O décimo terceiro salário é uma parcela extra que muitos trabalhadores aguardam com expectativa ao final do ano.
No entanto, calcular esse benefício pode parecer um desafio para alguns.
Neste artigo, vamos desvendar o mistério por trás do cálculo do décimo terceiro, proporcionando uma compreensão clara e prática para que você possa planejar suas finanças de maneira mais eficaz.
O que é o décimo terceiro salário?
Antes de entrarmos nos detalhes do cálculo, é importante compreender o que é o décimo terceiro salário.
Ele é uma gratificação anual devida a todo trabalhador com carteira assinada no Brasil, equivalente a 1/12 avos da remuneração devida em dezembro por mês trabalhado no ano corrente.
Como calcular o décimo terceiro? Passo a passo
Determine o Salário Bruto: Some todos os rendimentos brutos recebidos ao longo do ano, incluindo salário fixo, horas extras, comissões e adicionais.
Divida o Salário Bruto por 12: Para calcular 1/12 do décimo terceiro, divida o total encontrado no passo 1 por 12.
Adicione os Proventos Variáveis: Se houver proventos variáveis, como horas extras, adicione-os ao valor obtido no passo 2.
Desconte os Descontos Obrigatórios: Subtraia do total os descontos obrigatórios, como INSS e imposto de renda retido na fonte.
Encontre o Valor do Décimo Terceiro: O valor encontrado após os passos anteriores é o décimo terceiro salário a ser recebido.
Exemplo Prático:
Vamos considerar um trabalhador com salário bruto anual de R$ 50.000,00, sem adicionais.
Lembrando que as particularidades de cada caso podem influenciar no cálculo, como benefícios específicos e acordos coletivos.
Calcular o décimo terceiro salário pode parecer complexo à primeira vista, mas com as orientações certas, torna-se uma tarefa acessível.
A compreensão desse processo é fundamental para que os trabalhadores possam gerir suas finanças de maneira eficaz, garantindo que essa gratificação extra seja aproveitada da melhor forma possível.
Esteja ciente dos direitos dos seus funcionários, consulte a legislação vigente e, se necessário, busque a orientação de um profissional de recursos humanos para garantir que o cálculo seja feito corretamente.
Quando o décimo terceiro salário deve ser pago em 2023?
Foi estabelecido um calendário de pagamentos para facilitar o processo.
A primeira parcela do décimo terceiro deverá ser paga até o dia 30 de novembro. Enquanto a segunda parcela será paga até deverá ser paga até o dia 20 de dezembro.
O relacionamento entre condôminos e o síndico nem sempre é harmonioso, principalmente quando se trata de questões financeiras.
Um dos tópicos que gera dúvidas frequentes é se o condomínio pode cortar a água de um morador inadimplente.
Neste artigo, vamos explorar esse tema em detalhes. Veja a seguir!
O condomínio pode cortar a água do morador inadimplente?
O artigo 1.336 do Código Civil estabelece que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio de acordo com suas frações ideais.
No entanto, isso não significa que essas contribuições possam ser exigidas de forma arbitrária ou ilegal.
Serviços essenciais e dignidade humana
Água e gás são serviços essenciais à sobrevivência humana, conforme o artigo 10, I da Lei 7.783/89.
Cortar o fornecimento desses serviços viola o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana, conforme o artigo 1.º, inciso III, da Constituição Federal.
Impedir alguém de tomar banho, cozinhar ou realizar outras atividades básicas pode causar sérios prejuízos psicológicos e morais.
A lei e o direito do consumidor
O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 22, estabelece que os órgãos públicos, concessionárias e empresas de serviços públicos devem fornecer serviços adequados, eficientes e contínuos, principalmente quando se trata de serviços essenciais.
Isso significa que a interrupção do fornecimento de água e gás devido a inadimplência só pode ser realizada pelas concessionárias de serviço público, não cabendo à administração do condomínio realizar essa função.
Entenda as decisões do Tribunal de Justiça de SP
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu que um condomínio não pode cortar o fornecimento de água de um condômino inadimplente, pois essa ação não está de acordo com a legislação.
No entanto, o condômino inadimplente não tem direito a uma indenização por danos morais devido a esse corte, uma vez que não é justo onerar os demais moradores que pagaram em dia suas cotas.
O tribunal argumenta que o comportamento do condômino inadimplente é considerado ilegal e imoral, já que ele impõe aos outros moradores a obrigação de cobrir suas despesas comuns não pagas.
Portanto, não é apropriado que ele receba uma indenização por danos morais.
A questão do corte de fornecimento de serviços públicos, como água e luz, devido à falta de pagamento da tarifa, já está estabelecida no Superior Tribunal de Justiça (STJ), baseada na ideia de equilíbrio nos contratos.
No entanto, o TJ-SP entende que o caso é diferente, pois diz respeito ao comportamento do condomínio após ter pagado a tarifa global à companhia fornecedora.
Além disso, o Código Civil estabelece que não pode haver sanções que restrinjam o uso do imóvel ou das áreas comuns do condomínio devido a inadimplência nas despesas condominiais, mesmo que essas sanções tenham sido previstas na convenção ou regulamento interno do condomínio.
Essas regras não podem violar normas de ordem pública.
Portanto, o TJ-SP decidiu que cortar o fornecimento de água do condômino inadimplente não é uma ação legal, mas também não concede a ele o direito de receber uma indenização por danos morais, uma vez que seu comportamento é considerado inadequado e injusto em relação aos demais moradores.
Na era da conscientização sobre a saúde, a Lei Antifumo se destaca como um marco regulatório. Explore conosco como essa legislação impacta nosso cotidiano.
Imagine o seguinte cenário:
Você está aproveitando um momento de paz no seu apartamento, mas, de repente, o aroma da fumaça de cigarro invade o seu espaço, criando um incômodo que parece não ter fim. O que pode ser feito?
A questão do tabagismo em condomínios é uma realidade com a qual muitos moradores lidam, gerando debates acalorados sobre direitos individuais versus convivência coletiva.
Neste post, mergulharemos no universo da Lei Antifumo e como ela se aplica dentro dos condomínios. Descubra como a lei e as regras internas podem afetar o seu direito de fumar e o direito dos seus vizinhos a um ambiente livre de fumaça.
Esteja preparado para esclarecer os mistérios da Lei Antifumo e entender como ela molda a vida nos condomínios. Continue lendo!
Mas antes, o que é a Lei Antifumo?
A lei 12.546, também conhecida como Lei Antifumo, é uma legislação que proíbe o ato de fumar em locais coletivos públicos ou privados, com o objetivo de reduzir a exposição passiva ao fumo e melhorar a saúde pública.
Sendo assim, os condomínios se enquadram nestas características e são alcançados pela lei, proibindo o uso de charutos, cigarros, narguilés, cachimbos ou outros produtos que emitam fumaça de tabaco ou não.
Qual a importância da Lei Antifumo?
Proteção da Saúde Pública
O tabagismo é uma das principais causas de doenças relacionadas ao fumo, como câncer de pulmão, doenças cardiovasculares e doenças respiratórias.
Além disso, a exposição à fumaça do tabaco passivamente também representa riscos significativos para a saúde das pessoas não fumantes. A lei antifumo ajuda a reduzir esses riscos, protegendo a saúde pública.
Redução dos Custos de Saúde
O tratamento de doenças relacionadas ao tabagismo representa um ônus significativo para os sistemas de saúde em todo o mundo.
Ao reduzir a prevalência do tabagismo e a exposição à fumaça do tabaco, a lei antifumo contribui para a redução dos custos de saúde.
Promoção de Ambientes Mais Saudáveis
A implementação da lei antifumo cria ambientes mais saudáveis para todos, especialmente em locais onde as pessoas se reúnem, como restaurantes e bares.
Isso torna os espaços públicos mais agradáveis e acolhedores para não fumantes.
Como funciona a Lei Antifumo nos condomínios?
A aplicação da Lei Antifumo em condomínios é uma questão que levanta dúvidas frequentes entre moradores e síndicos. Muitos se questionam se a legislação nacional se sobrepõe às regras internas do condomínio, estabelecidas na convenção e no regimento interno.
A Abrangência da Lei Antifumo
A Lei Antifumo é uma legislação federal que tem como objetivo principal proteger a saúde pública, reduzindo os danos causados pelo tabagismo ativo e passivo. Isso significa que ela se aplica em todo o território nacional, independente de regulamentações locais.
Portanto, qualquer condomínio, por mais que tenha sua própria legislação estabelecida na convenção e no regimento interno, deve cumprir a Lei Antifumo. Ela prevalece sobre qualquer outra regulação quando o assunto é proibir o fumo em áreas comuns fechadas.
Definindo Áreas Livres de Fumo
De acordo com a legislação, todas as áreas comuns em condomínios que são total ou parcialmente fechadas devem ser livres de fumantes. Isso inclui espaços como corredores, halls de entrada, salões de festa e garagens fechadas. Quanto a áreas como parquinhos e piscinas, cada condomínio tem a flexibilidade de decidir se deseja proibir o fumo nesses locais, e essa decisão deve ser tomada em assembleia convocada para esse fim.
No entanto, é importante ressaltar que mesmo em locais onde o fumo é permitido, deve-se manter um ambiente livre de bitucas e respeitar as regras de convivência. O descarte inadequado de pontas de cigarro pode ser prejudicial ao meio ambiente e causar incômodos aos demais moradores.
O Direito do Fumante
Os fumantes também têm direitos garantidos pela lei. Eles podem fumar em seus espaços privativos, ou seja, dentro de seus próprios apartamentos ou casas. No entanto, surge uma polêmica quando a fumaça proveniente desses espaços alcança outros imóveis, gerando reclamações por parte dos não fumantes.
Para evitar conflitos, é recomendável que os fumantes adotem medidas para minimizar o impacto da fumaça em seus vizinhos. Isso pode incluir o uso de purificadores de ar, a vedação de frestas ou a instalação de sistemas de ventilação adequados.
Resolvendo Conflitos de Forma Pacífica
Vale lembrar que a convivência em condomínios é uma questão delicada, e litígios devem ser evitados sempre que possível. Em vez de recorrer a ações judiciais ou medidas drásticas, é aconselhável buscar o diálogo como primeira opção.
Se a questão do fumo se tornar um problema, os moradores podem considerar a possibilidade de instalar lixeiras apropriadas para as bitucas ou até mesmo criar áreas específicas para os fumantes, onde eles possam fumar sem incomodar os não fumantes.
A chave para resolver esses tipos de desentendimentos está na comunicação aberta e no respeito mútuo. Por meio de conversas construtivas e da busca por soluções que atendam a ambas as partes, é possível manter um ambiente harmonioso em condomínios, onde todos se sintam confortáveis e respeitados.
Perguntas frequentes sobre a Lei Antifumo
Pode proibir de fumar em condomínio?
A Lei Antifumo não é aplicável a propriedades privadas que não têm acesso público. Portanto, é permitido fumar em uma janela de um apartamento ou até mesmo na sacada.
No entanto, se um morador se sentir incomodado por essa situação, ele tem o direito de apresentar uma reclamação com base no direito de vizinhança estabelecido pelo Código Civil.
É permitido fumar nas áreas comuns do condomínio?
A lei 12.546/2011 sofreu alterações por meio do Decreto nº 8.262/2014, resultando na proibição do uso de cigarros, charutos, cachimbos, narguilés e outros produtos derivados do tabaco em locais de uso coletivo, tanto públicos quanto privados.
Consequentemente, a proibição de fumar se estende às áreas comuns dos condomínios, englobando corredores, elevadores, piscinas, salões de festas e outros espaços compartilhados.
É importante observar que alguns condomínios podem adotar regras ainda mais rigorosas, estendendo a proibição do uso de cigarros e produtos relacionados dentro dos apartamentos. Neste caso, é importante verificar a Convenção do Condomínio.
É permitido fumar dentro do apartamento?
Aqueles que escolhem fumar dentro de suas residências estão protegidos pela lei, visto que a Lei Antifumo não possui jurisdição sobre propriedades privadas, uma vez que isso infringiria a individualidade de cada pessoa.
No entanto, embora não seja possível proibir alguém de fumar em sua própria unidade, esse hábito não deve causar prejuízos aos vizinhos próximos.
O Código Civil, em seu artigo 1.335, estabelece que os condôminos têm o direito de “usar, fruir e livremente dispor de suas unidades”. Entretanto, o mesmo Código Civil, no artigo 1.336, estipula que é um dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores”.
Uma vez que a fumaça do cigarro pode representar um risco para a saúde de terceiros e prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, frequentemente surgem conflitos legais em todo o Brasil.
Portanto, é de suma importância estabelecer regras específicas para a prática de fumar em condomínios, a fim de equilibrar os direitos e deveres dos condôminos e garantir um ambiente harmonioso para todos os residentes. Novamente, neste caso, sempre verifique o que está disposto na Convenção do Condomínio.
Pode fumar na escada do prédio?
Não. Na verdade, é proibido fumar em áreas como a escada do prédio e sob um toldo, bem como em qualquer local parcialmente coberto.
Tal comportamento representa uma ameaça à segurança do edifício e de seus residentes, podendo inclusive resultar em risco de incêndio.
O que fazer quando vizinho não para de fumar?
De forma geral, o vizinho tem o direito de fumar dentro da sua unidade, desde que isso não atrapalhe os outros moradores.
Caso alguém se sinta incomodado com o cheiro ou com a fumaça, é sempre importante resolver amigavelmente com o vizinho e com o síndico.
Se a situação não for resolvida, existe a opção de recorrer ao livro de ocorrências do condomínio, para que o síndico possa ter embasamento para aplicar uma advertência.
No entanto, caso todas as alternativas tenham sido utilizadas, mas a situação ainda não tenha sido resolvida, o morador incomodado deve procurar a ajuda de um advogado condominial para tirar as suas dúvidas e procurar a justiça.
Pode fumar na varanda de casa?
A Lei Antifumo não abrange propriedades privadas que não estão acessíveis ao público em geral. Portanto, é permitido fumar junto à janela da unidade ou até mesmo na sacada.
O que fazer quando o vizinho fuma maconha em condomínio?
Existem muitas divergências jurídicas sobre o ato de consumir drogas. Alguns argumentam que não se trata mais de um crime, especialmente após a entrada em vigor da Lei 11.343/06, que despenalizou parte do uso de entorpecentes.
No entanto, a maioria defende que isso constitui uma infração penal, pois embora haja pena de prisão, muitas vezes são impostas penas restritivas de direitos aos usuários.
Independentemente da classificação como infração penal ou não, é fundamental destacar que ninguém pode ser preso em flagrante por consumir drogas, como estabelecido no artigo 48, § 2º, da Lei 11.343/06.
Se um morador for pego nessa situação, ele deve ser encaminhado para o juizado certo ou, se não houver um disponível, ela precisa se comprometer a aparecer lá depois. Será feito um registro detalhado da ocorrência e será providenciado os exames e perícias necessários.
Além disso, esta situação não é considerada grave e, portanto, segue as regras dos Juizados Especiais.
Portanto, prevalece o entendimento de que o consumo pessoal de drogas é um crime de menor potencial ofensivo e não é passível de prisão em flagrante, especialmente quando considerammos a inviolabilidade de domicílio, que estabelece que uma residência não pode ser invadida por autoridade sem um mandato judicial.
Nesse contexto, a questão não deve ser tratada no âmbito criminal, mas sim no âmbito administrativo e condominial.
Embora a Lei Antifumo mencione explicitamente recintos coletivos fechados, alguns argumentam que essa proibição também se aplica àqueles que fazem uso dessas substâncias na varanda de seu apartamento, se a fumaça afetar os demais apartamentos. Isso ocorre para evitar que o consumo, mesmo que seja um ato pessoal, prejudique terceiros, como o conhecido conceito de fumante passivo.
No entanto, se o consumo for realizado dentro da residência, que é um espaço privado e fechado, a situação se torna mais complexa.
Nesse caso, a solução ideal seria buscar uma resolução consensual, uma forma de resolver o problema sem criar novos conflitos. Se isso não for possível, é importante contatar o síndico do condomínio e apresentar o problema, procurando uma solução com base na Convenção do Condomínio.
Medidas de conscientização, como comunicados, advertências ou multas também podem ser utilizadas para incentivar o condômino a interromper o hábito que está causando incômodo à convivência.
Por mais que alguém seja proprietário de um imóvel, isso não lhe confere o direito de agir sem consideração pelos outros. É necessário agir de forma a não violar os direitos alheios e respeitar as regras básicas de convivência.
Neste sentido, se você quer entender mais sobre a legislação e como ela pode afetar o seu condomínio, continue lendo e confira tudo sobre o Código Civil. Boa leitura!
Muitos inquilinos já se encontraram em situações desconfortáveis devido a vizinhos barulhentos, mas qual é a responsabilidade do proprietário do imóvel nesses casos?
A questão de quem responde por um inquilino barulhento pode gerar dúvidas e debates acalorados. É fundamental entender as nuances da lei e compreender os direitos e deveres de cada parte envolvida.
Se você é um locatário que está sofrendo com vizinhos barulhentos ou um proprietário preocupado com o impacto que um inquilino ruidoso pode causar, descubra como lidar com essa situação delicada, conheça os direitos e responsabilidades de cada parte e encontre soluções práticas para promover um convívio harmonioso. Continue lendo!
De quem é a responsabilidade por inquilino barulhento?
A responsabilidade por um inquilino barulhento recai principalmente sobre o condômino (proprietário do imóvel), de acordo com a Lei do Inquilinato, que regula as relações entre locadores e locatários.
O inquilino tem a obrigação de utilizar o imóvel de forma adequada, respeitando as normas estabelecidas pelo proprietário e evitando causar transtornos aos vizinhos.
A Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve utilizar o imóvel de acordo com sua finalidade, mantendo o respeito ao sossego, à segurança e à saúde dos demais moradores do prédio ou do condomínio.
Isso inclui manter o volume de ruído dentro de limites aceitáveis, especialmente durante os períodos de descanso, como à noite, ou de acordo com as regras estabelecidas na convenção do condomínio.
Caso um inquilino esteja causando perturbações excessivas e não respeitando as normas de convivência, o proprietário do imóvel pode tomar medidas para solucionar o problema.
Em primeiro lugar, é recomendável que o proprietário entre em contato com o inquilino para informar sobre as reclamações recebidas e solicitar a adequação do comportamento.
Se as perturbações persistirem, o proprietário pode notificar o inquilino formalmente, por meio de uma notificação extrajudicial, exigindo que ele respeite as regras estabelecidas e cesse as perturbações.
Caso o inquilino não tome as providências necessárias, o proprietário pode buscar a rescisão do contrato de locação com base no descumprimento das obrigações contratuais.
É importante ressaltar que as ações e procedimentos a serem tomados podem variar de acordo com o que foi estabelecido no contrato firmado entre o proprietário do imóvel e o inquilino. De qualquer forma, é sempre válido buscar orientação legal para obter informações precisas e atualizadas sobre a responsabilidade do inquilino barulhento.
O proprietário ou o inquilino pode quebrar contrato de aluguel por barulho?
Para que ocorra a rescisão do contrato de aluguel devido a problemas de barulho, é necessário coletar evidências de má-fé por parte do locador ou a comprovação de que o imóvel não é adequado para moradia devido ao excesso de ruído.
Caso contrário, a rescisão antecipada do contrato pode resultar no pagamento de multas ou outras penalidades.
Em geral, a responsabilidade pela resolução de problemas relacionados a um inquilino barulhento recai sobre o locatário, que tem o dever de utilizar o imóvel de forma adequada e respeitar o sossego dos demais moradores.
Caso haja perturbações excessivas, é recomendável que o locatário seja notificado formalmente para tomar as medidas necessárias a fim de corrigir o problema.
No entanto, em certas situações excepcionais, pode-se argumentar que o imóvel não é adequado para moradia, como no caso de imóveis localizados em áreas de alto tráfego ou próximos a estabelecimentos noturnos.
Nesses casos, é importante reunir evidências sólidas, como registros de reclamações, medições de decibéis ou relatórios técnicos, que comprovem que o ruído ultrapassa os limites aceitáveis e torna o imóvel inadequado para moradia.
O que diz a lei do inquilinato sobre barulho?
A Lei do Inquilinato não trata especificamente do tema do barulho, mas estabelece as regras e direitos gerais relacionados às locações de imóveis.
No entanto, existem dispositivos legais e princípios que podem ser aplicados para tratar de questões de barulho entre locadores, locatários e vizinhos. É importante considerar também a convenção do condomínio e o regimento interno, que podem conter regras mais detalhadas sobre este assunto.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245), é dever do locatário utilizar o imóvel de forma adequada, respeitando a finalidade contratada e as normas legais, além de não causar danos ao imóvel ou perturbações ao sossego, saúde ou segurança dos vizinhos.
Em casos de perturbação do sossego causada por barulho excessivo, a lei geralmente permite que os vizinhos afetados tomem algumas medidas, como:
Notificação formal: O vizinho prejudicado pode notificar o locatário por escrito, relatando o problema e solicitando a solução adequada. Essa notificação pode servir como prova documental caso medidas legais sejam necessárias posteriormente;
Regimento interno ou Convenção do condomínio: As normas internas do condomínio geralmente possuem regras relacionadas ao controle de ruídos e à convivência harmoniosa entre os moradores. O descumprimento dessas regras pode acarretar sanções disciplinares, como notificação ou multas;
Mediação ou arbitragem: Se a questão persistir mesmo após a notificação formal, as partes envolvidas podem buscar a mediação ou a arbitragem como uma forma alternativa de solução de conflitos. Esses métodos visam encontrar um acordo amigável entre as partes, evitando um processo judicial;
Ação judicial: Em casos mais graves, em que não é possível resolver o problema de forma amigável, o vizinho prejudicado pode entrar com uma ação judicial contra o locatário, buscando uma indenização por danos morais ou materiais causados pelo barulho excessivo. No entanto, é importante consultar um advogado especializado para avaliar a viabilidade e as chances de sucesso da ação.
Confira este guia completo sobre a Lei de Condomínio e entenda o que o Código Civil fala sobre a função do síndico, direitos e deveres dos condôminos, regras para reuniões de assembleia e mais. Leia agora!
Os condomínios são coletivos de pessoas que estão crescendo e se tornando comuns em nossa sociedade moderna a cada dia que passa.
Com essa evolução e crescimento viu-se a necessidade de regulamentar as atividades do condomínio.
A seguir, você encontrará todos os artigos do código civil relacionados à regulamentação dos condomínios, pois sabemos o quanto é importante tal conhecimento para a boa convivência e gestão de seu condomínio. Continue lendo!
Condomínio e Código Civil: Veja quais são todos os artigos que podem impactar na sua gestão condominial
Art. 653 e 654: Uso de procurações
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Simplificando:
O mandato é uma autorização que uma pessoa dá a outra para que ela possa realizar tarefas ou tomar decisões em seu nome.
A procuração é o documento que formaliza essa autorização e permite que a pessoa que recebeu o mandato possa agir legalmente em nome da outra pessoa.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
Simplificando:
O artigo 654 do Código Civil brasileiro diz que qualquer pessoa pode dar a outra pessoa uma procuração através de um documento escrito particular.
Esse documento é válido desde que tenha a assinatura de quem está dando a procuração.
O documento particular deve conter informações importantes, como:
local onde foi feito;
identificação de quem está dando;
identificação de quem está recebendo a procuração;
data;
objetivo da procuração;
e descrição completa dos poderes que estão sendo conferidos.
Se o terceiro com quem o procurador estiver tratando exigir, a procuração deve ter a firma reconhecida.
Ou seja, a assinatura deve ser confirmada em cartório ou por outra autoridade competente.
Art. 1331: Definições de partes exclusivas e comuns aos condôminos
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Simplificando:
Este artigo estabelece que em um condomínio, existem partes que pertencem exclusivamente a um único proprietário e outras que são de propriedade compartilhada entre as pessoas.
Por exemplo:
Partes do prédio, como apartamentos, escritórios, lojas e salas, são consideradas propriedades exclusivas dos proprietários e podem ser vendidas, alugadas ou transferidas livremente.
Cada proprietário dessas unidades também tem uma fração do solo e outras partes comuns do prédio.
No entanto, abrigos para veículos não podem ser vendidos ou alugados para pessoas de fora do condomínio, a menos que seja autorizado pela convenção do condomínio.
Outro exemplo:
As partes essenciais do prédio, como o solo, a estrutura, o telhado, a rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, assim como a calefação e refrigeração centrais, são usadas em conjunto por todos os proprietários e não podem ser vendidas ou divididas separadamente.
Cada unidade terá uma fração do solo e das outras partes comuns do prédio, identificada em uma fração decimal ou ordinária no documento de instituição do condomínio.
Além disso, nenhuma unidade pode ser impedida de acessar áreas públicas, como as ruas próximas.
E, por fim, o terraço de cobertura é considerado uma parte comum do prédio, ou seja, é uma área que pertence a todos os condôminos e não pode ser utilizada exclusivamente por um morador, salvo se houver uma disposição contrária na escritura de constituição do condomínio.
Art. 1332: Registro do Condomínio Edilício
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Simplificando:
O artigo 1.332 estabelece as regras para a criação de um condomínio edilício, que é um tipo de condomínio em que as unidades são apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas em um prédio.
O artigo estabelece que, para criar um condomínio edilício, é necessário fazer um registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse registro, deve constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva.
Ou seja, é preciso descrever detalhadamente cada apartamento ou sala que será parte do condomínio, e também as partes comuns que pertencerão a todos os moradores.
O artigo também estabelece que, no registro, também deve ser determinada a fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e às partes comuns do prédio.
Essa fração ideal é uma porcentagem que indica a proporção que cada unidade tem em relação ao todo do prédio, incluindo as áreas comuns.
Por fim, também estabelece que no registro do condomínio edilício, deve constar o fim a que as unidades se destinam.
Ou seja, é preciso deixar claro qual é a finalidade de cada unidade, se é para moradia, comércio ou outra finalidade.
Isso ajuda a definir as regras de convivência no condomínio e a evitar conflitos entre os moradores.
Art. 1333 e 1334: Convenção do condomínio e suas determinações
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A convenção do condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.
Isso significa que pelo menos dois terços dos proprietários das unidades do prédio precisam concordar com as regras estabelecidas na convenção.
Essa convenção se torna obrigatória para todos os proprietários das unidades do prédio, assim como para qualquer pessoa que tenha posse ou detenção sobre elas.
Além disso, para que a convenção seja válida e possa ser utilizada contra terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse registro é importante para garantir que as regras estabelecidas na convenção sejam reconhecidas e respeitadas por todos, inclusive por aqueles que não participaram da sua elaboração.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Simplificando:
Além das informações já mencionadas no artigo anterior, estas informações também devem estar na convenção:
Quanto cada condômino deve pagar para as despesas do condomínio e como deve ser feito o pagamento;
Como será a administração do condomínio;
Como serão feitas as assembleias, quem pode participar e qual será o quórum necessário para tomar as decisões;
Quais são as punições que os condôminos podem receber;
E o regimento interno, que são as regras internas do condomínio;
A convenção pode ser feita por meio de escritura pública ou documento particular.
Além disso, os promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários, a menos que a convenção estabeleça o contrário.
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Simplificando:
Este artigo trata dos deveres do condômino em um condomínio, estabelecendo as obrigações que ele deve cumprir em relação ao imóvel e aos demais moradores.
Vamos entender melhor:
O condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, exceto se houver disposição em contrário na convenção.
O condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação, sendo proibida a alteração da fachada, partes e esquadrias externas sem autorização.
O condômino deve destinar as suas partes na edificação da mesma forma que a edificação, não as utilizando de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.
Por fim, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência destes, juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
O artigo ainda define que o condômino que descumprir os deveres estabelecidos estará sujeito a uma multa que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, a menos que haja disposição expressa no ato constitutivo ou na convenção.
A cobrança da multa deve ser deliberada pela assembleia geral, com pelo menos dois terços dos condôminos restantes.
Art. 1337: Aplicação e características de multas
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Simplificando:
Esse artigo diz que se um morador ou proprietário de um apartamento não cumprir as suas obrigações com o condomínio, pode ser obrigado a pagar uma multa.
A multa pode chegar até cinco vezes o valor que ele paga mensalmente para o condomínio. No entanto, esta decisão deve ser tomada por três quartos dos condôminos.
Além disso, se um morador ou proprietário do apartamento tem um comportamento anti-social que perturba os outros moradores, ele também pode ser obrigado a pagar uma multa.
Essa multa pode chegar até dez vezes o valor que ele paga mensalmente para o condomínio. Nesse caso, a decisão sobre a multa pode ser adiada até que uma assembleia do condomínio seja realizada.
Art. 1338: Vagas de veículos dos condôminos
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Isso significa que se houver uma vaga de garagem disponível para alugar, outros condôminos terão prioridade em alugá-la em vez de alguém de fora do condomínio, desde que estejam em condições iguais.
Art. 1339 e 1340: Partes comuns dos condôminos
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Simplificando:
Os direitos dos condôminos em relação às partes comuns do condomínio são inseparáveis da propriedade exclusiva de cada um e das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, incluindo as suas partes acessórias.
Além do mais, é proibida a alienação ou ônus sobre esses bens em separado.
Ou seja, não é permitido vender ou hipotecar apenas as partes comuns ou acessórias.
No entanto, o condômino pode vender a parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino.
Mas só pode fazer isso a um terceiro, se essa possibilidade estiver prevista no ato constitutivo do condomínio e a assembleia geral não se opuser.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Simplificando:
Se houver partes comuns de uso exclusivo de um ou alguns condôminos, as despesas relativas a essas partes serão responsabilidade desses condôminos que as utilizam.
Por exemplo.
Se um condômino tiver a chave do terraço e for o único a utilizá-lo, as despesas com a manutenção e limpeza deste espaço serão de sua responsabilidade.
Mas lembre-se:
O terraço de cobertura, por exemplo, é considerado uma parte comum do prédio e não pode ser utilizado exclusivamente por um morador, salvo se houver uma disposição contrária na convenção do condomínio.
Art. 1341 e 1342: Realização de obras no condomínio
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Obras voluptuárias: que não são necessárias, mas apenas luxuosas, exigem o voto de pelo menos dois terços dos condôminos;
Obras necessárias ou úteis: requerem o voto da maioria dos condôminos;
Obras urgentes e que vão gerar altos gastos: o síndico ou qualquer condômino que tomar a iniciativa deve informar imediatamente a assembleia;
Obras que não são urgentes, mas com altos gastos: só podem ser feitas com autorização da assembleia, convocada pelo síndico ou por qualquer um dos condôminos, caso o síndico esteja ausente.
Por fim, o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que fizer.
Mas, não terá direito a ser reembolsado das despesas de outras obras ou reparos que não sejam de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Simplificando:
Se os condôminos quiserem fazer obras em partes do prédio que são de uso comum (como corredores, elevadores, áreas de lazer etc.), e essas obras aumentarem ou facilitarem a utilização dessas partes comuns, é preciso que pelo menos dois terços dos condôminos aprovem essa decisão por meio de uma votação.
Mas há uma ressalva importante:
Essas obras não podem prejudicar o uso das partes próprias ou comuns dos outros condôminos.
Isso significa que ninguém pode fazer uma obra que atrapalhe o uso da área de outra pessoa ou que cause danos à estrutura do prédio.
Art. 1343: Aprovação de construção de outro pavimento
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Simplificando:
Para construir um novo pavimento nas áreas comuns do condomínio, é necessário que todos os condôminos concordem com a proposta.
Ou seja, a unanimidade é essencial para aprovar o projeto. Isso significa que cada proprietário tem o poder de veto sobre o assunto.
Art. 1344: Despesas do terraço de coberturas
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Simplificando:
É responsabilidade do proprietário da cobertura arcar com as despesas necessárias para mantê-la em boas condições, garantindo que não haja danos às unidades que estão abaixo dela.
Art. 1345: Débitos de condôminos
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Simplificando:
Quando alguém adquire um apartamento, essa pessoa se torna responsável pelos débitos que o antigo proprietário deixou em relação ao condomínio.
Isso inclui:
despesas comuns do condomínio;
multas e juros de mora decorrentes de inadimplência ou descumprimento de obrigações.
Em outras palavras, a dívida com o condomínio é ligada à unidade imobiliária e, portanto, é assumida pelo novo proprietário quando ele adquire a propriedade.
Art. 1346: Seguro obrigatório
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Simplificando:
É obrigatório que todo o prédio tenha um seguro contra o risco de incêndio ou destruição, seja ela total ou parcial.
Essa obrigatoriedade visa proteger todos os condôminos e moradores do condomínio, garantindo que em caso de sinistro, os prejuízos possam ser minimizados ou até mesmo cobertos pelo seguro.
É importante que o síndico ou administradora do condomínio esteja sempre atento a essa obrigação e que mantenha o seguro sempre atualizado.
Art. 1347: Eleição de síndico
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Para isso, a assembleia deve ser especialmente convocada com essa finalidade.
Art. 1350, 1351, 1352, 1353, 1354 e 1355: Assembleias de condomínios
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Simplificando:
O síndico é obrigado a convocar, anualmente, uma reunião de assembleia de condôminos.
Nessa reunião, serão discutidos assuntos importantes como:
e a possibilidade de alterações no regimento interno.
Caso o síndico não cumpra com sua obrigação de convocar a assembleia, um quarto dos condôminos pode convocá-la.
E se ainda assim a assembleia não se reunir, qualquer condômino pode solicitar uma decisão do juiz.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)
Simplificando:
Para alterar a convenção do condomínio, mudar a finalidade do edifício ou unidade, é necessário que pelo menos dois terços dos condôminos concordem com a mudança.
Isso significa que a decisão deve ter uma ampla maioria dos votos, para garantir que a mudança seja realmente representativa dos interesses da comunidade condominial como um todo.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Simplificando:
Salvo quando houver uma exigência específica para a votação, as deliberações da assembleia de condomínio serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, desde que representem pelo menos metade das frações ideais.
Além disso, os votos serão proporcionais às frações ideais de cada condômino, a menos que a convenção do condomínio estabeleça algo diferente.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
Simplificando:
Se a primeira convocação da assembleia não teve o quórum necessário para deliberar, em uma segunda convocação a maioria dos presentes pode deliberar, a menos que seja exigido um quórum especial para a deliberação em questão.
Nas situações em que é necessário um quorum especial para a deliberação em questão, mas ele não foi atingido na primeira ou segunda convocação, a maioria dos presentes pode autorizar a converter a reunião em uma “sessão permanente”, desde que os seguintes requisitos sejam cumpridos:
devem ser definidos a data e a hora da próxima reunião, que não pode ser realizada mais de 60 dias depois;
e também quais serão as deliberações que serão votadas.
Todos os presentes devem ser convocados novamente para a sessão permanente, e as unidades ausentes devem ser convocadas de acordo com o que está previsto na convenção do condomínio.
Deve ser feita uma ata parcial da primeira reunião, com a transcrição detalhada de todos os argumentos apresentados sobre os assuntos da ordem do dia. Essa ata deve ser enviada aos condôminos ausentes.
A sessão permanente deve continuar no dia e hora previamente definidos, e a ata correspondente deve ser feita para registrar todas as deliberações, incluindo as que foram feitas na primeira reunião.
Os votos registrados na primeira sessão permanecem válidos, e os condôminos não precisam comparecer novamente para confirmá-los.
No entanto, se estiverem presentes na segunda sessão, poderão alterar seus votos até o final da deliberação.
A sessão permanente pode ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo máximo de 90 dias a partir da data de sua abertura inicial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
Simplificando:
A assembleia de condomínio só pode deliberar se todos os condôminos forem convocados para a reunião.
a convenção de condomínio não pode proibir a realização de assembleias virtuais;
devem ser preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos;
o instrumento de convocação deve informar que a assembleia será realizada virtualmente;
devem ser fornecidas as instruções sobre o acesso, manifestação e forma de coleta dos votos;
a administração do condomínio não pode ser responsabilizada por problemas nos equipamentos ou na internet dos condôminos ou de seus representantes;
a ata da assembleia virtual só será lavrada após a somatória de todos os votos e a sua divulgação também deve ser virtual;
a assembleia virtual deve seguir as normas de instalação, funcionamento e encerramento previstas no edital de convocação e pode ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos.
Por fim, o regimento interno do condomínio pode estabelecer normas complementares relativas às assembleias virtuais, que devem ser aprovadas pela maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
Os documentos pertinentes à ordem do dia podem ser disponibilizados de forma física ou virtual aos participantes.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Simplificando:
As assembleias extraordinárias em condomínios podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Uma assembleia extraordinária é uma reunião convocada em situações emergenciais, ou para tratar de assuntos que não podem esperar pela próxima assembleia ordinária.
Cabe destacar que as deliberações tomadas em assembleias extraordinárias têm a mesma validade que as tomadas em assembleias ordinárias, desde que atendidos todos os requisitos legais.
Art. 1356: Conselho fiscal do condomínio
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Simplificando:
O conselho fiscal é formado por três membros que são eleitos pela assembleia, e tem como responsabilidade dar parecer sobre as contas do síndico.
O prazo de atuação desses membros é de no máximo dois anos.
Art. 1357 e 1358: Extinção do condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Simplificando:
Este artigo trata sobre o que fazer caso a edificação seja totalmente ou consideravelmente destruída ou esteja ameaçando ruir.
Nesses casos, os condôminos devem se reunir em assembleia e decidir se vão reconstruir ou vender o imóvel.
Para essa decisão ser tomada, é necessário que metade mais uma das frações ideais estejam representadas na votação.
Se decidirem pela reconstrução, o condômino pode se eximir do pagamento das despesas, vendendo seus direitos a outros condôminos mediante avaliação judicial.
Se a decisão for pela venda, os condôminos terão preferência em condições iguais de oferta. O dinheiro arrecadado com a venda será repartido entre eles, de acordo com o valor de suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
Simplificando:
Este artigo trata da situação em que ocorre uma desapropriação de parte ou da totalidade do terreno em que o condomínio está construído.
Nesse caso, a indenização recebida pelo condomínio deve ser dividida entre os condôminos, de acordo com a proporção das frações ideais de cada unidade imobiliária.
Este artigo ajudou você a entender como o Código Civil pode influenciar a sua gestão condominial? Este é apenas o primeiro passo para alcançar o seu sucesso como síndico.
Organizar a contabilidade de um condomínio pode ser uma tarefa complicada.
É normal que síndicos em início de carreira tenham dúvidas sobre qual é o regime tributário do condomínio.
Isso acontece porque a tributação de condomínio ainda é um assunto que causa confusão. Especialmente quando não se tem as informações corretas.
Queremos facilitar a vida dos síndicos, por isso preparamos essa publicação para explicar tudo sobre qual a classificação tributária de condomínios e ainda quais são os impostos de condomínio. Continue lendo para saber mais!
O que é regime tributário?
Regime tributário é o conjunto de leis e regras que determinam a forma de tributação de uma pessoa jurídica. No geral, essa pessoa jurídica é uma empresa ou qualquer entidade que gere renda.
Desta forma, é o regime tributário que determina quais os tipos de impostos que uma empresa deverá pagar.
Os regimes tributários são definidos conforme o volume de arrecadação. Ao todo, existem três modelos de regime tributário:
Simples Nacional;
Lucro Presumido;
e Lucro Real.
Você sabe qual o regime tributário de condomínios edilícios? Confira no tópico a seguir.
Isso ocorre pois esses empreendimentos não são prestadores de serviço e nem geram renda.
O Parecer Normativo CST nº 76 de 09/02/1971 explica o porquê dessa situação.
De acordo com a norma, condomínios de edificações têm como fim exclusivo cuidar dos interesses comuns dos co-proprietários. Logo, não há lucro.
Para ser considerado Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real, a pessoa jurídica precisa gerar algum tipo de renda. Assim sendo, condomínios não fazem parte de nenhum regime tributário.
Apesar disso, condomínios ainda precisam pagar determinados impostos.
Como funciona o regime de tributação do condomínio?
A pergunta mais comum quando se trata da tributação do condomínio é: condomínio paga imposto?
A resposta é sim. Mesmo que condomínios não se enquadrem em regimes tributários, eles estão sujeitos à obrigação tributária.
Isso quer dizer que condomínios não são isentos de pagar impostos e, assim, são responsáveis tributários. Visto que o recolhimento de impostos mensais é uma das obrigações dos condomínios.
A incidência de imposto é determinada pela Lei 8.212 do Código Civil e pelo Decreto 3.048, de 1999.
Quais impostos o condomínio deve pagar?
Veja quais impostos devem ser pagos pelo condomínio:
FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
O FGTS deve ser pago apenas se o condomínio conta com funcionários contratados.
O pagamento é feito mensalmente e tem base de cálculo de 8% da remuneração mensal do funcionário. É preciso que seja quitado até o dia 7 do mês seguinte em que o salário foi pago.
INSS – Instituto Nacional do Seguro Social
O pagamento do INSS deve ser realizado para todos os profissionais contratados. Isso vale para os com carteira assinada, autônomos e síndico.
O valor equivale a 20% do salário do profissional. O imposto deve ser pago até o dia 20 do mês seguinte.
PIS/PASEP – Programa de Integração Social
O PIS/PASEP financia o pagamento do seguro-desemprego e abono. Também só deve ser pago caso o condomínio tenha empregados.
Equivale a 1% da folha de pagamento do funcionário, mas o valor pode variar de acordo com o estado.
Esse imposto deve ser recolhido até o dia 20 do mês seguinte ao salário pago.
COFINS – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social
O COFINS é recolhido quando há contratação de prestadores de serviço com valor acima de R$ 215,05 por nota fiscal.
ISS – Imposto Sobre Serviço
O ISS cobrado durante a contratação de autônomos, mas isso varia conforme o município. Nesse caso, pesquise qual a legislação da sua cidade.
CSLL – Contribuição Sobre o Lucro Líquido
O CSLL também é pago somente em casos de contratação de prestadores de serviços.
O condomínio deve prestar suas obrigações tributárias dentro do prazo estabelecido pelo eSocial. Atrasar ou não enviar as informações corretas pode resultar em uma multa administrativa.
Imposto de Renda em condomínio
Outra dúvida recorrente quando o tema é qual o regime tributário de condomínio, é em relação ao Imposto de Renda. Separamos as principais perguntas:
O Parecer Normativo CST nº 76 de 1971 também explica sobre o tema. A norma diz sobre os condomínios em edificações:
“[…] por não se tratar de pessoa jurídica e por não se situar entre as entidades enumeradas na Portaria GB-337-69, não se inclui na obrigatoriedade da apresentação da declaração de rendimentos.”
Entretanto, condomínios com funcionários contratados precisam realizar o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF).
Isso vale para o salário de síndico e dos demais profissionais contratados. Assim sendo, o condomínio paga Imposto de Renda de Pessoa Física, mas não precisa fazer a declaração do empreendimento.
Como declarar condomínio pago no Imposto de Renda?
Chega a época do IR e muitos condôminos não sabem muito bem o que fazer. Em resumo, não é necessário informar os valores pagos com taxa de condomínio ao leão. Bem como não é preciso informar o pagamento com o IPTU.
Por outro lado, os inquilinos devem informar o valor pago referente ao aluguel do ano-calendário na ficha “Pagamentos e doações efetuados”.
Esse item encontra-se como código 70 – aluguel do imóvel. Deve-se também informar o nome e CPF do beneficiário dos pagamentos. Ou seja, o proprietário do imóvel.
O síndico que recebe remuneração direta do condomínio, deve seguir os seguintes passos.
Inclua o benefício na declaração de Imposto de Renda como “outras receitas”. Porém, se a receita ultrapassar R$ 6 mil anuais, deverá ser declarada via DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte).