A locação de imóveis em condomínios através da plataforma digital Airbnb, e outras de locação por temporada, costumeiramente é tema de discussão nos condomínios. Especialmente pela falta de definição sobre o assunto que, muitas vezes, não está previsto na própria Convenção e demais normativas internas condominiais.
Isso normalmente ocorre porque existe um constante conflito de interesses entre os condôminos que residem e os condôminos que apenas são proprietários de imóveis, mas não são residentes – como no caso dos veranistas, que locam suas unidades com o intuito lucrativo em temporadas, finais de semana e feriados.
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Para os condôminos moradores, essas locações implicam diretamente no seu direito de vizinhança, em questões como: segurança, ordem e sossego. Portanto, para preservar o bem comum, não deveriam ser autorizadas.
Por outro lado, os condôminos que alugam seus imóveis por meio de aplicativos se baseiam no direito de propriedade absoluto, previsto na Constituição Federal como base para a livre utilização das suas propriedades, assim como os previstos no Código Civil que reforçam o direito de liberdade e usar a sua propriedade.
Neste sentido, é importante pontuar que:
ainda que o proprietário da unidade habitacional esteja coberto pelo direito de propriedade, que dentro do condomínio não é absoluto, mas relativo quando há a necessidade de respeitar o direito dos seus vizinhos, ele estará sujeito às normas condominiais, bem como preso à suas finalidades econômicas e sociais do condomínio.
Em decisão recente do Recurso Especial nº 1.819.075- RS, a Quarta Turma do STJ entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb, resultando em flagrante mudança de destinação para fins lucrativos, o que desvirtua a natureza da previsão Convencional.
De acordo com o colegiado, esse sistema de reserva dos imóveis pela plataforma digital caracteriza uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.
No entanto, o entendimento do STJ não é definitivo, tampouco aplicado a todos os casos. Mas fica demonstrada a necessidade de discussão e adequação das convenções condominiais de acordo com a vontade da coletividade de manter ou não esta prática.
É de extrema importância que o síndico e administradoras estejam sempre atentos a temas relevantes como estes, de preferência, com suporte técnico especializado de modo a tornar os critérios mais objetivos. Assim, pacificando ao máximo a vida em condomínio e evitando eventuais litígios, sempre com a concordância da coletividade.
Aproveite e assista também em vídeo Dr. Thiago Badaró explicando sobre Airbnb e condomínio:
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*Artigo escrito por Dr. Thiago Badaró
*Thiago Badaró é advogado da área Condominial e Imobiliária, bem como Professor na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB).
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