Obras no condomínio: o que você precisa saber sobre a NBR 16280

nbr 16.280

Vivemos em um momento onde é crescente o número de condomínios. São cada vez mais pessoas compartilhando o espaço em um prédio. Somando a isso, o envelhecimento das construções exige que haja um regramento que garanta a qualidade e a segurança das reformas realizadas. A NBR 16280, norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que entrou em vigor no dia 18/04/2014, tem a função de garantir que qualquer mudança, seja ela nas áreas de uso comum ou privado, seja informada ao síndico.  A norma teve uma atualização em 2015, um ano após ser estabelecida.

Veja o que você irá aprender neste post:

O que é a NBR 16280

A intenção é que a obra seja aprovada pelo síndico e, em alguns casos, por um engenheiro ou arquiteto. Na teoria, a lei garante que o síndico deve ter conhecimento de todas as reformas dentro do prédio. Alterações na estrutura podem causar danos graves à edificação, comprometendo a segurança e a integridade dos moradores. Ter uma unidade em um condomínio é fazer parte de uma comunidade que pode ser afetada pelas mudanças que uma obra pode trazer, mesmo que seja algo em seu espaço privado.

Por isso, segundo a NBR 16280, se você quer executar qualquer tipo de intervenção em suas unidades, deve apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto detalhando o que será feito, e a aprovação ficará por conta do síndico. Existem alguns casos de pequenas reformas onde não é necessário apresentar o documento (veja nosso infográfico), porém é interessante verificar com o síndico se existe a necessidade de algum tipo de documentação.

Apontamos nesse post os principais pontos aos quais você precisa ficar atento:

Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?

Sendo essa norma obrigatória, quais documentos devem ser apresentados ao síndico antes de a obra começar a ser executada? De acordo com a NBR 16280, o condômino que pretende realizar a reforma deve apresentar um desses dois documentos:

  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no caso de um engenheiro
  • RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se for expedido por um arquiteto

Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:

  • O que será feita na obra;
  • Tempo estimado;
  • Planta com as alterações a serem feitas e lista de trabalhadores envolvidos com seus RGs e CPFs.

Separamos um exemplo de termo de responsabilidade do morador sobre a obra, para lembrar os documentos que são necessários ao realizar uma reforma de acordo com a NBR 16280.

Veja também o modelo de autorização de obra ou reforma que o síndico pode utilizar para permitir a realização das mudanças.

Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?

O síndico é o responsável pela aprovação da documentação, portanto, deve fiscalizar a obra e verificar se esta cumpre o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário quanto a responsabilidade dele na reforma.

Se for necessário, o síndico deve tomar as medidas necessárias para que a obra saia de acordo com o planejado. O síndico pode:

  • Notificar o morador;
  • Aplicar multas;
  • Proibir a entrada de materiais e dos prestadores de serviço ligados à reforma;
  • Registrar irregularidade na delegacia de polícia e até busca o judiciário para embargar a obra.

Caso tudo ocorra conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada, receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento e os manuais atualizados e então arquivar toda a documentação.

O que acontece na prática com a NBR 16280?

Apesar de as normas dizerem que é obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.

É importante lembrar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT e o que consta no  modelo de autorização de obra ou reforma) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade. Podem existir situações onde o morador não apresente os documentos e inicie um reparo sem autorização.

Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção do Condomínio se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado.  

Cuidados que o síndico deve ter

A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.

O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.

Dúvidas frequentes:

  • Quando o próprio síndico está fazendo obras dentro do seu apartamento, o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
  • A iniciativa da NBR 16280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.
  • A NBR 16280 caracteriza como reforma de edificação: alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. Portanto, se forem pequenas reformas sem impacto na estrutura, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro. Mas o síndico pode solicitar aos moradores uma notificação, assinada por profissional qualificado, sobre a obra.

Exemplos de necessidade ou não da ART/RRT

Necessitam ART/RRT

  • Instalação de ar-condicionado
  • Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas
  • Abertura de porta ou cozinha americana
  • Fechamento ou envidraçamento de sacadas
  • Buracos ou perfurações de lajes
  • Instalação de banheira
  • Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista
  • Reparo ou alteração nas instalações de gás
  • Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio
  • Alterações estruturais o apartamento

NÃO Necessitam ART/RRT

  • Pintura
  • Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto, e não façam alterações da estrutura do condomínio
  • Colocação de redes de proteção
  • Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original

Está com obras no condomínio? Faça download do nosso kit de documentos para obras para condomínio.

Equipe TownSq

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