As vagas de garagem em condomínios são bens privativos e de uso exclusivo dos proprietários. No entanto, existem casos em que pode ser necessário alterar as vagas de garagem, seja para melhorar a organização do espaço ou atender às necessidades dos condôminos.
Mas será que o condomínio tem autonomia para fazer essas mudanças? Neste artigo, vamos explorar essa questão e responder as suas principais dúvidas sobre o assunto.
Continue lendo para saber mais!
Existe diferença entre “vaga” e “direito de estacionar”?
A vaga de garagem é aquela que é vendida pelas construtoras, possuindo escritura própria, fazendo parte integrante do imóvel. Ela tem suas dimensões e localização definidas dentro da garagem do prédio. Como proprietário, você paga IPTU sobre essa vaga, e ela é exclusivamente sua, ou seja, ninguém pode mudá-la de lugar.
Já o direito de estacionar é algo que pertence a todos os condôminos do seu condomínio, sendo uma parte comum para todos. As regras que regem esse direito de estacionamento estão na convenção do condomínio e na escritura do imóvel, que afirmam que a garagem é uma área comum para todos os condôminos.
Qual é a lei da vaga de garagem?
A lei da vaga de garagem é um assunto que gera muitas dúvidas, principalmente entre os condôminos. Afinal, qualquer dificuldade relacionada a essa parte do condomínio precisa de um respaldo para ser solucionada de um jeito correto.
A legislação referente a esse assunto é a Lei Federal 12.607 de 2012. Essa lei trouxe importantes alterações para o Código Civil, especificamente em relação às partes comuns do condomínio, incluindo as vagas de garagem. Ela estabelece os direitos e deveres dos condôminos e como as áreas comuns devem ser utilizadas.
De forma geral, a lei estabelece que:
Vagas como partes comuns: as vagas de garagem são consideradas partes comuns do condomínio, assim como as áreas de lazer, corredores e outros espaços compartilhados.
Uso conforme a destinação: os condôminos têm o direito de usar as vagas de garagem, mas devem utilizá-las conforme a sua destinação, ou seja, para estacionar veículos.
Proibição de venda ou aluguel para terceiros: a lei proíbe a venda ou aluguel de vagas de garagem para pessoas que não sejam condôminos do edifício, a menos que haja uma autorização expressa na convenção do condomínio, aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Reformas e alterações: é possível realizar reformas ou ampliações na vaga de garagem, desde que não prejudique a estrutura do condomínio e os demais condôminos.
Quais são os principais pontos de atenção com relação às vagas de garagem?
Com relação à vaga de garagem, tanto o condômino quanto o síndico devem ficar atentos aos pontos a seguir
Vagas determinadas e indeterminadas: existem vagas determinadas (com número específico) e indeterminadas (sem número definido). As vagas indeterminadas são distribuídas por sorteio ou de acordo com a fração ideal de cada condômino.
Uso da vaga: a vaga de garagem deve ser utilizada exclusivamente para estacionar veículos. Não é permitido utilizar a vaga como depósito ou para outros fins.
Responsabilidade pelos danos: cada condômino é responsável pelos danos causados à sua vaga ou à vaga de outros condôminos.
Conflitos: em caso de conflitos relacionados ao uso das vagas de garagem, é recomendado procurar a ajuda do síndico ou de um advogado especializado em direito imobiliário.
Pode sublocar vaga de garagem?
Sublocação de vaga de garagem em condomínio é a prática de alugar uma vaga de garagem que você possui ou que está alugando para outra pessoa. Em outras palavras, o condômino cede o direito de usar essa vaga a um terceiro, recebendo um valor em troca.
A possibilidade de sublocar uma vaga de garagem em um condomínio depende de algumas variáveis e exige atenção a alguns detalhes importantes.
Em geral, a sublocação de vaga de garagem pode ser permitida desde que conste na convenção do condomínio. Essa permissão pode ser expressa ou implícita, mas é fundamental que exista alguma menção a essa prática no documento.
No caso de inquilinos, o contrato de locação deve permitir a sublocação da vaga. É importante verificar essa informação no contrato antes de qualquer negociação. O regimento interno do condomínio também pode conter regras específicas sobre a sublocação de vagas.
O síndico pode alterar as vagas da garagem do condomínio?
O síndico, como é responsável pela administração do condomínio, tem o poder de mudar a posição das vagas de estacionamento e sorteá-las entre os condôminos, desde que isso seja decidido em assembleia condominial.
É importante ressaltar que a mudança na disposição das vagas de estacionamentonão implica em uma mudança na estrutura física da garagem, e, portanto, pode ser feita desde que haja a concordância de pelo menos 2/3 dos condôminos.
No entanto, é recomendável buscar a unanimidade dos condôminos, especialmente porque questões relacionadas a vagas de garagem podem gerar conflitos.
Uma sugestão seria propor a mudança e um sorteio anual dessas vagas, de modo que elas sejam revezadas entre os condôminos.
Dessa forma, as vagas seriam distribuídas de forma justa e aleatória, evitando qualquer favoritismo ou protecionismo.
Lembre-se de verificar como foi feita essa mudança e se houve a concordância necessária dos condôminos. Em caso de dúvidas ou conflitos, é sempre recomendável buscar orientação jurídica para garantir que seus direitos sejam preservados.
Mudança no uso de garagem não exige votação unânime, de acordo com o TJSP
O Tribunal de Justiça de São Paulonegou o pedido de duas moradores de um condomínio para anular uma reunião de assembleia em que se discutia a distribuição das vagas da garagem do prédio.
Elas diziam que a convenção do condomínio determinava que as vagas seriam definidas por sorteio anual e que, em uma reunião de assembleia, a convenção foi alterada para vagas fixas e aprovada por 39 dos 52 moradores.
No entanto, na visão das moradoras, essa alteração não é válida, pois deveria ocorrer pela votação unânime dos condôminos e, portanto, solicitaram a nulidade da assembleia.
De acordo com o TJSP, neste caso não houve alteração da destinação do edifício ou das vagas, que continuam sendo usadas para a mesma finalidade, mas sim houve apenas uma mudança na forma de utilização da garagem. Desta forma, para esta alteração da convenção, não é necessária a aprovação unânime dos condôminos.
Está pronto para transformar sua carreira como síndico? Se você é um síndico iniciante ou um profissional que busca aprimorar as suas habilidades, temos uma novidade imperdível para você.
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Com uma série de aulas práticas e focadas, este curso vai guiá-lo desde os fundamentos básicos até estratégias avançadas, preparando-o para se tornar o próximo síndico de sucesso.
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Mas antes, por que fazer um curso para se tornar um síndico profissional?
Ser síndico de um condomínio já não é mais apenas uma função temporária exercida por moradores voluntários.
Com a crescente complexidade das demandas condominiais, a figura do síndico profissional vem ganhando cada vez mais destaque. E para quem está em busca de uma carreira promissora, se especializar nessa área pode ser uma excelente oportunidade.
Mas por que investir em um curso de síndico profissional? Veja as principais vantagens e benefícios dessa escolha.
Oportunidade de carreira em alta
De acordo com o IBGE, o Brasil já ultrapassou a marca de 1 milhão de condomínios e com este crescente surgimento de novas comunidades, especialmente em grandes centros urbanos, a demanda por síndicos profissionais está crescendo.
Neste sentido, muitos moradores preferem deixar a gestão nas mãos de alguém capacitado e imparcial, que saiba lidar com questões complexas de forma eficiente.
Além disso, se tornar síndico profissional, você pode atuar em múltiplos condomínios, transformando essa atividade em uma carreira estável e rentável.
Valorização no mercado
Ao obter uma certificação como síndico profissional, você se diferencia dos amadores.
Essa formação demonstra que você tem conhecimento técnico, experiência e habilidades para lidar com as demandas da função, o que aumenta a sua credibilidade e abre portas para novas oportunidades.
Além disso, condomínios tendem a remunerar melhor quem possui qualificação, já que sabem que estão contratando um especialista.
Autonomia e flexibilidade
Uma das grandes vantagens de ser síndico profissional é a flexibilidade que a carreira pode proporcionar.
Muitos síndicos atuam em mais de um condomínio, o que permite organizar uma rotina de trabalho mais diversificada e com maior autonomia.
Além disso, a função permite que você organize seus próprios horários e negocie os contratos diretamente com os condomínios, criando um modelo de trabalho adaptável às suas necessidades.
Conhecimento amplo e especializado
Gerir um condomínio exige conhecimento técnico em várias áreas:
Um curso para síndico profissional proporciona essa formação multidisciplinar, capacitando você para lidar com todos os aspectos da gestão de um condomínio de maneira eficiente e segura.
Quanto mais preparado você estiver, mais confiança terá para lidar com desafios e imprevistos.
Crescimento pessoal e satisfação
Por fim, a profissão de síndico também oferece uma sensação de realização ao ver o impacto positivo de sua gestão no dia a dia dos moradores.
Você estará diretamente envolvido em melhorar a qualidade de vida de centenas de pessoas, e isso pode ser altamente gratificante.
Além disso, a cada novo condomínio que você administra, novas situações e desafios surgem, o que estimula seu crescimento pessoal e profissional contínuo.
Se tornar um síndico profissional é uma escolha que vai além de uma simples atividade de gestão. Com a capacitação adequada, você pode transformar essa função em uma carreira promissora, repleta de oportunidades, flexibilidade e reconhecimento.
E para quem busca um caminho profissional dinâmico e com potencial de crescimento, investir em um curso para síndico profissional é, sem dúvida, uma excelente decisão.
É difícil ser síndico?
Depende! É verdade que ser síndico pode ser bastante desafiador, afinal a função exige responsabilidade em diversas áreas, como gestão financeira, questões jurídicas e administração do dia a dia do condomínio.
Além disso, o síndico precisa lidar com conflitos entre moradores, cobranças de inadimplentes e a constante pressão para manter tudo funcionando de forma eficiente.
Outro ponto difícil é garantir a manutenção adequada do condomínio, além de negociar com fornecedores e coordenar serviços essenciais como segurança e limpeza. Sem falar que qualquer erro pode trazer complicações legais ou financeiras, o que aumenta a carga de estresse.
E se isso não bastasse, ainda existem as expectativas dos moradores, que são altas e, muitas vezes, é preciso tomar decisões impopulares para o bem coletivo.
No entanto, apesar dos desafios, com a formação adequada e o uso de ferramentas tecnológicas, a função pode ser mais tranquila.
Cursos de capacitação ajudam a entender melhor as demandas jurídicas e financeiras, e plataformas de gestão condominial facilitam o trabalho.
Portanto, ser síndico é sim uma tarefa complexa, mas com preparo e organização, é possível enfrentar as dificuldades com sucesso.
Como iniciar a carreira de um síndico profissional?
Iniciar a carreira como síndico profissional envolve alguns passos essenciais para se preparar adequadamente e se destacar no mercado. Aqui estão algumas orientações práticas para começar:
Faça um curso de síndico profissional
A primeira etapa é buscar qualificação. Um curso específico para síndicos vai te proporcionar o conhecimento necessário em áreas como legislação condominial, gestão financeira, mediação de conflitos e administração. Com essa formação, você se prepara para lidar com as exigências do cargo de forma profissional e eficiente.
Obtenha certificações
Além de cursos, é importante buscar certificações que atestem sua qualificação como síndico profissional. Isso aumenta sua credibilidade e facilita a conquista de oportunidades em diferentes condomínios.
Ganhe experiência prática
Começar pode ser mais fácil se você se voluntariar para ser síndico em um condomínio onde você mora ou em um pequeno condomínio local. Isso te dará experiência prática para entender os desafios do dia a dia, criar um histórico de sucesso e construir sua reputação no mercado.
Construa uma rede de contatos
Networking é essencial. Participe de eventos, palestras e workshops voltados para a área condominial. Faça contato com administradoras de condomínios, fornecedores de serviços e outros síndicos. Uma boa rede de contatos pode te ajudar a conseguir novas oportunidades e se estabelecer no mercado.
Divulgue seus serviços
Ao se tornar um síndico profissional, é importante promover seus serviços. Crie um portfólio com seus cursos, certificações e experiências, e divulgue isso para possíveis clientes. Plataformas digitais e redes sociais podem ser ótimos canais para isso. Além disso, mantenha um bom relacionamento com os condôminos onde atua, pois o boca a boca é uma das melhores formas de recomendação nesse setor.
Use ferramentas de gestão
Adotar ferramentas tecnológicas desde o início da sua carreira pode ser um diferencial. Plataformas de gestão condominial, como o TownSq, por exemplo, facilitam a administração de tarefas, manutenção de áreas comuns, comunicação com moradores e controle financeiro.
Seguindo esses passos, você estará preparado para iniciar sua carreira como síndico profissional, oferecendo uma gestão de qualidade e se destacando em um mercado que valoriza cada vez mais a especialização.
Qual é o salário médio de um síndico profissional?
O salário de um síndico profissional pode variar significativamente dependendo de uma série de fatores. Diferente de outras profissões, não existe um piso salarial estabelecido por lei, o que faz com que os valores sejam negociados diretamente com o condomínio.
Em média, o salário de um síndico fica entre R$ 1.500 e R$ 4.000 mensais, podendo atingir até R$ 15.000 em condomínios maiores ou mais complexos.
Fatores que influenciam o salário
A remuneração do síndico é determinada por diversos elementos, como:
Número de unidades: Quanto maior o condomínio, maior é o número de moradores e, consequentemente, o volume de trabalho para o síndico. Em condomínios com muitas unidades, o salário tende a ser mais elevado;
Carga horária: Em alguns condomínios, o trabalho de síndico demanda dedicação quase integral, enquanto em outros pode ser uma função mais flexível. A carga horária exigida tem impacto direto na remuneração;
Complexidade do condomínio: O estado de conservação do prédio, a existência de áreas comuns que requerem manutenção constante e o volume de obras ou reformas em andamento também são fatores que podem aumentar o valor pago ao síndico;
Localização: Condomínios localizados em grandes centros urbanos ou regiões de alto padrão costumam pagar salários mais elevados, pois a complexidade da administração também tende a ser maior.
Tipos de remuneração
A remuneração de um síndico pode acontecer de duas formas principais: remuneração direta (pró-labore) ou remuneração indireta.
Remuneração direta (Pró-labore)
O pró-labore é a compensação financeira formalmente estabelecida para o síndico, similar a um salário, mas sem um piso ou teto definido.
Ele é acordado entre o síndico e o condomínio, levando em consideração os fatores mencionados acima.
Normalmente, essa remuneração varia de dois a cinco salários-mínimos, mas em condomínios grandes ou com necessidades específicas, pode alcançar valores mais elevados.
Remuneração indireta
A remuneração indireta ocorre quando o condomínio opta por isentar o síndico do pagamento da taxa condominial, ou oferece um desconto significativo na mesma.
Isso é uma forma de compensar o trabalho sem necessariamente pagar um valor em dinheiro. No entanto, essa isenção geralmente se aplica apenas à taxa ordinária, excluindo cobranças extras como fundos de reserva ou taxa de segunda chamada.
Qual é a carga horária de um síndico profissional?
Não existe uma regra específica de carga horária para o síndico, já que ele não é considerado um funcionário do condomínio.
Mesmo assim, ele é civil e criminalmente responsável por tudo o que acontece no condomínio que não for resolvido por dolo, negligência ou imperícia.
No caso do síndico profissional, ele geralmente firma um contrato que define, de comum acordo com o condomínio, quantas horas e dias ele estará fisicamente presente.
Alguns síndicos profissionais são contratados para ficar disponíveis em tempo integral, mas essa modalidade de contrato geralmente tem um custo elevado.
Já o síndico morador enfrenta uma expectativa diferente. Muitos condôminos acreditam que ele deve estar disponível o tempo todo, dia e noite, o que não é verdade.
Cabe ao síndico morador definir horários específicos para atendimento, enquanto o zelador, se houver, cuida das demais demandas durante o restante do tempo.
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Este curso foi desenvolvido para oferecer os primeiros passos que te levarão a sair da mesmice e se tornar um síndico de sucesso, com mais clientes, melhor gestão e mais tempo para dedicar às suas prioridades.
Para quem é este curso?
Síndicos iniciantes que querem saber por onde começar;
Síndicos moradores que desejam profissionalizar sua gestão;
Síndicos experientes que buscam atualização e novas estratégias.
O que você vai aprender no curso gratuito?
O curso oferece uma série de aulas práticas e focadas nas principais áreas de atuação de um síndico. Confira o conteúdo:
Aula 01: Síndico Gestor
Fundamentos básicos do trabalho do síndico;
O que envolve a função de síndico;
Estratégias para exercer a profissão com eficiência.
Aula 02: Habilidades do Síndico
Habilidades essenciais que todo síndico precisa ter;
Como desenvolver essas habilidades;
Caminhos para avançar na carreira de síndico.
Aula 03: Responsabilidades do Síndico
Responsabilidades civis, criminais, ambientais e fiscais;
Diferenças entre responsabilidades do síndico e do condomínio;
O que diz a legislação sobre as funções do síndico.
Aula 04: O Síndico no Mercado
O que o mercado procura em um síndico profissional;
Ferramentas para se diferenciar da concorrência;
Estratégias de precificação e atuação no “oceano azul”.
Aula 05: Oportunidades para o Síndico
Oportunidades de crescimento no mercado condominial;
Possibilidades de aumentar a receita mensal;
Insights para expandir sua atuação e alcançar o sucesso.
Essa estrutura facilita o acompanhamento e deixa claro o que será abordado em cada etapa do curso.
Por que este curso é importante?
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Ele oferece um conteúdo completo, abrangendo desde as responsabilidades legais até as habilidades de gestão e estratégias de mercado.
Com ele, você poderá entender melhor o que o mercado busca em um síndico e como se posicionar para crescer e atrair mais clientes.
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No dinâmico mundo da gestão condominial, imprevistos podem ocorrer a qualquer momento, como a saída repentina do síndico devido a falecimento, renúncia ou destituição.
Nesses momentos, surge a necessidade de uma solução rápida e eficaz para garantir a continuidade da administração do condomínio.
É aí que entra o conceito de mandato tampão de síndico.
Mas afinal, o que é um mandato tampão e como ele se encaixa nas regras e normas do condomínio?
Se você está enfrentando uma situação em que a administração do condomínio precisa ser ajustada de forma emergencial, continue lendo para descobrir como agir de acordo com a legislação. Boa leitura!
Quantos anos um síndico de condomínio pode ficar no cargo?
O Código Civil estabelece que o mandato do síndico não pode ultrapassar dois anos, sendo permitida a reeleição.
Ou seja, após cada término de mandato, os condôminos podem optar por manter o síndico atual ou eleger outro, dependendo do que for decidido em assembleia. Veja:
Artigo 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 anos, o qual poderá renovar-se”.
Contudo, a reeleição indefinida é permitida por lei. Assim, o síndico pode ser reconduzido ao cargo diversas vezes, desde que aprovado pela maioria dos moradores durante as assembleias.
Em teoria, se houver aprovação constante, um síndico pode ficar no cargo por muitos anos consecutivos.
Por outro lado, se o condomínio quiser limitar o número de reeleições, então esta regra deve ser expressa na convenção de condomínio.
E o que é um mandato tampão?
O mandato tampão de síndico é uma solução temporária adotada por condomínios quando o cargo de síndico fica vago antes do término do mandato original.
Esse tipo de mandato ocorre quando o síndico eleito precisa se afastar ou não pode mais exercer suas funções, seja por renúncia, falecimento ou destituição, deixando o cargo sem um titular.
Como funciona o mandato tampão?
Quando o cargo de síndico fica vago, a convenção do condomínio geralmente define quem será responsável por assumir essa função temporariamente.
Na maioria das vezes, o subsíndico ou o presidente do conselho do condomínio assume o posto até que uma nova reunião de assembleia seja convocada para eleger um novo síndico.
A convenção do condomínio é o documento que orienta essas decisões e também pode estipular outras regras específicas para a sucessão do cargo.
Por que o mandato tampão é importante?
A vacância do cargo de síndico pode gerar instabilidade na administração do condomínio. Questões administrativas, financeiras e de manutenção podem ser comprometidas se não houver alguém à frente da gestão.
O mandato tampão garante que essas responsabilidades sejam assumidas por uma pessoa apta, evitando transtornos para os moradores e para a gestão condominial.
Além disso, o mandato tampão permite que o condomínio tenha tempo para organizar uma eleição de forma democrática, seguindo as regras estabelecidas na convenção e no Código Civil.
O que acontece após o mandato tampão?
Assim que uma nova eleição é realizada, o mandato tampão é encerrado, e o síndico eleito assume o cargo de forma oficial.
Esse novo síndico deve cumprir o prazo de mandato estipulado na convenção do condomínio, que, por norma legal, não pode ser superior a dois anos.
É importante lembrar que, embora o mandato tampão seja uma solução temporária, ele deve ser conduzido com o mesmo cuidado e responsabilidade de um mandato regular, garantindo que as necessidades do condomínio e dos moradores sejam atendidas de maneira eficaz.
É possível alterar o tempo de mandato de um síndico?
Sim, é possível alterar o tempo de mandato de um síndico, mas isso requer uma alteração formal na convenção do condomínio.
Essa situação pode surgir em diversos contextos, como no caso de falecimento, renúncia ou destituição do síndico atual, o que pode exigir ajustes no prazo de mandato para garantir a continuidade da administração condominial.
Como alterar o tempo de mandato?
A alteração do prazo de mandato do síndico não pode ser feita de forma unilateral. É necessário seguir um processo formal, que inclui:
Convocação de assembleia: Uma assembleia geral especial deve ser convocada especificamente para discutir e aprovar a mudança no prazo de mandato. Essa assembleia deve seguir as regras estabelecidas na convenção do condomínio para a convocação e realização de reuniões;
Aprovação pelos condôminos: A alteração no prazo de mandato precisa ser aprovada por, no mínimo, 2/3 dos votos dos condôminos presentes na assembleia. Essa exigência é uma forma de garantir que a mudança reflita a vontade da maioria e não seja imposta por uma minoria;
Modificação da convenção: Uma vez aprovada a alteração, a convenção do condomínio deve ser formalmente modificada para refletir o novo prazo de mandato. Isso garante que a nova regra seja oficialmente reconhecida e aplicável.
O que diz o Código Civil?
O Artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro estabelece que a assembleia de condôminos deve escolher um síndico para administrar o condomínio por um prazo não superior a dois anos.
No entanto, ele não proíbe a alteração desse prazo, desde que seja feito através das normas estabelecidas pela própria convenção e com a aprovação necessária.
Classificar as despesas do condomínio é uma tarefa que exige atenção e organização e, para alguns, pode ser considerada bastante completa.
No entanto, essa é uma atividade essencial para uma gestão condominial eficiente.
Portanto, entender as diferenças entre despesas ordinárias e extraordinárias, quando convocar uma assembleia para aprovar obras, realizar o planejamento das despesas e manter as contas em dia são passos fundamentais para garantir a saúde financeira do condomínio.
Neste texto, vamos entender como tudo isso funciona e o melhor: mostrar que é possível manter a eficiência financeira do condomínio sem dor de cabeça. Veja a seguir!
Mas antes, por que classificar as despesas do condomínio?
Imagine que o elevador do seu condomínio precisa de manutenção periódica, ou que uma tempestade danificou a garagem, exigindo reparos imediatos. Além disso, a sua equipe está sobrecarregada e precisa ser ampliada.
Cada uma dessas situações gera um custo, e saber a natureza desses custos é fundamental para que o síndico possa planejar e tomar decisões mais eficientes.
Ao classificar as despesas do condomínio, conseguimos distinguir aquelas que são previsíveis e regulares, das que são ocasionais e inesperadas.
Essa distinção não só ajuda no planejamento financeiro, mas também na tomada de decisões sobre a necessidade de convocar reuniões de assembleias, obter a aprovação de obras, ou realizar alguma comunicação com os moradores.
Essas despesas, embora algumas sejam mensais e outras anuais, são previsíveis e essenciais para o funcionamento regular do condomínio.
Despesas extraordinárias
Essas despesas são aquelas que não fazem parte da rotina habitual e surgem de forma pontual.
Exemplos incluem:
Reformas estruturais: como pintura das fachadas e obras de impermeabilização;
Substituição de equipamentos: troca de elevadores, portões ou sistemas de segurança;
Indenizações trabalhistas: decorrentes da dispensa de empregados;
Obras de melhoria: como paisagismo ou decoração das áreas comuns.
Embora essas despesas não sejam recorrentes, elas devem ser previstas no planejamento anual do condomínio, evitando surpresas desagradáveis.
E quanto às obras do condomínio?
Quando se trata de obras no condomínio, é essencial entender que nem todas podem ser realizadas sem a aprovação dos condôminos.
As obras são classificadas em três categorias, e cada uma delas tem regras específicas para sua execução:
Obras Necessárias: São aquelas que impedem a deterioração do imóvel ou que conservam sua estrutura. Por exemplo, a pintura da fachada ou reparos elétricos urgentes. Se forem obras urgentes e de baixo custo, o síndico pode executá-las sem a necessidade de aprovação em assembleia. Caso contrário, é necessária a aprovação da maioria dos presentes;
Obras Úteis: Facilitam ou aumentam o uso das áreas comuns, como a instalação de sistemas de segurança. Para realizá-las, é preciso a aprovação da maioria dos condôminos;
Obras Voluptuárias: Essas são as obras que visam o embelezamento ou o conforto dos moradores, mas que não são essenciais. Um exemplo seria a reforma de uma área de lazer para deixá-la mais atraente. Essas obras exigem a aprovação de 2/3 dos condôminos.
Saber classificar as obras e entender quando elas necessitam de aprovação é fundamental para evitar conflitos e garantir que os interesses de todos os moradores sejam respeitados.
Passo a passo para manter as contas do condomínio em dia
Uma boa gestão condominial exige, acima de tudo, que as contas estejam sempre em dia. Isso significa combater a inadimplência e garantir que todos os condôminos contribuam para as despesas do condomínio.
O Código Civil determina que todos os condôminos têm a obrigação de contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais. Em caso de inadimplência, o morador está sujeito a juros, multas e, em última instância, à cobrança judicial.
Além de gerir a inadimplência, o síndico precisa planejar financeiramente o condomínio, considerando os gastos fixos e variáveis, e projetando as despesas extraordinárias.
É essencial também entender quem é responsável por cada tipo de despesa, especialmente em casos de locação, onde inquilinos e proprietários têm responsabilidades diferentes.
Além disso, existem outros passos importantes para manter as contas do condomínio. Veja:
Planejamento anual de despesas
O planejamento anual de despesas é um dos pilares de uma boa gestão condominial.
Ele permite que o síndico tenha uma visão clara dos custos do condomínio e possa definir o valor adequado da taxa condominial.
Para realizar esse planejamento, o síndico deve:
Listar os gastos fixos: As despesas ordinárias que são previsíveis e recorrentes;
Prever os gastos variáveis: Considerando a possibilidade de despesas extraordinárias e a necessidade de constituir ou reforçar o fundo de reserva;
Revisar contratos: Analisar contratos vigentes e prever possíveis reajustes;
Considerar a inadimplência: Incluir uma margem de segurança para cobrir possíveis atrasos ou faltas de pagamento por parte dos condôminos.
Esse planejamento deve ser apresentado em reunião de assembleia para que todos os condôminos tenham conhecimento das finanças do condomínio e possam contribuir com sugestões ou questionamentos.
Fundo de reserva X Fundo de obras
O fundo de reserva e o fundo de obras são dois instrumentos financeiros que ajudam o condomínio a se preparar para despesas extraordinárias e obras de melhoria.
Fundo de reserva: É uma espécie de poupança do condomínio, usada para cobrir despesas emergenciais, como o conserto de um elevador ou de um portão eletrônico. É constituído por uma porcentagem da taxa condominial e deve ser usado com prudência;
Fundo de obras: É criado especificamente para financiar obras que melhorem a infraestrutura do condomínio. Seu uso é temporário e termina quando a obra é concluída.
Ambos os fundos são fundamentais para a saúde financeira do condomínio e devem ser considerados no planejamento anual.
Prestação de contas
Anualmente, o síndico é obrigado por lei a prestar contas aos condôminos, detalhando todas as receitas e despesas do condomínio.
Essa prestação de contas é uma obrigação legal e deve ser feita de forma clara e organizada, utilizando relatórios financeiros e guardando todos os comprovantes.
Manter uma boa organização financeira não só facilita a prestação de contas, mas também aumenta a transparência e a confiança dos moradores na gestão condominial.
Mantenha as contas do condomínio em dia com o TownSq
A tecnologia pode ser uma grande aliada na gestão das despesas do condomínio.
Sistemas de administração condominial, como o TownSq, permitem um controle mais eficiente das finanças, com funcionalidades que incluem:
Prestação de contas em dois cliques, com gastos separados por categorias;
Conta digital exclusiva do condomínio e criação de subcontas;
Recursos para gestão da inadimplência, incluindo histórico de negociações e dívidas em aberto;
Serviços contábeis, folha de pagamento, gestão fiscal;
Régua de cobrança;
Balancete digital;
Previsão orçamentária;
Lançamento de arrecadações, cadastro de despesas, pagamentos para o mesmo dia;
E muito mais.
Com essas ferramentas, o síndico pode gerir o condomínio de forma mais eficiente, garantindo que todas as despesas sejam devidamente classificadas e controladas.
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Gerir um condomínio é uma tarefa que exige responsabilidade e comprometimento, especialmente quando se trata da figura do síndico. Mas o que acontece quando o cargo fica vago?
Quanto tempo um condomínio pode ficar sem síndico, e quais são as medidas que devem ser tomadas para evitar problemas legais e administrativos?
Neste post, vamos explorar o tempo máximo permitido para um condomínio operar sem um síndico e as ações essenciais que devem ser implementadas para garantir a continuidade da administração, protegendo o patrimônio e os interesses de todos os condôminos. Continue lendo!
É obrigatório o condomínio ter síndico?
A resposta curta é: sim, todo condomínio precisa de um síndico.
Segundo o artigo 1.347 do Código Civil, a assembleia dos condôminos deve escolher um síndico, que pode ou não ser morador, para atuar como o responsável legal pelo condomínio por um período de até dois anos, renovável por igual período.
Não ter um síndico coloca o condomínio em uma situação irregular, pois a ausência de um responsável legal impede a gestão adequada das contas, taxas e impostos.
Se os condôminos não conseguirem eleger um síndico ou contratar uma administradora, o caso pode ser levado à Justiça, que nomeará um representante legal para o condomínio.
Quanto tempo o condomínio pode ficar sem síndico?
Um condomínio não pode ficar sem síndico por muito tempo, pois a ausência de um responsável legal compromete a administração e a regularidade do empreendimento.
Quando um síndico renuncia, ele deve continuar a exercer suas funções até que um novo síndico seja eleito, mesmo que isso prolongue temporariamente seu mandato.
Assim que o síndico deixa o cargo, uma nova eleição deve ser convocada urgentemente para evitar que o condomínio fique sem liderança.
Em alguns casos, o subsíndico pode assumir temporariamente até que o novo síndico seja eleito.
No entanto, se o condomínio não tiver um subsíndico, é crucial que a assembleia dos condôminos seja organizada o mais rápido possível para eleger um novo representante.
Quais são as consequências de ficar sem síndico no condomínio?
Sem uma liderança legalmente constituída, o condomínio pode enfrentar dificuldades para realizar transações financeiras, pagar impostos e até mesmo para manter contratos de serviços essenciais.
Além disso, o síndico anterior, mesmo após a renúncia, continua responsável por apresentar as contas à assembleia, pois sua renúncia não o exime dessa obrigação.
Quem responde na ausência do síndico?
A ausência de um síndico pode ocorrer por diversos motivos, como viagens, problemas de saúde, renúncia ou até mesmo falecimento.
A responsabilidade de quem assume o cargo durante essa ausência depende do que está estipulado na Convenção e no Regimento Interno do condomínio.
Ausência temporária
Quando a ausência do síndico é temporária, seja por motivo de viagem, compromisso ou doença simples, a prática comum é que o subsíndico ou um membro do Conselho Fiscal assuma as funções do síndico.
No entanto, essa substituição precisa estar claramente definida nas regras do condomínio, pois nem todos os condomínios possuem subsíndicos ou conselheiros preparados para essa transição.
Ausência prolongada
Se a ausência do síndico for mais grave, como em casos de renúncia, doença séria ou falecimento, o procedimento é diferente.
Nessas situações, o subsíndico ou um membro do Conselho Fiscal deve assumir o cargo de forma imediata e convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para a eleição de um novo síndico dentro de um prazo de 30 dias.
Esse período garante que o condomínio não fique sem liderança por muito tempo, mantendo a continuidade da administração.
Quando ninguém quer ser síndico do condomínio, o que acontece?
De acordo com o Código Civil, o síndico não precisa ser necessariamente um morador ou proprietário de uma unidade no condomínio.
Isso significa que, se nenhum condômino se candidatar, é possível contratar uma administradora para desempenhar a função ou ainda optar por um síndico profissional, alguém com experiência em gestão condominial, mas que não reside no local.
Além disso, o síndico pode delegar parte de suas responsabilidades a terceiros, como uma empresa especializada, desde que a assembleia aprove essa decisão.
Esse arranjo permite que o síndico foque nas decisões estratégicas enquanto outros cuidam das tarefas operacionais do dia a dia.
Qual a alternativa para os condomínios pequenos?
Para condomínios menores, onde o orçamento é apertado, há alternativas à contratação de um síndico profissional ou de uma administradora.
Uma opção é que os moradores elejam um síndico entre eles, oferecendo incentivos como isenção de taxas condominiais ou uma remuneração simbólica.
Outra possibilidade é a administração em forma de rodízio, onde o síndico e outros membros do conselho fiscal se alternam na função.
Todas essas decisões devem ser tomadas em assembleia e formalizadas em ata.
