Responsabilidade Síndico e Administradora: Entenda as Diferenças

por Denys Hupel | mar 18, 2020 | Síndicos

O síndico é o principal responsável pelo condomínio e pelo o que acontece dentro dele. No entanto, a administradora pode ser responsabilizada judicialmente caso deixe acontecer problemas na administração do condomínio. Diante da divisão de tarefas é necessários preservar as responsabilidades individuais de ambas as partes. Veja a seguir qual é a responsabilidade da administradora de condomínio e do síndico.

A administração do condomínio requer uma grande dose de responsabilidade do síndico e da administradora. A atividade é atribuída ao síndico, que pode repassá-la à uma empresa ou profissional terceirizado mediante aprovação da assembleia, como é o caso das administradoras condominiais. No entanto, como é dividida a responsabilidade do síndico e da administradora nessas situações?

Nesta publicação, você aprenderá sobre qual é a responsabilidade do síndico e da administradora perante o condomínio. Entenda o que diz a legislação brasileira sobre esta relação:

Importância do relacionamento entre síndico e administradora para uma boa gestão

O bom relacionamento entre síndico e administradora é essencial para uma boa gestão. Apesar disso, às vezes essa convivência constante gera atritos e discussões frequentes.

Problemas de relacionamento entre síndicos e administradoras podem resultar em falhas de comunicação, atrasos, dificuldade no controle da inadimplência, entre outros. Nos piores casos, o condomínio pode até sofrer com fraudes ou desvios de dinheiro.

Para evitar esse tipo de impasse, é fundamental que o síndico atue sempre com foco no objetivo principal: garantir a boa administração do condomínio e o bem-estar na vida em comunidade. Pois, no final do dia, as principais vítimas de um relacionamento conturbado entre síndico e administradora são os próprios condôminos, cuja vida e imóveis são afetados por possíveis erros ou pela má administração.

Da mesma forma, os gestores devem estar à parte do trabalho da administradora para se certificar de que tudo está sendo feito conforme as decisões tomadas em assembleia geral. Por isso, use do profissionalismo na hora de resolver adversidades e consulte sempre o contrato.

Agora que já deixamos claro a importância da boa relação entre as duas partes, vamos a parte que mais interessa: quais são as responsabilidades do síndico e da administradora do condomínio. Confira:

Quais são as responsabilidades do síndico?

Antes de sair cobrando a administradora, o síndico precisa saber claramente quais são as responsabilidades exigidas pelo cargo. Em primeiro lugar, vamos explicar a jurisprudência da responsabilidade civil e criminal do síndico.

O aumento no número de condomínios residenciais e comerciais no Brasil fez com que o Novo Código Civil de 2002 trouxesse consigo um capítulo inteiro regulamentando as relações dentro do âmbito condominial. É nele que estão todos os artigos sobre as responsabilidades do síndico perante o condomínio, desde questões como prestação de contas e assembleias gerais até a terceirização dos serviços do síndico. Em síntese, o capítulo pode ser considerado uma espécie de Lei do Síndico.

Logo, o item II do Art. 1.348 determina que o síndico é o representante oficial do condomínio. Isso significa que se ocorrer algum problema durante a gestão e for comprovado que o síndico agiu de forma incorreta ou de má fé, isso pode resultar na responsabilização do síndico, tanto na esfera civil quanto na criminal. A seguir, entenda as diferenças:

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Responsabilidade civil do síndico

A responsabilidade civil do síndico se refere às situações em que o gestor não obedece às suas atribuições estipuladas pela legislação e pela convenção do condomínio.

Ou seja, se o gestor não respeitar as normas, ele poderá responder processo na Vara Cível ou em juízo competente. Especialmente se o trabalho malfeito resultar em prejuízos para os condôminos ou terceiros.

Dessa forma, também há a responsabilidade civil do síndico por omissão. Logo, não fiscalizar corretamente o trabalho da administradora e omitir informações ao conselho fiscal, aos condôminos e aos funcionários também se enquadra como contravenção. Ambos os motivos são razões passíveis para que se entre com um processo contra o síndico.

No direito, existe uma questão chamada culpa in vigilando, também conhecida como responsabilidade solidária entre síndico e administradora. Isso significa que, se o síndico delegar as tarefas à administradora, mas não monitorar o trabalho da empresa, ele é responsável por parte da culpa dos problemas que possam vir a ocorrer. Assim, o síndico também deve ser responsabilizado, visto que não realizou seu trabalho de maneira correta.

Responsabilidade do síndico com obras:

Também é essencial destacar a responsabilidade do síndico com obras realizadas dentro do condomínio, especialmente quando são realizadas sem o devido aval da assembleia geral.

Obras necessárias com altos custos precisam da aprovação da maioria dos presentes na reunião de assembleia. Elas são as que conservam ou impedem a deterioração da edificação, como troca ou manutenção do para-raios, pintura de fachada sem alteração de cor, modernização dos elevadores, entre outras.

Obras úteis são as que facilitam a vida dentro do condomínio e precisam da maioria dos votos dos condôminos. São elas: instalação de grades, implantação de medidor de água individual, aumento do espaço da garagem, etc.

Já as obras estéticas e de recreação no condomínio são chamadas de voluptuárias. Estas precisam ser autorizadas pelo voto de dois terços dos condôminos. Alguns exemplos são projeto de paisagismo, pintura da fachada com nova cor ou compra de decoração para as áreas comuns.

Apenas obras necessárias (ou tidas como emergenciais) de baixo custo não necessitam da autorização da assembleia. É preciso conferir a convenção para estabelecer o que é considerado um custo alto ou baixo. Além de levar em consideração o bom senso, é claro.

Resumindo, o síndico pode responder em âmbito civil por:

• Não fiscalizar devidamente o trabalho da administradora;
• Omitir informações aos condôminos e conselho fiscal do condomínio;
• Não obedecer a legislação;
• Não agir conforme as normas estabelecidas pela convenção;
• Não prestar contas anualmente conforme exige o Código Civil;
• Realizar obras e reformas no condomínio sem a devida autorização da assembleia geral.

Responsabilidade criminal do síndico

Por outro lado, a responsabilidade criminal do síndico se refere às situações em que o síndico age de forma considerada criminosa. É considerado como ato criminoso:

• Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
• Apropriação indébita dos fundos do condomínio;
• Crimes contra a honra (calúnia, injúria e difamação).

A apropriação indébita dos fundos previdenciários pode resultar em pena de dois a cinco anos de prisão, além do pagamento de multa. Já a apropriação indébita de verba, também conhecida como desvio de dinheiro do condomínio, tem pena de um a quatro anos de encarceramento e pagamento de multa.

Por fim, o síndico também pode ser penalizado criminalmente por calúnia, injúria e difamação. Esse tipo de crime de honra resulta em detenção no período de um mês a dois anos, bem como o pagamento de multa. Síndicos devem cuidar para não expor indevidamente os moradores inadimplentes, pois dependendo da situação pode resultar em uma ação por danos morais.

Responsabilidade da administradora de condomínio

Quando o condomínio opta por trabalhar em conjunto com uma administradora, é essencial que fique claro quais são as responsabilidades dessa prestadora de serviços.

Como citamos anteriormente, o síndico é o principal responsável pelo condomínio e pelo o que acontece dentro dele. No entanto, a administradora pode ser responsabilizada judicialmente caso deixe acontecer problemas na administração de condomínio.

Compreenda quais são as responsabilidades civis, criminais e trabalhistas das administradoras de condomínios:

Responsabilidade civil da administradora

Da mesma forma como ocorre com o síndico, a responsabilidade civil da administradora do condomínio se refere às situações em que a empresa:

• Não segue as normas da legislação;
• Desobedece às regras da convenção do condomínio;
• Não cumpre com o estabelecido no contrato.

Um exemplo de responsabilidade civil direta pela administradora é quando ocorre um erro na emissão e controle de boletos. Dependendo do que está estabelecido no contrato, o condomínio e os moradores podem acionar a administradora judicialmente por se sentirem lesados quando a prestação de serviços não ocorre conforme o combinado. Nesses casos, o intuito do processo é reaver prejuízos causados por erros cometidos pela empresa.

Leia mais:

Funções de uma administradora de condomínio: veja as principais atribuições

Como funciona uma administradora de condomínio? Saiba tudo!

Quanto cobra uma administradora de condomínio?

Responsabilidade criminal da administradora

Bem como no caso do síndico, a responsabilidade criminal da administradora se estende aos casos em que ocorre um ato criminoso. Os problemas criminais com administradoras de condomínio mais comuns são:

• Apropriação indébita de fundos do condomínio;
• Falsificação de informações sobre a conta corrente do condomínio;
• Mau gerenciamento da conta pool;
• Crimes contra a honra (calúnia, injúria e difamação).

Infelizmente, problema com a conta pool é uma questão recorrente com os condomínios que contratam administradoras condominiais não confiáveis. Esse tipo de conta bancária coletiva facilita que desvios ou fraudes ocorram com os fundos do condomínio. E, nesses casos, é aconselhável que o condomínio busque assessoria jurídica para reaver o prejuízo.

Responsabilidade trabalhista da administradora

É normal que administradoras de condomínios tenham responsabilidades trabalhistas sobre os seus clientes. Muitos condomínios contratam as empresas para cuidar também dessa parte um tanto quanto burocrática das finanças do condomínio.

Desse modo, a empresa se torna responsável por pagar as obrigações previdenciárias dos funcionários, como FGTS, PIS e INSS, além de gerenciar a folha de pagamento, férias e demais questões.

Não realizar o pagamento correto das questões trabalhistas pode resultar em processos judiciais por parte dos funcionários. Um exemplo disso é quando a administradora retém o INSS do salário dos funcionários, mas não repassa os valores para os cofres públicos. Nesse caso, a empresa vai responder por apropriação indébita dos fundos previdenciários e também pode ser condenada por sonegação de impostos.

No final do dia, é o síndico o principal responsável por fiscalizar o trabalho da administradora dentro do condomínio. Como síndico, busque sempre fazer o seu melhor para evitar problemas administrativos, trabalhistas e financeiros no condomínio. E isso inclui ficar sempre de olho nas ações da administradora condominial!

A administradora de condomínio pode ser síndico?

Essa é uma dúvida muito comum quando se trata de síndico de condomínio e administradora de condomínio. De acordo com o art. 1.347 do Código Civil:

“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Portanto, sim, a administradora pode ser síndico e isso é muito comum quando nenhum morador se candidata para o cargo de síndico do condomínio, pois é necessário que tenha um responsável legal pelo empreendimento.

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Serviços da administradora de condomínios: entenda as atribuições

por Denys Hupel | mar 2, 2020 | Síndicos

É comum que muitos condomínios busquem o auxílio na hora de fazer a administração condominial. Para isso, existem as administradoras de condomínio. Entretanto, antes de contratar uma dessas empresa, é necessário compreender quais são os serviços oferecidos e quais suas atribuições.
Entenda tudo sobre administração de condomínios com esta publicação! Confira:

Diferença entre as funções do síndico e da administradora de condomínio

Visto que síndico e administrador de condomínio são duas profissões para a gestão condominial, é natural que muitas pessoas não saibam a diferença entre eles. Levando isso em consideração, montamos uma relação com as atribuições do síndico e as atribuições da administradora de condomínio:

Serviços prestados pela administradora de condomínios

O principal serviço da administradora de condomínios é cuidar da parte administrativa, jurídica e de recursos humanos do condomínio. Em outras palavras, a empresa fica responsável pela parte mais prática e burocrática da gestão condominial.
Algumas atribuições da administradora de condomínio são:

• Elaborar a folha de pagamento dos funcionários e contratos de trabalho;
• Emitir boletos de pagamento da taxa condominial;
• Cuidar das contas a pagar;
• Organizar o acesso aos documentos do condomínio e a pasta de prestação de contas;
• Gerenciar os encargos previdenciários;
• Fazer a gestão tributária do condomínio;
• Montar os demonstrativos de receitas e despesas;
• Realizar a cobranças em caso de inadimplência ou multas;
• Gerenciar o fundo de reserva condominial;
• Oferecer assessoria ao síndico e aos condôminos;
• Administrar a conta pool, quando houver.

É preciso ressaltar que todas as decisões finais devem ser tomadas pelo síndico, e não pela empresa. Além disso, todos os serviços prestados pela administradora de condomínios devem ser estipulados em contrato, que deve ser respeitado por ambas as partes.
Leia também:
Administradora de condomínios: informações que todo o síndico deve saber
Como funciona uma administradora de condomínio?
Como administrar um condomínio: guia completo

Atribuições do síndico

As principais tarefas do síndico são estipuladas pelo Art. 1.348 do novo Código Civil de 2002. São elas:

• Convocar e realizar reuniões de assembleia;
• Ser porta-voz dos interesses dos condôminos;
• Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
• Cumprir e garantir que seja cumprida as normas da convenção coletiva, regimento interno e determinações da assembleia geral;
• Zelar pela conservação e segurança das áreas comuns, como salão de festas;
• Organizar e prestar serviços de manutenção no território do condomínio;
• Elaborar a previsão orçamentária anual, em conjunto com o conselho fiscal;
• Realizar a prestação de contas do condomínio anualmente e quando exigida;
• Impor advertências e multas, quando necessário;
• Por fim, fiscalizar o trabalho da administradora do condomínio.

Ademais, é preciso destacar que o síndico é o principal responsável pelo condomínio. Caso ocorra um problema durante o mandato, o gestor será o primeiro a responder civil e criminalmente.
No entanto, existe uma responsabilidade solidária entre o condomínio e a administradora. Isso significa que, se o problema for causado pela má gestão da administradora, a empresa também poderá vir a responder judicialmente pelo ato. Logo, existe uma responsabilidade civil (e, às vezes, criminal) da administradora do condomínio, bem como do administrador autônomo do condomínio.

Quanto cobra uma administradora de condomínio?

O valor cobrado pela administradora de condomínio varia de local para local e de acordo com os serviços prestados. Número de funcionários, localização do condomínio no município, total de despesas do condomínio no fim do mês, etc são exemplos de variáveis que podem influenciar no valor cobrado pela administradora de condomínio. Neste artigo, tem tudo que você precisa saber sobre quanto cobra uma administradora de condomínio
Leia também:

• Responsabilidades do síndico: conheça todas as funções e obrigações
• Como se tornar um síndico profissional? Tudo o que você precisa saber
• Processo contra o síndico: ações mais comuns e direitos do gestor

Guia da administradora de condomínio

É síndico e está pensando se vale a pena contratar os serviços de uma administradora para o condomínio que você gerencia? Existem algumas coisas que devem ser levadas em consideração antes de tomar esse grande passo. Entenda:
Como avaliar antes de contratar?
A primeira coisa fazer é avaliar a situação do condomínio. Será que o empreendimento tem condições financeiras de contratar uma administradora? Por isso, é fundamental analisar o orçamento e conferir se a conta bancária do condomínio tem condições de arcar com os custos de uma empresa de administração.
Além disso, é essencial analisar o perfil do próprio síndico. O gestor tem amplo conhecimento sobre finanças e contabilidade? Afinal, essa é uma área muito importante para o condomínio, mas também muito perigosa. Qualquer deslize pode gerar problemas de grande impacto, correndo o risco de causar sérios problemas financeiros e judiciais ao condomínio. Desse modo, a autogestão administrativa não é recomendável para todos os condomínios.
Já decidiu que o condomínio que você gerencia precisa do suporte de uma administradora? Então, vamos para o passo número dois: como escolher uma administradora de condomínios? É necessário fazer uma extensa pesquisa em busca de uma empresa confiável. Para isso, vá além do quanto cobra a administradora de condomínio e cheque as seguintes questões:

• Há algum processo vinculado ao CNPJ da empresa?
• Quantos anos a empresa utiliza esse CNPJ?
• Se houve mudança de CNPJ, qual foi o motivo?
• Conversa com colegas síndicos e busca recomendações de boas administradoras;
• Peça uma lista de clientes ativos da administradora e faça uma visita aos condomínios para conferir;
• Leia o contrato com cautela, de preferência com o auxílio de um assessor jurídico.

Quais são os benefícios de contratar uma administradora?
Contratar uma administradora de condomínio não é obrigatório, mas traz uma série de benefícios para o empreendimento, os moradores e o próprio síndico.
Algumas das vantagens de contar com uma administradora de condomínio são:

• Receber auxílio qualificado na hora de cuidar das questões burocráticas, contábeis e jurídicas do condomínio;
• Melhor controle da inadimplência, visto que a empresa possui maior experiência sobre como realizar cobranças judiciais;
• A carga de trabalho do síndico é reduzida, deixando-o com mais tempo para focar em outras demandas e em novas formas de melhorar a vida em comunidade;
• É possível que a administradora auxilie na realização de reuniões de assembleia, treinamento de funcionários, captação de orçamentos com empresas terceirizadas e demais atividades essenciais da rotina condominial;
• Por lidar com as contas de diversos condomínios, as empresas conseguem reduções nos valores de taxas bancárias;
• Enfim, a administradora pode gerenciar a verba do condomínio buscando reduzir despesas e assim diminuir o valor das taxas condominiais.

Para finalizar, o síndico e o conselho fiscal devem ficar de olho nos serviços da administradora. Assim, todas as partes devem trabalhar em conjunto para melhorar ainda mais a harmonia no condomínio.

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Quanto custa contratar um síndico profissional para o condomínio?

por Denys Hupel | fev 14, 2020 | Síndicos

Quanto custa contratar um síndico profissional? Ainda não existe piso estabelecido. Os valores variam conforme a carga horário, número de unidades e demais fatores. A média de remuneração varia entre R$1,5 mil a R$ 5 mil mensais, podendo chegar a mais de R$ 15 mil por mês.

A atuação como síndico profissional vem despertando a curiosidade de muitas pessoas. Além de ser uma função essencial para o condomínio, a carreira pode trazer realização e também uma boa grana no final do mês.

Nesta publicação, você vai aprender tudo sobre a remuneração desse profissional e quanto custa contratar um síndico profissional para o condomínio. Continue lendo!

Síndico profissional: o que faz?

Antes de saber quanto custa contratar um síndico profissional, é preciso compreender o que ele faz. O síndico profissional é uma pessoa contratada pelo condomínio com o intuito de ser o responsável pelo local. Diferentemente do síndico morador, o vínculo com o condomínio é totalmente trabalhista. Dessa forma, a gestão do condomínio se torna mais objetiva e profissional.

O papel de síndico profissional é resguardado pela legislação, mais especificamente pelo Art. 1.347 do Código Civil (Lei Federal 10.406/02). A lei determina que:

A Assembleia poderá escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Após a chegada do Novo Código Civil em 2002, o número de pessoas atuando como síndicos profissionais aumentou. E, aparentemente, a tendência é que esse número continue a crescer cada vez mais. O Instituto Pró-Síndico estima que, até 2020, cerca de 50% dos condomínios brasileiros serão administrados por síndicos profissionais.

O crescimento do número de condomínios clubes, com diversas áreas de lazer, também impulsionou a contratação desse tipo de profissional. Visto que esses empreendimentos lidam com orçamentos de R$ 10 milhões por ano, com volume de 300 a 400 apartamentos, é essencial a presença de um profissional terceirizado especializado.

Quanto custa contratar um síndico profissional: remuneração

Ao considerar contratar um síndico profissional para o condomínio, existem algumas perguntas que vêm à cabeça:

• Quanto ganha um síndico profissional?
• Como é feito o pagamento?
• Será que o valor cabe no orçamento do condomínio?

Levando isso em conta, preparamos uma relação com as principais informações sobre a remuneração de síndico profissional e quanto custa contratar um síndico profissional para o condomínio. Confira:

Contratar síndico profissional: formas de cobrança

Na prática, os síndicos profissionais geralmente utilizam três formas de cobrança de honorários. São elas:

Taxa pré-estipulada para pagamento do síndico

Isso ocorre quando o síndico profissional possui uma tabela com os valores. Em geral, esses são determinados conforme o número de unidades e/ou dos serviços oferecidos.

Salários mínimos para pagamento do síndico

Nessa situação, o trabalhador define o valor do pagamento mensal com base em um certo número de salários mínimos. Ou seja, um síndico profissional que cobra 2 ou 5 salários mínimos recebe uma remuneração de R$ 1.996 e R$ 4.990 (valores de 2020).

Porcentagem da arrecadação para pagamento do síndico

É cobrada uma parcela do valor total das arrecadações do condomínio no mês. Por exemplo, se o condomínio arrecada R$ 40 mil e a porcentagem do síndico profissional é 5%, a remuneração é de R$ 2 mil. Logo, o pagamento do síndico profissional está diretamente relacionado com o valor da taxa condominial.

Quais são os fatores que influenciam o salário de um síndico profissional?

O quanto custa contratar um síndico profissional é calculado com base em alguns fatores, como:

Definição do salário do síndico: quantidade de itens de lazer do condomínio

O número de áreas comuns voltadas ao lazer dos moradores influencia no quanto custa contratar um síndico profissional. Afinal, gerenciar piscinas, academia de ginástica, quadras esportivas e diversos salões de festa exige uma maior dedicação por parte do gestor.

Definição do salário do síndico: número de unidades do condomínio

É normal que valor seja calculado conforme o número de unidades e torres no condomínio. A prática é bastante utilizada na hora de montar orçamentos para condomínios mais simples, sem muitas áreas de lazer. De acordo com o mercado, a média de preços fica entre R$ 25 a R$ 40 por unidade condominial.

Definição do salário do síndico: carga horária de trabalho

Naturalmente, a carga horária de trabalho do síndico profissional têm influência direta no quanto custa contratar um síndico profissional. A jornada de trabalho deste trabalhador é dividida entre:

• Horas em escritório voltadas ao planejamento e gestão remota do condomínio;
• Visitas semanais ao empreendimento.

Essas questões estão diretamente relacionadas com a complexidade do condomínio.

Definição do salário do síndico: volume de obras do condomínio

Por fim, alguns síndicos profissionais fazem questão de cobrar um valor adicional para acompanhar obras de grande volume no condomínio. Da mesma forma, se o condomínio é carente de diversas obras e reformas pode influenciar no orçamento inicial fornecido pelo prestador de serviço.

Para resumir, o quanto custa contratar um síndico profissional é calculado conforme as seguintes questões:

• Número de unidades;
• Número de torres;
• Número de funcionários contratados ou terceirizados atuando no condomínio;
• Quantidade de áreas comuns e áreas de lazer, como piscina, academia ou salões de festas;
• Valor da receita condominial;
• Número de visitas semanais necessárias no condomínio;
• O tipo de imóvel – se é um condomínio residencial ou comercial;
• Número de horas em que o síndico irá se dedicar à gestão do condomínio;
• Se o condomínio conta com uma boa administradora ou é feita a autogestão;
• O perfil do condomínio – se é de alto padrão, etc.;
• Estado onde o condomínio está localizado;
• Bairro em que o condomínio está localizado.

Além disso, alguns profissionais também cobram pelo acompanhamento de grandes obras realizadas dentro do terreno.

Portanto, o custo para contratar um síndico profissional varia entre R$1,5 mil a R$ 5 mil mensais, podendo chegar a R$ 15 mil por mês pela prestação de serviços.

Ademais, é fundamental destacar que a contratação de um prestador de serviços geralmente é mais custosa para o condomínio. Uma vez que, na maioria das vezes, o síndico morador recebe apenas a isenção das cotas condominiais mensais. Porém, esse gasto extra geralmente vale a pena.

Ao contratar um profissional qualificado, o condomínio é beneficiado pela implantação de um sistema de cobrança eficaz e por métodos de redução de gastos desnecessários. Com isso, pode ser reduzida a inadimplência e as despesas do condomínio. Desta forma, o valor investido se paga em um curto período. É estimado que, em seis meses, é alcançada uma economia que equivale (ou supera) o valor gasto com honorários mensais do síndico profissional. Assim, o custo de contratar um síndico profissional acaba sendo um investimento benéfico para o condomínio.

Como ser síndico profissional?

Síndicos profissionais são pessoas habilitadas para atender as demandas da gestão de um condomínio. Para atuar na área, deve-se levar em consideração as seguintes características:

• Boa comunicação;
• Conhecimento em finanças, administração, contabilidade, direito e recursos humanos;
• Saber manter bons relacionamentos com moradores e funcionários;
• Inteligência emocional e capacidade de gerenciar crises;
• Por fim, possuir organização e disciplina para trabalhar de forma autônoma.

Por ser uma profissão ainda não regulamentada, não existe uma graduação ou certificação básica para exercer o trabalho. Entretanto, é recomendável realizar algum curso ou certificação na área de síndico.

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