Para o perfeito funcionamento de todo condomínio é imprescindível a gerência de um bom síndico. Geralmente ele é morador e é responsável pela gestão do mesmo visando manter a ordem, a segurança, a tranquilidade, a limpeza, a legalidade, dentre outras coisas. É quem responde civil e criminalmente pela execução dos atos administrativos e, dentre os deveres do síndico, selecionamos seis que todo síndico deve ter.
Estão entre os deveres do síndico:
Quais são os deveres do Síndico?
O síndico, seja ele profissional ou morador, detém alguns direitos estabelecidos por lei. Portanto, é importante que os condôminos os respeitem e que o síndico exerça suas funções limitando-se ao que pode ou não ser realizado.
1. Representar ativa e passivamente o condomínio
Segundo o art. 1348 do Código Civil, compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, sendo esse, talvez, o seu principal dever. É dever do síndico defender o condomínio, pois sempre que os interesses e direitos dos condônimos estiverem em jogo, ele atua em sua defesa.
2. Combater a inadimplência
Manter as contas em dia é um do deveres do síndico, mas para que isso aconteça é necessário que os condônimos estejam com as contribuições devidamente pagas. O síndico deve buscar reverter essa situação aplicando as medidas legais cabíveis, mas sempre buscando antes um entendimento pacífico. Combater a inadimplência é fundamental para que tudo esteja funcionando em perfeitas condições beneficiando a todos.
3. Contratar prestadores de serviços para a manutenção do condomínio
Para manter tudo em ordem, o síndico precisa contar com os serviços de vários profissionais. Limpeza, manutenção elétrica, reparos e pintura são apenas alguns serviços contratados para que o condomínio ofereça aos seus moradores o que eles precisam. É de dever do síndico orçar e contratar esses serviços buscando sempre o equilíbrio entre custo e benefício.
4. Zelar pela segurança e prevenir acidentes
Talvez esse seja o maior benefício de quem mora em condomínio: estar em segurança. Principalmente, nos dias de hoje, onde a violência bate às portas, estar tranquilo é algo que não tem preço. É um dos deveres do síndico garantir que o condomínio esteja protegido de assaltos e arrombamentos, o síndico deve atuar na prevenção de acidentes diversos, adotando medidas como a implantação de câmaras de segurança e interfone, extintores de incêndios, dentre outras.
5. Manter as contas do condomínio em dia
Para os serviços de segurança e manutenção, bem como a contratação de prestadores de serviços, é necessário verba suficiente. Para isso, além da cobrança das contribuições e do combate à inadimplência é fundamental que o síndico seja pontual com as contas a pagar. Essa pontualidade evita mais despesas com juros e garante que os moradores desfrutem desses serviços com tranquilidade.
6. Organizar reuniões
É dever do síndico organizar reuniões de condomínio, sendo que deverá haver pelo menos uma assembleia ao ano. Nessas reuniões ele faz a mediação das discussões dos moradores e escuta suas reivindicações.
O que um síndico não pode fazer?
Diferentemente do que muitos acreditam, o síndico não é o “dono do condomínio”. Apesar de muitos não terem ciência, existe uma série de regras que ele precisa seguir. Diante disso, existem sim comportamentos não aceitáveis e providências que os condôminos podem tomar diante deles. Por isso, montamos uma lista com as coisas que o síndico não pode fazer.
1. Negligenciar normas do condomínio
É estritamente proibido que o síndico negligencie as normas do condomínio. De forma que, ele precisa seguir à risca as regras estabelecidas pela convenção e regimento interno. Além de fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.
2. Deixar de prestar contas aos moradores
A prestação de contas é uma obrigatoriedade importante. Com isso, é um dos deveres do síndico realizar a prestação de contas pelo menos uma vez ao ano e sempre quando for exigido.
3. Invadir a privacidade dos condôminos
É dever do síndico privar por seus condôminos. Com isso, é estritamente proibido a entrada do mesmo em uma unidade ou a abertura de correspondências sem permissão, além de ilegal. Em casos extremos e emergenciais como vazamento de água ou gás e é necessário entrar no imóvel, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa.
4. Proibir a entrada de visitantes
Outro ponto que muitos desconhecem, é estritamente proibido que o síndico tome qualquer atitude de veto da entrada de um visitante, posteriormente a aprovação do morador. Ou seja, se a visita foi autorizada por um morador, o síndico não tem o direito de impedir – exceto quando a convenção indica o contrário.
5. Não respeitar o quórum das votações em assembleia
É dever do síndico obedecer às regras estabelecidas a partir do quórum votado em assembléia. A partir disso, não obedecer as regras pode levar à impugnação da convocação e da ata.
6. Expor moradores inadimplentes
Não importa o motivo, é dever do síndico preservar os moradores a qualquer custo. Por isso, o condomínio não pode divulgar o nome dos devedores. Se isso ocorrer, é direito do morador entrar com uma ação de danos morais, por conta do constrangimento causado.
7. Ser parcial na resolução de conflitos
É dever do síndico lutar por todos os moradores na mesma proporção. Com isso, é proibido que ele tome partido diante de brigas entre vizinhos. Para isso, é necessário ouvir os dois lados igualmente e ser imparcial.
8. Ignorar requisições dos moradores
o profissional precisa ter uma boa relação com os moradores, responder suas perguntas e solicitações.
9. Multar condôminos sem provas
Todas as ações do síndico devem se respaldadas por provas tangíveis. Com isso, na hora de aplicar multa em algum morador, o síndico precisa apresentar provas que comprovem a infração. Além disso, deve-se seguir as orientações da convenção de condomínio.
10. Contratar obras voluptuárias sem a aprovação da assembleia
É dever do síndico organizar a execução de obras aprovadas em assembléia. E, fica proibida a convocação de reparos que servem para cuidar da estética do condomínio sem aprovação em reunião de assembleia por dois terços dos condôminos.
O que ocasiona a má gestão do síndico? A rotina de um síndico implica em se envolver em diversos assuntos referentes ao condomínio, resolver problemas novos e sem se esquecer de realizar as atividades habituais.
São tantas as responsabilidades e imprevistos que, se não houver cuidado e um método a ser seguido para a gestão de condomínio, certamente haverá muitos prejuízos para a administração do síndico e vida de todos os moradores.
Como ser um síndico de sucesso?
Se você tem visto algumas atitudes que estão impactando para uma má gestão do síndico, é importante entender a trajetória do cargo. Para isso, preparamos dicas de como ser um bom síndico e evitar a má gestão do condomínio. Então vamos lá!
Limite o desgaste: É fundamental que o síndico aprender a limitar o desgaste com a gestão do condomínio.
Divida as funções e responsabilidades: Aproveite para dividir atividades da gestão do condomínio, como auxílio no atendimento aos moradores ou organização de documentos contábeis.
Conheça a legislação: Leia, pesquisa e, se necessário, busque o auxílio de profissionais da área jurídica.
Seja organizado: Reserve um momento da sua rotina de trabalho para focar em organizar a sua agenda, documentos e atividades.
Perceba as demandas: a melhor maneira é utilizar a técnica da matriz da gestão de tempo.
Tenha autoridade sem autoritarismo: a transparência, respeito mútuo e boa vontade devem ser as peças principais no seu mandato de síndico.
Conheça bem o condomínio: é preciso conhecer a rotina do condomínio para definir as melhores práticas a serem aplicadas na gestão.
Aja com criatividade: E a criatividade é uma forma de alcançar esse objetivo e pode trazer benefícios a todos.
Não descuide da manutenção: A manutenção do condomínio é primordial para garantir de harmonia e segurança.
Tenha uma boa estratégia de comunicação: não deixe que isso seja um empecilho na sua trajetória de síndico do condomínio.
Quais são as habilidades necessárias para ser síndico?
Para evitar a má gestão do síndico é importante que o mesmo possua alguns atributos. Será que você possui todas as habilidades indispensáveis para ser síndico? Conheça algumas delas:
Para evitar a má gestão do síndico ele deve ter uma boa comunicação para manter o relacionamento com moradores e funcionários;
Ter afinidade com áreas como administração, contabilidade, direito, recursos humanos e finanças;
Para que não haja uma má gestão do síndico, ele deve saber lidar com pessoas, gerenciar crises e apaziguar conflitos;
Ter paciência para driblar os problemas que surgem no dia a dia;
Ser organizado para manter tarefas e documentos em ordem;
Ter empatia e buscar sempre preservar bem-estar dos condôminos;
Outro ponto importantíssimo que evita a má gestão do síndico é o interesse em manter-se atualizado e sempre em busca de formas novas de facilitar o trabalho e melhorar a vida condominial.
O que configura a má gestão do síndico?
Para que o período como síndico aconteça de forma tranquila, organizada e sem deixar nada de fora, veja quais os maiores erros cometidos na gestão de condomínio e como preveni-los:
1. Falta de Organização Financeira
Muitos síndicos sofrem pela falta de uma gestão financeira eficiente, com controles disciplinados de gastos, datas, e vencimentos. É indispensável que se faça uso de um software para registros e acompanhamento das movimentações do caixa do condomínio, para que o síndico acompanhe e preencha tudo com rigor. A parte financeira deve sempre ter o máximo de transparência frente aos demais moradores, e por isso depende de um preparo, tanto para ter as informações corretas e saber a situação financeira do condomínio, quanto para a prestação de contas obrigatória para o condômino.
A lei de condomínio do Código Civil foi elaborada para regular aspectos básicos que a organização do condomínio deve seguir. A lei tem o objetivo de garantir o bem estar e harmonia na vida dos moradores, dessa forma é de extrema importância que a lei seja conhecida e defendida pelo síndico, caso contrário há margem para desentendimentos, desigualdade e prejuízos. Depois do Código Civil, prevalece o que consta na Convenção do Condomínio, e ainda os princípios de convivência presentes do Regimento Interno, ambos devem ser comunicados e citados sempre para que todos os condôminos estejam cientes, e que caso não haja cumprimento, haverá multas. Se as normas não forem seguidas, o síndico perde sua autoridade, e a convivência é comprometida, o que pode vir a causar ações judiciais se alguém sentir-se prejudicado, sendo do condomínio ou não.
3. Má Comunicação
A maioria dos problemas recorrentes é devida à falta de comunicação ou má realização da mesma. É dever do síndico garantir que as informações sejam passadas de forma legitima e a todos, caso contrário pode gerar desconfiança dos moradores, intrigas e mal entendidos que podem prejudicar alguém. A forma como acontece a coleta de lixo, o horário do silêncio, manutenções que serão feitas, e todas as demais ocorrências que um condomínio vivencia devem ser avisadas, pois quando se trata da vida nessa pequena comunidade, uma pequena mudança pode prejudicar gravemente a realidade de um dos moradores.
4. Ausência do Síndico
Em muitos casos, o síndico não pode estar presente quando algum problema surge ou algo deve ser resolvido, todavia isso não impede que ele não possa estar a par dos acontecimentos e resolva assim que possível. Quando o síndico não pode estar presencialmente no cotidiano, devem ser adotadas medidas que contornem essa circunstância, para que os contratempos possam ser resolvidos, mas sem o síndico prejudicar sua rotina, seja profissional, de viagens, lazer, e afins. Por isso, quando o condomínio tem um síndico com agenda cheia, deve-se investir em ferramentas e opções de comunicação interna, para que nenhum dos lados tenha que sacrificar-se tanto.
5. Falta de Manutenção Regular
Os condomínios devem ter uma periodicidade e compromisso com as manutenções necessárias para a estrutura do local. Além de reformas e ajustes inusitados, a revisão e manutenção devem ser frequentes, senão a segurança dos condôminos é fragilizada, e a estrutura é desgastada, o que pode causar gastos ainda maiores e urgentes ao passar do tempo. Assim, deve haver uma conscientização e planejamento para que tudo seja fiscalizado e se garanta a segurança e conservação da condição física dos prédios ou conjunto de casas.
Conheça os deveres e evite a má gestão do síndico
Para evitar erros futuros é importante que as atribuições e deveres do síndico estejam bem definidos. Para isso, é importante saber quais são as obrigações do síndico para com os condôminos.
Representar ativa e passivamente o condomínio: compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, sendo esse, talvez, o seu principal dever.
Combater a inadimplência: Manter as contas em dia é um do deveres do síndico.
Contratar prestadores de serviços para a manutenção do condomínio: Para manter tudo em ordem, o síndico precisa contar com os serviços de vários profissionais.
Zelar pela segurança e prevenir acidentes: É um dos deveres do síndico garantir que o condomínio esteja protegido de assaltos e arrombamentos.
Manter as contas do condomínio em dia: além da cobrança das contribuições e do combate à inadimplência é fundamental que o síndico seja pontual com as contas a pagar.
Organizar reuniões: É dever do síndico organizar reuniões de condomínio, sendo que deverá haver pelo menos uma assembleia ao ano.
Quer investir na carreira de síndica profissional, mas não sabe se vale a pena? Aqui você vai saber mais sobre a profissão e conhecer a história da Camila Madeira, síndica profissional certificada pela TownSq. Acompanhe!
O que é a síndica profissional?
Uma pessoa contratada pelo condomínio para exercer a função de síndico do local.
Ao contrário da síndica moradora, o vínculo da síndica profissional com o condomínio é focado na prestação de serviço. Sendo assim, ela não pode ser moradora e nem proprietária de um imóvel no empreendimento.
O que é preciso para ser uma síndica profissional?
Para ser uma síndica profissional é preciso possuir conhecimento sobre as melhores formas de atender as demandas condominiais. Além disso, a síndica deve ter as seguintes habilidades:
Inteligência emocional: para lidar com crises e promover uma resolução de conflitos;
Conhecimento em áreas estratégicas: administração, contabilidade, finanças, recursos humanos, direito trabalhista e demais questões jurídicas;
Boa comunicação: para cultivar o bom relacionamento com condôminos e funcionários;
Organização: para gerir mais de um condomínio ao mesmo tempo;
Disciplina: para trabalhar de forma autônoma e independente.
Apesar disso, por ser uma profissão não regulamentada, não é necessário cursar uma faculdade ou ter alguma certificação básica para atuar como síndica profissional.
Quem fiscaliza a síndica profissional?
As regras de conduta e prestação de contas do condomínio são estabelecidas em sua Convenção, desse modo, ela serve como base para fiscalização e acompanhamento das atividades da síndica profissional.
De acordo com o código civil, qualquer morador deve ter acesso às contas do condomínio. Além disso, normalmente os condomínios possuem um Conselho Fiscal, formado por moradores responsáveis por acompanhar e avaliar as atividades do síndico e as contas do condomínio.
Qual é o salário de uma síndica profissional?
A contratação de uma síndica profissional segue a mesma linha de uma síndica moradora: a escolha é feita através de votação em uma assembleia de moradores. Nessa reunião é definido:
O período da prestação de serviços;
O horário de trabalho;
As atribuições e a remuneração.
A forma de pagamento pelos serviços é feita através de Notas Fiscais e o regime tributário dos profissionais, geralmente, é o Microempreendedor Individual (MEI). O custo de uma síndica profissional pode variar de condomínio para condomínio. A remuneração é estipulada levando em consideração os seguintes pontos:
Número de unidades do condomínio;
Número de visitas por semana ao condomínio;
Quantidade de áreas comuns e de lazer;
Tamanho da equipe de funcionários;
Valor da taxa condominial do condomínio.
Sendo assim, o valor mensal pago para uma síndica profissional, pode variar entre R$1.500 mil a R$ 4 mil mensais, podendo ainda alcançar cifras maiores dependendo da situação.
Conheça a história de uma síndica profissional de sucesso
Formada em Administração de empresas, mãe das gêmeas Ana e Alice e gerenciando diariamente nove condomínios e 513 famílias. Essa é Camila Madeira, síndica profissional certificada pela TownSq.
Durante a sua experiência anterior em uma administradora de condomínios Camila percebeu que a rotina de um condomínio era animadora. Então em 2017 decidiu que essa seria a sua profissão por amor e vocação.
Para isso, abandonou a multinacional em que trabalhava, mergulhou de cabeça na nova profissão e foi em busca de qualificação.
Como já utilizava o TownSq App no condomínio onde mora, a escolha pela certificação de Síndicos Profissionais da TownSq foi a escolha lógica.
Quando soube que a Townsq oferecia uma certificação para síndicos profissionais, entrei em contato e me inscrevi. A base do curso é excelente e a rede de apoio também. Por ser uma empresa séria eu tinha certeza que só me agregaria como profissional e a certificação me qualificaria.
E de lá pra cá a relação com a TownSq só evoluiu: “o aplicativo é ótimo, todas as demandas que apresentamos são atendidas de forma ágil. Como síndica certificada estamos sempre recebendo atualizações, aulas, dicas e todo o suporte para questões do diarias.”
“Quando me tornei síndica profissional comecei a olhar a empresa com outros olhos e vi o quanto essa ferramenta auxilia a vida do síndico e morador.”
Camila destaca que os desafios como síndica profissional são enormes e diários. Ela destaca que cada condomínio tem suas características e seus desafios e a missão do síndico é cuidar das pessoas, entender suas necessidades, ouvir suas dores e agir de forma justa. Lidar com diferentes perfis, histórias e culturas e administrar esse mix torna-se complexo.
“[…] a missão do síndico é cuidar das pessoas, entender suas necessidades, ouvir suas dores e agir de forma justa”
Outro ponto que Camila destaca em sua atuação é a rede de apoio que cerca seu dia a dia:
“Síndico profissional é uma empresa e como tal deve estar norteada por profissionais com conhecimento técnico, jurídico, administrativo, conciliatório. Além disso o networking desse profissional deve ser amplo e qualificado. Para que de forma rápida as demandas diárias sejam resolvidas com empresas sérias, especializadas e competentes.”
Afinal de contas, o que é preciso para ser um síndico profissional de sucesso? Segundo Camila, conhecimento para conhecer profundamente seus deveres e obrigações, entender a dinâmica do trabalho, conhecer cada pedacinho do condomínio e dominar seu funcionamento.
Organização é fundamental para dar conta de todas as demandas diárias. Além, é claro, de manter uma comunicação aberta e transparente com os condôminos e estar disposto a ouvir, mantendo sempre um canal aberto para troca de informações, dúvidas e demandas.
Síndico Profissional: um mercado para mulheres
Em pleno crescimento, o mercado de síndico é ainda dominado por síndico homens. No entanto, síndicas como Camila estão mudando esse cenário diariamente. Por isso, Camila aconselha outras mulheres que desejam seguir a carreira como síndica profissional:
“Estude muito, dedique-se ao máximo. O mercado é difícil, o trabalho é árduo, mas temos a certeza que fazemos a diferença nas vidas das pessoas e por isso vale a pena ser desafiado diariamente.”
Camila é uma das síndicas profissionais de sucesso certificadas pela TownSq. Seja uma delas você também.
O síndico é o principal responsável pelo condomínio e pelo o que acontece dentro dele. No entanto, a administradora pode ser responsabilizada judicialmente caso deixe acontecer problemas na administração do condomínio. Diante da divisão de tarefas é necessários preservar as responsabilidades individuais de ambas as partes. Veja a seguir qual é a responsabilidade da administradora de condomínio e do síndico.
A administração do condomínio requer uma grande dose de responsabilidade do síndico e da administradora. A atividade é atribuída ao síndico, que pode repassá-la à uma empresa ou profissional terceirizado mediante aprovação da assembleia, como é o caso das administradoras condominiais. No entanto, como é dividida a responsabilidade do síndico e da administradora nessas situações?
Nesta publicação, você aprenderá sobre qual é a responsabilidade do síndico e da administradora perante o condomínio. Entenda o que diz a legislação brasileira sobre esta relação:
Importância do relacionamento entre síndico e administradora para uma boa gestão
O bom relacionamento entre síndico e administradora é essencial para uma boa gestão. Apesar disso, às vezes essa convivência constante gera atritos e discussões frequentes.
Problemas de relacionamento entre síndicos e administradoras podem resultar em falhas de comunicação, atrasos, dificuldade no controle da inadimplência, entre outros. Nos piores casos, o condomínio pode até sofrer com fraudes ou desvios de dinheiro.
Para evitar esse tipo de impasse, é fundamental que o síndico atue sempre com foco no objetivo principal: garantir a boa administração do condomínio e o bem-estar na vida em comunidade. Pois, no final do dia, as principais vítimas de um relacionamento conturbado entre síndico e administradora são os próprios condôminos, cuja vida e imóveis são afetados por possíveis erros ou pela má administração.
Da mesma forma, os gestores devem estar à parte do trabalho da administradora para se certificar de que tudo está sendo feito conforme as decisões tomadas em assembleia geral. Por isso, use do profissionalismo na hora de resolver adversidades e consulte sempre o contrato.
Agora que já deixamos claro a importância da boa relação entre as duas partes, vamos a parte que mais interessa: quais são as responsabilidades do síndico e da administradora do condomínio. Confira:
Quais são as responsabilidades do síndico?
Antes de sair cobrando a administradora, o síndico precisa saber claramente quais são as responsabilidades exigidas pelo cargo. Em primeiro lugar, vamos explicar a jurisprudência da responsabilidade civil e criminal do síndico.
O aumento no número de condomínios residenciais e comerciais no Brasil fez com que o Novo Código Civil de 2002 trouxesse consigo um capítulo inteiro regulamentando as relações dentro do âmbito condominial. É nele que estão todos os artigos sobre as responsabilidades do síndico perante o condomínio, desde questões como prestação de contas e assembleias gerais até a terceirização dos serviços do síndico. Em síntese, o capítulo pode ser considerado uma espécie de Lei do Síndico.
Logo, o item II do Art. 1.348 determina que o síndico é o representante oficial do condomínio. Isso significa que se ocorrer algum problema durante a gestão e for comprovado que o síndico agiu de forma incorreta ou de má fé, isso pode resultar na responsabilização do síndico, tanto na esfera civil quanto na criminal. A seguir, entenda as diferenças:
A responsabilidade civil do síndico se refere às situações em que o gestor não obedece às suas atribuições estipuladas pela legislação e pela convenção do condomínio.
Ou seja, se o gestor não respeitar as normas, ele poderá responder processo na Vara Cível ou em juízo competente. Especialmente se o trabalho malfeito resultar em prejuízos para os condôminos ou terceiros.
Dessa forma, também há a responsabilidade civil do síndico por omissão. Logo, não fiscalizar corretamente o trabalho da administradora e omitir informações ao conselho fiscal, aos condôminos e aos funcionários também se enquadra como contravenção. Ambos os motivos são razões passíveis para que se entre com um processo contra o síndico.
No direito, existe uma questão chamada culpa in vigilando, também conhecida como responsabilidade solidária entre síndico e administradora. Isso significa que, se o síndico delegar as tarefas à administradora, mas não monitorar o trabalho da empresa, ele é responsável por parte da culpa dos problemas que possam vir a ocorrer. Assim, o síndico também deve ser responsabilizado, visto que não realizou seu trabalho de maneira correta.
Responsabilidade do síndico com obras:
Também é essencial destacar a responsabilidade do síndico com obras realizadas dentro do condomínio, especialmente quando são realizadas sem o devido aval da assembleia geral.
Obras necessárias com altos custos precisam da aprovação da maioria dos presentes na reunião de assembleia. Elas são as que conservam ou impedem a deterioração da edificação, como troca ou manutenção do para-raios, pintura de fachada sem alteração de cor, modernização dos elevadores, entre outras.
Obras úteis são as que facilitam a vida dentro do condomínio e precisam da maioria dos votos dos condôminos. São elas: instalação de grades, implantação de medidor de água individual, aumento do espaço da garagem, etc.
Já as obras estéticas e de recreação no condomínio são chamadas de voluptuárias. Estas precisam ser autorizadas pelo voto de dois terços dos condôminos. Alguns exemplos são projeto de paisagismo, pintura da fachada com nova cor ou compra de decoração para as áreas comuns.
Apenas obras necessárias (ou tidas como emergenciais) de baixo custo não necessitam da autorização da assembleia. É preciso conferir a convenção para estabelecer o que é considerado um custo alto ou baixo. Além de levar em consideração o bom senso, é claro.
Resumindo, o síndico pode responder em âmbito civil por:
Omitir informações aos condôminos e conselho fiscal do condomínio;
Não obedecer a legislação;
Não agir conforme as normas estabelecidas pela convenção;
Não prestar contas anualmente conforme exige o Código Civil;
Realizar obras e reformas no condomínio sem a devida autorização da assembleia geral.
Responsabilidade criminal do síndico
Por outro lado, a responsabilidade criminal do síndico se refere às situações em que o síndico age de forma considerada criminosa. É considerado como ato criminoso:
Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
Apropriação indébita dos fundos do condomínio;
Crimes contra a honra (calúnia, injúria e difamação).
A apropriação indébita dos fundos previdenciários pode resultar em pena de dois a cinco anos de prisão, além do pagamento de multa. Já a apropriação indébita de verba, também conhecida como desvio de dinheiro do condomínio, tem pena de um a quatro anos de encarceramento e pagamento de multa.
Por fim, o síndico também pode ser penalizado criminalmente por calúnia, injúria e difamação. Esse tipo de crime de honra resulta em detenção no período de um mês a dois anos, bem como o pagamento de multa. Síndicos devem cuidar para não expor indevidamente os moradores inadimplentes, pois dependendo da situação pode resultar em uma ação por danos morais.
Responsabilidade da administradora de condomínio
Quando o condomínio opta por trabalhar em conjunto com uma administradora, é essencial que fique claro quais são as responsabilidades dessa prestadora de serviços.
Como citamos anteriormente, o síndico é o principal responsável pelo condomínio e pelo o que acontece dentro dele. No entanto, a administradora pode ser responsabilizada judicialmente caso deixe acontecer problemas na administração de condomínio.
Compreenda quais são as responsabilidades civis, criminais e trabalhistas das administradoras de condomínios:
Responsabilidade civil da administradora
Da mesma forma como ocorre com o síndico, a responsabilidade civil da administradora do condomínio se refere às situações em que a empresa:
Não segue as normas da legislação;
Desobedece às regras da convenção do condomínio;
Não cumpre com o estabelecido no contrato.
Um exemplo de responsabilidade civil direta pela administradora é quando ocorre um erro na emissão e controle de boletos. Dependendo do que está estabelecido no contrato, o condomínio e os moradores podem acionar a administradora judicialmente por se sentirem lesados quando a prestação de serviços não ocorre conforme o combinado. Nesses casos, o intuito do processo é reaver prejuízos causados por erros cometidos pela empresa.
Bem como no caso do síndico, a responsabilidade criminal da administradora se estende aos casos em que ocorre um ato criminoso. Os problemas criminais com administradoras de condomínio mais comuns são:
Apropriação indébita de fundos do condomínio;
Falsificação de informações sobre a conta corrente do condomínio;
Crimes contra a honra (calúnia, injúria e difamação).
Infelizmente, problema com a conta pool é uma questão recorrente com os condomínios que contratam administradoras condominiais não confiáveis. Esse tipo de conta bancária coletiva facilita que desvios ou fraudes ocorram com os fundos do condomínio. E, nesses casos, é aconselhável que o condomínio busque assessoria jurídica para reaver o prejuízo.
Responsabilidade trabalhista da administradora
É normal que administradoras de condomínios tenham responsabilidades trabalhistas sobre os seus clientes. Muitos condomínios contratam as empresas para cuidar também dessa parte um tanto quanto burocrática das finanças do condomínio.
Desse modo, a empresa se torna responsável por pagar as obrigações previdenciárias dos funcionários, como FGTS, PIS e INSS, além de gerenciar a folha de pagamento, férias e demais questões.
Não realizar o pagamento correto das questões trabalhistas pode resultar em processos judiciais por parte dos funcionários. Um exemplo disso é quando a administradora retém o INSS do salário dos funcionários, mas não repassa os valores para os cofres públicos. Nesse caso, a empresa vai responder por apropriação indébita dos fundos previdenciários e também pode ser condenada por sonegação de impostos.
No final do dia, é o síndico o principal responsável por fiscalizar o trabalho da administradora dentro do condomínio. Como síndico, busque sempre fazer o seu melhor para evitar problemas administrativos, trabalhistas e financeiros no condomínio. E isso inclui ficar sempre de olho nas ações da administradora condominial!
A administradora de condomínio pode ser síndico?
Essa é uma dúvida muito comum quando se trata de síndico de condomínio e administradora de condomínio. De acordo com o art. 1.347 do Código Civil:
“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Portanto, sim, a administradora pode ser síndico e isso é muito comum quando nenhum morador se candidata para o cargo de síndico do condomínio, pois é necessário que tenha um responsável legal pelo empreendimento.
Assim como nas demais profissões, as mulheres conseguiram conquistar seu lugar também no mercado de síndicos – ou melhor, de síndicas. E elas são exemplos de profissionais! Por isso, lembre-se: é fundamental respeitar e ouvir as figuras femininas na sua volta, honrando suas percepções e aprendendo com elas.
E foi isso que resolvemos fazer com algumas síndicas certificadas TownSq! Pedimos para elas contarem, como achassem mais verdadeiro, como é ser síndica e mulher num cenário no qual, como muitos outros, homens representam uma grande parcela.
Confira os depoimentos:
“Arrisco dizer que qualquer atividade ou profissão, quando exercida por uma mulher, é recheada de profissionalismo e também de emoção. A mulher agrega sua essência ao profissional: a forma de falar, de ouvir, a capacidade de promover equilíbrio, a humildade de informar quem ainda não tem a informação solicitada, que vibra e pula de alegria por aprender algo novo, que consegue dar gargalhadas dos seus próprios erros, que consegue dizer para ela mesma ‘tudo bem não ter conseguido resolver isso hoje’.
O mercado de Síndicos Profissionais está alinhado ao que aprendemos desde muito pequenas. Já fomos síndicas na escola, na organização das festas, na programação da viagem tão sonhada, na administração do nosso lar. É um desafio, é um aprendizado, é maravilhoso. Estou amando ser síndica e fazer a minha gestão de acordo com a minha essência”. Patrícia Ritter Síndica Profissional | SC
“Fácil não é! Eu sou Síndica de condomínios residenciais e comerciais. São perfis diferentes. Para os condomínios residenciais, não encontro nenhuma dificuldade – pelo contrário! Acho que até existe uma preferência por síndicas mulheres. Mulheres são mais caprichosas, atentas aos detalhes, se preocupam com o bem estar da equipe e são mais agregadoras!
Já em relação aos condomínios comerciais, eu vejo mais dificuldade e impasses. Normalmente os gerentes de contrato das empresas são homens. Dessa forma, a postura tem que ser diferente. Preciso ter mais pulso firme e me impor com muito mais frequência!
Me coloco mais como administradora do que como síndica, exatamente para que eles me enxerguem com mais autoridade. Mas, nada que não conseguimos dar conta, afinal de contas, somos mulheres!” Elaine Alves Síndica Profissional | RJ
Quem também conversou conosco recentemente sobre o mercado condominial para síndicas foi a administradora de empresas Camila Madeira. Na entrevista, ela aconselhou: “Estude muito, dedique-se ao máximo. O mercado é difícil, o trabalho é árduo, mas temos a certeza que fazemos a diferença nas vidas das pessoas. E por isso vale a pena ser desafiada diariamente.” Camila Madeira Síndica Profissional | RS
Quer saber mais detalhes sobre o mercado de síndicos profissionais para mulheres? Então confere a matéria e a entrevista completa no nosso blog.
É comum que muitos condomínios busquem o auxílio na hora de fazer a administração condominial. Para isso, existem as administradoras de condomínio. Entretanto, antes de contratar uma dessas empresa, é necessário compreender quais são os serviços oferecidos e quais suas atribuições. Entenda tudo sobre administração de condomínios com esta publicação! Confira:
Diferença entre as funções do síndico e da administradora de condomínio
Visto que síndico e administrador de condomínio são duas profissões para a gestão condominial, é natural que muitas pessoas não saibam a diferença entre eles. Levando isso em consideração, montamos uma relação com as atribuições do síndico e as atribuições da administradora de condomínio:
Serviços prestados pela administradora de condomínios
O principal serviço da administradora de condomínios é cuidar da parte administrativa, jurídica e de recursos humanos do condomínio. Em outras palavras, a empresa fica responsável pela parte mais prática e burocrática da gestão condominial. Algumas atribuições da administradora de condomínio são:
Por fim, fiscalizar o trabalho da administradora do condomínio.
Ademais, é preciso destacar que o síndico é o principal responsável pelo condomínio. Caso ocorra um problema durante o mandato, o gestor será o primeiro a responder civil e criminalmente. No entanto, existe uma responsabilidade solidária entre o condomínio e a administradora. Isso significa que, se o problema for causado pela má gestão da administradora, a empresa também poderá vir a responder judicialmente pelo ato. Logo, existe uma responsabilidade civil (e, às vezes, criminal) da administradora do condomínio, bem como do administrador autônomo do condomínio.
Quanto cobra uma administradora de condomínio?
O valor cobrado pela administradora de condomínio varia de local para local e de acordo com os serviços prestados. Número de funcionários, localização do condomínio no município, total de despesas do condomínio no fim do mês, etc são exemplos de variáveis que podem influenciar no valor cobrado pela administradora de condomínio. Neste artigo, tem tudo que você precisa saber sobre quanto cobra uma administradora de condomínio Leia também:
É síndico e está pensando se vale a pena contratar os serviços de uma administradora para o condomínio que você gerencia? Existem algumas coisas que devem ser levadas em consideração antes de tomar esse grande passo. Entenda: Como avaliar antes de contratar? A primeira coisa fazer é avaliar a situação do condomínio. Será que o empreendimento tem condições financeiras de contratar uma administradora? Por isso, é fundamental analisar o orçamento e conferir se a conta bancária do condomínio tem condições de arcar com os custos de uma empresa de administração. Além disso, é essencial analisar o perfil do próprio síndico. O gestor tem amplo conhecimento sobre finanças e contabilidade? Afinal, essa é uma área muito importante para o condomínio, mas também muito perigosa. Qualquer deslize pode gerar problemas de grande impacto, correndo o risco de causar sérios problemas financeiros e judiciais ao condomínio. Desse modo, a autogestão administrativa não é recomendável para todos os condomínios. Já decidiu que o condomínio que você gerencia precisa do suporte de uma administradora? Então, vamos para o passo número dois: como escolher uma administradora de condomínios? É necessário fazer uma extensa pesquisa em busca de uma empresa confiável. Para isso, vá além do quanto cobra a administradora de condomínio e cheque as seguintes questões:
Há algum processo vinculado ao CNPJ da empresa?
Quantos anos a empresa utiliza esse CNPJ?
Se houve mudança de CNPJ, qual foi o motivo?
Conversa com colegas síndicos e busca recomendações de boas administradoras;
Peça uma lista de clientes ativos da administradora e faça uma visita aos condomínios para conferir;
Leia o contrato com cautela, de preferência com o auxílio de um assessor jurídico.
Quais são os benefícios de contratar uma administradora? Contratar uma administradora de condomínio não é obrigatório, mas traz uma série de benefícios para o empreendimento, os moradores e o próprio síndico. Algumas das vantagens de contar com uma administradora de condomínio são:
Receber auxílio qualificado na hora de cuidar das questões burocráticas, contábeis e jurídicas do condomínio;
A carga de trabalho do síndico é reduzida, deixando-o com mais tempo para focar em outras demandas e em novas formas de melhorar a vida em comunidade;
É possível que a administradora auxilie na realização de reuniões de assembleia, treinamento de funcionários, captação de orçamentos com empresas terceirizadas e demais atividades essenciais da rotina condominial;
Por lidar com as contas de diversos condomínios, as empresas conseguem reduções nos valores de taxas bancárias;
Para finalizar, o síndico e o conselho fiscal devem ficar de olho nos serviços da administradora. Assim, todas as partes devem trabalhar em conjunto para melhorar ainda mais a harmonia no condomínio.
