O que você precisa saber sobre a NBR 16280 – Norma de reformas da ABNT?

nbr 16.280

Vivemos em um momento onde é crescente o número de condomínios. São cada vez mais pessoas compartilhando o espaço em um prédio. Somando a isso, o envelhecimento das construções exige que haja um regramento que garanta a qualidade e a segurança das reformas realizadas. A NBR 16280, norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que entrou em vigor no dia 18/04/2014, tem a função de garantir que qualquer mudança, seja ela nas áreas de uso comum ou privado, seja informada ao síndico.  A norma teve uma atualização em 2015, um ano após ser estabelecida.

Veja o que você irá aprender neste post:

O que é a NBR 16280

A intenção é que a obra seja aprovada pelo síndico e, em alguns casos, por um engenheiro ou arquiteto. Na teoria, a lei garante que o síndico deve ter conhecimento de todas as reformas dentro do prédio. Alterações na estrutura podem causar danos graves à edificação, comprometendo a segurança e a integridade dos moradores. Ter uma unidade em um condomínio é fazer parte de uma comunidade que pode ser afetada pelas mudanças que uma obra pode trazer, mesmo que seja algo em seu espaço privado.

Por isso, segundo a NBR 16280, se você quer executar qualquer tipo de intervenção em suas unidades, deve apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto detalhando o que será feito, e a aprovação ficará por conta do síndico. Existem alguns casos de pequenas reformas onde não é necessário apresentar o documento (veja nosso infográfico), porém é interessante verificar com o síndico se existe a necessidade de algum tipo de documentação.

Apontamos nesse post os principais pontos aos quais você precisa ficar atento:

Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?

Sendo essa norma obrigatória, quais documentos devem ser apresentados ao síndico antes de a obra começar a ser executada? De acordo com a NBR 16280, o condômino que pretende realizar a reforma deve apresentar um desses dois documentos:

  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no caso de um engenheiro
  • RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se for expedido por um arquiteto

Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:

  • O que será feita na obra;
  • Tempo estimado;
  • Planta com as alterações a serem feitas e lista de trabalhadores envolvidos com seus RGs e CPFs.

Separamos um exemplo de termo de responsabilidade do morador sobre a obra, para lembrar os documentos que são necessários ao realizar uma reforma de acordo com a NBR 16280.

Veja também o modelo de autorização de obra ou reforma que o síndico pode utilizar para permitir a realização das mudanças.

Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?

O síndico é o responsável pela aprovação da documentação, portanto, deve fiscalizar a obra e verificar se esta cumpre o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário quanto a responsabilidade dele na reforma.

Se for necessário, o síndico deve tomar as medidas necessárias para que a obra saia de acordo com o planejado. O síndico pode:

  • Notificar o morador;
  • Aplicar multas;
  • Proibir a entrada de materiais e dos prestadores de serviço ligados à reforma;
  • Registrar irregularidade na delegacia de polícia e até busca o judiciário para embargar a obra.

Caso tudo ocorra conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada, receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento e os manuais atualizados e então arquivar toda a documentação.

O que acontece na prática com a NBR 16280?

Apesar de as normas dizerem que é obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.

É importante lembrar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT e o que consta no  modelo de autorização de obra ou reforma) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade. Podem existir situações onde o morador não apresente os documentos e inicie um reparo sem autorização.

Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção do Condomínio se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado.  

Cuidados que o síndico deve ter

A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.

O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.

Dúvidas frequentes:

  • Quando o próprio síndico está fazendo obras dentro do seu apartamento, o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
  • A iniciativa da NBR 16280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.
  • A NBR 16280 caracteriza como reforma de edificação: alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção. Portanto, se forem pequenas reformas sem impacto na estrutura, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro. Mas o síndico pode solicitar aos moradores uma notificação, assinada por profissional qualificado, sobre a obra.

Exemplos de necessidade ou não da ART/RRT

Necessitam ART/RRT

  • Instalação de ar-condicionado
  • Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas
  • Abertura de porta ou cozinha americana
  • Fechamento ou envidraçamento de sacadas
  • Buracos ou perfurações de lajes
  • Instalação de banheira
  • Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista
  • Reparo ou alteração nas instalações de gás
  • Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio
  • Alterações estruturais o apartamento

NÃO Necessitam ART/RRT

  • Pintura
  • Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto, e não façam alterações da estrutura do condomínio
  • Colocação de redes de proteção
  • Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original

Você tem alguma dúvida sobre a NBR 16280? Deixe um comentário e compartilhe com a gente!

Equipe TownSq

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  • Adilson Silva

    Sou engenheiro civil, sei que mesmo com a NBR ainda em cidades grandes, poucas pessoas tem coragem de fiscalizar evitando obras irregulares, virando a cara para isso.Quando fazem isso, colocam em risco não somente a sua vida, mas a vida do resto dos moradores e familiares. São poucos ou predios que possuem planos em caso de incendio, compra de escada externa em caso de residecial 4 ou 5 pavimentos, desabamento, entre outros. Vou me especializar nesta área e quero mais informações a respeito. grato desde já.

    • Ronaldo

      Sou síndico e gostaria de informações sobre a NBR 16.280.
      Nosso condomínio é simples/popular, temos 02 blocos com 15 ap. cada.
      Um morador resolveu reformar seu ap. Ele esta substituindo apenas os azulejos dos WC e Cozinha. Ele tem que entrar nesta norma? Tem que realmente contratar um engenheiro/arquiteto para tão pequeno trabalho? Realmente se fosse para quebrar parede para ter ganho de espaço, eu concordo com a contratação destes profissionais, pois, a remoção de parede pode sim prejudicar a estrutura de prédio, mas a retirada de azulejo, uma tomada, uma torneira, realmente não vejo a necessidade.

      • socialcondo

        Ronaldo, a troca de azulejos e pisos é realmente bastante questionada.

        O anexo A da norma 16280 traz um ‘Modelo orientativo para realização de obras de reforma em edificações’, e um dos tópicos na tabela é referente a Revestimentos:

        Troca de revestimentos desde que não sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior – Responsável: Empresa capacitada

        Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto. para retirada do revestimento anterior – Responsável: Empresa especializada

        Ou seja, a troca de revestimentos está coberta na norma. Apesar da NBR 16280 não ser uma lei, ela vale como recomendação, e caso ocorra algum problema em pequenas reformas, o uso da regra vai amparar legalmente o síndico, moradores e funcionários do condomínio.

        Um prática que às vezes acontece nestas obras de pequeno porte, como troca de azulejos e pisos, substituição de torneiras, etc, é o uso de somente uma notificação por escrito a síndico, contendo a informação de que o reparo/obra não causará impacto na estrutura do edifício, redes de água, luz e gás. Esta notificação deve ser elaborada e assinada por um profissional qualificado.

  • Aroldo R.B. Lacerda

    Comprei recentemente um apartamento e no contrato estava especificado que o piso dos quartos seriam instalados pelos proprietários. O apartamento seria entregue com o contra-piso pronto. Tratas-e portanto de uma complementação de obras cujo calculo estrutural já foi previsto e aprovado pela construtora.
    Não será feito qualquer alteração. Consulto se é legal o condomínio exigir ART para este tipo de serviço.

  • Basil Paixão Teixeira

    Mais uma “leizinha” do nosso Brasil varonil, que acabará por dar em nada. Além dessa, temos agora que substituir os extintores de incêndio de nossos veículos…. Quem se lembra dos “estojos de primeiros socorros” até então obrigatórios ?
    Pois bem, com essa Norma,o síndico terá plenos e gerais poderes de imperador, para aprovar ou não a obra. Ele tem capacidade técnica e poderes para tanto ? Estão jogando nas costas dele toda a responsabilidade pela irresponsabilidade de algum condômino ? É o poder público “lavando” suas mãos como fez Pôncio Pilatos ?

  • Maria Lúcia Leite

    Recebemos um comunicado da administração, onde a sindica cita alguns itens que não poderão serem executado sem autorização deacordo com a NBR 16280, entre os itens ela mencionou pintura interna no apartamento, isto procede ? por qual a razão que necessito de um arquiteto e/ou engenheiro para aprovar a pintura dentro do meu apartamento? Fico no aguardo de uma orientação. Obrigada

    • socialcondo

      Maria Lúcia, a NBR16280 caracteriza como reforma de edificação:

      alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção

      Portanto, se for somente pintura interna do imóvel, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro.

  • André Gomes

    Boa noite gostaria de saber se para fazer contrapiso para colocação de piso laminado é necessário fazer a ART

    • Sim André,

      De acordo com a recomendação da norma você precisará de uma ART (assinada por um engenheiro) ou RRT (assinada por um arquiteto), pois apesar de ser um serviço tranquilo, o síndico irá solicitar a mesma no momento da instalação do piso laminado. Para facilitar, você pode solicitar para o profissional que já monte o plano de reforma do seu apartamento de acordo com a NBR 16280 em uma mesma ART/RRT.

  • vinícius

    Olá boa tarde fiz uma instalação de ar no mesmo lugar que já existe em outros apartamentos, porém não sabia da rrt e só fui informado após a obra concluída gostaria de saber como proceder ?

    • TownSq

      Oi, Vinicius! Nossa sugestão é que você entre em contato com um engenheiro ou arquiteto para que eles façam uma avaliação da obra e depois você apresente ao síndico o laudo. É válido também que você verifique a convenção do condomínio para ver se há previsto alguma punição para este caso e também para que você já fique ciente quais as regras sobre obras em seu condomínio.
      Abraços

  • Fabiano Viegas

    em uma reforma predial para a retirada de pastilhas da fachada sendo necessario a remoção e recolocação de ar condicionados é rateado entre os moradores do condominio?foi previsto e aprovado uma reforma onde não foi mencionado isso e agora querem cobrar esse extra de quem tem ar condicionado apenas,ou seja cada morador deverá arcar com uma despesa extra

    • TownSq

      Oi, Fabiano. As obras de manutenção de fachada, são de responsabilidade do condomínio. Caso o mesmo não possua um fundo de reserva e a obra seja necessária, é cobrado a chamada extra. Entretanto, ela deve ser rateada em todos os moradores. É importante entender o porquê da decisão de cobrar chamada extra somente de algumas unidades do condomínio. Além disso, toda a chamada extra deve ser aprovada em assembleia mediante a votação dos proprietários.
      Abraços

  • Antonio Junior

    Boa noite, não foi citada a legislação que obriga a utilização da norma, trata-se de boa prática sua utilização ou existe legislação que determine seu uso?

    • TownSq

      Bom dia, Antonio. Tudo bem? A NBR é são uma espécie de normas técnicas estabelecidas de acordo com um consenso de pesquisadores e profissionais da área e aprovada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O seu cumprimento não está na legislação brasileira. Entretanto, é recomendado seguir a NBR pois o descumprimento da norma implica na ocorrência de acidente predial em que a responsabilidade civil e/ou criminal é do responsável pela edificação, que no caso do condomínio é o síndico. Ou seja, é uma maneira do síndico se proteger em relação a futuros problemas que possam ocorrer. É importante dizer que já há jurisprudência em que a decisão foi tomada com base e análise nesta NBR.
      Abraços

  • Eduardo

    Então a troca de revestimentos sem o uso de ferramentas de alto impacto não necessita de ART? Neste caso, quais documentos devo fornecer ao síndico?

    • TownSq

      Oi, Eduardo! As trocas de revestimento feitas com marteletes, por exemplo também precisam de ART. Em relação aos documentos necessários, você deve obrigatoriamente entregar a ART, que é um documento em que o engenheiro se responsabiliza pela obra. Para verificar se é necessário mais documentos, além da ART, para a realização da obra, você deve verificar a convenção ou regimento interno do condomínio.
      Abraços