por Denys Hupel | jan 16, 2019 | Legislação
Imagine a situação: você atua como síndico de um condomínio e, do nada, recebe um abaixo-assinado com os moradores reivindicando a solução de uma questão. E agora? Como lidar com esse problema?
Existem ocasiões em que os moradores sentem que não conseguem resolver uma certa questão diretamente com o síndico, então buscam a ajuda dos vizinhos para somar forças e serem ouvidos. Diversos síndicos passam por essa situação, então queremos instruí-lo a agir da melhor forma em um momento como esse. Pronto para saber tudo sobre abaixo-assinados em condomínio?
O que é um abaixo-assinado?
Abaixo-assinado é um documento elaborado e assinado por um grupo de pessoas que defendem uma mesma questão. A prática permite que diversas pessoas se reúnam e façam uma solicitação à uma autoridade. Pode ser ao prefeito de uma cidade, ao diretor de uma escola ou, no caso de um condomínio, ao síndico.
Sabe aquela expressão: “a união faz a força”? Então, é mais ou menos assim que funciona um abaixo-assinado de moradores. Além de fazer uma reivindicação pública, esse tipo de documento mostra que existe um coletivo de pessoas descontentes com determinada situação e que estão dispostas a exigir uma solução. Dentro de um condomínio, um abaixo-assinado não é algo que deva ser ignorado.
Um abaixo-assinado vale legalmente?
Apesar de ser prova de que uma parcela dos moradores está incomodada com algo, um abaixo-assinado em condomínio não tem peso jurídico. Tanto o Código Civil, quanto o Capítulo de Condomínios não fazem menção à prática.
Existem situações em que o documento pode ser uma peça importante para resolver problemas, mas em outras, pode prejudicar mais do que ajudar. Para explicar melhor, vamos destacar algumas das situações mais comuns em que os moradores optam por abaixo-assinado em condomínios. São elas:
Abaixo-assinado para expulsar morador problemático do condomínio
Legalmente não se pode tirar um morador com base em apenas um abaixo-assinado no condomínio. Inclusive, o morador pode se sentir denegrido e buscar entrar com uma ação de danos morais contra os responsáveis – e aí a lista de assinaturas pode servir como prova do processo judicial.
Se o vizinho malquisto for inquilino, o síndico deve entrar em contato com o proprietário da unidade e solicitar que sejam tomadas providências adequadas, como uma intervenção, reprimenda ou até mesmo o despejo.
Agora, se o vizinho antissocial é o dono do apartamento e as suas ações vão contra as regras da convenção e do regimento interno do condomínio, o síndico deve advertir e multá-lo, direito resguardado pelo artigo 1.337 do Código Civil.
O abaixo-assinado em condomínio por si só não retira o síndico de sua posição, mas pode ser utilizado como parte do processo de reeleição de uma nova pessoa para a vaga, desde que feito de forma correta.
De acordo com o artigo 1.355 do Novo Código Civil, reuniões de assembleia podem ser convocadas por um quarto dos condôminos. Logo, o abaixo-assinado pode funcionar como um pedido de convocação de assembleia para discussão e votação do tema. Deve-se sinalizar o propósito do abaixo-assinado, recolher as assinaturas de condôminos adimplentes que representam a fração necessária e notificar síndico e todos os moradores do condomínio. Baixe o nosso Modelo de Convocação para Destituição de Síndico e garanta que a documentação esteja completa, e de acordo com a Lei de Condomínio.
O que o síndico deve fazer ao receber um abaixo-assinado em condomínio?
Se os moradores sentiram a necessidade de elaborar um abaixo-assinado, significa que o problema é maior do que um simples incômodo. O síndico deve reconhecer a reivindicação como uma reclamação formal e levar em consideração os anseios daquele grupo.
Caso o síndico optar por ignorar esse conflito, é possível que a situação piore e gere um desconforto na relação com os moradores, podendo levar até a um pedido de destituição. Então, síndico, não ignore um abaixo-assinado!
A primeira coisa a fazer é entender a exigência dos condôminos. Uma dica é marcar uma reunião com o responsável pelo abaixo-assinado para buscar entender as demandas – tudo isso de forma profissional, respeitável e empática. Às vezes, o abaixo-assinado em condomínio deve-se a um problema de comunicação, portanto deixe claro que você vai levar em consideração as reclamações e está disposto a fazer o seu melhor para resolvê-la.
Existe um modelo de abaixo-assinado em condomínio?
Um abaixo-assinado deve apresentar uma estrutura específica. Em primeiro lugar, deve ser anunciado a quem o documento é direcionado, no caso, o síndico. Um abaixo-assinado em condomínio deve trazer em destaque o nome do síndico, cargo e nome do empreendimento.
Em seguida vem o corpo do texto onde é apresentada a solicitação e as justificativas. Abaixo, deve-se nomear o condômino responsável pelo abaixo-assinado em condomínio, juntamente com telefone para contato. Ao final, é adicionado informações como município, UF e data do documento. Enfim, é necessário anexar as assinaturas dos condôminos com nome, data, número da unidade e do CPF de cada um.
Receber um abaixo-assinado em condomínios pode parecer intimidador, mas a questão pode ser facilmente resolvida através do diálogo e compreensão. Tenha paciência e busque solucionar o problema em conjunto com seus moradores.
Para te ajudar nessa tarefa, faça o download do nosso Modelo de Abaixo-Assinado!
por Denys Hupel | jan 14, 2019 | Legislação
Apesar de ser obrigatório desde junho de 2013, a certificação digital ainda é um tema que muitos síndicos não dominam. Muitos profissionais têm dúvidas sobre como utilizar certificado digital para condomínios.
Pensando nisso, reunimos todas as informações relevantes sobre certificação digital para condomínios em uma só publicação. A seguir, descubra tudo o que você precisa saber sobre este tópico:
O que é certificação digital para condomínio e para que serve?
A certificação digital é um documento eletrônico utilizado por empresas, condomínios e pessoas físicas com a intenção de comprovar quem está executando uma ação virtual. Para simplificar, podemos dizer que o certificado digital é uma espécie de carteira de identidade eletrônica, pois possui o mesmo valor que um documento físico.
Imagine a seguinte situação: uma pessoa jurídica precisa realizar ações administrativas de forma virtual, através do computador ou celular: obrigações fiscais, Imposto de Renda, entre outras transações. Como é possível assegurar quem está executando a ação?
Com a certificação eletrônica, pode-se garantir a identidade de uma instituição sem que um representante precise comparecer presencialmente. Assim, há menos burocracia e mais agilidade.
Importância de providenciar a certificação digital
Além de trazer mais praticidade para a gestão, a certificação digital é obrigatória para condomínios. Desde 2012, só é possível acessar o canal “Conectividade Social” da Caixa Econômica Federal com um certificado digital.
Isso significa que só é possível enviar dados previdenciários dos funcionários do condomínio ao governo através da ferramenta. Isso inclui informações sobre o FGTS, INSS, RAIS e demais obrigações trabalhistas.
Se o síndico não providenciar certificação digital para o condomínio, a administração não poderá encaminhar informações exigidas pela Receita Federal, Caixa Econômica Federal e Prefeituras. Logo, o condomínio fica suscetível a multas da Justiça do Trabalho, bem como processos trabalhistas.
Prazo do certificado digital para condomínios
Inicialmente, a data final para adquirir o certificado digital do condomínio era 31 de dezembro de 2011. No entanto, esse prazo foi estendido algumas vezes e 30 de junho de 2013 se tornou a data limite para adequar-se à norma.
Custo para emissão do certificado digital para condomínio
O valor para adquirir um certificado digital é variável, podendo ficar entre R$ 290 a R$ 495. Os preços variam conforme:
- O prazo de validade da ferramenta, que pode ir de um a três anos;
- O tipo e formato do certificado, podendo ser cartão inteligente, cartão inteligente + leitora ou token USB.
O cartão inteligente é indicado para condomínios que possuem assessoria administrativa, como uma administradora ou administrador independente. Já se a gestão fica por conta do síndico, é recomendável optar por cartão inteligente + leitora ou token USB (um aparelho semelhante a um pen drive).
Como obter certificado digital?
Agora que você já sabe o que é certificação digital para condomínios, vamos passar para a parte prática: como fazer certificação digital para condomínio? Para isso, é necessário realizar uma série de trâmites.
Primeiro, o síndico do condomínio deve entrar em contato com uma Autoridade Certificadora (AC) ou Autoridade de Registro (AR) da região. Essas entidades são autorizadas a emitir certificados digitais e são credenciadas pelo Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI), órgão regulador da ferramenta. Você pode conferir a lista das Autoridades Certificadoras no site do ITI. A relação inclui entidades como Caixa Econômica Federal, SERPRO, Certisign, entre outros.
Em seguida, deve-se reunir toda a documentação exigida. Por fim, o síndico deve comparecer pessoalmente ao AR e apresentar todos os documentos e realizar a expedição da assinatura eletrônica.
Documentos necessários para certificação digital
Para emitir o certificado digital para condomínio, deve-se apresentar os seguintes documentos:
- Convenção do condomínio;
- Cartão de CNPJ do condomínio;
- Ata de eleição do síndico atual, devidamente registrada e assinada com firma reconhecida;
- RG e CPF ou CNH do síndico;
- Comprovante de residência do síndico;
- Instituição do condomínio, disponível através do cartório de imóveis;
- Especificação do condomínio, documento feito quando a construtora monta o projeto do empreendimento.
Só é possível emitir o certificado se o cadastro do síndico estiver atualizado no sistema da Receita Federal. Fique atento a essas questões no momento de troca do mandato.
Assinatura eletrônica para certificação digital
A assinatura eletrônica é uma medida necessária para criar a certificação digital do condomínio. Ela é gerada a partir da escrita de uma assinatura na tela de um computador, tablet ou celular. Ela é uma medida necessária para adquirir um certificado para o condomínio.
É comum que as pessoas confundam assinatura eletrônica com assinatura digital. Essa última, é um recurso gerado a partir da certificação digital e é usada para formalizar documentos e pedidos. Ela possui valor jurídico assegurado pela legislação brasileira.
A certificação digital é necessária para todos os condomínios?
A resposta para essa pergunta é: sim. A certificação digital é obrigatória para todos os condomínios, especialmente os que possuem funcionários contratados. O condomínio só poderá entregar os dados trabalhistas aos órgãos federais com um certificado.
Isso significa que condomínios sem funcionários não precisam de certificação digital?
Não. Mesmo que o condomínio não possua funcionários contratados, é necessário investir em certificação digital. Informações como Imposto de Renda, INSS, RAIS e recibos de pagamento de autônomos (RPAs) só podem ser entregues à Caixa Econômica Federal através do canal de “Conectividade Social”. E, como explicamos anteriormente, essa ferramenta só pode ser acessada com um certificado.
Vantagens do certificado digital para condomínio
Alguns dos benefícios de adquirir certificado digital condominial são:
- Síndico pode assinar documentos de forma remota e mais ágil;
- Mantém o condomínio em dia com a legislação;
- Permite cumprir as obrigações fiscais de forma eletrônica, como a declaração de Imposto de Renda online.
- Facilita a conferência das contribuições previdenciárias dos funcionários;
- Garante a segurança das informações e transações do condomínio, evitando fraudes;
- Diminui a quantidade de papel gasto em processos burocráticos.
Como renovar certificado digital para condomínio?
Para renovar o certificado digital do condomínio, é preciso entrar em contato com a Autoridade Certificadora. No geral, é enviado um e-mail para o síndico indicando a necessidade de renovar o documento eletrônico.
A certificação digital deve ser feita toda vez que:
- Vencer o prazo de validade do certificado;
- Quando ocorrer troca de síndico ou nova eleição;
- Caso o certificado seja revogado ou cancelado;
- Houver alguma mudança em alguma informação contida no certificado.
Na carreira de síndico, ser um bom profissional significa manter-se constantemente atualizado e trabalhar para garantir uma boa administração condominial. E a certificação digital para condomínio faz parte da inovação necessária para fazer um condomínio prosperar!
por Denys Hupel | dez 3, 2018 | Legislação
Os funcionários do condomínio são peças fundamentais no bom funcionamento da gestão. Independente do setor, eles são essenciais para que tudo ocorra em perfeita harmonia. Desse modo, é de extrema importância que a gestão de funcionários em condomínios seja eficiente.
E aí, síndico? Como é a gestão de pessoas nos condomínios que você gerencia? Quais são as regras para funcionários de condomínio? Aprenda tudo isso com este artigo:
O que é gestão de funcionários?
Como fazer gestão de funcionários em condomínios
Regras para funcionários em condomínio
O que é gestão de funcionários?
Em síntese, gestão de funcionários é o desenvolvimento de estratégias que buscam aprimorar o trabalho realizado no condomínio. Também conhecida como gestão de pessoas, a atividade às vezes se confunde com o trabalho de recursos humanos (RH).
De forma resumida, a prática tem a intenção de:
- Melhorar a gestão condominial;
- Desenvolver uma equipe de profissionais de alta performance;
- Aumentar o bem-estar e satisfação dos condôminos;
- Fazer os funcionários de condomínio se sentirem valorizados.
Independente de o condomínio ter contrato com uma empresa especializada em mão de obra terceirizada, ainda é papel do síndico realizar a gestão dos funcionários. Inclusive, a atividade é considerada uma das atribuições do gestor. Segundo o Art. 1.348 do Código Civil, uma das obrigações do síndico é zelar pela conservação das áreas comuns do condomínio. Logo, coordenar os funcionários em prol da conservação do empreendimento se torna uma das principais responsabilidades do síndico.
Por outro lado, faz parte das atribuições das administradoras do condomínio cuidar do RH do condomínio. Sendo assim, é normal que a gestão de funcionários em condomínio seja parte das responsabilidades da empresa de administração condominial.
Como fazer gestão de funcionários em condomínios
Agora que você já sabe o que é a gestão de pessoas em condomínios, precisamos falar sobre a parte prática. Quais são as melhores formas de montar uma boa gestão de funcionários em condomínio? Confira algumas dicas:
Treinamento
Em primeiro lugar, é preciso que o síndico dedique um tempo para realizar o treinamento dos funcionários assim que eles iniciam as atividades no condomínio. Ao introduzir o funcionário à rotina do condomínio de forma adequada, facilita-se a adaptação do profissional ao novo serviço e ambiente de trabalho. Durante o treinamento, devem estar inclusos os manuais de trabalho e as regras da convenção e regimento interno do condomínio. Além disso, é importante apresentar o novo integrante da equipe aos moradores e aos demais colegas de trabalho.
Boa comunicação
Tanto o síndico profissional quanto o síndico morador devem reservar um momento na agenda para conversar com a equipe de funcionários do condomínio periodicamente. Assim é possível compreender quais são as demandas condominiais, quais são os problemas da gestão de funcionários em condomínio e como corrigí-las. Com uma boa comunicação, é possível montar estratégias e melhorias em conjunto. Isto é essencial, pois estimula o envolvimento do trabalhador, mostrando que o seu serviço é muito importante para o condomínio.
Criar uma rotina de trabalho
Outro ponto importante da gestão de funcionários em condomínio é o desenvolvimento de uma rotina de trabalho. Para tanto, o síndico deve aproveitar os momentos de comunicação com a equipe para montar um cronograma de atividades e checklists para cada área de atuação. Por exemplo, você pode utilizar uma planilha de limpeza de condomínio.
Faça avaliações
Além de manter um bom relacionamento com os funcionários, o síndico precisa ficar atento aos feedback. Essa é uma das tarefas mais importantes na gestão de funcionários em condomínios, pois garante que o trabalho fique cada vez melhor. Mas atenção: nas avaliações, não se deve focar apenas nas coisas ruins. Afinal, a intenção do síndico é aprimorar a gestão condominial e não apenas distribuir críticas. Portanto, aproveite também para parabenizar os pontos fortes do trabalhador e dos serviços prestados.
Celebre datas comemorativas
Como comentamos, a gestão dos funcionários do condomínio também tem a função de incentivar e motivar os trabalhadores. E nada melhor para fazer alguém se sentir parte de uma equipe do que ter momentos de descontração. Lembre-se de celebrar datas comemorativas, como dia do porteiro ou dia do zelador, além do aniversário de cada funcionário.
Aproveite a tecnologia
Uma forma de melhorar a gestão de funcionários em condomínios é investir em tecnologias. Softwares de gestão de condomínio, como o TownSq, são ferramentas perfeitas para auxiliar nessa área do trabalho do síndico.
Leia também:
Como contratar funcionários para o condomínio?
Reforma trabalhista em condomínio: o que muda?
Regras para funcionários em condomínio
Gerenciar uma equipe formada por funcionários como porteiros, seguranças, vigias, faxineiros pode se tornar uma tarefa um tanto quanto penosa. Para facilitar, o síndico deve criar regras para os funcionários em condomínio.
Para isso, cada condomínio deve desenvolver as suas próprias regras. Dessa maneira, não existe uma fórmula que deve ser seguida e aplicada por todos. Cada empreendimento é único e possui demandas individuais. Portanto, leve em consideração as especificidades do condomínio que você gerencia. Para isso, o síndico deve estar atento às opiniões do zelador e demais integrantes da equipe de funcionários.
Questões como horas extras, seguro de vida e detalhes sobre a folha de pagamento fazem parte da lista de direitos dos funcionários de condomínio, e fazem parte das obrigações trabalhistas previstas pela lei.
Apenas com uma boa gestão de funcionários em condomínio é possível implementar a administração e garantir a estabilidade na comunidade. Trabalhando em conjunto, o dia a dia em comunidade fica melhor!
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por Denys Hupel | nov 30, 2018 | Legislação
Infelizmente, contabilidade e gestão tributária são áreas que sempre causam medo nos síndicos. Por conta da falta de informação ou da quantidade de siglas e números, as obrigações do condomínio, seja elas contábeis, fiscais ou previdenciárias, podem acabar se tornando fonte de dor de cabeça na gestão financeira do condomínio.
Queremos ajudar você a cuidar da contabilidade do condomínio e realizar a prestação de contas com segurança e propriedade. Portanto, preparamos essa publicação com tudo o que você precisa saber sobre obrigações contábeis do condomínio.
Com este artigo, você vai aprender:
Qual o regime tributário de condomínio?
Em primeiro lugar, vamos começar falando sobre o regime tributário do condomínio. Regime tributário é o nome dado ao conjunto de leis e normas que determinam o tipo de tributação que uma pessoa jurídica deve obedecer. Em outras palavras, é a partir do regime tributário que se define quais impostos uma empresa deverá pagar.
Apesar de possuírem CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), condomínios não são considerados pessoas jurídicas perante a lei. Como todo o dinheiro arrecadado pelo condomínio deve ser utilizado para arcar com as despesas e melhorias no empreendimento, não existe lucro dentro do âmbito condominial. E, desta forma, condomínios não geram renda.
Por não produzirem renda e nem prestarem serviços, os condomínios não se enquadram em nenhum modelo de regime tributário. Porém, isso não quer dizer que condomínios não precisam pagar impostos ou lidar com obrigações fiscais. A seguir, compreenda melhor quais são as obrigações contábeis do condomínio.
Principais obrigações do condomínio
Obrigações contábeis de condomínio
Uma das partes mais importantes da administração condominial, é arcar com as obrigações contábeis. Inclusive, fazer o recolhimento de impostos e realizar as obrigações fiscais e previdenciárias é um dos deveres do condomínio. Dessa maneira, não arcar com essas demandas dentro do prazo estabelecido pelo eSocial pode resultar em multas administrativas.
Entenda quais são as obrigações contábeis do condomínio, divididas entre fiscais e previdenciárias:
Obrigações fiscais do condomínio
Primeiramente, vamos começar este artigo explicando o que são as obrigações fiscais do condomínio. As obrigações fiscais são parte importante da gestão tributária do condomínio. Sobretudo porque elas compõem uma série de encargos e declarações que o condomínio deve entregar aos órgãos públicos. Logo, o condomínio que não estiver quite com os seus compromissos junto à Receita Federal ou Estadual, pode vir a sofrer penalidades. Saiba quais são as principais obrigações fiscais do condomínio:
Cadastro CNPJ
Mesmo sem ter personalidade jurídica, é obrigatória a inscrição do condomínio junto à Receita Federal. O cartão do CNPJ deve ser guardado pelo síndico em local seguro e organizado. Da mesma forma, o condomínio precisa estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa medida é determinada pelo novo Código Civil brasileiro, conforme o Art. 1.332.
DARF
A DARF do condomínio é o Documento de Arrecadação de Receitas Federais. Em síntese, essa obrigação fiscal é uma guia emitida pelo Ministério da Fazenda e pela Receita Federal para que o contribuinte faça o pagamento de tributos. Assim, a DARF serve tanto para realizar o pagamento de tributos de operações financeiras, quanto para cumprir com determinadas obrigações contábeis, como o IRPF, PIS, COFINS, CSLL, entre outros.
DIRF
É a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Essa obrigação contábil tem a finalidade de fiscalizar o Imposto de Renda. Ela deve ser entregue uma vez por ano, sempre na segunda quinzena de fevereiro.
RAIS
Significa Relações Anuais de Informações Sociais. Assim sendo, o RAIS serve para fiscalizar as contratações feitas por condomínios e empresas no país. Segundo às normas, deve entregue ao Ministério do Trabalho anualmente, através do site do órgão.
Leia também:
DIRF é a mesma coisa que Imposto de Renda?
A entrega de DCTF para condomínios é obrigatória?
Obrigações previdenciárias do condomínio
Por sua vez, os tributos voltados à previdência social são obrigatórios apenas para os condomínios que possuem funcionários contratados. Contudo, também existem as obrigações previdenciárias no caso de contratação de prestadores de serviço terceirizados. Confira:
Mão de obra com carteira assinada
FGTS
Em primeiro lugar, vamos falar sobre o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. O pagamento é feito mensalmente, com base de cálculo de 8% da remuneração mensal do funcionário. Ademais, deve ser quitado até o dia 7 do mês seguinte em que o salário foi pago.
INSS
Em seguida, temos o INSS. O valor desse tributo previdenciário equivale a 20% do salário do profissional. Ele é recolhido até o dia 20 do mês subsequente.
PIS
O PIS é o encargo que financia o seguro-desemprego. Desse modo, a alíquota é equivalente a 1% da folha de pagamento. Entretanto, é importante conferir o valor cobrado pela sua região, pois a quantia varia conforme as normas do município.
CAGED
É o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados, criado com a finalidade de controlar as admissões e demissões sob o regime da CLT. Para isso, deve ser entregue até o final do dia que antecede o início do trabalho de um novo funcionário no condomínio.
IRRF
Resumidamente, este é o Imposto de Renda Retido na Fonte. É apurado mensalmente e deve ser entregue até o último dia útil dos primeiros dez dias do mês seguinte ao salário.
IRPF
Por outro lado, também há o Imposto de Renda de Pessoa Física. Deve ser entregue anualmente, até o último dia útil do mês de fevereiro.
RAT
Significa Riscos Ambientais do Trabalho e substitui o antigo Seguro de Acidente de Trabalho. Nos condomínios, é retido o percentual de 2%, que é multiplicado pelo valor do FAP (Fator Acidentário de Prevenção), de 0,03%.
Contribuição sindical: essa obrigação contábil de condomínio deixou de ser exigida com a Reforma Trabalhista, em 2017. Desde então, a contribuição ao sindicato patronal e das categorias é voluntária.
Leia também:
Condomínio é imune ou isento ao IRPJ?
Mão de obra terceirizada
Muito se engana quem pensa que contratar prestadores de serviço autônomos e terceirizados é o mesmo que não pagar obrigações contábeis. Em contratações com valor acima de R$ 215,05 por nota fiscal, o condomínio deve fazer retenção da contribuição com:
- PIS;
- COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social);
- CSLL (Contribuição Sobre o Lucro Líquido);
- Ou então, através do INSS.
Se a empresa contratada é optante pelo Simples, recolhe-se apenas os 11% do INSS. Se não, é recolhido 1% do CSLL, 3% de COFINS e 0,65% de PIS, pagos através de DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal), pelo código 5952. É preciso que esses pagamentos sejam feitos até o dia 20 do mês subsequente.
Pronto! Agora você já possui tudo o que precisa saber para lidar com as obrigações contábeis do condomínio. Próximo passo: mãos à obra!
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por Denys Hupel | nov 28, 2018 | Legislação
O final de ano é sempre movimentado para os síndicos. É decoração natalina no condomínio, organização das férias dos funcionários e agendamento o pagamento do 13º salário dos funcionários. Porém, você sabe se as administradoras de condomínio também têm direito a décimo terceiro salário?
Dentre todas as taxas cobradas pela administradora de condomínio, essa é a que mais causa polêmica. Apesar de render muita confusão, o tema não é tão complexo e requer apenas conhecimento sobre os direitos do condomínio.
Entenda tudo sobre o décimo terceiro das administradoras de condomínio. E ainda, descubra se o síndico recebe 13º salário ou tem direito a férias.
Administradora de condomínio pode cobrar 13° salário?
A cobrança do décimo terceiro salário pelas administradoras é recorrente. Porém, antes de mais nada, precisamos compreender o que diz a legislação sobre essa remuneração extra paga pelo empregador.
O 13º salário foi criado com o intuito de ser uma gratificação de natal para os trabalhadores, paga até o mês de dezembro de cada ano. Instituída pela Lei n° 4.090/1962, a norma estabelece que o adicional deve ser pago somente aos empregados contratados:
Art. 1º – No mês de dezembro de cada ano, a todo empregado será paga, pelo empregador, uma gratificação salarial, independentemente da remuneração a que fizer jus.
Na prática, isso significa que apenas funcionários com carteira assinada pelo condomínio têm o direito de receber o 13º salário.
Desse modo, o condomínio não tem a obrigação de pagar a taxa extra a qualquer pessoa que prestar serviços sem possuir vínculo empregatício. Ou seja, condomínios não são obrigados por lei a pagar o décimo terceiro salário ao administrador ou à empresa administradora.
Apesar disso, não é necessariamente ilegal a administradora de condomínio cobrar o 13º salário. Se a taxa anual extra estiver presente no contrato assinado, o condomínio deve arcar com a despesa.
Por isso, verifique o contrato e confira se está especificado a cobrança do 13º cada ano a todo dezembro. Se a taxa constar no documento, é preciso marcar uma reunião para rever o contrato e conferir se há possibilidade de alterar o acordo de prestação de serviços.
Se o condomínio for coagido a pagar a taxa extra anual, é possível entrar com uma ação judicial visando a restituição do valor pago. Essa pode ser uma ação por danos materiais e morais, conforme a indicação da assessoria jurídica. O Art. 42 do Código de Defesa do Consumidor autoriza que o cliente que pagar uma quantia de forma equivocada pode requerer a devolução em dobro. Entretanto, essa medida só poderá ser tomada caso o contrato não apresente a obrigação do pagamento da 13ª mensalidade à administradora do condomínio.
Taxa extra condomínio: quem paga o 13º salário?
O pagamento do 13º salário pelo condomínio, seja para a administradora ou para os funcionários, deve ser feito conforme as regras estipuladas na convenção do condomínio. Muitos condomínios optam por adicionar os custos à taxa condominial mensal. Dessa forma, cada morador paga a sua parte aos poucos. Outra opção é realizar o rateio do 13º salário. No entanto, essa medida deve ser tomada em conjunto através de uma reunião da assembleia geral.
Inquilino X proprietário: conforme a Lei 8245/91, é o inquilino quem paga a contribuição para o 13º salário dos funcionários do condomínio. Isso ocorre porque a cobrança é considerada uma contribuição social aos trabalhadores, portanto faz parte das despesas ordinárias do condomínio.
É necessária aprovação dos condôminos para pagamento de décimo terceiro salário para a administradora?
A princípio, não é necessário pedir aprovação dos condôminos para realizar o pagamento da 13ª mensalidade à administradora, bem como o pagamento de demais taxas à empresa.
Assim sendo, ao dar o sinal positivo à contratação de uma administradora, a assembleia está concordando com todas as cláusulas do contrato a ser assinado. Inclusive o pagamento do décimo terceiro salário, quando houver.
Se nesse meio tempo houver alguma mudança de contrato com a empresa, a nova proposta deverá passar pelo crivo da assembleia antes de ser assinada pelo síndico.
Mas, síndico de condomínio recebe décimo terceiro salário?
Apesar de não ser uma prática não comum, o síndico pode receber uma 13ª remuneração, sim. Em geral, síndicos são profissionais autônomos e nem sempre possuem vínculo empregatício com o condomínio. Portanto, o pagamento do 13º salário ao síndico é opcional.
Para isso, é necessário que a convenção do condomínio não apresente nenhum impasse. Ademais, a medida deve ser votada em assembleia. Por exemplo, a decisão pode ser tomada coletivamente durante a assembleia para eleição do novo síndico do condomínio. Da mesma forma, cabe aos moradores decidir qual o valor extra que será pago ao síndico.
Da mesma forma, o pagamento do 13º salário a cada 12 meses aos demais profissionais autônomos contratados pelo condomínio é opcional. E, também, deve ser realizado conforme o acordo firmado. Assim, tanto o contador quanto o advogado do condomínio têm direito ao 13º salário apenas quando estipulado no contrato.
Também é importante destacar que o síndico tem direito a férias. Afinal, ninguém é de ferro. Nessas situações, é o subsíndico quem assume o papel de gestor do condomínio.
Lembre-se sempre que é obrigação do condomínio cumprir com os contratos assinados. Portanto, o síndico tem a obrigação de ler cada documento com atenção e buscar sempre o melhor para a saúde financeira do condomínio.
Leia também:
O que faz uma administradora de condomínios
Quanto cobra uma administradora de condomínio?
Como administrar um condomínio: guia completo
Precisa realizar uma assembleia para falar sobre 13º salário? Use gratuitamente o nosso Modelo de Convocação de Assembleia!
por Denys Hupel | nov 8, 2018 | Legislação
Como dizia Tom Jobim, é impossível ser feliz sozinho. Isso também se aplica em condomínios. Afinal, todo síndico precisa de funcionários para ajudar a manter tudo em ordem e harmonia. Com isso, condomínios acabam empregando uma grande quantidade de pessoas. Consequentemente, é importante saber quais são as leis trabalhistas e os direitos dos funcionários de condomínios para evitar problemas.
Este guia sobre leis trabalhistas para funcionários de condomínio foi elaborado com base na Consolidação das Leis do Trabalho – CLT (Decreto-Lei nº 5.452 de 1943) e atualizado conforme a Reforma Trabalhista (Lei nº 13.467 de 2017). Saiba tudo sobre o assunto:
Leis trabalhistas e direitos dos funcionários de condomínio
Zelador, porteiro, equipe da limpeza, e até mesmo recepcionista. São diversas as atuações profissionais dentro de um condomínio. Para simplificar, separamos os principais direitos trabalhistas dos funcionários de condomínio. Confira:
>> Veja também: 6 PLANILHAS GRATUITAS E ESSENCIAIS PARA OTIMIZAR O TRABALHO DO SÍNDICO
Registro na carteira de trabalho
Em primeiro lugar, é obrigatório que o condomínio assine a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) de todos os funcionários contratados. Após a contratação, o funcionário deve entregar a CTPS ao síndico que terá 48 horas para fazer as anotações. São elas:
- Data de admissão;
- Remuneração;
- Condições especiais, caso houver.
O condomínio que não fizer as devidas anotações em carteira pode ser penalizado com multa, com valores entre R$ 800 e R$ 3 mil por empregado.
Também é direito do condomínio estabelecer um contrato de experiência, não podendo exceder 90 dias. Essa medida não vale para profissionais terceirizados ou prestadores de serviços pontuais, como obras e reformas.
Jornada de trabalho correta
A jornada de trabalho representa o tempo em que o trabalhador ficará à disposição do condomínio. De acordo com o Art. 58 da CLT, esse período deve ser de até oito horas diárias. Entretanto, a lei permite que o síndico e o funcionário combinem uma jornada de trabalho diferenciada. Por isso, é importante contar um contrato bem detalhado.
A nova lei trabalhista para condomínios tornou legal as jornadas de trabalho 12 x 36. Esse modelo é adequado para porteiros e seguranças devido às exigências da atuação.
Horas extras
É direito dos funcionários de condomínio receber por horas extras trabalhadas. Conforme a lei, as horas extras não podem exceder duas horas diárias.
Além disso, também há o banco de horas. Caso o trabalho dos empregados termine mais cedo do que o usual, eles poderão ir embora mais cedo. As horas que não forem trabalhadas nesse dia são acumuladas no banco de horas. Assim, o condomínio poderá cobrá-las quando houver necessidades de trabalho extra nos próximos seis meses sem precisar pagar valor adicional por essas horas trabalhadas.
Contar com horário de almoço ou descanso
O condomínio tem a obrigação de oferecer horário de almoço ou descanso aos funcionários. Com a Reforma Trabalhista, o intervalo pode ser negociado por escrito no momento da contratação. Entretanto, o tempo mínimo que pode ser oferecido é de 30 minutos.
Não permitir que os funcionários façam uma pausa ou não conceder a meia hora obrigatória pode render problemas judiciais ao condomínio. Nessas situações, a indenização é de 50% do valor da hora normal de trabalho sobre o tempo não dado para o intervalo.
Salário mínimo
Conforme a lei, nenhum trabalhador pode receber menos do que o salário mínimo vigente, mesmo que a remuneração do funcionário seja variável.
Agora, a situação muda caso a categoria conte com piso salarial. O piso salarial representa o menor valor de salário que um profissional pode receber para executar determinada função. Os valores variam conforme a atuação, a cidade ou estado, além de ser determinado por lei, sindicato ou Convenção Coletiva de Trabalho (CCT).
Férias remuneradas
A cada 12 meses com registro na carteira de trabalho, é direito dos funcionários do condomínio receber 30 dias de férias remuneradas (Art. 129 da CLT). Segundo a Reforma Trabalhista, esses 30 dias podem ser divididos em três períodos.
Em relação às férias, existem algumas coisas que devem ser respeitadas:
- As férias não podem iniciar no período de dois dias que antecedem feriado ou dia de repouso semanal remunerado;
- A definição do período de férias deverá ser feita em conjunto, mas os interesses do empregador definem a época (Art. 136 da CLT);
- Se as férias só forem concedidas após o prazo de 12 meses, o condomínio deverá pagar a respectiva remuneração em dobro;
- Licença maternidade ou por motivo de doença atestada pelo INSS não pode ser considerada férias. Caso o funcionário tenha mais de cinco faltas no ano, o tempo de férias remuneradas é diminuído.
É direito do empregador organizar férias coletivas para todos os funcionários. Entretanto, essa prática não é muito indicada no caso de empregados de condomínio residencial. Nesses ambientes, a ausência dos funcionários por um longo período pode prejudicar os moradores.
13º Salário
Receber o 13º salário é um dos direitos dos funcionários de condomínios. A medida é garantida pelo Art. 7 da Constituição Federal de 1988.
Por lei, a primeira parcela deve ser paga até o final de novembro. Enquanto que a outra parte precisa ser paga antes de 20 de dezembro. O 13º deve ter valor igual à remuneração paga em dezembro. Por outro lado, o funcionário também pode receber a primeira parcela do 13º no momento das férias.
Apenas funcionários que trabalharam o ano inteiro recebem o valor integral. Se o trabalhador ainda não completou um ano de serviço, deve-se dividir o valor total do 13º e dividir por 12. Esse resultado deve ser multiplicado pelo número de meses trabalhados.
Faltas em determinadas ocasiões
A CLT permite que os funcionários faltem o serviço em determinadas situações sem prejuízo de salário. Confira algumas delas:
- Houver o falecimento de cônjuge, mãe, pai, filhos, avós, netos, irmão ou dependentes. Nesse caso, pode-se faltar até dois dias consecutivos;
- Em virtude de casamento, recebe-se três dias consecutivos de folga;
- Para acompanhar o filho de até seis anos no médico (uma falta por ano) ou para acompanhar consultas ou exames durante a gravidez da companheira;
- Para realizar provas de vestibular e ingresso em ensino superior.
Adicional noturno
Todo e qualquer funcionário que atuar no período entre às 22h e 5h da manhã deve receber um adicional salarial. O acréscimo equivale a 20% sobre o valor da hora de trabalho. Isso é um direito dos funcionários de condomínio, especialmente porteiros, seguranças e demais profissões que costumam atuar madrugada à dentro.
FGTS
Todos os funcionários com carteira assinada pelo condomínio têm o direito de receber o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Todos os meses, o condomínio deve recolher 8% do salário bruto do funcionário e depositar na Caixa Econômica Federal. Essa quantia serve como reserva financeira e pode ser desfrutada em caso de demissão, aposentadoria ou necessidade. Além disso, o condomínio precisa arcar com os demais encargos da folha de pagamento.
Aviso prévio
A CLT determina que o funcionário que pedir demissão deve avisar com pelo menos 30 dias de antecedência. Da mesma forma, o síndico que quiser demitir um funcionário deverá avisar com um mês de antemão.
Licença maternidade e direitos da funcionária grávida
É de direito das mulheres trabalhadoras contar com licença maternidade. O benefício permite a dispensa remunerada de 120 dias após o parto ou a partir do 28º dia antes deste.
Legalmente, gestantes recebem estabilidade no emprego. Isso significa que funcionárias não podem ser demitidas a partir da confirmação da gravidez. Esse período pode se estender até cinco meses depois do parto. Mesmo que a trabalhadora esteja em situação de aviso prévio, não é possível demiti-la. Conforme o Art. 391 da CLT, rescindir contrato de trabalho de uma mulher por causa de gravidez não é considerado um motivo justo.
Além disso, separamos todos os direitos das funcionárias grávidas de condomínio:
- O período de repouso antes e depois do parto pode ser estendido desde que o acréscimo não ultrapasse duas semanas. Para isso, deve-se apresentar atestado médico;
- Por causa da gravidez, funcionárias podem sofrer transferência de função. Após o período de licença maternidade, a profissional deve retornar ao cargo anterior;
- Empregadas podem ser dispensadas do trabalho pelo tempo necessário para realizar ao menos seis consultas médicas e exames;
- Mulheres demitidas têm até 30 dias para informar a empresa sobre a gravidez. Assim, elas devem ser reinstituídas;
- A licença maternidade também é aplicada às empregadas que adotarem ou se tornarem guardiãs de criança ou adolescente. Para isso, é preciso apresentar o termo judicial de guarda;
- Em caso de aborto não criminoso, a mulher tem direito ao repouso remunerado de duas semanas;
- Mães têm direito de duas pausas de 30 minutos cada para amamentar o bebê de até seis meses. O empregador deverá combinar os horários junto com a funcionária;
- A licença maternidade é transferida ao pai em caso de morte da mãe. Entretanto, o benefício não é repassado no caso de abandono da criança.
Ademais, a Reforma Trabalhista alterou a regulamentação acerca de mulheres grávidas ou lactantes trabalhando em locais e situações insalubres. A nova medida permite que a prática aconteça desde que o condomínio apresente atestado médico garantindo que não há risco à mãe e ao bebê.
Trabalhar conforme as normas de segurança
Faz parte das obrigações trabalhistas do condomínio cumprir as normas de segurança e medicina do trabalho. Para isso, deve-se consultar as normas estabelecidas pelo estado ou o município. Enfim, o síndico deve fiscalizar o treinamento dos funcionários e a atuação no dia a dia, visando sempre prevenir acidentes.
Para finalizar, benefícios como salário habitação, vale alimentação, vale transporte, assistência médica e odontológica são opcionais. Logo, esses itens devem ser combinados com o síndico no momento da contratação.
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