Viver em comunidade significa enfrentar alguns desafios. E como síndico, você já deve ter percebido que a inadimplência em condomínios é um obstáculo significativo. 

Infelizmente, é raro encontrar um síndico que nunca tenha enfrentado a inadimplência de algum morador da comunidade. E a falta do pagamento das cotas condominiais se torna um grande problema para todos: 

• O condomínio fica com déficit de verba; 
• Os outros moradores têm de pagar a mais para compensar o caixa negativo; 
• E o síndico precisa gerenciar essa crise e, possivelmente, entrar com uma cobrança judicial. 

Em tempos de crise, muitas pessoas estão desempregadas ou enfrentando dificuldades financeiras, o que contribui para o atraso no pagamento das taxas de condomínio. 

De acordo com uma pesquisa realizada pelo Serasa, por exemplo, já existem cerca de 72 milhões de pessoas em situação de inadimplência no Brasil em 2024. Enquanto, se tratando dos condomínios, pelo 23% dos condôminos são devedores, segundo o Estadão. 

Esse aumento foi impulsionado pela inflação e crise econômica no Brasil pós-pandemia, que levou muitos moradores a deixarem de pagar as suas taxas condominiais. 

Quando há inadimplência, o condomínio enfrenta um desfalque financeiro, afetando todos a comunidade. A inadimplência, portanto, é um problema real que pode complicar bastante o gerenciamento de um condomínio. 

Então, como lidar e controlar a inadimplência em condomínios? Para ajudá-lo a resolver esse problema, criamos um guia completo sobre o assunto. Continue lendo! 

O que é um condômino inadimplente? 

Um condômino inadimplente é aquele que não está em dia com suas obrigações financeiras relacionadas ao condomínio. 

Essas obrigações geralmente envolvem o pagamento da taxa condominial, uma contribuição mensal de cada morador para cobrir as despesas comuns do condomínio; E a manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza e outros serviços essenciais para o funcionamento adequado do condomínio. 

A inadimplência pode prejudicar a saúde financeira do condomínio, comprometendo a capacidade de manter e melhorar as áreas comuns e criando um desequilíbrio nos recursos disponíveis. 

O que acontece se um morador não pagar o condomínio? 

As penalidades previstas no Código Civil são rigorosas e visam assegurar o cumprimento das obrigações financeiras de todos os moradores. Veja a seguir as principais penalidades que um condômino inadimplente pode enfrentar: 

#01: Juros moratórios e multa 

De acordo com o parágrafo 1º do artigo 1.336 do Código Civil: 

• Juros moratórios: O condômino inadimplente está sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, aos juros de 1% ao mês; 
• Multa: Além dos juros, pode ser aplicada uma multa de até 2% sobre o valor do débito. 

#02: Multa por conduta antissocial 

Quando a inadimplência é reiterada, configurando uma conduta antissocial, o condômino pode ser penalizado conforme o artigo 1.337 do Código Civil: 

• Multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial: Esta multa é aplicada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, levando em conta a gravidade das faltas e a repetição da conduta, além de eventuais perdas e danos apurados. 

#03: Restrição de direitos 

O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil determina que apenas os condôminos que estão em dia com suas obrigações financeiras podem exercer certos direitos: 

• Impedimento de votar e participar das assembleias: O condômino inadimplente perde o direito de votar e de participar das assembleias do condomínio. 

#04: Honorários advocatícios 

Caso seja necessária a cobrança judicial ou extrajudicial da taxa de condomínio, os artigos 389 e 395 do Código Civil estabelecem que: 

• Pagamento dos honorários de advogado: O condômino inadimplente será responsável pelos custos dos honorários advocatícios. 

Manter-se em dia com as obrigações condominiais é essencial para evitar essas penalidades e garantir um convívio harmonioso no condomínio. 

As regras são claras e visam proteger os direitos de todos os condôminos, incentivando a responsabilidade e a cooperação. 

>> Leia também: O que acontece se um condômino não pagar o condomínio? Veja todas as consequências 

Estou devendo o condomínio: posso perder o meu imóvel? 

A legislação brasileira prevê a possibilidade de penhora e leilão do imóvel de um condômino inadimplente, mesmo que seja considerado bem de família. 

Vamos entender melhor como isso funciona e quais são as implicações. 

Exceção à impenhorabilidade do bem de família 

A Lei 8.009/90 protege o bem de família contra penhoras, mas faz uma exceção importante: 

• Cobrança de taxas de condomínio: Conforme o artigo 3º, inciso IV, dessa lei, a impenhorabilidade não se aplica quando se trata de cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. 

Previsão no Código Civil 

A possibilidade de penhora do imóvel devido a débitos condominiais também é prevista no Código Civil: 

• Artigo 1.715: Este artigo confirma que, mesmo sendo bem de família, o imóvel pode ser penhorado por dívida condominial. 

Inovações do Código de Processo Civil 

O Código de Processo Civil, em vigor desde março de 2016, trouxe novidades importantes: 

• Despesas condominiais como títulos executivos extrajudiciais: Conforme o artigo 784, inciso X, as despesas condominiais agora são consideradas títulos executivos extrajudiciais, facilitando a cobrança pela via executória. 

Importante: O que é um título executivo extrajudicial? Trata-se de um documento assinado por duas ou mais partes, que formaliza uma obrigação de pagamento, contendo todas as condições e prazos, e oferece ao credor uma garantia legal de recebimento do valor devido pelo devedor. 

Processo de execução 

Durante o processo de execução, se o débito não for pago, o condomínio pode solicitar a penhora do imóvel: 

• Requerimento de penhora: O condomínio pode pedir a penhora do imóvel que gerou a obrigação da cota condominial; 
• Deferimento e registro da penhora: Uma vez deferida e registrada a penhora, o imóvel será avaliado; 
• Leilão judicial: Após a avaliação, o imóvel será levado a leilão judicial; 
• Pagamento do débito: O valor obtido na arrematação será usado para quitar o débito condominial. 

Compreender essas regras e consequências ajuda a evitar surpresas desagradáveis e a manter a harmonia e a saúde financeira do condomínio. 

5 dicas úteis para diminuir a inadimplência no seu condomínio 

Como já diria o velho ditado, é melhor prevenir do que remediar. Por isso, uma gestão financeira eficiente no condomínio inclui garantir que todos os condôminos estejam em dia com suas obrigações financeiras. 

Portanto, aqui estão cinco dicas práticas para ajudar a reduzir a inadimplência no seu condomínio. 

#01: Estabeleça processos para alertar sobre pagamentos 

A comunicação regular e clara com os moradores é essencial. Use ferramentas de automação para enviar notificações e lembretes sobre os pagamentos, como: 

• Notificações de vencimento do boleto: Envie um aviso quando a data de pagamento estiver próxima; 
• Facilitação do pagamento: Inclua links para boletos e números da linha digitável para facilitar o pagamento; 
• Lembretes: Mande lembretes alguns dias antes do vencimento, lembrando da necessidade de contato em caso de dificuldades; 
• Confirmação de pagamento: Após o pagamento, envie uma confirmação e agradecimento. 

#02: Realize as cobranças e proponha acordos 

Manter o controle financeiro do condomínio é crucial. Ao identificar um pagamento em atraso, siga estas orientações: 

• Ação imediata: Entre em contato com o condômino rapidamente para realizar a cobrança; 
• Negociação: Ofereça as opções de parcelamento ou outras soluções viáveis, de acordo com a Convenção do Condomínio; 
• Clareza nas consequências: Informe claramente as consequências da inadimplência. 

>> Leia também: Régua de cobrança em condomínios: confira o passo a passo completo para implementar no seu condomínio 

#03: Faça campanhas periódicas de conscientização 

A prevenção é uma estratégia eficaz. Realize campanhas para mostrar a importância da taxa condominial: 

• Transparência: Explique detalhadamente como a taxa é utilizada no condomínio (limpeza, manutenção, segurança etc.); 
• Conscientização: Mostre como a contribuição de cada um é fundamental para manter o condomínio agradável e funcional. 

Lembre-se: moradores conscientes tendem a valorizar mais a importância do pagamento pontual. 

#04: Crie estratégias para reduzir o valor da taxa de condomínio 

Reduzir os custos pode aliviar a carga financeira dos moradores. Siga estes conselhos: 

• Negociação com fornecedores: Busque as melhores condições e preços; 
• Tecnologia: Invista em soluções como portaria remota, administração digital etc; 
• Economia de recursos: Promova a economia de água e energia com campanhas específicas. 

Implementar essas estratégias pode ajudar a manter as finanças do condomínio em equilíbrio e reduzir a inadimplência. 

#05: Evite constranger os condôminos inadimplentes 

Mesmo em casos de inadimplência, o respeito e a ética devem prevalecer: 

• Evite a exposição pública: Nunca coloque lista de inadimplentes em quadros de avisos ou grupos de WhatsApp; 
• Direito de participação: Não impeça o condômino de participar das reuniões de assembleia (a proibição é apenas para votar); 
• Uso das áreas Comuns: Não proíba o uso das áreas comuns. 

Tratar todos os moradores com respeito e dignidade é essencial para manter um ambiente harmonioso e justo no condomínio. 

> Leia também: Condômino inadimplente pode participar de assembleia? Veja o que diz a legislação

O que o condômino inadimplente não pode fazer? 

Existem muitas dúvidas sobre o que um condômino inadimplente pode e o que não pode fazer no condomínio. Para esclarecer os questionamentos dos síndicos sobre penalidades legais, preparamos uma relação com as principais dúvidas: 

Condômino inadimplente pode participar de reunião de assembleia? 

O condômino inadimplente pode estar presente na reunião de assembleia, mas não tem o direito de votar nem de participar ativamente, ou seja, ele não pode falar, fazer propostas, apresentar moções ou levantar questões de ordem. 

A presença física, no entanto, não pode ser impedida, pois impedir a presença poderia ferir o direito de uso das partes comuns do condomínio, conforme o Código Civil, art. 1.335, inciso II. 

Alguns condomínios permitem que o inadimplente tenha direito de voz, mas não de voto, para evitar maiores problemas e garantir uma convivência mais harmoniosa. 

Condômino inadimplente pode votar na assembleia? 

Não, o condômino inadimplente não tem direito de voto. Conforme estabelece o Código Civil, somente os condôminos em dia com as suas obrigações financeiras podem participar das votações nas assembleias. 

Condômino inadimplente pode usar o salão de festas? 

Sim, o condômino inadimplente tem o direito de usar as áreas comuns e de lazer do condomínio, como o salão de festas. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é ilegal impedir o uso dessas áreas por condôminos em débito.  

Condômino inadimplente pode ser síndico? 

Inadimplentes não podem atuar como síndicos, conforme o artigo 1.335. Apenas condôminos quites têm direito de votar e deliberar em assembleia. 

O condomínio pode fazer a negativação do condômino inadimplente? 

Sim, desde que a medida seja autorizada pela convenção do condomínio. O SERASA e o SPC geralmente exigem que o boleto condominial seja protestado antes da negativação. 

Condomínio pode expor moradores inadimplentes? 

O síndico não pode expor um condômino devedor por nome. 

No entanto, é permitido divulgar o balancete mensal com uma lista de unidades com pagamentos em atraso, desde que feito com cautela para evitar constrangimento e possíveis indenizações por dano moral. 

Condomínio pode cortar a água e/ou gás da unidade inadimplente? 

Não, o condomínio não pode cortar o fornecimento de água e gás da unidade inadimplente, pois esses são serviços essenciais para a sobrevivência dos moradores. A interrupção desses serviços é considerada ilegal. 

A inadimplência em condomínios é um problema real, mas não insuperável. 

Lembre-se de sempre priorizar o diálogo ao lidar com condôminos inadimplentes. Com organização, comunicação e ações legais adequadas, é possível gerenciar essa situação de maneira eficaz e justa para todos os moradores. 

Leia mais sobre inadimplência no blog da TownSq: conheça a tecnologia de gestão de inadimplência do condomínio que promete revolucionar o mercado. Boa leitura!