Obras no condomínio são sempre motivo de dor de cabeça. Começando pela papelada, pesquisa, orçamento e votação antes de iniciar os trabalhos. E depois, ainda tem que lidar com barulho, sujeira e toda a bagunça que uma reforma causa.
Para realizar uma reforma no condomínio, regras precisam ser seguidas e o síndico tem que ficar atento para não deixar nada passar em branco.
Pensando nisso, separamos algumas dicas para ajudar na hora de organizar uma obra em condomínio. Confira:
Legislação para obras em condomínio
Antes de começar o plano de reforma, é preciso compreender uma coisa muito importante para obras em condomínio: a legislação. São os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício que abordam o tema, dividindo as obras em três tipos de obras: Necessárias, Úteis e Voluptuárias em condomínio.
Obras Necessárias no condomínio são todas que buscam conservar ou impedir a deterioração do condomínio. Alguns exemplos são:
- Reparos nas redes elétrica ou hidráulica
- Impermeabilização da laje por causa de infiltração
- Instalação de corrimãos em escadas de emergência
- Troca e reparo do para-raios
- Alteração no sistema de interfones
- Retoque da pintura de fachada
- Modernização dos elevadores
- Reparos para melhorar a acessibilidade
- Restauração dos jardins
Já Obras Úteis são as que melhoram e facilitam a vida em comunidade e o acesso ao condomínio, como:
- Instalação de novos geradores
- Aumento do espaço para vagas de estacionamento
- Implantação de medidor de água individual
- Contratação de sistemas de segurança (câmeras, alarme, grade elétrica)
- Instalação de grades ao redor do terreno
Agora, as Obras Voluptuárias são as focadas no lazer dos moradores e estética do condomínio. Por exemplo:
- Compra de decoração para datas especiais e feriados
- Pintura da fachada com uma cor diferente
- Contratação de serviço de paisagismo
- Reformas no salão de festa para deixá-lo mais bonito
- Trocar a aparelhagem da academia por mais modernos apesar dos antigos ainda funcionarem
A legislação também determina quais são os tipos de reparos que precisam ser votados pela assembleia antes da execução da obra e quais os quóruns de votação. Confira o texto do Código Civil na íntegra:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
- 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
- 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
- 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
- 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Regras para obras em condomínio
Além das determinações do Código Civil, existem algumas regras que o síndico e os moradores precisam respeitar, especialmente no caso de obras no apartamento.
Uma das regras que são específicas para obras em apartamento, é a Norma ABNT 16.280, também conhecida como NBR 16.280. Ela determina que toda e qualquer alteração feita no território de um condomínio vertical precisa ser notificada ao síndico. Ou seja, se um morador quiser fazer uma reforma dentro da unidade, ele precisará entregar uma série de documentos.
Essa documentação precisa ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto que irá acompanhar a obra, como a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Se você precisa fazer uma requisição de obra ao síndico do seu condomínio, utilize o nosso Termo de Responsabilidade Sobre Obras.
A NBR 16.280 entrou em vigor em abril de 2014 e busca informar que qualquer mudança dentro do edifício, mesmo que em áreas privadas, pode causar graves danos à estrutura do prédio. Isso pode comprometer a segurança e a integridade de todos que habitam e frequentam o local. Por isso, é importante que o síndico e os moradores tenham consciência da seriedade de contratar mão de obra qualificada para realizar uma obra em condomínio, ao invés de apostar em profissionais baratos e mal habilitado.
Além disso, também é preciso cuidar os horários e dias em que se é permitido fazer barulho – afinal, ninguém merece ficar ouvindo barulho de marteladas e furadeiras enquanto tenta dormir ou trabalhar. Geralmente é a convenção e o regimento interno que determinam o horário para obras e barulho tanto nos apartamentos quanto no condomínio. Morar em condomínio é um exercício de comunidade e o síndico pode de incentivar a paciência e compreensão entre os vizinhos.
Dicas para obras em condomínio
Agora que você já compreende os pormenores das regras para fazer uma obra no condomínio, confira algumas dicas que vão te ajudar na hora de planejar obras e reformas no condomínio:
1. Conheça as normas para reformar o condomínio
Estude com atenção cada uma das regras citadas acima: entender bem as normas sobre obras em condomínio permite que o síndico tenha mais segurança e conhecimento técnico para fiscalizar prestadoras de serviço, funcionários e os próprios moradores.
Após receber a documentação do pedido de obra por um morador, analise os detalhes e utilize um Modelo de Autorização do Síndico para Obras para dar o retorno ao condômino.
Além de seguir as diretrizes do Código Civil, o síndico também precisa consultar a convenção e o regimento interno para conferir indicações relacionadas ao assunto, como dias e horários em que se pode fazer barulho de obras em apartamento.
2. Aprovação das obras em assembleia
Após identificar e determinar os tipos de obras, confira se é preciso passar por aprovação em convocação de assembleia. De acordo com as especificações da obra, são necessários quóruns diferentes.
Obras Necessárias no condomínio: nem todos os reparos necessários precisam passar pela assembleia. Necessitam de votação apenas as obras com valores excessivos, nesse caso devem ser aprovados pela maioria dos votos presentes na assembleia (50% + 1).
Obras úteis: precisam da maioria dos votos (50% + 1) de todo os condôminos para serem aprovadas.
Obras voluptuárias no condomínio: devem ser aprovadas por 2/3 (dois terços) dos votos de todo o condomínio.
Entretanto, no caso de obras emergenciais em condomínio, que se não forem corrigidas podem prejudicar gravemente a infraestrutura e a vida da comunidade (como vazamento de água ou entupimento da rede de esgoto), não há necessidade de o síndico convocar assembleia.
Nessas situações, o síndico deve analisar orçamento de três empresas diferentes, escolher o que for mais em conta e estiver de acordo com as necessidades do condomínio e então notificar o conselho fiscal sobre a contratação.
3. Como fazer rateio de despesas para obras?
Um item importante quando o assunto é obras no condomínio é quem paga e como deve ser o rateio dos custos. O primeiro documento a ser consultado para responder essa pergunta é a convenção. Porém, se não houver nenhuma indicação, o rateio deve ser feito de acordo com a fração ideal de cada unidade.
É preciso lembrar que a Lei do Inquilinato, no Art. 22, determina que despesas extraordinárias por obras de melhoria no condomínio, que afetam apenas a estrutura do imóvel (pintura de fachada, fundo de reserva, decoração, etc) devem ser pagas pelo proprietário.
4. Evite sustos durante a obra
Para que piorar uma situação que já é naturalmente estressante? A palavra-chave para evitar sustos durante uma reforma é preparo. Cada unidade deve ser comunicada sobre as datas e horários em que as obras estarão acontecendo no condomínio e, para isso, você pode utilizar um Modelo de Comunicado.
Para evitar riscos de um possível desabamento devido a obras de grande porte, é importante consultar um profissional independente para avaliar as potenciais mudanças na edificação e averiguar se é realmente possível realizar o projeto daquela forma que está sendo planejado.
5. Chuvas x infiltrações
Infiltrações são problemas graves e muito chatos de resolver. Danificam a edificação e aumentam os custos com água – e a chegada do período de chuvas só potencializa os riscos à vida (e o bolso) de todos. Contrate uma empresa especializada para fazer uma perícia assim que surgirem os primeiros sinais de infiltração.
Se a infiltração ocorre em apenas uma unidade, é o proprietário quem deve arcar com os gastos da obra. Ao identificar de onde vem a água, o síndico deve enviar uma Carta de Notificação de Vazamentos para o condômino responsável, informando-o sobre o problema.
O condomínio só arca com a responsabilidade quando o estrago tem origem em áreas comuns e canos de rede. Dê atenção à manutenção preventiva e não espere a chuva chegar para lidar com o problema de infiltração no condomínio.
6. Fique de olho nos contratos
Para que não haja transtornos, o síndico precisa ler cuidadosamente qualquer contrato antes de assiná-lo. Além disso, é preciso pesquisar bem a empresa, conferindo a situação financeira, referências de outros condomínios, se os profissionais são qualificados, se contam com todos os registros necessários.
No contrato, preste atenção se a prestadora de serviço oferece seguro de vida e para acidentes aos funcionários que estarão efetuando o trabalho no condomínio. Também busque saber se estão sendo utilizados todos os equipamentos de segurança, se há garantia e se é oferecido acompanhamento pós obra.
7. Acompanhe o pós obra
Obra é sinônimo de poeira. Dependendo da magnitude da reforma, é possível que o condomínio tenha que arcar com a contratação de uma empresa especializada em limpeza pós obra. Consulte três fornecedores e apresente o orçamento à assembleia para votação. Esse tipo de serviço precisa ser realizado por uma equipe de limpeza apta e com produtos específicos.
Em relação à manutenção, exija que a empresa que realizou a reforma realmente faça vistorias pós obra para averiguar se não há nenhum problema ou reincidências. Esse acompanhamento posterior é muito importante especialmente com situações que podem ser recorrentes, como infiltrações.
Fique de olho em todas as obras do condomínio e não deixe nenhuma manutenção passar batido com uma Planilha de Controle do Condomínio.
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