Inadimplência no condomínio: o que muda com o Novo Código de Processo Civil?

novo código de processo civil - inadimplência no condomínio

Agora, com o novo código de processo civil as regras para a inadimplência nos condomínios mudaram.

Os prazos, que antes eram bastante esticados, foram reduzidos dando ao condomínio mais autonomia e agilizando o processo de cobrança. Hoje, a falta de pagamento do condomínio é o que mais gera cotas extras para os moradores.

Em vigor desde o dia 18 de março de 2016, o novo código de processo civil determina que quem atrasar o pagamento do condomínio por até três dias pode ter o seu imóvel penhorado(artigos 829, 835 e 784). A mudança na lei também prevê que a conta bancária do inadimplente possa ser bloqueada.

E como o síndico poderá fazer essa cobrança?

Pelo novo código, o síndico terá que reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar débitos, e depois pode entrar com ação de execução.  A Justiça pode determinar que o inadimplente pague a dívida em três dias.

Desse modo, o processo acelera a cobrança de maus pagadores e gera um impacto menor nos condomínios. Se antes um processo de cobrança chegava a durar anos, agora o novo código de processo civil se tornou bem mais rígido com os inadimplentes.  

Com a nova legislação, não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para acontecer e haverá maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio, pois é possível “prender” o bem do devedor quase que imediatamente, conforme o Art. 828 do novo código de processo civil.

O devedor também é obrigado a pagar custas para se defender, segundo o Art. 914, diferentemente do antigo procedimento, que não custa nada para o réu contestar a ação e possibilidade de protesto da cota de condomínio passa a valer para todos os Estados.

Veja o que mudou no novo código de processo civil:

NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Ação é proposta e o devedor é citado para pagar o débito em 72h. Não havendo pagamento do boleto, começa a penhora do imóvel. O devedor pode se defender, mas tem que pagar custas judiciais e pode ser punido se tentar atrasar o processo.

ANTIGO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

A ação é proposta e é marcada audiência para três a seis meses depois. O devedor é citado para apresentar sua defesa gratuitamente em audiência. Após avaliação do caso, o juiz emite a sentença. Após essa fase, que pode durar uma média dois a três anos, a sentença é executada e se inicia a penhora do imóvel.

  • Pingback: 8 dicas para diminuir a inadimplência no condomínio()

  • roseclair loula

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  • roseclair loula

    Moro ha 28 anos no mesmo imovel como inquilina, no ano de 2015 o locador resllveu fazer um novo contrato que se inspirou neste ano.Ele nao nos chamou para refazer o contrato mas mesmo assim reajustou o valor do aluguel. No mes de marco despencou do 16andar o beral da sacada que caiu em cima do neu carro que ficanum box de garagem. O seguro feito pelo sindico alegouOque nao pagara os danos do meu carro devido a ma manutencao do edificio. Entrei com uma acao contra o ccobdomini e o locador passou a me fazer ameacas de me colocar para fira do apartamento.Eu e meu marido ja somos idosos ele pode nos tirar do imovel?

    • TownSq

      Oi, Roseclair. Sentimos muito por essa situação. De acordo com a lei do inquilinato, caso as duas partes não se manifestem sobre finalizar o contrato de aluguel, ele é renovado automaticamente. E quanto ajuste de valores, isso deve estar colocado em contrato.

      Com relação ao incidente, é de responsabilidade do condomínio manter as manutenções em dia, sendo responsável pelo pagamento de qualquer dano que tenha sido causado pela falta da mesma. Entretanto, visto que você está com algumas situações agravantes no seu caso, sugerimos que você busque um advogado especialista para lhe dar assistência.
      Abraços,

  • Dani Pires

    Tenho um inquilino que ficou devendo por mais de 10 meses o Aluguel e o condomínio . E para completar jogou uma sacola da janela e quebrou um vidro de um carro .
    Ainda tem uma multa da administradora que está cobrando um valor absurdo . Deixei uma imobiliária cuidando e só estou tendo dor de cabeça. Como devo proceder ?

    • TownSq

      Oi, Dani! Entre os deveres do locatário está pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação (água, luz, IPTU, taxa de marinha, se for o caso), no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido. Além disso, deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Ou seja, você está no direito de pedir uma liminar judicial para despejo do inquilino. Sendo necessário apresentação do cálculo discriminado do valor do débito.

      Em relação a dívida do condomínio, o pagamento do mesmo é de obrigação do proprietário. Nossa sugestão é que você já inicie a negociação deste débito, uma vez que de acordo com a nova lei do inquilinato é possível que seu imóvel seja penhorado após três dias de atraso. Dê uma olhada no nosso post sobre o assunto: http://blog.townsq.com.br/inandimplencia-no-condominio-o-que-muda-com-o-novo-codigo-de-processo-civil/#comment-3422745174

      Qualquer dúvida, estamos à disposição.
      Abraços

  • Alex

    Tenho uma dúvida: o novo CPC só vale para novos inadimplentes? E os que já estavam sendo cobrados na justiça antes do novo CPC ser implementado? No meu condomínio tem morador devendo há mais de dez anos e a dívida já está em mais de R$ 100 mil !!!

    • TownSq

      Oi, Alex! Visto que a lei aplica-se, é possível a execução de débitos condomínios vencidos antes mesmo da vigência do Código.

      É também possível requerer a desistência de processos de conhecimento ajuizados, para que se dê início a processo de execução. Porém, não é possível a conversão de processos já ajuizados em processos de execução.

  • Giovani Araujo

    Quando o proprietário pode fazer vistoria no imovel e se é permitido e se essa vistoria pode ser feita por mais de uma pessoa.

    • TownSq

      Oi, Giovani. A vistoria deve ser realizada no recebimento e devolução do imóvel pelo locador ou representante, informando o estado de conservação e demais itens instalados. Caso o inquilino verifique algum problema, poderá fazer novo anexo ao contrato e exigir assinatura do proprietário.
      Abraços

  • Vander Bayer Pinna

    Bom dia, comprei um apartamento com a finalidade de alugá-lo por temporada mas, o condomínio informa que no regimento interno (depois que comprei fui ver essa informação) diz só posso alugar no minimo de 6 meses.
    Preciso saber se essa informação tem fundamento ou o condomínio está equivocado em “proibir” de alugar o meu apartamento?

    • TownSq

      Olá, Vander. Não há nenhuma legislação que proíba o condomínio de colocar essa regra em seu regimento interno. Sugiro que você converse com o síndico para entender os motivos de este ponto estar no regimento. Caso tenha interesse em alterar e conversar sobre com os demais moradores, sugerimos que você leve a pauta para reunião de condomínio e/ou assembleia.
      Abraços

  • Alex Bressan

    BOM DIA SAI DA CASA LOCADA E FIZ A PINTURA CONFORME O LOCADOR ME PASSOU A COR, CHEGANDO A VISTORIA FOI GESTICULADO Q EU USEI A TINTA ERRADA MAIS ENTREI EM CONTATO COM O PROPRIETÁRIO NO DIA DE COMPRAR A TINTA E ME DISSE SOMENTE QUAL A COR QUE ERA PARA COMPRAR, SÓ QUE NA VISTORIA PEDIRAM PARA PINTAR NOVAMENTE NA MESMA COR SÓ QUE COM BRILHANTE E CREIO QUE NÃO SEJA MINHA RESPONSABILIDADE PORQUE ME INFORMEI ANTES DIRETAMENTE COM O PROPRIETÁRIO. O QUE DEVO FAZER?

    • TownSq

      Oi, Alex! Para a entrega do imóvel, na vistoria o imóvel deve estar tal qual o documento anexado ao contrato de locação. É interessante você olhar isto. Caso tenha sido negociado uma cor diferente da que está no documento da vistoria, aconselho que esta negociação seja formalizada, como por exemplo por e-mail.
      Abraços

  • liomar duque

    oi boa noite estou tendo problemas com iquilinos sobre pagamentos de aluguel.o seguinte ele ja atrazou 2 mes de condominio 5 mes de iptu 1 mes do aluguel e agora disse q nao tem condicao para pagar as despezas .sendo assim o q eu devo fazer?

    • TownSq

      Oi, Liomar! Você pode entrar com uma ação de despejo. Nesse caso, não há necessidade de notificação extrajudicial prévia. A lei do inquilinato dará a você uma liminar para despejo 15 dias após o início da ação. O inquilino pode evitar o despejo fazendo o depósito em juízo do valor cobrado.
      Abraços

  • DANILA DOS SANTOS

    Preciso entregar um imovel e informei o proprietario com um mes de antecedencia, meu contrato acaba em dezembro, e ele quer q eu pague multa de 3 alugueis por quebra de contrato, como faco

    • TownSq

      Oi, Danila! Saindo antes do fim do contrato, você deve pagar uma multa rescisória. E para isso, você deve fazer o aviso até 30 dias antes da data que você sairá do imóvel. O valor desta multa deve ser verificado no contrato, mas é o resultado do seguinte cálculo: valor do aluguel multiplicado pelo número de vezes previstas na multa contratual (normalmente 3). Esse valor deverá ser dividido pelo número de meses contratados (normalmente 30) e o valor resultante deve ser multiplicado pelo número de meses faltantes.
      Abraços

  • Karla Rubem

    Aluguei um imóvel pagando o aluguel antecipado, saí do imóvel com o aluguel em dia, preciso saber se tenho direito a receber o valor do aluguel do imóvel de volta?

    • TownSq

      Olá, Karla! Normalmente este valor é depositado em uma caderneta de poupança para que não haja desvalorização. Ao final do contrato, deve ser devolvido ao inquilino. Lembrando que por lei, este valor pode ser no máximo de três alugueis.
      Abraços

  • Arineia

    Aluguei uma casa mas por falta de manutenção, um curto-circuito provocou um incêndio e queimou todos os meus pertences. Graças a DEUS não houve vítimas porém só sobraram as paredes da casa. A proprietária reside fora do Brasil e a dona da imobiliária disse que não tem seguro e que eu terei de construir outra casa para ela. É correto isso? Eu não tenho condições de assumir esse compromisso.

    • TownSq

      Bom dia, Arineia! Você é inquilina, certo? O proprietário é responsável pelas manutenções pesadas do imóvel. Entretanto, o inquilino tem como dever a manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum. Ou seja, nesse caso o ideal é que você tenha um laudo detalhado das causas do curto-circuito, assinado por um técnico para apresentá-lo a imobiliária. Se ainda assim você não conseguir fazer negociação adequada, você pode se manifestar por meio de uma ação judicial.
      Espero que essa situação seja resolvida o mais breve possível.
      Abraços!

  • Tarise Ranaí

    Boa tarde!
    Entreguei uma casa há três anos e dois meses, e até hoje não recebi de volta o valor dos depósitos que fiz, no caso três vezes o valor do aluguel. Entreguei a casa pintada, limpa e com todas as taxas quitadas. A pergunta é: Ainda está em tempo de cobrar os depósitos judicialmente? Ou já prescreveu?

    • TownSq

      Oi, Tarise! Tudo bem? A lei do inquilinato não prevê prazo para você receber este valor caução. Porém, indico que você peça o auxílio de um advogado de como você deve fazer a solicitação deste valor. Enquanto isso, sugiro você a ir organizando toda a documentação que comprova que você era inquilino e que não recebeu o valor depositado no início da locação.

      Espero que você consiga solucionar o caso!
      Abraços

  • cristina leite

    Boa noite! Estou tentando alugar um imóvel e fui na administradora deixar os documentos e ela me disse que depois de aprovado (me cobrou uma taxa de R$ 55,00 cada, para verificar a idoneidade do fiador e minha, claro). O que me espantou foi quando ela me disse que se ficasse tudo ok, que eu teria que pagar 50% do aluguel adiantado. Isso está correto?

    • TownSq

      Olá, Cristina! Tudo bem? Sim, está correto. A lei do inquilinato prevê esse adiantamento como caução da locação. Esta taxa pode ser no valor de até três alugueis, de acordo com a legislação.

      Abraços!

  • Debbynha Parre

    Olá comprei uma casa a 4 meses porém ela estava alugada dei a inquilina 6 meses para ela se arranjar porém ela não quer mais pagar o aluguel pois diz que tem direitos o que eu faço?não temos nenhum contrato.

    • TownSq

      Olá! Quando você comprou a casa, ela já estava alugada para esta inquilina, correto? Nesse caso, o antigo proprietário deveria fazer o aviso 30 dias antes da devida saída do inquilino. Porém, é essencial que toda a locação de imóvel tenha um contrato. Importante dizer que nestes 30 dias de aviso, o inquilino deve pagar o aluguel normalmente.

      No seu caso, sugiro que você apresente o artigo 6º da Lei do Inquilinato para ela para mostrar este direito. E depois inicie a negociação, pois essa é necessária visto que vocês não possuem um contrato formal. Caso você siga com problemas, deve buscar um advogado especializado para lhe auxiliar.

  • Tania

    Ola, boa tarde…Minha filha alugou uma casa no terreno do proprietario…Ele nao permite que nenhum inquilino leve namorado no imovel, ela ja mora lá a um ano. Ele pode fazer isso? Obrigada…

    • TownSq

      Oi, Tania! Ao fazer a locação de um imóvel, os direitos de uso da propriedade são passados para o inquilino em sua totalidade. Ou seja, o proprietário não pode impedir quem entra ou sai do imóvel enquanto este estiver sob uso do inquilino. Além disso, este direito não pode ser quebrado dentro do contrato de locação.
      Abraços

      • Tania

        Obrigada…Esclareceu minhas duvidas… :)) …Abraços…

      • Tania

        Obrigada…Me ajudou muito!

  • Leandro Alves Calegalim

    Olá, bom dia. Preciso muito de uma luz. Eu e minha esposa alugamos a casa sem contrato escrito, há mais de 5 anos. Fizemos a apresentação dos documentos, mas o locatário disse que não era necessário.
    Paguei o valor de 1 aluguel adiantado, tendo direito a morar um mês, no caso de informar a saída da casa. Sem tempo determinado por ambas as partes. O chamado contrato verbal. Nunca recebemos recibo, visto que pedi uma vez, mas por boa relação de ambas partes o locatário disse não ser necessário.
    Neste tempo, adquiri um veiculo, e não posso usar a garagem destinada para os inquilinos, devido a uma discussão que tivemos por falta de manutenção na casa. Depois disso, o locatário, de forma enérgica exigiu que fizéssemos um contrato, e exigindo que o mês seguinte o aluguel de R$ 400 iria aumentar para R$ 700 !
    Recusei pois tenho mais 2 meses de permanência aqui até a conclusão de minha casa própria.
    Não tenho nenhuma intenção de ter alguma vantagem, somente utilizar esses 2 meses aproximados. Por favor, agradeço infinitamente a atenção a minha dúvida.

    • TownSq

      Oi, Leandro! Tudo bem? Sinto muito por esta situação. Sua dúvida é referente a permanência na casa com o valor de R$400, certo? Nesse caso, como você não possui contrato escrito, é necessário fazer esta negociação verbalmente. Caso o pagamento dos alugueis tenha sido feito em transferência bancária ou depósito, você pode utilizar os comprovantes como forma de comprovar o pagamento dos alugueis. Você pode utilizar como argumento esta boa relação que vocês tiveram na maioria do tempo e também o fato de você pagar o aluguel sempre em dia. Porém, infelizmente o acordo dependerá da abertura do proprietário em relação a negociação visto que não há nenhum contrato.
      Abraços

      pagamento em dinheiro ou transferência