A dúvida é comum entre os síndicos: o síndico morador, aquele que vive no condomínio e foi eleito pelos condôminos em assembleia, deve pagar ISS sobre a remuneração que recebe?
A resposta é não — e neste artigo vamos explicar o porquê. Continue lendo!
O que é o ISS?
O ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza) é um tributo municipal cobrado sobre a prestação de serviços a terceiros. Embora seja de competência dos municípios, existe uma lei federal que serve como base para uniformizar sua aplicação: a Lei Complementar nº 116/2003.
Cada município pode criar regras específicas sobre o ISS, mas essas regras devem seguir as diretrizes dessa lei federal.
A realidade dos síndicos moradores em São Paulo
Na cidade de São Paulo, uma das cidades que concentra o maior número de condomínios do país, há muitos síndicos moradores não profissionais, ou seja, aqueles não atuam como prestadores de serviço terceirizados, mas sim como representantes eleitos pelos próprios condôminos.
Muitas administradoras ainda cometem o erro de enquadrar esse tipo de síndico no código de serviço 17.11 do Decreto Municipal nº 53.151/2012, que trata de:
“Administração em geral, inclusive de bens e negócios de terceiros.”
Esse enquadramento, no entanto, é equivocado no caso do síndico morador. Veja o porquê:
Síndico morador não presta serviço a terceiros
A principal diferença entre o síndico profissional e o síndico morador está no tipo de relação que mantêm com o condomínio:
O síndico profissional presta serviço como uma empresa: tem CNPJ, emite nota fiscal e precisa recolher tributos, como o ISS;
O síndico morador, por outro lado, administra interesses que também são seus, já que ele vive no condomínio e é parte diretamente interessada nas decisões e na gestão do local.
Ou seja, o síndico morador não presta serviço a terceiros, mas sim a si mesmo e aos demais condôminos. Isso descaracteriza a relação típica de prestação de serviço prevista pela legislação do ISS.
“O síndico morador administra interesse comum, que inclui o seu próprio, configurando gestão de interesse próprio em conjunto com o de outros moradores do mesmo condomínio, descaracterizando assim o fato gerador do ISS nesse contexto. Desta forma, não há que se falar em retenção de ISS na hipótese descrita pelo consulente.”
Em resumo: não há incidência de ISS sobre a remuneração do síndico morador (não profissional).
E o síndico profissional?
Neste caso, a situação é diferente.
O síndico profissional é contratado como prestador de serviços, geralmente por mais de um condomínio, e atua de maneira empresarial. Ele deve:
Ter empresa registrada (CNPJ);
Emitir notas fiscais pelos serviços prestados;
Recolher os tributos devidos, incluindo o ISS, conforme a legislação municipal aplicável.
A dúvida foi respondida de forma clara pela própria Prefeitura de São Paulo: síndico morador não é contribuinte do ISS por sua atuação no condomínio onde vive.
Isso traz mais segurança jurídica aos condomínios que remuneram seus síndicos moradores — e serve como um alerta para que não sejam feitas retenções indevidas, gerando transtornos desnecessários para todos os envolvidos.
Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter a higiene do condomínio e a saúde de todos os que circulam no local. Porém, uma coisa que muitas pessoas não sabem é que ter uma caixa d’água limpa é tão importante quanto a qualidade do líquido que recebemos.
Você sabe como é feita a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A seguir, leia sobre limpeza de caixa d’água em condomínios:
É obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A resposta é sim. é obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água, visto que essa é a única forma de preservar a saúde das pessoas – não apenas as do condomínio, mas também da comunidade local.
A água contaminada é um prato cheio para a proliferação de doenças, como dengue, Zika vírus e Chikungunya e o cuidado com as condições de limpeza é uma das principais formas de matar larvas da dengue na caixa d’água, bem como de outras doenças.
Ainda, os dados do Ministério da Saúde apontam que na maioria dos casos a contração de doenças pelo consumo de água ocorre dentro das residências.
Como deve ser feita a limpeza da caixa d’água?
Diferentemente de residências, condomínios contam com caixas d’água de grande porte. E é natural que com maiores equipamentos, vêm maiores responsabilidades. Por isso, a recomendação geral é que se busque uma empresa especializada para fazer a manutenção da caixa d’água.
No geral, a periodicidade da limpeza da caixa d’água deve ser a cada seis meses. Todavia, se a água de abastecimento da região tiver qualidade inferior, será necessário realizar a limpeza em um intervalo menor.
Além disso, é essencial que seja realizado um teste para comprovar que a água está própria para o consumo ao final da limpeza. Os períodos indicados para realizar a limpeza do recipiente, são:
Entre os meses de novembro a janeiro, para preparar o condomínio para o verão
Entre os meses de maio e julho, para que a caixa esteja em perfeitas condições no inverno
Já para condomínios que ficam na praia, realizar a manutenção nos meses de menor movimento
O síndico é responsável pela limpeza da caixa d’água do condomínio?
Essa é uma questão que todos os síndicos e condôminos devem saber na ponta da língua: sim, o síndico pode ser responsabilizado pela qualidade da água oriunda da caixa d’água do condomínio.
O motivo disso é a legislação da Anvisa chamada Portaria Nº 2.914, publicada pelo Ministério da Saúde em 12 de dezembro de 2011. Esse documento oficial aborda os procedimentos de controle e de vigilância da qualidade da água para consumo humano quando distribuída de forma coletiva – como é o caso dos condomínios.
Por “consumo humano”, o documento se refere à água que é utilizada por pessoas, seja para beber, tomar banho, cozinhar, lavar roupas e demais questões de higiene pessoal.
O Art. 13 da Portaria Nº 2.914 de 12 de dezembro de 2011 determina que:
Art. 13. Compete ao responsável pelo sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água para consumo humano: I – exercer o controle da qualidade da água; II – garantir a operação e a manutenção das instalações destinadas ao abastecimento de água potável em conformidade com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e das demais normas pertinentes; III – manter e controlar a qualidade da água produzida e distribuída, nos termos desta Portaria, por meio de:
a) controle operacional do(s) ponto(s) de captação, adução, tratamento, reservação e distribuição, quando aplicável;
b) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de atendimento dos requisitos de saúde estabelecidos em norma técnica da ABNT para o controle de qualidade dos produtos químicos utilizados no tratamento de água;
c) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de inocuidade dos materiais utilizados na produção e distribuição que tenham contato com a água;
d) capacitação e atualização técnica de todos os profissionais que atuam de forma direta no fornecimento e controle da qualidade da água para consumo humano; e
e) análises laboratoriais da água, em amostras provenientes das diversas partes dos sistemas e das soluções alternativas coletivas, conforme plano de amostragem estabelecido nesta Portaria;
IV – manter avaliação sistemática do sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água, sob a perspectiva dos riscos à saúde, com base nos seguintes critérios:
a) ocupação da bacia contribuinte ao manancial;
b) histórico das características das águas;
c) características físicas do sistema;
d) práticas operacionais; e
e) na qualidade da água distribuída, conforme os princípios dos Planos de Segurança da Água (PSA) recomendados pela Organização Mundial de Saúde (OMS) ou definidos em diretrizes vigentes no País;
(…) VI – fornecer à autoridade de saúde pública dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios os dados de controle da qualidade da água para consumo humano, quando solicitado; VII – monitorar a qualidade da água no ponto de captação, conforme estabelece o art. 40 desta Portaria;
Resumindo as normas estabelecidas pelo documento oficial, o condomínio é responsável por fornecer água potável para os moradores e colaboradores. Deste modo, o síndico é o principal responsável pela distribuição segura da água, visto que é ele o responsável final pelo condomínio.
Quem paga pela limpeza da caixa d’água do condomínio?
A limpeza da caixa d’água deve ser realizada por empresas especializadas e com produtos adequados — o que gera um custo específico dentro da rotina de manutenção do condomínio.
E essa despesa, na maioria dos casos, já está prevista na taxa condominial mensal.
Isso significa que todos os moradores contribuem proporcionalmente com esse valor. Esse modelo de rateio é uma forma justa e eficiente de garantir que a manutenção ocorra regularmente, sem pesar no bolso de ninguém de forma isolada.
Além disso, incluir essa despesa na taxa condominial reforça a transparência da gestão. Cabe ao síndico, durante as assembleias, apresentar de forma clara os valores destinados a esse e outros serviços, destacando a importância da limpeza da caixa d’água para a segurança e bem-estar coletivo.
Afinal, cuidar da estrutura do condomínio é uma responsabilidade compartilhada — e começa pela água que abastece todos os lares.
No que prestar atenção ao contratar limpeza de caixa d’água para o condomínio?
A primeira coisa que se deve prestar atenção ao contratar uma empresa especializada é checar se existe um alvará de funcionamento autorizado pela Vigilância Sanitária. Em seguida, investigue se a empresa utiliza equipamentos adequados e os corretos produtos para limpeza de caixa d’água.
Preferencialmente, o síndico deve acompanhar o serviço e dar bastante atenção ao certificado de limpeza de caixa d’água fornecido pela empresa. Esse certificado deve conter:
Data da realização da limpeza;
Validade da higienização;
Certificado de que a empresa realizou o serviço e garante a qualidade da água a ser consumida;
Laudo de potabilidade da água, se possível.
Também é importante que o síndico monte seu planejamento de manutenções condominiais para que a próxima limpeza do reservatório seja realizada antes da data limite – passados os 6 meses. Uma forma de fazer isso com praticidade, é adicionar um lembrete no app que o condomínio utiliza para gestão, como o TownSq. Assim, evita-se eventuais problemas.
Ao final do serviço, a empresa deve fornecer um comprovante de limpeza de caixa d’água, que deverá ser guardado pelo síndico junto com a documentação do condomínio.
Quais as etapas de limpeza da caixa d’água do condomínio?
Como explicamos anteriormente, na hora de realizar a limpeza de caixa d’água, não considere apenas o preço. É importante levar em consideração se a empresa é de confiança e se realiza o procedimento corretamente.
Mas como saber se a empresa limpa a caixa d’água corretamente se não sei como é o processo? Não seja por isso. Vamos, a seguir, explicar como é feito o procedimento básico de limpeza de caixa d’água de condomínio. Confira:
Ao iniciar a limpeza do recipiente, a empresa contratada deve:
Analisar a situação da estrutura do reservatório, conferindo se não há vazamentos ou rachaduras;
Em seguida, deve-se interromper o fluxo de água no condomínio;
Ao fechar o registro de entrada de água, o próximo passo é retirar toda a água da caixa. Importante destacar que as caixas d’água não esvazia sozinha;
Feito isso, os funcionários da empresa deverão iniciar a etapa de eliminar a sujeira de dentro e do fundo da caixa, enxaguar tudo e esvaziar de novo;
Aqui, o representante do condomínio deve prestar atenção se foram retiradas todas as manchas do recipiente;
Depois de esvaziar a caixa novamente, chegou o momento de fechá-la. É fundamental usar algum tipo de cadeado, lacre ou qualquer barreira que evite a entrada de sujeira e pequenos animais no local;
Por fim, abra o registro d’água e deixe encher o reservatório.
É essencial relembrar que todo o processo de limpeza da caixa d’água irá resultar que os condôminos fiquem sem água por algumas horas. É função do síndico notificar os moradores sobre esse contratempo.
Uma recomendação é utilizar um aplicativo para condomínio que permite enviar mensagens e circulares para todos rapidamente, como, por exemplo, o TownSq.
Qual a frequência ideal para a limpeza da caixa d’água no condomínio?
A manutenção da caixa d’água é essencial para assegurar que a água utilizada no condomínio esteja sempre limpa e saudável.
Para determinar a frequência ideal dessa limpeza, é importante seguir as orientações da vigilância sanitária e as boas práticas de administração condominial.
Segundo a vigilância sanitária, a recomendação mínima é que a limpeza da caixa d’água ocorra pelo menos duas vezes por ano. Essa periodicidade ajuda a evitar o crescimento de microrganismos, o acúmulo de lodo e a contaminação da água por sujeira e impurezas.
No entanto, essa frequência pode variar dependendo de algumas particularidades de cada condomínio. Confira os principais fatores que influenciam:
Capacidade da caixa d’água: Caixas d’água de maior capacidade, que armazenam volumes mais altos de água, podem demandar limpezas com maior regularidade para garantir a qualidade da água;
Qualidade da água fornecida pela concessionária: Se a água fornecida pela rede pública já contém impurezas, como resíduos ou turbidez, a limpeza pode precisar ser realizada com maior frequência para evitar contaminação;
Características ambientais: Regiões com altos índices de poluição ou sujeira no ar podem resultar em uma maior quantidade de detritos na caixa d’água, exigindo limpezas mais constantes.
Além das limpezas semestrais, também é importante realizar inspeções periódicas para detectar eventuais sinais de contaminação, falhas na estrutura ou acúmulo de sujeira. Essas verificações ajudam a antecipar problemas e a manter a qualidade da água consumida por todos os moradores.
Logo, fica claro que a limpeza de caixa d’água não é apenas uma questão de responsabilidade do síndico, mas de comprometimento com a saúde e o bem-estar coletivo.
Quer saber mais sobre manutenções no condomínio? Temos uma categoria de artigos especialmente sobre isso. Fique à vontade e aproveite!
Com a popularização dos aplicativos de delivery, como o iFood, Rappi e Uber Eats, uma dúvida se tornou comum entre moradores e síndicos de condomínios: o entregador é obrigado a subir até o apartamento para concluir a entrega?
A resposta curta é: não.
Na maioria dos casos, a entrega deve ser feita na portaria, e a subida até o apartamento não é uma obrigação do entregador. Mas a questão é mais ampla e envolve legislação, segurança e respeito mútuo. Continue lendo para entender melhor.
O que dizem os aplicativos de delivery?
De acordo com a recomendação oficial do iFood, o entregador deve entregar o pedido no primeiro ponto de contato com a residência, o que em condomínios costuma ser a portaria.
Além disso, descer para buscar o pedido:
Agiliza o trabalho dos entregadores, que só podem iniciar uma nova entrega após concluir a anterior;
Demonstra respeito pelo tempo e esforço do profissional.
O que diz a lei?
Embora ainda não exista uma lei federal sobre o assunto, diversos estados e municípios já regulamentaram as entregas em condomínios:
Proíbe que clientes exijam que entregadores entrem em espaços comuns ou subam até os apartamentos.
Plataformas devem informar essa regra aos clientes.
Entrega até a porta só em casos específicos, e com acordo entre as partes.
Segurança, praticidade e respeito: o tripé das boas entregas
A entrega na portaria não é apenas uma questão de conveniência, mas também de segurança condominial. Permitir a entrada irrestrita de entregadores pode representar riscos e dificultar o controle de acesso às áreas comuns.
Para os entregadores, subir diversos andares ou esperar longos minutos compromete a rotina de trabalho e pode afetar os seus ganhos diários.
Qual o papel do síndico?
Cabe ao síndico e à administração do condomínio organizar esse fluxo com base em três pilares:
Regimento interno: Deve estabelecer claramente o local de entrega e o procedimento para casos excepcionais;
Comunicação clara: Moradores, porteiros e funcionários precisam estar cientes das regras;
Acolhimento de exceções: Moradores com mobilidade reduzida devem ser atendidos com cuidado e dignidade, com apoio do condomínio.
Boas práticas para moradores
Acompanhe o pedido no aplicativo e desça assim que possível;
Informe o código de entrega com agilidade;
Trate os entregadores com respeito e empatia;
Se tiver restrições de mobilidade, informe à portaria e, se possível, antecipe a sua solicitação.
Entregadores de delivery não são obrigados a subir até os apartamentos, salvo em situações excepcionais. A entrega na portaria é a prática mais segura, eficiente e respeitosa tanto para quem entrega quanto para quem recebe.
A melhor forma de lidar com essa nova dinâmica é com diálogo, bom senso e regras claras. Condôminos, síndicos e profissionais de entrega devem colaborar para tornar a experiência mais segura e humanizada.
Entregas em condomínio não precisam ser motivo de conflito. Quando há diálogo, bom senso e regras claras, é possível garantir segurança para os moradores, eficiência para os entregadores e praticidade para todos.
E falando em organização, que tal aproveitar para conhecer as novidades no sistema de chamados da TownSq? Com recursos otimizados, agora ficou ainda mais fácil registrar, acompanhar e resolver solicitações, incluindo a organização da portaria, no seu condomínio com transparência e agilidade. Clique aqui e conheça as novidades em chamados no blog da TownSq!
Moradores irritados, despesas fora de controle e síndicos à beira do colapso: um problema silencioso que afeta milhares de condomínios em todo o Brasil
Se você é síndico, sabe bem o que é carregar o peso de toda a operação de um condomínio nas costas. Mas o que talvez você não saiba é que a desorganização está colocando o seu trabalho – e a paz do condomínio – em risco como nunca.
De reuniões explosivas a taxas condominiais cada vez mais altas, o cenário atual dos condomínios está caótico. Pesquisas recentes revelaram números alarmantes:
Quase 50% dos moradores estão insatisfeitos com os síndicos de seus condomínios;
30% dos síndicos têm problemas com a gestão financeira afirmam que este é o principal desafio dentro dos condomínios;
25% dos moradores colocam a administração do condomínio como o maior problema da comunidade.
O colapso à vista
São centenas de problemas que começam pequenos, mas se tornam verdadeiras crises por falta de organização e suporte tecnológico. Veja só um caso recente:
Falta de transparência
Em Porto Alegre, um morador foi condenado a pagar R$ 5 mil ao síndico por enviar um áudio no grupo de WhatsApp dos vizinhos, acusando-o de desviar dinheiro do condomínio.
O áudio, que circulou entre 20 apartamentos, gerou sérios danos à reputação do síndico e resultou em um processo judicial.
A falta de um sistema eficiente de comunicação e gestão de conflitos no condomínio acabou escalando rapidamente o problema para o âmbito jurídico.
Falta de organização
Em Goiânia, uma ex-síndica foi obrigada pela justiça a prestar contas de sua gestão ao condomínio após deixar o cargo sem cumprir a obrigação. A juíza determinou que a ex-administradora apresentasse as contas dentro de 15 dias, em função de pendências encontradas pela nova gestão.
Esse tipo de situação não é isolado. Casos semelhantes acontecem todos os dias, quando a gestão condominial se vê desorganizada e sem suporte tecnológico adequado.
Síndicos sem ferramentas de controle eficazes enfrentam um constante jogo de “apagar incêndios”, onde pequenos erros se transformam em grandes crises, prejudicando a convivência entre os moradores e expondo os gestores a complicações legais.
A verdade que ninguém fala
Tentar gerenciar um condomínio apenas com planilhas e grupos de WhatsApp não funciona mais em 2024. A sobrecarga de tarefas manuais, os erros humanos e a falta de centralização das informações são um prato cheio para o caos.
Mas, acredite, há uma saída. E ela pode mudar a forma como você administra o condomínio para sempre.
A solução que está transformando a vida de síndicos e condôminos
Com a crescente demanda por mais eficiência e transparência, novas plataformas especializadas em gestão condominial surgiram no mercado, prometendo acabar de vez com a bagunça.
Comunicação centralizada entre síndico e moradores;
Informações de múltiplos condomínios centralizados em uma mesma tela.
A tecnologia é a chave para salvar o seu condomínio (e a sua saúde mental)
Condomínios que adotam ferramentas de gestão tecnológicas relatam melhorias quase imediatas.
Mirtes Ribeiro Jr., síndico de um condomínio na zona leste de São Paulo, conquistou uma redução impressionante de 77,46% na inadimplência ao integrar o seu conhecimento em negociação financeira com a plataforma digital TownSq.
Essa solução não só permitiu um controle mais eficiente das finanças, como também facilitou o relacionamento com os condôminos, criando um ambiente mais colaborativo e transparente.
Com a TownSq, Mirtes teve acesso a informações financeiras em tempo real, o que possibilitou a identificação das unidades inadimplentes de forma rápida e precisa.
Além disso, a plataforma facilitou a emissão de boletos de segunda via e a realização de acordos de pagamento, criando uma forma prática e acessível para os moradores regularizarem suas pendências.
A principal vantagem foi a eliminação da necessidade de cobranças extras, já que as melhorias no condomínio puderam ser financiadas com a própria redução da inadimplência.
Isso não apenas garantiu um fluxo de caixa positivo, mas também promoveu uma cultura de transparência e colaboração, onde os moradores se sentiram mais seguros e motivados a regularizar suas dívidas.
Mirtes é um exemplo de como a tecnologia e o conhecimento financeiro podem ser aliados poderosos na gestão de um condomínio, garantindo não só a saúde financeira, mas também o bem-estar da comunidade.
A integração de soluções digitais como a TownSq tem se mostrado fundamental para síndicos que buscam melhorar a administração e promover uma gestão mais eficiente.
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Antes de adotar o TownSq, a síndica Fernanda enfrentava um cenário de sobrecarga administrativa.
As reuniões de condomínio eram longas e pouco produtivas, e ela passava horas lidando com pilhas de papéis e procedimentos antiquados. A gestão parecia um labirinto sem saída, até que a mudança finalmente chegou com o TownSq.
Com uma interface intuitiva e ferramentas de gestão automatizadas, a transformação foi imediata. As reuniões, que antes se arrastavam por horas, agora são rápidas e eficazes, com decisões tomadas facilmente através de enquetes e votações online.
O TownSq também facilitou o gerenciamento de tarefas, agendamento de manutenções e o controle das atividades do condomínio, garantindo que nada fosse esquecido.
Além disso, a comunicação entre moradores e gestão nunca foi tão fluida. Fernanda agora pode enviar comunicados instantâneos e manter todos informados de forma transparente. A segurança também deu um salto, com um sistema integrado que monitora acessos e gerencia visitantes de maneira eficiente.
A mudança não passou despercebida. A satisfação dos moradores aumentou, e as reclamações diminuíram significativamente. Hoje, Fernanda é uma referência na gestão condominial, frequentemente convidada a compartilhar a sua experiência em seminários e workshops.
A jornada de Fernanda no Condomínio Florescer é um exemplo claro de como a adoção de tecnologia pode transformar completamente a administração de condomínios. TownSq não é apenas uma plataforma; é a chave para síndicos que buscam eficiência, transparência e um ambiente mais colaborativo para os moradores.
A transformação do Condomínio Florescer é agora um estudo de caso amplamente reconhecido, destacando o impacto positivo da tecnologia na gestão condominial e inspirando outros síndicos a modernizar suas práticas.
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