Condomínio Edilício: entendendo o conceito

por | fev 13, 2025 | Legislação

Você já ouviu falar sobre condomínio edilício? Se você atua como síndico há algum tempo, com certeza já deve ter encontrado essa expressão durante as suas pesquisas.

O conceito de condomínio edilício está previsto no Código Civil Brasileiro e se aplica tanto a prédios (condomínios verticais) quanto a condomínios residenciais (condomínios horizontais).

Neste guia, vamos explorar seus principais aspectos de forma clara e objetiva. Continue lendo!

Entendendo a definição de “condomínio”

Não adianta nada começarmos a falar sobre legislação ou o que é edilício se não deixarmos claro qual a definição de “condomínio”. Pode parecer algo muito simples, mas você sabe o que realmente significa essa palavra?

Condomínio: s.m – posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade; Resumindo: o termo literalmente significa co-domínio.

Ou seja, o domínio compartilhado de algo, seja um objeto, um móvel ou um imóvel.  O Código Civil também enxerga “condomínio” como significado de posse ou direito exercido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo item. Os primeiros registros de condomínios surgiram na Grécia Antiga, período em que muitas pessoas se reuniam em grandes construções para vender mercadorias e até mesmo morar em conjunto.

Apesar de ser uma prática antiga, foi só depois da I Guerra Mundial que a noção de condomínio começou a se tornar mais próxima do que conhecemos hoje. Com o fim da guerra em 1918 e a II Revolução Industrial, houve um êxodo rural – milhares e milhares de pessoas saíram do campo para tentar a vida na cidade, em busca de melhores oportunidades e dinheiro.

Isso gerou uma crise habitacional nas áreas urbanas, pois havia gente demais e casas de menos. Pensando nisso, foram criados os condomínios em edifícios de apartamentos. Com apenas um terreno, foi possível criar moradia para dezenas de pessoas e ainda tornar o custo de vida mais barato. Basicamente uma mão na roda para esse problemão todo.

Conforme o tempo foi passando, os condomínios foram crescendo, se espalhando, se tornaram horizontais, comerciais e profissionais. Surgiu a profissão de síndico e uma legislação toda voltada para esse tipo de edificação. E assim surgiu também o termo condomínio edilício.

O que é um condomínio edilício?

O condomínio edilício se diferencia do condomínio comum porque nele existem partes comuns e partes exclusivas. No condomínio comum, todos os proprietários compartilham a posse sem divisão específica de espaços.

Partes exclusivas x Partes comuns

  • Propriedade exclusiva: apartamentos, escritórios, lojas e salas podem ser vendidos e alugados livremente pelos donos, exceto abrigos para veículos (salvo autorização na convenção de condomínio);
  • Partes comuns: terreno, estrutura do prédio, telhado, redes de água, esgoto, gás, eletricidade e acessos ao logradouro público não podem ser vendidos separadamente.

Qual a diferença entre condomínio edilício e condomínio geral?

É possível que você tenha lido a explicação acima e pensado “mas todos os condomínios são assim, não?” Não! Nem todos os condomínios seguem esse tipo de legislação. Ficou confuso? Calma! Vamos lhe explicar tudo direitinho.

Existem os condomínios edilícios e os condomínios gerais. Em uma situação de condomínio geral – também conhecido como “comum” –, todos os proprietários são donos de tudo, sem diferenciação ou exclusividade. Nesse caso, não existe nenhum tipo de marcação do que pertence à pessoa A ou à pessoa B.

Para simplificar, imagine que o condomínio é um imóvel de dois quartos. Neste local moram dois irmãos: João e Roberto. Se aplicarmos o modelo de condomínio geral na casa, os dois irmãos serão donos dos quartos, banheiros, garagem – tudo. Não há espaço exclusivo neste imóvel e os dois podem fazer o que bem entenderem com qualquer área.

Se imaginarmos essa casa como um Condomínio Edilício, cada um dos irmãos será dono de um quarto e as partes restantes serão de uso compartilhado. Cozinha, banheiro e jardim serão divididos entre os dois, enquanto que os quartos são privativos. João não pode alugar, vender ou modificar qualquer coisa no quarto de Roberto, e vice e versa. Ficou mais fácil de entender?

Em um edifício residencial que seja condomínio edilício, cada condômino é proprietário exclusivo de seu apartamento e também tem direito a acessar a portaria, elevadores, salão de festas, piscina – as áreas em comum. Se uma área residencial utilizasse a legislação de um condomínio geral, todos os apartamentos e todas as partes em comum pertenceriam a todos os condôminos. Imagina o caos que seria!

Outra questão que diferencia os dois modelos é que condomínios edilícios não podem ser vendidos ou extintos. Mesmo que todos os proprietários estejam de acordo ou exista uma ação judicial, esse tipo de condomínio não pode ser encerrado.

Para resumir, separamos as principais diferenças entre condomínios gerais e edilícios. Confira:

Condomínio geral

  • Todos os proprietários são donos de tudo, sem exclusividade alguma;
  • Todos os condôminos têm o direito de utilizar ou modificar qualquer parte do local;
  • Pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de acordo.

Condomínio edilício

  • Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das áreas comuns;
  • Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las;
  • Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que aconteça algum tipo de tragédia natural, como por exemplo: incêndio ou desmoronamento devido a um terremoto.

Como um condomínio edilício é criado?

A criação de um condomínio edilício exige um registro no Cartório de Imóveis e deve conter:

  1. Discriminação das unidades exclusivas e das partes comuns;
  2. Determinação das frações ideais de cada unidade;
  3. Destinação das unidades.

Leia também:

O que um condomínio edilício deve ter?

Como síndico, é muito importante saber quais são as obrigações de um condomínio edilício perante a lei. Separamos o que ele deve ter para ser legal perante a legislação. Confira:

  • É obrigatório ter documentos de instituição, convenção e regulamento interno;
  • A Lei n. 4.591/64 (arts. 1º e 2º) exige que todas as propriedades sejam identificadas de alguma forma, seja com números ou letras;
  • O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-64);
  • Conforme o art. 1.335 do Código Civil, os condôminos têm direito de usar as áreas comuns de acordo com a sua função, desde que não exclua a utilização de outros moradores;
  • Proprietários também têm direito a participar e votar em reuniões de assembleia, desde que estejam quites com o condomínio.

Pronto! Agora você já sabe o que é um condomínio edilício e quais são as suas obrigações perante a lei. O termo deixou de ser tão assustador para você?

Quer aprender como fazer a implementação de um condomínio edilício? Baixe o nosso guia prático e saiba tudo sobre o tema!

Relacionados

Como a LGPD afeta os condomínios? Confira este guia completo! 

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), Lei nº 13.709/2018, impactou...

Saiba tudo sobre multas de condomínio

Infelizmente, aplicar multas de condomínio é uma das partes mais...

PPCI para condomínios: prazo final para adequação

Como está a situação do PPCI do seu condomínio? Você sabia que o prazo...

Mudança no Código Civil 2024: Veja os impactos da Lei 14.905/2024 na sua gestão condominial

Uma mudança recente no Código Civil brasileiro promete impactar...

Lei antifumo em condomínio: quais os cuidados que o síndico precisa ter

Fumar em condomínio pode ser um assunto polêmico entre os moradores de um...

O proprietário responde por inquilino barulhento? Veja aqui

Muitos inquilinos já se encontraram em situações desconfortáveis devido a...

Cobrança judicial de condomínio: como funciona?

Todo síndico lida com um milhão de questionamentos todos os dias. "Será...

Quais as responsabilidades do conselho fiscal do condomínio?

Os condomínios em geral lidam com bastante dinheiro e precisam de muita...

Veja como denunciar o condomínio e em quais situações realizar a denúncia

Viver em condomínio é estar em comunidade e compartilhar as mesmas...

Gestão de funcionários em condomínios: como fazer?

Os funcionários do condomínio são peças fundamentais no bom funcionamento...

Passaporte da vacina: o condomínio pode exigir que moradores se vacinem contra a Covid-19?

A discussão sobre o chamado “passaporte da vacina”, a exigência de...

Abaixo-assinado em condomínios: aprenda a lidar com esse problema

Imagine a situação: você atua como síndico de um condomínio e, do nada,...

CIPA no condomínio: qual a importância da Comissão no contexto condominial?

Quem está inserido no mercado de trabalho sabe que existem muitas normas...

Violência doméstica em condomínio: entenda o PL 2510/2020

A ideia de “em briga de marido e mulher não se mete a colher” ficou no...

Cobrança judicial de condomínio: como funciona?

Todo síndico lida com um milhão de questionamentos todos os dias. "Será...

Regimento interno de condomínio: guia de como elaborar

Bater um papo no elevador, compartilhar áreas de lazer e quem sabe até...

Como fazer folha de pagamento para condomínio: passo a passo definitivo

Gerenciar corretamente a folha de pagamento do condomínio é uma das...

Airbnb no condomínio: pode? Dr. Thiago Badaró Responde

A locação de imóveis em condomínios através da plataforma digital Airbnb,...

Quem é o locador: Entendendo o papel e as responsabilidades 

Quem procura investir o dinheiro acumulado após anos de trabalho, na...

A entrega de DCTF para condomínios é obrigatória?

Cuidar das obrigações fiscais do condomínio é uma das principais...

Lei antifumo em condomínio: quais os cuidados que o síndico precisa ter

Fumar em condomínio pode ser um assunto polêmico entre os moradores de um...

Airbnb em condomínios: você pode estar fazendo isso errado

As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos...

Saiba tudo sobre multas de condomínio

Infelizmente, aplicar multas de condomínio é uma das partes mais...

Associação de moradores: o que é e qual é sua função?

As associações de moradores exercem um papel extremamente importante...

Gestão de funcionários em condomínios: como fazer?

Os funcionários do condomínio são peças fundamentais no bom funcionamento...

Tudo o que você precisa saber sobre a Lei do Silêncio em condomínios

A Lei do Silêncio é a salvação legal de todos que já passaram por...

Reforma trabalhista em condomínio: o que muda?

Você deve saber que as a lei trabalhista para condomínios mudou. Mas você...

Mudança no Código Civil 2024: Veja os impactos da Lei 14.905/2024 na sua gestão condominial

Uma mudança recente no Código Civil brasileiro promete impactar...

Resposta para as 34 principais perguntas sobre direito trabalhista no condomínio

Seja você um síndico, condômino ou profissional envolvido na gestão...

Lei 8245/91: como funciona a lei de locação? Entenda!

Ao alugar um apartamento, casa ou sala, existe uma série de questões que...

DIRF e RAIS: como declarar essas obrigações tributárias?

Obrigações tributárias como DIRF e RAIS sempre são motivo de preocupação...

Veja como denunciar o condomínio e em quais situações realizar a denúncia

Viver em condomínio é estar em comunidade e compartilhar as mesmas...

Associação de moradores: o que é e qual é sua função?

As associações de moradores exercem um papel extremamente importante...

Condomínios de SP deverão denunciar casos de maus-tratos de animais à polícia

A lei nº 17.477, promulgada pelo governador de São Paulo, João Doria,...

Lei antifumo em condomínio: quais os cuidados que o síndico precisa ter

Fumar em condomínio pode ser um assunto polêmico entre os moradores de um...

Reabertura de condomínios em meio à pandemia: como fazer?

Apesar de ter afetado o Brasil como um todo, a pandemia do novo...

Direitos dos funcionários de condomínio

Como dizia Tom Jobim, é impossível ser feliz sozinho. Isso também se...

Gestão de funcionários em condomínios: como fazer?

Os funcionários do condomínio são peças fundamentais no bom funcionamento...

Airbnb em condomínios: você pode estar fazendo isso errado

As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos...

Entenda a diferença entre locador e locatário: guia completo

Alugar um imóvel é uma necessidade de muitas pessoas no Brasil. De acordo...

DIRF e RAIS: como declarar essas obrigações tributárias?

Obrigações tributárias como DIRF e RAIS sempre são motivo de preocupação...

Airbnb no condomínio: pode? Dr. Thiago Badaró Responde

A locação de imóveis em condomínios através da plataforma digital Airbnb,...

Portaria de Condomínio: Deveres do Porteiro

A portaria de condomínio é a porta de entrada por onde transitam tanto...

Lei antifumo em condomínio: quais os cuidados que o síndico precisa ter

Fumar em condomínio pode ser um assunto polêmico entre os moradores de um...

Veja como denunciar o condomínio e em quais situações realizar a denúncia

Viver em condomínio é estar em comunidade e compartilhar as mesmas...

Saiba tudo sobre multas de condomínio

Infelizmente, aplicar multas de condomínio é uma das partes mais...

Declaração de imposto de renda do condomínio: como fazer?

O Imposto de Renda deve ser declarado até o dia 31 de maio e, com a...

Lei antifumo: o que a legislação diz sobre o cigarro no condomínio?

Na era da conscientização sobre a saúde, a Lei Antifumo se destaca como...

EFD-Reinf para condomínios: o que muda?

A EFD-Reinf é uma obrigação fiscal importante para a gestão condominial,...

Resposta para as 34 principais perguntas sobre direito trabalhista no condomínio

Seja você um síndico, condômino ou profissional envolvido na gestão...

Airbnb em condomínios: você pode estar fazendo isso errado

As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos...

Regimento interno de condomínio: guia de como elaborar

Bater um papo no elevador, compartilhar áreas de lazer e quem sabe até...

Reabertura de condomínios em meio à pandemia: como fazer?

Apesar de ter afetado o Brasil como um todo, a pandemia do novo...

Reforma trabalhista em condomínio: o que muda?

Você deve saber que as a lei trabalhista para condomínios mudou. Mas você...

Certificação digital para condomínios: tudo o que você precisa saber

Apesar de ser obrigatório desde junho de 2013, a certificação digital...

Abaixo-assinado em condomínios: aprenda a lidar com esse problema

Imagine a situação: você atua como síndico de um condomínio e, do nada,...

Recomendados para Você

1 Comentário

  1. jose paixao

    boa tarde favor enviar tudo sobre assunto de condominio que me interessa no meu email

    Responder

Enviar um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *