Vazamentos entre apartamentos é uma das coisas mais estressantes da vida em condomínio; é uma dor de cabeça para todos os envolvidos: condôminos, inquilinos, moradores e síndicos. Mas em caso de vazamento no apartamento de cima, quem paga a conta? Como evitar mal-estar e resolver tudo de maneira racional e dentro da lei? Nem tudo precisa ser sinônimo de complicação, sendo que é mais fácil resolver vazamentos entre apartamentos se o síndico souber agir da maneira correta.
Saiba o que o síndico deve fazer nesses casos, o que diz a legislação e quem fica responsável pela execução e pagamento do conserto referente ao vazamento. Acompanhe a leitura e compartilhe com seus amigos!
Como descobrir vazamento de água em apartamento?
Apesar de ser comum, muitas pessoas não sabem identificar vazamentos em apartamento. O principal indício de que algo está errado é a infiltração, e ela é identificada pelos sinais abaixo:
Manchas escuras no teto e nas paredes do apartamento;
Azulejos soltos;
Quando a pintura começa a descascar;
Surgimento de bolhas na pintura;
É possível perceber umidade nas paredes;
Rodapés se soltam ou ficam manchados;
Mofo no apartamento.
É essencial que o síndico e o morador do apartamento estejam atentos aos primeiros sintomas de infiltrações. Não efetuar os reparos de um vazamento pode causar danos à estrutura do condomínio. Além disso, há um gasto excessivo de água que acaba por aumentar os custos da conta no final do mês.
O que fazer no caso de vazamento entre apartamentos?
Em caso de suspeitas, deve-se pedir que o zelador faça uma visita ao local para averiguar a situação. Afinal, nada melhor do que pedir ajuda para aqueles com conhecimento técnico no assunto. É fundamental que o zelador seja o primeiro contatado na caça por vazamentos.
Se comprovada a infiltração, é necessário contratar um prestador de serviços. Este ficará encarregado de descobrir a fonte problema de vazamento entre apartamentos. Enquanto isso, o síndico deve fazer a notificação das unidades vizinhas sobre o vazamento. Para isso, você pode utilizar uma Carta de Notificação de Vazamento.
Somente com uma vistoria profissional é possível obter um relatório que comprova a origem do vazamento e infiltração. Desta forma é possível determinar quem deve pagar pelo conserto do problema.
Uma situação recorrente em condomínios verticais é o surgimento de infiltração no teto do banheiro do apartamento. Por ser uma área com muita umidade, é usual que isso ocorra, especialmente quando a edificação não conta com um bom sistema de impermeabilização. Nestes casos, é o laudo técnico que irá definir de onde vem o vazamento no banheiro: se é do apartamento de cima ou da rede de encanamento de responsabilidade do condomínio.
Em caso de vazamento no apartamento de cima, quem paga?
Quando há um vazamento no apartamento de cima, quem paga a conta? Essa é uma questão que causa desespero nos proprietários e/ou inquilinos, que ficam em dúvida se devem pagar pelo conserto de algo que não seja (na maioria das vezes) culpa deles. Porém, para definir quem irá arcar com a conta, é importante compreender como funciona a rede de água de um condomínio.
Existem dois tipos de redes de água: horizontal e vertical. Os canos verticais também podem ser chamados de colunas centrais ou prumada. Eles transportam a água para cada unidade. Consequentemente, o condomínio é o responsável quando o vazamento entre apartamentos é causado por um problema nessa tubulação. Logo, o condomínio deverá pagar pelas obras de reparo utilizando o fundo de reserva ou através do rateio de despesas.
Por outro lado, a rede horizontal distribui os canos para as unidades. Por sua vez, estes são de responsabilidade dos condôminos. Quando a fonte do vazamento é um desses canos horizontais, é o vizinho de cima ou de baixo quem deve pagar pelo conserto.
No caso de a infiltração ocorrer em um imóvel alugado, o responsável por pagar a conta varia de acordo com as circunstâncias. Se o vazamento entre apartamentos surgiu devido a alguma reforma feita pelo inquilino, é ele quem deverá arcar com os custos. Se não, é o proprietário quem deve pagar.
Com relação às áreas comuns do empreendimento, todo e qualquer vazamento é de responsabilidade única do condomínio.
Vazamento no apartamento de cima: qual a jurisprudência?
O Código Civil não conta com uma lei específica sobre vazamentos entre apartamentos. Entretanto, existem outros artigos que servem como base para resolver o problema.
O primeiro deles é o Art. 1.331. Ele explica que existem áreas de propriedade exclusiva e de propriedade comum dentro de um condomínio. O parágrafo 2 diz que:
2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Isso quer dizer que a rede geral de água e esgoto é de responsabilidade do condomínio. Ou seja, qualquer dano ou problema causado por essa tubulação, é o condomínio que tem a obrigação de resolver.
A lei também dá o parecer sobre como deve ser feito o rateio das despesas de uma obra para consertar vazamentos no condomínio. O Art. 1.336 define que é um dos deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio a partir da sua fração ideal. Porém, a lei determina que essa cobrança poderá ser feita de outra forma desde que a convenção do condomínio autorize.
O Código Civil também deixa claro que o responsável por garantir a conservação do condomínio e o bem-estar dos moradores é o síndico. Isso é definido pelo Art. 1.348, inciso V. Faltar com essa obrigação pode levar o síndico a responder civil e judicialmente por qualquer prejuízo.
Já a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) determina as regras a serem seguidas no caso de vazamentos entre apartamentos alugados. Conforme o Art. 22, é o proprietário quem paga quando a infiltração ocorre na unidade devido ao desgaste da estrutura. Mas se o vazamento foi causado por uma reforma feita pelo inquilino, a situação é outra. O Art. 23, inciso V, deixa claro que nesses casos é o inquilino quem deve pagar pelo conserto.
Resolver vazamentos entre apartamentos pode ser uma função complicada do trabalho como síndico. Porém, não há nada que não possa ser contornado com a informação correta. Sempre tente resolver a situação com calma e boa vontade, sem deixar de lado o que diz a legislação.
Você gerencia um condomínio com problemas de infiltração? Use o nosso modelo de Carta de Notificação de Vazamentos para avisar os condôminos!
Gostou do artigo? Além de muitos conteúdos relevantes no blog, a TownSq possui um canal no YouTube com os principais profissionais do mercado tirando dúvidas sobre o universo condominial. Por exemplo, a live com as especialistas Dênia Correa e Débora Vignali, que conversaram sobre os cuidados que um síndico deve ter com os edifícios antigos.
Você pode acompanhar a gravação na íntegra clicando no vídeo abaixo:
Vivemos em uma época onde o número de condomínios apenas cresce. Sendo assim, se torna ainda mais necessário que existam regras para garantir a segurança de reformas e obras realizadas dentro dos condomínios. E esse é o papel da NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
A norma 16.280 tem a função de garantir que qualquer alteração no imóvel de um condomínio seja informada ao síndico. Seja ela nas áreas de uso comum ou nas unidades privadas. Essa medida entrou em vigor no dia 18/04/2014 e passou por algumas atualizações, a última no começo de 2024.
Entenda todos os pormenores da NBR 16.280 com esta publicação:
O que é a NBR 16280?
Em síntese, a Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto. Para isso, os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar uma reforma em sua unidade.
A intenção da medida é garantir a segurança da obra. “Qualquer alteração na estrutura do condomínio sem uma análise técnica pode vir a causar danos à edificação”, explica João David, CEO e cofundador da TownSq. Logo, qualquer problema estrutural pode vir a comprometer a segurança e a integridade de todos os moradores do condomínio.
Conforme o estipulado pela ABNT, a NBR 16.280 exige que:
se você quer executar qualquer tipo de reforma ou intervenção em sua unidade, deve apresentar um projeto detalhado assinado por um engenheiro ou arquiteto. E então, a aprovação (ou recusa) fica por conta do síndico.
No entanto, existem alguns casos de pequenas reformas onde não é necessário apresentar o documento (veja nossa lista). Por causa disso, é fundamental verificar com o síndico do seu condomínio se há necessidade de entregar alguma documentação antes de iniciar qualquer tipo de obra.
Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?
De acordo com a NBR 16.280, o condômino que pretende realizar uma reforma deve apresentar um desses dois documentos:
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.
Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:
Para simplificar, preparamos um modelo deTermo de Responsabilidade Sobre Obraspara moradores. Acesse e confira gratuitamente todos os documentos necessários ao realizar uma reforma, conforme a NBR 16.280.
Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?
Nessas situações, o síndico é o responsável pela aprovação da documentação. Portanto, deve fiscalizar a obra e verificar se esta cumpre o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário. Caso seja necessário, o síndico deve tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra conforme o planejado.
Em caso de irregularidades na obra, o síndico pode:
Registrar irregularidade na delegacia de polícia e até busca o judiciário para embargar a obra.
Caso tudo ocorra conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada. O gestor também deve receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento. Enfim, é possível arquivar toda a documentação.
O que acontece na prática com a NBR 16280?
Apesar de as normas dizerem que é obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.
É importante ressaltar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT e o que consta no modelo de autorização de obra ou reforma) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade, visto que podem ocorrer situações onde o morador inicie um reparo sem autorização e sem pegar entregar a documentação para o síndico.
Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção do Condomínio se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado.
Cuidados que o síndico deve ter em caso de obras
A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.
O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.
Quais obras precisam de ART/RRT?
Obras que necessitam ART/RRT:
Instalação de ar-condicionado;
Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;
Abertura de porta ou cozinha americana;
Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
Buracos ou perfurações de lajes;
Instalação de banheira;
Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;
Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
Alterações estruturais o apartamento.
Obras que não necessitam de ART/RRT:
Pintura;
Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto, não façam alterações da estrutura do condomínio e nem envolvam trocar torneiras, chuveiros ou tomadas de lugar;
Colocação de redes de proteção;
Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.
Dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280
A iniciativa da NBR 16.280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.
Em seguida, separamos algumas dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280:
O que a NBR 16.280 caracteriza como reforma na edificação?
Conforme a determinação da norma: reforma é todo tipo de alteração nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.
Portanto, se forem pequenas reformas sem impacto na estrutura, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro. Porém, o síndico ainda pode solicitar aos moradores uma notificação assinada por profissional qualificado.
O que fazer quando o síndico faz obras dentro do próprio apartamento?
O ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
É responsabilidade do síndico garantir a segurança do condomínio, e isso envolve trabalhar na implementação de medidas adequadas de segurança física desse espaço. E em edifícios antigos, essa responsabilidade inclui alguns cuidados específicos, uma vez que essas estruturas podem acumular muitos problemas desde a sua criação e podem não ter recebido o acompanhamento correto ao longo dos anos.
Isso não significa que o síndico deve se tornar um perito especialista nas edificações em que atua, mas ele precisa buscar informações sobre o assunto e encontrar bons parceiros para ajudá-lo neste quesito.
E foi isso o que a live “Edifícios antigos: quais cuidados o síndico precisa tomar?” trouxe em seu conteúdo. Contamos com a participação da Engenheira Civil Débora Vignali, especialista em Patologia das Construções e Perícias de Engenharia com experiência de 10 anos no setor condominial, para explicar os principais tópicos desta temática de maneira didática e com muitos exemplos comuns.
Confira os destaques dessa aula ao vivo para entender quais são os principais pontos de atenção do síndico de edifícios antigos e sobre medidas gerais que todo profissional precisa ter com o condomínio.
Vícios construtivos e problemas comuns em condomínios antigos
Os condomínios antigos podem ter suas particularidades, como métodos construtivos diferentes que antes eram muito utilizados. A especialista Débora Vignali discorreu sobre as principais diferenças que devem ser notadas, especialmente porque muitos materiais utilizados na época da construção precisam ser substituídos ou modernizados.
Estrutura
A engenheira analisa que antes as estruturas eram mais robustas, enquanto hoje são mais esbeltas, podendo ser projetadas por softwares, uma forma bem diferente de trabalhar.
Pode-se notar também as diferenças de espessuras de cobrimento das armaduras, de um pilar, de uma viga, ou de uma laje. “As normas também mudam ao longo do tempo. Essa espessura hoje é muito maior. Antigamente, era uma espessura pequena. Se você pegar estruturas antigas que não receberam manutenção ao longo do tempo, é muito fácil encontrar o problema de corrosão”, explicou.
Instalações
As instalações, anteriormente, eram feitas de cobre. Essa também é uma mudança em edifícios novos, pois percebe-se o problema da oxidação de instalações antigas, o que leva à troca de toda a instalação.
A atualização de instalações elétricas também são um grande ponto de atenção. Hoje, existe uma demanda diferente de equipamentos comparada ao passado, então vê-se a necessidade de fazer um retrofit das instalações elétricas. “Isso é importante para que não dê problema como um curto-circuito ou não consigam utilizar uma certa demanda de energia elétrica”, explica a especialista.
Elevadores
Os elevadores também entraram na lista do que precisa ser modernizado: não só pela estética, mas principalmente pelo possível desgaste, problemas estruturais ou técnica obsoleta.
Pisos e fachada
Alguns materiais utilizados em pisos e fachadas em condomínios antigos também merecem atenção. Com a deterioração natural, faz-se necessária a troca ou atualização, já que alguns itens podem não são ser mais comercializados.
A modernização do material é fundamental não apenas pela aparência, mas pela facilidade de conservação e manutenção dos novos materiais.
Garantia x Erros da construtora x Desgaste natural: como saber de quem é a responsabilidade dos danos ao condomínio e a quem recorrer?
Quando um problema estrutural surge no condomínio, apontar um responsável ou saber a quem recorrer é sempre um desafio. A engenheira descomplicou o assunto evidenciando as diferenças em cada situação.
Garantia
A garantia é um período de 5 anos definido Código Civil em que a construtora precisa atender o condomínio em qualquer problema apontado. A responsabilidade da construtora, nestes casos, é objetiva. Ou seja, ela pode buscar provar que a culpa não é dela.
Neste período, após abrir uma notificação, o condomínio aguarda o retorno da construtora. Débora reforça um ponto fundamental antes da notificação: o condomínio precisa se certificar de que fez a sua parte. “A construtora vai verificar se aquilo é coerente, se realmente o condomínio fez as manutenções que deveria fazer, ou se utilizou a edificação conforme o manual. Se estiver tudo certo, então o problema realmente é da construtora”, alerta.
Responsabilidade da construtora após 5 anos
Após os 5 anos da garantia, a especialista explica que o que deve ser levado em consideração é a vida útil dos materiais e sistemas utilizados pela construtora. Isto é, o tempo que os materiais utilizados precisam durar de acordo com o que foi projetado. “Uma estrutura, por exemplo, que tenha uma vida útil mínima de 50 anos, precisa durar, no mínimo, 50 anos. E a construtora tem responsabilidade pela estrutura durante esses 50 anos”, explicou.
O que muda neste momento é que, no período de garantia, o condomínio só precisa notificar a construtora. Fora da garantia, o condomínio precisa comprovar que a responsabilidade é da construtora, além de provar que fez as manutenções necessárias e que o edifício foi utilizado corretamente.
Regras de manutenção nos condomínios antigos
Para dar o seguimento correto das manutenções que o condomínio é obrigado a cumprir, o edifício precisa de orientações adequadas que atualmente são entregues pela construtora na forma de um manual.
O manual de uso, operação e manutenção das edificações é uma exigência do Código de Defesa do Consumidor. Ele prevê que todo o produto ou serviço tenha um manual de instrução. “Assim como temos o manual do carro ou da geladeira, a edificação também precisa de um manual. E como cada edificação é diferente da outra, a construtora responsável precisa informar ao seu cliente e ao síndico detalhes sobre como utilizar e como manter”, ensina Débora.
Quando o empreendimento é entregue, o manual é entregue também pela construtora. A partir de então, torna-se papel do síndico executar o calendário de manutenções de acordo com o que está no material. “Ele precisa conter informações claras e didáticas, e apresentar todos os materiais que foram utilizados todos os sistemas.”
Os detalhes desse manual guiarão as manutenções necessárias. A construtora precisa apontar quais são as áreas que são impermeabilizadas ou não, quanto tempo o rejunte precisa de manutenção, telhado, e quem deve executar essas manutenções, entre outros detalhes. “A lavação de uma fachada precisa ser realizada por uma empresa especializada, que tenha funcionários com treinamento em altura e outros detalhes de segurança”, exemplificou Débora.
Implantando esse sistema de gestão da manutenção e registrando a execução de maneira orientada, o condomínio está seguro e poderá requerer a garantia da construtora a qualquer momento. “Se um condomínio tem esse manual e não segue, automaticamente já perde a garantia sobre aquilo.”
Infelizmente, alguns prédios antigos podem não ter esse manual, já que no passado ele não era uma obrigatoriedade da parte das construtoras. Nestes casos, a engenheira aconselha a, antes de qualquer coisa, fazer uma inspeção predial.
Na inspeção, o profissional contratado irá levantar todas as características e todos os problemas que o condomínio apresenta e gerar orientações para um manual. Inicialmente, o condomínio tratará de resolver o que for apontado como emergencial. “A partir dessa análise, é criado um plano de ação do que precisa ser corrigido e um plano de manutenção”.
O plano de manutenção nada mais é do que um cronograma das manutenções, uma agenda baseada em normas e nas exigências para o condomínio que foram apontadas na inspeção. Para facilitar essa organização, alguns aplicativos como o TownSq permitem a organização de datas e alertas para que o síndico não se perca nas datas de manutenção do condomínio.
Vale lembrar que algumas normas de manutenção são gerais, enquanto outras podem ser locais. Um profissional habilitado irá personalizar as orientações de acordo com a particularidade do condomínio e sua localização. Débora traz como exemplo a periodicidade de lavação de fachada em condomínios litorâneos, que pode ser mais frequente por conta da maresia.
Como identificar problemas estruturais no edifício
Para identificar problemas na estrutura do condomínio, contar com o auxílio de um profissional é sempre o ideal, mas o síndico pode e deve desenvolver um olhar atento ao condomínio. A orientação é respeitar as manutenções e aprender a identificar as necessidades da edificação.
A engenheira explica que esses indícios vão desde rompimentos bruscos a pequenos sinais que começam aparecer aos poucos. E quanto antes os problemas forem identificados, menores os riscos para o condomínio. Além disso, mais fácil e mais barato será o conserto.
A recomendação é que seja realizada uma inspeção anual no condomínio, um verdadeiro “pente fino” na estrutura do prédio. “É como se a gente fosse no médico uma vez por ano, fazer um check-up geral”. No dia a dia, a inspeção visual é o suficiente para verificar se tem algum sintoma.
“Prevenção é justamente isso, verificar com periodicidade, e não chegar num prédio depois de 30 anos e só então encontrar um pilar está com corrosão de armadura, ou que já tem um pedaço de concreto caindo. Isso aí já é uma manutenção corretiva.”
Agir preventivamente significa tomar medidas antes que o problema inicie. Para exemplificar, Débora cita o que pode acontecer quando uma lavação de fachada é negligenciada.
“Passar o prazo de uma lavação pode levar a uma lavação e uma restauração de pintura, porque adiar a lavação resulta em problema na pintura, que é uma proteção da fachada. Se isso demora ainda mais, essa manutenção vai virar uma lavação, uma restauração de pintura e um reparo de fissuras. E se isso demorar ainda mais, já começam as infiltrações, e por aí vai até virar uma recuperação estrutural na sua fachada.”
Essa reflexão é uma prova de que o respeito ao calendário de manutenções preventivas, a inspeção visual frequente e a inspeção feita por profissional são alternativas que garantem segurança e impedem que o condomínio gaste tanto.
Identificando reformas que mascaram os problemas do condomínio
Quando falamos em problemas na estrutura do condomínio, podemos imaginar danos explícitos. No entanto, condomínios recém reformados podem estar mascarando problemas. O que está bonito por fora nem sempre está bom por dentro. Mas como o síndico pode descobrir esses problemas escondidos?
A resposta está em sempre reparar nos detalhes do condomínio e não subestimar os pequenos sinais. Quando o síndico assume um condomínio mais antigo, precisa se certificar de que rachaduras e pequenos indícios sejam avaliados, e precisa resolvê-los adequadamente caso sejam sintomas de um problema estrutural.
Débora compartilhou um caso de quando fez um orçamento de uma infiltração no condomínio. Andando pelo prédio, notou um pilar com uma rachadura muito grande. “Na hora eu bati o olho e pensei: corrosão de armadura, com certeza”. Quando perguntou ao zelador se a síndica tinha ciência desse problema, ele respondeu que sim, e que ele mesmo já arrumaria. E que assim já havia feito várias vezes no condomínio.
“Ele não consertou, mas fez uma maquiagem. O profissional está ali recebendo ordens e fazendo o trabalho dele, mas é extremamente perigoso”, explica a profissional.
Além de tentar resolver o problema “em casa” equivocadamente, o síndico muitas vezes pode acabar contratando serviços sem saber realmente o que precisa ser feito. E a consequência da “maquiagem” no condomínio pode ser muito grave, porque o verdadeiro problema nunca é realmente sanado. A partir de então, se torna uma bola de neve.
Quando ninguém toma a providência correta, prédios podem ficar por anos só aumentando seus riscos. Débora exemplifica com o caso de um condomínio de Florianópolis, em que foi necessário evacuar todo o prédio, e depois de meses os moradores ainda não conseguiram voltar, porque os problemas foram se acumulando.
O síndico deve notar que uma característica da maquiagem no condomínio é que o problema volta a aparecer logo. Portanto, o gestor deve estar sempre atento durante as inspeções rotineiras. Quando realmente aparecer, por exemplo, uma fissura, deve procurar um engenheiro para uma visita técnica. “A visita do engenheiro pode custar, mas caro, na verdade, é deixar o condomínio desse jeito”, alertou Débora.
Neste ponto, mencionamos também que o síndico não deve ficar refém da decisão da assembleia quando ela se opõe a fazer os reparos realmente necessários. “Quem vai ser responsabilizado, caso haja algum dano, vai ser o síndico. E muitos síndicos sabem da importância, só que não têm coragem de contrariar a assembleia”, apontou Débora.
O Laudo Técnico de Inspeção Predial é um diagnóstico obrigatório dos condomínios, cuja periodicidade de realização pode variar em cada cidade. Contratar especialistas para realizá-lo no período correto é uma obrigação do síndico, já que ele é o responsável pelas manutenções e segurança do edifício.
A inspeção é praticamente um “pente fino” no prédio inteiro. Desde a caixa d’água e cobertura, até todas as áreas comuns e todos os sistemas da fachada. O objetivo é mitigar os riscos técnicos e econômicos do condomínio.
Levantando esses problemas, o profissional especifica o que precisa ser feito para saná-los e apresenta através de uma tabela de prioridades. O síndico deve então priorizar o que apontado como urgente, ou seja, o que pode causar risco a segurança das pessoas que moram ali.
A prioridade dois são problemas que não causam risco à segurança, mas também precisam de atenção pois possuem uma progressão mais rápida. Ou seja, algo que, se não for arrumado em curto prazo, pode ficar cada vez pior e mais caro. E a prioridade três são problemas mais estéticos, que não são urgentes.
A partir dessa tabela, o síndico consegue fazer uma previsão e saber como direcionar o orçamento do condomínio. A engenheira Débora recomenda que haja uma assessoria pós entrega de laudo também, para ajudar a verificar se as empresas contratadas são aptas, ajudar na fiscalização de obras e para verificar se realmente esse escopo esteja sendo cumprido da forma correta, com os materiais e técnicas especificadas.
A importância das manutenções preventivas
Muito se fala do custo de não fazer uma manutenção preventiva, e para elucidar esse raciocínio, Débora mencionou o estudo da “Lei de Sitter”, que comprova os impactos econômicos que a ausência de manutenção pode ocasionar.
Segundo essa lógica, o custo de uma manutenção adiada pode aumentar numa progressão geométrica de razão cinco. Isso significa que quando uma manutenção é negligenciada, o valor de reparo é 5 vezes mais caro que o valor de prevenção, e vai ficando 5 vezes mais caro se continua sendo adiada.
Débora explica que, quando as manutenções preventivas são adiadas, elas vão ficando cada vez mais caras porque se tornam corretivas. E um exemplo comum mencionado foi o da negligência com a limpeza do ralo. Durante um período de chuva, se essa limpeza não acontece, a água vai subir o nível, irá para debaixo do telhado e resultará em infiltração no apartamento debaixo, estragando o forro, móveis e pintura. O conserto será muito mais caro.
Isso comprova que uma simples manutenção não feita pode resultar em um custo enorme, e comprova que prevenir é melhor do que remediar.
Como conscientizar os moradores sobre a necessidade de reparos estruturais e preventivos
Um grande desafio para o síndico é explicar para os moradores que, muitas vezes, a reforma ou gasto no condomínio não vai deixá-lo necessariamente mais bonito, mas vai reparar ou prevenir algo estrutural.
É fundamental que o síndico entenda o que está acontecendo e saiba como comunicar, para que o morador consiga visualizar essa obra como algo necessário. “Sempre que eu tenho a oportunidade de apresentar um orçamento meu em assembleia, eu acho ótimo, porque consigo realmente explicar para eles a necessidade.”Débora comenta que a atitude de não entender esse investimento pode vir de uma visão cultural.
“No Brasil a gente tem muito cuidado com o automóvel, mas os imóveis custam muito mais do que os automóveis. E a gente acaba deixando o imóvel ali, um patrimônio que ainda vai valorizar muito mais que um carro, e não temos o costume de cuidar desse patrimônio”, observa.
Essa comparação é uma forma interessante e didática de explicar aos moradores que certas intervenções são fundamentais para a valorização do patrimônio, além de, certamente, garantir a segurança dos condôminos e de suas famílias. O engenheiro, ao lado do síndico, ajudará a mostrar para a assembleia o que deveria ser prioridade e as consequências de não seguir com as mudanças.
Se a assembleia segue se opondo a manutenções preventivas, corretivas e reparos urgentes, vale reforçar a importância do síndico se posicionar em prol da boa gestão. Débora reforça que esse é um posicionamento ético do profissional.
“Até antes de ser eleito, o síndico precisa entender que, a partir do momento que uma assembleia está te fazendo trabalhar de forma contrária à lei, esse cliente não é para você”.
Como grande responsável pela gestão da comunidade, o síndico precisa entender que faz parte das suas obrigações executar as manutenções adequadamente, ou poderá responder por isso.
Desgaste natural do condomínio: como desacelerar?
Além de respeitar o calendário de manutenções preventivas do condomínio e sempre buscar o auxílio de profissionais especializados, síndico, moradores e funcionários podem contribuir para colaborar com a preservação do condomínio.
Débora ensina que cada material implementado num numa edificação tem uma vida útil diferente. E para que nenhum prazo vença e seja esquecido, síndico e toda a equipe do condomínio precisam ficar atentos aos detalhes. “Não tem como desacelerar o envelhecimento de um material, mas é preciso acompanhar esse envelhecimento para trocar o quanto antes”, orienta.
Construções antigas x Construções atuais
Mesmo que muitas modernizações nas construções atuais possam garantir maior durabilidade e segurança, é errado pensar que elas sejam melhores que construções antigas de forma geral, muito menos que não exijam a mesma atenção e cuidado.
O que Débora nos explica é que, com a construção acelerada de edificações, fica muito difícil que cada obra tenha a presença constante de um engenheiro. O resultado disso são vários vícios construtivos que já aparecem nos primeiros anos nos novos prédios.
“As obras são feitas mais rapidamente, em prazos cada vez mais apertados, então eu arrisco dizer que tem obras novas aí que estão piores que obras antigas”, avalia.
Portanto, o cuidado com um condomínio em seus anos iniciais é imprescindível, também para que em seu período de garantia fique mais fácil contatar a construtora e reparar problemas.
“Eu gosto muito de comparar as edificações com os seres humanos. Uma construção nova nada mais é que um bebê, que não tem a imunidade formada direito e está muito mais suscetível a doenças. Então, você precisa acompanhar esse bebê com mais frequência”, comparou Débora.
Utilizando essa analogia, um prédio antigo seria um adulto ou idoso, que também precisam de uma atenção especial e cuidado frequente, para que se preservem e tenham vida longa.
Confira a live completa, com as perguntas extras dos participantes:
Ser síndico é um cargo de grande responsabilidade, exigindo constante atenção à segurança e bem-estar dos moradores. Entre as diversas tarefas, a gestão de manutenções prediais se destaca como crucial para a preservação do patrimônio e a prevenção de acidentes. Assim, a manutenção corretiva assume um papel fundamental como escudo contra imprevistos e desastres no condomínio.
Neste artigo, você vai aprender o conceito de manutenção corretiva, quais as vantagens e desvantagens da realização e como realizá-la de maneira eficiente. Acompanhe a leitura!
O que é manutenção corretiva e qual a sua importância?
Como o próprio nome diz, a manutenção corretiva atua para corrigir falhas e defeitos que surgiram nas instalações do condomínio. A principal característica desse tipo de manutenção é o fato de ser imediata e emergencial, exigindo medidas rápidas para solucionar problemas que colocam em risco a segurança dos moradores ou a infraestrutura do edifício.
A importância de se realizar esse tipo de manutenção se dá em razão de corrigir falhas e problemas que ainda estão no início para evitar danos maiores, ou quando coloca a vida e/ou a segurança dos condôminos em risco.
Vamos para um exemplo prático: se acontecer de um veículo colidir com o muro de um condomínio, os danos materiais serão grandes, deixando o condomínio vulnerável para pessoas desconhecidas e sem autorização entrarem, o que coloca a segurança dos moradores em risco.
Nesse caso, a manutenção corretiva do muro será mais do que necessária para garantir a integridade do empreendimento.
Quais os tipos de manutenção corretiva que existem?
A manutenção corretiva pode ser planejada e não planejada.
A manutenção corretiva planejada, também conhecida como manutenção corretiva previsível, é similar à manutenção preventiva, sendo que uma complementa a outra.
Nessa situação, a manutenção é feita depois que ocorre o problema, que foi identificado em uma inspeção programada. Caso seja concluído que o problema não atrapalha o funcionamento do condomínio, o conserto é agendado para outro momento.
Esse tipo de manutenção é feito também quando percebe-se que um equipamento não está necessariamente com falha no funcionamento, mas está com desgastes ou desempenho abaixo do esperado como, por exemplo, o motor do portão. A manutenção é necessária para garantir o pleno funcionamento do equipamento e, também, evitar gastos desnecessários.
O responsável pela gestão de manutenção pode, dependendo da situação, decidir por manter o equipamento em funcionamento até que este pare de funcionar de vez para que seja substituído. Mas uma decisão como essa deve ser tomada com cautela, para não colocar em risco a segurança e bem-estar dos moradores.
Já a manutenção corretiva não planejada ou não previsível, acontece quando o problema foi inesperado. Geralmente, os custos são mais altos que as outras categorias de manutenção, justamente pela urgência em resolver a questão envolvida.
Qual a diferença entre manutenção preventiva e corretiva?
A manutenção preventiva tem por objetivo antecipar problemas por meio de inspeções e reparos periódicos. Sabe aquela velha máxima: “prevenir é melhor do que remediar”? É aqui que se aplica a manutenção preventiva.
Já a manutenção corretiva, como dito anteriormente, vai consertar algum equipamento ou estrutura que está com problemas, a fim de evitar danos maiores.
Quais as situações em que a manutenção corretiva pode ser aplicada?
As manutenções corretivas podem ser aplicadas em diversas situações, como:
Vazamentos hidráulicos: Rupturas em tubulações, infiltrações nas unidades ou áreas comuns e entupimentos em ralos e pias exigem reparos imediatos para evitar danos à estrutura do prédio, mofo e proliferação de doenças.
Falhas na rede elétrica: Curtos-circuitos, sobrecargas e quedas de energia demandam intervenção rápida para garantir a segurança dos moradores e prevenir incêndios.
Problemas estruturais: Rachaduras nas paredes, fissuras no concreto e desprendimentos de revestimentos indicam possíveis comprometimentos à estrutura do edifício, necessitando de avaliação e reparo imediatos por profissionais especializados.
Defeitos em elevadores: Pane no sistema de elevação, falhas nas portas e mau funcionamento dos botões exigem reparos urgentes para garantir a segurança dos usuários e evitar acidentes graves.
Danos em portões e cercas: Arrombamentos, desgaste excessivo e mau funcionamento dos sistemas de abertura e fechamento comprometem a segurança do condomínio e exigem reparos rápidos.
Quais os benefícios que as manutenções corretivas proporcionam para o condomínio?
As manutenções desse tipo proporcionam benefícios para toda a comunidade do condomínio, como:
Segurança dos Moradores: Ações imediatas para solucionar problemas como vazamentos elétricos, falhas estruturais e defeitos em elevadores garantem a segurança e o bem-estar dos residentes, prevenindo acidentes e situações de risco.
Preservação do Patrimônio: A resolução rápida de problemas como infiltrações, rachaduras e desgastes evita danos maiores à estrutura do prédio, prolongando sua vida útil e reduzindo custos com reformas dispendiosas no futuro.
Melhoria na Imagem do Condomínio: Um ambiente seguro, bem cuidado e livre de problemas frequentes contribui para uma imagem positiva do condomínio, valorizando os imóveis e facilitando a captação de novos moradores.
Cumprimento da Legislação: A realização de manutenções corretivas está em conformidade com as normas e leis que regulamentam a segurança e habitabilidade dos condomínios, evitando sanções legais e multas.
Existe alguma desvantagem quando se trata da manutenção corretiva?
A principal desvantagem quando se trata da manutenção corretiva é esperar o dano acontecer para só depois agir. Com isso, o preço das peças, equipamentos e mão-de-obra pode sair mais caro, já que a urgência em solucionar os problemas impedem uma pesquisa mais aprofundada de orçamentos.
Além disso, dependendo do dia, horário e tipo de conserto a ser realizado, a manutenção pode demorar para ser concluída.
Viver em um condomínio traz consigo inúmeras vantagens, como segurança, comodidades compartilhadas e um senso de comunidade.
No entanto, quando surgem projetos de reforma ou melhorias nas unidades, é importante estar ciente das regras e procedimentos para obter a autorização adequada.
Para ajudar você a entender o que é e como solicitar esta autorização para obras em condomínio, nós criamos este post sobre o assunto. Continue lendo!
Afinal, o que é a NBR 16280?
A Norma Brasileira 16.280 é um conjunto de diretrizes que estabelecem os procedimentos a serem seguidos em relação às obras realizadas dentro de condomínios.
Ela determina que o síndico do condomínio, e em alguns casos um engenheiro ou arquiteto, deve aprovar todas as obras antes de sua execução.
Para isso, os condôminos devem fornecer ao síndico uma série de documentos antes de iniciar qualquer reforma em suas unidades.
O objetivo principal dessa norma é garantir a segurança das obras. Qualquer modificação na estrutura do condomínio sem uma análise técnica adequada pode resultar em danos à edificação, comprometendo a segurança e a integridade dos moradores.
No entanto, existem exceções para pequenas reformas em que não é necessário apresentar o documento. É importante, portanto, verificar com o síndico se é necessário entregar alguma documentação antes de iniciar qualquer obra.
O que é a autorização para obras em condomínio?
A Norma Brasileira 16.280 estabelece que, para realizar uma reforma, o condômino precisa apresentar um dos dois documentos a seguir:
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), caso a responsabilidade seja de um engenheiro.
RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), caso a responsabilidade seja de um arquiteto.
Além disso, é necessário anexar um cronograma detalhado contendo as seguintes informações:
Descrição das alterações planejadas na obra.
Estimativa de tempo para a realização da obra.
Planta com as modificações a serem feitas.
Lista com nome, identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.
Baixe o modelo de autorização para obras em condomínio
Com o objetivo de simplificar esse processo, disponibilizamos um modelo de autorização para obras em condomínio.
Através desse modelo, você terá acesso gratuito a todos os documentos necessários para realizar uma reforma de acordo com a NBR 16.280 e também um modelo gratuito de normas e regras para reformas. Baixe clicando aqui link.
Além de garantir a segurança patrimonial dos moradores, o síndico também precisa ficar atento à estrutura do prédio e evitar tragédias, como desabamentos.
Portanto, segurança no condomínio tem a ver com garantir a tranquilidade dos moradores, o que inclui o controle das manutenções e garantir que a estrutura do condomínio está em boas condições. Continue lendo para entender mais!
Quais são as responsabilidades do síndico?
O síndico representa, ativa e passivamente, o condomínio como um todo.
Isso significa que ele é o responsável por defender os interesses em comum para garantir a harmonia da comunidade.
Mas, lembre-se: ele não é um empregado do condomínio, porém responde pelos seus atos praticados.
Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio;
Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio.
Além das funções relacionadas à gestão financeira e comunicação, o síndico também é responsável por estar atento à segurança estrutural do prédio.
Neste caso, é necessário ter atenção aos prazos e garantir que quaisquer obras estejam de acordo com as normas técnicas e legislações existentes, reduzindo ao máximo o incômodo aos moradores. Veja algumas dicas!
5 maneiras de adotar um controle efetivo das manutenções e evitar tragédias
Crie um calendário de manutenções
Você não precisa lembrar de todas as manutenções sozinho.
Uma boa gestão é resultado de um síndico organizado, que sabe usar as ferramentas existentes ao seu favor.
Por isso, para controlar todas as manutenções, lembre-se de criar um calendário e determinar todas as próximas datas importantes.
Registre todas as tarefas a realizar
Além do calendário, você também deve registrar as tarefas que serão realizadas, bem como a frequência ou checklist de tarefas desta atividade.
No período da manutenção, você já terá a lista de próximos passos pronta e conseguirá resolver tudo ainda mais rápido.
Crie lembretes das próximas manutenções
Unindo o calendário e a lista de tarefas, você pode criar lembretes para ser avisado quando uma manutenção estiver próxima.
Na próxima vez em que precisar fazer alguma tarefa, você será notificado e não precisará conferir toda a agenda frequentemente para ter certeza de que vai se lembrar.
Confira todas as atividades da equipe e garanta maior produtividade
Além de garantir a organização das suas tarefas, também é importante contar com a produtividade da equipe para ter certeza de que as tarefas estão sendo realizadas.
Afinal de contas, o síndico não é capaz de estar em todos os lugares ao mesmo tempo.
Neste caso, é importante possuir um sistema de registro de problemas, no qual tanto o síndico quanto o funcionário tenha acesso.
O funcionário realizará a manutenção mais rápido e o síndico pode conferir se tudo está nos conformes, sem precisar se deslocar até o condomínio.
Avise a todos os moradores de uma vez só
A comunicação também é um fator relevante nesse processo.
Se você já foi notificado que uma manutenção se aproxima, então este é o momento para avisar aos moradores e evitar contratempos.
O movimento contrário também faz sentido neste contexto.
Caso um morador precise fazer uma obra, ter um canal aberto de comunicação com o síndico também é importante para garantir que a obra estará de acordo com as regras do condomínio.
Você pode ter tudo isso em um único aplicativo
É possível criar um calendário de manutenções e ser avisado assim que surgir o momento de realizar alguma manutenção. O síndico pode também criar uma lista de tarefas para os funcionários e controlar a produtividade de sua equipe, além de se comunicar com os moradores e economizar tempo tudo em um mesmo aplicativo.
Este é o aplicativo TownSq: o app de gestão condominial mais usado no mundo, que ajuda o síndico a ter mais tempo para se dedicar às outras tarefas.
Veja:
Comunicação com os moradores. O síndico pode enviar uma mensagem para toda a comunidade por meio de uma circular. Ele também pode criar grupos para conversar com membros específicos da comunidade: conselheiros, seus funcionários, etc;
Calendário de manutenções. O síndico pode determinar as datas de todas as próximas manutenções e criar lembretes para ser lembrado no seu celular quando elas se aproximarem;
Lista de tarefas. Chega de usar papéis para lembrar de cada tarefa. O aplicativo também ajuda o síndico a criar uma lista de tarefas rapidamente e resolver todas as burocracias mais rapidamente;
Livro de ocorrência online. Os moradores usam o aplicativo para registrar suas demandas, em vez de usar o WhatsApp. As ocorrências ficam privadas e o síndico pode encaminhá-las para membros de sua equipe.
Tudo digitalizado. Todos os documentos do condomínio estão disponíveis de maneira digital para o síndico e todos os moradores.
Tudo isso é possível, e você nem precisa utilizar mais de uma ferramenta para fazê-lo.
Este texto fez sentido para você? Então, conheça o aplicativo TownSq agora mesmo e veja, na prática, estas e outras funcionalidades que, com certeza, ajudarão a otimizar a sua gestão e garantir mais segurança no condomínio.
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