Em tempos de crise econômica, a inadimplência nos condomínios tem aumentado, levando muitos síndicos a buscar acordos com condôminos devedores para manter a saúde financeira do condomínio.
Uma dúvida comum surge: se um condômino inadimplente firma um acordo e paga a primeira parcela, ele é considerado adimplente ou inadimplente?
Há muitos profissionais que defendem que um condômino ainda é considerado inadimplente durante o cumprimento da dívida e só será considerado adimplente depois de pagar todas as parcelas.
Isso é baseado no artigo 1335, III do Código Civil que prevê que estar quite com as dívidas é uma condição indispensável para participar das assembleias.
Por outro lado, o conceito de novação da dívida oferece respaldo jurídico para considerar o condômino que firmou um acordo de pagamento como adimplente. Vamos entender melhor? Continue lendo!
Entendendo a novação da dívida
A legislação brasileira oferece subsídios para compreender essa situação.
O artigo 360 do Código Civil trata da novação, que ocorre quando o devedor contrai uma nova dívida com o credor, extinguindo e substituindo a anterior.
Art. 360. Dá-se a novação:
I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;
II – quando novo devedor sucede ao antigo, ficando este quite com o credor;
III – quando, em virtude de obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo, ficando o devedor quite com este.
Assim, ao substituir a dívida original por um novo acordo (novação), e desde que o condômino esteja cumprindo regularmente as parcelas acordadas, ele é considerado “quite”.
Isso lhe confere o direito de participar e votar nas assembleias do condomínio.
Jurisprudência corroborando a novação
Decisões judiciais reforçam esse entendimento.
Em um caso específico, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul determinou que, ao firmar um acordo referente ao débito condominial, ocorre a novação da obrigação.
Com a novação, extingue-se o débito anterior, criando-se uma nova obrigação. Assim, enquanto o condômino estiver em dia com as parcelas do acordo e com as cotas mensais, ele está quite com o condomínio.
Considerando a novação da dívida e o cumprimento regular do acordo, o condômino que paga a primeira parcela do novo acordo é visto como adimplente.
Recomenda-se que, na ausência de uma previsão clara na convenção condominial sobre o tema, a assembleia ratifique esse entendimento para assegurar transparência e uniformidade nas decisões relacionadas à participação de condôminos em acordos de inadimplência.
Outras dúvidas relacionadas
A convenção condominial pode definir a participação de inadimplentes nas assembleias?
Sim, a convenção condominial possui autonomia para estabelecer regras adicionais sobre a participação de condôminos inadimplentes.
É recomendável que a convenção seja atualizada para refletir as práticas desejadas pelo condomínio, garantindo clareza e evitando conflitos.
Na ausência de disposições específicas, a assembleia pode deliberar sobre a matéria, respeitando os direitos legais dos condôminos.
Inadimplentes podem participar de assembleias específicas, como sorteio de vagas?
Em assembleias que envolvem direitos individuais, como o sorteio de vagas de garagem, a presença de todos os condôminos, incluindo os inadimplentes, é essencial.
Impedir sua participação pode ser interpretado como violação do direito de propriedade.
Nessas situações, embora o direito a voto seja restrito, a presença é fundamental para assegurar a transparência e legitimidade do processo.
Como proceder em casos de divergência de interpretação sobre a participação de inadimplentes?
Diante de interpretações divergentes sobre a participação de condôminos inadimplentes, é recomendável que o condomínio:
Reveja a convenção condominial: Verifique se há cláusulas específicas que tratam do assunto e, se necessário, convoque uma assembleia para deliberar sobre a questão;
Busque orientação jurídica: Consulte profissionais especializados para garantir que as decisões estejam em conformidade com a legislação vigente e para evitar possíveis litígios.
Quais são as implicações legais de permitir que inadimplentes participem e votem nas assembleias?
Permitir que condôminos inadimplentes participem e votem nas assembleias, contrariando as disposições legais, pode acarretar nulidade das deliberações em que esses votos tenham influenciado.
Além disso, a administração do condomínio pode ser responsabilizada por descumprir a legislação vigente, sujeitando-se a sanções legais.
Falar sobre sustentabilidade nas reuniões de condomínio pode ser um tema delicado. Em todo prédio, há sempre aqueles que acham que práticas sustentáveis são desnecessárias e outros que defendem a causa com fervor.
Encontrar um equilíbrio entre essas visões pode ser desafiador, mas é essencial para o bem-estar coletivo e o futuro do planeta.
A sustentabilidade em condomínios vai além da preservação ambiental. Ela também melhora a qualidade de vida dos moradores, reduz custos e valoriza o imóvel.
Afinal, quem não quer viver em um lugar mais agradável e ainda economizar dinheiro?
Neste post, você vai descobrir o que é sustentabilidade, por que ela é importante para o seu condomínio e como implementar práticas simples que fazem a diferença. Vamos lá?
O que é sustentabilidade?
Desde os primórdios da humanidade, o ser humano depende da natureza para sobreviver. Seja para caçar, plantar ou construir, sempre utilizamos os recursos naturais.
No entanto, a partir da década de 1970, ficou claro que a exploração desenfreada estava superando a capacidade de regeneração do planeta.
Foi então que surgiu o conceito de sustentabilidade ecológica, que busca equilibrar o desenvolvimento humano com a preservação dos recursos naturais.
De acordo com a ONU, sustentabilidade significa “atender às necessidades do presente sem comprometer a capacidade das gerações futuras de atenderem às suas próprias necessidades”.
Em outras palavras, é usar os recursos de forma consciente para garantir que eles não se esgotem.
No contexto de um condomínio, sustentabilidade significa adotar práticas que preservem o meio ambiente, melhorem a qualidade de vida dos moradores, reduzam custos e valorizem o imóvel.
Por que o meu condomínio deve ser sustentável?
Condomínios são verdadeiros microcosmos da sociedade.
Em cidades como São Paulo, por exemplo, estima-se que uma em cada três pessoas more em um prédio. Isso significa que as ações tomadas nesses espaços têm um impacto significativo na comunidade e no meio ambiente.
Além disso, condomínios sustentáveis trazem benefícios tangíveis. Segundo a Green Building Council Brasil, prédios com políticas de sustentabilidade podem reduzir o consumo de água em até 40% e os custos com energia elétrica em 20%.
Ou seja, ser sustentável não só ajuda o planeta, mas também o bolso dos moradores.
3 passos práticos para um condomínio sustentável
Muitos acreditam que ser sustentável exige grandes investimentos, mas isso é um mito. Pequenas mudanças no dia a dia podem gerar grandes resultados. Aqui estão três passos simples para começar:
Coleta seletiva e reciclagem
Um condomínio que não faz a separação correta do lixo perde dinheiro e prejudica o meio ambiente. Implementar a coleta seletiva é o primeiro passo para mudar essa realidade.
Separe o lixo em categorias como metal, papel, vidro e material orgânico. Além de reduzir o impacto ambiental, essa prática pode gerar renda extra com a venda de materiais recicláveis.
Dica extra: Cascas de frutas e ovos podem virar adubo, e o óleo de cozinha usado pode ser transformado em sabão caseiro.
Controle de consumo de água
A água é um recurso finito, e o desperdício é um problema grave. Instalar medidores individuais de água pode incentivar os moradores a consumirem de forma mais consciente.
Outra ideia é captar água da chuva para uso em áreas comuns, como jardins e limpeza.
Dica extra: Substitua descargas convencionais por modelos inteligentes ou use uma garrafa PET dentro da caixa acoplada para economizar até 2 litros por descarga.
Troca de lâmpadas por LED
As lâmpadas LED consomem até 60% menos energia que as fluorescentes e têm uma vida útil mais longa. Apesar do custo inicial mais alto, a economia a longo prazo compensa o investimento.
Dica extra: Instale sensores de presença em áreas comuns para evitar que as luzes fiquem acesas desnecessariamente.
Outras práticas sustentáveis para condomínios:
Abandone os copos descartáveis: Opte por bebedouros com esguicho e economize até R$ 2 mil por ano;
Incentive o uso das escadas: Moradores dos primeiros andares podem evitar o elevador, economizando energia e se exercitando;
Instale painéis solares: A energia solar é uma opção limpa e econômica a longo prazo;
Crie áreas verdes: Jardins verticais e hortas comunitárias são ótimas alternativas para espaços pequenos;
Use tintas ecológicas: Opte por produtos com baixa emissão de compostos orgânicos voláteis (COVs), que são menos poluentes.
O papel do síndico na sustentabilidade
O síndico é o grande responsável por liderar a transição para um condomínio mais sustentável. Ele deve agir como um embaixador do tema, promovendo a conscientização e a implementação de práticas verdes.
Aqui estão os 4 Ps que todo síndico deve seguir:
Passar em reunião: Leve o tema para discussão nas assembleias;
Propagar: Divulgue as práticas sustentáveis entre os moradores;
Pleitear/Cobrar: Garanta que as medidas sejam implementadas;
Punir: Aplique sanções a quem descumprir as regras.
Além disso, o síndico pode usar ferramentas como circulares, redes sociais e lembretes nas áreas comuns para manter o assunto em pauta.
Sustentabilidade em condomínios não é apenas uma tendência, mas uma necessidade urgente. Pequenas mudanças no dia a dia podem transformar o seu prédio em um exemplo de responsabilidade ambiental e econômica.
E o melhor: todos saem ganhando – o planeta, os moradores e o bolso.
Que tal começar hoje mesmo? Compartilhe este post com seus vizinhos e leve essas ideias para a próxima reunião de assembleia. Juntos, podemos fazer a diferença!
Em tempos de crise, a busca por alternativas para aumentar a receita do condomínio é essencial. Síndicos e moradores estão cada vez mais criativos para encontrar formas de gerar renda extra e, consequentemente, reduzir a taxa condominial.
Se você está em busca de ideias práticas para aumentar a arrecadação do seu condomínio, confira estas 15 estratégias com médias de valores arrecadados, baseadas em pesquisas e dados reais. Continue lendo!
1. Locação do terraço para antenas de telefonia e internet
Alugar o terraço do prédio para instalação de antenas de empresas de telefonia e internet é uma das práticas mais comuns e lucrativas.
Média de valor arrecadado:
R$ 6.000 a R$ 10.000 por mês em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro;
Em cidades menores ou prédios menos estratégicos, o valor pode variar entre R$ 1.000 a R$ 3.000 mensais.
2. Locação de espaços não utilizados
Muitos condomínios possuem áreas subutilizadas, como salas, depósitos ou garagens. Esses espaços podem ser alugados para moradores ou pequenos negócios.
Média de valor arrecadado:
R$ 200 a R$ 500 por mês para depósitos ou salas pequenas;
R$ 800 a R$ 1.500 por mês para garagens ou espaços maiores.
3. Venda de lixo reciclável
A coleta seletiva pode gerar receita para o condomínio com a venda de materiais recicláveis.
Média de valor arrecadado:
R$ 200 a R$ 500 por mês para condomínios pequenos (50 a 100 unidades);
R$ 1.000 a R$ 2.000 por mês para condomínios grandes (200 a 500 unidades).
Valores por material (por kg):
Latinhas de alumínio: R$ 3,30.
Garrafas PET: R$ 1,00.
Papel branco: R$ 0,20.
4. Publicidade em áreas comuns
A locação de espaços para publicidade é uma prática comum em condomínios comerciais, mas também pode ser aplicada em condomínios residenciais.
Média de valor arrecadado:
R$ 500 a R$ 2.000 por mês para anúncios em elevadores, murais ou totens;
R$ 3.000 a R$ 5.000 por mês para publicidade externa em fachadas (dependendo da localização).
5. Locação de academia e outros espaços para empresas terceirizadas
Se o condomínio possui academia, salão de festas ou espaço pet, esses locais podem ser alugados para empresas terceirizadas.
Média de valor arrecadado:
R$ 1.000 a R$ 3.000 por mês para academias ou salões de festas.
R$ 500 a R$ 1.500 por mês para espaços pet ou salas de aula.
6. Organização de eventos de arrecadação
Eventos como festas juninas e bazares podem ser uma forma divertida de integrar os moradores e gerar receita extra.
Média de valor arrecadado:
R$ 1.000 a R$ 5.000 por evento, dependendo do tamanho e da participação dos moradores.
7. Minimercado no condomínio
Um minimercado de autoatendimento pode ser uma ótima forma de gerar receita e oferecer conveniência aos moradores.
Média de valor arrecadado:
R$ 500 a R$ 2.000 por mês em comissões sobre as vendas.
R$ 100 a R 1.000 por evento, dependendo da estrutura e localização.
9. Venda de óleo de cozinha usado
O óleo de cozinha usado pode ser vendido para empresas de reciclagem, gerando receita e evitando danos ao encanamento.
Média de valor arrecadado:
R$ 0,50 a R$ 1,00 por litro. Um condomínio com 100 unidades pode arrecadar R$ 100 a R$ 300 por mês.
10. Feiras e bazares
Organize feiras de rua ou bazares dentro do condomínio, trazendo vendedores locais e gerando receita com a locação de espaços.
Média de valor arrecadado:
R$ 500 a R$ 2.000 por evento, dependendo do número de participantes e da frequência.
11. Parcerias com prestadores de serviço
Estabeleça parcerias com prestadores de serviço, como encanadores, eletricistas ou passeadores de cães, e receba uma comissão pelas indicações.
Média de valor arrecadado:
R$ 100 a R$ 500 por mês em comissões.
12. Instalação de máquinas de venda automática (Vending Machines)
Máquinas de refrigerantes, salgadinhos ou café podem gerar receita mensal para o condomínio.
Média de valor arrecadado:
R$ 200 a R$ 800 por mês em comissões sobre as vendas.
13. Aluguel de vagas de estacionamento
Se o condomínio possui vagas de estacionamento ociosas, elas podem ser alugadas para moradores ou até para pessoas de fora.
Média de valor arrecadado:
R$ 150 a R$ 400 por vaga/mês, dependendo da localização.
14. Cobrança por Uso de Áreas Comuns
Áreas como piscinas, quadras esportivas ou salões de jogos podem ter uma taxa de uso para eventos especiais ou visitantes.
Média de valor arrecadado:
R$ 50 a R$ 200 por evento, dependendo da área e da demanda.
15. Parcerias com empresas de energia Solar
Empresas de energia solar podem instalar painéis no condomínio e compartilhar parte da economia gerada com a redução da conta de luz.
Média de valor arrecadado:
R$ 500 a R$ 2.000 por mês em economia compartilhada, dependendo do tamanho do sistema instalado.
Com criatividade e planejamento, é possível aumentar a arrecadação do condomínio e reduzir as taxas mensais, beneficiando todos os moradores.
Seja por meio da locação de espaços, venda de recicláveis, organização de eventos ou parcerias com empresas, cada ação contribui para uma gestão financeira mais eficiente e sustentável.
E você? Já implementou alguma dessas estratégias no seu condomínio? Compartilhe suas experiências nos comentários e inspire outros síndicos a transformarem suas comunidades!
A figura do síndico é central na administração de condomínios, sendo muitas vezes amada ou criticada pelos moradores.
A rotina desse profissional exige habilidades de mediação, equilíbrio e tomada de decisões, além de uma boa dose de jogo de cintura para lidar com as demandas e reclamações dos condôminos.
Mas, afinal, quem são as pessoas que assumem essa missão? Os tipos de síndicos variam conforme o perfil dos moradores e a dinâmica do condomínio. Por isso, é comum dizer que cada condomínio tem o síndico que merece.
Ao longo do tempo, o síndico revela sua personalidade por meio de suas ações e estilo de gestão. Pensando nisso, identificamos sete perfis de síndicos. Será que você se identifica com algum deles? Confira abaixo:
Síndico Gente Boa
Esse é o síndico que todos conhecem e adoram. Sempre com um sorriso no rosto, ele está disponível para conversar, ouvir os moradores e resolver problemas de forma amigável.
Evita conflitos e busca soluções por meio do diálogo. É comum vê-lo pelos corredores, interagindo com as crianças ou trocando ideias com os condôminos.
Pontos positivos:
Promove um ambiente harmonioso;
Facilita a comunicação entre os moradores.
Cuidados:
Evite ser excessivamente permissivo para que não haja abusos;
Saiba ser firme quando necessário, mesmo que isso desagrade alguns.
Dica: Ser simpático é importante, mas lembre-se de que nem sempre é possível agradar a todos. Decisões impopulares, porém benéficas para o condomínio, devem ser tomadas com segurança.
Síndico Controlador
Esse perfil é marcado por uma postura séria e meticulosa. O síndico controlador desconfia de tudo e de todos, mantendo um controle rígido sobre as finanças e as atividades do condomínio.
Ele não permite que ninguém acesse documentos sem sua supervisão e está sempre verificando se as regras estão sendo cumpridas.
Pontos positivos:
Garante transparência e organização;
Evita desvios ou irregularidades.
Cuidados:
O excesso de controle pode gerar estresse e desgaste;
Delegar tarefas é essencial para uma gestão eficiente.
Dica: Um bom líder sabe equilibrar controle e confiança. Delegar responsabilidades pode melhorar sua saúde e a eficiência da administração.
Síndico Empolgado
Esse síndico chega cheio de ideias e propostas inovadoras. Ele está sempre pesquisando novas formas de melhorar a gestão do condomínio, reduzir custos e implementar soluções modernas.
Nas reuniões, é o primeiro a apresentar alternativas criativas.
Pontos positivos:
Traz inovação e otimização para o condomínio;
Demonstra proatividade e engajamento.
Cuidados:
Evite centralizar todas as decisões.
Envolva os moradores no processo de tomada de decisão.
Dica: Inovação é importante, mas um condomínio é uma comunidade. Certifique-se de que todos tenham voz ativa nas decisões.
Síndico Atarefado
Esse perfil é caracterizado por uma agenda lotada. O síndico atarefado raramente está disponível para os moradores, dificultando a resolução de problemas do dia a dia. Ele geralmente só aparece nas reuniões de condomínio.
Pontos positivos:
Demonstra dedicação a outras responsabilidades.
Cuidados:
A falta de disponibilidade pode gerar insatisfação entre os moradores;
A convivência social é parte essencial do papel do síndico.
Dica: Organize sua agenda para dedicar tempo aos moradores. Ouvir e entender suas necessidades é fundamental para uma boa gestão.
Síndico Faz Tudo
Esse síndico acredita que pode resolver qualquer problema, desde questões administrativas até consertos e manutenções. Ele está sempre disponível para ajudar, mas corre o risco de ser confundido com um funcionário do condomínio.
Pontos positivos:
Demonstra disposição e habilidades práticas.
Cuidados:
Nem todos os problemas podem ser resolvidos sem ajuda profissional;
Dica: Valorize suas habilidades, mas saiba quando é necessário contratar profissionais especializados.
Síndico Liberal
Esse perfil é conhecido por sua postura permissiva. O síndico liberal tende a aceitar quase todas as solicitações dos moradores, desde mudanças no final de semana até a circulação de animais sem coleira nas áreas comuns.
Pontos positivos:
Promove um ambiente descontraído e flexível.
Cuidados:
A falta de limites pode gerar conflitos e desorganização;
É importante seguir o regimento interno do condomínio.
Dica: Estabelecer regras claras e justas é essencial para a convivência harmoniosa. Dizer “não” quando necessário é parte do trabalho.
Síndico Estrela
Esse síndico adora ser o centro das atenções. Ele acredita que suas ideias e gestão são as melhores e não hesita em destacar suas conquistas. Gosta de ser elogiado e reconhecido pelos moradores.
Pontos positivos:
Demonstra confiança e liderança.
Cuidados:
A falta de autocrítica pode levar a erros de gestão;
É importante ouvir feedbacks e reconhecer falhas.
Dica: A humildade é essencial para uma gestão eficaz. Esteja aberto a críticas e sugestões dos moradores.
Cada perfil de síndico tem suas vantagens e desafios. Independentemente do estilo, é fundamental que o síndico busque capacitação em gestão condominial, promova a transparência e mantenha um diálogo aberto com os moradores.
A boa convivência e a eficiência na administração dependem de um equilíbrio entre firmeza, flexibilidade e participação coletiva.
Quer saber mais sobre gestão de condomínios? Confira nossos artigos:
Você se identificou com algum desses perfis? Conhece um síndico que se encaixa em uma dessas descrições? Compartilhe a sua experiência nos comentários!
Obras em condomínios são um desafio para muitos síndicos, especialmente no início da gestão. Continue lendo e tire todas as suas dúvidas sobre este assunto.
Quais manutenções precisam ser feitas? Com que frequência? Quais regras seguir para evitar problemas jurídicos e garantir a segurança de todos?
Se essas dúvidas já passaram pela sua cabeça, este artigo é para você.
Aqui, você encontrará tudo o que precisa saber para planejar e executar obras no condomínio de forma legal, segura e eficiente — evitando dores de cabeça, reduzindo custos e garantindo a valorização do patrimônio. Vamos lá?
Quais manutenções e obras em condomínio o síndico precisa ficar atento?
Manter a manutenção preventiva em dia é fundamental para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores, além de evitar gastos inesperados com reparos emergenciais.
A seguir, destacamos os principais itens que requerem atenção constante no condomínio:
Elevadores
Devido ao uso diário intenso, os elevadores demandam inspeções mensais realizadas por empresas especializadas. Essas verificações asseguram o funcionamento adequado e a segurança dos usuários.
É essencial que a empresa forneça o Relatório de Inspeção Anual (RIA) e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documentos que comprovam a conformidade com as normas vigentes.
Instalações de gás
Para prevenir vazamentos e acidentes, a central de gás deve ser inspecionada anualmente, enquanto os ramais individuais requerem verificação a cada três anos.
Alterações inesperadas no consumo podem indicar problemas, exigindo inspeções imediatas por profissionais qualificados.
Sistema elétrico
Inspeções semestrais das instalações elétricas são cruciais para identificar e corrigir possíveis falhas, como mau contato ou problemas no sistema de aterramento, que podem resultar em curtos-circuitos ou incêndios.
Essas avaliações devem ser conduzidas por eletricistas certificados, garantindo a segurança de todos.
Para-raios
A inspeção do sistema de para-raios deve ocorrer anualmente, assegurando sua eficácia na proteção contra descargas atmosféricas.
É responsabilidade do síndico contratar empresas habilitadas para realizar a verificação e emitir os laudos necessários.
Durante a vistoria, são avaliados extintores, mangueiras, sinalizações e alarmes, garantindo que todos os equipamentos estejam em perfeito estado de funcionamento.
Ferramentas de controle
Para organizar e monitorar todas as manutenções necessárias, recomenda-se que o síndico utilize uma planilha de controle do condomínio.
Essa ferramenta deve incluir datas programadas para cada inspeção, responsáveis por cada tarefa e observações pertinentes.
Além disso, a colaboração estreita com o zelador e demais funcionários é vital para assegurar que todas as atividades sejam executadas conforme o cronograma estabelecido.
Implementar um plano de manutenção preventiva abrangente não só preserva a integridade das instalações, mas também promove um ambiente seguro e confortável para todos os residentes.
Quais são as regras para obras em condomínio?
Para realizar obras em condomínios, é fundamental seguir as diretrizes estabelecidas pelo Código Civil Brasileiro, garantindo a segurança dos moradores e evitando futuros problemas judiciais.
O síndicodesempenha um papel crucial nesse processo, devendo compreender a legislação e conduzir as obras conforme as normas vigentes.
Classificação das obras
Para que uma obra em condomínio seja realizada, é essencial seguir as diretrizes do Código Civil e entender em qual categoria ela se encaixa.
Isso determina tanto a necessidade de aprovação em assembleia quanto o quórum exigido para sua realização.
Obras necessárias
São aquelas que conservam ou evitam a deterioração do condomínio, garantindo a segurança e o funcionamento adequado da infraestrutura. Alguns exemplos incluem:
Melhorias na acessibilidade, como instalação de rampas;
Reparo ou troca de para-raios;
Manutenção na rede elétrica ou hidráulica;
Impermeabilização de lajes para conter infiltrações;
Pintura da fachada (sem mudança de cor);
Modernização dos elevadores;
Instalação de corrimãos nas escadas de emergência.
Se a obra for necessária e urgente, o síndico pode executá-la sem aprovação prévia, desde que o custo não seja elevado.
O que caracteriza um gasto alto deve estar especificado na Convenção do Condomínio. Caso contrário, cabe ao bom senso do síndico decidir.
Se a obra for necessária, urgente e cara, o síndico pode iniciá-la, mas tem a obrigação de convocar uma assembleia para prestar esclarecimentos.
Já para obras necessárias, mas não urgentes, a votação mínima exigida é de 50% + 1 dos condôminos presentes na assembleia.
Obras úteis
São aquelas que melhoram o dia a dia dos moradores, trazendo mais funcionalidade para o condomínio. Entre os exemplos estão:
Instalação de um novo grupo gerador;
Implantação de medidores individuais de água;
Instalação de grades de proteção;
Ampliação da garagem;
Implementação de um sistema de segurança com câmeras, alarmes ou cerca elétrica.
Para que essas obras sejam realizadas, é necessária a aprovação de 50% + 1 dos condôminos.
Obras voluptuárias
São aquelas voltadas para lazer ou estética, sem impacto direto na funcionalidade do condomínio. Exemplos incluem:
Decoração do hall de entrada e áreas comuns;
Projeto de paisagismo para os jardins;
Reformas no salão de festas ou academia apenas para modernização;
Troca de equipamentos da academia por modelos mais novos, mesmo que os antigos ainda estejam funcionando.
Para a aprovação, é necessário um quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Obras emergenciais
Além dessas três categorias, existem as obras emergenciais, que são aquelas que exigem ação imediata para evitar riscos ou danos maiores, como:
Vazamento de água no telhado;
Entupimento da rede de esgoto;
Vazamento de gás;
Conserto de portões de acesso.
Nesse caso, o síndico tem o direito de iniciar a obra sem necessidade de aprovação prévia da assembleia. Além disso, qualquer morador pode solicitar uma obra emergencial diretamente ao síndico.
Procedimentos para aprovação de obras
Convocação de assembleia: O síndico deve convocar uma assembleia geral, detalhando na pauta o tipo de obra proposta e seu respectivo quórum de aprovação;
Deliberação e votação: Durante a assembleia, os condôminos discutem a necessidade e os detalhes da obra, procedendo à votação conforme o quórum exigido para a categoria da obra;
Registro em ata: Todas as decisões e votações devem ser registradas em ata, servindo como documento oficial para eventuais consultas futuras.
Seguir rigorosamente essas diretrizes assegura que as obras sejam conduzidas de maneira legal e transparente, promovendo a harmonia entre os moradores e a preservação do patrimônio comum.
Mas e quando é o morador que quer fazer uma intervenção em sua unidade?
Quando um morador deseja realizar uma intervenção em sua unidade, é fundamental seguir as diretrizes estabelecidas pela ABNT NBR 16.280, em vigor desde abril de 2014 e atualizada em 2020.
Essa norma visa garantir a segurança e a integridade das edificações durante reformas, sejam elas em áreas comuns ou privativas.
Procedimentos para reformas em unidades privativas
Comunicação prévia ao síndico: Antes de iniciar qualquer reforma, o morador deve apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados por um engenheiro ou arquiteto responsável pelo projeto;
Análise e aprovação: O síndico é responsável por analisar a documentação recebida para assegurar que a reforma não comprometerá a segurança da edificação ou de seus ocupantes. Somente após a aprovação formal é que o morador poderá iniciar a obra;
Execução da obra: Durante a execução, é imprescindível que o profissional habilitado supervisione os trabalhos, garantindo conformidade com o plano aprovado e com as normas técnicas vigentes;
Conclusão e documentação: Ao término da reforma, o responsável técnico deve emitir um termo de encerramento, indicando que a obra foi concluída conforme o planejado. Esse documento, juntamente com todos os registros da reforma, deve ser arquivado pelo síndico para eventuais consultas futuras.
Atualização da NBR 16.280 em 2020
A revisão da NBR 16.280 em 2020 trouxe esclarecimentos adicionais, especialmente sobre a necessidade de envolvimento de profissionais habilitados em qualquer modificação que possa alterar ou comprometer a segurança da edificação.
Isso reforça a importância de um planejamento adequado e da supervisão técnica durante todo o processo de reforma.
Responsabilidades do morador e do síndico
Morador: Deve garantir que todas as etapas sejam cumpridas, desde a apresentação do plano de reforma até a conclusão da obra, sempre em conformidade com as normas e regulamentos internos do condomínio;
Síndico: Cabe ao síndico receber, analisar e aprovar a documentação, além de monitorar o andamento das obras para assegurar que não haja riscos à estrutura do edifício ou aos demais condôminos.
Seguir rigorosamente esses procedimentos não só assegura a preservação da edificação, mas também promove a convivência harmoniosa entre os moradores, evitando conflitos e garantindo a segurança de todos.
Manutenção periódica no condomínio: o que e quando fazer?
A manutenção periódica em condomínios é fundamental para garantir a segurança, o bem-estar dos moradores e a preservação do patrimônio.
Para auxiliar os síndicos nessa tarefa, apresentamos um cronograma detalhado de manutenções e intervenções, organizadas conforme sua periodicidade:
Semanalmente:
Piscinas: Realizar filtragem e limpeza diárias; aplicar cloro a cada dois dias e verificar o pH uma vez por semana;
Jardins: Inspecionar regularmente em busca de pragas e verificar a adequação da irrigação;
Playground: Verificar se todos os parafusos estão devidamente apertados, identificar possíveis riscos de acidentes e assegurar que os brinquedos estejam firmemente fixados;
Geradores e elevadores: Monitorar o nível de óleo para garantir o funcionamento adequado.
Quinzenalmente:
Gerador: Realizar um teste de operação por 30 minutos para assegurar seu desempenho;
Limpeza: Atentar para a limpeza de ralos e calhas, prevenindo entupimentos;
Bombas d’água: Alternar a chave no painel elétrico para promover o rodízio das bombas, garantindo sua longevidade;
Jardins: Implementar medidas de controle de pragas a cada 15 dias.
Mensalmente:
Elevadores: Agendar vistoria com um especialista para ajustar freios e assegurar a segurança dos usuários;
Gerador: Submeter o equipamento à inspeção por empresa especializada;
Portões automáticos: Proceder à lubrificação para garantir operação suave;
Jardins: Realizar adubação adequada das plantas;
Bombas d’água: Inspecionar em busca de vazamentos ou vibrações anômalas; estender a verificação às tubulações de esgoto e bombas de incêndio;
Iluminação de emergência: Testar o sistema simulando uma queda de energia por uma hora; substituir equipamentos que não mantenham o funcionamento durante todo o período.
Trimestralmente:
Portas corta-fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas para assegurar seu funcionamento em emergências;
Tubulações: Limpar e verificar os dutos de esgoto e de águas pluviais, prevenindo obstruções;
Mangueiras de incêndio: Desenrolar para inspeção de furos ou desgastes; ao enrolar novamente, variar as dobras para evitar pontos de fragilidade.
Semestralmente:
Caixa d’água: Realizar limpeza completa e contratar análise bacteriológica para garantir a qualidade da água;
Sprinklers: Testar os dispositivos para confirmar seu funcionamento correto;
Tubulações pouco utilizadas: Inspecionar tubulações de uso esporádico, como o ladrão da caixa d’água, para assegurar sua integridade.
Anualmente:
Elevadores: Elaborar o Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado por engenheiro responsável, conforme exigências legais;
Instalações de gás: Realizar inspeção completa das instalações para prevenir vazamentos e garantir a segurança;
Mangueiras de incêndio: Agendar teste hidrostático com empresa especializada para certificar-se da resistência e funcionalidade;
Extintores: Efetuar a recarga anual dos equipamentos, mantendo-os prontos para uso em emergências;
Instalações hidráulicas: Solicitar vistoria para identificar e corrigir possíveis vazamentos ou irregularidades;
Para-raios: Contratar empresa especializada para verificar o estado do sistema, incluindo aterramento e resistência elétrica (medição ôhmica).
Manter um cronograma rigoroso de manutenção preventiva é essencial para evitar problemas futuros e garantir a segurança e o conforto de todos os moradores.
Para auxiliar no controle dessas atividades, é recomendável utilizar planilhas ou sistemas de gestão específicos para condomínios, que facilitam o acompanhamento e a organização das manutenções necessárias.
Agora que você já sabe quais manutenções devem ser feitas e com qual frequência, o próximo passo é criar um cronograma completo para garantir que nada seja esquecido.
