por Denys Hupel | ago 24, 2018 | Obras e Manutenções
Obras no condomínio são sempre motivo de dor de cabeça. Começando pela papelada, pesquisa, orçamento e votação antes de iniciar os trabalhos. E depois, ainda tem que lidar com barulho, sujeira e toda a bagunça que uma reforma causa.
Para realizar uma reforma no condomínio, regras precisam ser seguidas e o síndico tem que ficar atento para não deixar nada passar em branco.
Pensando nisso, separamos algumas dicas para ajudar na hora de organizar uma obra em condomínio. Confira:
Legislação para obras em condomínio
Antes de começar o plano de reforma, é preciso compreender uma coisa muito importante para obras em condomínio: a legislação. São os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício que abordam o tema, dividindo as obras em três tipos de obras: Necessárias, Úteis e Voluptuárias em condomínio.
Obras Necessárias no condomínio são todas que buscam conservar ou impedir a deterioração do condomínio. Alguns exemplos são:
- Reparos nas redes elétrica ou hidráulica
- Impermeabilização da laje por causa de infiltração
- Instalação de corrimãos em escadas de emergência
- Troca e reparo do para-raios
- Alteração no sistema de interfones
- Retoque da pintura de fachada
- Modernização dos elevadores
- Reparos para melhorar a acessibilidade
- Restauração dos jardins
Já Obras Úteis são as que melhoram e facilitam a vida em comunidade e o acesso ao condomínio, como:
- Instalação de novos geradores
- Aumento do espaço para vagas de estacionamento
- Implantação de medidor de água individual
- Contratação de sistemas de segurança (câmeras, alarme, grade elétrica)
- Instalação de grades ao redor do terreno
Agora, as Obras Voluptuárias são as focadas no lazer dos moradores e estética do condomínio. Por exemplo:
- Compra de decoração para datas especiais e feriados
- Pintura da fachada com uma cor diferente
- Contratação de serviço de paisagismo
- Reformas no salão de festa para deixá-lo mais bonito
- Trocar a aparelhagem da academia por mais modernos apesar dos antigos ainda funcionarem
A legislação também determina quais são os tipos de reparos que precisam ser votados pela assembleia antes da execução da obra e quais os quóruns de votação. Confira o texto do Código Civil na íntegra:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
- 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
- 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
- 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
- 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Regras para obras em condomínio
Além das determinações do Código Civil, existem algumas regras que o síndico e os moradores precisam respeitar, especialmente no caso de obras no apartamento.
Uma das regras que são específicas para obras em apartamento, é a Norma ABNT 16.280, também conhecida como NBR 16.280. Ela determina que toda e qualquer alteração feita no território de um condomínio vertical precisa ser notificada ao síndico. Ou seja, se um morador quiser fazer uma reforma dentro da unidade, ele precisará entregar uma série de documentos.
Essa documentação precisa ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto que irá acompanhar a obra, como a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Se você precisa fazer uma requisição de obra ao síndico do seu condomínio, utilize o nosso Termo de Responsabilidade Sobre Obras.
A NBR 16.280 entrou em vigor em abril de 2014 e busca informar que qualquer mudança dentro do edifício, mesmo que em áreas privadas, pode causar graves danos à estrutura do prédio. Isso pode comprometer a segurança e a integridade de todos que habitam e frequentam o local. Por isso, é importante que o síndico e os moradores tenham consciência da seriedade de contratar mão de obra qualificada para realizar uma obra em condomínio, ao invés de apostar em profissionais baratos e mal habilitado.
Além disso, também é preciso cuidar os horários e dias em que se é permitido fazer barulho – afinal, ninguém merece ficar ouvindo barulho de marteladas e furadeiras enquanto tenta dormir ou trabalhar. Geralmente é a convenção e o regimento interno que determinam o horário para obras e barulho tanto nos apartamentos quanto no condomínio. Morar em condomínio é um exercício de comunidade e o síndico pode de incentivar a paciência e compreensão entre os vizinhos.
Dicas para obras em condomínio
Agora que você já compreende os pormenores das regras para fazer uma obra no condomínio, confira algumas dicas que vão te ajudar na hora de planejar obras e reformas no condomínio:
1. Conheça as normas para reformar o condomínio
Estude com atenção cada uma das regras citadas acima: entender bem as normas sobre obras em condomínio permite que o síndico tenha mais segurança e conhecimento técnico para fiscalizar prestadoras de serviço, funcionários e os próprios moradores.
Após receber a documentação do pedido de obra por um morador, analise os detalhes e utilize um Modelo de Autorização do Síndico para Obras para dar o retorno ao condômino.
Além de seguir as diretrizes do Código Civil, o síndico também precisa consultar a convenção e o regimento interno para conferir indicações relacionadas ao assunto, como dias e horários em que se pode fazer barulho de obras em apartamento.
2. Aprovação das obras em assembleia
Após identificar e determinar os tipos de obras, confira se é preciso passar por aprovação em convocação de assembleia. De acordo com as especificações da obra, são necessários quóruns diferentes.
Obras Necessárias no condomínio: nem todos os reparos necessários precisam passar pela assembleia. Necessitam de votação apenas as obras com valores excessivos, nesse caso devem ser aprovados pela maioria dos votos presentes na assembleia (50% + 1).
Obras úteis: precisam da maioria dos votos (50% + 1) de todo os condôminos para serem aprovadas.
Obras voluptuárias no condomínio: devem ser aprovadas por 2/3 (dois terços) dos votos de todo o condomínio.
Entretanto, no caso de obras emergenciais em condomínio, que se não forem corrigidas podem prejudicar gravemente a infraestrutura e a vida da comunidade (como vazamento de água ou entupimento da rede de esgoto), não há necessidade de o síndico convocar assembleia.
Nessas situações, o síndico deve analisar orçamento de três empresas diferentes, escolher o que for mais em conta e estiver de acordo com as necessidades do condomínio e então notificar o conselho fiscal sobre a contratação.
3. Como fazer rateio de despesas para obras?
Um item importante quando o assunto é obras no condomínio é quem paga e como deve ser o rateio dos custos. O primeiro documento a ser consultado para responder essa pergunta é a convenção. Porém, se não houver nenhuma indicação, o rateio deve ser feito de acordo com a fração ideal de cada unidade.
É preciso lembrar que a Lei do Inquilinato, no Art. 22, determina que despesas extraordinárias por obras de melhoria no condomínio, que afetam apenas a estrutura do imóvel (pintura de fachada, fundo de reserva, decoração, etc) devem ser pagas pelo proprietário.
4. Evite sustos durante a obra
Para que piorar uma situação que já é naturalmente estressante? A palavra-chave para evitar sustos durante uma reforma é preparo. Cada unidade deve ser comunicada sobre as datas e horários em que as obras estarão acontecendo no condomínio e, para isso, você pode utilizar um Modelo de Comunicado.
Para evitar riscos de um possível desabamento devido a obras de grande porte, é importante consultar um profissional independente para avaliar as potenciais mudanças na edificação e averiguar se é realmente possível realizar o projeto daquela forma que está sendo planejado.
5. Chuvas x infiltrações
Infiltrações são problemas graves e muito chatos de resolver. Danificam a edificação e aumentam os custos com água – e a chegada do período de chuvas só potencializa os riscos à vida (e o bolso) de todos. Contrate uma empresa especializada para fazer uma perícia assim que surgirem os primeiros sinais de infiltração.
Se a infiltração ocorre em apenas uma unidade, é o proprietário quem deve arcar com os gastos da obra. Ao identificar de onde vem a água, o síndico deve enviar uma Carta de Notificação de Vazamentos para o condômino responsável, informando-o sobre o problema.
O condomínio só arca com a responsabilidade quando o estrago tem origem em áreas comuns e canos de rede. Dê atenção à manutenção preventiva e não espere a chuva chegar para lidar com o problema de infiltração no condomínio.
6. Fique de olho nos contratos
Para que não haja transtornos, o síndico precisa ler cuidadosamente qualquer contrato antes de assiná-lo. Além disso, é preciso pesquisar bem a empresa, conferindo a situação financeira, referências de outros condomínios, se os profissionais são qualificados, se contam com todos os registros necessários.
No contrato, preste atenção se a prestadora de serviço oferece seguro de vida e para acidentes aos funcionários que estarão efetuando o trabalho no condomínio. Também busque saber se estão sendo utilizados todos os equipamentos de segurança, se há garantia e se é oferecido acompanhamento pós obra.
7. Acompanhe o pós obra
Obra é sinônimo de poeira. Dependendo da magnitude da reforma, é possível que o condomínio tenha que arcar com a contratação de uma empresa especializada em limpeza pós obra. Consulte três fornecedores e apresente o orçamento à assembleia para votação. Esse tipo de serviço precisa ser realizado por uma equipe de limpeza apta e com produtos específicos.
Em relação à manutenção, exija que a empresa que realizou a reforma realmente faça vistorias pós obra para averiguar se não há nenhum problema ou reincidências. Esse acompanhamento posterior é muito importante especialmente com situações que podem ser recorrentes, como infiltrações.
Fique de olho em todas as obras do condomínio e não deixe nenhuma manutenção passar batido com uma Planilha de Controle do Condomínio.
por Denys Hupel | ago 24, 2018 | Legislação
O uso da procuração em condomínios é muito comum principalmente em casos de morte ou viagens. Por meio deste documento outra pessoa pode tomar decisões por você. Ou seja, é preciso conhecer o assunto e tomar cuidado na hora de assinar e utilizar o documento. Para saber mais sobre o assunto e como criar uma procuração para usar no condomínio, confira este artigo.
O que é procuração de condomínio?
O Artigo 654 do Código Civil, na lei de condomínios, permite a utilização de procurações em assembleias de condomínio:
Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
Resumindo, é possível utilizar o documento de representação legal em qualquer caso: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial e eleição de síndico.
E qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade, embora algumas Convenções tenham um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos.
Além disso, é importante ter conhecimento sobre as condições de validade para procurações:
- Deixe claro o objetivo da outorga. Ou seja, autorize a representação na assembleia do condomínio X no dia Y;
- Descreva a extensão dos poderes conferidos pela procuração. Em outra palavras, no documento deve estar explícito se é só para votar, para ser votado ou ambos;
- Ter firma reconhecida só é necessário caso a convenção ou regimento interno exigirem.
Também é importante ressaltar que algumas convenções restringem a quantidade de procurações a serem apresentadas por um mesmo condômino ou então proíbem o síndico de utilizá-las. Por isso, verifique a convenção do seu condomínio.
Se por um lado a lei do condomínio é bem claro sobre se pode ou não utilizá-la, por outro há muito polêmica também. Há uma divergência no que diz respeito ao uso de procuração do proprietário para inquilino, tanto no que se diz respeito a inquilino participar da reunião de condomínio quanto para votação. Interessante você buscar o síndico e levantar o assunto no seu condomínio e até mesmo pedir auxílio de advogados em caso de dúvidas.
Como fazer uma procuração para condomínio?
Resumindo, para elaborar a sua procuração, você deve:
- Colocar informações de identificação do representante (Nome, RG, CPF, endereço, estado civil e profissão, número da unidade)
- Inserir informações de identificação do representado (Nome, RG, CPF, endereço, estado civil e profissão, número da unidade)
- Informar a ocasião e o motivo para o qual a procuração do condomínio é válida da maneira mais detalhada possível.
Parente próximo, cônjuge ou filho também precisam de procuração?
Parentes próximo
O correto é estar sempre com esse documento ao representá-lo em assembleias. Porém, naturalmente, muitos condomínios ignoram a procuração, por entenderem que quem está ali presente representa, de fato, os interesses do dono da unidade.
Cônjuges
Marido e Mulher, casados em regime de comunhão total de bens, ou em comunhão parcial, não precisam de procuração. Para comprovar a situação, o correto é levar à assembleia a certidão de casamento e a escritura do imóvel. Quando o casal está unido por união estável, é considerado aceitável um cônjuge votar pelo outro.
Morte
Algumas vezes, antes de se abrir o inventário, um parente próximo do condômino falecido o representa nas decisões da assembleia. Esse tipo de postura também não está dentro da lei, uma vez que apenas o inventariante (que é nomeado por um juiz) pode responder pelo patrimônio do condômino falecido. Nesses casos, vale lembrar, não é sempre que o juiz concede esse status ao cônjuge, podendo também outros parentes serem assim nomeados.
Agora que você já sabe como utilizar a procuração em condomínio, faça o download do nosso modelo de procuração para assembleias.
por Denys Hupel | ago 22, 2018 | Gestão Condominial
As assembleias de condomínio são um dos momentos mais relevantes da vida em comunidade. A presença de todos os condôminos é de extrema importância uma vez que quem não comparecer terá de lidar com as decisões tomadas pela maioria. Esse também é o momento que o síndico tem para prestar contas e mostrar aos moradores o trabalho que vem fazendo.
Descubra tudo sobre assembleias de condomínio com esse artigo que preparamos:
A assembleia de condomínio é o momento em que os condôminos se reúnem para discutir e tomar decisões sobre questões administrativas e que afetam a rotina do condomínio. É um momento para tirar dúvidas, debater e se inteirar sobre como vai a administração condominial e o trabalho do síndico.
Existem quatro tipos de assembleias de condomínios:
- Assembleia Geral Ordinária (AGO): ocorre obrigatoriamente uma vez por ano e é focada na prestação de contas, aprovação das despesas dos últimos 12 meses e a previsão orçamentária para o próximo ano. Muitos condomínios aproveitam a AGO para fazer a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal e para fazer alterações na convenção de condomínio.
- Assembleia Geral Extraordinária (AGE): visam discutir e aprovar despesas emergenciais e assuntos gerais que não foram contemplados pela AGO.
- Assembleia Geral de Instalação (AGI): é feita para estrear um condomínio novo em folha, que acabou de ser entregue pela incorporadora. É feita a inscrição de CNPJ junto à Receita Federal, contratação de seguro obrigatório e eleição do primeiro síndico e equipe condominial.
Veja também cinco dicas para realizar uma assembleia eficiente.
Assembleia de condomínio – Código Civil
A lei que regulamenta assembleias de condomínio é a de nº 10406 sancionada em janeiro de 2002, no capítulo Do Condomínio Edilício. São seis os artigos:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
- 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
- 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Conheça todos os artigos de lei sobre condomínios!
Como fazer uma convocação para assembleia de condomínio?
Assembleias de condomínio podem ser convocadas tanto pelo síndico quanto pelos moradores. Nesse caso, é preciso de um quarto dos condôminos. O síndico deve fazer a convocação com muita atenção, pois qualquer erro nesta etapa pode resultar na impugnação da assembleia.
O Art. 1.354 do Código Civil determina que todos os condôminos devem ser convocados para a reunião e, caso isso não ocorra, a assembleia poderá não ser deliberada. Mande uma correspondência ou crie uma circular aos moradores com informações básicas como data, local, a lista de pautas que serão discutidas. Apenas poderão ser debatidos ou votados os assuntos que forem citados no documento.
Para garantir provas de que todos os condôminos foram notificados, faça questão de pedir assinaturas no momento da entrega do convite. Também é importante expor uma cópia da convocação em um ambiente de grande circulação no condomínio, como elevadores e hall de entrada. Ou então, pode-se criar uma circular através de um sistema de gestão de condomínios como o TownSq e aproveitar para economizar papel.
O prazo para enviar as convocações é estipulado pela convenção do condomínio. Caso o documento não aborde o assunto, recomenda-se enviar o convite com pelo menos dez dias de antecedência.
Baixe aqui nosso Modelo de Convocação de Assembleia
Como conduzir uma assembleia de condomínio?
Primeiramente, todos os participantes devem assinar a lista de presença, indicando nome e unidade do condomínio. O síndico deve aproveitar esse momento para conferir procurações e lista de inadimplentes.
Antes de começarem os trabalhos, geralmente são feitas duas chamadas. Se no momento da primeira não estiverem presentes metade das frações ideais do condomínio, é necessário aguardar a segunda chamada para dar início à assembleia. Após isso, é preciso eleger quem será o presidente da mesa. Essa pessoa ficará responsável por orientar os moradores ao longo da lista de pautas e nomear um secretário para redigir a ata.
A ordem dos assuntos tratados deve seguir a relação disponibilizada pelo edital de convocação, o mesmo que foi distribuído aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio. Um limite de tempo para cada tópico pode ser estipulado em conjunto antes de começar o debate.
Quem pode presidir a assembleia de condomínio? Todos os moradores podem se candidatar desde que estejam quites com o condomínio. O presidente da mesa deve ser alguém que seja firme e neutro, por isso não é recomendável que o síndico exerça esse papel. Consulte a convenção do condomínio para conferir se há alguma norma específica.
Quem pode votar na reunião de assembleia? Inquilinos podem participar e votar desde que apresentem procurações em nome do condômino, assim como filhos e parentes de proprietários. Contudo, inadimplentes não podem participar das deliberações e votações segundo o Art. 1.335.
Baixe aqui:
Assembleia de condomínio – Quóruns
Votações em reuniões de condomínios seguem regras estipuladas pela legislação, que contam com quóruns mínimos a partir de temas específicos. Confira:
- Alterações na convenção do condomínio ou regimento interno: exige maioria na votação de um quórum de 2/3 de todos os proprietários.
- Destituição de síndico: a demissão só é válida com a maioria absoluta (50% + 1) de todos os condôminos.
- Aprovação de contas, aumento da taxa condominial e eleição de síndico: deve-se fazer a primeira convocação, na qual é preciso quórum de metade do todo. Se não for alcançado essa quantidade mínima de pessoas, é feita a segunda convocação, que tem quórum livre. A votação é decidida pela maioria dos presentes.
- Aprovação de obras necessárias: todas aquelas que buscam conservar e impedir a deterioração do condomínio, como pinturas de fachada, reparos ou manutenções contra infiltrações. A aprovação é feita pela maioria dos votos presentes na assembleia (50% + 1).
- Aprovação de obras úteis:obras que melhoram o acesso e a vida no condomínio, como instalação de grades ou compra de sistema de segurança. Precisam da maioria dos votos (50% + 1) de todo os condôminos para serem aprovadas.
- Aprovação de obras voluptuárias: são aquelas não urgentes e que focam na beleza do condomínio ou lazer dos moradores (jardins, decorações ou reformas estéticas nas áreas comuns). Precisam ser aprovadas por 2/3 dos votos de todo o condomínio.
Para demais assuntos referentes às mudanças e decisões para o condomínio, se aplica a regra votação mínima de todos os presentes.
Entenda melhor sobre obras necessárias, úteis e voluptuárias.
Agora que você sabe tudo sobre assembleia de condomínios, aproveite para montar uma Planilha de Controle do Condomínio e não deixar nada passar batido.
por Denys Hupel | ago 21, 2018 | Financeiro
Condomínios lidam com muito dinheiro. Para você ter uma ideia, apenas na cidade de São Paulo é estimado que os condomínios arrecadem em torno de R$ 18 bilhões por ano. Com um fluxo tão intenso de recursos, as chances de ocorrerem erros, fraudes e desvios são grandes. Por causa disso, auditorias em condomínios se tornam um importante aliado da gestão condominial, trazendo transparência às finanças e permitindo que o trabalho do síndico flua corretamente.
Continue lendo para aprender como funciona auditoria em condomínios e descobrir como contratar ajuda especializada.
O que é auditoria em condomínio?
Fazer uma auditoria condominial significa certificar-se de que todas as entradas e saídas de dinheiro estão sendo feitas corretamente, verificando se todas as movimentações financeiras possuem recibos que comprovem a sua origem e destino. Além de conferir se tudo está sendo feito de acordo com o orçamento aprovado pela assembleia.
Existem dois tipos de auditorias para condomínios:
Auditoria investigativa: é aquela que busca comprovar casos de fraudes, desvio de verbas ou superfaturamento dentro do condomínio, obtendo provas para mover ação contra o responsável pela administração, o síndico ou administradora do condomínio.
Auditoria preventiva: serve para averiguar se as contas estão sendo gerenciadas de forma adequada, procurando evitar possíveis inconvenientes futuros. O ideal é que seja feita mensalmente ou a cada três meses.
A auditoria de condomínio deve ser feita por profissionais da área de contabilidade, que precisam ter conhecimento atualizado sobre as leis fiscais e trabalhistas. O serviço pode ser contratado através de empresas especializadas ou profissionais autônomos.
Quais documentos são consultados na auditoria em condomínio?
Quando o condomínio deve contratar uma auditoria?
A auditoria para condomínio deve ser contratada quando há desconfiança em relação ao síndico. Essa suspeita geralmente parte dos moradores e do Conselho Fiscal, cuja tarefa é ficar de olho nas contas do condomínio.
Para evitar que essa insegurança apareça, é recomendado que os condomínios contratem o serviço de auditorias preventivas, realizadas todos os meses ou a cada três meses, para conferir se está tudo certo com a prestação de contas e se há formas de aperfeiçoar a contabilidade. De forma geral, a prática é recomendada para condomínios grandes que movimentam montantes de dinheiro mensalmente e precisam prestar contas para um vasto número de condôminos.
Como contratar uma empresa de auditoria para condomínios?
Ao pesquisar empresas, é importante buscar aquelas que são especializadas em condomínios. Auditoria é um campo vasto e nem sempre um auditor especializado na área empresarial terá conhecimento técnico para atuar com condomínios. Também é essencial conferir se a equipe de profissionais conta com contadores capacitados.
Antes de fechar qualquer negócio, verifique se a prestadora de serviços possui registro junto ao Conselho Regional de Contabilidade (CRC) da região.
Leia também:
Quanto custa uma auditoria em condomínios?
O custo de uma auditoria de condomínio varia de acordo com o tamanho do empreendimento. No caso de auditorias preventivas, as empresas costumam cobrar de acordo com o número de apartamentos no condomínio, com valores em torno de R$ 3 a R$ 6 mensais por unidade.
Auditorias investigativas são mais caras, pois geralmente são feitas com urgência e isso requer uma maior dedicação do auditor em um curto período de tempo.
Importante considerar que o custo de uma auditagem das contas do condomínio pode ser mais barato do que lidar com os problemas causados por uma contabilidade malfeita ou fraudulenta.
Qual o papel do síndico durante a auditoria condominial?
Se o Conselho Fiscal ou os moradores exigirem uma auditoria do condomínio, a principal função do síndico é disponibilizar toda a documentação exigida e colaborar para que o trabalho seja feito da melhor forma. O Conselho também deve se mostrar aberto para oferecer informações, pareceres e documentação necessária para facilitar o trabalho do auditor.
A desconfiança por parte dos condôminos depende muito da relação que há com o síndico e da transparência do trabalho do profissional. Às vezes é possível contornar situações delicadas com uma conversa honesta e informativa em que o síndico pode esclarecer as despesas do condomínio, explicando do que são formadas as contas do edifício e deixar claro como os moradores podem acompanhar o saldo do caixa e os recolhimentos mensais.
No caso de uma auditoria preventiva, cabe ao síndico reconhecer os problemas e implementar as sugestões oferecidas pelos auditores.
Agora, se o condomínio contrata o serviço de uma administradora, é super importante que o síndico fique de olho nos saldos e toda e qualquer movimentação na conta para fiscalizar se não há desvios de verbas ou má utilização do dinheiro condominial. Afinal de contas, o síndico é o principal responsável pelo condomínio e a prestação de contas.
O que fazer em caso de fraude no condomínio?
Se a auditoria constatar a presença de fraudes, cabe ao condomínio unir as provas e recorrer à Justiça. Quando a administração do condomínio é feita pelo síndico, ele poderá ser processado pelo crime de apropriação indébita, previsto no Art. 168 do Código Penal Brasileiro, com pena de um a quatro anos de prisão e multa.
Entretanto, se a ocorrência de fraude for responsabilidade da administradora de condomínio, o síndico deve entrar com pedido para reaver os valores pagos. Dependendo da situação, há a possibilidade de mover-se um processo judicial contra a empresa, mas recomendamos buscar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa.
Para prevenir fraudes, é fundamental que os moradores participem das reuniões de assembleia e busquem saber o que está acontecendo no condomínio e nas contas do empreendimento.
Auditorias em condomínios trazem mais transparência e confiança ao trabalho do síndico, esse personagem tão importante na qualidade de vida dos moradores.
Quer melhorar e facilitar o controle financeiro de seu condomínio? Baixe nosso Modelo de Prestação de Contas do Condomínio!
por Denys Hupel | ago 21, 2018 | Obras e Manutenções
Infiltração e impermeabilização são dois assuntos que sempre causam transtorno para os síndicos. O primeiro é um dos problemas mais comuns no condomínio, que provoca desconforto em todos os envolvidos. O segundo, é um assunto técnico que muitos síndicos ainda não dominam muito bem.
Queremos descomplicar a sua vida, por isso a TownSq vai explicar noções básicas sobre infiltrações e impermeabilização no condomínio, incluindo dicas para que você não seja passado para trás por prestadores de serviço.
O que é infiltração?
Infiltrações são penetrações de água nas paredes, teto, piso e demais ambientes. Estão no topo da lista dos problemas mais chatos de resolver, pois danifica a estrutura da edificação, aumenta os custos da conta de água, e, se não for resolvido prontamente, pode trazer muitos prejuízos no bolso e na saúde do condomínio e dos condôminos envolvidos.
Como detectar uma infiltração?
Infiltrações no condomínio podem trazer uma série de problemas ao condomínio e, por isso, é muito importante que o síndico esteja atento aos primeiros indícios. Existem alguns sinais que apontam a possibilidade de infiltração:
- Umidade na parede
- Manchas escuras no teto e paredes
- Pintura descascando ou com bolhas
- Rachaduras no teto
- Azulejos soltos
- Presença de mofo
- Rodapés soltos e/ou manchados
Para sanar qualquer dúvida, peça para que o zelador dê uma conferida no local para confirmar (ou não) a suspeita de infiltração no condomínio. Se realmente for um vazamento, é necessário entrar em contato imediatamente com um prestador de serviços para resolver o problema. Também é importante notificar as unidades vizinhas sobre o vazamento.
Como resolver infiltrações no condomínio?
Infiltração no teto
Para resolver uma infiltração no teto, a primeira coisa a fazer é identificar por onde a água está entrando. Não perca tempo querendo corrigir o reboco, forro ou pintura antes de encontrar o foco da infiltração.
No caso de coberturas, a infiltração pode estar no telhado. É comum que as telhas passem por um processo de desgaste natural, ressequem e quebrem, criando brechas na barreira que protege a laje da água da chuva.
Nessas situações, a solução é corrigir o telhado com reparos pontuais, aplicar telhas com vedação ou, se o quadro for mais grave, refazer todo o telhado ao invés de apostar em obras paliativas que não solucionam o problema.
Infiltração na laje
O método mais tradicional de impermeabilização de laje é com a manta asfáltica. Indicada para lajes que não terão tráfego de pessoas (apenas para manutenção), a manta asfáltica é composta por uma mistura de asfalto com outros minerais e pode ser aplicada por qualquer empresa com mão-de-obra especializada. Por ser uma prática bastante comum no país, é necessário que o síndico tome cuidado na hora de contratar o serviço.
Algumas outras tecnologias que podem resolver infiltrações na laje são: aplicação de mantas aluminizadas, mantas ardosiadas, sistemas feitos com poliéster flexível e em silicone.
Infiltração na parede
Novamente, antes de sair corrigindo as marcas visíveis de infiltração nas paredes, é importante descobrir a origem real do vazamento. Infiltração na parede quase sempre é um sintoma de um vazamento em outro local, então busque a origem do problema. Às vezes o real responsável pela umidade na parede é uma laje que foi mal impermeabilizada ou um vazamento nas tubulações de água ou esgoto.
Fissuras e rachaduras nas paredes externas e internas do condomínio podem causar infiltrações devido às chuvas, o que resulta em bolhas na pintura, bolor e manchas nas paredes da unidade. Nesse caso, o problema só será resolvido quando as rachaduras forem corrigidas.
Infiltração na caixa d’água
A limpeza da caixa d’água deve ser feita pelo menos a cada seis meses e o síndico deve utilizar esse momento para conferir se não há indícios de vazamentos, como manchas esbranquiçadas e cristais de sair no lado de fora da aparelhagem. Se algum desses fatores surgirem na caixa d’água do condomínio que você gerencia, entre em contato com uma empresa especializada.
Recomendamos utilizar uma Planilha de Controle do Condomínio para nunca esquecer dessas manutenções periódicas de extrema importância.
Infiltração na fachada do prédio
Muitas vezes as infiltrações ocorrem na fachada do prédio, especialmente se for um edifício mais antigo. Habitualmente, esses problemas acontecem devido a microfissuras nas paredes devido a ação do tempo, da chuva, sol, frio e calor que acaba dilatando os materiais.
Tudo isso faz com que o reboco da fachada se desprenda, permitindo que a água entre. Antes de começar a obra, confira se não há nenhuma calha entupida ou cano mal vedado. Se não, indica-se retirar o reboco e refazê-lo utilizando um impermeabilizante. Revestir a parede com cerâmica também pode ser útil.
E quando a infiltração ocorre em um imóvel alugado?
A Lei do Inquilinato determina que o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorre apenas na unidade e é resultado do desgaste natural da estrutura. Agora, se a infiltração surgiu por causa de uma reforma ou mudança feita pelo inquilino, aí é ele quem deve pagar pelo conserto.
O condomínio só deve assumir a responsabilidade com o reparo dos danos de infiltração se o estrago ocorrer ou tiver origem em alguma área comum, como piscina, caixa d’água, paredes externas, laje, salão de festas, garagem, entre outros.
Resumindo, a melhor forma de resolver problemas de infiltração no condomínio é a manutenção e conferência periódica das calhas, canos, drenos, condutores de águas pluviais, laje e caixa d’água de seis em seis meses e investir em um bom sistema de impermeabilização do condomínio.
O que é impermeabilização?
Impermeabilização é a técnica de proteger uma área de um imóvel contra a ação da água. O processo é feito com a aplicação de produtos específicos e impede a ocorrência de infiltrações e vazamentos, aumentando a vida útil do patrimônio e garantindo a qualidade de vida no local.
Como funciona a impermeabilização em condomínios?
A primeira coisa a fazer é entrar em contato com empresas especializadas. Nenhuma impermeabilização pode ser orçada sem uma vistoria técnica, então aproveite para conferir se as empresas contatadas oferecem inspeções gratuitas.
Durante essa inspeção serão avaliadas as áreas com pontos de vazamentos e também é entregue o orçamento informando o tipo de material que será utilizado. Existem diversas técnicas de impermeabilização para condomínios, portanto o valor e o tempo de obra podem variar de acordo com método escolhido.
Além disso, também é interessante contratar um engenheiro independente para fazer uma vistoria no condomínio antes de fechar negócio com qualquer empresa. Muitas vezes, as prestadoras de serviço oferecem soluções que resolvem apenas os sintomas da infiltração – e não a causa real.
Chamar um especialista para dar seu parecer pode trazer mais economia para o condomínio e diminuir os riscos de segurança para os moradores.
Quando devem ser feitas as impermeabilizações no condomínio?
Levando em consideração que tudo possui um período de vida útil, é importante destacar que toda e qualquer impermeabilização deverá passar por manutenções periódicas. Em geral, é importante que o condomínio esteja prevenido financeiramente para substituir os sistemas de impermeabilização a partir do 10º ano após a instalação – mas o tempo varia de acordo com a técnica utilizada e as recomendações do fabricante e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Apesar de ser uma prática bastante comum, não é recomendável esperar passar o período de chuvas para dar início a um processo de impermeabilização. Muitos síndicos preferem esperar as chuvas para que as infiltrações se tornem mais evidentes, mas isso pode danificar ainda mais a edificação. Quando houver uma suspeita de infiltração, deve-se agir logo.
Como escolher uma empresa para cuidar da infiltração e impermeabilização?
Antes de fechar negócio, o síndico ou o responsável pelo condomínio deve conferir os seguintes aspectos:
- Se a empresa tem profissionais habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) da região;
- Se a empresa segue as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas);
- Se a empresa oferece garantias, já que infiltrações são problemas que podem retornar caso o trabalho não seja bem feito.
O Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI) disponibiliza uma relação de empresas aplicadoras associadas e com profissionais treinados e capacitados para aplicar impermeabilização em condomínios.
O condomínio em que você atua está com problema de infiltração? Avise os condôminos utilizando o nosso modelo de Carta de Notificação de Vazamentos, totalmente gratuita.
por Denys Hupel | ago 20, 2018 | Síndicos
Seguro condominial é algo que pagamos torcendo para nunca precisar usá-lo. Entretanto, acidentes e imprevistos acontecem quando menos esperamos e é exatamente por isso que o condomínio precisa contar com uma boa garantia contra todos os tipos de danos e contratempos.
Para trazer clareza sobre o assunto, preparamos esse artigo que explica tudo sobre seguros para condomínio, quais são os tipos de coberturas disponíveis e muito mais. Confira:
Lei sobre seguro condominial
De acordo com o Art. 1.346 do Código Civil, é obrigatória a contratação de um seguro para condomínios residenciais, comerciais e mistos contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.
Já a Lei do Condomínio, de nº 4.591/64, determina prazos, multas e deixa explícito que deve englobar todas as unidades e partes comuns do condomínio:
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Como a legislação foca em edifícios, as regras para condomínios horizontais onde cada morador é responsável pela construção da própria casa são diferentes. Nesses empreendimentos, o condomínio oferece amparo apenas para as áreas comuns, como portaria, salão de festas, playground.
Apesar de a legislação determinar que o serviço deve ser contratado em até 120 dias após a concessão do documento que permite a moradia no local, não é recomendável que se inicie a ocupação do empreendimento sem o seguro condominial.
Além disso, de acordo com a Lei nº 4.591 – Art. 22, é o síndico quem responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro constatada. Em outras palavras, o síndico é responsável por toda e qualquer coisa que acontece no condomínio, boas e ruins. Isso deve ser levado em consideração na hora de selecionar as apólices pelo condomínio.
O que o seguro condominial deve cobrir?
O plano contratado deve abranger toda a área do condomínio vertical, incluindo áreas comuns e autônomas. A lei determina apenas que se tenha resguardo contra incêndio e destruição, deixando em aberto as outras situações a qual o condomínio deve ser assegurado.
Como sempre, melhor prevenir do que remediar! A cobertura deve ser adequada às necessidades do condomínio, portanto o indicado é que sejam contratadas apólices que garantam proteção contra todas as situações que o empreendimento está sujeito, todas as possíveis intempéries que podem ocorrer, como:
- Queda de raios no terreno do condomínio
- Roubos, furtos e assaltos
- Explosões
- Danos elétricos
- Quebra de vidros
- Ações de vendavais
- Impacto de veículos
- Queda de aeronaves
Também é importante que o seguro para condomínio inclua itens de responsabilidade civil – do condomínio e do síndico. Isso fornecerá amparo financeiro caso ocorra algum acidente ou sinistro que façam o empreendimento e seu responsável serem responsabilizados judicialmente.
Entenda os tipos de cobertura de seguro para condomínio
Os seguros para condomínios têm como ponto de partida as coberturas básicas e obrigatórias, que se dividem em simples e ampla. Cada seguradora possui especificações próprias, mas trouxemos alguns exemplos:
Cobertura básica simples: geralmente, oferece apenas ressarcimento de prejuízos causados por incêndio, queda de raio no terreno onde o condomínio está localizado e explosões de qualquer tipo.
Cobertura básica ampla: normalmente fornece ressarcimento contra outros riscos que causem dano material ao imóvel além de incêndio, explosão e raios, como quedas de aeronaves, vendaval, desmoronamento, alagamentos, entre outros.
Todas os planos podem ser atualizados e incrementados com coberturas adicionais para corresponder à situação do condomínio.
Quem paga o seguro do condomínio?
Seguro para condomínio é considerado uma despesa ordinária e deve ser julgado como parte da manutenção do estabelecimento e cobrado no extrato da taxa condominial. Ou seja, o custo é rateado entre os moradores.
Apesar de ser uma questão de transparência administrativa, o síndico não tem a obrigação de consultar a assembleia antes de contratar o serviço de seguro básico para o condomínio. Só é necessário convocar uma reunião de assembleia no caso de o condomínio optar por apólices extras que tornam o valor total mais caro.
Renovação do seguro do condomínio
As renovações devem ser feitas de forma contínua e sem interrupções, seguindo as regras estabelecidas no contrato com a seguradora e com base na convenção do condomínio. Habitualmente, as coberturas de seguros para condomínio têm duração de um ano.
É o síndico quem é o responsável por renovar o seguro do condomínio. Se a renovação não for feita dentro dos prazos corretos, o condomínio fica à mercê de acidentes e multas pela infração.
Lembre-se sempre de pesquisar e comparar preços entre seguradoras antes de renovar o seguro condominial levando em consideração não apenas o custo, mas também as propostas, coberturas estipuladas e condições gerais do contrato.
Erros mais comuns na contratação de seguro condominial
Existem uma série de erros recorrentes ao utilizar seguros para condomínios. Separamos algumas das situações mais comuns:
- Contratar reparos sem a autorização da seguradora: não há reembolso de despesas efetuadas sem a permissão da empresa. Se o problema ocorrer em um equipamento ou instalação resguardada pelo contrato, notifique a seguradora e peça autorização antes de permitir o conserto – mesmo que seja uma situação de crise;
- Não oferecer informações completas: ao notificar a seguradora de algum problema, o síndico deve informar as circunstâncias do ocorrido, data e hora, quais foram os bens atingidos e incluir os dados de todos os envolvidos;
- Mentir na hora de informar o sinistro: todas as informações repassadas à seguradora devem ser honestas. Não tente manipular a verdade atribuindo ao evento causas inventadas para que o acidente se enquadre nas cláusulas do contrato;
- Não declarar acidentes que ocorrem dentro dos apartamentos: todas as áreas do condomínio são resguardadas pelo seguro. Se a cobertura cobre o incidente que ocorreu na área autônoma, ele poderá ser amparado pela apólice. Um exemplo disso é em caso de incêndio dentro de uma unidade ou vidros quebrados por causa de vendaval;
- Indicar que o morador faça orçamento de conserto de veículo: a seguradora possui uma lista de oficinas credenciadas para reparo de veículos que sofrem algum tipo de dano dentro do condomínio. Nada de pedir orçamentos prévios aos condôminos, deixe isso com a seguradora;
- Achar que a seguradora é responsável por danos causados por desgaste de equipamentos: não tente transferir para a seguradora os custos de manutenção de equipamentos que já estão chegando ao fim de sua vida útil. Na maioria das vezes, empresas de seguro acabam negando pedidos deste tipo.
Seguro para condomínio é coisa séria e todo o processo de contratação e renovação deve ser acompanhado com cautela pelo síndico, buscando sempre colocar a qualidade de vida dos moradores em primeiro lugar.
Nunca esqueça de renovar o seguro do condomínio utilizando uma Planilha de Controle de Condomínio, totalmente grátis.
por Denys Hupel | ago 1, 2018 | Financeiro
Contribuição sindical em condomínio residencial é um assunto que ainda traz muitas dúvidas aos síndicos Brasil à fora. Como deve ser feita? Quanto custa? É obrigatório? Como síndico, você deve ter essas respostas na ponta da língua!
O objetivo deste artigo é explicar com detalhes o que é o recolhimento de contribuição sindical em condomínios e desmistificar esse assunto que ainda causa muita dor de cabeça. Vamos lá?
O que é contribuição sindical em condomínio?
A contribuição sindical em condomínio atende por muitos nomes: imposto ou encargo sindical e também Contribuição Sindical Urbana. Resumindo, a contribuição sindical em condomínio é um valor pago ao sindicato dos condomínios e sindicato de funcionários de condomínios da região.
O valor pago com a contribuição sindical em condomínio é utilizado para regulamentar a ação profissional da classe e é a principal forma de arrecadação dos sindicatos e categorias do país. A quantia é dividida entre:
- 60% para o sindicato do estado;
- 15% às federações;
- 5% às confederações;
- 10% às centrais sindicais;
- 10% ao Ministério do Trabalho, que será depositada aos recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT).
Os sindicatos são responsáveis por proteger e resguardar os trabalhadores, garantindo que seus direitos – humanos e trabalhistas – sejam respeitados.
No caso da taxa sindical em condomínios, os encargos são pagos para o sindicato patronal (dos condomínios residenciais e comerciais) e ao sindicato voltado aos trabalhadores de edifícios e condomínios, como zelador, porteiros, faxineiros, vigias, ascensoristas, garagistas, entre outros. Este último não deve ser pago por condomínios que não possuem funcionários.
A contribuição sindical em condomínio foi estipulada pelo artigo 8º, inciso IV da Constituição Federal e pelo artigo 578 da Consolidação das Leis do Trabalho. Entretanto, a questão foi modificada pela Lei 13.467 de 2017, que fez a contribuição sindical deixar de ser de valor obrigatório para se tornar em algo facultativo, desde que tenha autorização expressa e prévia do destinatário.
Cada estado ou município possui um sindicato responsável, por isso o síndico deve pesquisar e contatar o órgão da região caso o condomínio tenha interesse em realizar o recolhimento da contribuição sindical do condomínio.
Como é feita a contribuição sindical em condomínio?
Para simplificar as informações sobre como fazer o pagamento da contribuição sindical em condomínio, vamos dividir o assunto em duas partes: contribuição sindical patronal e contribuição sindical de funcionários.
Contribuição sindical patronal
- É feita ao sindicato dos condomínios da região, uma vez por ano;
- Pagamento é feito em janeiro, diretamente ao sindicato;
- O valor é calculado a partir do Capital Social (o valor estabelecido pelo condomínio no momento de sua inauguração) e data de fundação do condomínio – alguns sindicatos oferecem uma tabela de cálculo de contribuição, como esta do Sindicato da Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi RS).
Contribuição sindical de funcionários
- É feita ao sindicato dos funcionários de condomínios, uma vez por ano;
- Pagamento é feito em abril, com débito na folha de pagamento referente aos dias de trabalho em março;
- O valor equivale a um dia de salário do trabalhador.
Leia também:
É obrigatório fazer contribuição sindical em condomínio?
Apesar de ser um tributo previsto na Constituição Federal, a Reforma Trabalhista tornou opcional a contribuição sindical em condomínio. Ou seja, condomínios não são mais obrigados por lei a pagar impostos aos sindicatos.
Antigamente, empreendimentos que não efetuavam esse pagamento passavam por cobrança na justiça e podiam até ter o alvará revogado. Hoje, a legislação determina que o condomínio e o funcionário não têm mais esse compromisso com os sindicatos.
A nova lei trabalhista foi sancionada em julho de 2017 e entrou em vigor em novembro do mesmo ano. Por ser algo que ainda é recente, especialistas indicam ter cautela na hora de optar por não pagar a taxa sindical em condomínio.
Antes de decidir abolir o pagamento do encargo, é importante que o síndico pesquise a convenção coletiva da categoria – dos funcionários e do condomínio na região. Caso o documento demonstrar que é obrigatório o pagamento da contribuição sindical, o sindicato pode vir a cobrá-lo judicialmente. Então tenha atenção e pesquise bem antes de tomar uma decisão!
Apesar de ser uma questão polêmica e cheia de novidades, a contribuição sindical em condomínio não é nenhum bicho de sete cabeças.
Como você lida com esse assunto no seu condomínio? Conte para a gente nos comentários!
por Denys Hupel | abr 13, 2018 | Legislação
Você deve saber que as a lei trabalhista para condomínios mudou. Mas você sabe se seu condomínio está de acordo com as novas regras? A Reforma Trabalhista impacta diretamente no dia a dia da administração de condomínios e traz mudanças em questões como férias, jornadas de trabalho, rescisões e em casos de gravidez.
Sancionada em julho de 2017 após ter sido aprovada pelo Senado e pelo Congresso Federal, a Reforma Trabalhista passou a valer a partir de 11 de novembro do mesmo ano. Após essa data, qualquer condomínio que não esteja de acordo com a nova legislação pode sofrer com processos ou multas.
A última coisa que um síndico quer é passar por estresse, não é mesmo? Especialmente em uma época de crise, ninguém quer perder dinheiro à toa por causa de problemas jurídicos ou falta de conhecimento. Além disso, o gasto com funcionários é a maior despesa dos condomínios, podendo ultrapassar 50% do orçamento total da administração. As alterações nas leis vão exigir atenção e conhecimento dos síndicos!
Essas mudanças parecem muito confusas para você? Não se preocupe! Nesta publicação, você aprenderá o que muda na Reforma Trabalhista para os condomínios. Confira:
Nova lei trabalhista para condomínios: veja tudo o que muda
Contratação de autônomos
Com a Reforma Trabalhista, o condomínio pode contratar profissionais autônomos de forma contínua, sem a necessidade de mediação de empresas especializadas ou de sindicatos. Ou seja, se o condomínio precisa de um jardineiro, não é mais necessário contratar uma empresa de jardinagem. A contratação poderá ser feita diretamente com um profissional independente da área, que trabalhará com um contrato sem vínculo empregatício.
No entanto, isso não quer dizer que você terá que dividir os funcionários com outros empreendimentos. Desde que as duas partes estejam de acordo, o contrato de um profissional de limpeza, por exemplo, pode determinar que ele só poderá prestar serviços ao condomínio. A nova lei trabalhista permite que contratações desta forma possam ser válidas sem que seja considerado vínculo empregatício perante a lei.
Porém, não é possível terceirizar um funcionário que já é contratado CLT pelo condomínio. A nova legislação só permite a terceirização de novas contratações. Caso o condomínio queira demitir o funcionário para recontratá-lo como terceirizado, deverá esperar 18 meses.
Nova categoria de serviço: trabalho intermitente
Antes, empresas só podiam contratar servidores em duas opções de contrato:
- Parcial, com 25 horas semanais;
- Integral, com 44 horas semanais.
Com a nova CLT, condomínios poderão empregar trabalhadores intermitentes, sem uma carga horária mínima ou com contratação contínua. Isso quer dizer que um pintor (ou qualquer outro profissional) poderá ser contratado para prestar apenas duas horas de serviço por dia, por semana ou por mês.
O contrato intermitente é recomendado para aquelas tarefas esporádicas, como pintura, obras de reparo ou eventos. Essa medida permite que o condomínio economize dinheiro, podendo contratar profissionais por um menor custo, já que estarão trabalhando no local por menos tempo.
O trabalho intermitente pode funcionar assim: a empresa faz um contrato com um profissional que deverá ser notificado quando há demanda de trabalho. O condomínio deve avisá-lo com pelo menos três dias de antecedência e o funcionário tem um dia útil para responder a proposta. Caso o prestador aceite a oferta mas não compareça no dia combinado, deverá pagar uma multa de 50% da remuneração, em até 30 dias. O mesmo vale para o contratante que cancelar o serviço na última hora. Isso evita aquelas situações chatas em que se contrata um serviço e a pessoa não comparece na data ou horário marcado.
O contrato de intermitente deverá ser feito por escrito e conter o valor da hora de trabalho. Essa quantia não pode ser inferior ao salário dos demais empregados que exerçam a mesma função e também não pode ser inferior ao valor horário do salário mínimo (R$ 4,34, segundo dados de 01/01/2018). Você pode conferir mais detalhes sobre o contrato de trabalho intermitente neste link.
Parcelamento das férias
Agora, as férias dos funcionários podem ser divididas em até três partes. É obrigatório que uma dessas partes tenha no mínimo 14 dias e as outras não podem ser inferiores a 5 dias corridos. Antes da Reforma Trabalhista, as férias eram divididas em até dois períodos, sendo que um deles não poderia ser menor do que dez dias.
Negociação dos termos de rescisão
Acordos para rescisão de contratos e termos agora são permitidos por lei. Caso o funcionário tenha interesse em abandonar o cargo e o condomínio esteja de acordo, a nova CLT permite que haja rescisão mútua. O empregador deverá pagar 50% do aviso prévio e da multa rescisória. Já o colaborador receberá 80% do FGTS (20% continuarão na conta) e não poderá usufruir do seguro-desemprego por parte do governo.
Antes, para demitir alguém com mais de um ano de contrato, era necessário fazer uma homologação direto com o sindicato, o que poderia levar até 60 dias. Hoje não é mais necessário contatar o sindicato e o condomínio tem prazo de dez dias para efetuar o pagamento das verbas rescisórias. Desta forma, diminui os custos com indenizações pagos pelo condomínio.
Jornadas de trabalho 12 x 36
A Reforma Trabalhista em condomínio também permite que as escalas de trabalho sejam negociadas. Zeladores, porteiros e faxineiros, por exemplo, poderão trabalhar com jornadas de 12 x 36 (12 horas de trabalho seguidas por 36 de descanso), totalizando 44 horas semanais. Ou, no caso de horas extras, 48 horas semanais.
Antes, para determinar uma escala de trabalho fora do convencional era necessário pedir autorização do sindicato enquanto que agora basta um acordo por escrito. Isso agiliza o processo de alocação de funcionários, especialmente dos porteiros.
Descansos, horário de almoço e banco de horas
Além das mudanças na jornada de trabalho, Reforma Trabalhista em condomínio modifica o tempo do funcionário no serviço. Atividades como descanso, alimentação, higiene pessoal e troca de uniforme não fazem mais parte da jornada de trabalho. O momento do descanso ou almoço deverá ser negociado, tendo no mínimo 30 minutos.
Condomínios também poderão utilizar bancos de horas. Se um funcionário da equipe de limpeza, por exemplo, terminar o trabalho antes do horário previsto, ele poderá ir para casa mais cedo ao invés de ficar enrolando até chegar o horário combinado. O condomínio poderá ficar com um crédito de horas, que serão cobradas quando houver necessidade de trabalho extra em até seis meses.
Em casos de gravidez
A Lei Trabalhista anterior proibia mulheres grávidas ou lactantes de trabalhar em lugares e situações possivelmente nocivas, lidando com produtos químicos ou circunstâncias prejudiciais à saúde. Com a nova regulamentação, é permitido o trabalho de mulheres grávidas em ambientes insalubres, desde que o condomínio apresente atestado médico garantindo que não há risco à mãe e ao bebê.
Leia também:
E o síndico? Qual a sua função nessa história toda?
Ao ler essa publicação, você já está cumprindo o primeiro passo para o sucesso! Se atualizar e conhecer as mudanças da Reforma Trabalhista em condomínio é uma das coisas mais importantes a se fazer neste momento.
Como síndico, você também não pode se deixar levar pela expectativa de redução dos custos. Cada condomínio tem necessidades e rotinas diferentes, que devem ser analisadas profundamente. Leve tudo em consideração antes de tomar uma decisão crucial!
Síndicos também precisarão ter um controle muito mais rigoroso com a escala de funcionários e organização de contratos. Importante lembrar que condomínios com empregados sem as devidas anotações em carteira podem ser multados em R$ 3 mil. Então, atenção!
Aproveite para repassar as novas informações para seus moradores nas reuniões de assembleia, lembrando a todos que nenhuma decisão será tomada sem a notificação dos condôminos.
>> Veja também: 6 PLANILHAS GRATUITAS E ESSENCIAIS PARA OTIMIZAR O TRABALHO DO SÍNDICO
Resumindo, o que muda com a Reforma Trabalhista em Condomínio:
Contratação de autônomos
- Antes: Não era permitida a contratação de autônomos de forma contínua e independente de sindicato ou empresa especializada.
- Agora: Condomínios podem contratar profissionais autônomos de forma contínua sem mediação de sindicatos ou empresas especializadas. Para terceirizar um funcionário que já é contratado CLT, deve-se demiti-lo e recontratá-lo como autônomo após 18 meses.
Trabalho intermitente
- Antes: Esse tipo de contrato não existia na antiga Lei Trabalhista. Empregadores deveriam apenas utilizar contratos parciais (25 horas semanais) ou integrais (44 horas semanais).
- Agora: O condomínio pode contratar funcionários intermitentes, que serão pagos apenas pelas horas trabalhadas ou por diária. Trabalhadores desta categoria têm direito a férias, FGTS, previdência e 13º salário. O valor da hora deve estar no contrato por escrito e não deve ser inferior ao salário dos demais empregados que exerçam a mesma função, nem inferior ao valor horário do salário mínimo.
Férias
- Antes: Funcionários têm direito a 30 dias de férias divididos em até dois períodos, sendo que um desses não poderia ser menor que dez dias.
- Agora: Os 30 dias de férias podem ser divididos em até três períodos. Um dos períodos não pode ser inferior a 14 dias corridos, enquanto que os outros não podem ser menores do que cinco dias cada.
Rescisão de contratos e termos
- Antes: Para homologar a rescisão contratual, o condomínio deveria entrar em contato com o sindicato. Acordos não eram aceitos legalmente.
- Agora: A homologação da rescisão pode ser feita no condomínio, contando com a presença do empregador e do funcionário. Com a Reforma Trabalhista, é possível realizar acordos caso as duas partes concordem. O empregador deve pagar 50% do aviso prévio e da multa rescisória, e o funcionário receberá 80% do FGTS (20% continuarão na conta) e não poderá utilizar seguro-desemprego.
Jornadas de trabalho 12 x 36
- Antes: Trabalhador deveria cumprir 8 horas diárias, 44 horas semanais, 220 horas mensais.
- Agora: Pode-se fazer 12 horas de trabalho seguidas de 36 horas de descanso, totalizando 44 horas semanais (ou 48 horas semanais contando as horas extras) e 220 horas mensais.
Tempo na empresa
- Antes: Era considerada como jornada de trabalho todo o período em que o funcionário estivesse à disposição do condomínio, mesmo se não houve serviço a ser feito naquele momento.
- Agora: Descanso, alimentação, troca de uniforme e momentos para higiene pessoal não serão contabilizadas como jornada de trabalho.
Descanso e horário de almoço
- Antes: Em uma jornada de 8 horas, o funcionário tinha direito a um mínimo de 1 hora e máximo de 2 horas para intervalo de descanso e alimentação.
- Agora: Intervalo pode ser negociado por escrito na hora da contratação. Mínimo passa a ser de 30 minutos. Se o condomínio não permitir intervalo para almoço ou conceder apenas parcialmente, a indenização será de 50% do valor da hora normal de trabalho sobre o tempo não dado para almoço.
Banco de horas
- Antes: Na legislação anterior, o banco de horas não podia ultrapassar um limite de 10 horas diárias. O excesso de horas poderia ser compensado em outro dia de serviço desde que não excedesse a soma das jornadas semanais de trabalho previstas no período de um ano.
- Agora: Contratante pode negociar com o funcionário, por escrito, como funcionará o banco de horas, desde que a compensação das horas seja feita em até seis meses.
Casos de gravidez
- Antes: Grávidas ou lactantes estavam proibidas de trabalhar em lugares em condições insalubres e também não havia tempo limite para avisar a empresa sobre a gravidez.
- Agora: A Reforma Trabalhista permite que mulheres grávidas ou lactantes trabalhem em locais e situações insalubres desde que a empresa apresente atestado médico garantindo que não há risco à mãe e ao bebê. Mulheres demitidas têm até 30 dias para informar a empresa sobre a gravidez.
Multa
- Antes: Por cada funcionário não registrado, o condomínio estava sujeito à multa de um salário mínimo regional. Em caso de reincidência, era adicionada uma nova multa de igual valor.
- Agora: A multa é de R$ 3 mil por empregado sem as devidas anotações em carteira. O valor cai para R$ 800 no caso de microempresas ou empresa de pequeno porte.
Você sabe como montar a folha de pagamento dos funcionários do condomínio? Confira o nosso passo a passo definitivo!
