Obras em condomínios são um desafio para muitos síndicos, especialmente no início da gestão. Continue lendo e tire todas as suas dúvidas sobre este assunto.
Quais manutenções precisam ser feitas? Com que frequência? Quais regras seguir para evitar problemas jurídicos e garantir a segurança de todos?
Se essas dúvidas já passaram pela sua cabeça, este artigo é para você.
Aqui, você encontrará tudo o que precisa saber para planejar e executar obras no condomínio de forma legal, segura e eficiente — evitando dores de cabeça, reduzindo custos e garantindo a valorização do patrimônio. Vamos lá?
Quais manutenções e obras em condomínio o síndico precisa ficar atento?
Manter a manutenção preventiva em dia é fundamental para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores, além de evitar gastos inesperados com reparos emergenciais.
A seguir, destacamos os principais itens que requerem atenção constante no condomínio:
Elevadores
Devido ao uso diário intenso, os elevadores demandam inspeções mensais realizadas por empresas especializadas. Essas verificações asseguram o funcionamento adequado e a segurança dos usuários.
É essencial que a empresa forneça o Relatório de Inspeção Anual (RIA) e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documentos que comprovam a conformidade com as normas vigentes.
Instalações de gás
Para prevenir vazamentos e acidentes, a central de gás deve ser inspecionada anualmente, enquanto os ramais individuais requerem verificação a cada três anos.
Alterações inesperadas no consumo podem indicar problemas, exigindo inspeções imediatas por profissionais qualificados.
Sistema elétrico
Inspeções semestrais das instalações elétricas são cruciais para identificar e corrigir possíveis falhas, como mau contato ou problemas no sistema de aterramento, que podem resultar em curtos-circuitos ou incêndios.
Essas avaliações devem ser conduzidas por eletricistas certificados, garantindo a segurança de todos.
Para-raios
A inspeção do sistema de para-raios deve ocorrer anualmente, assegurando sua eficácia na proteção contra descargas atmosféricas.
É responsabilidade do síndico contratar empresas habilitadas para realizar a verificação e emitir os laudos necessários.
Durante a vistoria, são avaliados extintores, mangueiras, sinalizações e alarmes, garantindo que todos os equipamentos estejam em perfeito estado de funcionamento.
Ferramentas de controle
Para organizar e monitorar todas as manutenções necessárias, recomenda-se que o síndico utilize uma planilha de controle do condomínio.
Essa ferramenta deve incluir datas programadas para cada inspeção, responsáveis por cada tarefa e observações pertinentes.
Além disso, a colaboração estreita com o zelador e demais funcionários é vital para assegurar que todas as atividades sejam executadas conforme o cronograma estabelecido.
Implementar um plano de manutenção preventiva abrangente não só preserva a integridade das instalações, mas também promove um ambiente seguro e confortável para todos os residentes.
Quais são as regras para obras em condomínio?
Para realizar obras em condomínios, é fundamental seguir as diretrizes estabelecidas pelo Código Civil Brasileiro, garantindo a segurança dos moradores e evitando futuros problemas judiciais.
O síndicodesempenha um papel crucial nesse processo, devendo compreender a legislação e conduzir as obras conforme as normas vigentes.
Classificação das obras
Para que uma obra em condomínio seja realizada, é essencial seguir as diretrizes do Código Civil e entender em qual categoria ela se encaixa.
Isso determina tanto a necessidade de aprovação em assembleia quanto o quórum exigido para sua realização.
Obras necessárias
São aquelas que conservam ou evitam a deterioração do condomínio, garantindo a segurança e o funcionamento adequado da infraestrutura. Alguns exemplos incluem:
Melhorias na acessibilidade, como instalação de rampas;
Reparo ou troca de para-raios;
Manutenção na rede elétrica ou hidráulica;
Impermeabilização de lajes para conter infiltrações;
Pintura da fachada (sem mudança de cor);
Modernização dos elevadores;
Instalação de corrimãos nas escadas de emergência.
Se a obra for necessária e urgente, o síndico pode executá-la sem aprovação prévia, desde que o custo não seja elevado.
O que caracteriza um gasto alto deve estar especificado na Convenção do Condomínio. Caso contrário, cabe ao bom senso do síndico decidir.
Se a obra for necessária, urgente e cara, o síndico pode iniciá-la, mas tem a obrigação de convocar uma assembleia para prestar esclarecimentos.
Já para obras necessárias, mas não urgentes, a votação mínima exigida é de 50% + 1 dos condôminos presentes na assembleia.
Obras úteis
São aquelas que melhoram o dia a dia dos moradores, trazendo mais funcionalidade para o condomínio. Entre os exemplos estão:
Instalação de um novo grupo gerador;
Implantação de medidores individuais de água;
Instalação de grades de proteção;
Ampliação da garagem;
Implementação de um sistema de segurança com câmeras, alarmes ou cerca elétrica.
Para que essas obras sejam realizadas, é necessária a aprovação de 50% + 1 dos condôminos.
Obras voluptuárias
São aquelas voltadas para lazer ou estética, sem impacto direto na funcionalidade do condomínio. Exemplos incluem:
Decoração do hall de entrada e áreas comuns;
Projeto de paisagismo para os jardins;
Reformas no salão de festas ou academia apenas para modernização;
Troca de equipamentos da academia por modelos mais novos, mesmo que os antigos ainda estejam funcionando.
Para a aprovação, é necessário um quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Obras emergenciais
Além dessas três categorias, existem as obras emergenciais, que são aquelas que exigem ação imediata para evitar riscos ou danos maiores, como:
Vazamento de água no telhado;
Entupimento da rede de esgoto;
Vazamento de gás;
Conserto de portões de acesso.
Nesse caso, o síndico tem o direito de iniciar a obra sem necessidade de aprovação prévia da assembleia. Além disso, qualquer morador pode solicitar uma obra emergencial diretamente ao síndico.
Procedimentos para aprovação de obras
Convocação de assembleia: O síndico deve convocar uma assembleia geral, detalhando na pauta o tipo de obra proposta e seu respectivo quórum de aprovação;
Deliberação e votação: Durante a assembleia, os condôminos discutem a necessidade e os detalhes da obra, procedendo à votação conforme o quórum exigido para a categoria da obra;
Registro em ata: Todas as decisões e votações devem ser registradas em ata, servindo como documento oficial para eventuais consultas futuras.
Seguir rigorosamente essas diretrizes assegura que as obras sejam conduzidas de maneira legal e transparente, promovendo a harmonia entre os moradores e a preservação do patrimônio comum.
Mas e quando é o morador que quer fazer uma intervenção em sua unidade?
Quando um morador deseja realizar uma intervenção em sua unidade, é fundamental seguir as diretrizes estabelecidas pela ABNT NBR 16.280, em vigor desde abril de 2014 e atualizada em 2020.
Essa norma visa garantir a segurança e a integridade das edificações durante reformas, sejam elas em áreas comuns ou privativas.
Procedimentos para reformas em unidades privativas
Comunicação prévia ao síndico: Antes de iniciar qualquer reforma, o morador deve apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados por um engenheiro ou arquiteto responsável pelo projeto;
Análise e aprovação: O síndico é responsável por analisar a documentação recebida para assegurar que a reforma não comprometerá a segurança da edificação ou de seus ocupantes. Somente após a aprovação formal é que o morador poderá iniciar a obra;
Execução da obra: Durante a execução, é imprescindível que o profissional habilitado supervisione os trabalhos, garantindo conformidade com o plano aprovado e com as normas técnicas vigentes;
Conclusão e documentação: Ao término da reforma, o responsável técnico deve emitir um termo de encerramento, indicando que a obra foi concluída conforme o planejado. Esse documento, juntamente com todos os registros da reforma, deve ser arquivado pelo síndico para eventuais consultas futuras.
Atualização da NBR 16.280 em 2020
A revisão da NBR 16.280 em 2020 trouxe esclarecimentos adicionais, especialmente sobre a necessidade de envolvimento de profissionais habilitados em qualquer modificação que possa alterar ou comprometer a segurança da edificação.
Isso reforça a importância de um planejamento adequado e da supervisão técnica durante todo o processo de reforma.
Responsabilidades do morador e do síndico
Morador: Deve garantir que todas as etapas sejam cumpridas, desde a apresentação do plano de reforma até a conclusão da obra, sempre em conformidade com as normas e regulamentos internos do condomínio;
Síndico: Cabe ao síndico receber, analisar e aprovar a documentação, além de monitorar o andamento das obras para assegurar que não haja riscos à estrutura do edifício ou aos demais condôminos.
Seguir rigorosamente esses procedimentos não só assegura a preservação da edificação, mas também promove a convivência harmoniosa entre os moradores, evitando conflitos e garantindo a segurança de todos.
Manutenção periódica no condomínio: o que e quando fazer?
A manutenção periódica em condomínios é fundamental para garantir a segurança, o bem-estar dos moradores e a preservação do patrimônio.
Para auxiliar os síndicos nessa tarefa, apresentamos um cronograma detalhado de manutenções e intervenções, organizadas conforme sua periodicidade:
Semanalmente:
Piscinas: Realizar filtragem e limpeza diárias; aplicar cloro a cada dois dias e verificar o pH uma vez por semana;
Jardins: Inspecionar regularmente em busca de pragas e verificar a adequação da irrigação;
Playground: Verificar se todos os parafusos estão devidamente apertados, identificar possíveis riscos de acidentes e assegurar que os brinquedos estejam firmemente fixados;
Geradores e elevadores: Monitorar o nível de óleo para garantir o funcionamento adequado.
Quinzenalmente:
Gerador: Realizar um teste de operação por 30 minutos para assegurar seu desempenho;
Limpeza: Atentar para a limpeza de ralos e calhas, prevenindo entupimentos;
Bombas d’água: Alternar a chave no painel elétrico para promover o rodízio das bombas, garantindo sua longevidade;
Jardins: Implementar medidas de controle de pragas a cada 15 dias.
Mensalmente:
Elevadores: Agendar vistoria com um especialista para ajustar freios e assegurar a segurança dos usuários;
Gerador: Submeter o equipamento à inspeção por empresa especializada;
Portões automáticos: Proceder à lubrificação para garantir operação suave;
Jardins: Realizar adubação adequada das plantas;
Bombas d’água: Inspecionar em busca de vazamentos ou vibrações anômalas; estender a verificação às tubulações de esgoto e bombas de incêndio;
Iluminação de emergência: Testar o sistema simulando uma queda de energia por uma hora; substituir equipamentos que não mantenham o funcionamento durante todo o período.
Trimestralmente:
Portas corta-fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas para assegurar seu funcionamento em emergências;
Tubulações: Limpar e verificar os dutos de esgoto e de águas pluviais, prevenindo obstruções;
Mangueiras de incêndio: Desenrolar para inspeção de furos ou desgastes; ao enrolar novamente, variar as dobras para evitar pontos de fragilidade.
Semestralmente:
Caixa d’água: Realizar limpeza completa e contratar análise bacteriológica para garantir a qualidade da água;
Sprinklers: Testar os dispositivos para confirmar seu funcionamento correto;
Tubulações pouco utilizadas: Inspecionar tubulações de uso esporádico, como o ladrão da caixa d’água, para assegurar sua integridade.
Anualmente:
Elevadores: Elaborar o Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado por engenheiro responsável, conforme exigências legais;
Instalações de gás: Realizar inspeção completa das instalações para prevenir vazamentos e garantir a segurança;
Mangueiras de incêndio: Agendar teste hidrostático com empresa especializada para certificar-se da resistência e funcionalidade;
Extintores: Efetuar a recarga anual dos equipamentos, mantendo-os prontos para uso em emergências;
Instalações hidráulicas: Solicitar vistoria para identificar e corrigir possíveis vazamentos ou irregularidades;
Para-raios: Contratar empresa especializada para verificar o estado do sistema, incluindo aterramento e resistência elétrica (medição ôhmica).
Manter um cronograma rigoroso de manutenção preventiva é essencial para evitar problemas futuros e garantir a segurança e o conforto de todos os moradores.
Para auxiliar no controle dessas atividades, é recomendável utilizar planilhas ou sistemas de gestão específicos para condomínios, que facilitam o acompanhamento e a organização das manutenções necessárias.
Agora que você já sabe quais manutenções devem ser feitas e com qual frequência, o próximo passo é criar um cronograma completo para garantir que nada seja esquecido.
Na correria do dia a dia, nem percebemos que ele está ali. Seja na portaria, nos corredores ou nas áreas de convivência, a função do zelador é fiscalizar e manter o bom funcionamento do condomínio.
É o zelador quem tem contato direto com o síndico, auxilia nas atividades administrativas e resolve os problemas rotineiros no condomínio.
Sim, o zelador é o principal e mais importante funcionário de um condomínio. Ele não é só o braço direito do síndico, mas também quem faz tudo funcionar corretamente. Por isso sua função não é fácil, exige dedicação, tempo e, principalmente, respeito.
Continue lendo e descubra mais sobre esta profissão e a sua importância na gestão do condomínio.
O que é zelador?
Em síntese, o zelador é o funcionário que coordena o dia a dia no condomínio, garantindo que tudo funcione corretamente.
Como explica o próprio nome da profissão, o zelador é quem zela pelo condomínio. Ele é responsável por fiscalizar o uso das áreas comuns, fazer as manutenções básicas e ainda coordenar o trabalho dos demais funcionários, como a equipe de limpeza, de segurança, entre outros.
Como citamos anteriormente, o zelador age como um braço direito do síndico para garantir a boa comunicação dentro do condomínio. É ele quem comunica o gestor sobre qualquer irregularidade no empreendimento. Bem como notificar os moradores sobre obras e reformas que estão ocorrendo no território.
O zelador pode atuar tanto em condomínios residenciais, quanto em condomínios comerciais. Seja de forma contratada ou terceirizada.
O que faz um zelador? Veja as suas atribuições e quando podemos recorrer a ele
Para que você entenda bem o que faz um zelador, preparamos para você uma lista das principais tarefas deste profissional no condomínio:
Manutenção do condomínio
A primeira função do zelador é cuidar da manutenção do condomínio, como:
Qual a diferença entre zelador, porteiro e serviços gerais?
Quando falamos sobre a administração e o funcionamento de um condomínio, é comum encontrarmos os termos “zelador”, “porteiro” e “serviços gerais” sendo usados com frequência.
Apesar de estarem relacionados com o dia a dia do condomínio, cada um desses profissionais tem atribuições e responsabilidades diferentes. Veja a seguir:
Zelador
O zelador é, geralmente, o responsável pela supervisão e manutenção de todo o condomínio. Ele cuida de questões mais amplas, sendo o “braço direito” do síndico.
O trabalho do zelador pode variar dependendo do porte e das necessidades do local, mas de forma geral, ele:
Supervisiona e coordena as atividades de manutenção: Ele garante que todos os serviços, como elétrica, hidráulica, jardinagem, limpeza, entre outros, sejam realizados corretamente e de acordo com as necessidades do local;
Realiza pequenos reparos: É comum que o zelador faça pequenos consertos, como troca de lâmpadas, ajuste em portas e janelas, e até manutenção em equipamentos;
Gerencia os serviços terceirizados: Em muitos casos, o zelador coordena as equipes externas que realizam a limpeza, segurança ou jardinagem do condomínio;
Acompanha o funcionamento das áreas comuns: O zelador também é responsável por verificar se todas as áreas comuns do condomínio, como corredores, elevadores e espaços de lazer, estão em boas condições de uso.
Portanto, o zelador tem um papel de supervisão e coordenação, mantendo a ordem e o bom funcionamento das estruturas e serviços do condomínio.
Porteiro
O porteiro, por sua vez, tem uma função mais voltada para a segurança e recepção.
Ele é responsável pelo controle de entrada e saída de pessoas e veículos no condomínio, além de outras tarefas relacionadas ao atendimento diário. Suas principais funções incluem:
Controle de acesso: O porteiro registra a entrada de moradores, visitantes, prestadores de serviços e fornecedores, garantindo que apenas pessoas autorizadas tenham acesso ao prédio;
Atendimento e recepção: Ele pode ser a primeira pessoa a interagir com visitantes, moradores e funcionários, realizando funções de recepção e comunicação;
Monitoramento de segurança: O porteiro pode fazer rondas periódicas ou atuar de forma mais passiva, apenas monitorando câmeras de segurança ou acionando a segurança em caso de necessidade;
Gestão de correspondências: Muitas vezes, o porteiro também é responsável por receber e organizar encomendas e correspondências para os moradores.
Portanto, o porteiro é a pessoa que garante a segurança e o bom relacionamento entre os moradores e o condomínio, focando na parte de recepção e controle.
Serviços Gerais
O termo “serviços gerais” engloba uma série de tarefas que não se encaixam nas funções específicas de zelador ou porteiro.
Ele é um termo mais amplo, que abrange profissionais responsáveis por atividades operacionais diversas dentro do condomínio. Alguns exemplos de serviços gerais incluem:
Limpeza e conservação: Em muitos condomínios, a limpeza das áreas comuns é realizada por profissionais de serviços gerais. Eles cuidam da limpeza diária, como varrição, lavagem de pisos e manutenção da organização;
Jardinagem: Pode ser responsabilidade de profissionais de serviços gerais cuidar dos jardins e áreas verdes do condomínio;
Suporte em eventos: Alguns profissionais de serviços gerais ajudam a organizar eventos ou atividades comunitárias dentro do condomínio, como festas ou reuniões.
Enquanto o zelador e o porteiro têm funções mais específicas, as tarefas de serviços gerais são variadas e podem se ajustar conforme as necessidades do condomínio.
O que é preciso para ser um zelador?
Para se tornar um zelador de condomínio, é essencial ter uma combinação de habilidades práticas e conhecimentos básicos.
Como o trabalho envolve uma ampla gama de tarefas, que vão desde a manutenção predial até a coordenação de serviços diversos, alguns requisitos podem facilitar o desempenho da função e garantir o sucesso nesse cargo.
Habilidades necessárias:
Manutenção predial: O zelador precisa ter conhecimentos básicos de como fazer reparos em instalações elétricas, hidráulicas e outros sistemas do prédio. Isso pode incluir troca de lâmpadas, conserto de vazamentos e ajustes em portas e janelas;
Conhecimentos em limpeza e conservação: Saber como manter as áreas comuns limpas e organizadas é fundamental. O zelador também deve conhecer técnicas e produtos de limpeza adequados para diferentes superfícies;
Segurança: O zelador deve ter noções de segurança, principalmente no que diz respeito ao uso correto de equipamentos e procedimentos de emergência, como primeiros socorros e evacuação;
Comunicação e gestão de pessoas: Como o zelador costuma interagir com diversos profissionais e moradores, boas habilidades de comunicação são essenciais. Ele precisa ser capaz de coordenar equipes e lidar com solicitações de forma eficiente.
Formação acadêmica:
A maioria dos zeladores no Brasil possui Ensino Fundamental ou Ensino Médio completo. O cargo não exige um diploma de Ensino Superior, e a formação profissionalizante também não é obrigatória. No entanto, isso pode variar dependendo do condomínio e das exigências do síndico.
Experiência prévia:
Para muitos zeladores, ter experiência prévia em funções como porteiro ou auxiliar de serviços gerais pode ser um bom ponto de partida.
De acordo com dados do site Vagas.com.br, cerca de 12% dos zeladores começaram como porteiros, e 13% atuaram como auxiliares de serviços gerais.
Isso sugere que o cargo de zelador pode ser uma evolução natural para quem já tem experiência com funções operacionais dentro de um condomínio.
Valorização profissional:
Embora o cargo de zelador não exija uma formação específica, buscar certificações ou cursos na área de manutenção predial ou segurança pode ser uma excelente forma de melhorar a qualificação profissional e garantir melhores oportunidades salariais.
Com a crescente demanda por condomínios mais modernos e bem geridos, a especialização é um fator importante para quem deseja se destacar e crescer na área.
Qual é a carga horária de um zelador?
A carga horária de um zelador é, geralmente, de 44 horas semanais. Caso ele trabalhe mais do que isso, as horas excedentes são consideradas horas extras.
Nesse caso, é importante definir com clareza no contrato:
Horário de trabalho regular: Especifique as horas e os dias da semana em que o zelador irá trabalhar (por exemplo, de segunda a sexta-feira, das 8h às 17h, com uma hora de almoço);
Hora extra: Deixe claro o valor que será pago por horas extras (por exemplo, 50% a mais sobre o valor da hora normal, conforme a legislação trabalhista).
Qual é o valor do salário de um zelador?
Cada região pode ter um piso salarial diferente para os zeladores, que é determinado pelo sindicato da categoria.
Este valor mínimo deve ser respeitado, mas o zelador pode receber mais, dependendo das negociações.
No entanto, de acordo com o site Glassdoor, a remuneração total mensal estimada para o cargo de zelador predial é de R$ 2.042, com uma média salarial mensal de R$ 1.780
Esses valores representam a mediana salarial, com base em uma estimativa de pagamento total a partir de dados coletados de usuários.
Além disso, alguns benefícios podem ser acordados no contrato, como:
Se você já se perguntou como grandes edifícios, condomínios e empreendimentos imobiliários ganham vida, a resposta está no trabalho das construtoras.
Essas empresas são responsáveis por transformar projetos arquitetônicos em realidade, coordenando cada etapa da obra, desde a fundação até os acabamentos finais.
Neste guia completo, você entenderá o que é uma construtora, como ela funciona, quais são seus principais serviços e a diferença entre construtora, empreiteira e incorporadora.
Além disso, exploraremos o papel fundamental dessas empresas na construção de condomínios e grandes empreendimentos. Continue lendo!
O que é uma construtora?
Uma construtora é uma empresa especializada na execução de projetos de construção civil, responsável por transformar planos arquitetônicos em edificações concretas.
Suas atividades abrangem desde o planejamento inicial até a entrega final da obra, garantindo que cada etapa seja realizada conforme as especificações técnicas e dentro das normas de segurança vigentes.
Qual é a função de uma construtora?
A função de uma construtora é planejar, gerenciar e executar obras de construção civil, transformando projetos arquitetônicos em realidade.
Suas principais responsabilidades incluem:
Planejamento e orçamento: Definir custos, prazos e materiais necessários para a obra;
Execução da obra: Coordenar todas as etapas, desde a fundação até os acabamentos;
Gestão de recursos e materiais: Adquirir e administrar insumos essenciais para a construção;
Supervisão técnica: Garantir a qualidade, segurança e conformidade com normas regulatórias;
Regularização e documentação: Cuidar de licenças e autorizações necessárias para a construção.
No caso de construtoras de condomínios, elas se especializam na construção de empreendimentos residenciais e comerciais, gerenciando grandes obras que envolvem múltiplas unidades habitacionais e infraestrutura compartilhada.
Quais serviços uma construtora faz?
Uma construtora oferece diversos serviços relacionados à construção civil, desde o planejamento até a entrega da obra. Os principais serviços incluem:
Planejamento e projeto
Elaboração de orçamentos e cronogramas;
Estudo de viabilidade técnica e financeira;
Desenvolvimento de projetos arquitetônicos e estruturais.
Construção e execução
Construção de casas, prédios, condomínios e infraestrutura;
Infraestrutura urbana, como pavimentação, saneamento e áreas de lazer;
Entrega de unidades prontas para moradia.
Cada construtora pode oferecer serviços diferenciados, dependendo do seu nicho e especialização no mercado.
Qual a diferença entre empreiteira, construtora e incorporadora?
Essas três empresas atuam na construção civil, mas têm funções diferentes dentro do processo de construção de um imóvel.
Construtora
É a responsável pela execução da obra, ou seja, transforma o projeto arquitetônico em realidade. A construtora gerencia materiais, mão de obra e todas as etapas da construção até a entrega final.
Exemplo: Uma construtora pode ser contratada para construir um prédio residencial encomendado por uma incorporadora.
Empreiteira
A empreiteira executa serviços específicos dentro de uma obra, geralmente contratada pela construtora. Pode ser especializada em fundações, elétrica, hidráulica, alvenaria, acabamentos, entre outros.
Exemplo: Uma construtora pode contratar uma empreiteira para realizar a instalação elétrica de um prédio.
Incorporadora
A incorporadora é a empresa que planeja, financia e comercializa um empreendimento imobiliário. Ela adquire o terreno, desenvolve o projeto e vende as unidades antes ou durante a construção, mas não constrói diretamente – essa tarefa é da construtora.
Exemplo: Uma incorporadora lança um condomínio, contrata uma construtora para executar a obra e pode contratar empreiteiras para serviços específicos.
Em outras palavras:
Construtora → Constrói a obra;
Empreiteira → Realiza serviços dentro da construção;
Incorporadora → Planeja e vende o empreendimento.
Juntas, essas três empresas viabilizam a construção de imóveis e empreendimentos imobiliários.
Quais são as obrigações da construtora para o condomínio?
As obrigações da construtora para com o condomínio abrangem garantir a qualidade da edificação, fornecer documentação detalhada e assegurar a correção de eventuais falhas dentro dos prazos legais.
Garantias legais
De acordo com o Código Civil, especificamente o artigo 618, a construtora é responsável pela solidez e segurança da obra por um período de cinco anos. Esse prazo é irredutível e cobre aspectos estruturais da edificação.
Para outros elementos da construção, os prazos de garantia podem variar:
Acabamentos e itens estéticos: Geralmente possuem garantia de 1 a 2 anos;
Equipamentos e sistemas (elétrico, hidráulico, elevadores, etc.): Os prazos de garantia são definidos conforme especificado no contrato.
Documentação fornecida
A construtora deve entregar ao síndico e aos proprietários documentos essenciais para a correta utilização e manutenção do empreendimento, incluindo:
Manual de uso, operação e manutenção da edificação: Este manual, conforme a ABNT NBR 14037, fornece informações sobre as características técnicas da edificação, procedimentos de conservação e orientações para uso adequado;
Programa de manutenção preventiva: Em conformidade com a ABNT NBR 5674, este programa detalha as atividades e periodicidades recomendadas para a manutenção preventiva, visando preservar a durabilidade e o desempenho da edificação;
Memorial descritivo: Documento que especifica os materiais e técnicas utilizados na obra, fornecendo uma referência detalhada sobre a construção.
Assistência técnica e atendimento ao cliente
A construtora é responsável por prestar serviços de assistência técnica dentro dos prazos de garantia, reparando, sem ônus, os vícios ocultos e aparentes dos serviços.
Além disso, deve oferecer um Serviço de Atendimento ao Cliente (SAC) para orientações e esclarecimentos sobre manutenções preventivas e garantias.
Responsabilidades do síndico e proprietários
É fundamental que o síndico e os proprietários cumpram as orientações de uso e manutenção preventiva descritas nos manuais fornecidos pela construtora.
A negligência nessas atividades pode resultar na perda da garantia. Além disso, devem manter registros das manutenções realizadas, como notas fiscais, contratos e certificados, para comprovar a execução das atividades de conservação.
Ao seguir essas diretrizes, tanto a construtora quanto os moradores contribuem para a longevidade e segurança da edificação, prevenindo problemas futuros e garantindo a qualidade do empreendimento.
Depois do condomínio entregue, o que o síndico deve fazer?
Receber as chaves do apartamento é um momento muito esperado pelos moradores, mas para o síndico, a atenção deve ir além disso.
É fundamental verificar se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato.
Para isso, o síndico deve, com o memorial descritivo em mãos, contar com o apoio de um perito para confirmar se a construtora cumpriu todas as suas obrigações.
Itens essenciais para verificação
Paredes devidamente pintadas e acabadas;
Condição do estacionamento e uniformidade das vagas de garagem;
Equipamentos nas áreas comuns em perfeito funcionamento;
Instalações elétricas e hidráulicas sem falhas.
Caso qualquer problema seja identificado, o síndico deve comunicar imediatamente a construtora para que as devidas correções sejam feitas.
Principais problemas e como agir
Vazamentos em tubulações hidráulicas
Ao detectar um vazamento, a primeira ação é fechar os registros correspondentes. Se o problema persistir, feche o ramal abastecedor da unidade ou do ambiente afetado e chame uma empresa especializada para o reparo.
Entupimentos na rede de esgoto e águas pluviais
A inspeção deve ser feita a cada três meses, e a limpeza a cada seis meses. Caso haja entupimento, notifique a equipe de manutenção do condomínio e, se necessário, acione uma empresa especializada.
Curto-circuito nas instalações elétricas
Em caso de curto-circuito, um eletricista qualificado deve ser acionado imediatamente para evitar riscos de incêndio e danos maiores.
Fissuras
As fissuras podem surgir devido a dilatações térmicas, vibrações ou variações climáticas. Os primeiros anos do condomínio são os mais críticos para esse tipo de problema. O síndico deve monitorar e, caso necessário, contratar especialistas para avaliação e correção.
Revisão de juntas de dilatação, vedantes e rejuntes;
Verificação de peças soltas ou trincadas;
Manutenção de calhas, fixadores de para-raios e antenas;
Limpeza das fachadas e muros a cada dois anos;
Pintura conforme necessidade após inspeção.
Todas essas atividades devem ser realizadas por empresas e profissionais especializados.
O que são os vícios de construção?
Vícios de construção são defeitos ou problemas estruturais que ocorrem em um imóvel devido a falhas na execução da obra, no uso de materiais inadequados ou na concepção do projeto.
Eles podem comprometer a segurança, a funcionalidade e o conforto dos moradores.
Tipos de vícios de construção
Vícios aparentes: São defeitos visíveis já na entrega do imóvel, como rachaduras, pintura malfeita, falhas no acabamento e portas desalinhadas;
Vícios ocultos: São problemas que aparecem com o tempo, como infiltrações, falhas na estrutura, vazamentos hidráulicos e defeitos elétricos.
Quais são os principais vícios de construção?
Nos primeiros anos de uso, podem surgir problemas decorrentes de vícios de construção, que podem ser aparentes ou ocultos. Veja quais são e o que fazer:
Principais vícios em apartamentos
Rachaduras: Devem ser analisadas para determinar se estão no reboco ou na estrutura;
Infiltrações: Podem ocorrer devido a reboco inadequado, secagem insuficiente ou falhas na pintura;
Vazamento Acústico: Se houver transmissão excessiva de som entre apartamentos, um técnico deve ser chamado para avaliação.
Principais vícios nas áreas comuns
Segurança em equipamentos de lazer (balanços, escorregadores, piscinas, etc.);
Instalações adequadas para funcionários, incluindo refeitório, vestiários e banheiros;
Escoamento de águas pluviais, garantindo que o sistema suporte chuvas intensas.
Esses problemas podem ser identificados durante vistorias técnicas, preferencialmente realizadas com profissionais especializados.
Como resolver os vícios de construção?
Ao identificar vícios de construção, a gestão do condomínio deve notificar formalmente a construtora e solicitar uma visita técnica.
A empresa tem um prazo legal de 30 dias para solucionar o problema, podendo ser menor dependendo da gravidade do caso.
Caso os vícios sejam identificados após a primeira vistoria, o processo é o mesmo: notificá-los e aguardar a análise para determinar se o problema é de construção ou mau uso.
Com uma gestão proativa e organizada, o síndico garante que o condomínio funcione corretamente e oferece mais segurança e conforto para todos os moradores.
Este artigo foi útil para você? Então, não perca a chance de aprofundar seu conhecimento!
Um síndico profissional é um gestor especializado que tem como objetivo administrar um condomínio, sem necessariamente morar nele. Continue lendo e veja os principais deveres, vantagens, dia a dia e como se tornar um síndico de sucesso.
Você sabia que mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios no Brasil?
Estima-se que circulam entre os condomínios cerca de 165 bilhões de reais por ano, conforme dados da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP).
E você sabia que todo condomínio precisa ter obrigatoriamente um síndico? Então, é só fazer os cálculos para perceber que essa é uma profissão com muito potencial de crescimento.
A remuneração de um Síndico Profissional é paga a partir das taxas ou cotas condominiais, que é aquela contribuição mensal dos moradores ao condomínio. Essa contribuição é obrigatória.
Quem possui um imóvel em condomínio ou aluga um precisa pagar a taxa. Então, podemos dizer que essa é uma profissão, de certa forma, a prova de crises. Pois a necessidade do síndico e os recursos que pagam sua remuneração são obrigações previstas em lei. Além disso, essa é uma profissão que não exige necessariamente o trabalho 8 horas por dia, 40 horas por semana.
É comum encontrarmos Síndicos Profissionais trabalhando em mais de um condomínio, sem precisar sair de casa todos os dias. É porque a profissão proporciona flexibilidade.
Com tudo isso, é difícil não se interessar pela profissão, certo? Mas você sabe quanto esse profissional ganha? E como alguém se torna um Síndico Profissional? Continue lendo para saber mais.
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O que é um síndico profissional?
O síndico profissional é um gestor especializado contratado para gerenciar um ou mais condomínios. O principal ponto de diferença entre um síndico morador e um síndico profissional, é que este profissional foi treinado para exercer essa função e possui todo o conhecimento necessário para lidar com questões jurídicas, técnicas, de gestão de pessoas, etc.
Além disso, ele pode ou não ser morador do condomínio que gerencia.
É importante destacar que o síndico profissional não, necessariamente, precisa ser um morador do condomínio, pois a lei brasileira permite que o síndico seja alguém de fora.
Ele possui as mesmas responsabilidades e funções que qualquer síndico e atua como um representante legal do condomínio, prezando pela decisão da maioria e pelo que diz a legislação, mas sem estar sujeito às regras que foram estabelecidas a todos os condôminos e com autonomia para aplicar as medidas que forem cabíveis para manter a ordem no local.
Para escolher um síndico profissional, primeiro é necessário que haja uma reunião de assembleia do condomínio e seja implementada uma eleição para a escolha, mesmo que o profissional seja contratado.
A importância do síndico profissional para o condomínio
O síndico profissional supre um problema que aflige milhares de condomínios Brasil afora: moradores que não têm tempo, conhecimento ou até mesmo interesse de atuar como síndico.
Pense na seguinte situação:
Quem você escolheria para cuidar do seu negócio? Uma pessoa que aceitou a tarefa por obrigação ou pressão dos colegas ou um profissional que estudou gestão, administração e liderança, e ainda traz consigo uma bagagem de experiências no setor?
Quando um condomínio não tem moradores motivados e/ou qualificados para atuar como síndico, vale mais a pena deixar a responsabilidade nas mãos de alguém treinado e de confiança.
Nesses casos, vale a pena para o condomínio contratar um síndico profissional.
Por não ter vínculo de moradia ou propriedade com o local, o síndico profissional provavelmente será mais objetivo na hora de tomar decisões.
E além disso, também fica mais cômodo para os condôminos tirarem dúvidas, fazerem cobranças ou críticas, sem o medo de criar um clima ruim no dia a dia do condomínio.
6 benefícios de ter um síndico profissional no seu condomínio
Como citado, a manutenção de um condomínio é um verdadeiro desafio e nem sempre os moradores estão dispostos a exercer esse importante papel.
Por isso, contratar um síndico profissional para o seu condomínio pode ser uma tarefa importante.
Pensando nisso, confira a seguir 6 benefícios para contratar um síndico profissional.
#01: Maior qualificação para gerir o condomínio
Os condomínios têm se tornado cada vez mais complexos e com demandas ainda maiores, por isso, o primeiro benefício de um síndico profissional para o seu condomínio é a qualificação.
O síndico profissional é um trabalhador que se qualificou para gerenciar condomínios, por isso a sua área de especialização vai desde gestão financeira, pessoas e administração.
Ou seja, o seu condomínio vai contar com um profissional altamente capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores.
#02: Dedicação exclusiva às demandas do condomínio
O síndico morador pode até ser uma pessoa muito voluntariosa, que dedica o seu tempo livre para organizar o condomínio.
Mas na maioria das vezes, essa pessoa já conta com outro emprego e não consegue se dedicar da maneira correta ao prédio. Diferente do síndico profissional, cuja função e especializações são voltadas para a rotina do condomínio.
Além disso, um síndico profissional de qualidade possui uma equipe, parceiros e especialistas para ajudá-lo, garantindo que o condomínio funcione bem e que os problemas sejam resolvidos sem atrasos.
#03: Acesso às melhores ferramentas de gestão e acompanhamento
Por se tratar de um especialista em gestão de condomínios, o síndico profissional tem à seu dispor as melhores ferramentas de gestão e acompanhamento.
Ele conta com ferramentas e processos que fazem o seu trabalho ser mais rápido e produtivo, como aplicativos para comunicação com os moradores, softwares de gestão financeira e planilhas de acompanhamento do dia a dia do prédio.
Desta forma, o condomínio fica mais atualizado, seguro e com maiores chances de obter resultados de excelência.
#04: Especialização em gestão de pessoas e conflitos
Outra vantagem de contar com um profissional para gerir o condomínio é que ele é especialista em resolver e mediar conflitos entre os moradores.
Esse profissional conhece as melhores técnicas para resolver problemas e está sempre prezando por atender o desejo e as decisões da maioria dos moradores, de acordo com o que está disposto na legislação.
#05: Mais transparência na gestão do condomínio
Um dos maiores benefícios de contratar um síndico profissional é a transparência nas contas e ações do condomínio.
Afinal, uma das principais responsabilidades desse profissional é realizar uma gestão transparente e que preze pelo bem da saúde financeira do prédio em primeiro lugar.
Por isso, ele procura sempre manter todos os moradores cientes da situação financeira do condomínio e realiza ações e investimentos minuciosamente planejados.
Um plus que muitos profissionais têm buscado para sua gestão é oferecer ainda mais transparência nas contas do condomínio por meio de uma administração digital.
Esse modelo de administradora oferece acesso às contas e situação financeira para todos os moradores, que podem acompanhar digitalmente todas as movimentações, facilitando a vida de todos.
#06: Planejamento do condomínio
E por fim, uma das responsabilidades do síndico é realizar o planejamento do condomínio.
É ele o responsável por listar as demandas e necessidades dos moradores, elencar prioridades, criar um plano de ação, definir prazos e acompanhar o andamento das atividades.
Quando seu condomínio conta com um síndico profissional, garante que uma pessoa altamente qualificada e especialista elabore esse planejamento.
Isso é extremamente importante para que todas as demandas sejam priorizadas da maneira correta e o andamento dos projetos seja acompanhado de perto.
Qual a função de um síndico profissional?
Quando um condomínio contrata um síndico profissional, é esperado que uma série de tarefas sejam executadas.
Por esse motivo, a lei define algumas obrigações do trabalho do síndico. Algumas delas acontecem em todos os condomínios, outras podem depender da configuração daquele condomínio.
Antes de citar as obrigações, vamos imaginar como é um dia típico na vida do síndico profissional?
A rotina dele se divide entre visitas e planejamento.
As visitas ao condomínio costumam ocorrer semanalmente ou quinzenalmente, conforme o acordo feito na contratação. Nesse momento, o síndico profissional vai conversar com a equipe do condomínio, talvez com alguns moradores também, visitando os espaços e entrando em contato com a realidade do condomínio.
Já os momentos de planejamento são feitos no escritório ou na casa do profissional. É quando ele procura soluções para os problemas que surgirem e pensa em melhorias para a comunidade.
Com a tecnologia, a maior parte desse trabalho pode ser feito remotamente. Inclusive, é bastante comum encontrarmos síndicos com mais de um condomínio, pois por não precisarem estar no local o tempo todo, é possível gerenciar diversos condomínios e realizar o contato com a equipe, moradores e fornecedores de qualquer lugar.
As visitas geralmente acontecem somente em alguns casos. Isso garante flexibilidade ao síndico profissional, que pode ajustar o trabalho de acordo com a sua agenda.
O que um síndico pode e não pode fazer?
Principais deveres de um síndico de condomínio
Agora que você já entendeu qual a principal função de um síndico profissional, veja a seguir quais são os principais deveres do síndico:
#01: Representar ativa e passivamente o condomínio
De acordo com o art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio.
É dever do síndico defender o condomínio, pois sempre que os interesses dos condôminos estiverem em jogo, ele deve atuar em sua defesa.
#02: Combater a inadimplência
Também é dever do síndico manter as contas em dia, porém para que isso aconteça é necessário que os moradores estejam em dia com os seus débitos.
Isso significa que o síndico também deve atuar para combater a inadimplência, garantindo que tudo esteja funcionando em boas condições, buscando resoluções pacíficas e aplicando medidas legais cabíveis, sempre que for necessário.
#03: Zelar pela segurança e prevenir acidentes
Segurança é, com certeza, um dos principais motivos para as pessoas procurarem morar em um condomínio.
Neste sentido, é um dos deveres do síndico garantir que o condomínio esteja protegido, atuando na prevenção de acidentes e buscando promover ações de manutenção.
#04: Organizar as reuniões de assembleia e garantir que os condôminos sejam notificados
É dever do síndico organizar reuniões de condomínio, sendo que deverá haver pelo menos uma reunião de assembleia ao ano (Assembleia Geral Ordinária). Nessas reuniões ele faz a mediação das discussões dos moradores, escuta suas reivindicações e presta contas à comunidade.
#05: Manter as contas em dia
Manter a pontualidade das contas a pagar, ajudando a evitar maiores despesas com juros e garantir que os moradores possam desfrutar das dependências do condomínio com tranquilidade.
#06: Gerenciar a equipe de funcionários contratados e terceirizados
O síndico deve contratar o serviços de profissionais de limpeza, reparos, pintura, entre outros, buscando sempre o equilíbrio entre o custo e o benefício.
Ele também deve contribuir para a gestão das pessoas, garantir que as leis trabalhistas sejam cumpridas e que as empresas terceirizadas atuem de maneira correta e de acordo com a legislação.
O síndico deve seguir à risca as regras estabelecidas pela legislação, convenção e regimento interno, além de fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.
#02: Não prestar contas aos moradores
O síndico profissional deve realizar a prestação de contas do condomínio pelo menos uma vez ao ano e/ou sempre que for exigido.
#03: Proibir a entrada de visitantes
Não é correto que o síndico determine a proibição de entrada de um visitante, se a entrada já foi aprovada por um morador do condomínio, exceto quando a convenção indica o contrário.
Caso seja necessário, o síndico deverá chamar as autoridades, a fim de contribuir para o bem estar da comunidade.
#04: Expor moradores inadimplentes
Independentemente do motivo, o síndico não pode expor o nome das pessoas devedoras. Caso contrário, é um direito do morador entrar com uma ação de danos morais.
#05: Desrespeitar o quórum das votações em assembleia
O síndico deve obedecer às regras estabelecidas, pois o descumprimento pode levar à impugnação da convocação e da ata.
#06: Invadir a privacidade dos condôminos
O síndico não pode abrir correspondências ou entrar em uma unidade sem permissão, com exceção de casos emergenciais, como vazamento de água ou gás em um imóvel.
O que é preciso para ser um síndico profissional?
Essa é uma pergunta bastante comum. Muitos querem ingressar na profissão, mas para isso é preciso ter o conhecimento necessário para atuar em condomínios.
Aqui vai uma lista das habilidades necessárias ao síndico profissional:
Inteligência emocional;
Administração;
Contabilidade;
Finanças;
Gestão de pessoas;
Direito condominial;
Boa comunicação;
Organização;
Disciplina;
Gestão do tempo.
#01: Inteligência emocional
O conhecimento técnico, ainda que importante, tem se mostrado insuficiente para lidar com todas as complexidades da rotina de um síndico profissional.
Por isso, uma das principais habilidades de um síndico de sucesso é a capacidade de administrar bem as emoções e ter inteligência emocional para lidar com crises e promover uma boa resolução de conflitos no condomínio.
Cautela, racionalidade e até mesmo distanciamento para avaliar cada situação isoladamente e tomar uma boa decisão, são apenas algumas das características emocionais que são relevantes em uma boa gestão condominial.
Neste sentido, é importante que o síndico:
saiba lidar com a pressão de atender moradores mais difíceis do que outros;
tenha consciência de que representa toda uma comunidade e, portanto, deve tomar decisões imparciais e em prol da coletividade;
consiga fortalecer sentimentos positivos para gerar resultados satisfatórios;
tenha cautela para administrar reuniões de assembleias e opiniões distintas;
saiba administrar emoções, lidar com ânimos alterados e ter paciência com pessoas em momentos de tensão e estresse;
e, por fim, agir de forma tranquila, equilibrada e empática.
#02: Administração, Contabilidade e Finanças
Condomínios residenciais ou comerciais, em sua grande maioria, envolvem muitas contas, altos valores e diferentes formas de pagamento.
Neste sentido, é comum que os moradores cobrem por uma maior transparência financeira diretamente ao síndico, bem como a prestação de contas.
No art. 1.348 do Código Civil, está definido que compete ao síndico prestar contas à assembleia anualmente ou sempre que essas informações forem exigidas.
É por este motivo que, em casos de problemas contábeis como fraudes, desvios de dinheiro ou superfaturamento de obras, os próprios síndicos são processados juridicamente.
Para evitar qualquer problema na Justiça, o síndico deve adicionar na sua lista de habilidades, os conhecimentos em administração, contabilidade e finanças, mesmo que ele contrate um profissional para auxiliar nestas atividades.
O art. 1.348 do Código Civil explica que zelar pela conservação das áreas comuns do condomínio é uma das obrigações do síndico, logo coordenar funcionários em prol da preservação do empreendimento também pode ser considerada uma das responsabilidades de um síndico profissional.
Afinal, os colaboradores são importantes para que tudo ocorra em perfeita harmonia e o trabalho no condomínio torna-se cada vez mais aprimorado.
Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.
Falando sobre leis, podemos destacar a chamada Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) e o Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
É importante que o síndico profissional tenha conhecimento destas informações, bem como do conteúdo das leis, para que aja de acordo com a legislação brasileira, evitando problemas na justiça.
de nada adianta fazer um monte de coisas se as pessoas não souberem, assim como nada ainda ele comunicar tudo e não fazer. ele tem que ter uma boa rotina e canais claros de comunicação com o condomínio
#03: Boa comunicação
Sem boas práticas de comunicação no condomínio, um síndico profissional não consegue fazer uma administração e cultivar o bom relacionamento com os condôminos e os funcionários.
Afinal, de nada adianta um síndico fazer várias tarefas diferentes, se as pessoas nunca irão saber da existência delas. Bem como, não adianta o síndico comunicar sobre tudo e não fazer absolutamente nada.
Por isso, uma boa rotina de comunicação e canais claros com o condomínio, auxilia a propagar a mensagem da maneira correta.
E tem mais. É por meio dessa prática que é possível enxergar as necessidades das pessoas, ter mais empatia e ser compassivo, possibilitando a resolução de problemas e conflitos com mais leveza e rapidez.
#04: Organização
A vida de síndico não é fácil, imagine então a vida de quem é síndico profissional e precisa gerir um, cinco ou trinta condomínios ao mesmo tempo.
São muitas obrigações, papeladas, imprevistos e outras complexidades recorrentes. Muitas vezes, tudo acontece ao mesmo tempo.
A organização surge como centro desta questão e é uma habilidade primordial neste contexto, possibilitando:
tomar decisões com antecedência;
identificar problemas, crises ou manutenções antes que aconteçam ou que piorem;
se preparar com calma para as reuniões de assembleia;
garantir a boa saúde financeira do condomínio, a partir de uma previsão orçamentária bem estruturada;
contratar, treinar e gerir funcionários;
mais tempo para planejar, monitorar e avaliar.
#04: Disciplina
Geralmente, quando não se tem foco e disciplina, é porque existem muitas atividades disputando a sua atenção ao mesmo tempo, como as notificações do grupo de WhatsApp do condomínio, as solicitações dos moradores, as diversas planilhas que precisam ser preenchidas, entre outras.
Em algum momento, você vai deixar de prestar atenção em uma destas coisas e focar mais em outra.
Ou pior: você vai tentar resolver tudo de uma vez e, no final do dia, não vai ter finalizado quase nada.
Por ter uma rotina tão complexa, essas situações são corriqueiras no dia a dia de um síndico profissional. Compreendemos que para ser produtivo não é preciso estar ocupado o tempo todo, mas sim ter disciplina.
Esta habilidade é adquirida quando você:
foca em uma tarefa por vez;
lista todas as suas prioridades do dia;
elimina ou diminui todas as suas distrações;
se organiza para garantir um descanso adequado;
e, por fim, sabe a importância de ter metas e as define de forma clara e com prazos amigáveis.
#05: Gestão do tempo
Por fim, depois de todas as habilidades anteriores, é fácil identificar a gestão do tempo como mais uma das capacidades a serem desenvolvidas pelo síndico profissional, certo?
O primeiro passo é descobrir como planejar a sua gestão do tempo, como:
montando um quadro de avisos que esteja em um ambiente de fácil visualização;
criando e atualizando, por meio de uma rotina programada, planilhas de controle de gastos, controle financeiro, controle de tempo, etc;
adotando uma ferramenta de gestão de atividades, como o Trello, Asana ou Evernote;
ou, por fim, adotando uma tecnologia específica para gestão de condomínios, como o TownSq, que centraliza todos os tópicos anteriores em único local.
Quanto é o salário de um síndico profissional?
O valor da remuneração de um síndico é definido a partir de uma negociação do contratante, no caso, o condomínio. Por isso, não existe um valor fixo pelo trabalho do síndico.
A profissão não é regulamentada, então não existe um piso ou um teto salarial. O que existem são alguns aspectos levados em consideração pelo profissional na hora de propor a sua remuneração, como:
Número de unidades do condomínio;
Número de visitas por semana ao condomínio;
Quantidade de áreas comuns e de lazer;
Tamanho da equipe de funcionários;
Valor da taxa condominial do condomínio.
No final, um síndico ganha em média entre R$ 1.500 e R$ 4.000 reais por mês. Dependendo do condomínio, da região e outros fatores já mencionados, esse valor pode aumentar bastante, podendo chegar até R$ 20.000 ou mais do que isso.
Lembrando que o síndico não precisa estar sempre no condomínio, durante oito horas diárias. Por isso, é bastante comum encontrarmos síndicos que atuam em mais de um condomínio ao mesmo tempo, sem perder a qualidade.
Ou seja, o tempo que ele precisará dedicar ao trabalho vai ser definido no contrato com o condomínio.
Quanto custa um síndico profissional na sua cidade?
Como você já sabe, o valor do salário de um síndico profissional pode variar de acordo com diversos fatores, incluindo a região do país.
Pensando nisso, você confere a seguir a média salarial deste profissional em algumas das principais capitais do Brasil. Veja:
Cidade
Valor em média
Porto Alegre
R$ 2.175,89 a R$ 3.936,75
São Paulo
R$ 3.131,10 a R$ 6.622,19
Belo Horizonte
R$ 1.948,10 a R$ 3.559,98
Fortaleza
R$ 1.673,95 a R$ 2.834,61
Brasília
R$ 2.187,98 a R$ 5.019,28
Rio de Janeiro
R$ 2.640,57 a R$ 5.647,58
Salvador
R$ 2.092,30 a R$ 3.857,66
Curitiba
R$ 1.477,20 a R$ 2.345,68
Manaus
R$ 1.960,48 a R$ 3.793,97
Recife
R$ 1.761,98 a R$ 3.434,23
Síndico profissional precisa abrir empresa?
Síndicos profissionais não têm a obrigatoriedade de ter um CNPJ, pois esta não é uma profissão regulamentada.
No entanto, alguns clientes podem exigir por preferirem contratar uma pessoa jurídica para administrar o condomínio.
Além disso, essa é uma boa prática, pois passa mais confiança, autoridade e garante a proteção do síndico e do condomínio.
Síndico profissional pode ser MEI?
É importante deixar claro que síndicos profissionais não podem ser MEI, assim como profissionais da área do direito ou saúde, por exemplo.
Isso porque esta profissão não está enquadrada na lista de ocupações que são beneficiadas pela legislação que compete ao Microempreendedor Individual (MEI).
Para ser MEI, existem algumas regras, como:
a profissão não deve ser de caráter intelectual;
o CNAE deve ser correspondente aos permitidos para MEI;
a renda bruta anual do profissional autônomo não pode ultrapassar R$ 81 mil por ano;
e, por fim, o profissional pode realizar apenas uma contratação CLT.
Neste sentido, caso você queira abrir uma empresa de síndico profissional, pode optar por:
Empresário Individual – Microempresa;
Empresa Individual de Responsabilidade Limitada – EIRELI;
Sociedade Limitada.
Qual o CNAE para síndico profissional?
Existem algumas opções de CNAE que você pode escolher, veja:
6822-6/00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária;
8111-7/00 – Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais;
8219-9/99 – Preparação de documentos e serviços especializados de apoio administrativo não especificados anteriormente.
O ideal é que, ao abrir a empresa, o síndico profissional sempre contrate um contador especializado para analisar caso a caso e auxiliá-lo neste processo.
Quem assina contrato de síndico profissional?
De forma simplista, o contrato não é necessário e a ata de assembleia geral do condomínio é um documento suficiente para fechar um acordo.
No entanto, esse é um documento indicado, pois garante maior segurança e transparência para o síndico e o condomínio, pois traz as atividades que estão incluídas, quais não estão, tempo de visita no condomínio, formato de trabalho, entre outras informações importantes.
Em muitos casos, o síndico profissional também apresenta uma proposta detalhada com todas as informações sobre o serviço que está oferecendo, para que, em caso de descumprimento, possa haver uma destituição do mesmo.
No entanto, caso os moradores sintam-se mais à vontade com um contrato assinado, então o ideal é que a assembleia se reúna e delegue um condômino ou o conselho do condomínio para arcar com a responsabilidade de assinar o contrato, em complemento à ata.
Além disso, em todo caso, existe a necessidade de delegação de poderes pela assembleia, pois, em regra, quem representa o condomínio é o síndico.
Como ser um bom síndico profissional
O síndico profissional deve ter algumas habilidades e características específicas, como:
Saber lidar com pessoas e manter um bom relacionamento com moradores e funcionários;
Ter empatia e calma na hora de gerenciar crises e apaziguar conflitos;
Possuir afinidade com áreas do conhecimento como administração, contabilidade, direito, recursos humanos e finanças;
Ser organizado e disciplinado para saber trabalhar de forma autônoma e independente.
Muitos síndicos profissionais iniciam a carreira após atuar como síndico dos condomínios em que moram e acabam pegando gosto pela atividade.
Afinal, por que não ganhar dinheiro com algo que você é bom e gosta de fazer?
Nem sempre o síndico profissional precisa de dedicação exclusiva à função. É possível conciliar as tarefas da gestão do condomínio com carreiras que seguem horários flexíveis, com o horário comercial livre.
Desta forma, a atividade como síndico pode funcionar como uma fonte de renda extra.
Não existe uma faculdade ou certificação básica para ser um síndico profissional, pois a profissão de síndico ainda não é regulamentada.
No entanto, algumas instituições oferecem cursos de capacitação para quem tem interesse em atuar na área, como a TownSq.
Quem pode se candidatar a síndico?
De acordo com o art. 1.347 do Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função de síndico de um condomínio, seja locatário, proprietário ou ocupante.
Sendo assim, contratar um síndico profissional, como já vimos ao longo do texto, que é alguém sem vínculo algum com o condomínio, também pode acontecer.
Quando uma pessoa não pode ser síndico?
Neste caso, de acordo com o CNJ, somente os magistrados não podem exercer a função de síndico de um condomínio, pois prevalece o princípio da dedicação exclusiva.
E, de acordo com o art. 1.335 do Código Civil, inadimplentes também não podem atuar nesta profissão, pois a lei determina que apenas condôminos quites possuem o direito de votar e participar de reuniões de assembleia.
Síndico pode ser eleito por procuração?
A resposta é sim. Não há nada na lei que impeça esta conduta e, portanto, o uso de procuração em reuniões de assembleia é permitido.
A legislação indica que a procuração deve:
constar que é válida expressamente para a assembleia condominial de eleição de síndico;
deve conter a assinatura reconhecida;
e, por fim, deve conter o substabelecimento de poderes de representação do procurador a um terceiro.
Como criar a proposta de um candidato a síndico?
A proposta comercial é um documento que representa o seu interesse em atuar como síndico de um determinado condomínio.
Geralmente, a proposta descreve de maneira objetiva o trabalho que o candidato a síndico desempenhará, apresentando o que ele pretende cobrar pelo serviço.
É comum que o conselho do condomínio entre em contato com o síndico pedindo um material mais enxuto, como uma apresentação. E em seguida ele é convidado a conhecer o condomínio e conversar com os conselheiros.
Mas há também síndicos que na primeira oportunidade de apresentar o seu trabalho a uma comunidade em potencial enviam uma proposta completa, construída na medida para aquele condomínio. Portanto, o conteúdo da sua proposta vai depender do seu cliente.
E para construir a proposta, recomendamos que você conheça bem a realidade daquela comunidade, seus desafios e interesses.
Baseado nisso, pense em estratégias para entregar os resultados que o condomínio espera e inclua elas na proposta. Você pode fazer esse exercício através de perguntas como:
Quais são os problemas que o condomínio enfrenta atualmente?
Qual é a história do condomínio?
Existe alguma pendência importante no condomínio que deva ser tratada como prioritária?
Quais são os objetivos da comunidade no curto, médio e longo prazo?
Existe alguma obra de grande porte planejada no curto prazo? Ou alguma regularização a ser feita (exemplo: PPCI)?
Não esqueça também de falar sobre a sua empresa, seu trabalho. Conte um pouco da sua experiência – sem exageros -, mencione a sua qualificação para o cargo, traga cases/exemplos de outros condomínios onde já atuou e, se possível, até mesmo contato de alguém para ser referência.
E se tratando de estética, você não precisa ser um designer para apresentar uma proposta de qualidade. Plataformas digitais como o Canva oferecem referências de materiais e possibilitam que você monte a sua proposta.
Você pode também construí-la como uma apresentação (PowerPoint) ou documento de texto (Word). Essas duas plataformas também oferecem modelos que podem ser o ponto de partida da sua proposta.
Lembre-se que essa poderá ser uma primeira impressão a seu respeito para alguns membros da comunidade, portanto vale a pena dedicar um tempo para entregar uma proposta esteticamente apelativa.
Neste caso, o encerramento da gestão do síndico só poderá acontecer por meio de uma reunião de assembleia convocada, especificamente, para esta finalidade.
Os motivos podem ser diversos:
renúncia;
destituição;
ou falecimento do síndico.
Em ambos os casos, o contrato deverá ser rescindido atendendo todas as cláusulas que foram expressas.
Quando o síndico pode ser processado?
Geralmente, poderá haver um processo contra o síndico somente quando existirem provas de que houveram irregularidades, como:
falta de transparência na prestação de contas;
superfaturamento de obras;
desvio de dinheiro;
obtenção de vantagens financeiras por meio do cargo;
agressão verbal ou física;
difamação.
Síndico profissional é a profissão do futuro
Vivemos em um mundo onde há cada vez menos espaços disponíveis nos centros urbanos.
Com isso, as construtoras e a população têm apostado ainda mais na vida em condomínio.
Não existem dados oficiais sobre o número de condomínios no Brasil, mas um dado aproximado, de acordo com o Censo Demográfico de 2010, podemos estimar que existem cerca de 240 mil condomínios edilícios verticais (de prédios) no Brasil.
Só na cidade de São Paulo, é calculado que uma entre três pessoas vive em um desses conjuntos habitacionais.
Esse número deve apenas aumentar a cada ano que passa. E cada um desses empreendimentos precisa obrigatoriamente de um síndico.
Com o crescimento da população que vive em condomínios, se torna cada vez mais urgente a existência de pessoas qualificadas para exercer a profissão de síndico.
O aumento do desemprego no país também influencia essa necessidade de se reinventar profissionalmente – e sai na frente quem está disposto a inovar.
A incerteza do mercado de trabalho se une à liberdade para explorar novas áreas de atuação, e por que não como síndico profissional?
Curso de síndico profissional: onde fazer?
Se depois de ter lido este post inteiro a sua vontade é de aprofundar ainda mais os seus conhecimentos sobre como ser um síndico profissional, aproveite também para explorar outras fontes de aprendizado, como:
Curso Síndico Profissional TownSq – O novo empreendedor de sucesso
Neste curso, você receberá as principais orientações para conquistar o primeiro condomínio ou expandir a carteira de clientes.
Inclui conhecimentos sobre técnicas de vendas, marketing, redes sociais, precificação, e mais.
Curso Gestão Condominial de Resultado
Já neste curso, você terá acesso a conhecimentos e ferramentas necessárias para atuar como síndico profissional.
E, mais do que isso, entregar uma gestão de qualidade, com resultados práticos na vida da comunidade.
Agora é com você!
Já mostramos como funciona a rotina de síndico profissional e todas as informações essenciais para você ingressar nesta profissão, mas está na hora de você colocar a mão na massa.
Tenha em mente que ninguém se torna um síndico profissional de sucesso da noite para o dia, mas que se você mantiver a organização e se certificar com os melhores cursos do mercado, a sua melhora será contínua.
Se você gostou deste post e ainda tem dúvidas, não esqueça de deixar o seu comentário abaixo.
As profissões do futuro estão se adaptando às novas demandas do mercado, e a gestão condominial não é diferente. Descubra se a profissão de síndico continuará existindo nos próximos anos!
O mercado de trabalho está em constante evolução, e algumas profissões podem desaparecer ou se transformar completamente nos próximos anos.
Com o avanço da tecnologia e a automação de processos, muitas atividades operacionais estão sendo substituídas por soluções digitais. Mas e a profissão de síndico?
A administração condominial exige habilidades que vão muito além da simples gestão de contas e manutenções.
Comunicação eficiente, liderança, conhecimento jurídico e domínio de novas tecnologias são cada vez mais essenciais para um síndico moderno. Será que a profissão está ameaçada ou se tornará ainda mais indispensável?
Neste artigo, exploramos o futuro da profissão de síndico e como a tecnologia está moldando essa carreira. Continue lendo!
O futuro do mercado imobiliário: tendências e previsões para os próximos cinco anos
Nos próximos cinco anos, o mercado imobiliário deverá passar por uma evolução marcada por desafios e oportunidades, de acordo com uma pesquisa realizada pela US News.
Com fatores como taxas de juros, oferta limitada de imóveis e mudanças regulatórias impactando o setor, é essencial compreender as tendências que moldarão o cenário até 2029 e qual será o papel do síndico neste cenário. Continue lendo!
Crescimento moderado nos preços e aluguéis
Apesar da escalada dos preços nos últimos anos, especialistas preveem um crescimento mais lento nos valores dos imóveis e dos aluguéis.
Esse movimento será influenciado pela disponibilidade de crédito, mudanças nas taxas de juros e políticas públicas voltadas para o setor habitacional.
O papel dos imóveis novos na oferta habitacional
Com a escassez de imóveis existentes no mercado, as construtoras estão preenchendo essa lacuna.
Nos últimos anos, as moradias novas representaram cerca de 30% do estoque imobiliário, um número que deve se manter ou crescer.
Além disso, as construtoras estão adotando estratégias para atrair compradores, como subsídios em taxas de financiamento e incentivos na aquisição.
Aumento no custo total de propriedade
A posse de imóveis está se tornando mais onerosa devido à alta dos impostos, seguros, custos de manutenção e impactos das mudanças climáticas.
Um estudo recente apontou que esses gastos subiram quase 26% nos últimos quatro anos, tornando o aluguel uma opção mais viável para muitos consumidores.
Perspectivas para o final da década
O desequilíbrio entre demanda e oferta deve persistir até 2029, especialmente devido às barreiras na expansão da construção civil.
A falta de mão de obra especializada, a escassez de terrenos apropriados e as regulações ambientais continuarão sendo desafios importantes.
Ainda assim, espera-se que o mercado se estabilize com a entrada gradual de novos imóveis e a adoção de soluções inovadoras, como a construção modular e tecnologias sustentáveis.
E qual será o papel do síndico nisso tudo?
O papel do síndico se torna ainda mais crucial, pois ele precisa atuar como um verdadeiro gestor, conciliando tecnologia, sustentabilidadee bem-estar dos condôminos.
Com a digitalização dos processos, plataformas de gestão condominial permitem maior controle financeiro, facilidade na comunicação e otimização de serviços.
O síndico deve se atualizar constantemente para implementar soluções que tragam eficiência e redução de custos, como manutenção preditiva baseada em IoT, sistemas de energia solar e automatização de acessos.
Mais do que um administrador, o síndico precisará ter um olhar estratégico.
Com o crescimento das cidades inteligentes e dos condomínios sustentáveis, sua função irá muito além de resolver problemas rotineiros. Ele será um facilitador de soluções inovadoras, garantindo que o condomínio esteja alinhado às novas demandas do mercado e da sociedade.
Portanto, o síndico do futuro não pode mais se limitar às tarefas tradicionais.
Ele deve ser um líder preparado para gerir conflitos, incorporar tecnologias e transformar os condomínios em espaços mais inteligentes, sustentáveis e agradáveis para se viver.
Para o presente: quais são as habilidades mais importantes para os síndicos profissionais?
Para que os síndicos se adequem ao mercado imobiliário do futuro, é fundamental desenvolver um conjunto de habilidades que atendam às demandas emergentes e promovam uma gestão condominial cada vez mais eficiente.
A seguir, veja as principais competências necessárias:
Gestão de condomínios de alto padrão
Focar em condomínios de alto padrão requer a formação de uma equipe multidisciplinar de alto nível, incluindo engenheiros, advogados, contadores e gestores de RH.
Com uma equipe qualificada, é possível oferecer serviços diferenciados e justificar honorários mais elevados.
O que fazer?
Invista em um time de especialistas: engenheiros para manutenção preventiva, advogados para lidar com questões jurídicas, contadores para controle financeiro e gestores de RH para administração da equipe.
Ferramentas e estratégias:
Tenha um checklist mensal de manutenção e segurança patrimonial;
Estabeleça contratos com fornecedores para serviços especializados;
Adote auditorias frequentes para garantir a qualidade dos serviços prestados;
Justifique a cobrança de honorários elevados mostrando entregas concretas.
Comunicação eficaz e transparente
A comunicação clara e constante com os moradores é essencial.
Produzir vídeos informativos sobre a rotina do condomínio, abordar temas como manutenção e eventos, e compartilhá-los com os condôminos promove transparência e fortalece a confiança na gestão.
Além disso, a presença ativa na internet pode posicionar o síndico como uma autoridade no assunto.
O que fazer?
Produza conteúdos relevantes para os moradores e o mercado, criando um canal direto de comunicação para relatar ações do condomínio.
Ferramentas e estratégias:
Vídeos curtos no WhatsApp mostrando ações do condomínio;
Relatórios digitais com gráficos de despesas e ações tomadas;
Disponibilize um painel online para que moradores acompanhem obras, despesas e avisos.
Implementação de chatbots para atendimento ágil
A adoção de chatbots no WhatsApp ou em outras plataformas permite respostas automáticas a solicitações comuns dos moradores, como a emissão de segunda via de boletos, coletando dados necessários e agilizando processos rotineiros.
O que fazer?
Automatizar respostas para reduzir o tempo gasto em demandas simples.
Ferramentas e estratégias:
Configure chatbots no WhatsApp e Messenger para responder a perguntas comuns (segunda via de boleto, regras do condomínio, telefone de emergência);
Integre o chatbot a um sistema de tickets para que casos mais complexos sejam encaminhados para o síndico ou equipe do condomínio;
Use IA para personalizar respostas conforme o perfil do morador e o histórico de solicitações.
Aplicação de Inteligência Artificial (IA)
A Inteligência Artificial pode ser utilizada para diversas tarefas na gestão condominial, como a criação rápida de atas, elaboração de comunicados personalizados, realização de pesquisas de contatos e consultas de histórico de candidatos para vagas no condomínio.
O que fazer?
Usar IA para automatizar tarefas burocráticas e melhorar a eficiência da gestão.
Ferramentas e estratégias:
Criação automática de atas: Utilize ferramentas como ChatGPT ou Notion AI para redigir atas rapidamente;
Análise financeira preditiva: Use IA para projetar gastos futuros e otimizar o orçamento do condomínio;
Geração automática de comunicados: Ferramentas como Canva com IA podem criar avisos visuais para os moradores;
Monitoramento de redes sociais: Utilize IA para rastrear comentários e reclamações sobre o condomínio.
Acompanhamento das tendências do mercado
Manter-se atualizado sobre as melhores práticas e inovações no mercado condominial é crucial.
Conectar-se com outros profissionais da área, participar de eventos e buscar aprendizado contínuo ajudam a antecipar desafios e implementar soluções eficazes.
O que fazer?
Manter-se atualizado com as novidades e boas práticas do setor condominial.
Ferramentas e estratégias:
Participe de eventos e congressos de administração condominial;
Assine newsletters e portais especializados, como o Portal TownSq;
Entre em grupos de networking no LinkedIn e WhatsApp para troca de experiências com outros síndicos, como o Portal TownSq;
Teste novas tecnologias e avalie as que podem ser aplicadas ao seu condomínio.
Bônus: Torne-se um síndico certificado
A gestão de condomínios está passando por uma grande transformação. Cada vez mais, os moradores exigem um síndico preparado, atualizado e capaz de tomar decisões estratégicas para garantir a segurança, organização financeira e o bem-estar da comunidade.
O síndico do futuro precisa dominar finanças, legislação, gestão de pessoas e tecnologia, tornando-se um profissional altamente valorizado e bem remunerado.
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O que você vai aprender?
Técnicas de marketing e vendas para captar novos condomínios;
Regularização fiscal e legal para atuar com segurança;
Gestão condominial eficiente, incluindo finanças e equipe;
Gestão de conflitos e relações com moradores;
Uso de tecnologia para otimizar sua administração.
Conteúdo do programa:
Curso “Síndico Profissional: O Novo Empreendedor de Sucesso”;
Curso “Gestão Condominial de Resultado”;
Título de Síndico Certificado (mediante aprovação);
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