O mercado imobiliário possui diversas empresas especializadas nas várias etapas que envolvem a gestão, construção e vendas. Uma dessas empresas é a incorporadora imobiliária, muitas vezes confundida com uma construtora ou imobiliária, mas que possui tarefas específicas.  

Neste artigo, você vai entender o que faz uma incorporadora imobiliária, qual a diferença para a construtora, qual a importância desse tipo de empresa e o que diz a lei a respeito das incorporadoras. Continue a leitura! 

O que é uma incorporadora imobiliária? 

Uma incorporadora imobiliária é a empresa responsável por todo o processo de concepção e realização de um empreendimento imobiliário. 

Ela atua na coordenação das diversas etapas existentes para transformar um projeto em realidade. 

A incorporadora de imóveis inicia o processo de construção e comercialização do empreendimento. Apesar de não realizar a obra, o principal objetivo é identificar oportunidades, comprar o terreno, elaborar o projeto de arquitetura e fazer estudos de viabilidade. Por meio dessas ações, ela articula todas as etapas do negócio. 

A empresa que se responsabiliza pela incorporação é a dona e quem faz a gestão do projeto, se responsabilizando por prazos, entrega dos empreendimentos, problemas estruturais e de construção, entre outros. Essa obrigação técnica é válida por 5 anos, pode ser ampliada em caso de dano estrutural. 

Quais os papéis da incorporadora imobiliária  

Os papéis de uma incorporadora imobiliária são os seguintes: 

• Ideia e planejamento: a incorporadora encontra um bom terreno, idealiza um empreendimento, realiza estudos de mercado para identificar o público-alvo e começa a desenvolver o projeto. 

• Aquisição do terreno: a incorporadora negocia o terreno com o proprietário e segue para a regularização junto aos órgãos competentes. 

• Regularização do imóvel: a incorporadora verifica se o terreno tem todas as documentações necessárias. 

• Contratação de profissionais: com o terreno regularizado e as autorizações em mãos, a incorporadora contrata os profissionais que vão realizar a obra – aqui entra o trabalho da construtora. 

• Gestão do projeto: a incorporadora acompanha o andar da obra, para garantir a qualidade do empreendimento e o cumprimento de prazos. 

Qual a lei que rege a incorporação imobiliária? 

Além dos pressupostos presentes no Código Civil, a incorporação imobiliária possui uma legislação específica que rege a atividade no país, sendo de extrema importância prestar atenção nessa lei para que não haja problemas no decorrer da obra. 

A Lei nº 4.591/1964 é a principal legislação que regulamenta a incorporação imobiliária no Brasil. Ela estabelece as regras para a construção e venda de unidades autônomas em edifícios ou conjuntos de edifícios, como apartamentos, salas comerciais e lojas. 

De maneira resumida, a lei define: 

• O que é incorporação: ou seja, a atividade de promover e realizar a construção de um empreendimento imobiliário para vendê-lo em partes. 

• Quem é o incorporador: é a pessoa física ou jurídica responsável por todo o processo, desde a compra do terreno até a entrega das chaves aos compradores. 

• Os direitos e deveres: as obrigações da incorporadora imobiliária em relação aos compradores, como entregar a obra conforme o prometido, e os direitos dos compradores, como receber a escritura do imóvel. 

Levando a prática em consideração, a Lei da Incorporação Imobiliária: 

• Garante segurança jurídica: protegendo os compradores, exigindo que o incorporador registre o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis e cumpra todas as etapas do processo de construção. 

• Regulamenta a venda: define as condições de venda, como o pagamento em prestações, e as garantias que o comprador tem em caso de atraso na obra ou problemas no imóvel. 

• Estabelece normas para o condomínio: determina as regras para a formação e administração do condomínio após a entrega das unidades. 

É importante deixar claro que a Lei da Incorporação Imobiliária é um assunto complexo e envolve diversos aspectos legais. 

A recomendação é procurar um advogado especializado em direito imobiliário para obter informações mais detalhadas e específicas sobre a lei. 

Aproveite para ler também: Como captar clientes para a imobiliária 

Como funciona a incorporação imobiliária? 

Com a definição do trabalho da incorporadora imobiliária feita, é hora de entender o passo a passo do trabalho desse tipo de empresa. 

Tudo começa com a ideia e planejamento. Esse é o momento em que a incorporadora identifica um terreno com potencial para construção ou uma demanda específica do mercado. 

Após esse passo, vem os estudos de viabilidade, onde são realizadas pesquisas de mercado, análise da localização, definição do público-alvo e elaboração de um plano de negócios. 

Por fim, vem o projeto arquitetônico, onde a incorporadora imobiliária contrata arquitetos para desenvolver o projeto, definindo o número de unidades, áreas comuns, acabamentos e outros detalhes. 

Com o campo das ideias definido, é hora de a incorporadora imobiliária partir para a negociação e aquisição do terreno, negociando a compra do terreno com o proprietário, definindo o valor e as condições de pagamento. 

Tem também a regularização, verificando se o terreno possui todas as documentações necessárias e iniciando o processo de regularização junto aos órgãos competentes. 

Com a documentação do terreno em dia, a incorporadora imobiliária parte para a contratação de profissionais, como engenheiros, arquitetos, paisagistas e outros profissionais para desenvolver o projeto e acompanhar a obra. 

Escolhe também uma construtora para executar a obra de acordo com o projeto aprovado. 

Com a obra iniciada, a incorporadora passa a atuar no gerenciamento, acompanhando de perto todas as etapas da construção, desde a fundação até a entrega das chaves.  

Garante também que a obra seja realizada com qualidade, seguindo as normas técnicas e ambientais e garantindo a segurança dos funcionários. 

Com a obra encaminhada, a incorporadora dá início à comercialização, começando pela divulgação do empreendimento para o público-alvo, através de campanhas de marketing e vendas. 

Tem também a negociação das condições de pagamento com os compradores, oferecendo opções de financiamento e outras facilidades. 

Depois de finalizar a obra, chega o momento mais aguardado: a entrega das chaves, onde a incorporadora finaliza a documentação do empreendimento e entrega as chaves aos compradores. 

Além disso, por fim, oferece também o suporte aos compradores após a entrega das chaves, solucionando eventuais problemas ou dúvidas. 

Qual é a diferença entre construtora e incorporadora? 

Muitas pessoas confundem incorporadora com construtora, mas são empresas com funções diferentes. Juntas, essas empresas atuam para que a obra sai conforme o planejado e garantem o cumprimento da legislação, a segurança da obra e a satisfação dos compradores. 

A incorporadora imobiliária é responsável por todo o processo de concepção e gestão do projeto, desde a aquisição do terreno até o desenvolvimento do empreendimento e cumprimento das normas vigentes. 

Já a construtora, como o próprio nome sugere, executa a obra, ou seja, constrói fisicamente o prédio, desde a fundação até o acabamento.

A construtora é contratada pela incorporadora para realizar a execução e fiscalização da obra, sendo a equipe da construtora composta pelos arquitetos, engenheiros, pedreiros, mestre de obras e demais profissionais da área da construção civil. 

O que acontece com frequência são empresas de grande porte que executam ambas as tarefas (de incorporação e construção), mas possuem departamentos definidos para cada função. 

Por que contratar uma incorporadora imobiliária? 

Ao contratar uma incorporadora imobiliária, tem-se a garantia de contar com mais profissionalismo, já que envolve empresas especializadas em realizar projetos imobiliários. 

Outro motivo é a qualidade, devido aos empreendimentos serem construídos com materiais de qualidade e seguindo normas técnicas. 

A incorporadora também garante a segurança, com a garantia de que o imóvel será entregue conforme o prometido e com todos os documentos em dia. 

Por fim, a facilidade é outra vantagem, já que a incorporadora centraliza todas as etapas do processo, facilitando a vida do comprador. 

Gostou do artigo? Você pode aumentar os seus conhecimentos sobre a legislação imobiliária e condominial aqui em nosso blog! Leia aqui o nosso artigo sobre como o Código Civil impacta na gestão do prédio!