Condômino antissocial: o que é, como lidar com ele e o que diz a legislação

Condômino antissocial: o que é, como lidar com ele e o que diz a legislação

Um condômino antissocial é alguém que age contra a comunidade e em direção oposta à boa convivência entre os seus vizinhos. Neste artigo, você vai entender como lidar com este tipo de morador.

Viver em condomínio é igual a viver em comunidade. Isso significa que a frase “é meu apartamento e eu faço o que eu quiser” não pode ser aplicada aqui.

Viver em comunidade significa respeitar os direitos dos outros moradores, colaborar para a harmonia da convivência em grupo e evitar tomar atitudes que possam ocasionar algum tipo de constrangimento ou mal estar entre as pessoas.

É claro que, nem sempre, há pessoas que agem dessa forma e, por isso, acabam tomando atitudes que geram desconforto, transtornos, discussões e até mesmo brigas no condomínio. Estas pessoas são chamadas de condôminos antissociais.

Neste artigo, você vai entender o que é o condômino antissocial, como lidar com esse tipo de morador e o que é possível fazer nestas situações. Continue lendo!

O que é um condômino antissocial?

Antes de qualquer coisa, é importante entender o que NÃO é um condômino antissocial. Neste caso, se um morador:

  • faz barulhos em algumas ocasiões;
  • possui um cachorro que, às vezes, late um pouco alto demais;
  • deixou de pagar algumas das taxas condominiais;
  • ou, ocasionalmente, precisa utilizar aspirador de pó, liquidificador ou outros eletrodomésticos que fazem barulho.

Então, ele não pode ser considerado antissocial.

De acordo com o Código Civil, esta é a definição de condômino antissocial:

Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. 

Isso quer dizer que, para ser considerado antissocial, um morador precisa ter praticado ações que ocasionaram constrangimentos coletivos, como:

  • alterações constantes na sua unidade, comprometendo a estrutura do condomínio e a segurança dos outros moradores;
  • atentado violento ao pudor;
  • uso da unidade para prática de atos ilícitos, como tráfico de drogas, exploração sexual, prostituição, roubo de itens e outros crimes;
  • uso da unidade para uso comercial;
  • uso excessivo de álcool ou drogas ilícitas, causando transtornos aos vizinhos;
  • brigas, agressões ou ameaças contra os vizinhos, funcionários do condomínio ou o síndico;
  • brigas constantes e ruidosas com outros membros da unidade;
  • vida sexual escandalosa;
  • acúmulo de lixo na unidade, ocasionando mau cheiro e insetos;
  • guarda de animais em más condições e maus-tratos;
  • transtornos mentais que causem riscos aos vizinhos e problemas ao síndico.

Em outras palavras: um condômino antissocial é alguém cujas ações colocam em risco toda a comunidade, causando profundo desgosto e mal estar.

Além destes itens, o condomínio também pode definir na convenção quais são as práticas consideradas antissociais, para que todos os moradores fiquem cientes.

O que fazer com o condômino antissocial do condomínio?

De acordo com o STJ (Superior Tribunal de Justiça), antes de decidir punir e multar o condômino antissocial, o condomínio deve notificá-lo.

O STJ SP definiu, em um dos casos sobre este assunto, que a aplicação da multa não poderia ocorrer sem a notificação do proprietário da unidade.

Neste caso, em específico, o caso do condômino antissocial não foi mencionado no edital de convocação da reunião de assembleia e a decisão foi tomada sem a presença do condômino.

Ainda que o condomínio tente alegar que a multa não precisa da notificação prévia para ser aplicada, o ministro Luis Felipe Salomão, do STJ, entende que essa possibilidade viola as garantias constitucionais.

Portanto, caso você se depare com um condômino antissocial, siga estas ações:

  1. Proponha um diálogo com o condômino, a fim de discutir o porquê as ações não estão corretas;
  2. Envie uma notificação informando a conduta inadequada e a possibilidade de multa por não cumprimento do Regimento Interno;
  3. E, caso não surjam efeitos, aplique uma multa por descumprimentos das regras do condomínio.

>> Leia mais: Quando as multas de condomínio devem ser aplicadas?

Modelo de notificação para condômino antissocial

Carta de Advertência

À/Ao

Sr(a). (nome)

Residente no (identificação da unidade residencial)

Prezado(a), Senhor(a),

Na qualidade de síndico do (nome do condomínio), e considerando as reclamações recebidas por moradores, faço uso da presente Carta de Advertência para solicitar uma melhor observância do Regulamento Interno do Condomínio no que se refere às/aos (ações que vão contra o regulamento/convenção), conforme dispõe o artigo (número do artigo).

Sendo assim, solicitamos a sua intervenção quanto aos fatos dispostos, para que estes não se repitam, sob pena de multa por desrespeito ao Regulamento Interno do Condomínio.

(localidade), (dia) de (mês) de (ano).

(assinatura)

(nome do síndico)

Síndico

É possível expulsar o condômino antissocial?

A decisão de expulsão de um condômino antissocial só pode ser tomada por um Juiz ou pela corte, caso esta questão tenha sido levada às instâncias superiores.

Citando novamente o artigo 1.337 do Código Civil, o parágrafo diz:

“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia ou mesmo ser forçado a se retirar do condomínio, em prol da paz social e direito de convivência.

Portanto, não há como dizer quando um condômino pode ser expulso, pois esta decisão deve ser analisada em cada caso.

Antes de decidir pela expulsão, no entanto, é possível aplicar uma multa ao condômino no valor de até 10 vezes a taxa condominial, após aprovação de ⅔ (dois terços) das frações, de acordo com o artigo 1.333 do Código Civil.

Agora que você já entende como lidar com um condômino antissocial, aproveite para ler também quando e como expulsar um morador do condomínio. Boa leitura!

Como trocar de administradora de condomínio? Veja aqui quais são as melhores práticas

Como trocar de administradora de condomínio? Veja aqui quais são as melhores práticas

A administradora é uma empresa prestadora de serviços contratada pelo síndico e que costuma cuidar da gestão financeira, recursos humanos, área jurídica e administrativa do condomínio.

No entanto, com o passar dos anos, alguns síndicos sentem a necessidade de realizar a troca da administradora e contratar uma nova empresa.

Durante este processo, muitas dúvidas podem surgir. Por isso, nós criamos este artigo completo para ajudar você a realizar esta transição de maneira segura e seguindo as melhores práticas do mercado. Continue lendo!

Antes de tudo, o síndico pode mudar a administradora do condomínio?

Para responder a esta pergunta, é necessário entender sobre os poderes do síndico. 

O artigo 1.348 do Código Civil diz:

“o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Isso significa que a decisão de contratar ou substituir uma administradora se enquadra como função de um síndico e, portanto, cabe somente a ele tomar esta decisão.

Como mudar a administradora do condomínio? Veja as melhores práticas

Ainda que não seja necessária uma reunião de assembleia, é uma boa prática levar esta questão ao conselho do condomínio e, juntos, analisar e decidir sobre a possível troca e os seus motivos.

Caso o síndico decida realizar a troca sem autorização da assembleia, ele terá o apoio do conselho e não tomará uma decisão unilateral.

Para justificar esta decisão, veja algumas das razões mais comuns para a troca de uma administradora:

  • custos elevados, principalmente em relação às taxas cobradas pelos serviços prestados;
  • má prestação dos serviços, tais quais ineficiência ou demora no atendimento;
  • serviços e ferramentas ultrapassadas, além de processos burocráticos ou inexistência de tecnologia;
  • falta de transparência na gestão condominial, por conta de uma comunicação e os processos demorados, por exemplo.

O síndico deve aprovar a troca da administração em reunião de assembleia?

Como você já sabe, se houver essa previsão na convenção, não é necessário convocar uma reunião somente para aprovar a troca da administradora do condomínio.

Ou seja: geralmente, o síndico realiza a troca da empresa e, somente depois, faz a validação da mudança com a assembleia.

Portanto, essa validação pode ser feita na reunião seguinte à mudança, seja ela ordinária ou extraordinária. Para ratificar, basta que 50% + 1 dos condôminos estejam presentes na reunião.

No entanto, caso a empresa escolhida não seja aprovada, o síndico deverá realizar uma nova busca, considerando as cotações realizadas e a análise do conselho do condomínio.

Importante lembrar: o síndico deve solicitar três ou mais orçamentos, a depender do que estiver previsto na Convenção do Condomínio, para qualquer serviço contratado, seja ele aprovado pela assembleia ou não.

O ideal é que o síndico detenha todas as informações necessárias para iniciar o trabalho com a nova empresa escolhida e, caso não as tenha, é necessário reuni-las antes de dar início à transição.

Quais são os documentos necessários para realizar a troca da administradora do condomínio?

Durante a transição, a administradora atual deverá entregar todos os documentos do condomínio que estão sob posse dela.

Esta documentação deve ser repassada para a nova empresa, junto a uma carta com a listagem de todos os documentos que foram entregues, protocolada pelo síndico.

Além disso, Renata Mota, Digital Management da TownSq com mais de 10 anos de experiência no mercado condominial, comenta que:

“É bem importante estar atento aos contratos, tanto ao que está sendo assinado, quanto ao que está sendo rescindido, respeitando os prazos e principalmente se assegurando sobre quais serviços está contratando e garantir que eles estejam todos sinalizados de forma clara, assim como os valores pagos pelos serviços.”

Além dos contratos, veja outros principais documentos que devem integrar a pasta de prestação de contas:

  • guias de recolhimento e pagamento de encargos sociais;
  • benefícios trabalhistas e tributos;
  • comprovantes de pagamentos de contas;
  • circulares entregues;
  • cartas de comunicação;
  • cadastro atualizado dos condôminos, com respectivos endereços e frações ideais;
  • livro de atas;
  • cartão do CNPJ;
  • convenção do condomínio e especificação;
  • relatório da última emissão de boletos;
  • livro de registros de empregadores e balancetes;
  • extratos das contas correntes;
  • relação de inadimplentes.

Os documentos do condomínio devem ser arquivados corretamente. Por isso, nós criamos um artigo completo ensinando a organizar e por quanto tempo guardar cada documento. Aproveite para ler também!

Se o condomínio suspeitar de alguma irregularidade conduzida por má fé da administradora, poderá acionar uma auditoria externa com aprovação em reunião de assembleia.

Fique atento durante a mudança de administradora

Durante esta troca, alguns problemas podem ocorrer, como:

  • retenção de informações e documentos pela administradora que está sendo destituída;
  • falta de organização durante o processo de transição;
  • falta de informações por parte do síndico, tornando o início do trabalho com a nova empresa bastante difícil.

Além disso, o síndico também deve garantir que a nova empresa contratada não irá negligenciar demandas obrigatórias e importantes para garantir a saúde, segurança e salubridade da comunidade.

A omissão e negligência em algumas atividades, como impostos não pagos ou atrasos nos pagamentos dos funcionários, podem gerar sérios danos à gestão financeira do condomínio, além de afetar a reputação do síndico.

*Este post foi construído em conjunto com Renata Mota, Digital Management da TownSq, e Alana Almeida, Customer Success Onboarding da TownSq.

Se você gostou deste artigo, aproveite para conhecer o TownSq Administração Digital e ganhar maior agilidade, transparência e economia na gestão do seu condomínio. Clique para saber mais!

Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

Procurando saber como embargar uma obra em condomínio? Veja neste artigo como acontece o embargo de uma obra, quem pode realizar esta ação e o que você pode fazer. Leia a seguir!

Um embargo de uma obra, em resumo, se trata de uma ordem judicial com o objetivo de paralisar os trabalhos de uma construção.

No entanto, ela só pode ser emitida quando é comprovado que a obra em questão possui irregularidades ou quando há riscos de acidentes ou lesões.

Ou seja: o embargo é uma medida extrema e só ocorre quando nenhuma ação anterior resolveu o caso.

Se tratando de obras em condomínios, esta também é uma ação possível, por isso, neste artigo, você confere quem pode embargar uma obra em condomínio, como o síndico deve agir e mais. Continue lendo!

Quem pode embargar uma obra em condomínio?

De forma geral, quem tem o poder para embargar uma obra em condomínio é o síndico e o poder público.

Neste caso, ele só poderá tomar essa decisão, caso seja comprovado que a obra está irregular e prejudica o condomínio como um todo, ou seja, a estrutura do prédio, as unidades e também os moradores.

Em um primeiro momento, é aconselhável solicitar os documentos que comprovem a legalidade da obra, como o laudo do engenheiro ou arquiteto, e que comprove que ela não prejudicará a estrutura do condomínio.

Caso o proprietário ou morador da unidade não entregue os documentos solicitados, é obrigação do síndico denunciar a obra à prefeitura da cidade.

Essa obrigação foi definida em 2014, com a criação da NBR 16.280, que concede poderes ao síndico para embargar obras que não estejam em conformidade com a legislação.

Como o síndico deve agir caso identifique uma obra irregular?

Antes de qualquer coisa, o síndico é responsável pela aprovação da documentação da obra. Portanto, ele deve fiscalizar a construção e verificar se foi cumprido tudo o que foi informado pelo condômino.

Caso a obra esteja diferente do que foi previsto, o síndico deve alertar o condomínio e, caso seja necessário, tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra como planejado.

Se for identificada uma irregularidade, o síndico deve:

  • realizar um “embargo administrativo”, ou seja, notificar o morador e aplicar multas;
  • proibir a entrada de materiais de construção ou dos prestadores de serviços que estão ligados à obra;
  • registrar a irregularidade na delegacia de polícia;
  • e, por fim, caso a obra ainda continue, o síndico deve buscar o poder judiciário para realizar a denúncia e solicitar o embarque da obra.

Como entrar com uma ação contra a obra irregular?

Para entrar com uma ação judicial para embargar uma obra em condomínio, é importante reunir o maior número de documentos possíveis, como relatórios fotográficos, topográficos e uma perícia realizada com engenheiros ou arquitetos.

Então, com o apoio de um advogado, deve-se buscar o poder judiciário e entender se existe alguma irregularidade e quais serão os próximos passos.

Se você prefere não se identificar ou evitar os custos e a burocracia de um processo judicial, existe a possibilidade de realizar uma denúncia anônima na prefeitura da sua cidade.

Veja alguns dos canais de denúncia de algumas cidades brasileiras:

Como evitar que uma obra seja embargada

Existem algumas responsabilidades que podem ser tomadas a fim de evitar que uma obra seja embargada pelo síndico ou pelo poder judiciário. Veja:

  • disponibilizar todos os requisitos necessários para a realização da obra, como os documentos, horários da obra, trânsito de materiais e quem são os prestadores de serviço;
  • apresentar um cronograma da obra ao síndico, contendo: descrição do que será feita na obra; tempo estimado para a realização; planta com as alterações a serem feitas; lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos;
  • autorizar a entrada dos materiais da construção e dos profissionais somente quando o síndico estiver ciente e o planejamento da construção estiver aprovado;
  • comunicar sobre a obra aos outros condôminos e moradores do condomínio.

Além disso, o responsável pela obra também deve obter o seguinte documento, antes do início da obra, e apresentá-lo ao síndico:

  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
  • RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.

Se você for iniciar uma obra no seu condomínio, baixe gratuitamente o nosso Modelo de Termo de Responsabilidade de Obras e apresente ao seu síndico.

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Como fazer acordo de dívida de condomínio? Veja as principais orientações neste artigo

Como fazer acordo de dívida de condomínio? Veja as principais orientações neste artigo

Você sabe como fazer acordo de dívida de condomínio?

Se a resposta for não, fique tranquilo.

É mais do que comum encontrar situações em que os condôminos estão passando por dificuldades, não conseguem pagar as taxas condominiais e ficam sem saber o que fazer para resolver esse problema.

Por isso, hoje vamos explicar como negociar o condomínio atrasado e resolver as suas principais dúvidas. Continue lendo!

Como fazer acordo de dívida de condomínio?

Para negociar o condomínio atrasado, o condômino pode solicitar o total da dívida atualizada ao síndico e perguntar sobre as suas possibilidades de parcelamento em uma conversa amigável.

Caso não seja possível resolver desta forma, o ideal é procurar um advogado condominial e fazer uma proposta de parcelamento ao condomínio, mostrando a disponibilidade em realizar o pagamento dos débitos em atraso dentro das suas possibilidades.

Quem responde por dívida de condomínio?

De acordo com a lei, as dívidas do condomínio recaem sempre sobre o imóvel.

Isso significa que se a unidade for vendida, mas as dívidas não tiverem sido pagas, então os débitos se tornam de responsabilidade do novo condômino, mesmo que elas já tenham sido cobradas judicialmente.

O art. 1.345 do Código Civil diz:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Então, quem responde pela dívida do condomínio é sempre o atual dono do imóvel.

Em quanto tempo prescreve a dívida do condomínio?

Até alguns anos atrás, esse tipo de dívida costumava prescrever depois de 10 anos de cobrança.

Essa ação era baseada no Código Civil, que dizia:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Neste caso, a legislação aplicava a dívida que não era abordada no texto da lei e, portanto, recebiam um prazo genérico.

No entanto, em 2016, o STJ estipulou que a dívida do condomínio prescreve dentro do período de cinco anos

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, disse:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Quem não paga a taxa de condomínio pode perder o imóvel?

Caso não seja possível fazer uma negociação entre o condômino e o condomínio ou quitar as dívidas, mesmo que de forma parcelada, o imóvel pode ser penhorado pela Justiça.

Essa é uma decisão baseada no art. 5º da lei 8.009/90, que diz que as taxas condominiais são a única exceção para a penhora de um bem familiar.

O art. 1.715 do Código Civil também diz:

“o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”. 

Com essa ação de penhora, o imóvel vai a leilão e o dinheiro arrecadado é utilizado para o pagamento dos débitos do condômino e o restante do valor é devolvido ao proprietário ou à família.

Este artigo ajudou você? Aproveite para ler também como cobrar o condomínio do inquilino. Boa leitura!

TownSq é adquirida pela HOAM Ventures e se torna a maior empresa para condomínios do mundo

TownSq é adquirida pela HOAM Ventures e se torna a maior empresa para condomínios do mundo

Este é um momento muito especial. Há poucos dias, anunciamos a aquisição da TownSq pela HOAM Ventures, fundo de investimentos independente e especializado em PropTechs e tecnologias imobiliárias criada pelo investidor John Carona — um dos empreendedores de referência no mercado de administração imobiliária nos Estados Unidos.

Este é um marco muito importante para o futuro não só da TownSq, mas também do mercado condominial como um todo.

Vamos começar esta história do início…

Do sul do Brasil para o mundo: veja como a TownSq surgiu

A TownSq completa 9 anos de existência ainda em 2022 e já carrega estes incríveis números:

  • 20 mil condomínios utilizando a sua tecnologia ao redor do mundo;
  • Nota 4,9 de 5 na experiência do app, de acordo com as principais lojas de aplicativos.

Hoje podemos dizer que o mercado consegue compreender a importância da tecnologia na gestão condominial, mas lá em 2013 esta era uma demanda carente neste setor, com exceção de algumas empresas de tecnologia nos Estados Unidos que focavam no mercado transacional, ou seja, na compra, venda e aluguel de imóveis.

No entanto, tratando-se da gestão dos condomínios, existiam dois principais problemas latentes:

  1. a comunicação entre os vizinhos de um mesmo condomínio;
  2. e a burocracia no processo operacional de administração de um condomínio.

E foi assim que surgiu a TownSq, com o propósito de conectar as pessoas aos seus vizinhos e profissionalizar a gestão condominial, por meio de ferramentas, serviços e tecnologia.

Em 2014, a startup foi selecionada para participar do programa da WOW, maior aceleradora independente do Brasil, que deu impulso inicial ao negócio.

Já em 2016, foi fechada uma parceria com a Associa, a maior administradora de condomínios do mundo. E, assim, a TownSq fundou a sua segunda sede mas, dessa vez, nos Estados Unidos.

No ano de 2018, a marca alcança o número de 775.000 autorizações de visitantes na portaria realizadas utilizando o TownSq, realiza a integração das suas soluções com sistemas de gestão dos Estados Unidos e lança o seu primeiro curso técnico para síndicos.

Já em 2019, o TownSq chega a 5 milhões de lares, a empresa é apontada como uma das 100 startups para ficar de olho, segundo a revista Pequenas Empresas Grandes Negócios e dá início ao primeiro programa de certificação de síndicos profissionais.

Em 2020, a TownSq inaugura a sua nova sede no Brasil, é certificada como um dos melhores lugares para se trabalhar e lança uma nova solução para auxiliar síndicos e administradoras por meio da inteligência de dados e big data.

Hoje atuamos como parceiros do síndico e estamos preparados para crescer ainda mais, desta vez, de olho no mercado brasileiro e na América Latina.

Aquisição pela HOAM Ventures

Agora em 2022, a TownSq foi adquirida pela HOAM Ventures, uma empresa que investe, adquire e faz parceria com empresas e produtos que estão revolucionando a PropTech e a tecnologia imobiliária.

Ela é a única e maior empresa do mundo a trabalhar com foco em investir em empresas e tecnologias para ajudar as comunidades a crescer e prosperar dentro do mercado imobiliário.

Com a aquisição, a TownSq atingiu o marco de 20 mil condomínios globalmente e ampliou a sua gama de serviços ao adquirir duas novas plataformas complementares à sua solução: a ATG, plataforma que faz a gestão financeira de condomínios, e Community Archives, plataforma de registro de documentos e históricos de imóveis.

A partir de agora, a empresa está de olho no mercado brasileiro e em possíveis aquisições para acelerar o crescimento na América Latina e alcançar ainda mais comunidades ao redor do mundo.

Veja algumas das notícias sobre este assunto nos principais portais do Brasil e mundo:

👉 Estadão: Fundo de veterano do setor imobiliário dos EUA compra startup brasileira

👉 GZH: Fundo americano compra startup que nasceu nos fundos de uma casa em Porto Alegre

👉 Yahoo Finance: TownSq Acquires Advanced Technology Group and Community Archives

👉 Financial post: Private Investment Firm HOAM Ventures Adds TownSq To Fast-Growing PropTech Portfolio

Qual o futuro da TownSq?

Reconhecemos os avanços da TownSq nos últimos 9 anos, mas entendemos que estamos apenas no começo desta jornada. Para o futuro, temos uma visão bastante ambiciosa, como foco em permanecer em constante crescimento e expansão internacional.

E, para alcançar todos esses objetivos, nós pretendemos manter a nossa autonomia e independência. Isso significa que não haverá qualquer mudança na marca, no time, nos cursos ou tecnologias, por enquanto.

Quaisquer mudanças que venham a acontecer no futuro terão foco na melhoria e otimização das nossas soluções e serão informadas aos clientes com antecedência.

Vamos em frente, pois temos muito a fazer, para cada vez mais realizar nossa missão, que é tornar a gestão condominial mais ágil, transparente e econômica. 💚