Plataformas como Airbnb e Booking podem estar com os dias contados nos condomínios residenciais brasileiros. Isso porque o Projeto de Lei nº 4/2025, que faz parte da proposta de reforma do Código Civil, traz mudanças significativas sobre o aluguel por temporada e pode dar poder total aos condôminos para decidir se esse tipo de locação será permitido.

Mas o que, de fato, está em jogo? E o que isso significa para síndicos e condôminos? Continue lendo para entender mais!

O que diz o Projeto de Lei nº 4/2025? 

Apresentado em janeiro de 2025 pelo senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), o PL 4/2025 propõe alterações profundas no Código Civil, inclusive no que diz respeito ao uso de imóveis para hospedagens de curta duração.

Um dos pontos mais debatidos é justamente a locação por temporada, especialmente por meio de aplicativos. De acordo com o texto, essa prática só será permitida se estiver:

• Autorizada expressamente na convenção do condomínio, ou; 

• Aprovada em reunião de assembleia, com quórum qualificado. 

Sem essa autorização formal, o uso de imóveis para fins de hospedagem temporária poderá ser considerado irregular, mesmo que a Lei do Inquilinato, de 1991, ainda permita esse tipo de locação.

O que pode mudar, na prática? 

A locação deixa de ser automática 

Hoje, um proprietário pode alugar seu apartamento por temporada — como fins de semana ou feriados — por meio de plataformas digitais, sem precisar de aprovação prévia do condomínio. 

Isso é possível porque a legislação atual não exige uma autorização formal para esse tipo de uso. 

Com o Projeto de Lei nº 4/2025, essa realidade muda: a locação por temporada só será permitida se estiver autorizada expressamente na convenção do condomínio ou aprovada em reunião de assembleia.  

Ou seja, o uso para hospedagens de curta duração deixa de ser uma escolha individual do proprietário e passa a depender de uma decisão coletiva. Sem essa autorização formal, a prática será considerada ilegal dentro do condomínio. 

Hóspedes passam a ser vistos como usuários eventuais 

O projeto também propõe uma distinção importante: ele afirma que os hóspedes que ocupam os imóveis por períodos curtos não são moradores, mas sim “usuários eventuais”. Essa diferença de classificação é fundamental, pois altera a interpretação do uso da unidade. 

Ao reforçar que esses hóspedes não exercem o direito de moradia plena, o texto indica que o imóvel está sendo utilizado com finalidade diversa daquela prevista no condomínio, que é residencial. 

Essa mudança abre espaço para que locações temporárias sejam interpretadas como uma forma de uso comercial, o que pode gerar impactos na convivência, na segurança e no bem-estar dos demais moradores. 

Síndicos e condôminos ganham mais poder 

Atualmente, muitos síndicos enfrentam dificuldades para controlar ou restringir locações de curta duração, especialmente quando não há uma regra clara na convenção do condomínio. O PL 4/2025 pretende mudar isso.

Com a nova redação, o condomínio passa a ter um instrumento legal mais robusto: se os condôminos decidirem, em reunião de assembleia, que não querem autorizar o aluguel por temporada, essa decisão passa a ter valor jurídico.

Na prática, isso significa que síndicos e condôminos poderão regulamentar o tema com mais segurança, evitando conflitos e judicializações desnecessárias.

A brecha da Lei do Inquilinato será fechada 

A Lei do Inquilinato, criada em 1991, permite a locação por temporada, mas foi elaborada antes do surgimento das plataformas digitais. 

Por isso, muitos proprietários usam essa legislação como justificativa para alugar seus imóveis por meio de aplicativos, mesmo em condomínios que não aprovam a prática. 

O novo projeto propõe uma atualização do Código Civil que especifica regras para as locações de curta duração em condomínios, colocando o controle da decisão nas mãos dos moradores. 

Com isso, a brecha existente na legislação atual é fechada, e o Código Civil atualizado se sobrepõe à Lei do Inquilinato nesse ponto. 

Mais respaldo para decisões administrativas e judiciais 

Hoje, quando um condomínio tenta barrar locações por aplicativos, muitas vezes precisa recorrer à interpretação de cláusulas genéricas da convenção ou a disputas judiciais incertas. 

Com o PL 4/2025, o cenário muda: a legislação passa a ser mais clara e direta sobre a necessidade de autorização formal. 

Isso significa que decisões tomadas em reuniões de assembleia ou registradas na convenção terão maior validade legal, facilitando tanto a gestão interna dos condomínios quanto ações judiciais contra locações não autorizadas. 

Além disso, a proposta abre caminho para uma fiscalização mais efetiva por parte das prefeituras, como já ocorre em cidades que criaram regras próprias para esse tipo de atividade, como São Paulo e Rio de Janeiro. 

Por que essa mudança está sendo proposta? 

O crescimento do Airbnb e similares nos últimos anos causou impacto na rotina de muitos condomínios: maior circulação de estranhos, barulho, insegurança e até uso excessivo das áreas comuns. 

A proposta busca equilibrar o direito de propriedade com a coletividade, reforçando que moradia e hospedagem são usos distintos. 

Além disso, o PL 4/2025 faz parte de uma reforma maior, que propõe mais de 1.100 alterações no Código Civil. 

Por isso, sua tramitação tem causado controvérsia, especialmente sobre como deve seguir no Senado: como projeto de lei ordinária ou como projeto de código, o que mudaria completamente o rito de análise. 

E agora? O que pode acontecer? 

Até o momento, o projeto ainda aguarda despacho do presidente do Senado, que definirá quais comissões devem analisá-lo e sob qual procedimento. 

Se for enquadrado como “projeto de código”, passará por um rito especial, com mais tempo para debates e audiências públicas. 

Enquanto isso, é importante que síndicos, condôminos e administradoras fiquem atentos, já que a aprovação do texto pode transformar completamente a forma como se encara a locação por temporada nos condomínios brasileiros.

Este post foi útil para você? Aproveite e confira outras perguntas e respostas sobre aluguel por temporada. Boa leitura!