por Aline Oelrich | jan 27, 2020 | Financeiro
Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. A medida é uma das peças fundamentais na gestão financeira condominial. Por isso, é preciso que o síndico compreenda a função e a jurisprudência do fundo de reserva do condomínio. Além disso, também é importante entender como usá-lo corretamente. Vamos lá?
O que é o fundo de reserva?
Em síntese, o fundo de reserva é um estoque de dinheiro feito para garantir que o condomínio consiga realizar investimentos porvir. Sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.
Para que serve o fundo de reserva do condomínio?
A sua principal função é dar suporte financeiro para futuros investimentos do condomínio, como obras e manutenções ou pagamento de despesas emergenciais.
Fundo de reserva do condomínio: como pode ser usado?
O fundo de reserva pode ser usado para bancar despesas que são emergenciais, indispensáveis ou que não foram abordadas pela previsão orçamentária anual. Como exemplo, pode-se utilizar o fundo de reserva para consertar problemas causados por vazamentos entre apartamentos. Ou então, pagar pela instalação de um sistema de segurança novo para o condomínio.
Embora não seja adequado, a quantia também pode ser utilizada para custear despesas ordinárias do condomínio caso o empreendimento entre em situação de emergência. No entanto, essa medida só pode ser tomada com o aval da assembleia geral e autorização da convenção do condomínio. Nesses casos, o síndico deve se responsabilizar para repor o saldo antes existente.
Fundo de reserva do condomínio: legislação
É a Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, que instituiu a cobrança do fundo de reserva. Segundo a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.
Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio.
É a convenção do condomínio que determina:
- O valor da contribuição conforme porcentagem da cota condominial (geralmente 5% a 10%);
- Se a cobrança será feita por prazo indeterminado ou por um determinado período;
- Se o caixa pode cobrir despesas extraordinárias e/ou ordinárias;
- Como é calculado o rateio do valor.
Qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião do condomínio. Da mesma forma, caso a convenção não ofereça informações sobre o assunto, é necessário aprová-las em assembleia. Para ambas as situações, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.
Quem deve pagar o fundo de reserva o inquilino ou o proprietário?
A contribuição para o fundo de reserva é obrigatória a todos os condôminos. Ou seja, todos os proprietários de unidades condominiais devem colaborar para a arrecadação. Como citado anteriormente, a cobrança deve ser feita conforme o estipulado pela convenção e regimento interno.
Participação do inquilino
Uma dúvida recorrente em condomínios é sobre quem é o responsável por pagar o fundo de reserva: inquilino ou proprietário. De acordo com a Lei nº 8.245/91, a quantia só deve ser paga pelo inquilino quando for necessária a reposição deste, seja ela parcial ou total. Isso quer dizer que, caso o condomínio precise utilizar o dinheiro para realizar uma obra emergencial, é o locatário quem deverá participar do custeio das despesas. Porém, isso só pode ocorrer se a utilização do fundo de reserva houver ocorrido durante o período da locação.
Por outro lado, a constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Ou seja, é o locador quem paga mensalmente o valor, segundo a Lei do Inquilinato.
Quem deve pagar o fundo de obras?
De acordo com o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinária do condomínio e o fundo de obras está incluso nesse tipo de despesas, por isso, o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento do fundo de obras.
Conforme o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Como o fundo de obras e reformas em condomínio são consideradas despesas extraordinárias, quem deve pagar as obras em condomínio, pintura das fachadas é o locador. O inquilino só precisa pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Quanto deve ser o fundo de reserva?
Conforme citado, é a lei nº 4591/62 que é responsável pela cobrança do fundo de reserva, e segundo ela, é a convenção que determina as quantias. Normalmente, o fundo de reserva é estipulado entre 5% e 10% da arrecadação condominial.
Como o fundo de reserva pode ser usado?
É essencial garantir que o dinheiro não seja desvalorizado. Logo, é fundamental que o condomínio aproveite para aplicar a quantia em fundos de investimento ou caderneta de poupança. Contudo, a aplicação só deve ser feita em aplicações de curto prazo, que permitem o resgate de forma prática e a qualquer momento.
Por fim, é necessário destacar que o fundo de reserva deve ser depositado em uma conta diferente da conta bancária do condomínio voltada para despesas. Sem dúvida, isso fornece uma maior transparência à gestão financeira e ainda torna a contabilidade mais fácil.
Fundos de reserva específicos
Por outro lado, o condomínio também pode criar fundos de reserva para uso específico. Essa medida tem o intuito de arrecadar dinheiro suficiente para a realização de alguma reforma planejada. Em outras palavras, é como se o condomínio estipulasse uma meta financeira a ser alcançada para cumprir uma demanda.
Para ilustrar, é possível criar um fundo de instalação de um elevador novo no condomínio. Por ser uma compra de valor bastante alto, o caixa específico para isso ajuda o condomínio a organizar as finanças para alcançar o objetivo. Da mesma forma, é possível criar fundos voltados para obras.
Dessa maneira, é possível guardar um dinheiro para realizar reformas importantes no condomínio sem comprometer outras operações de rotina. Alguns exemplos de fundos especiais são:
- Fundo para pintura da fachada;
- Fundo para equipagem (diversas compras básicas, comum em condomínios novos);
- Fundo de obras.
Os fundos específicos só podem ser criados mediante votação, com quórum de ao menos dois terços dos condôminos.
Como calcular o valor do fundo de reserva?
Como citamos anteriormente, a contribuição para o fundo de reserva é calculada com base em uma porcentagem do valor da taxa condominial. Geralmente, essa porcentagem fica entre 5% a 10% da cota condominial.
Para deixar as coisas mais didáticas, vamos utilizar um exemplo hipotético. Em um condomínio cuja taxa condominial tem valor de R$ 500, a contribuição fica entre R$ 25 e R$ 50.
No entanto, nada impede que o condomínio possua uma porcentagem ou cálculo diferente na arrecadação do fundo de reserva. Da mesma forma, isso é possível desde que seja estipulado pela legislação interna.
Também é possível que o condomínio crie novas medidas para estimular o crescimento das arrecadações, seguindo as normas condominiais. O síndico pode definir que os valores cobrados relativos às multas sejam depositados na conta do fundo de reserva.
Devolução fundo de reserva do condomínio
Para finalizar, devemos destacar que nenhum valor do fundo de reserva poderá ser devolvido. Ao fazer a contribuição, o condômino autoriza que a quantia se torne propriedade do condomínio. Mesmo que a unidade seja vendida ou alienada, não existe restituição do dinheiro do caixa aos condôminos.
Por sua vez, a cobrança de fundo de reserva por associação de moradores deve ser realizada conforme as normas do estatuto da instituição.
Depois de decidir o melhor modo de fazer o fundo de reserva do condomínio que você gerencia, apresente a proposta para a assembleia e boa sorte! Com um bom planejamento, é possível garantir uma boa gestão financeira no condomínio.
por Aline Oelrich | jan 24, 2020 | Gestão Condominial
Vaga de garagem em condomínio: um dos espaços mais ocupados pelos moradores, mas também uma das maiores causas de discórdias entre vizinhos. São diversos os problemas que assombram esse espaço. Da demarcação ao aluguel, passando por detalhes como tamanho ou uso indevido.
Esse artigo explica o que diz a lei sobre vaga de garagem no condomínio e demais questões sobre esse assunto. Confira:
Normas para o uso das garagens do condomínio
Apesar de ser garantia de comodidade e segurança para os moradores, a garagem sempre é motivo de conflito. Por causa disso, é necessário que o condomínio conte com regras claras para o uso dessa área.
Na maioria dos casos, essas normas podem ser encontradas na convenção e no regimento interno do condomínio. O síndico e os moradores precisam conhecer esses documentos para saber o que podem ou não fazer em suas vagas no estacionamento do condomínio.
A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes tópicos:
- Identificação para entrada do veículo;
- Normas de segurança;
- Possibilidade ou não de locação e venda de vagas;
- Punição por estacionamento em local indevido;
- Datas e horários em que se pode ocupar a vaga para realizar mudanças;
- Utilização do espaço por não moradores;
- Guarda de dois veículos no mesmo ambiente (vaga dupla em condomínio);
- Multas e advertências por uso indevido;
- Responsabilidade sobre furtos e danos.
Se a legislação interna do condomínio não contar com regras sobre o tema, é preciso convocar uma reunião de assembleia para elaborar essas normas. Elas deverão ser criadas com base na realidade de cada condomínio e no bom senso. A aprovação é feita com o voto da maioria dos presentes, desde que se tenha o quórum de dois terços dos condôminos.
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O que diz o Código Civil sobre garagem de condomínio?
Uma lei que altera a forma de usar a garagem do condomínio foi instaurada em 2012. A Lei Federal 12.607 proíbe a venda ou aluguel de vagas de estacionamento para não moradores do condomínio. Isso altera o Código Civil, que antigamente permitia a comercialização das vagas desde que com o aval da convenção do condomínio.
A partir de agora, só poderão ser alugadas ou vendidas vagas de estacionamento se houver autorização dos condôminos. Essa aprovação deve ser concedida através de reunião de assembleia, com o aval de dois terços dos moradores.
A lei de 2012 afeta apenas condomínios edilícios. Desta forma, prédios comerciais com estacionamento independente e edifícios garagem foram impactados.
Confira o que diz a Lei Federal 12.607/12:
Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Além disso, o Código Civil divide as vagas de garagem em três tipos: unidades autônomas, vinculares e comuns. Entenda as definições:
Vaga autônoma: possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. É privativa e é propriedade individual do condômino. Representa uma fração do condomínio e, se a convenção permitir, pode ser vendida de forma separada da unidade.
Vaga vinculada: não possui matrícula própria. Também é considerada propriedade individual do condômino e privativa, mas não é vinculada à matrícula da unidade. Logo, não pode ser vendida de modo separado do imóvel.
Vaga que faz parte da área comum: não são de propriedade privada de nenhum condômino. Seu uso depende das normas internas do condomínio. Não pode ser vendida, pois os moradores têm apenas o direito de uso.
Confira os demais artigos sobre garagem em condomínio:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
- 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
- 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Quem tem direito à vaga de garagem em condomínio?
Para quem tem dúvidas sobre quem tem direito à vaga de garagem em condomínio, respondemos com base no artigo 1.339 do Código Civil Brasileiro que diz:
Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Aluguel de vaga de garagem em condomínio: como funciona?
Se a convenção autorizar a prática, é permitido que um condômino alugue sua vaga do estacionamento para um vizinho – conforme explica a Lei Federal 12.607, aprovada em 2012.
No caso de aluguel, deve ser assinado um contrato em que o locador comprova ceder o ambiente ao locatário. O contrato de aluguel de garagem entre condôminos deverá trazer informações que como:
- Finalidade do documento;
- Endereço do condomínio;
- Local da vaga de estacionamento;
- Tempo de duração;
- Valor combinado;
- Detalhes sobre multas e juros.
O proprietário da vaga também deve ficar com uma cópia do documento do veículo do locador.
O que é vaga privativa?
Uma vaga privativa é a aquela que possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Por ser uma vaga privativa, é de propriedade individual do condômino, pois está dentro do conceito de área privativa.
Quanto custa uma vaga de garagem em condomínio?
Não há uma regra ou lei que determine isso, mas é aconselhável levar em consideração o valor do imóvel. Uma dica é cobrar 1% sobre o valor total pago pelo espaço. Se a unidade do condomínio custou R$ 30 mil, R$ 300 de aluguel pelo espaço na garagem é uma boa escolha. Também pode-se fazer uma pesquisa de preço nos estacionamentos próximos ao local ou conversar com vizinhos.
Demarcação de vaga de garagem em condomínio
Quando um condomínio é instaurado, é necessário fazer uma reunião de assembleia para definir como será feita a demarcação de vagas na garagem do condomínio. Essas informações precisam obedecer às normas estipuladas pela região.
As formas mais tradicionais de demarcação de vaga de garagem são:
- Fixa: onde cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Geralmente isso é determinado com sorteio de vagas de garagem ou por determinação da planta do imóvel;
- Rotatória: o estacionamento pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Assim, o morador pode estacionar em qualquer espaço que esteja vazio. Também há a opção de ser realizado um rodízio para a troca periódica de lugares.
E as vagas de estacionamento prioritárias? O Código Civil não obriga condomínios a oferecerem vagas de garagem especiais para idosos. Já no caso de pessoas com deficiências físicas ou com mobilidade reduzida, a lei nacional que promove acessibilidade não se aplica aos condomínios. Portanto, cada município tem as suas regras estabelecidas para lidar com esta questão.
Como calcular número de vagas para estacionamento?
O número de vagas de estacionamento em condomínio residencial é definido pelo tamanho do imóvel e pela infraestrutura disponível. É comum que não exista espaço suficiente para que cada unidade conte com uma vaga de garagem. Nesse caso, é necessário optar pela prática da demarcação rotatória.
Já no caso de condomínios comerciais, é preciso conferir o que diz a legislação do município. Em alguns locais, a lei autoriza que os veículos sejam estacionados sem muita distância entre si, causando as famosas vagas presas. Entretanto, outros municípios só permitem que os carros sejam estacionados de forma que se deixe 5 metros ou mais de recuo frontal livre.
Sorteio de vaga de garagem em condomínio
Em uma reunião de assembleia, é preciso definir se será escolhido o esquema de demarcação fixa ou rotária. A decisão precisa ser tomada em conjunto, com aprovação de dois terços dos condôminos.
Feita a votação, o veredito final deve ser integrado à convenção do condomínio. Para alterá-lo no futuro, é necessário realizar uma nova votação pela assembleia.
Na hora de organizar o sorteio, é importante que o síndico leve em consideração as necessidades dos moradores idosos e com deficiências físicas. Conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional, mas garante o bem-estar na vida em comunidade, além de ser uma questão de cidadania.
Tamanho das vagas de estacionamento do condomínio (ABNT)
Quem nunca passou sufoco ao estacionar o carro em um local apertado? Esse é um problema que o condomínio deve buscar evitar. O Código Civil não determina uma medida para o tamanho de vagas de garagem. Entretanto, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) de determinados estados estipula o padrão que deve ser seguido.
A norma da ABNT para estacionamento foi criada para que um carro de porte médio consiga realizar todas as manobras com segurança. Para isso, é levado em consideração os dados de carros de tamanho médio das marcas populares, com medidas entre 1,85 m de largura e 4,45 m de comprimento.
Nem todos os estados contam com normas ABNT para garagem de condomínio. Consequentemente, deve-se consultar a legislação local e o projeto da construção do imóvel que foi aprovado pela prefeitura.
No estado de São Paulo, as medidas aprovadas pela ABNT para o tamanho de vaga de garagem em condomínio são:
- Estacionamento paralelo: quando a vaga está em paralelo ao sentido da via. Deve ter 2,30 m de largura por 5,50 m de comprimento.
- Estacionamento perpendicular: se o carro deve estar estacionado a 90°, é ideal que a vaga tenha 2,30 m de largura por 5 m de comprimento.
Quando o estacionamento está disposto a um ângulo de 30°, 40° ou 60°, a vaga também deve ser demarcada com 2,30 m de largura e 5 m de comprimento.
A norma NBR 9050:2004 estabelece o acréscimo de 1,2 m de espaço entre vagas quando essas são de uso exclusivo para deficientes. Esses espaços também precisam contar com o símbolo internacional de acessibilidade, tanto no chão quanto em placas.
Já o tamanho de vaga de estacionamento para uma moto deve seguir a média de 1 m de largura e 2,2 m de comprimento.
O síndico também deve consultar a convenção e o regimento interno do condomínio para se certificar se há alguma norma com relação ao tamanho dos espaços de estacionamento. É importante ter essas informações em mão caso ocorra de um carro ser maior do que a área oferecida.
É dever do morador conhecer esses detalhes antes de se mudar. Afinal, não é viável que o condomínio redimensione vagas do estacionamento por causa de um único condômino. Se um veículo não cabe no espaço, ele não deve ficar na garagem.
Uso indevido de vaga de garagem em condomínio
Vagas de estacionamento devem ser utilizadas para a sua real função: guardar automóveis. Como síndico, não permita que os moradores usufruam da garagem como depósito.
A segurança dos moradores pode ser prejudicada dependendo do material ou objeto que está sendo guardado no local. Caso ocorra algum acidente, o condomínio pode ser processado por negligência. Além disso, uma garagem desorganizada desvaloriza o imóvel e assusta possíveis compradores.
É interessante que o condomínio tenha em sua convenção as medidas que devem ser tomadas caso um morador resolva utilizar sua vaga de estacionamento como depósito. Neste caso, o síndico pode e deve usar de multas e advertências para resolver o problema se necessário.
Vagas presas: como evitar confusões?
É muito ruim ter de pedir que o vizinho retire o carro todas as vezes em que você precisar entrar e sair da garagem. Infelizmente, essa é uma realidade para muitos condomínios antigos.
As vagas presas são aquelas áreas de garagem em que o veículo depende da ausência de outros para poder se movimentar.
Algumas dicas para lidar com esse problema são:
- Deixar o veículo solto para que possa ser empurrado;
- Moradores podem disponibilizar chave reserva ao vizinho;
- Contratar um manobrista como funcionário fixo do condomínio.
Danos aos carros na garagem
Legalmente, o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário responsável pela segurança do local. Equipamentos de vigilância como câmeras ou alarmes não responsabiliza o condomínio por possíveis danos.
Se o dano é causado por outro morador, como uma batida ou arranhão, o síndico deve servir como um mediador na resolução do problema. Nem o condomínio e muito menos o síndico devem arcar com o custo de conserto de carros de moradores.
Geralmente, o seguro condominial cobre apenas casos de furto de automóveis da propriedade. Ademais, as medidas que devem ser tomadas em ocasião de roubo devem estar estipuladas na convenção do condomínio.
De modo geral, a convenção deve ser seu manual de orientações também na hora de resolver problemas envolvendo a garagem, esse ambiente que é garantia de conforto e comodidade, mas que também acaba gerando uma série de problemas.
Utilize o documento para tirar dúvidas e instruir os moradores. Garanta sempre que tudo esteja de acordo com o Art. 1.336 do Código Civil, que explica que o condômino deve utilizar as áreas comuns de forma que não prejudique a insalubridade, a segurança e o sossego dos moradores – e do síndico.
Aprenda a fazer sorteio de vaga de garagem em condomínio com este passo a passo.
por Aline Oelrich | jan 31, 2019 | Legislação
A portaria de condomínio é a porta de entrada por onde transitam tanto moradores quanto visitantes e prestadores de serviço. Exatamente por isso, esse local deve receber atenção redobrada. Um personagem essencial nesse ambiente é o porteiro, grande responsável pela segurança e ordem da portaria de condomínio.
A sua posição na portaria faz do porteiro o principal alvo caso haja alguma tentativa de assalto ao condomínio. Por causa disso, é essencial que esse profissional esteja preparado para agir em casos de perigo, seguindo os deveres atribuídos ao seu cargo.
Nesta publicação, vamos falar sobre quais são os deveres do porteiro e quais são as funções deste cargo dentro do condomínio. Confira:
As funções do porteiro
As atividades do porteiro dentro do condomínio dividem-se em três principais focos: correspondência, autorização de entrada/saída e ordem do local. A seguir, vamos explicar cada ponto detalhadamente:
Correspondência
Tanto as correspondências convencionais, quanto pacotes e demais entregas, chegarão na portaria de condomínio. E o porteiro deve estar a postos para receber e distribuí-las.
É recomendável evitar ao máximo a entrada de estranhos no condomínio. Portanto, no caso de entregas, o porteiro deve entrar em contato com o morador e solicitar que venha buscar a encomenda direto na portaria. Desta forma, evita-se que um estranho tenha acesso ao interior do condomínio, garantindo a segurança de todos.
Autorização de entrada/saída
É função do porteiro permitir a entrada e saída de pessoas que não moram ou trabalham no condomínio. Sempre que houver uma visita ou presença de um prestador de serviço, deve-se pedir a identificação do indivíduo antes de permitir a sua entrada no condomínio. E, apenas após a confirmação por parte do morador e devida identificação, poderá ser liberada a entrada da pessoa ao condomínio.
Mesmo que o indivíduo visite o local com frequência, é dever do porteiro fazer a conferência todas as vezes. É importante flexibilizar o mínimo possível e sempre confirmar se há realmente à espera por parte do morador.
Ordem do local
Faz parte das atribuições do porteiro manter a ordem na portaria. O funcionário deve permanecer na portaria de condomínio o máximo de tempo possível, mantendo-se alerta ao que ocorre no entorno do empreendimento.
O porteiro também pode ser escalado para notificar os moradores sobre qualquer anormalidade dentro do condomínio, como um corte na tubulação de água ou interrupção do funcionamento dos elevadores.
É fundamental que o síndico e os moradores tenham consciência de nunca desvirtuar o porteiro de sua função na portaria. Ajudar com as compras ou manobrar um carro na garagem não fazem parte das funções do profissional e ainda prejudicam a segurança do condomínio.
por Aline Oelrich | jan 23, 2019 | Financeiro
Manter a contabilidade de condomínio em dia é uma das questões fundamentais na administração condominial. Por ser um assunto um tanto quanto complexo, com diversos princípios contábeis aplicados, muitos síndicos não sabem muito bem como proceder nessa área.
Pensando nisso, preparamos esse artigo sobre contabilidade para condomínios (atualizado em 2019). Você aprenderá sobre como manter a contabilidade do condomínio organizada e quem é o responsável por essa atividade. Vamos lá?
Quem é o responsável pela contabilidade do condomínio?
Uma dúvida recorrente sobre esse tema é: quem é o responsável pela contabilidade do condomínio? O Art. 1348, inciso VIII do Código Civil brasileiro determina que:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
Logo, a responsabilidade sobre a contabilidade do condomínio não é de ninguém menos do que do próprio síndico. Mesmo que seja contratado o serviço de uma administradora, de um escritório de contabilidade ou contador autônomo, ainda será o síndico o responsável final pela contabilidade de condomínio edifício.
Legalmente, não é obrigatória a contratação de um contador habilitado pelo Conselho Regional de Contabilidade ou pelo Conselho Federal de Contabilidade para o condomínio. Desta forma, qualquer pessoa com conhecimento técnico na área pode fazer contabilidade para condomínios. Do mesmo modo, não há nenhuma regra que determine que condomínio com CNPJ precisa de contador. Entretanto, o síndico deve apostar na contratação de um profissional confiável para lidar com a contabilidade de condomínio.
Contudo, é importante relembrar que o síndico é considerado o representante oficial do condomínio perante a lei. Isso significa que o gestor pode ser penalizado por problemas que aconteçam, inclusive na parte de administração de condomínios e contabilidade. Dependendo da situação, pode ocorrer a destituição do síndico, além de processos civis e criminais.
Infelizmente, são comuns processos contra o síndico por causa de fraudes, desvio de dinheiro e superfaturamento de obras. Exatamente por isso o síndico precisa estar à parte das contas do condomínio e buscar sempre transparência, ética e respeito às normas.
Contabilidade do condomínio: como fazer?
Ao fazer a contabilidade de condomínio, é necessário que o síndico se dedique a duas importantes questões: a organização e às obrigações tributárias. Entenda mais sobre essas demandas:
Contabilidade de condomínio: mantenha os documentos fiscais por pelo menos cinco anos
Em primeiro lugar, é preciso organizar todos os documentos. Afinal, um condomínio com a contabilidade organizada já é meio caminho andado para garantir uma boa administração financeira do condomínio.
Os documentos fiscais que devem ser mantidos por ao menos cinco anos pela administração são:
Além destes, existem alguns documentos que não devem ser colocados fora:
- Inscrição do edifício na Receita Federal, com o cartão do CNPJ;
- Documentos fornecidos pela construtora ou incorporadora do edifício, como: manual do proprietário, auto de conclusão e alvarás;
- Escrituração contábil do condomínio;
- Plantas da edificação;
- Documentação trabalhista com guias de recolhimentos de FGTS e INSS;
- Contrato de seguro condominial;
- Notas fiscais, manuais e certificados de garantia de elevadores, bombas d’água e demais equipamentos;
- Certificados de Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB).
Para evitar confusão, é imprescindível armazenar tudo da maneira certa. As opções mais recomendáveis são através de pastas físicas ou então com softwares para condomínios. Qualquer desleixo do síndico e do conselho fiscal na organização contábil pode causar desconfiança por parte dos condôminos. O custo disso pode se tornar alto, resultando até mesmo em auditoria por um profissional da área contábil ou ações judiciais contra o condomínio.
Com os documentos contábeis do condomínio organizados, é possível estabelecer um plano de contas de condomínio e assim contabilizar as despesas do condomínio.
Contabilidade de condomínio: obrigações tributárias de um condomínio
Já no âmbito tributário, existem algumas contribuições que são obrigatórias para condomínios. São elas:
- Arrecadar FGTS e IRRF para funcionários contratados;
- Recolhimento do INSS para contratados com carteira assinada, para serviços prestados por autônomos e mão-de-obra contratada;
- Pagar o PIS sobre folha de pagamento;
- Reter e recolher ISS e CSLL quando ocorrer contratação de prestadores de serviço, conforme legislação do município;
- Reter e recolher COFINS quando há contratação de prestadores de serviço com valor acima de R$ 215,05 por nota fiscal.
Por outro lado, também existe a contribuição sindical em condomínio. Esse encargo é feito tanto para o sindicato patronal quanto para o sindicato das categorias. Porém, a Reforma Trabalhista tirou a obrigatoriedade do pagamento desse imposto, em novembro de 2017.
Contabilidade para condomínio: como contabilizar fundo de reserva de condomínio
Por último, mas não menos importante, está o fundo de reserva. Saber como gerenciá-lo corretamente fazer parte de uma boa contabilidade para condomínios. Normalmente, o cálculo da contribuição para o fundo de reserva é feito com base em uma porcentagem do valor da taxa condominial paga mensalmente pelo condômino. Em geral, a porcentagem equivale de 5% a 10% do valor da cota condominial. No entanto, isso não é uma regra e cada condomínio determina o valor da sua contribuição ao fundo de reserva com base na convenção.
A contabilidade do fundo de reserva engloba também o gerenciamento e a aplicação desse dinheiro. Para que o dinheiro não desvalorize até o momento de ser utilizado, o condomínio pode aproveitar para aplicar a quantia em fundos de investimento ou caderneta de poupança de curto prazo. Já o gerenciamento divide-se em cobrança, aplicação e utilização do dinheiro. Esta última, só poderá ser feita em casos emergenciais ou com base na previsão orçamentária aprovada em assembleia geral.
Leia também:
Manter uma boa contabilidade de condomínios é uma oportunidade não percebida para melhorar a atuação do síndico no condomínio. Com organização e é possível trabalhar melhor, ter mais tempo livre e aprimorar a vida dos moradores!
por Aline Oelrich | ago 31, 2018 | Gestão Condominial
A reunião do condomínio é um dos momentos mais importantes do trabalho de síndico. É a ocasião em que todos os moradores, proprietários e seus representantes se reúnem para discutir e tomar decisões sobre assuntos que afetam a vida em comunidade.
Entretanto, não são todos os condomínios que conseguem o privilégio de contar com reuniões tranquilas e pacíficas. Pensando nisso, separamos algumas informações e dicas para reuniões de condomínio.
Assim, o síndico já vai estar pronto para quando chegar a hora de aprovar aquela obra, alteração no regimento interno ou ajuste no valor da taxa de condomínio. Confira:
Como marcar uma reunião de condomínio?
A preparação da reunião de condomínio é tão importante quanto a execução. Existem uma série de detalhes que o síndico precisa ficar de olho para que tudo saia de acordo com a legislação. Caso contrário, a assembleia pode sofrer impugnação – e tudo o que for decidido na reunião será anulado.
Por causa disso, é necessário prestar muita atenção para que sejam obedecidas todas as regras do Código Civil brasileiro durante a convocação de assembleia. De acordo com o Art. 1.354, a assembleia não poderá ser realizada se todos os condôminos não forem convocados. Ou seja, se um condômino não receber uma notificação prévia sobre o encontro, a assembleia de condomínio não é válida legalmente.
A carta de convocação pode ser enviada por correspondência ou circular através de um sistema de gestão de condomínio, como o TownSq. Além disso, é aconselhável expor uma cópia desse documento em uma área de grande circulação no condomínio, como elevadores, hall de entrada ou portaria.
Os moradores também têm o direito de marcar uma reunião de condomínio por conta própria. O Art. 1.355 determina que assembleias extraordinárias podem ser convocadas por um quarto dos condôminos. Logo, os moradores podem se organizar, montar um abaixo-assinado e exigir que seja realizada uma assembleia do condomínio mesmo sem o aval do síndico.
Carta de convocação para reunião de condomínio
Para marcar uma reunião de condomínio, o síndico precisa montar uma notificação com as seguintes informações:
- Data do encontro
- Local
- Pauta da reunião
É fundamental destacar que apenas poderão ser votados os assuntos que estiverem presentes nesse documento. Caso apareçam novas demandas durante a reunião de condomínio, o síndico deve anotar as recomendações e convocar um futuro encontro para discutir essas novas pautas.
Para facilitar o trabalho do síndico, oferecemos um Modelo de Convocação de Assembleia.
Mantendo a ordem durante a reunião de condomínio
O síndico é o responsável por fazer a reunião de assembleia ocorrer tranquilamente e apaziguar os ânimos dos moradores mais fervorosos. O primeiro passo é escolher quem será o presidente da mesa. Essa pessoa irá conduzir os moradores ao longo das pautas e coordenar o secretário da mesa.
Em vista disso, o ideal é que o presidente seja alguém firme e neutro, que não represente nenhum grupo dentro do condomínio. Com uma mesa composta por pessoas bem orientadas para conduzir a reunião de condomínio, o risco de atritos diminui consideravelmente.
O foco também é um quesito indispensável. No início dos trabalhos, combine com a assembleia o tempo estipulado para debater cada uma das pautas. Por exemplo: a previsão orçamentária será discutida por 10 minutos, a aprovação de obras terá 25 minutos e assim por diante.
É essencial que o síndico se mantenha presente ao final da reunião para esclarecer dúvidas dos moradores e informar sobre os próximos passos que deverão ser seguidos após as decisões. Desta forma, o papel do síndico torna-se mais prestativo e a comunicação em condomínio fica mais transparente.
Assembleia de condomínio – Quórum
As votações nas reuniões de condomínio precisam seguir regras de acordo com o tema:
- Aprovação de prestação de contas, aumento da taxa condominial e eleição de síndico: deve-se fazer a primeira convocação, na qual é preciso quórum de metade do todo. Se esse quórum não for atingido, é feita a segunda convocação – que tem quórum livre. Após isso, a votação é decidida pela maioria dos presentes;
- Obras necessárias: necessitam do voto da maioria dos presentes para serem aprovadas. Lembrando que estas obras são as manutenções de pintura, conservação de máquinas e demais reparos para manter o condomínio, como limpeza da fachada e afins;
- Obras úteis: são as reformas que melhoram ou facilitam a rotina do condomínio, como modificação de um espaço de depósito de lixo, melhorias funcionais para segurança na garagem, etc. Esse tipo de votação exige maioria dos votos entre o todo os condôminos para ser aprovada;
- Obras voluptuárias: precisam da maioria dentro de ⅔ do total do número de condôminos. São reparos para melhor o entretenimento e o lazer dos moradores, como aumento da piscina, melhorias no salão de festas, etc;
- Alterações na convenção de condomínio ou regimento interno: exigem maioria na votação de um quórum de 2/3 de todos os proprietários;
- Destituição do síndico: em caso de insatisfação com a gestão do síndico atual, ¼ (um quarto) dos moradores podem convocar uma reunião de condomínio para que seja discutida a permanência do síndico. A validade da votação é de maioria absoluta, ou seja 50% dos condôminos + 1.
Para outros assuntos, se aplica a regra votação mínima de todos os presentes.
Ata de reunião de condomínio
A ata de condomínio é aquele documento que reúne todas as decisões de uma reunião de condomínio. Esse documento serve como comprovação do que foi deliberado pela assembleia. Também funciona como base para o trabalho do síndico.
O responsável pela redação é o secretário de mesa, eleito ao início da assembleia geral.
A ata de condomínio deve ser feitas a partir das seguintes informações:
- Nome do condomínio;
- O tipo de assembleia (extraordinária ou ordinária);
- Data, hora, local;
- Nomes do presidente e do secretário de mesa;
- Lista de todos os presentes na reunião;
- Lista de pautas a serem tratadas;
- Resumo das decisões tomadas em assembleia;
- Informar se há quórum presente;
- Folha com assinatura de todos os condôminos presentes no momento;
- Assinatura do presidente e do secretário da mesa.
Assim como a convocação, a ata pode ser disponibilizada para conferência dos moradores nas áreas comuns, enviada por correspondência ou via internet. Se o imóvel conta com uma administradora de condomínio, a empresa pode ficar responsável pelo envio.
É a convenção de condomínio que determina o prazo para envio da ata aos moradores e se há necessidade ou não de registro em cartório.
Assembleias podem ser um tanto quanto assustadoras. Mas com estas dicas, você será capaz de manter a reunião de condomínio trtranquila, pacífica e sem estresse.
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