Podemos não saber todas as respostas para as nossas perguntas, mas uma coisa é certa: todos os meses, seus moradores recebem o boleto do condomínio. Se não houver o pagamento do boleto, corre-se o risco de o condomínio ter de realizar uma cobrança judicial. Pensando nisso, reunimos as principais informações a respeito do assunto.
Nesta publicação, você vai aprender sobre:
O que acontece se não pagar condomínio?
Quando se atrasa o pagamento do condomínio, o morador geralmente tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida. Além do valor da taxa, é necessário pagar uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.
Em um momento de crise, muitas pessoas estão ficando desempregadas ou passando por cortes financeiros. E essas questões acabam influenciando no atraso do pagamento da cota do condomínio. Mas, e se a dívida do morador for acumulando?
A inadimplência sempre foi um mal à espreita dos condomínios e acaba se tornando um problemão para todos os envolvidos:
Os outros moradores têm de pagar a mais por causa do erro de um condômino;
O síndico precisa lidar com esse pepino e talvez entrar com uma cobrança judicial de condomínio.
Antigamente, fazer uma cobrança judicial de condomínio significava lidar com uma burocracia interminável. O processo se estendia por anos e levava décadas para que os devedores fossem punidos judicialmente.
Imagina ficar décadas esperando para receber a dívida de uma ou mais unidades de um condomínio?
Com a chegada do novo Código de Processo Civil (CPC), ficou mais fácil e mais rápido fazer a cobrança judicial de condomínio. A nova legislação entrou em vigor em 16 de março de 2016. Por sua vez, ela determina que: o condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida em até três dias poderá ter o imóvel penhorado, além da conta bancária bloqueada.
Ou seja, caso um morador não faça o pagamento em três dias após a audiência com o juiz, ele corre o risco de perder o imóvel – seja este alugado ou próprio.
Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.
Algo que antigamente demorava anos para ser resolvido, hoje não leva mais do que um ano. Antes do novo CPC, as cobranças judiciais em condomínio eram resolvidas em duas fases. Primeiro era necessário comprovar que a dívida existia – e isso demorava pelo menos um ou dois anos. Só depois de provada a dívida, é que a Justiça pedia o pagamento. Com a mudança na legislação, não é mais necessário passar por essa etapa de comprovar judicialmente a existência da dívida.
Quando o condômino é considerado inadimplente?
A partir do 1º dia útil após o vencimento o condômino já passa a ser considerado inadimplente, não podendo, por exemplo votar em assembleias. No entanto, ele tem até 30 dias para pagar a multa e os juros que foram pré-estabelecidos.
Como funciona o processo de cobrança judicial?
A inadimplência é um dos principais problemas do condomínio, já que, antes do novo CPC, a demora para finalizar uma cobrança poderia levar um bom tempo. Com as novas regras, a fase de conhecimento (na qual era preciso comprovar que o condômino estava inadimplente), não existe mais.
O que antigamente era uma espécie de discussão sobre a existência ou não de uma dívida, agora foca-se na resolução do problema – o pagamento. O passo a passo do processo de cobrança judicial é o seguinte:
O condômino para de pagar a cota condominial;
Aguarda-se entre dois e quatro meses, dependendo do condomínio e do valor da taxa condominial do local. Passado esse tempo, esgotam-se todas as possibilidades de diálogo e de acordo;
Condomínio entra judicialmente com a ação de execução;
Verifica-se judicialmente se há os pressupostos necessários para iniciar a execução da dívida;
O devedor será citado para quitação da dívida em três dias ou nomear bens para serem penhorados;
Em caso de pagamento a ação é finalizada. Caso não haja pagamento, promove-se a execução da taxa condominial;
O juiz pode decretar o embargo da conta bancária do devedor para, na presença de fundos, quitar a dívida;
Caso não haja fundos, o advogado do condomínio pode pedir um leilão de bens;
Após o leilão, o condomínio recebe o que lhe é devido.
O que pode ser cobrado na dívida de um condomínio em atraso?
Quando o condomínio está atrasado, o que pode ser cobrado, afinal? Durante um processo de execução de dívida condominial, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio. Leia mais:
Quando um imóvel vai a leilão por falta de pagamento de condomínio?
Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida. Se o morador não tiver o dinheiro na conta, os bens serão penhorados. É nesse momento em que o imóvel vai a leilão. Essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.
Síndico, você sabe qual a melhor maneira de cobrar um boleto em atraso?
Como fazer a cobrança de boleto em atraso costuma ser um grande desafio aos síndicos. Agir de maneira barulhenta, exigindo de maneira desagradável que o condômino pague o boleto em atraso não adianta nada.
Como explica João David, CEO e cofundador da TownSq, a melhor forma, nesse caso, é conversar com o morador em questão e expor toda a situação:
“É importante demonstrar que a inadimplência de um pode respingar nos demais moradores, além de mostrar tudo o que pode acontecer e ser cobrado, desde os juros, passando por ausência de votação em assembleias, e que pode inclusive culminar na perda do imóvel”, resume o empreendedor.
Síndico, você sabe como entrar com uma cobrança judicial de condomínio?
O síndico deve reunir recibos em atraso, atas de reunião e tudo o que comprove a dívida. Com os documentos em mão, pode-se entrar com a ação de cobrança judicial em condomínio com o auxílio de um advogado.
A partir desse momento, o pedido irá correr na Justiça. Ao final, o juiz irá verificar se há causa para que a cobrança de condomínio seja feita. Caso esteja tudo certo com o processo, o devedor será intimado a pagar a dívida em três dias ou nomear os bens para que sejam penhorados. Assim, o condomínio recebe o que lhe é de direito.
Agora, com a alteração na lei, o devedor também é obrigado a pagar os custos para se defender. Antigamente, não custava nada para o réu contestar a ação de cobrança de condomínio em atraso. Com a atualização do CPC, as normas ficaram mais rígidas para o devedor do que para o condomínio.
Mas nem sempre a cobrança judicial de condomínio é recomendada
Apesar da nova facilidade, nem sempre vale a pena entrar com um processo de cobrança de condomínio em atraso. Às vezes, é mais fácil e econômico lidar com o problema da inadimplência condominial de forma amigável.
Em um primeiro momento, é aconselhável tentar resolver o problema diretamente com o condômino:
Converse calmamente e busque encontrar a melhor forma de resolver a situação junto ao morador;
Caso não seja possível chegar a um acordo, o jeito é tentar resolver o problema na esfera judicial.
Também é importante levar em consideração o valor da taxa condominial antes de entrar com uma cobrança judicial de condomínio. Por exemplo, uma taxa de R$ 100 atrasada por apenas um mês não vale o stress e o custo de encaminhar um processo, pois é um valor baixo. Nesses casos, só é vantajoso financeiramente para o condomínio entrar na Justiça se houver mais alguns meses de atraso.
Já no caso de condomínios de luxo, com taxas condominiais de R$ 3 mil ou mais, o atraso de um mês já o suficiente para entrar com uma ação na Justiça.
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Ao alugar um apartamento, casa ou sala, existe uma série de questões que devem ser analisadas com cuidado. A fim de evitar atritos entre moradores, proprietários e síndicos, preparamos este artigo com o que diz a Lei 8245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato.
Situações nas quais a Lei 8245/91 pode ser aplicada
Em resumo, a Lei 8245/91 é o documento que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Por sua vez, ela também é conhecida pelo nome de Lei do Inquilinato.
Tanto inquilinos quanto locatários devem compreender as suas regras e respeitá-las à risca. Desse modo, a Lei 8245/91 deve ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel urbano, como:
Locação de residências;
Locação de casas;
Locação de unidades em condomínios;
Locação de quartos em apart-hotel;
Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;
Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal;
Locação de espaços voltados à publicidade.
Para conferir as normas na íntegra, você pode acessar a Lei 8245/91 através do site do Planalto.
Lei 8245/91: veja as mudanças de prazos da lei do aluguel em 2010
Antes de tudo, é preciso ressaltar as mudanças que ocorreram na Lei 8245/91 em 2010. Na época, a norma sofreu alterações em seu texto original. Como resultado disso, dois prazos foram modificados: de contrato de aluguel e de despejo.
Primeiramente, vamos falar sobre o prazo do contrato de aluguel conforme a Lei 8245/91. Esses acordos podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado.
Quando o contrato é de tempo determinado, a renovação é automática caso nenhuma das partes se manifeste de forma contrária ao final do seu prazo. Isso quer dizer que se o locador ou locatário não avisar que não tem interesse em continuar ocupando o local, o contrato será renovado automaticamente. Por outro lado, contratos de locação com prazo indeterminado encerram com a ausência de pagamento de aluguel.
No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.
O que diz o artigo 57 da Lei 8.245/91?
O artigo 57 da lei 8.245/91 diz: “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”.
Qual a lei de despejo?
Sempre que se fala em locação vem à tona o questionamento sobre o despejo. O questionamento sobre a existência de uma lei específica para desejo é comum, no entanto, a própria 8.245/91 diz respeito ao despejo em si.
Quantos dias para desocupar um imóvel?
No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.
Lei do Inquilinato: Direitos do inquilino
Agora que você compreende quais foram as alterações nos prazos da Lei 8245/91, chegou o momento de falar sobre os direitos dos inquilinos. Esse tópico é definido pelo Art. 22 da Lei 8245/91. Para facilitar, separamos algumas questões importantes:
Lei 8245/91: Entrega de chaves
Conforme a Lei 8245/91, o locador é obrigado a entregar o imóvel alugado em boas condições de uso. Também é dever do proprietário fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega ao locatário. Porém, a Lei 8245/91 só considera isso uma obrigação caso o inquilino solicite.
Lei 8245/91: Taxas administrativas
Se o imóvel for alugado através de uma imobiliária, é de responsabilidade do locador arcar com as taxas de administração e intermediações. Da mesma forma, é o proprietário quem deve pagar impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo.
Lei 8245/91: Despesas do condomínio
Ainda conforme o Art. 22 da Lei 8245/91, é o dono do imóvel quem paga as despesas extraordinárias de condomínio. São consideradas despesas extraordinárias:
Ademais, é o proprietário quem deve pagar por indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação.
Lei 8245/91: Direito de preferência
Mais uma questão importante sobre a Lei 8245/91 é relativo ao direito de preferência em caso de venda do imóvel.
O Art. 27 da Lei 8.245/91 indica que, caso o proprietário do imóvel o coloque à venda, o locatário terá preferência na aquisição do mesmo. Para isso, o imóvel deve ser ofertado ao locatário antes da venda ser divulgada publicamente.
Lei do Inquilinato: Deveres do inquilino
Os deveres do inquilino são determinados pelo Art. 23 da Lei 8245/91 Confira os principais detalhes:
Lei 8245/91: Aluguel
É obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação da unidade, bem cumprir os prazos estipulados. Caso não tenha sido estipulado um prazo, o aluguel deve ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte. É importante que o inquilino leia com atenção o contrato de aluguel para conferir o local de pagamento.
Lei 8245/91: Zelo pela propriedade
Cuidar e zelar pelos pela propriedade é um dos deveres do inquilino, conforme especifica a Lei 8245/91. No momento da devolução, o estado do imóvel precisa estar semelhante ao da entrega.
Lei 8245/91: Danos ao imóvel
Segundo a Lei 8245/91, deve-se notificar sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito que deva ser consertado pelo locador. Da mesma forma, o locatário ficará responsável por reparar estragos na dependência causados por si, seus dependentes e visitantes.
Lei 8245/91: Modificações
O inquilino não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador. A Lei 8245/91 explica que esse consentimento deve ser entregue por escrito.
Lei 8245/91: Regras do condomínio
Por fim, é dever do locatário cumprir a convenção e o regimento interno do condomínio, de forma integral.
Lei 8245/91: Quebra de contrato de aluguel
Quanto às quebras de contrato de aluguel, existem algumas dúvidas recorrentes. Esse assunto é abordado pela Lei 8245/91 – Artigo 4, parágrafo único, e em comentários ao Artigo 8 da Lei 8245/91. Entenda:
O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?
Na maioria dos casos, não é permitido que o proprietário encerre o contrato antes do prazo da locação. Entretanto, existem alguns casos específicos em que ele pode solicitar a devolução do imóvel. São eles:
Demolição da edificação onde está localizada a unidade;
Ocorrência de obras que vão expandir a área construída.
Em contratos de aluguel longos, às vezes é possível pedir a unidade de volta para uso residencial do proprietário, do cônjuge ou de seus dependentes. Preste atenção para as informações que constam no contrato de aluguel.
De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?
A Lei 8245/91 define que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são de responsabilidade do proprietário. Manutenções na estrutura da unidade também são por conta do dono. Logo, conserto de infiltrações e vazamentos na rede d’água horizontal do condomínio devem ser bancados pelo proprietário.
Por outro lado, se os danos ao imóvel foram causados pelo inquilino, é ele quem deverá pagar pelos reparos.
Lei 8245/91: Fundo de reserva do condomínio
Quanto ao fundo de reserva, a situação é que determina quem deve pagar. A constituição do fundo de reserva é paga pelo locador. Ou seja, é o dono do imóvel quem contribui mensalmente para a criação do fundo de reserva.
Porém, a Lei 8245/91 explica que o locatário deve pagar pela reposição do fundo de reserva, caso o condomínio tenha utilizado os fundos para cobrir despesas ordinárias e alguns casos de manutenções e reparos úteis, que envolvem instalações hidráulicas, elétricas, mecânicas, elevadores, instalações e equipamentos de uso comum, entre outros, referente ao período em que se encontra como inquilino o condomínio.
Lei 8245/91: Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência
Como já explicamos, a Lei 8245/91 define que o aluguel deve ser pago até o 6º dia útil ou conforme o estipulado em contrato. Caso ocorra atrasos, é comum cobrar multa de 10% do valor do aluguel a partir do primeiro dia. Se o inquilino possui modalidades de garantia, como seguro de fiança locatícia ou fiador, estes dispositivos serão acionados.
Em situações de inadimplência, os proprietários poderão pedir ações de despejo de inquilino. Conforme a Lei 8245/91 – Artigo 59, o locatário que não pagar o aluguel poderá ser convocado a desocupar o imóvel em até 15 dias. Da mesma forma, não pagar a taxa condominial pode resultar em uma ação por perdas e danos ou até mesmo cobrança judicial. Assim, devedor pode passar por sub rogação e acabar perdendo seus bens imóveis e bens móveis.
Lei 8245/91: Contratos feitos com caução
A lei n 8245/91 garante que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Assim sendo, essa quantia deverá depositada em caderneta de poupança.
No momento em que o contrato acabar, o dinheiro é devolvido ao locatário juntamente com os rendimentos do período de aluguel. Em contrapartida, a devolução do valor só ocorre quando o imóvel é entregue dentro do prazo, com os pagamentos em dia e sem danos. Caso contrário, o proprietário tem o direito de usar a caução para cobrir essas despesas deixadas pelo inquilino.
Agora que você sabe tudo sobre a Lei 8245/91, entenda quais são os deveres do síndico. É só baixar este eBook gratuito!
Um dos municípios que liberou o uso das áreas de lazer dos condomínios foi Campo Grande (MS). Com a publicação da edição extra do decreto municipal nº 14.477, de 25 de setembro de 2020, é permitido realizar festas com mais de 30 pessoas em condomínios desde que não ultrapasse o limite de 40% da capacidade total do espaço. Deste modo, se o salão de festas comporta 100 pessoas, os condôminos podem receber até 40 pessoas em sua comemoração. O mesmo decreto já estabelecia que encontros realizados nas unidades imobiliárias ou áreas comuns dos condomínios na capital sul-mato-grossense com menos de 30 pessoas presentes já eram considerados eventos sociais domiciliares e estavam autorizados.
Espírito Santo
Desde 21 de setembro está autorizada a realização de eventos em ambientes como salões de festa, churrasqueiras e espaços gourmet dos condomínios de todo o estado. Porém, os condôminos precisam seguir algumas regras estabelecidas pela Secretaria de Estado de Saúde, como:
Uso obrigatório de máscara durante todo o evento;
Manter distanciamento de 2 m entre as mesas dos participantes;
Proibida a presença de menores de 18 anos (ou seja, sem festas infantis);
Proibida a realização de buffets self-service e demais situações em que as pessoas servem seu próprio prato de comida;
Organizadores tenham lista com identificação de todos os participantes do evento, inclusive os trabalhadores;
Respeitar o limite máximo de até 100 pessoas;
Não é recomendada a participação de pessoas do grupo de risco.
Estado de São Paulo
Municípios paulistanos já anunciaram a flexibilização do uso dos espaços comuns condominiais. As cidades de Presidente Prudente, São Carlos e ao menos três municípios na região do Grande ABC fazem parte do grupo que pode realizar eventos nos salões de festas, quiosques e etc. Para obter informações atualizadas sobre as situações de risco e autorizações no estado de São Paulo, acesse este site. Leia mais:
A partir da publicação em edição extra do Diário Oficial de Porto Alegre, em 7 de outubro de 2020, os moradores de Porto Alegre estão autorizados a usar salões de festas, salões de jogos, salas de cinema, espaços de recreação e quaisquer outras áreas de convivência em condomínios residenciais. Para isso, é necessário que:
Sejam evitadas aglomerações;
Lotação não exceda 50% da capacidade do espaço;
Participantes adotem medidas de proteção individual (exceto quando o uso do espaço acontecer somente entre moradores da mesma unidade).
Demais localidades
Conforme forem diminuindo os números dos casos de infectados e internados em UTIs no Brasil, a tendência é que mais órgãos municipais e estaduais publiquem decretos que regularizam o uso do salão de festas e demais áreas comuns dos condomínios. Importante reiterar que as decisões sobre o uso ou não dos espaços comuns são diferentes em cada cidade e em cada estado. Afinal, cada região do país está passando por um momento diferente da pandemia. Novas regras e informações sobre a pandemia são diariamente atualizadas pelos órgãos governamentais locais. Por isso, se você é morador ou síndico de alguma localidade que não foi mencionada neste artigo, fique atento às notícias da sua região. Leia mais:
O que fazer em caso de divergência entre norma municipal e estadual?
Esse tipo de situação tem deixado muitos brasileiros confusos, especialmente os que atuam como síndico. Nesses casos, é necessário seguir as determinações do estado, visto que elas prevalecem às do município. Da mesma forma, o síndico deve respeitar as regras do regimento interno do condomínio desde que elas não contradigam as determinações governamentais.
Em outras palavras, se o condomínio definiu em assembleia fechar o salão de festas durante a pandemia, terá de liberar o espaço para uso dos condôminos caso a região onde está inserido liberou o uso.
No entanto, a assembleia pode determinar restrições quanto ao uso das áreas comuns, como definir horários e dias específicos para utilização, limite de número de pessoas, acesso de pessoas externas ao condomínio, etc. Se você é síndico(a) e seus condôminos estão confusos e/ou aflitos com a situação, recomendamos convocar uma reunião de assembleia para esclarecer as dúvidas e, se necessário, definir essas regras de convivência. Um meio de facilitar esse tipo de comunicação com os moradores é utilizando aplicativo de gestão de condomínio.
Na cidade onde você mora ou trabalha já está liberado o uso dos salões de festa? Conta para a gente nos comentários.
A ideia de “em briga de marido e mulher não se mete a colher” ficou no passado. Entenda o que é o PL 2510/2020, projeto de lei que aborda a violência doméstica em condomínio. Sabemos que esse assunto tem gerado uma série de dúvidas, especialmente entre os síndicos e, portanto, criamos este artigo para sanarmos todas elas. A seguir, você vai aprender sobre:
Proposto pelo senador Luiz do Carmo (MDB-GO), o PL 2510/2020 modifica o Estatuto dos Condomínios (Lei 4.591/64) e o Código Civil. Em resumo, esse novo Projeto de Lei determina que moradores e síndicos têm o dever de notificar as autoridades locais caso saibam da existência de situação de violência doméstica ou familiar contra mulheres no condomínio. Além de tornar obrigatório que a comunidade condominial denuncie esse tipo de ocorrência, o PL 2510/2020 também estabelece a aplicação da pena por omissão de socorro em situações de violência contra mulher em condomínio.
Leia a ementa do PL 2510/2020 na íntegra:
Altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que “dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e o Decreto-lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940 (Código Penal), para estabelecer o dever de condôminos, locatários, possuidores e síndicos informarem às autoridades competentes os casos de violência doméstica e familiar contra a mulher de que tenham conhecimento no âmbito do condomínio, e para aumentar a pena do crime de omissão de socorro, quando se tratar de mulher em situação de violência doméstica ou familiar.
Você pode conferir mais informações sobre o PL 2510/2020 acessando o site do Senado. Em julho deste ano, o texto foi aprovado pelo Senado e encaminhado à Câmara dos Deputados, onde passará por análise seguida de votação. É importante lembrar que isso não significa que o projeto de lei é vigente, como explica o especialista e professor de Direito Condominial na ESA-OAB Thiago Badaró:
“O PL 2510/2020 ainda é um Projeto de Lei, então ele ainda não tem força coercitiva de aplicação dentro do dia a dia do síndico.”
Após a análise da Câmara dos Deputados, o PL voltará ao Senado para uma segunda análise e, por fim, também há a possibilidade de aprovação ou veto por parte do presidente. Todavia, o texto ainda não está em sua forma final, portanto podem ocorrer modificações nas medidas antes que o documento se torne lei em âmbito nacional.
Caso aprovada, a medida se transforma em lei e condôminos, inquilinos e síndicos passam a ser obrigados a denunciar casos de violência contra mulheres dentro do condomínio. No entanto, é fundamental reiterar que o texto ainda pode passar por modificações. Isto significa que as informações presentes no projeto de lei podem não estar presentes na lei aprovada. Ainda, se o PL 2510/2020 entrar em vigor com o texto corrente, o síndico deverá colocar avisos nas dependências do condomínio e fazer comunicados que estimulem moradores a denunciarem atos de violência na vizinhança. Uma forma prática e eficaz de notificar todos os moradores é através de um sistema de gestão condominial como o TownSq.
Leis sobre violência doméstica em condomínios já aprovadas por Estados
Apesar de o PL 2510/2020 ainda não ter se tornado lei a nível federal, uma série de Estados brasileiros se antecipou e passou a regularizar normas sobre violência doméstica em condomínios em âmbito regional. Confira a lista de alguns dos Estados que adotaram ou estão analisando leis que tratam de denúncia de violência doméstica em condomínio:
Ceará
O Governador do Ceará Camilo Santana aprovou, em 19 de maio de 2020, a Lei 17.211. Ela determina que condomínios residenciais têm a obrigação de comunicar os órgãos de segurança pública sobre ocorrência ou indício de violência doméstica e familiar contra mulher, criança, adolescentes e idosos. A norma também determina que isso deverá ser relatado pelo condomínio – ou seja, pelo síndico – no livro de ocorrências, quando houver registro de violência. A denúncia precisa ser feita à Polícia Civil em até 48h após tomar ciência do fato, contendo informações que possam contribuir na identificação da possível vítima.
Leia a Lei 17.211 no Diário Oficial do Ceará nº 102 clicando aqui.
Minas Gerais
Conforme lei aprovada pelo Governador de Minas Gerais, Romeu Zema, síndicos de condomínios são obrigados a comunicar a Polícia Militar ou Polícia Civil sobre casos ou indícios de violência doméstica ou familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos que acontecerem em áreas comuns ou privativas de condomínios residenciais durante o estado de calamidade pública decorrente da pandemia de Covid-19, declarado pelo Decreto nº 47.891, de 20 de março de 2020.
Leia sobre a Lei 23.643/2020 de Minas Gerais clicando aqui.
Rio de Janeiro
A Lei 9.014/20 foi aprovada pelo Governador Cláudio Castro em 21 de setembro de 2020 e determina que ocorrência ou indícios de casos de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes, pessoas com deficiência ou pessoas idosas em unidades condominiais ou demais dependências de condomínios residenciais deverão ser comunicados à autoridade policial ou ao órgão de segurança especializado. A lei se aplica durante períodos de quarentena/isolamento social.
Assembleia Legislativa paranaense aprovou em 11 de fevereiro de 2020 proposta que obriga condomínios residenciais a comunicar os órgãos de segurança pública quando houver ocorrência ou indícios de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos. Texto ainda precisa passar pela aprovação do Governador. A comunicação às autoridades deve ser realizada imediatamente, se tratando de uma ocorrência de violência em andamento. Em situações nas quais o fato já ocorreu, o prazo é de até 24 horas após tomar ciência do fato. O texto também determina que os condomínios devem fixar cartazes e avisos nas áreas comuns incentivando os condôminos a notificarem o síndico quando tomarem conhecimento de ocorrência de violência doméstica ou familiar dentro do condomínio.
Leia mais sobre o Projeto de Lei 613/2019 do Paraná clicando aqui.
Respondendo a pergunta de forma curta e grossa: sim, o síndico pode ser acusado por crime de omissão. No entanto, essa questão é anterior à criação do PL 2510/2020, visto que deixar de prestar socorro à pessoa ferida, desamparada ou em grave perigo é considerado crime de omissão de acordo com o Art. 135 do Código Penal. Como explica o especialista e professor de Direito Condominial Thiago Badaró, propostas como a PL 2510/2020 têm a intenção de fortificar o Art. 135 do Código Penal, que aborda a omissão de socorro: “esse sim tem reflexos na pessoa que se omite a socorrer alguém que está em um estado de perigo”. No entanto, não é apenas o síndico que pode ser acusado nessas situações. Toda e qualquer pessoa que presenciar uma situação de grave violência dentro ou fora do condomínio e não intervir e/ou contatar as autoridades pode ser acusada por crime de omissão, uma vez que o Código Penal determina.
E nos Estados?
Mas essa é a situação a nível federal. Já nos estados, o texto da maioria das leis desse gênero apenas determina a obrigação em denunciar os casos de violência, sem estipular penalidade ao condomínio e/ou ao síndico. “O que está acontecendo na prática é que os Estados, a exemplo de Minas Gerais e Paraná, estão com leis que preveem que o síndico tem a obrigatoriedade da comunicação dos casos de violência doméstica dentro do condomínio, só que sem nenhuma sanção”, explicou para a TownSq o professor e especialista em Direito Condominial Thiago Badaró. Deste modo, particularmente nesses Estados, o síndico que não denunciar situações de violência não receberia nenhum tipo de punição específica – a não ser que seja configurado crime de omissão conforme o Art. 135 do Código Penal ou que alguma decisão seja tomada em assembleia. Importante destacar que a PL indica a obrigação de denúncia como coletiva, apesar de naturalmente a incumbência estar atrelada ao síndico, visto que o profissional é considerado o porta-voz e responsável pelo condomínio como um todo.
Se você presenciar alguma situação de violência doméstica ou familiar, ligue 180 (Central de Atendimento à Mulher), 197 (Polícia Civil) ou 190 (Polícia Militar).
O que você acha das medidas abordadas pelo PL 2510/2020? Ficou com mais alguma dúvida? Deixe a sua opinião nos comentários e responderemos em breve.
Apesar de ter afetado o Brasil como um todo, a pandemia do novo coronavírus (covid-19) tem sido experienciada de formas diferentes em cada uma das regiões do país. Enquanto certas cidades ainda mantém as regras de distanciamento social, outras partes já se preparam para o retorno à vida cotidiana e já estão em processo de reabertura do comércio, dos clubes e, claro, dos condomínios. Porém, como ficam os condomínios no meio disso tudo? Como fazer essa reabertura, principalmente em relação às áreas compartilhadas como salão de festas, playgrounds, academias, quadras esportivas, piscinas e demais espaços de convivência? Como referência no mercado condominial, a TownSq preparou um rápido guia com orientações para a reabertura das áreas comuns do condomínio em meio à pandemia do coronavírus. Vamos lá?
Informe-se constantemente sobre as regras locais
Primeiramente, é essencial que o síndico esteja a par das regras estipuladas pelo município e pelo Estado no qual o condomínio está inserido. A maioria dos governos municipais e estaduais criaram sites para manter a população e os empresários informados sobre as mudanças nas regras devido aos casos de covid-19. Como a taxa de novos casos e o número de mortes por coronavírus varia conforme a localidade, as normas que regulamentam o convívio e uso de salões de festa e demais espaços nos condomínios – sejam eles residenciais, clubes ou comerciais – são atualizadas frequentemente. Para saber quais são as regras em vigor para os condomínios onde você atua, recomendamos fazer uma busca rápida no Google pelos termos ‘NOME DA CIDADE + CORONAVIRUS’ e, em seguida ‘NOME DO ESTADO + CORONAVIRUS’. É importante lembrar que as determinações do governo estadual se sobrepõemàs regras municipais, bem como as normas da administração pública têm prioridade em relação ao regimento interno e convenção do condomínio.
O que acontece se o condomínio não seguir as regras de prevenção ao coronavírus?
Não obedecer as determinações de prevenção ao coronavírus pode resultar em um flagrante pelos órgãos responsáveis pela fiscalização na cidade. Consequentemente, o condomínio pode receber uma multa e, com isso, é possível que seja necessário aumentar o valor da taxa condominial – e todo síndico sabe que isso não ajuda nada na sua popularidade com os moradores do condomínio. Isso sem comentar que a falta de cuidado quanto a prevenção ao coronavírus no condomínio caracteriza negligência e pode comprometer o mandato do síndico, além de colocar a comunidade em situações de risco à saúde. Sempre lembrando que o síndico é o principal responsável pelo condomínio e pode vir a responder civil e criminalmente por problemas durante a sua administração. Opte sempre pelo que é melhor para o coletivo e faça tudo conforme manda o manual.
Em situações de crise, é fundamental cultivar uma boa comunicação com os condôminos e moradores do condomínio onde você atua. Para facilitar a comunicação, envie notificações aos moradores através do aplicativo de gestão do condomínio. Mantenha-os constantemente informados sobre as normas de fiscalização, dicas de higiene e prevenção, alterações no acesso nos espaços coletivos e, principalmente, como o uso destes será permitido. Lembre-os também da importância do uso de máscaras, da higienização com álcool 70% ou água e sabão e, também, que pessoas com sintomas devem evitar a circulação pelo condomínio. Ficou com alguma dúvida? Deixe a sua pergunta nos comentários! Ficaremos felizes em respondê-lo 🙂
Você sabe quais cuidados devem ser tomados no descarte de lixo para evitar a proliferação do coronavírus? Descubra com este artigo.
Quando você aluga um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o proprietário do imóvel deverá cumprir. Essas normas são convencionadas pela Lei 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato, e devem ser obedecidas mesmo que o aluguel tenha sido feito através de um contratos informal.
Primeiramente, vamos a uma explicação rápida sobre o que é a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91):
é a Lei do Inquilinato que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Tanto locador, quanto inquilinos devem conhecê-la antes de fechar negócio.
Assim como outras leis em condomínios, a lei de locação causa muitas dúvidas. Pensando nisso, resolvemos abordar alguns pontos fundamentais para que você entenda bem quais são os seus direitos e deveres como inquilino. Veja a seguir!
O que diz a Lei do Inquilinato? Mudanças de prazos em 2010
Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado.
Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Quando o contrato não tem data estipulada (chamado de tempo indeterminado), seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
Tanto inquilino quanto proprietário devem prestar atenção no quesito devolução do imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original, determinando que a devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.
No caso de despejo, são 30 dias para abandonar o imóvel – na lei anterior, esse prazo era de seis meses. Já em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias. Resumindo:
Contrato com data final definida: renovação é automática quando chega o fim do prazo de locação. Se quiser encerrar contrato, é necessário manifestar o desinteresse.
Contrato sem data de saída: contrato é encerrado quando acontece a ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos como condomínio, IPTU, etc.
Caso de despejo: inquilino tem 30 dias para sair do imóvel.
Agora que você já sabe a principal base da lei do aluguel, vamos aos direitos do inquilino:
Lei do inquilino: direitos e deveres
Agora que você já sabe a principal base da lei do inquilino, vamos aos direitos e deveres do inquilino.
Direitos do inquilino
Entrega de chaves: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá determinar se o ambiente está em condições para a devolução. É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.
Taxas administrativas: se a unidade for alugada através de uma imobiliária, é o dono quem paga as taxas de administração e de intermediações. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.
Despesas do condomínio: o proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel alugado.
Deveres do inquilino
Aluguel: pagar o aluguel e os encargos da locação nas datas estipuladas.
Zelar pela propriedade: Cuidar da residência como se fosse sua propriedade. Ao devolvê-lo, o estado do imóvel precisa estar de acordo com o momento da entrega conforme descrito em contrato.
Danos: se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.
Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação
Situações nas quais a Lei do Inquilinato pode ser aplicada
A Lei do Inquilinato tem influência direta no dia a dia de quem aluga um imóvel. Por isso, existem diversas dúvidas que podem surgir ao longo do contrato. Selecionamos algumas perguntas que são bastante frequentes e damos as respostas:
Como fazer quebra de contrato de aluguel?
Esclarecemos antes que os prazos dos contratos de aluguel podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os contratos tenham período determinado, como 12, 24 ou 30 meses. O tempo pode variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estipulado por lei.
No caso de quebra de contrato por parte do inquilino, a legislação determina que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do contrato de aluguel. Na ausência de qualquer determinação, é possível solicitar que uma seja judicialmente determinada.
É importante esclarecer que na maioria das quebras de contrato por parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. Entretanto, existe uma exceção: quando a mudança ocorre devido a contrato de trabalho, em que o morador passa por uma transferência. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não ocorra.
Quando o proprietário pode pedir imóvel alugado?
Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?
Na maioria das vezes, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel?
Em caso de cumprimento de contrato, o inquilino deve desocupar o imóvel ao término do contrato. Em caso de despejo o prazo é de até 15 dias.
De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?
Manutenções, obras e reparos dentro de um apartamento alugado sempre gera muitas dúvidas. É um assunto bastante complexo, pois cada caso pode se tornar bem específico dependendo dos detalhes.
O que fica claro a partir da interpretação da Lei do Inquilinato, é que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são responsabilidade do proprietário. Contratos normalmente vem com a descrição de tudo que a unidade possui e as condições em que foi entregue ao locatário. Estar atento a essa descrição tanto no momento da locação, quanto em caso de manutenções é muito importante para ambas as partes.
Manutenções estruturais também ficam por conta do proprietário. Por exemplo, uma infiltração ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento, fica então constatado que o mesmo não foi sua responsabilidade. Nesse caso, o dono ocorrido devido a dificuldade.
Porém, o inquilino é responsável pelos consertos feitos para corrigir danos ao imóvel causados por si mesmo, seus dependentes, familiares ou convidados. Além disso, se o inquilino quiser efetuar qualquer tipo de modificação que altera a forma interna ou externa do imóvel, ele deve entrar em contato e pedir autorização por escrito ao proprietário.
O que a lei do inquilinato diz sobre pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência?
Apesar de especificado no contrato de locação de imóveis, muitas vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de atraso, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso.
Se o inquilino não pagar as taxas condominiais em dia, o proprietário tem o direito de pedir pelo despejo do indivíduo. Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel até 15 dias. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.
Lembre-se de que qualquer pessoa, mesmo devedora, tem direitos que não podem ser violados. O proprietário não pode expor o inquilino inadimplente publicamente e nem invadir ou tomar o imóvel, portanto é preciso respeitar os prazos estipulados pela legislação.
Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração na Lei do Inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois alugueis em atraso. Se este não for notificado, o fiador pode pedir que a fiança seja extinta.
Contrato de aluguel feitos com caução, o que diz a lei?
Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.
A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.
Você ficou com alguma dúvida sobre a Lei do Inquilinato? Deixa a sua pergunta nos comentários!
