O que acontece quando um morador se comporta de maneira antissocial, tornando a convivência com a comunidade intolerável? Ou quando o condômino deixa de pagar as taxas condominiais a ponto de criar um rombo gigantesco no orçamento do condomínio? Em última instância, moradores e condôminos podem ser expulsos do condomínio.

Essa não é uma prática comum, sendo reservada para casos extremos. E é um juiz quem decide como será restringido o acesso ao condomínio. 

Aqui você vai entender os motivos que levam a uma expulsão, como acontece esse processo e qual é o papel do síndico lidando com essa questão.

O que é a expulsão do condomínio?

Segundo o advogado especialista em Direito Condominial Thiago Badaró, a expulsão acontece quando a Justiça entende que um membro do condomínio “não pode mais conviver dentro daquele conjunto de moradores”. Badaró, sócio-fundador da Nardes Badaró Advocacia, lembra que a expulsão só pode acontecer na etapa de execução de uma sentença favorável à remoção.

Isso significa que o síndico sozinho ou a comunidade não é capaz de expulsar um condômino por decisão própria.

Como expulsar um morador do condomínio?

Na legislação de condomínios não existe nenhuma regra para expulsão de membros da comunidade. O que existe é uma série de deveres que o condômino deve cumprir. Em último caso, o não cumprimento desses deveres pode acarretar na expulsão do condômino. 

Para Badaró, uma expulsão pode ser provocada por “circunstâncias das mais variadas, desde perturbação da ordem, desrespeito constante à convenção de condomínio e questões de agressão”. 

Para Thiago Badaró, advogado e professor da ESA OAB/SP, “a quebra do pacto de convívio” é o elemento capaz de possibilitar uma expulsão.

Como falamos acima, a decisão de expulsão pode ser tomada somente por um Juiz ou uma corte, caso a questão seja levada às instâncias superiores. Não é possível dizer com certeza quando um condômino pode ser expulso, pois essa decisão é tomada analisando cada caso. 

Observando o histórico de decisões sobre a questão, encontramos diferentes situações:

Em 2019, um casal foi expulso de um condomínio de alto padrão da capital paulista. A decisão veio depois que os condôminos se comportaram de maneira antissocial, tornando inviável a convivência com o restante da comunidade. Uma vez expulso, o casal colocou o apartamento para locação.

Também em São Paulo, uma decisão do Tribunal de Justiça do estado, em 2021, determinou que uma moradora não poderia ser expulsa do condomínio. Mesmo concordando que a moradora apresentou um “comportamento antissocial e agressivo contra os demais moradores”, o entendimento do relator do caso foi que não havia amparo na lei para a expulsão. 

A solução oferecida, então, foi a aplicação de multas em valores altos, com o objetivo de provocar a mudança no comportamento. 

Enquanto isso, no Tribunal do Distrito Federal (TJDFT), a 4ª Turma Cível decidiu que uma reunião de assembleia é necessária para expulsar um condômino pelo seu comportamento antissocial. O magistrado destacou que o direito de propriedade do condômino não é absoluto e que o condomínio tomou as medidas necessárias para controlar a situação.

Quando o inquilino pode ser expulso do condomínio?

O inquilino não possui a propriedade da unidade condominial. Quando ele apresenta um comportamento antissocial reiterado ou vai contra qualquer determinação da convenção ou regimento interno, tornando a situação irremediável, o condomínio pode obrigá-lo a sair da comunidade. Para isso, o síndico deve notificar o proprietário, que poderá rescindir o contrato de locação. 

Agora, quando o inquilino deixa de pagar a taxa condominial, quem vai sofrer as consequências é o proprietário. Isso porque as dívidas do inquilino ficam em nome da unidade, e o proprietário é o responsável por ela. Por isso a importância do condômino se manter informado sobre a situação da sua unidade perante o condomínio.

Como acontece o processo de expulsão?

Vamos nos ater aqui à expulsão do condômino, que costuma ser mais complexa. Mais uma vez, é importante ter em mente que não existe nada de definitivo na lei a respeito da expulsão do condômino. 

O que pode existir é uma interpretação judicial que permita a expulsão. Ou seja, o condomínio – e o síndico, como representante legal da comunidade – deverá entrar na justiça com o pedido de expulsão e provar que essa medida é necessária. O condômino terá o direito de se defender.

Seguindo a decisão tomada no Tribunal do Distrito Federal e o entendimento do STJ a respeito do assunto, segundo o Dr. Badaró, uma reunião de assembleia se faz necessária para discutir se o condomínio deveria ou não acionar a justiça.

A reunião é importante também para que os outros condôminos estejam cientes da situação, afinal de contas são os recursos do condomínio que serão usados para entrar na justiça pedindo a expulsão do vizinho.

Caso a situação vá parar no tribunal e os magistrados entenderem que o condômino em questão é culpado pelo estrago feito ao condomínio, o juiz decidirá também quais serão os termos dessa expulsão.

O que acontece com o condômino expulso?

Como mencionamos acima, cada caso é um caso e é o juiz quem decidirá como essa expulsão acontecerá. O que observamos na prática é o seguinte: o condômino fica proibido de viver no condomínio, mas ele continua sendo o proprietário do imóvel. O que costuma ocorrer, então, é o aluguel do imóvel ou a sua venda.

A diferença, então, está nos direitos de posse e de propriedade. O primeiro está relacionado ao uso do imóvel e o segundo à propriedade dele. Assim, o condômino expulso perde o direito de posse, o direito de viver no imóvel, mas permanece com o direito de propriedade, continua sendo o dono daquela unidade. 

Quando a inadimplência pode causar a expulsão no condomínio?

Aqui, como em qualquer caso de expulsão do condômino, esse recurso deve ser aplicado em último caso. Casos de inadimplência no condomínio são comuns, mas não são todos os inadimplentes que acabam proibidos de viver no condomínio. 

Isso porque a primeira atitude quando o síndico se depara com um condômino inadimplente é observar o que a convenção diz. Cada condomínio tem a sua convenção, mas o que se observa no mercado é a cobrança de multa e juros para o condômino que atrasou o aluguel. 

Se a solução não surtir efeito, é hora de entrar na justiça. E, ao contrário do que muitos imaginam, o processo é menos burocrático do que parece. O síndico ou a administradora podem procurar um advogado, após “reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar débitos, e depois pode entrar com ação de execução”. 

A ação de cobrança judicial então vai parar na mesa de um juiz que define o valor a ser cobrado. O condômino devedor deverá pagar esse valor em 72h e também arcar com as custas do processo.

Veja aqui como funciona a cobrança judicial de dívidas do morador inadimplente 

Quando o comportamento antissocial pode causar a expulsão do condomínio?

O inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil cita como um dos deveres do condômino “não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Quando o condômino age contrariando esse preceitos, ou outras regras definidas no regimento interno e convenção, o síndico pode aplicar uma multa. Novamente, o primeiro passo é consultar os documentos do condomínio, de olho nas orientações para aplicação de multas.

Quando as multas já não são mais suficientes para impedir o comportamento antissocial do condômino, é preciso pensar em medidas judiciais para resolver a situação. Nesse momento, o síndico deve procurar os conselheiros e também a orientação de um advogado especialista em direito condominial. É com o aconselhamento deles que o síndico vai decidir qual será o próximo passo, se o caminho a seguir deve ser o de expulsão.

O que o síndico deve fazer nessas situações?

Como vimos, casos de expulsão de condôminos acontecem em situações graves, quando o diálogo já não funciona mais. Portanto, é papel do síndico também procurar resolver os conflitos antes que cheguem em um ponto irreversível de animosidade. Para isso existem estratégias como a comunicação não violenta, a mediação, entre outros.

Lembrando que o síndico não precisa fazer nada sozinho: ele pode contar com a ajuda de profissionais especializados em medição, advogados, etc.  

Agora, quando o diálogo não funcionou e a única opção é remover o morador ou condômino, o papel do síndico é, em primeiro lugar, o de representar a comunidade. 

Lembrando que é o síndico o responsável civil e legal do condomínio, é ele quem defende os interesses coletivos (Art. 1.348, II, Código Civil). E se o interesse da comunidade é o de expulsar um condômino, então o síndico deve trabalhar nesse sentido, sempre com o apoio de um advogado especializado.

O síndico morador pode ser expulso do condomínio?

Caso o síndico seja condômino ou morador do condomínio, ele poderá ser expulso sim. Novamente, a expulsão só poderá acontecer mediante decisão judicial. E a expulsão do síndico morador é diferente da sua remoção do cargo. A remoção do síndico acontece somente pela destituição.

Você é síndico e quer realizar uma reunião de assembleia para discutir multas, inadimplência ou até a expulsão de um condômino? Baixe aqui o modelo de convocação.