Com certeza você já deve ter feito essa pergunta: de quem é a responsabilidade por problemas e falhas em novos condomínios, a construtora ou o síndico?  

É claro que você não quer ter nenhum tipo de dor de cabeça ou problemas com a construtora, afinal um condomínio novo deveria ser entregue sem nenhuma falha. Mas, e se acontecer? E se você notar problemas como infiltrações ou até mesmo uma pintura mal feita? Como agir?
Toda a relação de consumo, como é o caso da compra de imóveis por intermédio de construtora, possui, além do Código de Defesa do Consumidor, uma série de leis que ajudam os novos moradores a resolver quaisquer problemas com a construtora que venham a surgir nos primeiro anos de condomínio.
O artigo 618 do Código Civil de 2002, por exemplo, assegura cinco anos de garantia para vícios relacionados à solidez e deixa a possibilidade de cobertura em períodos mais elásticos quando os danos permanecerem ocultos ao longo do tempo.

Obrigações da construtora

Todos os itens do condomínio têm alguma garantia. Os mais estéticos como os acabamentos, têm garantia mais curta, outros, mais longa. Mas, legalmente, o prazo reconhecido é de cinco anos. Já os problemas estruturais têm uma garantia maior, pré-estabelecida.
Nesse meio tempo, entram regras definidas pelo Manual das Áreas Comuns, contendo um Programa de Manutenção Preventiva, entregue pelas construtoras aos novos proprietários, juntamente com o memorial descritivo das obras e instalações executadas.

Depois do condomínio entregue, o que o síndico deve fazer?

Tão importante quanto receber as chaves do apartamento é saber se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato. Por isso é preciso que o síndico, de posse do memorial do local, cheque com um perito, se a construtora cumpriu seu papel.
Veja o que precisa ser verificado:

• Se todas as paredes foram pintadas corretamente;
• Quais as condições do estacionamento e se são as mesmas em todas as vagas de garagem;
• Se as áreas comuns estão todas equipadas;
• Se toda a parte elétrica e hidráulica da edificação está em ordem;

Caso haja alguma falha em qualquer um desses itens sobre esses itens, é importante contatar imediatamente a construtora, para que a empresa possa se posicionar e fazer as devidas alterações;
Algumas dicas são extremamente valiosas para que o síndico possa estar a par de todos os possíveis problemas que venham a surgir com o tempo e como eles podem ser resolvidos de forma prática. Portanto, quem gerencia o condomínio deve estar atento a eles:  

1) Vazamento em tubulações hidráulicas

No caso de acontecer algum vazamento na tubulação de água, a primeira providência a ser tomada é o fechamento dos registros correspondentes. Caso o vazamento perdure, você deve fechar o ramal abastecedor da unidade ou do ambiente em que está acontecendo o vazamento. Feito isso, acione uma empresa especializada que possa reparar o problema.

2) Entupimento em tubulações de esgoto e águas pluviais

Você deve inspecionar a cada 3 (três) meses e limpar a cada 6 (seis) meses a rede de coleta de esgoto e águas pluviais, ralos, pilotis e garagens. Se identificar entupimento, avise a equipe de manutenção do condomínio e, caso necessário, acione uma empresa especializada em desentupimento.

3) Curto-circuito nas instalações elétricas

Em caso de curto-circuito nas instalações elétricas do condomínio, o síndico deve chamar imediatamente um profissional habilitado para aquela situação.

4) Fissuras

As fissuras são consideradas um problema de construção quando ocorrem devido a dilatações térmicas e/ou forças externas como vento, vibrações de veículos, diferenças de temperatura. Os primeiros anos do condomínio são os mais suscetíveis à apresentação de fissuras, que também podem ocorrer ao longo de toda a vida útil do condomínio.

5) Fachadas

As fachadas dos condomínio precisam receber manutenção preventiva e corretiva a cada 1 (um) ano, revisando os seguintes itens:

• Juntas de dilatação. Caso apresentem craquelamento, devem ser reparadas
• Peças soltas ou trincadas.
• Sistemas de calhas e vedação, fixação de para-raios e antenas
• Rejuntamento
• A cada 2 (dois) anos deve-se fazer a lavação das fachadas e muros
• Revisar, também a cada 2 (dois) anos a necessidade de pintura.

As manutenções preventivas e corretivas das fachadas e seus componentes devem ser executados por técnicos e empresas especializadas nesse serviço.    

Vícios de Construção
Outros problemas com a construtora que podem surgir nos primeiros anos estão relacionados aos vícios de construção aparentes e ocultos. No caso dos apartamentos, os principais itens que os moradores devem estar atentos durante após a vistoria são:
– Rachaduras. As trincas podem se originar no reboco ou da própria estrutura do prédio. Por isso, verifique cuidadosamente todas as paredes do apartamento.
– Infiltrações. Elas podem ser decorrentes de problemas no reboco, secagem da alvenaria ou mesmo de aplicações incorretas de matérias na pintura. É muito provável que você só consiga identificar esse problema quando começar a utilizar o apartamento, por isso fique muito atento em qualquer indício de infiltração nos primeiros anos.
– Vazamento acústico. Quando o som passa pelas paredes, de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a privacidade dos proprietários. Talvez esse problema seja um pouco mais difícil de identificar e/ou mensurar. Por isso, chame um técnico que possa avaliar se realmente há ou não vazamentos acústicos no seu apartamento.
Veja quais os principais vícios na área comum:
– Segurança dos equipamentos de diversão e lazer. Os equipamentos de lazer como balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais devem respeitar normas de segurança para que seu uso não seja prejudicial a saúde ou a vida das pessoas;
– Instalações adequadas para funcionários. Existem normas na legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação adequada, vestiários, que tem que ser respeitadas;
– Escoamento de Águas Pluviais. O prédio deve dispor de encanamento, bombas e ralos suficientes a escoar a água das chuvas mesmo em caso de tempestades.
Estes vícios podem estar ocultos ou serem de fácil identificação. Por isso é recomendável que o síndico faça a vistoria junto com um técnico que possa ajudá-lo a detectar essas e outras falhas que possam vir a ter.
E como resolver esses vícios de construção?
Caso você identifique alguns desses problemas, será preciso acionar a construtora para que ela faça um visita técnica para avaliar o problema e solucioná-lo. Após a formalização do pedido de reparo do vício ou defeito apresentado no imóvel ou na área comum, a construtora tem o prazo de 30 (trinta) dias para sanar o problema. Este prazo pode ser menor, dependendo da urgência do caso.
Se os vícios só sejam identificados após a primeira vistoria, a gestão do condomínio deve notificar a construtora sobre o problema e solicitar uma visita técnica que irá avaliar se aquele é um problema da construção ou ocasionado por mal utilização do empreendimento. Caso seja um vício da construção, a construtora tem o mesmo prazo de 30 (trinta) dias para resolvê-lo.