenso, de que sim, a dívida do condomínio prescreve.
Quanto tempo prescreve a dívida do condomínio?
É estipulado como norma que, no caso de taxa condominiais, a dívida prescreve no período de cinco anos.
Deste modo, desde 2016, todos os tribunais do país devem seguir a determinação do STJ.
Logo, todos os casos de dívida de condomínio que chegarem à Justiça deverão considerar o tempo de prescrição de cinco anos. A ideia traz benefícios pois evita que casos de cobrança judicial de condomínio tenham decisões conflituosas ao redor do país.
A determinação do STJ em relação ao caso foi a seguinte:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Como fazer acordo de divida de condomínio?
Para fazer um acordo é preciso primeiramente saber qual é o valor atualizado da dívida, com multas e juros.
Tendo isso em mente, é possível tentar um parcelamento perante à administração do condomínio, caso esse fato não se concretize, o melhor caminho a ser seguido é solicitar um empréstimo bancário para cobrir o valor e quitar a quantia emprestada, diretamente com a instituição bancária.
Você sabe como é definida a taxa do condomínio? Essa é uma dúvida comum dos moradores e até mesmo entre os síndicos.
Por isso, é importante saber como esse cálculo deve ser feito, e principalmente, quais são os itens que o compõe. Somente assim é possível ter uma taxa do condomínio justa e compatível com o valor do condomínio. Continue lendo para aprender a fazer o cálculo!
O que é taxa de condomínio?
Também conhecida como cota condominial, a taxa de condomínio é o valor cobrado mensalmente pela administração para custear as despesas da edificação.
O que está incluso?
Cada unidade precisa pagar a sua parte da taxa condominial, fazendo assim o rateio dos gastos do condomínio, como:
Dessa maneira, o pagamento da taxa do condomínio é essencial para a gestão e o bom funcionamento do condomínio. Sem ela, não há como manter um empreendimento operando de forma adequada.
Como deve ser cobrado o condomínio?
O pagamento da taxa de condomínio não é opcional e é resguardado pelo Art. 1.336 do Código Civil, cujo inciso I define que é dever do condômino contribuir para as despesas da administração.
A taxa de rateio inclui as despesas ordinárias e até mesmo extraordinárias, como mostraremos a seguir.
Quais são as despesas ordinárias de condomínio?
As despesas ordinárias, são as despesas comuns, como: luz, água, gás, pagamento de funcionários, compra de material de limpeza, portaria, entre outros. Nesse caso, o valor de todas as despesas é dividido pela quantidade de apartamentos, gerando assim uma taxa mensal.
Já a taxa fixa é definida pelo síndico e aprovada previamente em assembleia geral. Seu cálculo é uma média de todas as despesas ordinárias, pelo número de apartamentos ou casas. É possível, também, acrescentar as despesas extraordinárias ao cálculo, como obras, pinturas, modernização das áreas comuns, entre outras.
Taxa de condomínio: Quando começar a pagar?
Não existe lei ou artigo específico capaz de resolver essa questão com um ponto final. Sendo assim, esse questionamento muitas vezes é respondido com base interpretativa de outros dispositivos legais. Advogados condominiais, administradoras, locatários e até mesmo inquilinos muitas vezes concordam que assim que ocorre o recebimento das chaves, o pagamento da taxa condominial já se inicia.
O que acontece se eu não pagar o condomínio?
Quando o condomínio não é pago, o morador, seja ele locatário ou proprietário do imóvel passa a se tornar inadimplente. Essa inadimplência muitas vezes pesa no bolso dos outros condomínios, pois muitas vezes o rateio passa a contar com um número menor de divisores. Sendo assim.
Quando o condomínio não é pago, o morador possui um prazo de geralmente 30 dias para quitar essa dívida, além do valor da taxa, é preciso pagar multas e juros pré-estabelecidos. EM casos mais longos, pode haver processo de penhora e até mesmo despejo.
Veja como fazer o cálculo da taxa do condomínio
A seguir, entenda como é feito o cálculo do valor de condomínio com base em uma taxa fixa:
Some todas as despesas do condomínio, como por exemplo: pagamento dos empregados, conta de água (caso não haja hidrômetros individuais), energia consumida pelas áreas comuns (elevadores, iluminação, etc) etc.
Faça uma projeção desse valor para 12 meses. Ou seja, calcule o quanto você gastará durante um ano.
Utilize um índice de inflação para ajustar esse valor, já que os custos aumentarão no futuro.
Despesas extras, como obras previstas, podem ou não serem acrescidas a esse valor.
Divida o montante final pelo total de apartamentos ou casas.
O valor individual vai, então, para aprovação em assembleia.
Outra possibilidade de estabelecer a taxa do condomínio é definir pela fração ideal. Esse cálculo define que o valor da taxa é diretamente proporcional ao tamanho da unidade, pois entende-se que quanto maior o imóvel, maiores serão os gastos. Esse modelo entrou em vigor junto com o Novo Código Civil, em 2003.
Porém, a definição da taxa do condomínio através da fração ideal não é obrigatória. Esse cálculo só precisa ser adotado quando não houver outro tipo de rateio para taxa estipulado na convenção do condomínio.
Sendo assim, é fundamental que o síndico faça uma análise e defina a melhor forma de arrecadar a taxa do condomínio, sempre com o aval dos moradores. Também é importante levar em conta a inadimplência no condomínio, pois ela influencia no montante final das despesas totais do condomínio.
Confira este guia completo sobre a Lei de Condomínio e entenda o que o Código Civil fala sobre a função do síndico, direitos e deveres dos condôminos, regras para reuniões de assembleia e mais. Leia agora!
Os condomínios são coletivos de pessoas que estão crescendo e se tornando comuns em nossa sociedade moderna a cada dia que passa.
Com essa evolução e crescimento viu-se a necessidade de regulamentar as atividades do condomínio.
A seguir, você encontrará todos os artigos do código civil relacionados à regulamentação dos condomínios, pois sabemos o quanto é importante tal conhecimento para a boa convivência e gestão de seu condomínio. Continue lendo!
Condomínio e Código Civil: Veja quais são todos os artigos que podem impactar na sua gestão condominial
Art. 653 e 654: Uso de procurações
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Simplificando:
O mandato é uma autorização que uma pessoa dá a outra para que ela possa realizar tarefas ou tomar decisões em seu nome.
A procuração é o documento que formaliza essa autorização e permite que a pessoa que recebeu o mandato possa agir legalmente em nome da outra pessoa.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
Simplificando:
O artigo 654 do Código Civil brasileiro diz que qualquer pessoa pode dar a outra pessoa uma procuração através de um documento escrito particular.
Esse documento é válido desde que tenha a assinatura de quem está dando a procuração.
O documento particular deve conter informações importantes, como:
local onde foi feito;
identificação de quem está dando;
identificação de quem está recebendo a procuração;
data;
objetivo da procuração;
e descrição completa dos poderes que estão sendo conferidos.
Se o terceiro com quem o procurador estiver tratando exigir, a procuração deve ter a firma reconhecida.
Ou seja, a assinatura deve ser confirmada em cartório ou por outra autoridade competente.
Art. 1331: Definições de partes exclusivas e comuns aos condôminos
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Simplificando:
Este artigo estabelece que em um condomínio, existem partes que pertencem exclusivamente a um único proprietário e outras que são de propriedade compartilhada entre as pessoas.
Por exemplo:
Partes do prédio, como apartamentos, escritórios, lojas e salas, são consideradas propriedades exclusivas dos proprietários e podem ser vendidas, alugadas ou transferidas livremente.
Cada proprietário dessas unidades também tem uma fração do solo e outras partes comuns do prédio.
No entanto, abrigos para veículos não podem ser vendidos ou alugados para pessoas de fora do condomínio, a menos que seja autorizado pela convenção do condomínio.
Outro exemplo:
As partes essenciais do prédio, como o solo, a estrutura, o telhado, a rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, assim como a calefação e refrigeração centrais, são usadas em conjunto por todos os proprietários e não podem ser vendidas ou divididas separadamente.
Cada unidade terá uma fração do solo e das outras partes comuns do prédio, identificada em uma fração decimal ou ordinária no documento de instituição do condomínio.
Além disso, nenhuma unidade pode ser impedida de acessar áreas públicas, como as ruas próximas.
E, por fim, o terraço de cobertura é considerado uma parte comum do prédio, ou seja, é uma área que pertence a todos os condôminos e não pode ser utilizada exclusivamente por um morador, salvo se houver uma disposição contrária na escritura de constituição do condomínio.
Art. 1332: Registro do Condomínio Edilício
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Simplificando:
O artigo 1.332 estabelece as regras para a criação de um condomínio edilício, que é um tipo de condomínio em que as unidades são apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas em um prédio.
O artigo estabelece que, para criar um condomínio edilício, é necessário fazer um registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse registro, deve constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva.
Ou seja, é preciso descrever detalhadamente cada apartamento ou sala que será parte do condomínio, e também as partes comuns que pertencerão a todos os moradores.
O artigo também estabelece que, no registro, também deve ser determinada a fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e às partes comuns do prédio.
Essa fração ideal é uma porcentagem que indica a proporção que cada unidade tem em relação ao todo do prédio, incluindo as áreas comuns.
Por fim, também estabelece que no registro do condomínio edilício, deve constar o fim a que as unidades se destinam.
Ou seja, é preciso deixar claro qual é a finalidade de cada unidade, se é para moradia, comércio ou outra finalidade.
Isso ajuda a definir as regras de convivência no condomínio e a evitar conflitos entre os moradores.
Art. 1333 e 1334: Convenção do condomínio e suas determinações
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A convenção do condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.
Isso significa que pelo menos dois terços dos proprietários das unidades do prédio precisam concordar com as regras estabelecidas na convenção.
Essa convenção se torna obrigatória para todos os proprietários das unidades do prédio, assim como para qualquer pessoa que tenha posse ou detenção sobre elas.
Além disso, para que a convenção seja válida e possa ser utilizada contra terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse registro é importante para garantir que as regras estabelecidas na convenção sejam reconhecidas e respeitadas por todos, inclusive por aqueles que não participaram da sua elaboração.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Simplificando:
Além das informações já mencionadas no artigo anterior, estas informações também devem estar na convenção:
Quanto cada condômino deve pagar para as despesas do condomínio e como deve ser feito o pagamento;
Como será a administração do condomínio;
Como serão feitas as assembleias, quem pode participar e qual será o quórum necessário para tomar as decisões;
Quais são as punições que os condôminos podem receber;
E o regimento interno, que são as regras internas do condomínio;
A convenção pode ser feita por meio de escritura pública ou documento particular.
Além disso, os promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários, a menos que a convenção estabeleça o contrário.
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Simplificando:
Este artigo trata dos deveres do condômino em um condomínio, estabelecendo as obrigações que ele deve cumprir em relação ao imóvel e aos demais moradores.
Vamos entender melhor:
O condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, exceto se houver disposição em contrário na convenção.
O condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação, sendo proibida a alteração da fachada, partes e esquadrias externas sem autorização.
O condômino deve destinar as suas partes na edificação da mesma forma que a edificação, não as utilizando de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.
Por fim, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência destes, juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
O artigo ainda define que o condômino que descumprir os deveres estabelecidos estará sujeito a uma multa que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, a menos que haja disposição expressa no ato constitutivo ou na convenção.
A cobrança da multa deve ser deliberada pela assembleia geral, com pelo menos dois terços dos condôminos restantes.
Art. 1337: Aplicação e características de multas
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Simplificando:
Esse artigo diz que se um morador ou proprietário de um apartamento não cumprir as suas obrigações com o condomínio, pode ser obrigado a pagar uma multa.
A multa pode chegar até cinco vezes o valor que ele paga mensalmente para o condomínio. No entanto, esta decisão deve ser tomada por três quartos dos condôminos.
Além disso, se um morador ou proprietário do apartamento tem um comportamento anti-social que perturba os outros moradores, ele também pode ser obrigado a pagar uma multa.
Essa multa pode chegar até dez vezes o valor que ele paga mensalmente para o condomínio. Nesse caso, a decisão sobre a multa pode ser adiada até que uma assembleia do condomínio seja realizada.
Art. 1338: Vagas de veículos dos condôminos
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Isso significa que se houver uma vaga de garagem disponível para alugar, outros condôminos terão prioridade em alugá-la em vez de alguém de fora do condomínio, desde que estejam em condições iguais.
Art. 1339 e 1340: Partes comuns dos condôminos
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Simplificando:
Os direitos dos condôminos em relação às partes comuns do condomínio são inseparáveis da propriedade exclusiva de cada um e das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, incluindo as suas partes acessórias.
Além do mais, é proibida a alienação ou ônus sobre esses bens em separado.
Ou seja, não é permitido vender ou hipotecar apenas as partes comuns ou acessórias.
No entanto, o condômino pode vender a parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino.
Mas só pode fazer isso a um terceiro, se essa possibilidade estiver prevista no ato constitutivo do condomínio e a assembleia geral não se opuser.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Simplificando:
Se houver partes comuns de uso exclusivo de um ou alguns condôminos, as despesas relativas a essas partes serão responsabilidade desses condôminos que as utilizam.
Por exemplo.
Se um condômino tiver a chave do terraço e for o único a utilizá-lo, as despesas com a manutenção e limpeza deste espaço serão de sua responsabilidade.
Mas lembre-se:
O terraço de cobertura, por exemplo, é considerado uma parte comum do prédio e não pode ser utilizado exclusivamente por um morador, salvo se houver uma disposição contrária na convenção do condomínio.
Art. 1341 e 1342: Realização de obras no condomínio
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Obras voluptuárias: que não são necessárias, mas apenas luxuosas, exigem o voto de pelo menos dois terços dos condôminos;
Obras necessárias ou úteis: requerem o voto da maioria dos condôminos;
Obras urgentes e que vão gerar altos gastos: o síndico ou qualquer condômino que tomar a iniciativa deve informar imediatamente a assembleia;
Obras que não são urgentes, mas com altos gastos: só podem ser feitas com autorização da assembleia, convocada pelo síndico ou por qualquer um dos condôminos, caso o síndico esteja ausente.
Por fim, o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que fizer.
Mas, não terá direito a ser reembolsado das despesas de outras obras ou reparos que não sejam de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Simplificando:
Se os condôminos quiserem fazer obras em partes do prédio que são de uso comum (como corredores, elevadores, áreas de lazer etc.), e essas obras aumentarem ou facilitarem a utilização dessas partes comuns, é preciso que pelo menos dois terços dos condôminos aprovem essa decisão por meio de uma votação.
Mas há uma ressalva importante:
Essas obras não podem prejudicar o uso das partes próprias ou comuns dos outros condôminos.
Isso significa que ninguém pode fazer uma obra que atrapalhe o uso da área de outra pessoa ou que cause danos à estrutura do prédio.
Art. 1343: Aprovação de construção de outro pavimento
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Simplificando:
Para construir um novo pavimento nas áreas comuns do condomínio, é necessário que todos os condôminos concordem com a proposta.
Ou seja, a unanimidade é essencial para aprovar o projeto. Isso significa que cada proprietário tem o poder de veto sobre o assunto.
Art. 1344: Despesas do terraço de coberturas
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Simplificando:
É responsabilidade do proprietário da cobertura arcar com as despesas necessárias para mantê-la em boas condições, garantindo que não haja danos às unidades que estão abaixo dela.
Art. 1345: Débitos de condôminos
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Simplificando:
Quando alguém adquire um apartamento, essa pessoa se torna responsável pelos débitos que o antigo proprietário deixou em relação ao condomínio.
Isso inclui:
despesas comuns do condomínio;
multas e juros de mora decorrentes de inadimplência ou descumprimento de obrigações.
Em outras palavras, a dívida com o condomínio é ligada à unidade imobiliária e, portanto, é assumida pelo novo proprietário quando ele adquire a propriedade.
Art. 1346: Seguro obrigatório
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Simplificando:
É obrigatório que todo o prédio tenha um seguro contra o risco de incêndio ou destruição, seja ela total ou parcial.
Essa obrigatoriedade visa proteger todos os condôminos e moradores do condomínio, garantindo que em caso de sinistro, os prejuízos possam ser minimizados ou até mesmo cobertos pelo seguro.
É importante que o síndico ou administradora do condomínio esteja sempre atento a essa obrigação e que mantenha o seguro sempre atualizado.
Art. 1347: Eleição de síndico
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Para isso, a assembleia deve ser especialmente convocada com essa finalidade.
Art. 1350, 1351, 1352, 1353, 1354 e 1355: Assembleias de condomínios
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Simplificando:
O síndico é obrigado a convocar, anualmente, uma reunião de assembleia de condôminos.
Nessa reunião, serão discutidos assuntos importantes como:
e a possibilidade de alterações no regimento interno.
Caso o síndico não cumpra com sua obrigação de convocar a assembleia, um quarto dos condôminos pode convocá-la.
E se ainda assim a assembleia não se reunir, qualquer condômino pode solicitar uma decisão do juiz.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)
Simplificando:
Para alterar a convenção do condomínio, mudar a finalidade do edifício ou unidade, é necessário que pelo menos dois terços dos condôminos concordem com a mudança.
Isso significa que a decisão deve ter uma ampla maioria dos votos, para garantir que a mudança seja realmente representativa dos interesses da comunidade condominial como um todo.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Simplificando:
Salvo quando houver uma exigência específica para a votação, as deliberações da assembleia de condomínio serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, desde que representem pelo menos metade das frações ideais.
Além disso, os votos serão proporcionais às frações ideais de cada condômino, a menos que a convenção do condomínio estabeleça algo diferente.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
Simplificando:
Se a primeira convocação da assembleia não teve o quórum necessário para deliberar, em uma segunda convocação a maioria dos presentes pode deliberar, a menos que seja exigido um quórum especial para a deliberação em questão.
Nas situações em que é necessário um quorum especial para a deliberação em questão, mas ele não foi atingido na primeira ou segunda convocação, a maioria dos presentes pode autorizar a converter a reunião em uma “sessão permanente”, desde que os seguintes requisitos sejam cumpridos:
devem ser definidos a data e a hora da próxima reunião, que não pode ser realizada mais de 60 dias depois;
e também quais serão as deliberações que serão votadas.
Todos os presentes devem ser convocados novamente para a sessão permanente, e as unidades ausentes devem ser convocadas de acordo com o que está previsto na convenção do condomínio.
Deve ser feita uma ata parcial da primeira reunião, com a transcrição detalhada de todos os argumentos apresentados sobre os assuntos da ordem do dia. Essa ata deve ser enviada aos condôminos ausentes.
A sessão permanente deve continuar no dia e hora previamente definidos, e a ata correspondente deve ser feita para registrar todas as deliberações, incluindo as que foram feitas na primeira reunião.
Os votos registrados na primeira sessão permanecem válidos, e os condôminos não precisam comparecer novamente para confirmá-los.
No entanto, se estiverem presentes na segunda sessão, poderão alterar seus votos até o final da deliberação.
A sessão permanente pode ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo máximo de 90 dias a partir da data de sua abertura inicial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
Simplificando:
A assembleia de condomínio só pode deliberar se todos os condôminos forem convocados para a reunião.
a convenção de condomínio não pode proibir a realização de assembleias virtuais;
devem ser preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos;
o instrumento de convocação deve informar que a assembleia será realizada virtualmente;
devem ser fornecidas as instruções sobre o acesso, manifestação e forma de coleta dos votos;
a administração do condomínio não pode ser responsabilizada por problemas nos equipamentos ou na internet dos condôminos ou de seus representantes;
a ata da assembleia virtual só será lavrada após a somatória de todos os votos e a sua divulgação também deve ser virtual;
a assembleia virtual deve seguir as normas de instalação, funcionamento e encerramento previstas no edital de convocação e pode ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos.
Por fim, o regimento interno do condomínio pode estabelecer normas complementares relativas às assembleias virtuais, que devem ser aprovadas pela maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
Os documentos pertinentes à ordem do dia podem ser disponibilizados de forma física ou virtual aos participantes.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Simplificando:
As assembleias extraordinárias em condomínios podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Uma assembleia extraordinária é uma reunião convocada em situações emergenciais, ou para tratar de assuntos que não podem esperar pela próxima assembleia ordinária.
Cabe destacar que as deliberações tomadas em assembleias extraordinárias têm a mesma validade que as tomadas em assembleias ordinárias, desde que atendidos todos os requisitos legais.
Art. 1356: Conselho fiscal do condomínio
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Simplificando:
O conselho fiscal é formado por três membros que são eleitos pela assembleia, e tem como responsabilidade dar parecer sobre as contas do síndico.
O prazo de atuação desses membros é de no máximo dois anos.
Art. 1357 e 1358: Extinção do condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Simplificando:
Este artigo trata sobre o que fazer caso a edificação seja totalmente ou consideravelmente destruída ou esteja ameaçando ruir.
Nesses casos, os condôminos devem se reunir em assembleia e decidir se vão reconstruir ou vender o imóvel.
Para essa decisão ser tomada, é necessário que metade mais uma das frações ideais estejam representadas na votação.
Se decidirem pela reconstrução, o condômino pode se eximir do pagamento das despesas, vendendo seus direitos a outros condôminos mediante avaliação judicial.
Se a decisão for pela venda, os condôminos terão preferência em condições iguais de oferta. O dinheiro arrecadado com a venda será repartido entre eles, de acordo com o valor de suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
Simplificando:
Este artigo trata da situação em que ocorre uma desapropriação de parte ou da totalidade do terreno em que o condomínio está construído.
Nesse caso, a indenização recebida pelo condomínio deve ser dividida entre os condôminos, de acordo com a proporção das frações ideais de cada unidade imobiliária.
Este artigo ajudou você a entender como o Código Civil pode influenciar a sua gestão condominial? Este é apenas o primeiro passo para alcançar o seu sucesso como síndico.
Contratar funcionários exige atenção e dedicação, pois os profissionais são de extrema importância para a manutenção do condomínio. Continue lendo e veja como contratar.
O síndico é o responsável legal pela administração do condomínio, o que inclui a contratação de funcionários.
Por isso, é importante que ele saiba como contratar de forma adequada, com atenção ao que é necessário para cada cargo e seguindo todas as leis trabalhistas e previdenciárias.
Afinal, contratar funcionários qualificados e responsáveis é fundamental para garantir a segurança, o bem-estar e a tranquilidade dos moradores.
Estes profissionais serão responsáveis por diversas atividades importantes, como limpeza, manutenção, segurança e atendimento aos moradores.
E para fazer as melhores escolhas possíveis, o síndico deve saber como realizar um processo seletivo, definir as competências e habilidades necessárias para cada função, avaliar currículos, conduzir entrevistas, definir remunerações e mais!
Confira a seguir quais são os conhecimentos necessários para saber como contratar funcionários de forma eficiente e segura. Ao final do texto, confira uma calculadora gratuita de horas extras.
Contratar funcionários ou terceirizar? Veja as vantagens e desvantagens
A escolha entre contratação ou terceirização de funcionários pode depender das necessidades e características específicas de cada condomínio.
Conheça as vantagens e as desvantagens de cada opção:
Contratação de funcionários
Veja quais são as principais vantagens em contratar os funcionários diretamente pelo condomínio:
Maior controle sobre as atividades e a qualidade do serviço prestado;
Possibilidade de treinamento e capacitação específica para as necessidades do condomínio;
Maior flexibilidade e agilidade na gestão de horários e escalas de trabalho;
Possibilidade de criar um ambiente de trabalho mais unido e integrado, com funcionários que se identificam com o condomínio e seus moradores.
Agora confira quais são as desvantagens em realizar a contratação dos funcionários:
Necessidade de maior cuidado do síndico em relação aos aspectos trabalhistas e previdenciários, bem como aos encargos e benefícios dos funcionários;
Necessidade de investimento em equipamentos e materiais de trabalho, além de arcar com os custos de contratação, demissão, férias e licenças;
Menor flexibilidade para reduzir ou aumentar o quadro de funcionários em função das necessidades do condomínio.
Terceirização de funcionários
Veja a seguir quais são as principais vantagens em terceirizar a contratação dos funcionários do condomínio:
Maior facilidade e agilidade na ação de serviços;
Redução da responsabilidade do síndico em relação aos aspectos trabalhistas e previdenciários, bem como aos encargos e benefícios dos funcionários;
Possibilidade de contratar empresas especializadas em serviços específicos, como segurança, limpeza, jardinagem, entre outros;
Menor investimento em equipamentos e materiais de trabalho.
Veja agora quais são as principais desvantagens:
Menor controle para o gerenciamento das atividades e a qualidade do serviço prestado, pois a empresa contratada é responsável por gerir seus próprios funcionários;
Menor flexibilidade e agilidade na gestão de horários e escalas de trabalho, pois a empresa contratada pode ter outras demandas além do condomínio;
Menor identificação e integração dos funcionários com o condomínio e seus moradores, já que são profissionais contratados por outra empresa.
Como contratar um funcionário do condomínio? Veja o passo a passo
Se você não sabe por onde começar o processo de contração de seu funcionário, siga as orientações que reunimos para cada etapa:
Determine o perfil do candidato ideal
O síndico precisa ter clareza do perfil profissional que está buscando, quais são as verdadeiras atribuições e conhecimentos prévios necessários para ocupar a vaga.
Por exemplo:
Zeladoria: ser organizado e com espírito de liderança centrado no grupo. Veja mais sobre as atribuições do zelador aqui.
Portaria: ser organizado, solícito e atento, já que será responsável pela segurança na entrada, saída e entorno do condomínio.
O que pode ajudar é definir algumas diretrizes gerais para orientar a seleção de funcionários, como:
Competências e habilidades: É importante avaliar as competências e habilidades específicas necessárias para cada função, como limpeza, manutenção, segurança, atendimento ao público, entre outras.
Experiência prévia: A experiência prévia na função ou em atividades similares pode ser um diferencial, pois permite avaliar o desempenho anterior e verificar se o candidato tem as habilidades necessárias para a função.
Capacidade de adaptação: A capacidade de adaptação e flexibilidade do candidato permite avaliar se ele é capaz de se ajustar a diferentes demandas e situações.
Boas referências: Avalie as experiências dos outros contratantes sobre o desempenho do candidato em outras experiências de trabalho.
Compatibilidade com a cultura do condomínio: Verifique se o candidato se identifica com a cultura e os valores do condomínio, pois isso ajuda a garantir um ambiente de trabalho mais unido e integrado.
Proatividade e iniciativa: Avalie se o candidato é proativo e tem iniciativa pode ser um diferencial, pois permite que ele seja capaz de identificar e solucionar problemas por conta própria.
Boa comunicação: Uma boa comunicação, clara e objetiva, é fundamental, especialmente para funções que envolvem atendimento ao público, como portaria e recepção.
Divulgue a vaga
Você abriu uma vaga no seu condomínio e não sabe por onde começar a buscar os candidatos? Confira algumas sugestões:
Aplicativo para condomínio: Para que os condôminos possam ficar cientes e até ajudar na busca, você pode divulgar sobre a vaga como circular no aplicativo para condomínios.
Mural do condomínio: Opção simples e eficaz para divulgar a vaga. É possível imprimir um cartaz com as informações da vaga e fixá-lo em um local visível e de fácil acesso para os moradores, que podem dar suas sugestões e ajudar na busca.
Redes sociais: Utilize as redes sociais do condomínio para a divulgação. Deixe links para agendamento de entrevistas nos Stories do Instagram, ou até publique um anúncio na página do condomínio no Facebook.
Plataformas online de empregos: Utilizar plataformas online de empregos, como LinkedIn ou o Vagas.com.br, pode ser uma boa opção para ampliar o alcance da vaga e atingir um público mais amplo.
Agências de emprego: Em alguns casos, pode ser interessante utilizar os serviços de uma agência de emprego para ajudar na divulgação e seleção de candidatos.
Seja qual for o canal, faça uma divulgação clara e objetiva, com informações bem específicas sobre a função, o salário, o horário de trabalho, as exigências e os benefícios oferecidos.
Crie um roteiro para as entrevistas
Para avaliar os candidatos de maneira eficaz, estruture as perguntas que ajudarão a entender melhor sobre as habilidades e as competências dos funcionários de forma mais objetiva.
Durante as conversas, tenha em mãos papel e caneta para tomar notas sobre pontos importantes sobre cada um.
Confira algumas sugestões de etapas para o roteiro de entrevistas:
Apresentação: Para iniciar a conversa, crie um clima mais descontraído e se apresente ao candidato. Tente conhecê-lo, perguntar como está e criar um momento tranquilo para que a tensão inicial se dissipe.
Perguntas sobre formação e experiência profissional: Peça ao candidato para compartilhar um pouco sobre como se saiu nas experiências profissionais anteriores; o que ele mais gosta de fazer, no que se saía melhor, quais eram os desafios, etc.
Perguntas sobre as habilidades e competências do candidato: Pergunte ao candidato como ele lidaria com situações de pressão ou imprevistos, quais são suas principais habilidades, qual é a sua experiência ao lidar com o público e como lidaria com o conflito.
Perguntas sobre comportamento e valores: Avalie o comportamento e os valores do candidato, para verificar se ele se encaixa na cultura do condomínio. Pergunte sobre os principais valores pessoais e profissionais, quais escolhas faria em situações específicas que envolvem ética e a integridade no ambiente de trabalho, como lidaria em uma situação em que precisa tomar uma decisão importante em um curto prazo, etc.
Encerramento e feedback: Ao final, encerre a entrevista de forma clara, dando orientações sobre os próximos passos. Informe ao candidato quando deve esperar a resposta da vaga e também agradeça pela participação na entrevista.
Outras etapas podem ser incluídas no roteiro de entrevista. Adapte às necessidades e características específicas de cada condomínio e função.
Estude os perfis dos candidatos
Depois de realizar várias entrevistas, observe as suas anotações e currículos para relembrar as entrevistas e selecionar os candidatos mais adequados à vaga.
Em alguns casos, faça uma ligação para tirar possíveis dúvidas que possam surgir.
Não tenha pressa
O desespero para fechar uma contratação pode interferir na tranquilidade para fazer uma escolha certeira.
Observe os seus prazos e demandas e, se possível, sempre se adiante no processo seletivo antes de realmente precisar dessa pessoa.
Como contratar um funcionário CLT
Caso o condomínio opte pela contratação direta de funcionários próprios e não pela terceirização, é de extrema importância que os profissionais tenham a carteira assinada e que o síndico conheça o processo para que isso seja feito de acordo com a legislação.
Veja quais são os trâmites e outros detalhes:
Documentos necessários
Antes da contratação, é necessário verificar os documentos e informações dos candidatos, como a:
Carteira de Identidade (RG);
CPF;
Carteira de trabalho (CTPS);
Título de Eleitor;
Comprovante de residência;
E o certificado de reservista (para funcionários do sexo masculino).
Dependendo das exigências da vaga, é necessário comprovar a escolaridade, trazer referências profissionais e certificados de cursos específicos.
Processos internos
Realizar o exame admissional. A empresa deve realizar este exame para verificar as condições de saúde do funcionário, para assegurar que ele apto a desempenhar as funções do cargo;
Cadastrar os empregados por intermédio da GFIP: O cadastramento do trabalhador no sistema do FGTS é necessário para que o seu primeiro recolhimento para o Fundo aconteça por meio da Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social (GFIP);
Cadastrar os empregados no sistema do PIS/PASEP: O condomínio deverá cadastrar os seus empregados, desde que ainda não inscritos, como participantes do PIS/PASEP. O cadastramento será efetuado, exclusivamente, em agência da Caixa Econômica Federal (CEF) e por meio do formulário Documento de Cadastramento no PIS (DCPIS), que deverá ser solicitado nas agências da CEF, sempre que for necessário, na quantidade compatível com o número de empregados a serem cadastrados;
CAGED (cadastro geral de empregados e desempregados): O Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) foi criado pelo Governo Federal, por intermédio da Lei nº 4.923/65, que instituiu o registro permanente de admissões e dispensa de empregados, sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). Ele serve como base para a elaboração de estudos, pesquisas, projetos e programas ligados ao mercado de trabalho, como também é utilizado, ainda, pelo Programa de Seguro-desemprego, para conferir os dados referentes aos vínculos trabalhistas, além de outros programas sociais;
GRCS (Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical): O condomínio é obrigado a descontar, da folha de pagamento de seus empregados relativa ao mês de março de cada ano, a contribuição sindical por estes devida aos respectivos sindicatos. A contribuição sindical corresponderá à remuneração de um dia de trabalho, qualquer que seja a forma de remuneração e quer sejam ou não os empregados associados ao sindicato;
DIRF: Esta declaração não deve ser confundida com o Imposto de Renda. Ela é uma declaração emitida pela fonte pagadora, em que o condomínio deve declarar os pagamentos de seus funcionários por meio de referências exigidas das notas fiscais, como CNPJ da empresa, número da nota, valor e código;
Registro no eSocial: a empresa deve registrar as informações do funcionário no sistema eSocial, que é um registro eletrônico de informações trabalhistas, previdenciárias e fiscais.
Por fim, depois da contratação, é importante cumprir as obrigações trabalhistas, como o pagamento de salário e benefícios, a recolha de encargos sociais e previdenciários, o cumprimento das normas trabalhistas e previdenciárias, entre outras.
Contrato de trabalho
O contrato de trabalho precisa ser elaborado de forma clara e objetiva, especificando as condições e estando de acordo com a lei.
A empresa deve emitir um contrato de trabalho, que deve ser assinado pelo empregado e pelo empregador, e registrado na CTPS.
Como contratar um funcionário MEI
Processos internos
Para contratar um funcionário MEI (Microempreendedor Individual) para o condomínio, é necessário seguir alguns processos internos e providenciar alguns documentos.
Abaixo, listo os principais passos para realizar essa contratação:
Definir a função e as responsabilidades: Antes de iniciar o processo de contratação, é importante definir a função e as responsabilidades do funcionário, para que ele saiba o que será esperado dele no trabalho;
Verificar a compatibilidade do MEI: É importante verificar se a atividade do MEI é compatível com a função a ser exercida no condomínio. Alguns MEIs podem não ter autorização para prestar serviços de mão de obra para empresas ou condomínios, por exemplo;
Verificar a regularidade do MEI: É necessário verificar se o MEI está regularizado, ou seja, se está com a sua inscrição no MEI ativa e com as suas obrigações tributárias em dia;
Elaborar o contrato de prestação de serviços: O contrato de prestação de serviços deve ser elaborado, especificando as condições da prestação de serviço, tais como valor, prazo e forma de pagamento, horário de trabalho, entre outras;
Providenciar a inscrição na prefeitura: É necessário providenciar a inscrição do MEI na prefeitura do município onde está localizado o condomínio. Essa inscrição permite que o MEI possa prestar serviços para o condomínio de forma regular;
Verificar a necessidade de outros documentos: Em alguns casos, pode ser necessário providenciar outros documentos para a contratação, como certidões negativas de débitos tributários, declaração de regularidade do MEI, entre outros;
Formalizar a contratação: Após a verificação de todas as informações e documentos, é necessário formalizar a contratação do MEI, assinando o contrato de prestação de serviços e os demais documentos necessários.
É importante destacar que, ao contratar um funcionário MEI, o condomínio não tem as mesmas obrigações trabalhistas e previdenciárias que teria com um funcionário CLT.
Nesse caso, é necessário seguir as regras específicas para a contratação de prestadores de serviços, previstas na legislação trabalhista e previdenciária.
Se a administração do condomínio for terceirizada, as empresas devem se encarregar das burocracias trabalhistas, mas é importante que essa informação seja confirmada com a empresa.
Quais são as leis trabalhistas válidas para funcionários de condomínio?
Os funcionários de condomínio têm os mesmos direitos e deveres trabalhistas que qualquer outro trabalhador regido pela CLT.
No entanto, existem algumas particularidades que dizem respeito à atividade exercida pelos trabalhadores em condomínios, e que podem estar previstas em leis específicas ou convenções coletivas de trabalho.
Algumas das leis trabalhistas que se aplicam aos funcionários de condomínio incluem:
CLT (Consolidação das Leis do Trabalho): É a principal lei trabalhista do Brasil, que estabelece as regras para a relação entre empregador e empregado, como jornada de trabalho, salário, férias, 13º salário, FGTS, entre outros;
Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964): Esta lei estabelece as regras gerais para a administração dos condomínios, e também regula questões específicas relacionadas aos empregados do condomínio;
Convenção Coletiva de Trabalho: As convenções coletivas são acordos firmados entre sindicatos de empregados e empregadores, com o objetivo de estabelecer regras específicas para determinada categoria profissional, como piso salarial, jornada de trabalho, benefícios, entre outros.
Além disso, existem outras leis e normas regulamentadoras que podem se aplicar aos funcionários de condomínio, como a Lei das Domésticas (Lei Complementar nº 150/2015), que estabelece as regras para o trabalho doméstico, e a NR-18, que regula as condições de trabalho na indústria da construção.
É importante ressaltar que é obrigação do empregador conhecer e cumprir as leis trabalhistas aplicáveis aos seus funcionários, para garantir um ambiente de trabalho justo e seguro.
Caso haja dúvidas sobre a legislação trabalhista, é recomendável consultar um advogado especializado em direito do trabalho ou contatar o sindicato da categoria.
Os riscos de, por exemplo, não assinar as carteiras profissionais de tais trabalhadores são atribuídos ao síndico, que responde por todas as ações de sua gestão, ao condomínio, que pode responder judicialmente, e, mais indiretamente, aos condôminos.
Além de questões judiciais, se um funcionário contratado pelo condomínio cai da escada e se machuca, por exemplo, o condomínio poderá responder judicialmente.
Lembre-se: todo profissional que tem seus direitos e deveres respeitados, com reconhecimento justo, trabalha melhor e mais feliz. E isso é de extrema relevância para o bom funcionamento de um condomínio.
Obrigações trabalhistas
As obrigações trabalhistas para funcionários CLT e terceirizados podem ter algumas diferenças, dependendo do tipo de serviço prestado.
Para funcionários CLT e funcionários terceirizados:
Cumprir a carga horária estabelecida pelo empregado;
Executar as tarefas determinadas pelo empregador de acordo com suas habilidades e funções;
Zelar pela segurança dos condôminos, colaboradores e visitantes;
Manter o ambiente de trabalho organizado e limpo;
Respeitar as normas e regulamentos internos do condomínio;
Receber salário compatível com a função exercida, com os direitos trabalhistas garantidos, como FGTS, férias, 13º salário, entre outros;
Ter acesso a benefícios como plano de saúde, vale-transporte, vale-refeição, entre outros;
Ter direito a folgas e licenças previstas em lei, como férias, licença-maternidade e licença-paternidade.
Além dessas obrigações, tanto os funcionários CLT como os terceirizados têm direito a um ambiente de trabalho seguro e saudável, com equipamentos e ferramentas adequados, e devem receber treinamento e capacitação para desempenhar suas funções de forma segura e eficiente.
Organizar a contabilidade de um condomínio pode ser uma tarefa complicada.
É normal que síndicos em início de carreira tenham dúvidas sobre qual é o regime tributário do condomínio.
Isso acontece porque a tributação de condomínio ainda é um assunto que causa confusão. Especialmente quando não se tem as informações corretas.
Queremos facilitar a vida dos síndicos, por isso preparamos essa publicação para explicar tudo sobre qual a classificação tributária de condomínios e ainda quais são os impostos de condomínio. Continue lendo para saber mais!
O que é regime tributário?
Regime tributário é o conjunto de leis e regras que determinam a forma de tributação de uma pessoa jurídica. No geral, essa pessoa jurídica é uma empresa ou qualquer entidade que gere renda.
Desta forma, é o regime tributário que determina quais os tipos de impostos que uma empresa deverá pagar.
Os regimes tributários são definidos conforme o volume de arrecadação. Ao todo, existem três modelos de regime tributário:
Simples Nacional;
Lucro Presumido;
e Lucro Real.
Você sabe qual o regime tributário de condomínios edilícios? Confira no tópico a seguir.
Isso ocorre pois esses empreendimentos não são prestadores de serviço e nem geram renda.
O Parecer Normativo CST nº 76 de 09/02/1971 explica o porquê dessa situação.
De acordo com a norma, condomínios de edificações têm como fim exclusivo cuidar dos interesses comuns dos co-proprietários. Logo, não há lucro.
Para ser considerado Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real, a pessoa jurídica precisa gerar algum tipo de renda. Assim sendo, condomínios não fazem parte de nenhum regime tributário.
Apesar disso, condomínios ainda precisam pagar determinados impostos.
Como funciona o regime de tributação do condomínio?
A pergunta mais comum quando se trata da tributação do condomínio é: condomínio paga imposto?
A resposta é sim. Mesmo que condomínios não se enquadrem em regimes tributários, eles estão sujeitos à obrigação tributária.
Isso quer dizer que condomínios não são isentos de pagar impostos e, assim, são responsáveis tributários. Visto que o recolhimento de impostos mensais é uma das obrigações dos condomínios.
A incidência de imposto é determinada pela Lei 8.212 do Código Civil e pelo Decreto 3.048, de 1999.
Quais impostos o condomínio deve pagar?
Veja quais impostos devem ser pagos pelo condomínio:
FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
O FGTS deve ser pago apenas se o condomínio conta com funcionários contratados.
O pagamento é feito mensalmente e tem base de cálculo de 8% da remuneração mensal do funcionário. É preciso que seja quitado até o dia 7 do mês seguinte em que o salário foi pago.
INSS – Instituto Nacional do Seguro Social
O pagamento do INSS deve ser realizado para todos os profissionais contratados. Isso vale para os com carteira assinada, autônomos e síndico.
O valor equivale a 20% do salário do profissional. O imposto deve ser pago até o dia 20 do mês seguinte.
PIS/PASEP – Programa de Integração Social
O PIS/PASEP financia o pagamento do seguro-desemprego e abono. Também só deve ser pago caso o condomínio tenha empregados.
Equivale a 1% da folha de pagamento do funcionário, mas o valor pode variar de acordo com o estado.
Esse imposto deve ser recolhido até o dia 20 do mês seguinte ao salário pago.
COFINS – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social
O COFINS é recolhido quando há contratação de prestadores de serviço com valor acima de R$ 215,05 por nota fiscal.
ISS – Imposto Sobre Serviço
O ISS cobrado durante a contratação de autônomos, mas isso varia conforme o município. Nesse caso, pesquise qual a legislação da sua cidade.
CSLL – Contribuição Sobre o Lucro Líquido
O CSLL também é pago somente em casos de contratação de prestadores de serviços.
O condomínio deve prestar suas obrigações tributárias dentro do prazo estabelecido pelo eSocial. Atrasar ou não enviar as informações corretas pode resultar em uma multa administrativa.
Imposto de Renda em condomínio
Outra dúvida recorrente quando o tema é qual o regime tributário de condomínio, é em relação ao Imposto de Renda. Separamos as principais perguntas:
O Parecer Normativo CST nº 76 de 1971 também explica sobre o tema. A norma diz sobre os condomínios em edificações:
“[…] por não se tratar de pessoa jurídica e por não se situar entre as entidades enumeradas na Portaria GB-337-69, não se inclui na obrigatoriedade da apresentação da declaração de rendimentos.”
Entretanto, condomínios com funcionários contratados precisam realizar o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF).
Isso vale para o salário de síndico e dos demais profissionais contratados. Assim sendo, o condomínio paga Imposto de Renda de Pessoa Física, mas não precisa fazer a declaração do empreendimento.
Como declarar condomínio pago no Imposto de Renda?
Chega a época do IR e muitos condôminos não sabem muito bem o que fazer. Em resumo, não é necessário informar os valores pagos com taxa de condomínio ao leão. Bem como não é preciso informar o pagamento com o IPTU.
Por outro lado, os inquilinos devem informar o valor pago referente ao aluguel do ano-calendário na ficha “Pagamentos e doações efetuados”.
Esse item encontra-se como código 70 – aluguel do imóvel. Deve-se também informar o nome e CPF do beneficiário dos pagamentos. Ou seja, o proprietário do imóvel.
O síndico que recebe remuneração direta do condomínio, deve seguir os seguintes passos.
Inclua o benefício na declaração de Imposto de Renda como “outras receitas”. Porém, se a receita ultrapassar R$ 6 mil anuais, deverá ser declarada via DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte).