Obras em condomínios são um desafio para muitos síndicos, especialmente no início da gestão. Continue lendo e tire todas as suas dúvidas sobre este assunto.

Quais manutenções precisam ser feitas? Com que frequência? Quais regras seguir para evitar problemas jurídicos e garantir a segurança de todos?

Se essas dúvidas já passaram pela sua cabeça, este artigo é para você.

Aqui, você encontrará tudo o que precisa saber para planejar e executar obras no condomínio de forma legal, segura e eficiente — evitando dores de cabeça, reduzindo custos e garantindo a valorização do patrimônio. Vamos lá?

Quais manutenções e obras em condomínio o síndico precisa ficar atento?

Manter a manutenção preventiva em dia é fundamental para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores, além de evitar gastos inesperados com reparos emergenciais.

A seguir, destacamos os principais itens que requerem atenção constante no condomínio:

Elevadores

Devido ao uso diário intenso, os elevadores demandam inspeções mensais realizadas por empresas especializadas. Essas verificações asseguram o funcionamento adequado e a segurança dos usuários.

É essencial que a empresa forneça o Relatório de Inspeção Anual (RIA) e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documentos que comprovam a conformidade com as normas vigentes.

Instalações de gás

Para prevenir vazamentos e acidentes, a central de gás deve ser inspecionada anualmente, enquanto os ramais individuais requerem verificação a cada três anos.

Alterações inesperadas no consumo podem indicar problemas, exigindo inspeções imediatas por profissionais qualificados.

Sistema elétrico

Inspeções semestrais das instalações elétricas são cruciais para identificar e corrigir possíveis falhas, como mau contato ou problemas no sistema de aterramento, que podem resultar em curtos-circuitos ou incêndios.

Essas avaliações devem ser conduzidas por eletricistas certificados, garantindo a segurança de todos.

Para-raios

A inspeção do sistema de para-raios deve ocorrer anualmente, assegurando sua eficácia na proteção contra descargas atmosféricas.

É responsabilidade do síndico contratar empresas habilitadas para realizar a verificação e emitir os laudos necessários.

Equipamentos de prevenção contra incêndios

A renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é obrigatória e deve ser realizada conforme a legislação local, geralmente entre dois a cinco anos.

Durante a vistoria, são avaliados extintores, mangueiras, sinalizações e alarmes, garantindo que todos os equipamentos estejam em perfeito estado de funcionamento.

Ferramentas de controle

Para organizar e monitorar todas as manutenções necessárias, recomenda-se que o síndico utilize uma planilha de controle do condomínio.

Essa ferramenta deve incluir datas programadas para cada inspeção, responsáveis por cada tarefa e observações pertinentes.

Além disso, a colaboração estreita com o zelador e demais funcionários é vital para assegurar que todas as atividades sejam executadas conforme o cronograma estabelecido.

Implementar um plano de manutenção preventiva abrangente não só preserva a integridade das instalações, mas também promove um ambiente seguro e confortável para todos os residentes.

Quais são as regras para obras em condomínio?

Para realizar obras em condomínios, é fundamental seguir as diretrizes estabelecidas pelo Código Civil Brasileiro, garantindo a segurança dos moradores e evitando futuros problemas judiciais.

O síndico desempenha um papel crucial nesse processo, devendo compreender a legislação e conduzir as obras conforme as normas vigentes.

Classificação das obras

Para que uma obra em condomínio seja realizada, é essencial seguir as diretrizes do Código Civil e entender em qual categoria ela se encaixa.

Isso determina tanto a necessidade de aprovação em assembleia quanto o quórum exigido para sua realização.

Obras necessárias

São aquelas que conservam ou evitam a deterioração do condomínio, garantindo a segurança e o funcionamento adequado da infraestrutura. Alguns exemplos incluem:

• Melhorias na acessibilidade, como instalação de rampas;
• Reparo ou troca de para-raios;
• Manutenção na rede elétrica ou hidráulica;
• Impermeabilização de lajes para conter infiltrações;
• Pintura da fachada (sem mudança de cor);
• Modernização dos elevadores;
• Instalação de corrimãos nas escadas de emergência.

Se a obra for necessária e urgente, o síndico pode executá-la sem aprovação prévia, desde que o custo não seja elevado.

O que caracteriza um gasto alto deve estar especificado na Convenção do Condomínio. Caso contrário, cabe ao bom senso do síndico decidir.

Se a obra for necessária, urgente e cara, o síndico pode iniciá-la, mas tem a obrigação de convocar uma assembleia para prestar esclarecimentos.

Já para obras necessárias, mas não urgentes, a votação mínima exigida é de 50% + 1 dos condôminos presentes na assembleia.

Obras úteis

São aquelas que melhoram o dia a dia dos moradores, trazendo mais funcionalidade para o condomínio. Entre os exemplos estão:

• Instalação de um novo grupo gerador;
• Implantação de medidores individuais de água;
• Instalação de grades de proteção;
• Ampliação da garagem;
• Implementação de um sistema de segurança com câmeras, alarmes ou cerca elétrica.

Para que essas obras sejam realizadas, é necessária a aprovação de 50% + 1 dos condôminos.

Obras voluptuárias

São aquelas voltadas para lazer ou estética, sem impacto direto na funcionalidade do condomínio. Exemplos incluem:

• Decoração do hall de entrada e áreas comuns;
• Projeto de paisagismo para os jardins;
• Reformas no salão de festas ou academia apenas para modernização;
• Troca de equipamentos da academia por modelos mais novos, mesmo que os antigos ainda estejam funcionando.

Para a aprovação, é necessário um quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Obras emergenciais

Além dessas três categorias, existem as obras emergenciais, que são aquelas que exigem ação imediata para evitar riscos ou danos maiores, como:

• Vazamento de água no telhado;
• Entupimento da rede de esgoto;
• Vazamento de gás;
• Conserto de portões de acesso.

Nesse caso, o síndico tem o direito de iniciar a obra sem necessidade de aprovação prévia da assembleia. Além disso, qualquer morador pode solicitar uma obra emergencial diretamente ao síndico.

Procedimentos para aprovação de obras

• Convocação de assembleia: O síndico deve convocar uma assembleia geral, detalhando na pauta o tipo de obra proposta e seu respectivo quórum de aprovação;

• Deliberação e votação: Durante a assembleia, os condôminos discutem a necessidade e os detalhes da obra, procedendo à votação conforme o quórum exigido para a categoria da obra;

• Registro em ata: Todas as decisões e votações devem ser registradas em ata, servindo como documento oficial para eventuais consultas futuras.

Seguir rigorosamente essas diretrizes assegura que as obras sejam conduzidas de maneira legal e transparente, promovendo a harmonia entre os moradores e a preservação do patrimônio comum.

Mas e quando é o morador que quer fazer uma intervenção em sua unidade?

Quando um morador deseja realizar uma intervenção em sua unidade, é fundamental seguir as diretrizes estabelecidas pela ABNT NBR 16.280, em vigor desde abril de 2014 e atualizada em 2020.

Essa norma visa garantir a segurança e a integridade das edificações durante reformas, sejam elas em áreas comuns ou privativas.

Procedimentos para reformas em unidades privativas

1. Comunicação prévia ao síndico: Antes de iniciar qualquer reforma, o morador deve apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados por um engenheiro ou arquiteto responsável pelo projeto;

2. Análise e aprovação: O síndico é responsável por analisar a documentação recebida para assegurar que a reforma não comprometerá a segurança da edificação ou de seus ocupantes. Somente após a aprovação formal é que o morador poderá iniciar a obra;

3. Execução da obra: Durante a execução, é imprescindível que o profissional habilitado supervisione os trabalhos, garantindo conformidade com o plano aprovado e com as normas técnicas vigentes;

4. Conclusão e documentação: Ao término da reforma, o responsável técnico deve emitir um termo de encerramento, indicando que a obra foi concluída conforme o planejado. Esse documento, juntamente com todos os registros da reforma, deve ser arquivado pelo síndico para eventuais consultas futuras.

Atualização da NBR 16.280 em 2020

A revisão da NBR 16.280 em 2020 trouxe esclarecimentos adicionais, especialmente sobre a necessidade de envolvimento de profissionais habilitados em qualquer modificação que possa alterar ou comprometer a segurança da edificação.

Isso reforça a importância de um planejamento adequado e da supervisão técnica durante todo o processo de reforma.

Responsabilidades do morador e do síndico

• Morador: Deve garantir que todas as etapas sejam cumpridas, desde a apresentação do plano de reforma até a conclusão da obra, sempre em conformidade com as normas e regulamentos internos do condomínio;

• Síndico: Cabe ao síndico receber, analisar e aprovar a documentação, além de monitorar o andamento das obras para assegurar que não haja riscos à estrutura do edifício ou aos demais condôminos.

Seguir rigorosamente esses procedimentos não só assegura a preservação da edificação, mas também promove a convivência harmoniosa entre os moradores, evitando conflitos e garantindo a segurança de todos.

Manutenção periódica no condomínio: o que e quando fazer?

A manutenção periódica em condomínios é fundamental para garantir a segurança, o bem-estar dos moradores e a preservação do patrimônio.

Para auxiliar os síndicos nessa tarefa, apresentamos um cronograma detalhado de manutenções e intervenções, organizadas conforme sua periodicidade:

Semanalmente:

• Piscinas: Realizar filtragem e limpeza diárias; aplicar cloro a cada dois dias e verificar o pH uma vez por semana;

• Jardins: Inspecionar regularmente em busca de pragas e verificar a adequação da irrigação;

• Playground: Verificar se todos os parafusos estão devidamente apertados, identificar possíveis riscos de acidentes e assegurar que os brinquedos estejam firmemente fixados;

• Geradores e elevadores: Monitorar o nível de óleo para garantir o funcionamento adequado.

Quinzenalmente:

• Gerador: Realizar um teste de operação por 30 minutos para assegurar seu desempenho;

• Limpeza: Atentar para a limpeza de ralos e calhas, prevenindo entupimentos;

• Bombas d’água: Alternar a chave no painel elétrico para promover o rodízio das bombas, garantindo sua longevidade;

• Jardins: Implementar medidas de controle de pragas a cada 15 dias.

Mensalmente:

• Elevadores: Agendar vistoria com um especialista para ajustar freios e assegurar a segurança dos usuários;

• Gerador: Submeter o equipamento à inspeção por empresa especializada;

• Portões automáticos: Proceder à lubrificação para garantir operação suave;

• Jardins: Realizar adubação adequada das plantas;

• Bombas d’água: Inspecionar em busca de vazamentos ou vibrações anômalas; estender a verificação às tubulações de esgoto e bombas de incêndio;

• Iluminação de emergência: Testar o sistema simulando uma queda de energia por uma hora; substituir equipamentos que não mantenham o funcionamento durante todo o período.

Trimestralmente:

• Portas corta-fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas para assegurar seu funcionamento em emergências;

• Tubulações: Limpar e verificar os dutos de esgoto e de águas pluviais, prevenindo obstruções;

• Mangueiras de incêndio: Desenrolar para inspeção de furos ou desgastes; ao enrolar novamente, variar as dobras para evitar pontos de fragilidade.

Semestralmente:

• Caixa d’água: Realizar limpeza completa e contratar análise bacteriológica para garantir a qualidade da água;

• Sprinklers: Testar os dispositivos para confirmar seu funcionamento correto;

• Tubulações pouco utilizadas: Inspecionar tubulações de uso esporádico, como o ladrão da caixa d’água, para assegurar sua integridade.

Anualmente:

• Elevadores: Elaborar o Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado por engenheiro responsável, conforme exigências legais;

• Instalações de gás: Realizar inspeção completa das instalações para prevenir vazamentos e garantir a segurança;

• Mangueiras de incêndio: Agendar teste hidrostático com empresa especializada para certificar-se da resistência e funcionalidade;

• Extintores: Efetuar a recarga anual dos equipamentos, mantendo-os prontos para uso em emergências;

• Instalações hidráulicas: Solicitar vistoria para identificar e corrigir possíveis vazamentos ou irregularidades;

• Para-raios: Contratar empresa especializada para verificar o estado do sistema, incluindo aterramento e resistência elétrica (medição ôhmica).

Manter um cronograma rigoroso de manutenção preventiva é essencial para evitar problemas futuros e garantir a segurança e o conforto de todos os moradores.

Para auxiliar no controle dessas atividades, é recomendável utilizar planilhas ou sistemas de gestão específicos para condomínios, que facilitam o acompanhamento e a organização das manutenções necessárias.

Agora que você já sabe quais manutenções devem ser feitas e com qual frequência, o próximo passo é criar um cronograma completo para garantir que nada seja esquecido.

No nosso artigo “Cronograma de manutenções do condomínio: como montar passo a passo”, você aprende como organizar todas as tarefas e descobre como o sistema TownSq pode ajudar a automatizar esse processo. Boa leitura!