As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos e condôminos de cabelo em pé. Tudo porque quando um morador aluga seu apartamento ou parte dele em um serviço como Airbnb está compartilhando não apenas seu espaço, mas todo o condomínio. Será que lugares como os condomínios estão preparados para esse estilo colaborativo? Afinal, é permitido Airbnb em condomínios residenciais?

Não existe uma resposta simples para essa pergunta, já que há uma linha tênue que separa o direito de uso da propriedade privada (o apartamento) e o interesse coletivo de quem mora em condomínio.

No caso, esse debate foi reacendido com a decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que votou pela possibilidade de um condomínio em Porto Alegre (RS) proibir uma moradora de locar o apartamento dela por meio da plataforma.

Essa é a decisão jurídica mais importante sobre o tema até o momento no país. Antes da decisão da 4ª Turma do STJ, as deliberações eram de tribunais estaduais, órgãos que estão abaixo na hierarquia jurídica em relação ao STJ. Também é fundamental ressaltar que a essa decisão em questão ainda pode ser recorrida para o Supremo Tribunal Federal (STF).

Logo, existem alguns direcionamentos que podem ajudar a responder essa questão de uma vez por todas. Entenda qual é a situação do aluguel por Airbnb em condomínios e conheça os detalhes do caso que aconteceu no Sul.

O que é Airbnb?

O Airbnb é uma plataforma online de hospedagem pela qual pessoas comuns podem alugar um quarto ou a casa inteira por um período.
Em outras palavras, o Airbnb permite que pessoas como eu e você possamos divulgar um quarto ou todo um imóvel para pessoas na internet.

A intenção é que os hóspedes deixem de se sentir como turistas ou visitantes, mas experimentem a cidade como moradores locais.
Diferente de hotéis ou pousadas, o aluguel via Airbnb não tem nenhum tipo de vínculo com o mercado turístico e hoteleiro.
Através do Airbnb você pode:

• Alugar ou compartilhar quarto, ter um quarto inteiro ou todo o imóvel.
• É possível informar as regras da casa no anúncio.
• Anfitrião e hóspede são avaliados por número de estrelas (semelhante ao Uber).
• Os pagamentos são feitos pela plataforma no cartão de crédito.

A empresa Airbnb foi fundada em 2008 por 3 jovens nos Estados Unidos, e logo ganhou o mundo. E, assim como o Uber causou um grande impacto sobre o sistema de táxi, a criação do Airbnb mexeu com a indústria do turismo em todos os cantos.

Atualmente, a plataforma online possui mais de 6 milhões de anúncios de espaços para alugar em 191 países, além de possuir cerca de 2 milhões de hóspedes – conforme explica o site oficial da empresa.

Existe uma lei que proíba o Airbnb em condomínios residenciais?

A resposta mais simples para essa pergunta é: não. Porém existem alguns fatores que precisam ser observados e que causam polêmica neste tópico.

Em seu site, o Airbnb cita uma série de decisões de tribunais favoráveis à prática intermediada pela empresa. Todas essas decisões dizem respeito a casos onde o condomínio tentou proibir a prática em suas unidades, seja através da inclusão de dispositivos na convenção ou da aprovação de proibições em assembleia.

Também em seu site, a empresa aponta textos presentes na Constituição, na Lei do Inquilinato, no Código Civil e na Lei 4.592/64 que garantem a legalidade da prática. Todos esses trechos legislativos estão relacionados ao direito dos proprietários de usarem de sua propriedade como quiserem.

Por outro lado, alguns juristas citam que as locações residenciais são regidas pela Lei 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato, que tem previsto a locação por temporada por um período de até 90 dias.

Airbnb em condomínios não é unanimidade no mundo

O uso de Airbnb em condomínios não é um consenso no Brasil, e também é centro de debate em outras cidades do mundo.
Lugares como São Francisco (EUA), Barcelona e Lisboa tentam conter o avanço de residências que acabam tendo o uso exclusivo para locações por temporada.

A existência desse tipo de locação encarece os aluguéis e cria um mercado desregulado, o que impacta no turismo local e nos residentes fixos dessas cidades.

Em Berlim, na Alemanha, já foi proibido o aluguel de casas e apartamentos pelo aplicativo na cidade. A intenção era conter o valor dos aluguéis que cresceu nos últimos anos. A multa prevista para quem aluga o apartamento pela plataforma podia chegar a 100 euros. A medida foi atenuada em 2018, quando a cidade passou a permitir a prática.

Já na cidade de Nova York, o aluguel por menos de 30 dias é permitido somente se o morador do imóvel permanecer lá – conforme foi regulamentado em 2016.

Enquanto isso, em Paris, os proprietários que querem alugar seus imóveis para visitantes devem pedir uma autorização para a prefeitura.

Airbnb regulamentado no Brasil

São pouquíssimas as leis em relação ao Airbnb em território nacional. Por sua vez, existe um Projeto de Lei correndo no Senado (PL 2474/2019). Redigido por Ângelo Coronel (PSD-BA), o PL propõe que a prática só seria possível se o condomínio concordar.

• Saiba mais sobre o PL 2474/2019 aqui.

Já a cidade de Caldas Novas (GO) é o primeiro município brasileiro a passar uma lei sobre o Airbnb. É a Lei complementar 99/2017.
A medida determina que aluguéis através do Airbnb devem seguir regras da lei geral do turismo.
Dessa forma, proprietários e plataformas são obrigados a recolher ISS. Do mesmo modo, o código de defesa do consumidor passa a definir os direitos de quem aluga.

• Leia sobre a Lei complementar 99/17 de Caldas Novas (GO) neste artigo.

Contudo, recentemente houve uma decisão tomada pela Quarta Turma do Supremo Tribunal Judicial (STJ) acerca de uma situação no Rio Grande do Sul envolvendo o Airbnb. Entenda o caso a seguir.

Entenda o caso: STJ proíbe condômina de alugar no Airbnb

Como comentei anteriormente, o debate sobre Airbnb em condomínios foi reacendido após o resultado de um processo judicial relacionado a um condomínio na cidade de Porto Alegre.

A história

Vizinhos reclamavam sobre a alta rotatividade de estranhos que se hospedavam em um apartamento específico, que era alugado através do Airbnb pela proprietária. Ainda, as reclamações citavam que esses hóspedes ganhavam cópia da chave do portão de entrada e tinham acesso às dependências do edifício.

Depois dessa série de reclamações, o condomínio decidiu agir e foi decidido que a proprietária em questão estava proibida de sublocar seu imóvel através da plataforma online.

A justificativa foi que a prática feria as normas internas impostas a todos os moradores do local. Não contente com a decisão do condomínio, condômina optou por entrar com processo judicial. No entanto, a justiça local deu razão ao condomínio na época.

Como consequência disso, a proprietária recorreu ao STJ, argumentando que a ocupação do imóvel por pessoas externas e distintas durante curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio.

O julgamento no STJ

Apesar de não possuir nenhum tipo de ligação com o caso, a empresa Airbnb pediu ao STJ para que participasse do julgamento alegando que a proibição por parte do condomínio era ilegal.

Em síntese, o relator do processo foi o ministro Luís Felipe Salomão. Para o magistrado, proibir a exploração econômica do próprio imóvel afronta o direito de propriedade garantido na Constituição. Deste modo, a decisão judicial e o pedido do condomínio afrontaram o exercício do direito de propriedade.

O processo teve fim em 20 de Abril de 2021, quando a 4ª Turma do STJ deu ganho de causa ao condomínio.

O recurso movido pela proprietária foi negado por maioria dos votos. Com isso, foi determinado que a condômina deve-se abster de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços no local.

O voto que levou o condomínio a vencer a causa foi o do ministro Raul Araújo, que considerou que a hospedagem da unidade por curtas temporadas fere caráter residencial do condomínio e às determinações impostas pela convenção condominial.

Ou seja, no entendimento da maioria dos ministros da 4ª Turma, a destinação de locações através do Airbnb não é residencial e pode ser proibida pelo condomínio.

No entanto, os ministros ressaltaram durante o julgamento que o caso não proíbe a oferta e uso de serviços de hospedagem como o Airbnb. Entendeu-se que é possível estender os poderes da convenção de condomínio diante do exercício do direito de propriedade.

Em outras palavras: nessa briga específica entre convenção do condomínio versus direito de propriedade, quem ganhou foi a convenção.

O que a decisão significa?

Essa é a primeira vez que a Justiça brasileira conclui que o condomínio tem o direito de permitir ou não o aluguel de imóveis através de plataformas independentes como o Airbnb.

Essa vitória do condomínio em questão pode vir a servir como precedente para que outros condomínios venham a decidir situações similares. Porém, é fundamental ressaltar que todo caso tem suas particularidades.

Ainda, a proprietária e o Airbnb ainda podem recorrer da decisão no Supremo Tribunal Federal (STF), então há chances de essa história ganhar uma segunda parte.

No fechamento na votação na 4ª Turma do STJ, o ministro Antonio Carlos Ferreira comentou o seguinte:

“Esse processo talvez não seja bom para extrair abrangência maior porque existem diversas formas e modalidades de locação: pode ser só parte do imóvel, locação integral, locação por temporada. E é indiferente a forma da oferta. Cada edifício tem uma característica própria.”

Na prática, como o condomínio pode lidar com o Airbnb?

Na maioria dos condomínios residenciais, os apartamentos não têm permissão para explorar comercialmente as unidades. Normalmente isso consta na convenção do condomínio.

Caso os moradores cheguem a conclusão que é necessário proibir a locação na plataforma é recomendado que isso seja feito em uma reunião de assembleia, considerando quórum de 2/3 dos condôminos presentes na reunião.

Todavia, é importante considerar que cada caso é um caso e cada condomínio possui suas particularidades. Se os condôminos não considerarem um problema a presença de hóspedes do Airbnb em suas áreas comuns, isso não deve ser visto como um empecilho.

Enquanto não houver uma legislação específica focada no aluguel através de Airbnb em condomínio, não há uma única forma correta de tratar desse assunto.

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