por Denys Hupel | out 11, 2022 | Gestão Condominial
A ata de condomínio é um documento importante, pois registra todos os tópicos e deliberações apresentados durante uma reunião de assembleia. Acompanhe!
Os síndicos sabem o quanto as reuniões de assembleia são importantes para a gestão condominial, afinal é lá onde acontecem as aprovações e determinações.
Neste sentido, o documento ata de condomínio surge como uma maneira de registrar todas estas discussões e criar um histórico do que foi abordado juntos aos condôminos.
Entretanto, nem todos ainda sabem por onde começar a escrevê-la. Por isso, a seguir explicaremos o que é a ata e como produzi-la. Veja!
O que é o livro de ata do condomínio?
A ata de condomínio é um documento oficial, cujo objetivo é registrar tudo o que aconteceu durante uma reunião de assembleia.
No entanto, existem algumas diferenças entre a ata de condomínio e uma ata comum.
Quando a reunião de assembleia for convocada, a ata já deve possuir um texto inicial prevendo os assuntos que serão abordados.
Durante a reunião, a ata deve ser atualizada e fiel às discussões em andamento, votações, resultados e outros detalhes que forem abordados em assembleia.
Em alguns casos, o síndico pode gravar a reunião (com a permissão dos condôminos) e depois transcrever para o documento.
Como fazer um livro ata de reunião de condomínio?
A seguir você confere as respostas para as principais perguntas sobre a ata de condomínio + um passo a passo completo para você criar as suas atas sem erro. Veja!
Como deve ser preenchida e o que deve constar na ata?
A ata de condomínio, como você já sabe, deve ser iniciada antes da reunião de assembleia acontecer, já prevendo os assuntos que serão abordados.
Existem alguns pontos que devem constar neste documento:
- data, hora e local da reunião;
- nome do condomínio;
- se é uma assembleia geral ordinária ou extraordinária;
- nome do presidente e secretário da reunião;
- lista dos condôminos presentes e ausentes;
- lista das pautas que serão abordadas;
- deliberações;
- informação se há quorum presente;
- assinatura das pessoas presentes, principalmente do presidente e secretário da reunião.
Quem é o primeiro a assinar uma ata?
Não existe uma ordem obrigatória durante a assinatura. Geralmente, estas são as pessoas que devem assinar a ata de condomínio:
- Obrigatoriamente, o presidente e o secretário da reunião;
- Facultativamente, o síndico;
- Os condôminos também devem assinar a ata, quando firmado por escrito no momento da assembleia, ou a lista de presença que também fará parte do documento oficial.
O que escrever na primeira folha do livro ata?
Existem algumas informações que devem constar no termo de abertura do livro ata do condomínio. São estas:
- quantidade de folhas;
- nome do condomínio;
- local e data;
- inscrição no CNPJ;
- assinatura do síndico;
- e, por fim, deixar claro na abertura que o livro servirá de registro das atas.
Qual é a formatação de uma ata?
Idealmente, a formatação da ata de condomínio pode ser feita da seguinte forma:
- Fonte: Arial, Courier New ou Times New Roman (a fonte escolhida deve ser usada em todas as atas);
- Tamanho padrão: 12;
- Espaçamento entre linhas de 1,5. Esta formatação permite clareza do texto e facilitação da leitura;
- O título da ata ser estar centralizado, negrito e com tamanho padrão 14;
- As folhas impressas devem ser adicionadas ao livro ata e deverão obedecer ao formato padronizado de: 16,5 X 19; com margem de 2 centímetros na esquerda e direita;
- Todo o corpo da ata deve conter um único parágrafo.
Quem pode ter acesso ao livro de atas do condomínio?
Além do síndico, todos os condôminos podem ter acesso a qualquer documento que diz respeito ao condomínio, incluindo o livro de atas ou mesmo os documentos referentes às despesas que ainda não foram aprovadas em reunião de assembleia.
É obrigatório registrar ata?
Depende. O Código Civil não determina nenhuma obrigação, portanto o síndico deve registrar a ata somente se a convenção do condomínio exigir.
Quem registra a ata de condomínio? Como validar?
Se o registro da ata for uma obrigatoriedade do condomínio, então o síndico deverá comparecer no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, portando a ata impressa e a relação das assinaturas.
Qual o tempo de validade da ata de condomínio?
A ata de condomínio possui validade vitalícia. Essa validade só será revogada se ocorrer uma nova reunião de assembleia revogando as deliberações anteriores.
Quem escreve a ata de reunião do condomínio?
O síndico nomeará uma pessoa no início da reunião para ser o secretário da assembleia, que será responsável pelas atas.
Como corrigir uma ata depois que ela é assinada?
Neste caso, é preciso fazer um adendo, colher as assinaturas dos mesmos condôminos que assinaram a ata e registrar este adendo.
Caso o seu condomínio possua o hábito de fazer a leitura e aprovação da ata na reunião de assembleia seguinte e o erro não for de grandes proporções, basta aguardar a próxima reunião e fazer a correção.
Qual o prazo para impugnar ata de assembleia de condomínio?
De acordo com o art. 178 do Código Civil, o prazo para pleitear a anulação de uma reunião de assembleia é de quatro anos, a contar a partir da data de sua realização.
Como fazer a ata de eleição de síndico?
A ata de eleição de síndico não é muito diferente de uma ata de condomínio comum e também deve registrar todas as deliberações da reunião.
Portanto, deve conter:
- data, local, horário de início e fim da reunião;
- lista de presença dos participantes (em caso de inquilino, ele deve apresentar a procuração do condômino);
- leitura das informações relacionadas à eleição do síndico, já especificadas na convocação, mas também registradas na ata;
- em seguida, coloca-se o nome dos candidatos e dá-se início à votação, contagem dos votos e deliberação do vencedor;
- descrição detalhada das tarefas a serem delegadas ao novo síndico;
- prazos para determinadas ações e os responsáveis pela execução;
- encerramento da assembleia;
- e, por fim, o registro da ata em cartório.
Ata de eleição de síndico volta a ser requisito obrigatório
Recentemente, o Instituto Nacional de Tecnologia da Informação revogou a Instrução Normativa nº 04/2020, que determinava que a ata de eleição do síndico não era requisito obrigatório.
No entanto, esta regra só era válida enquanto perdurava o estado de emergência de saúde pública decorrente da COVID-19.
Desde o dia 03 de outubro de 2022, esta ata volta a ser obrigatória nos condomínios.
Agora que você já entendeu a importância da ata de condomínio e por onde começar a escrever a sua, confira os três modelos de atas de reunião que criamos especialmente para você. Basta clicar aqui e inscrever-se no formulário e baixar
por Denys Hupel | maio 12, 2022 | Financeiro
Contabilidade é um dos temas da gestão condominial que mais causa dor de cabeça no síndico, no conselho fiscal e nos condôminos. Uma das dúvidas mais recorrentes é se é necessário contratar um contador para o condomínio.
Condomínio com CNPJ precisa de contador? Escritório de contabilidade pode administrar condomínio? Como fazer a contabilidade do condomínio? Descubra as respostas para estas perguntas com esta publicação! Confira:
Condomínio precisa de contador?
Primeiramente, vamos responder essa questão que causa muita confusão nas diretorias dos condomínios. Legalmente, não existe nenhuma lei que obrigue o condomínio a contratar os serviços de um contador, mesmo que o empreendimento possua um CNPJ ativo. Da mesma forma, não há nenhuma norma do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) que determine a presença de um contador atuando em condomínios.
No entanto, isso não quer dizer que condomínios estão isentos de entregar a prestação de contas aos condôminos. O Novo Código Civil, Art. 1348, estipula que:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
(…)
Isso significa que faz parte das atribuições do síndico prestar contas à assembleia geral ao menos uma vez por ano. Além disso, a lei também determina que é tarefa do síndico elaborar o orçamento de receitas e despesas condominiais, bem como agir contra a inadimplência.
Logo, é o síndico o responsável por fazer a gestão contábil do condomínio. Porém, assumir o compromisso sem um mínimo de conhecimento no assunto pode causar sérios problemas ao empreendimento e ao próprio síndico. O gestor pode ser penalizado por erros que aconteçam, podendo até sofrer processos civis e criminais.
Esta mesma lei que determina as obrigações do síndico também define que o gestor tem o direito de transferir as tarefas administrativas para outra pessoa ou empresa. Ou seja, o Art. 1348 deixa claro que o síndico pode contratar um contador para o condomínio ou os serviços de um escritório de contabilidade. Porém, a lei explica que essa medida só pode ser realizada mediante aprovação da assembleia e desde que a convenção condominial autorize.
Por isso, é prudente apostar na contratação de um profissional confiável que possa cuidar da contabilidade do condomínio. Seja um contador autônomo, através de um escritório de contabilidade ou uma empresa administradora. Somente assim é possível compreender qual a verdadeira situação patrimonial, econômica e financeira do empreendimento.
Responsabilidades do contador de condomínio
Antes da contratação, é fundamental que o síndico saiba quais são as responsabilidades de um contador para condomínios. São elas:
- Fiscalizar todas as operações financeiras realizadas pelo condomínio;
- Denunciar quando há erros, riscos e/ou fraudes nas contas;
- Elaborar mensalmente os demonstrativos financeiros e o balancete;
- Garantir que o condomínio realize todas as suas obrigações fiscais e contábeis;
- Organizar e armazenar os documentos fiscais do condomínio.
Atividades como emitir boletos para o pagamento das cotas condominiais ou elaboração da folha de pagamento podem ser atribuídas ao contador. Entretanto, essas questões podem variar conforme o contrato firmado entre profissional e condomínio.
É importante lembrar, no entanto, que mesmo com a presença de um contador, o síndico ainda é o principal responsável legal pelo condomínio e possui responsabilidades civis sobre eventuais problemas que possam ocorrer. No caso de erros ou fraudes cometidas pelo contador, o gestor poderá ser responsabilizado também. Por causa disso, é essencial que o síndico e o conselho fiscal mantenham-se atentos ao trabalho do contador e realizem auditorias com frequência.
Escritório de contabilidade pode administrar condomínio?
A não ser que a convenção condominial se oponha, escritórios de contabilidade podem administrar condomínios. Legalmente, o Código Civil não impõe nenhum impedimento sobre o tipo de empresa autorizada para auxiliar o síndico na administração condominial.
Dessa forma, fica a cabo do próprio condomínio definir qual a prestador de serviço será escolhido para dar suporte no dia-a-dia administrativo. Assim, tanto escritórios de contabilidade, quanto contadores autônomos podem administrar condomínios.
Como fazer a contabilidade do condomínio?
Ao realizar a contabilidade para condomínio de forma independente, é necessário tomar conta dos seguintes fatores:
Organização dos documentos fiscais.
Uma pasta de contabilidade organizada já é meio caminho andado para uma boa gestão condominial. Alguns documentos precisam ser guardados por pelo menos cinco anos, como:
Também há documentos que precisam ser armazenados para sempre. São eles:
- Cartão do CNPJ;
- Documentos dados pela construtora e incorporadora;
- Alvarás da edificação;
- Escrituração contábil do condomínio;
- Plantas do empreendimento;
- Documentação trabalhista;
- Notas fiscais, manuais, certificados e garantias dos elevadores, bombas d’água e demais equipamentos;
- Contrato de seguro condominial;
- Certificados de Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB).
Toda essa documentação pode ser mantida em pastas físicas ou através de softwares para condomínios.
Cuidar das obrigações fiscais, tributárias e contábeis
Faz parte da rotina contábil gerenciar o cumprimento das obrigações fiscais por parte do condomínio. Isso inclui:
Elaborar demonstrativos e balancetes
Em suma, os demonstrativos e balancetes são documentos entregues mensalmente à diretoria e aos condôminos que trazem a relação completa dos gastos e receitas do condomínio.
Estes arquivos são feitos com base na análise das movimentações financeiras, taxa de inadimplência e devem ser assinados pelo contador responsável. Assim sendo, essa é a etapa da contabilidade que traz mais alívio aos condôminos, pois garante transparência e mostra a real situação do empreendimento.
Saiba mais em:
Escrituração contábil de condomínio é obrigatória?
Por fim, vamos falar sobre escrituração contábil do condomínio. Para os que não sabem, escrituração contábil é um registro cronológico de todos os fatos contábeis que ocorreram com um empreendimento.
Também conhecida como “escrituração tributária” ou “escrituração fiscal”, esse arquivo tem a finalidade de servir como uma memória ou registro histórico de uma empresa ou entidade. E, dessa forma, facilitam o trabalho de gestores e fiscais.
A escrituração contábil é obrigatória para empresas dos mais variados portes. Em contrapartida, não existe legislação ou norma do CFC que torne a escrituração contábil obrigatória para condomínios.
Resumindo, o condomínio não é obrigado a contratar um contador, bem como realizar a escrituração contábil.
No geral, a contabilidade de condomínios é uma oportunidade não percebida para melhorar a gestão condominial e garantir o bem-estar de todos os moradores. No fim das contas, contadores facilitam o trabalho do síndico, proporcionando mais transparência e segurança.
por Denys Hupel | jun 23, 2021 | Gestão Condominial
São nas reuniões de assembleia que o futuro do condomínio é decidido. Por isso, a participação dos condôminos é tão importante nessas decisões. Isso faz com que muitos síndicos se esforcem atrair mais participantes para esses encontros e garantir o quórum necessário para aprovar projetos importantes que serão fundamentais para o condomínio, além de discutir situações pertinentes do dia a dia que impactam a vida de todos os moradores.
Pensando nisso, resolvemos listar algumas dicas que podem ajudar você a aumentar a participação dos moradores na reunião de assembleia do seu condomínio. Aproveite!
Mescle os assuntos da reunião
A primeira dica é bastante útil e pode ajudar atrair mais participantes para a assembleia. Muitas vezes quando a Assembleia Geral Ordinária (AGO) é dominada por um único tema pode acabar afastando os moradores.
Por isso, na hora de montar a pauta da próxima reunião tente mesclar os assuntos que serão tratados, inclua temas importantes como melhorias para o condomínio, obras a serem feitas, previsão orçamentária e ajustes nas normas de convivência.
Evite discutir assuntos fora da pauta
As reuniões de assembleia são momentos muito aguardados tanto pelos moradores como pela administração do condomínio. Por isso, as pautas da reunião são montadas e notificadas com antecedência.
Uma dica para evitar que as reuniões se tornem tumultuadas (e corram o risco de serem impugnadas) é evitar a discussão de pautas não planejadas.
Utilize metodologias de mediação de discussões para guiar o andamento do debate da assembleia e evite transtornos.
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Cumpra o horário estabelecido
Muitas pessoas evitam participar de reuniões de assembleias por saberem que elas acabam se alongando mais do que deveriam. Uma forma de evitar que isso aconteça é seguir rigorosamente os horários de início e término. Pontualidade é algo que certamente vai atrair mais condôminos.
Convoque com antecedência
O dia a dia de todos é sempre muito corrido e, por vezes, é difícil encontrar espaço na agenda para participar das reuniões da assembleias do condomínio. Uma forma de garantir que todos os moradores consigam se planejar para participar de todas é convocar as AGOs com o máximo de antecedência possível, cerca de dez dias antes é um bom prazo.
Nessa hora a tecnologia é sua maior aliada. Utilizar softwares e aplicativos de gestão de condomínio para comunicar todos os moradores é uma excelente alternativa.
Capriche no edital de convocação
É no edital de convocação que você precisa convencer os moradores a participar da reunião de assembleia. Nele, devem constar os assuntos que serão tratados, além de local, data, horário de início e duração do evento.
Também vale destacar no edital a importância da presença dos condôminos nas decisões do condomínio. Além disso, o edital permite que todos saibam dos assuntos que serão tratados e se preparem para tirar suas dúvidas durante a reunião.
Escolha com cuidado a data e o horário
A data e horário da reunião de assembleia serão determinantes para a quantidade de pessoas presentes. Como síndico, você deve conhecer os moradores do seu condomínio e saber quais dias e horários são mais efetivos para que todos consigam participar. Por isso, tenha esse cuidado e planeje com inteligência o dia que irá realizar a reunião.
Outra dica é evitar marcar em datas próximas a feriados, noites de jogos de futebol e finais de semana. Também é muito importante não marcar as reuniões durante o horário comercial. O horário mais comum para a realização das AGOs é geralmente às 20 horas.
Defina um cronograma de reuniões
Uma excelente forma de ajudar os moradores a se programar para as próximas reuniões de assembleia é criar um cronograma com as próximas datas. Isso ajuda os condôminos a saberem com antecedência para estar presentes.
Crie regras para a reunião
Uma boa maneira de garantir que todas as pautas sejam tratadas e que o debate não se estenda mais do que o prazo determinado é definir regras para a reunião.
Algumas regras que podem ser definidas são:
- Manter os celulares desligados ou no modo silencioso
- Não interromper quem está com a palavra
- Levantar a mão para solicitar a palavra
- Não discutir questões pessoais
- Definir uma ordem de discussão das pautas
Ofereça um ambiente confortável
Se no seu condomínio existem espaços de convivência diferenciados, uma boa alternativa para atrair mais participantes é realizar as reuniões nesses ambientes. Isso, além de garantir mais conforto aos condôminos, pode demonstrar que sua gestão está preocupada em realizar ações diferentes e que engajem os moradores.
Deixe alguma alimentação à disposição
Essa dica não é obrigatória, mas pode ser um excelente e delicioso atrativo para as reuniões. Oferecer algum tipo de coffee break, como café, água, iogurte, biscoitos e torradinhas pode ser um diferencial para as reuniões e atrair mais participantes.
Planeje dinâmicas de integração
É muito comum em condomínios maiores que os moradores de todas unidades acabem não se conhecendo. Por isso, uma boa dica é antes de iniciar a reunião é realizar algum tipo de dinâmica de integração entre os presentes. Isso, além de criar um clima mais leve, pode trazer frutos para o futuro do condomínio.
O que achou das nossas dicas? Qual estratégia você implantou no seu condomínio para atrair mais participantes para as reuniões de assembleia? Conte pra gente nos comentários.
por Denys Hupel | maio 6, 2021 | Síndicos
➡ Não existe nenhum empecilho legal que proíba um inquilino de ser eleito síndico do condomínio. O Art. 1.347 do Código Civil deixa claro que o cargo de síndico não precisa ser exercido exclusivamente por condôminos. Sendo assim, o inquilino pode ser sindico do condomínio.
Você sabe se inquilino pode ser síndico do condomínio? Essa é uma questão que ainda causa muita confusão Brasil à fora. Para dar fim às especulações, resolvemos montar esse artigo explicando o que diz a legislação sobre o assunto.
Inquilino pode ser síndico?
A resposta é sim. Não existe nenhum empecilho legal que proíba um inquilino de ser eleito síndico do condomínio.
Inclusive, o Art. 1.347 do Código Civil deixa claro que o cargo de síndico não precisa ser exercido exclusivamente por condôminos. Confira o artigo na íntegra:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Sendo assim, inquilinos podem atuar como síndicos do condomínio sem problema algum.
Se a convenção ou estatuto do condomínio contêm uma cláusula que proíbe inquilinos a se candidatar ao cargo, esta medida deve ser ignorada. Pois, no final das contas, nenhum documento interno pode contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
Da mesma forma, a legislação brasileira não proíbe inquilinos de serem integrantes do conselho fiscal do condomínio. Entretanto, a lei não é tão específica sobre esse tema. O Art. 1.356 define apenas que:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Portanto, quando o assunto é inquilinos no conselho fiscal do condomínio, deve-se seguir as recomendações da convenção.
Porém, inquilinos podem participar de reuniões de condomínio?
De acordo com o Art. 24 da Lei 4.591/64, o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:
- O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
- Tenha como comprovar a locação
O inquilino pode, inclusive, votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio. Alguns exemplos de questões ordinárias são escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, entre outras.
A procuração em condomínio só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.
Afinal, quem pode ser síndico?
Conforme deixa claro o artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função do síndico de um condomínio. Ou seja: locatários, proprietários e ocupantes podem assumir a tarefa.
Da mesma forma, contratar um síndico profissional, sem vínculo algum com o condomínio, é totalmente legal – e também recomendada.
Quem não pode ser síndico?
Existem algumas pessoas que não podem assumir o papel de síndico. É proibido apenas que magistrados assumam o cargo. Essas categorias não podem exercer a função de nenhuma forma, nem como síndicos profissionais ou síndicos moradores.
Inadimplentes também não podem atuar como síndicos. O Art. 1.335 determina que apenas condôminos quites possuem o direito de votar e participar de deliberações da assembleia.
Portanto, se o Código Civil determina que o inadimplente não pode votar e participar de uma reunião de assembleia, como ele poderá gerenciá-la e ainda prestar contar?
Além disso, é inadmissível que o síndico seja réu e autor de uma ação de inadimplência, em virtude do choque de interesses.
Leia também:
por Denys Hupel | maio 3, 2021 | Vida em Condomínio
Dentro da vida no condomínio, existe uma série de nomes que são utilizados. Condômino, ocupante, visitante, entre outros… Mas, afinal, morador e condômino são a mesma coisa? Quais são os direitos de quem aluga uma unidade no condomínio? São muitas as dúvidas que cercam o assunto.
Para resolver essas questões de uma vez por todas, preparamos um guia com tudo o que o síndico precisa saber sobre condôminos! Nesse artigo você vai aprender:
O que é condômino?
São considerados condôminos aqueles que são proprietários de apartamento ou unidade dentro de um condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.
O Código Civil também considera condômino os promitentes compradores. Esse termo é utilizado quando uma venda não foi concluída e ainda não houve a transferência da escritura do imóvel, mas o comprador promete cumprir o contrato. No caso, o promitente comprador é o indivíduo que está adquirindo a unidade.
Confira o que diz o Art. 1.334:
2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Condôminos e ocupantes são coisas diferentes. Ocupante do condomínio é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro do terreno. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.
Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.
Nesse mar de personalidades e termos condominiais existem também os visitantes. Esses são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma com o ambiente em si. Esses não são ocupantes e nem condôminos.
Além das visitas, também são considerados visitantes os entregadores e prestadores de serviço.
Inquilino/Locatário
Inquilino ou locatário é aquela pessoa que aluga um espaço e paga mensalmente um valor ao proprietário pela utilização da unidade.
A legislação que resguarda os direitos e deveres do inquilino/locatário é a Lei do Inquilinato. Esse documento determina as regras que devem ser seguidas durante o aluguel de um imóvel.
Inquilinos podem participar ou votar em assembleias de condomínio?
Conforme o Art. 24 da Lei 4.591/64 define que o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:
- O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
- Tenha como comprovar a locação
O inquilino pode votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio, como: escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, etc.
A procuração em condomínio assinada pelo proprietário da unidade só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.
Contudo, esse ainda é um tema bastante controverso para alguns juristas. Portanto recomendamos que se converse com o síndico do condomínio em caso de dúvidas.
Direitos dos condôminos
De acordo com o Art. 1.335 do novo Código Civil, são direitos de todos os condôminos:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Neste último, é essencial ressaltar que condôminos inadimplentes, que não estão com o pagamento da taxa condominial em dia, não podem participar e votar nas reuniões de assembleia.
Acerca do tema de inadimplência, é preciso destacar que há duas formas de calcular o valor da taxa:
Nesta primeira opção, unidades maiores pagam um valor mensal mais caro. Essa questão é definida logo na criação do condomínio edilício, geralmente durante a assembleia de implantação. Portanto, deve-se conferir a convenção condominial.
Condôminos também têm o direito de convocar assembleia desde que coletem assinaturas de um quarto de todos os donos de unidades no condomínio, através de um abaixo-assinado que deverá ser entregue ao síndico.
Deveres dos condôminos
Por outro lado, o Código Civil, Art. 1.336 define como deveres dos condôminos:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
A legislação também determina questões como cobrança de multas caso o condômino não cumprir com os deveres estipulados pela lei ou tiver comportamento antissocial. Além de estipular regras quanto ao aluguel de vagas de estacionamento, direito de propriedade e divisão de partes do terreno.
Leia, a seguir, a lei na íntegra:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
- 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
- 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Agora que você sabe as diferenças entre as denominações dos frequentadores do condomínio, além de compreender o que estipula a legislação, já pode atuar como síndico tranquilamente e sem dúvidas.
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