Você já ouviu falar sobre taxa de mudança em condomínio? A medida é adotada por diversos condomínios e causa divergência entre síndicos, proprietários e inquilinos.
Apesar da polêmica, é importante compreender o que é a taxa de mudança e como ela funciona. Como síndico, você também deve saber qual a jurisprudência quando o assunto é taxa de mudança em condomínio. Preparado para saber tudo sobre o assunto?
Vamos lá:
O que é taxa de mudança?
A taxa de mudança é um valor cobrado pelo condomínio quando um morador está entrando ou saindo de uma unidade. A intenção desta taxa é compensar gastos extraordinários causados ao condomínio durante o momento da mudança.
Geralmente são os condomínios de apartamentos que usam esse tipo de cobrança visto que mudanças nesse tipo de edificação podem causar maiores dores de cabeça. Tanto para o síndico, quanto para qualquer morador. Por exemplo: o entra e sai prejudica a limpeza do condomínio ou então o transporte de móveis pode danificar a propriedade.
Quase sempre a cobrança da taxa de mudança é feita junto da taxa condominial. O valor é adicionado ao custo da cota condominial do mês seguinte. Isso significa que o morador precisa estar preparado para arcar com essa nova taxa se quiser evitar a inadimplência.
O valor da taxa de mudança de saída ou de entrada é determinado por cada do condomínio. Porém, o preço não pode ser abusivo visto que os condôminos já pagam as taxas de condomínio todos os meses. Essa nova tarifa não pode ser uma fonte de enriquecimento sem causa por parte do condomínio. A quantia deve ser adequada para cobrir apenas os gastos do condomínio por causa da mudança.
Para que serve a taxa de mudança?
Apesar de representar uma etapa importante na vida dos novos moradores, mudanças podem causar uma série de problemas dentro do condomínio. Alguns contratempos causados por mudanças de entrada e saída são:
Alteração na rotina do condomínio;
Funcionários do condomínio precisam ser deslocados para dar assistência;
Ao menos um dos elevadores precisa ser reservado para o transporte dos móveis;
É necessário designar uma vaga de garagem para o caminhão de mudanças;
Deve-se realizar a recepção e cadastramento da equipe de prestadores de serviço;
É preciso realizar uma limpeza no condomínio para retirar a sujeira causada pela mudança;
Caso ocorra algum dano ao patrimônio, o condomínio precisará realizar o conserto ou reforma.
A finalidade da taxa de mudança é compensar esses gastos extraordinários que o condomínio tem durante o momento da mudança. Em outras palavras, a taxa de mudança para sair e entrar serve como compensação do estresse ao condomínio.
É legal cobrar taxa de mudança em condomínio?
Essa questão é motivo de polêmica dentro de condomínios Brasil à fora. Em termos legais, a taxa de mudança em condomínio fica em um limbo. Ou seja, a cobrança dela não é considerada legal e nem ilegal perante a lei. A medida também não é citada na Lei do Inquilinato.
Alguns juristas defendem que o condomínio tem o direito de cobrar o encargo desde que o valor não seja exagerado. Portanto, o custo precisa ser proporcional aos gastos extras causados ao condomínio.
Por outro lado, existem casos em que a Justiça determinou a norma é de ilegalidade patente. Em outras palavras, foi determinado que condôminos não são obrigados a pagar taxa para se mudarem. Em 2004, a 4ª Turma de Recursos de Criciúma (SC) julgou a cobrança ilegal. Nesse caso, o condomínio teve de restituir os R$ 600 cobrados por um morador que realizou uma mudança. Mais recentemente, a cidade de Curitiba (PR) esteve perto de proibir a taxa de mudança em condomínios. Um projeto de lei foi criado pela vereadora Maria Manfron (PP) em agosto de 2017. Essa proposta definia que condomínios residenciais e comerciais seriam proibidos de cobrar o encargo de inquilinos ou proprietários.
Para a redatora, a taxa de mudança fere o art. 5º, inciso XV, da Constituição Federal, pois limita ilegalmente o direito de ir e vir. Como a legislação interna do condomínio não pode contar medidas que conflitem com a lei, a cobrança seria ilegal. De acordo com o projeto de lei, o condomínio pode estabelecer regras de dia e horário de mudança, mas não pode cobrar pela função. Apesar da movimentação, o projeto de lei foi arquivado no mesmo ano.
Independentemente de a discussão sobre a cobrança ser válida ou não, existe uma coisa que é certa. A taxa de mudança só pode ser exigida quando conste na convenção e regimento interno do condomínio.
O síndico só pode realizar a cobrança quando a taxa de mudança consta na legislação interna do condomínio. A convenção também deve propor questões como: quem paga a taxa de mudança, qual o valor e o prazo de pagamento.
Se o condomínio tem interesse de aderir à taxa de cobrança para entrada ou saída, deve-se seguir alguns passos. Para isso, é necessário que o tema seja aprovado em assembleia. O quórum de aprovação é de dois terços dos condôminos presentes.
Se o condômino considera a taxa de mudança do condomínio excessiva, existem medidas que podem ser tomadas. Nessas situações, é possível ingressar com um processo de ação judicial visando anular a cobrança. Para isso, é essencial entrar em contato com um advogado com experiência na área.
Taxa de mudança para sair e entrar: entenda a diferença
Muitas pessoas perguntam se há diferença entre a taxa de mudança para sair e entrar do condomínio. Não há motivo para existir alguma diferença entre os valores das taxas de mudança. Afinal, o condomínio sofre tanto desgaste durante uma mudança de entrada quanto em uma de saída. Entretanto, o que determina se há ou não alguma distinção nas taxas é a convenção do condomínio. Se o documento determina, é necessário respeitá-lo.
Por sua vez, a situação é outra quando a mudança não conta com transporte de móveis. Nesses casos, não é prudente o condomínio cobrar taxa de mudança para sair ou entrar. Como não haverá transporte de materiais pelo condomínio, não existe razão para cobrar qualquer taxa de compensação.
Muitos síndicos penam na hora de lidar com a gestão financeira do condomínio. Contas a pagar, fundo de reserva, inadimplência… São diversas as responsabilidades. Por causa disso, é comum condomínios contratarem o serviço de uma administradora. Nessas ocasiões, o síndico precisa lidar com uma questão. Qual tipo de conta bancária o condomínio deve adotar: conta pool ou vinculada? Sabemos que há um grande número de síndicos com dúvidas sobre o tema. Por isso, resolvemos criar esse artigo com as informações mais importantes a respeito de conta pool para condomínios. Entenda tudo sobre o assunto:
O que é conta pool?
A conta pool é uma espécie de conta bancária coletiva na qual uma administradora reúne os recursos de diversos condomínios. Em outras palavras, o dinheiro de um condomínio é misturado com o de outros empreendimentos, em uma conta única. Nesses casos, a administradora condominial é responsável por gerenciar as receitas e pagamentos de cada um dos condomínios clientes, de forma individual. Desta forma, o síndico não consegue controlar a movimentação financeira na conta do condomínio através de extratos bancários. Só é possível realizar a conferência a partir de relatórios disponibilizados pela própria administradora. Em contrapartida, existe a conta vinculada. Essa também pode ser chamada de conta individual. Por sua vez, ela permite que o síndico tenha total controle sobre os recursos e possa acessar os dados sempre que quiser. Também existe a possibilidade de o condomínio utilizar uma conta mista. Assim é possível dividir o gerenciamento das arrecadações com a administradora. A conta pool pode ser utilizada para lidar com as despesas ordinárias diárias, enquanto que a individual é focada na aplicação do fundo de reserva.
Vantagens e desvantagens da conta pool
Se você é um síndico buscando firmar contrato com uma administradora de condomínios, precisa compreender as vantagens e desvantagens da conta pool. A principal vantagem da conta pool é a comodidade para o síndico. Desse jeito, toda a gestão financeira do condomínio fica a cargo da administradora. Assim, a empresa se torna encarregada pelo recolhimento de impostos, pagamento de funcionários, cobrança das taxas condominiais, etc. Portanto, a prática pode ser interessante para os condomínios cujo síndico não possui grandes conhecimentos na área de finanças. Agora, a grande desvantagem de utilizar conta pool para condomínios é a insegurança que ela pode trazer. Por não haver formas de controlar o extrato bancário, o condomínio fica à mercê da boa-fé da administradora. Se a empresa não for de confiança, o condomínio corre o risco de sofrer com dívidas, desvios de dinheiro ou fraudes. Geralmente leva-se meses para descobrir que há algo errado acontecendo nas contas do condomínio. E aí o prejuízo já é enorme. Para resumir, preparamos um compilado das vantagens e desvantagens de utilizar conta pool para condomínios: Vantagens:
Grande redução nos valores de taxas bancárias, uma vez que bancos tendem a oferecer tarifas mais atrativas para administradoras condominiais;
O síndico não precisa lidar com a gestão financeira, podendo focar em outras questões do gerenciamento do condomínio;
Administradora pode ajudar no controle da inadimplência do condomínio ao gerenciar os recursos e realizar cobranças.
Desvantagens:
O condomínio tem menos controle dos recursos disponíveis;
O dinheiro depositado nos fundos de investimento não rende remuneração para o condomínio;
Administradora pode fazer mau uso do dinheiro do condomínio sem que o síndico saiba;
Como não é possível ter acesso aos extratos bancários, o condomínio corre o risco de ser vítima de fraudes;
Caso a administradora venha à falência, o condomínio pode perder toda a quantia depositada na conta pool;
Se a administradora tiver as contas bloqueadas devido a um processo judicial, o condomínio também ficará sem acesso ao dinheiro;
A auditoria das contas do condomínio pode ser prejudicada visto que não há como acessar os extratos bancários, apenas relatórios.
Conta pool é legal?
A resposta é sim. Não existe nenhuma ilegalidade na utilização de contas pool. Entretanto, existe uma situação em que a prática não é permitida. Não é possível contratar conta pool caso a convenção do condomínio não autorize. O documento pode citar que as arrecadações precisam ser realizadas através de uma conta bancária própria. Por causa disso é essencial que o síndico confira as normas internas cada vez que for fechar um contrato. Caso o condomínio perca dinheiro por causa da conta pool, o síndico pode ser responsabilizado por descumprir a convenção. É importante ressaltar que o condomínio tem o direito de escolher o tipo de conta bancária que achar melhor. Se a administradora oferece apenas a opção de conta pool, o conselho fiscal e o síndico precisam analisar se vale a pena ou não fechar negócio com a empresa. Portanto é fundamental que seja feita uma análise minuciosa do contrato. Deve-se conferir qual o modelo de conta e também quais são as obrigações da administradora. Além disso, é importante pesquisar se a empresa em questão é de confiança. Para evitar aborrecimentos, lembre-se de checar:
Informações comerciais, judiciais e fiscais da empresa;
Se a administradora possui boas referências;
Faça uma pesquisa com outros condomínios que são atendidos pela prestadora de serviço.
Com o serviço de uma administradora de confiança, são poucos os riscos de o condomínio sofrer um desfalque financeiro! O que fazer caso o condomínio seja lesado pela administradora? Se o condomínio tiver algum tipo de problema com a administradora, o síndico precisa saber como agir. A primeira coisa a fazer é interromper o depósito de novos valores na conta pool. Em seguida, deve-se contatar a assistência de um advogado. Dependendo da situação, é possível entrar com uma ação na Justiça contra a administradora do condomínio. Ainda, é importante destacar que o condomínio é resguardado pelo Código de Defesa do Consumidor. O art. 6, item III, defende que uma prestação de serviços e de contas correta é de obrigação da administradora para com o condomínio. Agora que você já sabe como funciona uma conta pool, fique atento aos lançamentos financeiros do condomínio que você administra. Afinal, gestão financeira condominial é coisa séria!
A limpeza em condomínio é uma das questões mais importantes no dia a dia condominial. Afinal de contas, ninguém gosta de sujeira, desorganização e cheiro ruim. Além da falta de higiene, um condomínio sem a devida limpeza prejudica o bem-estar dos moradores, funcionários e visitas. Entretanto, ainda existem muitas dúvidas sobre como fazer a limpeza em condomínio. Para facilitar a sua vida como síndico, preparamos este manual de limpeza em condomínios.
Aqui você aprenderá 10 dicas para garantir que a limpeza do condomínio que você gerencia seja impecável. Confira:
Manual de limpeza em condomínios: confira 10 dicas infalíveis
Conheça os tipos de limpeza em condomínio
Primeiramente, é preciso que o síndico compreenda quais os tipos de limpeza em condomínio existem. Esse passo é importante para entender como deve ser organizada questões como frequência e compra de materiais.
Os tipos de limpeza em condomínio são:
Limpeza geral – como o nome explica, limpeza geral é quando todo um ambiente passa por uma limpeza completa. É feita nas áreas de maior circulação dentro do condomínio. São elas: elevadores, halls de entrada, portaria, corredores e garagens. Deve ser feita diariamente ou no mínimo uma vez por semana, dependendo do fluxo de pessoas no condomínio.
Limpeza de conservação – visa manter o cheiro agradável e a boa aparência do local. Inclui: tirar o pó das superfícies, retirar o lixo e cuidados com o jardim. A limpeza de conservação deve ser administrada conforme as demandas do condomínio.
Limpeza de manutenção – é aquele tipo de limpeza em condomínio que faz parte do calendário de manutenções preventivas. Alguns exemplos são: limpeza da caixa d’água, limpeza e filtragem das piscinas, limpeza e pintura da fachada e dedetizações
Faça uma lista de áreas que devem ser limpadas
Vá até o condomínio e dê uma volta pelas áreas comuns. Ande pela portaria, guarita dos seguranças, salão de festas, corredores, elevadores, terraço e tudo mais.
Ao observar cada lugar, reflita sobre as seguintes questões:
Esse ambiente é muito movimentado?
Esse espaço é utilizado todos os dias ou apenas nos fins de semana?
Quais partes desse local devem ser limpas?
A partir disso, reflita sobre quais locais precisam passar por limpezas gerais, de conservação ou de manutenção. Aproveite também para ponderar quais são os itens que devem ser limpos em cada local. Por exemplo, a área possui janela de vidro? Corrimãos? Tapetes? E lembre-se, materiais diferentes necessitam de tipos de limpeza diferente.
É interessante envolver o zelador e os demais funcionários do condomínio nessa etapa. Por estarem diariamente atuando no local, eles podem fazer boas considerações.
Determine as frequências de limpezas
A frequência de cada limpeza deve ser calculada de acordo com o perfil do condomínio. Condomínios comerciais precisam de cuidados mais frequentes devido à grande quantidade de visitantes. Por outro lado, condomínios menores não precisam de tanto.
Apesar de ser algo particular, preparamos uma lista indicando as frequências de limpezas em condomínio.
Devem ser limpos diariamente:
Hall de entrada;
Portaria;
Calçadas;
Banheiros;
Elevadores;
Aparelhos da portaria (interfone, mesa, monitores, computadores)
Objetos de decoração (vasos, quadros, etc);
Sauna;
Academia;
Vestiários.
Devem ser limpos semanalmente:
Quadras esportivas;
Churrasqueiras;
Salão de jogos;
Caixas de hidrantes e extintores;
Móveis das áreas comuns;
Playground.
Devem ser limpos quinzenalmente:
Vidros;
Espelhos;
Pisos de madeira;
Paredes;
Sala de máquinas.
Devem ser limpos mensalmente:
Garagens;
Salão de festas;
Janelas externas;
Grades do condomínio;
Escadas de emergência.
Estabeleça uma rotina de limpeza para o condomínio
A rotina de limpeza determina quais áreas devem ser limpas em determinados dias da semana. Para criá-la, deve-se levar em consideração:
As escalas e horários de trabalho da equipe;
Os horários de menor movimentação no condomínio;
Quais locais devem ser limpos diariamente, semanal, quinzenal e mensalmente.
Com isso, a rotina funciona como uma espécie de cronograma de limpeza. Assim, é possível orientar a equipe de funcionários durante a sua agenda de trabalho.
Elabore uma checklist de limpeza do condomínio
Para facilitar ainda mais o trabalho da equipe de faxina, o síndico pode criar uma checklist de limpeza do condomínio. Em outras palavras, isso significa transformar o cronograma de limpeza em uma lista de afazeres.
Por exemplo, a checklist de limpeza do hall de entrada pode ser da seguinte forma:
Passar aspirador de pó;
Passar pano nos espelhos;
Lavar o chão;
Encerar piso;
Tirar o pó dos móveis;
Limpar portas;
Lavar os tapetes;
Limpar as janelas (dentro e fora).
O síndico tem que criar listas para cada uma das áreas comuns do condomínio, levando em consideração as devidas especificidades. Essa checklist pode fazer parte de uma planilha de limpeza de condomínio que deve ser gerenciada pelo zelador ou gerente predial.
Crie regras de limpeza de condomínio
Para manter um padrão de qualidade, é preciso que o condomínio possua regras de limpeza. Deste modo é possível garantir que a higiene do condomínio sempre esteja de acordo com o esperado.
Isso também facilita no treinamento dos novos funcionários, que devem sempre obedecer às regras. Assim sendo, essas normas devem ser repassadas ao zelador e à equipe de limpeza.
Contrate bons profissionais
De nada adianta ter um ótimo planejamento se os funcionários não são qualificados. Por causa disso, o condomínio deve investir em profissionais treinados e com experiência.
O número de contratados varia de acordo com o tamanho e as características do condomínio. Quanto maior for o empreendimento, maior deve ser a equipe de limpeza. Especialmente se há uma série de áreas comuns como piscina, salões de festa, saunas, playgrounds, etc.
Naturalmente, é comum que condomínios contem com o serviço de empresas terceirizadas para captar mão de obra. Essa prática reduz as responsabilidades do síndico com contratações. Além disso, também diminui os custos trabalhistas para o condomínio.
Por outro lado, muitos condomínios optam por contratar uma faxineira fixa para realizar a limpeza diária. Nesse caso, é fundamental realizar a contratação de diaristas para eventuais limpezas mais pesadas.
Conte com produtos de limpeza adequados
Uma parte muito importante na limpeza em condomínios é adquirir bons produtos. Dito isso, separamos algumas dicas de produtos adequados para determinadas situações:
Sabão neutro – indicado para lavar pisos de madeira, cerâmica, mármore, granilite. Também serve para limpar quadras esportivas.
Removedor – serve para limpar portões, grades e para a limpeza de garagem. Nesse último caso, é recomendável apostar também em desengordurante.
Polidor de metais – apenas na prataria da decoração do condomínio.
Lustra móveis – devem ser aplicados nos móveis de madeira.
Desinfetante – servem para a limpeza de banheiros de uso comum no condomínio, em conjunto com bactericida.
Detergente neutro – móveis, vidros, janelas, espelhos, brinquedos de plástico do playground, equipamentos da academia, elevadores, paredes e equipamento de prevenção contra incêndio.
Lembre-se que nem sempre o produto mais caro é o mais eficiente. Portanto, converse com a equipe de limpeza para pegar dicas sobre quais materiais são os mais eficazes. Assim, o condomínio pode ter uma limpeza melhor enquanto gasta menos dinheiro.
Invista em equipamentos de segurança para os funcionários
Ao fazer limpeza em condomínio, uma pessoa entra em contato com diversas substâncias tóxicas. Em razão disso, o síndico tem que ter a segurança dos funcionários e dos moradores como uma das suas prioridades. Para isso, o condomínio deve providenciar:
Luvas;
Botas antiderrapantes;
Óculos de proteção;
Macacões;
Máscaras;
Placas e sinalização.
Somado a isso, é importante saber se o produto é de confiança antes de realizar a compra. Sempre confira se o fabricante tem cadastro na Anvisa (Agência Nacional de Vigilância Sanitária).
Busque evitar o acúmulo de sujeira no dia a dia
Por fim, chegamos à última dica. Todos os dias diversas pessoas entram e saem do condomínio. Essa movimentação toda faz com que a poeira da rua venha para dentro do ambiente condominial. Por causa disso, é relevante que o condomínio invista formas de conter essa sujeira externa.
Uma das formas mais simples é investir em capachos para as portas de entrada. Desse jeito, todos os transeuntes terão de limpar os pés antes de entrar no condomínio. Assim, não há necessidade de retrabalho dos funcionários e fica mais fácil garantir a limpeza em condomínio.
Agora você já sabe as 10 dicas infalíveis de como organizar a limpeza do condomínio! Lembre-se de sempre apostar em práticas sustentáveis e que não prejudiquem o meio ambiente.
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No Brasil, as chances de ser atingido por um raio são maiores do que ganhar na Mega Sena. Por causa disso, é importante que os condomínios façam a instalação de para-raios no topo dos edifícios. Afinal de contas, ninguém quer se tornar estatística.
Para você ter uma ideia, o país é o campeão mundial em incidência do fenômeno. Apenas entre os anos de 2011 e 2017 foram registrados quase 78 milhões de raios que caíram em território brasileiro. De acordo com pesquisas, são cerca de 130 mortos, 200 feridos e um prejuízo de R$ 1 bilhão por ano.
É responsabilidade do síndico garantir a segurança dos condôminos e a proteção da edificação. Pensando nisso, preparamos esta publicação com todas as informações sobre como realizar a manutenção de para-raios no condomínio. Continue lendo!
Entendendo os raios
Para começar, é importante compreender o que de fato é um raio. Veja:
O raio é uma descarga elétrica de grande intensidade. O fenômeno ocorre entre as nuvens e o solo em momentos de tempestades.
Um raio possui a intensidade média de 30 mil Ampères. Isso quer dizer que um único relâmpago tem cerca de mil vezes a intensidade de um chuveiro elétrico. Imagina o estrago que isso pode causar? Raios têm a tendência de atingir os pontos mais altos de uma região. Desta forma, condomínios verticais e/ou em grandes centros urbanos correm maiores riscos de serem atingidos.
Raios podem causar os seguintes problemas:
Queima de aparelhos elétricos;
Danos à estrutura do edifício;
Queimaduras;
Perda de consciência;
Parada cardíaca e respiratória;
Lesões cerebrais;
Risco de morte.
Como funciona um para-raio?
Agora que você compreende a dimensão dos problemas que raios podem trazer, chegou a hora de falarmos sobre o herói dessa história. O para-raio é a principal forma de se proteger contra essas intempéries da natureza.
O para-raio permite que a descarga elétrica possa chegar até o solo sem entrar em contato com a edificação ou as pessoas que estão dentro dela. Logo, para-raios evitam danos à estrutura e à vida dos moradores. Para-raios são compostos por três partes:
Terminais aéreos: parte que fica instalado no ponto mais alto da edificação. Servem para atrair os raios. Esse dispositivo é composto por uma haste de metal geralmente feita de cobre, alumínio ou aço.
Condutores de descida: são os responsáveis por conduzir a carga elétrica do raio recebida pelos terminais aéreos. Normalmente são feitos com revestimento de cobre.
Terminais de aterramento: essa é a parte do para-raio que é responsável por dissipar a energia elétrica no solo. É composto por uma placa de cobre ou revestida por cobre enterrada no terreno da construção. O nível do aterramento varia de acordo com as características do solo.
Ao contrário do que o nome indica, o para-raio não interrompe o raio. Por sua vez, o equipamento permite que a descarga elétrica seja conduzida de forma segura até o solo. Com isso, o condomínio se mantém seguro.
Regras e normas sobre para-raios no Brasil
As exigências relacionadas a para-raios são determinadas pelos seguintes órgãos:
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas);
Prefeitura do município e do estado;
Corpo de Bombeiros da região.
É a NBR 5419 que determina a obrigação de para-raio em condomínio. Entretanto, são os órgãos municipais que fiscalizam as edificações. Portanto, é importante que o condomínio realize a adequação do para-raio de acordo com a norma nacional e as regras estabelecidas pelas entidades responsáveis da região.
Um condomínio que não conta com um SPDA funcionando corretamente pode ter problemas com o seguro condominial. Nesses casos, a seguradora pode recusar o pagamento da indenização.
Norma NBR 5419
A Norma NBR 5419 serve como base para a instalação e manutenção de para-raios em condomínios. Essa regra serve como base para os Sistemas de Proteção Contra Descargas Elétricas (SPDA). A norma passou por uma atualização em 2015 e isso possibilitou a garantia de uma proteção ainda maior para os condomínios prediais. As alterações da NBR 5419 determinaram que:
A inspeção visual do equipamento seja realizada a cada seis meses;
Condomínios residenciais tenham cabos condutores de descida instalados a cada 15 metros.
Além disso, a Norma NBR 5419 também define qual a exigência de para-raio e SPDA em condomínios. A altura mínima para instalar para-raios é de 25 metros. Entretanto, construções em áreas com alta densidade de descargas elétricas são obrigadas a ter para-raios independente da altura.
Legislação sobre para-raios
Apesar da norma nacional, alguns estados brasileiros contam com a própria legislação sobre assunto. Isso quer dizer que os condomínios precisam respeitar a NBR 5419 e ainda adequar-se às especificidades das regras da região onde se encontram.
Por exemplo, no Rio Grande do Sul, a lei obriga que todos os edifícios com mais de três andares ou com área total construída superior a 750 metros quadrados tenham SPDA. Enquanto que em São Paulo, a regra é que qualquer edifício com mais de um andar conte com o equipamento.
Além disso, é importante destacar que a aparelhagem a manutenção de para-raios fazem parte do Plano de Prevenção e Combate de Incêndios (PPCI). Para adquirir um Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), o condomínio precisa entregar documentos sobre o para-raio da construção. Nessas situações, é exigido a entrega do ART (Anotações de Responsabilidade Técnica) assinado por um engenheiro eletricista. Se o condomínio não estiver seguindo as regulamentações propostas pela NBR 5419 e pela legislação da região, é necessário fazer a adequação de para-raio. Para isso, deve-se contratar uma empresa responsável que respeite as exigências vigentes.
Por outro lado, um condomínio que não conta com um SPDA funcionando corretamente pode ter problemas com o seguro condominial. Nesses casos, a seguradora pode recusar o pagamento da indenização.
Plano de manutenção de SPDA
Como foi indicado anteriormente, o SPDA do condomínio precisa passar por uma vistoria a cada seis meses. Assim sendo, duas vezes por ano o condomínio deve contratar o serviço de uma empresa habilitada, com um engenheiro responsável que emitirá um laudo do para-raio.
Na revisão é feita uma análise da resistência do aterramento e do estado do aparelho. Junto com isso, é feita a medição ôhmica do para-raios, que confere a resistência do metal do equipamento.
Durante a manutenção do SPDA, é necessário conferir também os seguintes itens:
Caixa d’água e antenas de TV por satélite: geralmente ficam localizadas no topo do edifício. Precisam estar devidamente aterradas já que são feitas com material condutor de eletricidade.
Peças em geral: a manutenção de para-raios deve conferir se as peças precisam de reposição. Se o condomínio fica em uma região próxima ao mar, a atenção deve ser redobrada por causa da maresia.
Lâmpada do para-raio: no topo do equipamento deve haver uma lâmpada fotocélula indicando a altura do edifício. É necessário conferir se ela não está queimada.
Cabos e captores: devem ser limpados e revisados durante a manutenção do para-raio. Também é importante conferir se estão bem fixados. Ainda deve-se checar se não há nenhum cabo quebrado.
Se a manutenção do para-raio não for feita de forma correta, os cabos condutores podem oxidar ou se soltar. Por consequência disso, o equipamento deixa de funcionar corretamente e o condomínio fica exposto.
A manutenção do para-raio deve ser realizada antes da chegada do período de chuvas. Na maior parte do Brasil, essa época é durante a primavera e verão. Para facilitar as coisas, o síndico pode adicionar a manutenção do para-raio na sua Planilha de Controle do Condomínio.
Tipos de para-raios
Existem dois tipos para-raios mais comuns no Brasil. O para-raios de Franklin e o para-raios de Melsens.
Para-raio de Franklin: esse é o modelo mais comum no país. É composto por uma haste metálica que desce até o solo. Toda a energia do raio é conduzida através desse cabo único.
Para-raio de Melsens: também é conhecido como “Gaiola de Faraday”. Ao contrário do de Franklin, este possui uma série de hastes condutoras. Todo o sistema é composto por uma armadura metálica que lembra uma gaiola. Desse modo, é feita a instalação de uma malha de fios metálicos no topo do edifício.
Alguns especialistas indicam utilizar os dois tipos de para-raio. Dessa forma, os dois modelos operam juntos oferecendo uma maior proteção ao condomínio.
Manutenção de para-raios em condomínios antigos
Alguns condomínios antigos não possuem infraestrutura para se atualizar conforme as normas de manutenção de para-raios. Nesses casos, a solução é focar na manutenção preventiva do equipamento. Com isso, busca-se evitar ao máximo que algo de ruim aconteça apesar dos limites que a edificação apresenta.
É importante contratar o serviço de uma empresa especializada que pode dar suporte ao condomínio sobre qual melhor a proteção antiraios. Diante disso, também é fundamental que o síndico entre em contato com o Corpo de Bombeiros da região. A atitude tem o intuito de conferir quais medidas de segurança devem ser tomadas em relação à prevenção de incêndios em caso de raios.
Além disso, é essencial que o síndico compreenda o tamanho da importância de contar com um SPDA no condomínio. Como define o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o responsável pelo condomínio e pode responder civil e criminalmente caso ocorra algum acidente. Assim sendo, não há espaço para negligência ou manutenção malfeita.
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Construção irregular do vizinho pode resultar em muitos problemas. Abalos na estrutura, surgimento de infiltrações, transtornos em terrenos vizinhos e desabamentos são apenas algumas das complicações que uma obra inadequada pode trazer para o condomínio. Isso sem falar da briga entre condôminos e toda a dor de cabeça para o síndico.
Levando isso em consideração, preparamos este manual sobre como proceder quando ocorre uma construção irregular do vizinho. Ele também ajudará a guiá-lo na hora de realizar uma denúncia de obra irregular no condomínio. Confira:
Como proceder em caso de obras irregulares?
Antes de sair fazendo denúncias, é importante identificar se a obra apresenta algum indicativo de irregularidade. Em primeiro lugar, é necessário checar se a construção conta com uma placa de identificação. Obras de grande escala devem contar com a comunicação clara dos dados a seguir:
Nome e número de registro do profissional responsável pela obra;
Número da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
Número de alvará emitido pela prefeitura para a realização da obra;
Informações para contato do profissional ou empresa responsável.
Vá ao local da construção e confira se há uma placa de identificação à vista. Se não encontrá-la, entre em contato com o proprietário. Você tem o direito de pedir pelas informações citadas acima, bem como o projeto executivo da obra sendo executada.
Para evitar problemas, é importante que todas as medidas tomadas pelo síndico sejam registradas por escrito. Portanto, ao entrar em contato para pedir as informações sobre a obra é recomendável utilizar uma carta.
Caso o proprietário se recuse a fornecer essas informações, é possível efetuar uma denúncia perante os órgãos responsáveis. Qualquer pessoa pode fazer essa denúncia, desde síndico a morador.
Por outro lado, existe uma forma de evitar essas medidas subsequentes. É essencial que os moradores entreguem ao síndico umTermo de Responsabilidade Sobre Obras antes de dar início a qualquer reforma na unidade. Isso vai de acordo com a exigência da Norma ABNT 16.280 (NBR 16280). A medida busca fazer o morador comprovar que a obra não é um perigo para a edificação.
Todas as obras que ocorrem dentro da área do condomínio precisam passar pela aprovação do síndico. Desta forma, não há abertura para que ocorram obras irregulares em apartamentos. Assim, o síndico pode ficar tranquilo sabendo que vai ficar tudo bem no condomínio.
Se você suspeita que está ocorrendo uma construção irregular por parte do vizinho ou de um de seus condôminos, existem algumas ações que podem ser tomadas. A primeira coisa a fazer é tentar resolver a questão de forma amigável. Porém, se o diálogo não é o suficiente, o condomínio deve optar por duas medidas. Pode-se partir para uma ação judicial ou realizar uma denúncia.
No caso de envolver a Justiça, o condomínio precisa agir rapidamente enquanto a obra irregular do vizinho ainda está sendo feita. É possível entrar com uma ação de nunciação de obra nova. Essa medida tem a intenção de paralisar a continuidade da obra e evitar que o condomínio seja prejudicado. Para isso, é fundamental contar com o auxílio de um advogado especializado na área imobiliária.
Tendo em vista que processos são demorados e podem custar caro para o condomínio, não são todos os síndicos e moradores que optam por essa saída. Então, existe outra opção para aqueles que preferem não acionar a Justiça por causa de obra irregular do vizinho. É possível fazer uma denúncia perante a prefeitura do município.
Geralmente o órgão responsável por esse assunto é a Secretaria Municipal de Urbanismo, que fica encarregada por vistorias de fiscalização. Visto que esse é um problema recorrente, muitas prefeituras contam com sistema de denúncia por telefone ou online. Às vezes também é oferecida a opção de realizar uma denúncia anônima. No caso de dúvidas, entre em contato com a Secretaria Municipal de Urbanismo da sua região para saber mais informações.
Além da prefeitura, existem outras entidades que podem oferecer auxílio para combater construções irregulares do vizinho. O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) também podem ser acionados nessas situações. Esses órgãos devem ser contatados especialmente no caso de a denúncia ser contra o arquiteto ou engenheiro responsável pela obra.
Multa para obra irregular
O que acontece caso a vistoria realizada pela prefeitura identifique irregularidades na obra do vizinho? Nessas situações, a prefeitura emite uma notificação e pede pela correção dos problemas.
Após a vistoria, é concedido um auto de infração por construção irregular. O autuado geralmente tem o prazo de 30 dias para apresentar defesa. Caso a defesa não seja apresentada ou seja julgada improcedente, é imposta uma multa.
Essa multa tem valor que varia entre R$ 657,48 a R$ 10.519,79. Em outras palavras, isso quer dizer que o proprietário da unidade irregular deverá arcar com dois gastos: o curso para regularizar a situação + a multa estipulada pelo órgão público.
A notificação da multa é entregue através dos Correios ou por e-mail. A quantia deve ser paga no período de 30 dias. Todavia, é possível entrar com recurso contra a multa desde que se siga o prazo de também 30 dias. Se a multa não for paga, o valor é inscrito em dívida ativa. Por essa razão, o processo é encaminhado para execução fiscal.
Entretanto, informações como valores e prazos podem variar de acordo com a cidade onde se encontra a construção irregular do vizinho.
É importante destacar que o síndico tem a obrigação de agir caso perceba algum tipo de irregularidade em obras realizadas no condomínio. Conforme define o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o principal responsável pelo condomínio. Logo, o gestor pode responder civil e criminalmente caso ocorra algum acidente no condomínio.
