Essencial para a vida humana, a água é um recurso fundamental para manter a higiene do condomínio e a saúde de todos os que circulam no local. Porém, uma coisa que muitas pessoas não sabem é que ter uma caixa d’água limpa é tão importante quanto a qualidade do líquido que recebemos.
Você sabe como é feita a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A seguir, leia sobre limpeza de caixa d’água em condomínios:
É obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água do condomínio?
A resposta é sim. é obrigatório fazer a limpeza da caixa d’água, visto que essa é a única forma de preservar a saúde das pessoas – não apenas as do condomínio, mas também da comunidade local.
A água contaminada é um prato cheio para a proliferação de doenças, como dengue, Zika vírus e Chikungunya e o cuidado com as condições de limpeza é uma das principais formas de matar larvas da dengue na caixa d’água, bem como de outras doenças.
Ainda, os dados do Ministério da Saúde apontam que na maioria dos casos a contração de doenças pelo consumo de água ocorre dentro das residências.
Como deve ser feita a limpeza da caixa d’água?
Diferentemente de residências, condomínios contam com caixas d’água de grande porte. E é natural que com maiores equipamentos, vêm maiores responsabilidades. Por isso, a recomendação geral é que se busque uma empresa especializada para fazer a manutenção da caixa d’água.
No geral, a periodicidade da limpeza da caixa d’água deve ser a cada seis meses. Todavia, se a água de abastecimento da região tiver qualidade inferior, será necessário realizar a limpeza em um intervalo menor.
Além disso, é essencial que seja realizado um teste para comprovar que a água está própria para o consumo ao final da limpeza. Os períodos indicados para realizar a limpeza do recipiente, são:
Entre os meses de novembro a janeiro, para preparar o condomínio para o verão
Entre os meses de maio e julho, para que a caixa esteja em perfeitas condições no inverno
Já para condomínios que ficam na praia, realizar a manutenção nos meses de menor movimento
O síndico é responsável pela limpeza da caixa d’água do condomínio?
Essa é uma questão que todos os síndicos e condôminos devem saber na ponta da língua: sim, o síndico pode ser responsabilizado pela qualidade da água oriunda da caixa d’água do condomínio.
O motivo disso é a legislação da Anvisa chamada Portaria Nº 2.914, publicada pelo Ministério da Saúde em 12 de dezembro de 2011. Esse documento oficial aborda os procedimentos de controle e de vigilância da qualidade da água para consumo humano quando distribuída de forma coletiva – como é o caso dos condomínios.
Por “consumo humano”, o documento se refere à água que é utilizada por pessoas, seja para beber, tomar banho, cozinhar, lavar roupas e demais questões de higiene pessoal.
O Art. 13 da Portaria Nº 2.914 de 12 de dezembro de 2011 determina que:
Art. 13. Compete ao responsável pelo sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água para consumo humano: I – exercer o controle da qualidade da água; II – garantir a operação e a manutenção das instalações destinadas ao abastecimento de água potável em conformidade com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e das demais normas pertinentes; III – manter e controlar a qualidade da água produzida e distribuída, nos termos desta Portaria, por meio de:
a) controle operacional do(s) ponto(s) de captação, adução, tratamento, reservação e distribuição, quando aplicável;
b) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de atendimento dos requisitos de saúde estabelecidos em norma técnica da ABNT para o controle de qualidade dos produtos químicos utilizados no tratamento de água;
c) exigência, junto aos fornecedores, do laudo de inocuidade dos materiais utilizados na produção e distribuição que tenham contato com a água;
d) capacitação e atualização técnica de todos os profissionais que atuam de forma direta no fornecimento e controle da qualidade da água para consumo humano; e
e) análises laboratoriais da água, em amostras provenientes das diversas partes dos sistemas e das soluções alternativas coletivas, conforme plano de amostragem estabelecido nesta Portaria;
IV – manter avaliação sistemática do sistema ou solução alternativa coletiva de abastecimento de água, sob a perspectiva dos riscos à saúde, com base nos seguintes critérios:
a) ocupação da bacia contribuinte ao manancial;
b) histórico das características das águas;
c) características físicas do sistema;
d) práticas operacionais; e
e) na qualidade da água distribuída, conforme os princípios dos Planos de Segurança da Água (PSA) recomendados pela Organização Mundial de Saúde (OMS) ou definidos em diretrizes vigentes no País;
(…) VI – fornecer à autoridade de saúde pública dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios os dados de controle da qualidade da água para consumo humano, quando solicitado; VII – monitorar a qualidade da água no ponto de captação, conforme estabelece o art. 40 desta Portaria;
Resumindo as normas estabelecidas pelo documento oficial, o condomínio é responsável por fornecer água potável para os moradores e colaboradores. Deste modo, o síndico é o principal responsável pela distribuição segura da água, visto que é ele o responsável final pelo condomínio.
Quem paga pela limpeza da caixa d’água do condomínio?
A limpeza da caixa d’água deve ser realizada por empresas especializadas e com produtos adequados — o que gera um custo específico dentro da rotina de manutenção do condomínio.
E essa despesa, na maioria dos casos, já está prevista na taxa condominial mensal.
Isso significa que todos os moradores contribuem proporcionalmente com esse valor. Esse modelo de rateio é uma forma justa e eficiente de garantir que a manutenção ocorra regularmente, sem pesar no bolso de ninguém de forma isolada.
Além disso, incluir essa despesa na taxa condominial reforça a transparência da gestão. Cabe ao síndico, durante as assembleias, apresentar de forma clara os valores destinados a esse e outros serviços, destacando a importância da limpeza da caixa d’água para a segurança e bem-estar coletivo.
Afinal, cuidar da estrutura do condomínio é uma responsabilidade compartilhada — e começa pela água que abastece todos os lares.
No que prestar atenção ao contratar limpeza de caixa d’água para o condomínio?
A primeira coisa que se deve prestar atenção ao contratar uma empresa especializada é checar se existe um alvará de funcionamento autorizado pela Vigilância Sanitária. Em seguida, investigue se a empresa utiliza equipamentos adequados e os corretos produtos para limpeza de caixa d’água.
Preferencialmente, o síndico deve acompanhar o serviço e dar bastante atenção ao certificado de limpeza de caixa d’água fornecido pela empresa. Esse certificado deve conter:
Data da realização da limpeza;
Validade da higienização;
Certificado de que a empresa realizou o serviço e garante a qualidade da água a ser consumida;
Laudo de potabilidade da água, se possível.
Também é importante que o síndico monte seu planejamento de manutenções condominiais para que a próxima limpeza do reservatório seja realizada antes da data limite – passados os 6 meses. Uma forma de fazer isso com praticidade, é adicionar um lembrete no app que o condomínio utiliza para gestão, como o TownSq. Assim, evita-se eventuais problemas.
Ao final do serviço, a empresa deve fornecer um comprovante de limpeza de caixa d’água, que deverá ser guardado pelo síndico junto com a documentação do condomínio.
Quais as etapas de limpeza da caixa d’água do condomínio?
Como explicamos anteriormente, na hora de realizar a limpeza de caixa d’água, não considere apenas o preço. É importante levar em consideração se a empresa é de confiança e se realiza o procedimento corretamente.
Mas como saber se a empresa limpa a caixa d’água corretamente se não sei como é o processo? Não seja por isso. Vamos, a seguir, explicar como é feito o procedimento básico de limpeza de caixa d’água de condomínio. Confira:
Ao iniciar a limpeza do recipiente, a empresa contratada deve:
Analisar a situação da estrutura do reservatório, conferindo se não há vazamentos ou rachaduras;
Em seguida, deve-se interromper o fluxo de água no condomínio;
Ao fechar o registro de entrada de água, o próximo passo é retirar toda a água da caixa. Importante destacar que as caixas d’água não esvazia sozinha;
Feito isso, os funcionários da empresa deverão iniciar a etapa de eliminar a sujeira de dentro e do fundo da caixa, enxaguar tudo e esvaziar de novo;
Aqui, o representante do condomínio deve prestar atenção se foram retiradas todas as manchas do recipiente;
Depois de esvaziar a caixa novamente, chegou o momento de fechá-la. É fundamental usar algum tipo de cadeado, lacre ou qualquer barreira que evite a entrada de sujeira e pequenos animais no local;
Por fim, abra o registro d’água e deixe encher o reservatório.
É essencial relembrar que todo o processo de limpeza da caixa d’água irá resultar que os condôminos fiquem sem água por algumas horas. É função do síndico notificar os moradores sobre esse contratempo.
Uma recomendação é utilizar um aplicativo para condomínio que permite enviar mensagens e circulares para todos rapidamente, como, por exemplo, o TownSq.
Qual a frequência ideal para a limpeza da caixa d’água no condomínio?
A manutenção da caixa d’água é essencial para assegurar que a água utilizada no condomínio esteja sempre limpa e saudável.
Para determinar a frequência ideal dessa limpeza, é importante seguir as orientações da vigilância sanitária e as boas práticas de administração condominial.
Segundo a vigilância sanitária, a recomendação mínima é que a limpeza da caixa d’água ocorra pelo menos duas vezes por ano. Essa periodicidade ajuda a evitar o crescimento de microrganismos, o acúmulo de lodo e a contaminação da água por sujeira e impurezas.
No entanto, essa frequência pode variar dependendo de algumas particularidades de cada condomínio. Confira os principais fatores que influenciam:
Capacidade da caixa d’água: Caixas d’água de maior capacidade, que armazenam volumes mais altos de água, podem demandar limpezas com maior regularidade para garantir a qualidade da água;
Qualidade da água fornecida pela concessionária: Se a água fornecida pela rede pública já contém impurezas, como resíduos ou turbidez, a limpeza pode precisar ser realizada com maior frequência para evitar contaminação;
Características ambientais: Regiões com altos índices de poluição ou sujeira no ar podem resultar em uma maior quantidade de detritos na caixa d’água, exigindo limpezas mais constantes.
Além das limpezas semestrais, também é importante realizar inspeções periódicas para detectar eventuais sinais de contaminação, falhas na estrutura ou acúmulo de sujeira. Essas verificações ajudam a antecipar problemas e a manter a qualidade da água consumida por todos os moradores.
Logo, fica claro que a limpeza de caixa d’água não é apenas uma questão de responsabilidade do síndico, mas de comprometimento com a saúde e o bem-estar coletivo.
Quer saber mais sobre manutenções no condomínio? Temos uma categoria de artigos especialmente sobre isso. Fique à vontade e aproveite!
Obras em condomínios são um desafio para muitos síndicos, especialmente no início da gestão. Continue lendo e tire todas as suas dúvidas sobre este assunto.
Quais manutenções precisam ser feitas? Com que frequência? Quais regras seguir para evitar problemas jurídicos e garantir a segurança de todos?
Se essas dúvidas já passaram pela sua cabeça, este artigo é para você.
Aqui, você encontrará tudo o que precisa saber para planejar e executar obras no condomínio de forma legal, segura e eficiente — evitando dores de cabeça, reduzindo custos e garantindo a valorização do patrimônio. Vamos lá?
Quais manutenções e obras em condomínio o síndico precisa ficar atento?
Manter a manutenção preventiva em dia é fundamental para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores, além de evitar gastos inesperados com reparos emergenciais.
A seguir, destacamos os principais itens que requerem atenção constante no condomínio:
Elevadores
Devido ao uso diário intenso, os elevadores demandam inspeções mensais realizadas por empresas especializadas. Essas verificações asseguram o funcionamento adequado e a segurança dos usuários.
É essencial que a empresa forneça o Relatório de Inspeção Anual (RIA) e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documentos que comprovam a conformidade com as normas vigentes.
Instalações de gás
Para prevenir vazamentos e acidentes, a central de gás deve ser inspecionada anualmente, enquanto os ramais individuais requerem verificação a cada três anos.
Alterações inesperadas no consumo podem indicar problemas, exigindo inspeções imediatas por profissionais qualificados.
Sistema elétrico
Inspeções semestrais das instalações elétricas são cruciais para identificar e corrigir possíveis falhas, como mau contato ou problemas no sistema de aterramento, que podem resultar em curtos-circuitos ou incêndios.
Essas avaliações devem ser conduzidas por eletricistas certificados, garantindo a segurança de todos.
Para-raios
A inspeção do sistema de para-raios deve ocorrer anualmente, assegurando sua eficácia na proteção contra descargas atmosféricas.
É responsabilidade do síndico contratar empresas habilitadas para realizar a verificação e emitir os laudos necessários.
Durante a vistoria, são avaliados extintores, mangueiras, sinalizações e alarmes, garantindo que todos os equipamentos estejam em perfeito estado de funcionamento.
Ferramentas de controle
Para organizar e monitorar todas as manutenções necessárias, recomenda-se que o síndico utilize uma planilha de controle do condomínio.
Essa ferramenta deve incluir datas programadas para cada inspeção, responsáveis por cada tarefa e observações pertinentes.
Além disso, a colaboração estreita com o zelador e demais funcionários é vital para assegurar que todas as atividades sejam executadas conforme o cronograma estabelecido.
Implementar um plano de manutenção preventiva abrangente não só preserva a integridade das instalações, mas também promove um ambiente seguro e confortável para todos os residentes.
Quais são as regras para obras em condomínio?
Para realizar obras em condomínios, é fundamental seguir as diretrizes estabelecidas pelo Código Civil Brasileiro, garantindo a segurança dos moradores e evitando futuros problemas judiciais.
O síndicodesempenha um papel crucial nesse processo, devendo compreender a legislação e conduzir as obras conforme as normas vigentes.
Classificação das obras
Para que uma obra em condomínio seja realizada, é essencial seguir as diretrizes do Código Civil e entender em qual categoria ela se encaixa.
Isso determina tanto a necessidade de aprovação em assembleia quanto o quórum exigido para sua realização.
Obras necessárias
São aquelas que conservam ou evitam a deterioração do condomínio, garantindo a segurança e o funcionamento adequado da infraestrutura. Alguns exemplos incluem:
Melhorias na acessibilidade, como instalação de rampas;
Reparo ou troca de para-raios;
Manutenção na rede elétrica ou hidráulica;
Impermeabilização de lajes para conter infiltrações;
Pintura da fachada (sem mudança de cor);
Modernização dos elevadores;
Instalação de corrimãos nas escadas de emergência.
Se a obra for necessária e urgente, o síndico pode executá-la sem aprovação prévia, desde que o custo não seja elevado.
O que caracteriza um gasto alto deve estar especificado na Convenção do Condomínio. Caso contrário, cabe ao bom senso do síndico decidir.
Se a obra for necessária, urgente e cara, o síndico pode iniciá-la, mas tem a obrigação de convocar uma assembleia para prestar esclarecimentos.
Já para obras necessárias, mas não urgentes, a votação mínima exigida é de 50% + 1 dos condôminos presentes na assembleia.
Obras úteis
São aquelas que melhoram o dia a dia dos moradores, trazendo mais funcionalidade para o condomínio. Entre os exemplos estão:
Instalação de um novo grupo gerador;
Implantação de medidores individuais de água;
Instalação de grades de proteção;
Ampliação da garagem;
Implementação de um sistema de segurança com câmeras, alarmes ou cerca elétrica.
Para que essas obras sejam realizadas, é necessária a aprovação de 50% + 1 dos condôminos.
Obras voluptuárias
São aquelas voltadas para lazer ou estética, sem impacto direto na funcionalidade do condomínio. Exemplos incluem:
Decoração do hall de entrada e áreas comuns;
Projeto de paisagismo para os jardins;
Reformas no salão de festas ou academia apenas para modernização;
Troca de equipamentos da academia por modelos mais novos, mesmo que os antigos ainda estejam funcionando.
Para a aprovação, é necessário um quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Obras emergenciais
Além dessas três categorias, existem as obras emergenciais, que são aquelas que exigem ação imediata para evitar riscos ou danos maiores, como:
Vazamento de água no telhado;
Entupimento da rede de esgoto;
Vazamento de gás;
Conserto de portões de acesso.
Nesse caso, o síndico tem o direito de iniciar a obra sem necessidade de aprovação prévia da assembleia. Além disso, qualquer morador pode solicitar uma obra emergencial diretamente ao síndico.
Procedimentos para aprovação de obras
Convocação de assembleia: O síndico deve convocar uma assembleia geral, detalhando na pauta o tipo de obra proposta e seu respectivo quórum de aprovação;
Deliberação e votação: Durante a assembleia, os condôminos discutem a necessidade e os detalhes da obra, procedendo à votação conforme o quórum exigido para a categoria da obra;
Registro em ata: Todas as decisões e votações devem ser registradas em ata, servindo como documento oficial para eventuais consultas futuras.
Seguir rigorosamente essas diretrizes assegura que as obras sejam conduzidas de maneira legal e transparente, promovendo a harmonia entre os moradores e a preservação do patrimônio comum.
Mas e quando é o morador que quer fazer uma intervenção em sua unidade?
Quando um morador deseja realizar uma intervenção em sua unidade, é fundamental seguir as diretrizes estabelecidas pela ABNT NBR 16.280, em vigor desde abril de 2014 e atualizada em 2020.
Essa norma visa garantir a segurança e a integridade das edificações durante reformas, sejam elas em áreas comuns ou privativas.
Procedimentos para reformas em unidades privativas
Comunicação prévia ao síndico: Antes de iniciar qualquer reforma, o morador deve apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados por um engenheiro ou arquiteto responsável pelo projeto;
Análise e aprovação: O síndico é responsável por analisar a documentação recebida para assegurar que a reforma não comprometerá a segurança da edificação ou de seus ocupantes. Somente após a aprovação formal é que o morador poderá iniciar a obra;
Execução da obra: Durante a execução, é imprescindível que o profissional habilitado supervisione os trabalhos, garantindo conformidade com o plano aprovado e com as normas técnicas vigentes;
Conclusão e documentação: Ao término da reforma, o responsável técnico deve emitir um termo de encerramento, indicando que a obra foi concluída conforme o planejado. Esse documento, juntamente com todos os registros da reforma, deve ser arquivado pelo síndico para eventuais consultas futuras.
Atualização da NBR 16.280 em 2020
A revisão da NBR 16.280 em 2020 trouxe esclarecimentos adicionais, especialmente sobre a necessidade de envolvimento de profissionais habilitados em qualquer modificação que possa alterar ou comprometer a segurança da edificação.
Isso reforça a importância de um planejamento adequado e da supervisão técnica durante todo o processo de reforma.
Responsabilidades do morador e do síndico
Morador: Deve garantir que todas as etapas sejam cumpridas, desde a apresentação do plano de reforma até a conclusão da obra, sempre em conformidade com as normas e regulamentos internos do condomínio;
Síndico: Cabe ao síndico receber, analisar e aprovar a documentação, além de monitorar o andamento das obras para assegurar que não haja riscos à estrutura do edifício ou aos demais condôminos.
Seguir rigorosamente esses procedimentos não só assegura a preservação da edificação, mas também promove a convivência harmoniosa entre os moradores, evitando conflitos e garantindo a segurança de todos.
Manutenção periódica no condomínio: o que e quando fazer?
A manutenção periódica em condomínios é fundamental para garantir a segurança, o bem-estar dos moradores e a preservação do patrimônio.
Para auxiliar os síndicos nessa tarefa, apresentamos um cronograma detalhado de manutenções e intervenções, organizadas conforme sua periodicidade:
Semanalmente:
Piscinas: Realizar filtragem e limpeza diárias; aplicar cloro a cada dois dias e verificar o pH uma vez por semana;
Jardins: Inspecionar regularmente em busca de pragas e verificar a adequação da irrigação;
Playground: Verificar se todos os parafusos estão devidamente apertados, identificar possíveis riscos de acidentes e assegurar que os brinquedos estejam firmemente fixados;
Geradores e elevadores: Monitorar o nível de óleo para garantir o funcionamento adequado.
Quinzenalmente:
Gerador: Realizar um teste de operação por 30 minutos para assegurar seu desempenho;
Limpeza: Atentar para a limpeza de ralos e calhas, prevenindo entupimentos;
Bombas d’água: Alternar a chave no painel elétrico para promover o rodízio das bombas, garantindo sua longevidade;
Jardins: Implementar medidas de controle de pragas a cada 15 dias.
Mensalmente:
Elevadores: Agendar vistoria com um especialista para ajustar freios e assegurar a segurança dos usuários;
Gerador: Submeter o equipamento à inspeção por empresa especializada;
Portões automáticos: Proceder à lubrificação para garantir operação suave;
Jardins: Realizar adubação adequada das plantas;
Bombas d’água: Inspecionar em busca de vazamentos ou vibrações anômalas; estender a verificação às tubulações de esgoto e bombas de incêndio;
Iluminação de emergência: Testar o sistema simulando uma queda de energia por uma hora; substituir equipamentos que não mantenham o funcionamento durante todo o período.
Trimestralmente:
Portas corta-fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas para assegurar seu funcionamento em emergências;
Tubulações: Limpar e verificar os dutos de esgoto e de águas pluviais, prevenindo obstruções;
Mangueiras de incêndio: Desenrolar para inspeção de furos ou desgastes; ao enrolar novamente, variar as dobras para evitar pontos de fragilidade.
Semestralmente:
Caixa d’água: Realizar limpeza completa e contratar análise bacteriológica para garantir a qualidade da água;
Sprinklers: Testar os dispositivos para confirmar seu funcionamento correto;
Tubulações pouco utilizadas: Inspecionar tubulações de uso esporádico, como o ladrão da caixa d’água, para assegurar sua integridade.
Anualmente:
Elevadores: Elaborar o Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado por engenheiro responsável, conforme exigências legais;
Instalações de gás: Realizar inspeção completa das instalações para prevenir vazamentos e garantir a segurança;
Mangueiras de incêndio: Agendar teste hidrostático com empresa especializada para certificar-se da resistência e funcionalidade;
Extintores: Efetuar a recarga anual dos equipamentos, mantendo-os prontos para uso em emergências;
Instalações hidráulicas: Solicitar vistoria para identificar e corrigir possíveis vazamentos ou irregularidades;
Para-raios: Contratar empresa especializada para verificar o estado do sistema, incluindo aterramento e resistência elétrica (medição ôhmica).
Manter um cronograma rigoroso de manutenção preventiva é essencial para evitar problemas futuros e garantir a segurança e o conforto de todos os moradores.
Para auxiliar no controle dessas atividades, é recomendável utilizar planilhas ou sistemas de gestão específicos para condomínios, que facilitam o acompanhamento e a organização das manutenções necessárias.
Agora que você já sabe quais manutenções devem ser feitas e com qual frequência, o próximo passo é criar um cronograma completo para garantir que nada seja esquecido.
Crie um cronograma de manutenções impecável e evite dores de cabeça no seu condomínio. Leia este guia completo com dicas e passo a passo para garantir segurança, organização e valorização do seu patrimônio. Confira a seguir!
Assim como o nosso corpo precisa de cuidados preventivos para evitar doenças, o condomínio exige atenção constante para prevenir problemas e garantir o bom funcionamento de suas estruturas.
Afinal de contas, o condomínio é como um organismo vivo, com sistemas complexos que garantem o bem-estar e a harmonia de todos os moradores.
E a chave para essa saúde predial está em um cronograma de manutenções bem elaborado e executado.
Neste post, vamos mergulhar fundo no universo da manutenção condominial, desvendando cada etapa da criação de um cronograma impecável. Continue lendo!
Por que um cronograma de manutenções é essencial?
Antes de colocarmos a mão na massa, vamos entender por que um cronograma de manutenções é tão crucial para a saúde do seu condomínio.
Se for ignorado, ele pode evoluir para infiltrações, mofo, danos na estrutura e até curtos-circuitos.
Neste caso, a manutenção preventiva age como um escudo, identificando e corrigindo esses pequenos problemas antes que se transformem em grandes (e caros!) desafios.
Exemplo: A inspeção regular das instalações hidráulicas previne vazamentos, evitando o desperdício de água, danos aos apartamentos e áreas comuns, e o desgaste prematuro de bombas e tubulações.
Equipamentos em perfeito estado de funcionamento, como elevadores, portões automáticos, sistemas de alarme e iluminação de emergência, minimizam o risco de acidentes e garantem a tranquilidade de todos.
Exemplo: Manutenção periódica dos elevadores, com a verificação de cabos, freios e sistemas de segurança, previne falhas que podem causar acidentes graves.
Economia a longo prazo
A máxima “prevenir é melhor que remediar” se aplica perfeitamente à manutenção condominial.
Investir em prevenção é um ato de sabedoria financeira, pois evita gastos inesperados com reparos emergenciais, que costumam ser mais caros e complexos.
Exemplo: A limpeza e conservação regular da caixa d’água previne a proliferação de bactérias e a necessidade de reparos no sistema de abastecimento, além de evitar problemas de saúde para os moradores.
Valorização do patrimônio
Um condomínio bem cuidado e com manutenções em dia é um imã para compradores e inquilinos.
A valorização do patrimônio é um benefício direto da manutenção preventiva, impactando positivamente o investimento de cada morador.
Exemplo: A pintura regular da fachada, além de preservar a estrutura do prédio, melhora a aparência do condomínio, tornando-o mais atrativo e valorizado.
Organização e controle
O cronograma de manutenções funciona como um mapa detalhado, guiando as ações e proporcionando organização e controle sobre as atividades do condomínio.
Ele facilita a gestão, a previsão de custos e a tomada de decisões estratégicas.
Exemplo: Com um cronograma detalhado, o síndico pode planejar as manutenções com antecedência, negociar melhores preços com fornecedores e evitar imprevistos que impactem o orçamento do condomínio.
Transparência e confiança
Um cronograma claro, acessível e atualizado demonstra aos moradores a transparência na gestão do condomínio.
Essa atitude gera confiança, aumenta a participação dos moradores nas decisões e fortalece a comunidade condominial.
Exemplo: Disponibilizar o cronograma de manutenções em um aplicativo ou sistema online, com informações detalhadas sobre cada serviço, custos e datas, permite que os moradores acompanhem as ações e se sintam parte importante da gestão do condomínio.
Mãos à obra: Construindo um cronograma de manutenções imbatível
Agora que você já sabe a importância de um cronograma de manutenções, vamos ao passo a passo para criar um plano de ação completo e eficiente:
Passo 1: Diagnóstico completo do condomínio
Comece com um raio-x completo do seu condomínio.
Levante todos os itens que demandam manutenção, desde os mais óbvios, como elevadores, portões eletrônicos e sistemas de segurança, até os detalhes que podem passar despercebidos, como iluminação de emergência, extintores de incêndio e bombas de recalque.
Dicas:
Realize uma inspeção predial detalhada: Contar com a ajuda de um profissional especializado em inspeção predial pode ser fundamental para identificar problemas ocultos e determinar a real necessidade de cada item.
Consulte os manuais dos equipamentos: Os manuais dos fabricantes fornecem informações importantes sobre a periodicidade ideal de cada manutenção e os procedimentos a serem seguidos.
Crie um checklist completo: Utilize um checklist para garantir que nenhum item seja esquecido durante o levantamento. Inclua informações como:
Nome do item;
Localização;
Descrição;
Data da última manutenção;
Próxima manutenção prevista;
Observações.
Passo 2: Definindo a frequência ideal de cada manutenção
Com o diagnóstico em mãos, defina a periodicidade ideal para cada tipo de manutenção.
Leve em consideração fatores como:
Recomendações do fabricante: Consulte o manual do equipamento para verificar a frequência de manutenção recomendada;
Intensidade de uso: Itens que são utilizados com mais frequência, como elevadores e portões eletrônicos, exigem manutenções mais frequentes;
Condições climáticas: As condições climáticas da sua região podem influenciar na periodicidade de algumas manutenções, como a pintura da fachada e a limpeza de calhas;
Histórico de problemas: Se um item apresenta histórico de problemas, aumente a frequência das manutenções preventivas para evitar falhas e imprevistos.
Exemplos de periodicidade:
Elevadores: Manutenção preventiva mensal, com empresas especializadas, e anual, com a realização de testes de segurança;
Caixa d’água: Limpeza e desinfecção a cada 6 meses, seguindo as normas da vigilância sanitária;
Jardins: Manutenção semanal, incluindo poda, irrigação e adubação;
Sistema de incêndio: Inspeção e testes a cada 6 meses, com recarga dos extintores conforme a necessidade;
Portões eletrônicos: Manutenção preventiva a cada 3 meses, com lubrificação e ajustes.
Passo 3: Crie um cronograma visual e acessível
Com as informações coletadas, é hora de organizar tudo em um cronograma visual e de fácil acesso.
Utilize ferramentas que facilitem a visualização e o acompanhamento das manutenções, como:
Planilhas: Crie planilhas detalhadas com as informações de cada item, a periodicidade das manutenções e as datas previstas;
Aplicativos de gestão condominial: Utilize aplicativos específicos para gestão de condomínios, que oferecem recursos para criar cronogramas de manutenções, registrar os serviços realizados e controlar os custos;
Softwares de gestão: Softwares de gestão condominial são ferramentas mais completas, que permitem integrar o cronograma de manutenções com outras funcionalidades, como controle financeiro, comunicação com moradores e gestão de documentos.
Dicas:
Categorize as manutenções: Separe as manutenções por categorias (elevadores, áreas comuns, sistemas hidráulicos, etc.) para facilitar a visualização e o acompanhamento;
Utilize cores e recursos visuais: Utilize cores, gráficos e tabelas para tornar o cronograma mais intuitivo e fácil de entender;
Compartilhe o cronograma com os moradores: Disponibilize o cronograma em um local de fácil acesso, como o mural do condomínio ou um portal online, para que todos os moradores possam acompanhá-lo.
Passo 4: Documentação completa e organizada
Mantenha registros detalhados de todas as manutenções realizadas, incluindo:
Data da manutenção;
Serviços executados;
Empresa contratada;
Responsável pela execução;
Custos;
Observações;
Fotos e vídeos para registrar o estado dos equipamentos antes e depois da manutenção.
Dicas:
Crie um sistema de arquivamento eficiente: Organize os documentos de forma clara e fácil de encontrar, utilizando pastas, arquivos digitais ou softwares de gestão;
Digitalize os documentos: Digitalize os documentos físicos para garantir a segurança das informações e facilitar o acesso;
Mantenha os registros atualizados: Atualize os registros a cada nova manutenção realizada.
Passo 5: Comunicação transparente com os moradores
A comunicação transparente com os moradores é fundamental para o sucesso do cronograma de manutenções.
Informe sobre as datas das manutenções preventivas com antecedência, detalhando os serviços que serão realizados e os possíveis impactos na rotina do condomínio.
Dicas:
Utilize diferentes canais de comunicação: Utilize murais, e-mails, grupos de WhatsApp, aplicativos de gestão condominial e outros canais para garantir que a informação chegue a todos os moradores;
Seja claro e objetivo na comunicação: Utilize linguagem clara e objetiva para evitar dúvidas e mal-entendidos;
Esteja aberto a sugestões e feedback: Incentive os moradores a darem sugestões e feedback sobre o cronograma de manutenções.
Passo 6: Ajuste e aprimore o seu cronograma
O cronograma de manutenções é um documento dinâmico e deve ser revisado e atualizado periodicamente.
Ajuste a frequência das manutenções conforme a necessidade, inclua novos itens e avalie os resultados das ações preventivas.
Dicas:
Realize pesquisas de satisfação: Utilize pesquisas de satisfação para coletar a opinião dos moradores sobre a qualidade das manutenções e identificar pontos de melhoria;
Monitore os custos: Acompanhe os custos das manutenções e busque alternativas para otimizar os recursos do condomínio;
Invista em tecnologia: Utilize ferramentas tecnológicas para automatizar tarefas, facilitar a comunicação e melhorar a gestão do cronograma de manutenções.
Dicas extras para um cronograma de manutenções eficiente
Crie um fundo de reserva para manutenções: Separe um valor mensal no orçamento do condomínio para cobrir os custos das manutenções preventivas e imprevistos;
Negocie contratos de manutenção preventiva: Negocie contratos de manutenção preventiva com empresas especializadas para garantir serviços de qualidade com preços mais acessíveis;
Treine os funcionários do condomínio: Invista em treinamento para os funcionários do condomínio, como porteiros e zeladores, para que eles possam realizar pequenas manutenções e identificar problemas em estágio inicial.
Você pode ir além: Escolha o TownSq e automatize o cronograma de manutenções do condomínio
Chegou a hora de dizer adeus às planilhas confusas e aos lembretes perdidos em meio a papéis!
Com o TownSq, você pode automatizar o seu cronograma de manutenções, centralizar as informações, otimizar o tempo e garantir que nenhuma tarefa seja esquecida.
A funcionalidade “Atividades” do TownSq é sua aliada para organizar e controlar as manutenções do condomínio de forma simples e eficiente.
Com ela, você pode:
Cadastrar todas as manutenções: Crie atividades para cada item do seu cronograma, com informações detalhadas sobre a periodicidade, os responsáveis e as datas previstas;
Configurar lembretes automáticos: Programe lembretes para serem enviados por e-mail ou notificações no aplicativo, garantindo que nenhuma manutenção passe despercebida;
Acompanhar o status das atividades: Monitore o andamento de cada tarefa, verifique quais manutenções estão pendentes, em andamento ou concluídas;
Centralizar as informações: Mantenha todas as informações sobre as manutenções em um único lugar, acessível a qualquer hora e lugar.
Passo a passo para automatizar as suas manutenções no TownSq
Crie uma nova atividade
Acesse o menu lateral e clique em “Atividades”.
Clique em “Criar atividade”.
Preencha as informações da atividade
Nome da atividade: Dê um nome claro e objetivo à atividade, como “Manutenção preventiva do elevador social”;
Prioridade: Defina o nível de prioridade da atividade (alta, média ou baixa).
Categoria: Categorize a atividade para facilitar a organização (ex: elevadores, áreas comuns, segurança);
Data prevista: Informe a data prevista para a realização da manutenção;
Responsável: Indique o responsável pela execução da atividade (zelador, empresa contratada, etc.);
Descrição: Adicione uma descrição detalhada da atividade, incluindo informações relevantes sobre o serviço a ser realizado;
Anexos: Anexe documentos importantes, como orçamentos, contratos e laudos técnicos (até 7 anexos, exceto vídeo e áudio);
Clique em “Próximo”.
Personalize as configurações da atividade:
Pública: Marque esta opção se desejar que a atividade seja visível para todos os moradores;
Repetir atividade: Ative esta opção para que a atividade se repita automaticamente após a conclusão. Defina a periodicidade desejada (imediatamente, semanal, mensal, bimestral, semestral ou anual);
Enviar lembrete: Ative esta opção para receber lembretes sobre a atividade. Defina com que antecedência deseja receber o lembrete (1 dia, 3 dias, 5 dias, 1 semana, 2 semanas ou 1 mês);
Já concluída em: Se a atividade já foi concluída, marque esta opção e informe a data de conclusão.
Salve a atividade
Clique em “Salvar” para finalizar a criação da atividade.
Pronto! Sua atividade está criada e automatizada no TownSq. Agora você pode acompanhar o andamento das manutenções, receber lembretes e manter tudo organizado em um único lugar.
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A manutenção predial é essencial para garantir a segurança, longevidade e valorização de um edifício.
Negligenciar essa tarefa pode resultar em problemas estruturais, custos elevados com reparos emergenciais e até acidentes graves.
Neste guia, abordaremos como preservar a estrutura do prédio por meio de manutenções preventivas, corretivas e a importância de seguir as normas técnicas, evitando riscos desnecessários e assegurando o bem-estar de todos os moradores.
Vamos explorar as principais práticas e responsabilidades que ajudam a manter o condomínio em perfeito estado, prevenindo desastres futuros. Continue lendo!
O que é manutenção predial?
Manutenção predial é o conjunto de atividades planejadas para preservar, reparar e garantir o funcionamento adequado de edifícios, sejam eles residenciais, comerciais ou industriais.
Ela envolve o cuidado contínuo de todos os sistemas e componentes do prédio, desde as instalações elétricas e hidráulicas até estruturas maiores, como fachadas e elevadores.
O objetivo principal é prolongar a vida útil da edificação, manter a segurança dos ocupantes e evitar problemas maiores que poderiam resultar em gastos excessivos e emergências.
Há três tipos principais de manutenção predial:
Manutenção preventiva: Focada em prevenir danos e problemas antes que eles ocorram, a manutenção preventiva envolve atividades regulares, como a verificação de instalações elétricas, limpeza de caixas d’água, e revisão de elevadores. O foco aqui é evitar acidentes e garantir que o prédio continue operando sem interrupções;
Manutenção corretiva: Diferente da preventiva, a manutenção corretiva trata de reparar danos e falhas que já ocorreram. Exemplos comuns incluem o conserto de rachaduras em paredes, reparos de vazamentos ou trocas de peças defeituosas em equipamentos;
Manutenção preditiva: Esse tipo de manutenção utiliza monitoramento e análise de dados para prever quando um sistema ou equipamento precisará de reparos, otimizando os custos e prevenindo paradas inesperadas nas operações do prédio.
Essas manutenções, quando realizadas de forma regular e organizada, evitam problemas graves, como falhas em sistemas críticos, que podem comprometer a segurança dos ocupantes e levar a grandes despesas emergenciais
Qual é a importância da manutenção predial?
A importância da manutenção predial reside em sua capacidade de garantir segurança, preservar o valor do imóvel e gerar economia a longo prazo.
Um edifício bem conservado está menos propenso a acidentes como desabamentos, incêndios e vazamentos, o que protege os moradores e evita tragédias.
Além disso, uma manutenção regular impede o desgaste da estrutura, prolongando sua vida útil e reduzindo a necessidade de grandes reformas, que podem ser custosas.
Outro ponto relevante é a valorização do imóvel. Um prédio em boas condições atrai inquilinos e compradores, sendo mais competitivo no mercado.
A manutenção predial também contribui para a eficiência energética, uma vez que sistemas bem conservados, como o elétrico e o hidráulico, tendem a consumir menos energia e água.
Além disso, a manutenção regular garante que o edifício esteja em conformidade com as normas de segurança e regulamentações, evitando multas e garantindo o funcionamento adequado de sistemas essenciais, como alarmes de incêndio e instalações elétricas.
Quais são as normas técnicas de manutenção predial?
As normas técnicas de manutenção predial estabelecem diretrizes essenciais para garantir a segurança, durabilidade e funcionamento adequado das edificações. Essas normas abrangem aspectos preventivos e corretivos, além de orientar a gestão eficiente dos processos de manutenção.
Veja quais são as principais normas técnicas relacionadas à manutenção predial:
NBR 5674 – Manutenção de Edificações: Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção
Esta norma define os requisitos para um plano de manutenção predial, abrangendo atividades preventivas e corretivas.
Ela também estabelece as responsabilidades de proprietários e gestores e orienta sobre a frequência e os prazos de manutenção para diferentes sistemas da edificação, como elevadores, sistemas elétricos e hidráulicos.
NBR 14037 – Diretrizes para a Manutenção de Edificações
Foca na manutenção preventiva, que visa conservar as edificações em boas condições de uso.
A norma orienta sobre a periodicidade das manutenções e os tipos de inspeções necessárias para evitar problemas maiores.
NBR 15575 – Edificações Habitacionais: Desempenho
Esta norma aborda o desempenho global da edificação, especialmente para residências, tratando de questões como segurança estrutural, estanqueidade, durabilidade e requisitos de conforto.
Ela é relevante para a manutenção predial, pois fornece parâmetros para a qualidade dos materiais e sistemas usados.
NBR 16747 – Inspeção Predial
Esta norma estabelece critérios para a realização de inspeções prediais, fundamentais para avaliar o estado da edificação e definir um plano de manutenção.
A norma orienta sobre a elaboração de relatórios de inspeção que apontam as condições da estrutura, sistemas e componentes, além de sugerir as ações necessárias.
NBR 16280: Reforma de Edificações e a Responsabilidade no Condomínio
A NBR 16280, em vigor desde 2014 e atualizada em 2015, estabelece normas específicas para reformas de edificações, garantindo a segurança estrutural e a proteção dos moradores em condomínios.
Essa norma exige que, antes de qualquer obra que possa alterar ou comprometer a segurança da edificação, o responsável pelo imóvel apresente uma documentação técnica detalhada ao síndico.
Isso inclui um laudo assinado por um engenheiro ou arquiteto, o plano da obra e o cronograma de execução.
A norma visa eliminar intervenções feitas por pessoas sem qualificação, prevenindo acidentes e assegurando que as reformas sigam padrões de qualidade.
PMOC – Plano de Manutenção, Operação e Controle (Lei Nº 13.589/2018)
Essa regulamentação específica para sistemas de climatização estabelece a obrigatoriedade de um plano de manutenção para garantir a qualidade do ar em ambientes climatizados artificialmente. Aplica-se a prédios de uso público e coletivo.
Essas normas formam a base da manutenção predial no Brasil, garantindo que edificações permaneçam seguras e operacionais ao longo do tempo, preservando seu valor e evitando a ocorrência de acidentes ou falhas estruturais graves.
Quais são as manutenções de um condomínio?
As manutenções em um condomínio são fundamentais para garantir a segurança, funcionalidade e bem-estar dos moradores.
Elas podem ser divididas em três principais categorias: preventivas, corretivas e preditivas, cada uma com suas funções e frequências específicas.
Abaixo, uma lista das principais manutenções que devem ser realizadas:
Manutenção dos elevadores
Essencial para a segurança dos usuários, a manutenção preventiva deve ser realizada mensalmente por empresas especializadas. A revisão mais profunda e a modernização geralmente ocorrem após cerca de 15 anos de uso.
Inclui a verificação das instalações, reaperto de conexões, testes de disjuntores, e substituição de componentes desgastados.
Essas ações devem ser realizadas anualmente ou conforme a necessidade, para evitar falhas que possam causar incêndios ou outros problemas
Manutenção de para-raios
A norma NBR 5419 exige inspeções semestrais e a medição ôhmica anual para garantir que o sistema de proteção contra descargas atmosféricas esteja funcionando corretamente.
Piscinas requerem cuidados diários, como filtragem e controle de cloro, além de limpeza semanal das bordas e aspiração do fundo. Também é importante garantir a segurança com sinalizações e cercamentos adequados.
A manutenção dos extintores precisa ser realizada anualmente por empresas certificadas pelo Inmetro. Além disso, os equipamentos devem passar por inspeções visuais frequentes para garantir que estejam em bom estado.
Essas manutenções regulares ajudam a preservar a estrutura do prédio, reduzir custos com reparos emergenciais e garantir a tranquilidade dos moradores.
Quem é responsável pela manutenção do condomínio?
A responsabilidade pela manutenção de um condomínio é dividida entre o síndico, os condôminos e, em alguns casos, a administradora contratada para gerir as atividades de manutenção.
Veja os papéis principais de cada parte:
Síndico
O síndico é a figura central responsável pela gestão do condomínio e, por consequência, pela coordenação da manutenção predial.
Ele deve garantir que manutenções preventivas e corretivas sejam realizadas conforme o cronograma e dentro das normas de segurança.
Cabe ao síndico contratar empresas especializadas, supervisionar serviços, e zelar pela segurança e bem-estar dos moradores
Condôminos
Embora o síndico tenha a responsabilidade principal, os condôminos também têm um papel importante.
Eles devem contribuir financeiramente para o fundo de manutenção, participar das assembleias para aprovar gastos e relatar problemas que necessitem de reparos.
Sua participação é vital para o bom funcionamento do condomínio
Administradora
Em muitos condomínios, uma empresa terceirizada é contratada para auxiliar o síndico na gestão da manutenção.
Essa empresa pode cuidar da parte burocrática, acompanhar o cronograma de manutenções e garantir que os serviços sejam executados por profissionais qualificados
A responsabilidade final, no entanto, recai sobre o síndico, que responde legalmente por garantir que o condomínio esteja em conformidade com as normas vigentes e com a segurança de todos.
Quais são os principais riscos da falta de manutenção predial?
A falta de manutenção predial pode acarretar diversos riscos significativos que não apenas comprometem a integridade da estrutura do prédio, mas também afetam a segurança e a saúde dos moradores.
Aqui estão alguns dos principais riscos associados à negligência na manutenção:
Infiltrações
A ausência de cuidados pode levar a infiltrações em pisos e paredes, comprometendo a estrutura do edifício.
Isso pode resultar na formação de mofo, que afeta a qualidade do ar e a saúde dos ocupantes, além de gerar odores desagradáveis.
Rachaduras e desabamentos
Edifícios sem manutenção regular podem apresentar rachaduras que não apenas prejudicam a estética, mas também representam um sério risco estrutural.
A deterioração severa pode culminar em desabamentos, levando a consequências fatais e danos materiais significativos.
Incêndios
A falta de manutenção nas instalações elétricas aumenta o risco de curtos-circuitos e incêndios.
Problemas como sobrecarga na fiação e falhas em sistemas de combate a incêndio são frequentemente resultantes de negligência, podendo causar desastres maiores.
Acidentes e lesões
Ambientes mal mantidos podem ser perigosos.
Problemas com revestimentos, letreiros de fachadas e outros elementos estruturais podem levar a acidentes que ferem os moradores e visitantes do edifício.
Gastos emergenciais elevados
Ignorar a manutenção preventiva frequentemente resulta em custos muito mais altos a longo prazo.
Reparos emergenciais são geralmente mais caros do que a manutenção programada, pois envolvem a correção de problemas maiores que poderiam ter sido evitados.
Deterioração do imóvel
A falta de manutenção contribui também para a rápida depreciação do imóvel, impactando o seu valor de mercado e a imagem da empresa ou entidade que o administra.
Isso pode resultar na perda de clientes e na diminuição da capacidade de atrair novos negócios.
Para finalizar, é importante lembrar que a manutenção regular não só protege a estrutura do condomínio, como também garante a segurança de todos os moradores e a valorização do imóvel.
Cada detalhe, desde a manutenção elétrica até o cuidado com fachadas e sistemas de combate a incêndios, faz a diferença na preservação do patrimônio.
Se você está planejando realizar reformas no condomínio, é essencial seguir a NBR 16280, em vigor desde 2014, que exige a entrega de documentos ao síndico antes de iniciar qualquer obra.
Dentre todas as áreas comuns, talvez a piscina do condomínio seja a mais disputada. Principalmente na época do calor ou das férias, o fluxo de pessoas aumenta consideravelmente nessa área do condomínio. Por causa disso, a piscina se torna um dos ambientes que mais requer cuidado na hora de fazer a manutenção condominial, e garantir condições adequadas para os moradores é responsabilidade do síndico.
Pensando nisso, focamos neste artigo em como realizar a manutenção da piscina do condomínio adequadamente, mostrar o que a legislação diz sobre esse processo, que materiais utilizar e como manter o ambiente seguro para os moradores. Boa leitura!
Quais as regras de utilização para a piscina do condomínio?
Como qualquer outra área comum de um empreendimento, a piscina do condomínio possui regras que garantem a saúde e segurança dos frequentadores do local. Mesmo que o rigor possa parecer excessivo aos olhos de alguns moradores, o síndico deve garantir que essas regras sejam respeitadas, a fim de evitar acidentes.
Por isso, antes de focar na manutenção, é importante entender as principais e mais comuns regras de utilização da piscina. Confira:
Quem pode usar a piscina do condomínio?
Uma das principais regras para uso de piscina em condomínio deve ser quem pode usar esse espaço. Isso porque alguns condomínios permitem que os visitantes frequentem essa área comum. Porém, essa regra pode variar de acordo com cada condomínio.
Caso o condomínio permita que os visitantes façam uso da piscina, será necessário estabelecer o número de visitas à área diariamente e quantos visitantes cada unidade poderá levar. Se o condomínio não permitir que visitantes frequentem a piscina, é importante que essa norma esteja descrita no Regimento Interno.
Horário de uso O horário de funcionamento da piscina do condomínio é determinado pelas regras do regimento interno. É comum que as piscinas tenham horários que respeitam a rotina regular (ex.: 9h às 17h), podendo ser diferentes nos finais de semana. No verão, é possível que o horário seja estendido.
Normas de utilização Piscinas em condomínios devem contar com avisos e placas indicando as regras do local. Essas normas também podem ser conferidas no regimento interno do condomínio. Algumas regras mais comuns para piscina de condomínio são:
Não consumir alimentos e bebidas na área da piscina;
Moradores não podem andar fora das dependências da piscina utilizando trajes de banho;
Não é permitido levar copos, garrafas, latas de cerveja e demais itens de vidro ou material cortante para o local;
Moradores devem controlar crianças para que não sujem a água ou se machuquem;
É proibida a presença de animais no espaço voltado às piscinas;
Todos devem tomar uma ducha antes de entrar na água;
É proibido usar equipamentos de som na área de lazer.
Essas e outras obrigações ajudam a garantir a ordem e a harmonia na convivência entre vizinhos.
Segurança de crianças O condomínio pode restringir o acesso de crianças na piscina do condomínio por questões de segurança. Para evitar acidentes, menores de idade só podem entrar na piscina no condomínio quando acompanhadas por um responsável. É de interesse comum que haja normas que protejam os moradores de possíveis acidentes.
Atestado médico para piscina coletiva
O atestado médico para utilizar a piscina do condomínio não é obrigatório em todos os municípios e estados, mas nada impede que o condomínio faça a exigência. Inclusive, essa é uma medida prudente que busca preservar a saúde dos condôminos que usam a piscina.
No estado de São Paulo, por exemplo, os artigos 51 e 52 do Decreto nº 13.166/79 estabelecem que é obrigatório o morador passar por um exame prévio antes de usufruir da piscina. É preciso apresentar uma ficha médica assinada por um profissional habilitado. A lei também determina que é proibida a entrada na piscina de pessoas portadoras de doenças transmissíveis ou com feridas abertas.
Para determinar se o condomínio que você administra exige a apresentação de atestado médico para uso de piscina coletiva, é necessário conferir o regimento interno.
Se a assembleia achar prudente, o condomínio deve aprovar a exigência de atestado médico ou dermatológico para uso de piscina do condomínio. A aprovação é feita com a maioria dos votos de uma reunião de assembleia, com quórum de dois terços de todos os condôminos.
O Conselho Regional de Medicina do Paraná também recomenda que o atestado médico para utilização de piscinas seja renovado a cada seis meses. Para que o atestado seja válido, é necessário que ele contenha as seguintes informações:
Como deve ser a manutenção da piscina do condomínio?
Depois de entender as principais regras que garantem segurança aos usuários das piscinas do condomínio, é hora de saber sobre as manutenções dessa área comum. A manutenção das piscinas envolve tanto o cuidado com a água quanto com os acessórios e espaço ao redor. Confira abaixo:
Manutenção da água da piscina
A água é um ambiente perfeito para a proliferação de bactérias e fungos que podem causar sérios problemas de saúde aos moradores. Logo, o condomínio tem a obrigação de prezar pela saúde coletiva.
Doenças que podem ser transmitidas pela água da piscina:
Problemas gastrointestinais, como diarreias e vômitos;
Erupções cutâneas;
Infecções oculares, como conjuntivite;
Doenças no ouvido ou no trato respiratório;
Infecções por fungos, como micoses.
A manutenção com a água da piscina, portanto, envolve muita higiene, desde a remoção de sujeiras mais grossas e visíveis até o ajuste do pH e manutenção da água em níveis saudáveis.
Cloro e controle de pH
O cloro deve ser reposto de dois em dois dias durante o verão. O produto deve ser adquirido em locais especializados na venda e recomendação de uso, evitando utilizar cloros ou outros produtos de origem duvidosa ou sem registro nos órgãos competentes.
Já o pH deve ser medido uma vez por semana. Esse cuidado é fundamental para o bom funcionamento da piscina. Se o pH estiver no nível correto, os equipamentos terão uma durabilidade maior e a qualidade da água não será comprometida.
O nível do pH deve estar sempre entre 7,2 e 7,6, ou seja, levemente alcalina.
Demais sujeiras
Cuidados manuais, como a peneiração, continuam fundamentais para a retirada de sujeiras mais grossas como galhos, folhas, insetos e outras sujeiras. Após a limpeza superficial, procure realizar a aspiração a cada dois dias e uma escovação de 15 em 15 dias. A escovação das paredes e fundo elimina as algas e outros organismos que possam se aderir ao revestimento.
Filtração
A bomba da piscina deve funcionar diariamente para garantir a circulação da água e a remoção de impurezas. A manutenção de bombas de piscina deve ser feita periodicamente por uma equipe especializada para garantir o bom funcionamento da estrutura de circulação e tratamento da água.
Causas comuns para o funcionamento inadequado da bomba são o superaquecimento do motor, o acúmulo de sujeira nas entradas e saídas de água, sólidos que entram pelo encanamento e o uso excessivo de produtos químicos.
Ao notar sinal de vazamento, travamento, má circulação da água e o aumento excessivo do valor da conta de luz, é necessário entrar em contato com uma empresa especializada nesse tipo de serviço. É importante saber que a manutenção de bombas de piscina deve ser feita de forma regular mesmo que o equipamento esteja inativo.
Esvaziamento da piscina
Pelo menos uma vez por ano, a piscina do condomínio deve ser esvaziada para uma limpeza e manutenção mais profunda. Todo o trabalho deve ser feito por uma equipe especializada, a fim de garantir um trabalho de qualidade. Os gastos com essa manutenção preventiva também devem estar descritos na previsão orçamentária, para evitar de negligenciar a manutenção por falta de verba.
A limpeza completa da piscina consiste em esvaziar a piscina, realizar uma limpeza profunda de todas as superfícies e verificar o estado de equipamentos e tubulações. Outro ponto é a troca de areia do filtro, que deve ser trocada periodicamente para garantir sua eficiência.
Alguns cuidados adicionais:
Segurança: instalar cercas de proteção, sinalizar áreas de risco e manter a piscina sempre limpa e organizada.
Equipamentos: verificar regularmente o funcionamento de bombas, filtros, skimmer e outros equipamentos.
Produtos químicos: armazenar os produtos químicos em local seguro, longe do alcance de crianças e animais de estimação.
Higiene: os usuários devem tomar banho antes de entrar na piscina, evitar o uso de produtos químicos na água e não urinar nem defecar no local.
Ao seguir essas orientações, você garantirá uma piscina limpa, segura e agradável para todos os moradores do condomínio, além de evitar multas e gastos desnecessários.
O mercado imobiliário possui diversas empresas especializadas nas várias etapas que envolvem a gestão, construção e vendas. Uma dessas empresas é a incorporadora imobiliária, muitas vezes confundida com uma construtora ou imobiliária, mas que possui tarefas específicas.
Neste artigo, você vai entender o que faz uma incorporadora imobiliária, qual a diferença para a construtora, qual a importância desse tipo de empresa e o que diz a lei a respeito das incorporadoras. Continue a leitura!
O que é uma incorporadora imobiliária?
Uma incorporadora imobiliária é a empresa responsável por todo o processo de concepção e realização de um empreendimento imobiliário.
Ela atua na coordenação das diversas etapas existentes para transformar um projeto em realidade.
A incorporadora de imóveis inicia o processo de construção e comercialização do empreendimento. Apesar de não realizar a obra, o principal objetivo é identificar oportunidades, comprar o terreno, elaborar o projeto de arquitetura e fazer estudos de viabilidade. Por meio dessas ações, ela articula todas as etapas do negócio.
A empresa que se responsabiliza pela incorporação é a dona e quem faz a gestão do projeto, se responsabilizando por prazos, entrega dos empreendimentos, problemas estruturais e de construção, entre outros. Essa obrigação técnica é válida por 5 anos, pode ser ampliada em caso de dano estrutural.
Quais os papéis da incorporadora imobiliária
Os papéis de uma incorporadora imobiliária são os seguintes:
Ideia e planejamento: a incorporadora encontra um bom terreno, idealiza um empreendimento, realiza estudos de mercado para identificar o público-alvo e começa a desenvolver o projeto.
Aquisição do terreno: a incorporadora negocia o terreno com o proprietário e segue para a regularização junto aos órgãos competentes.
Regularização do imóvel: a incorporadora verifica se o terreno tem todas as documentações necessárias.
Contratação de profissionais: com o terreno regularizado e as autorizações em mãos, a incorporadora contrata os profissionais que vão realizar a obra – aqui entra o trabalho da construtora.
Gestão do projeto: a incorporadora acompanha o andar da obra, para garantir a qualidade do empreendimento e o cumprimento de prazos.
Qual a lei que rege a incorporação imobiliária?
Além dos pressupostos presentes no Código Civil, a incorporação imobiliária possui uma legislação específica que rege a atividade no país, sendo de extrema importância prestar atenção nessa lei para que não haja problemas no decorrer da obra.
A Lei nº 4.591/1964 é a principal legislação que regulamenta a incorporação imobiliária no Brasil. Ela estabelece as regras para a construção e venda de unidades autônomas em edifícios ou conjuntos de edifícios, como apartamentos, salas comerciais e lojas.
De maneira resumida, a lei define:
O que é incorporação: ou seja, a atividade de promover e realizar a construção de um empreendimento imobiliário para vendê-lo em partes.
Quem é o incorporador: é a pessoa física ou jurídica responsável por todo o processo, desde a compra do terreno até a entrega das chaves aos compradores.
Os direitos e deveres: as obrigações da incorporadora imobiliária em relação aos compradores, como entregar a obra conforme o prometido, e os direitos dos compradores, como receber a escritura do imóvel.
Levando a prática em consideração, a Lei da Incorporação Imobiliária:
Garante segurança jurídica: protegendo os compradores, exigindo que o incorporador registre o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis e cumpra todas as etapas do processo de construção.
Regulamenta a venda: define as condições de venda, como o pagamento em prestações, e as garantias que o comprador tem em caso de atraso na obra ou problemas no imóvel.
Estabelece normas para o condomínio: determina as regras para a formação e administração do condomínio após a entrega das unidades.
É importante deixar claro que a Lei da Incorporação Imobiliária é um assunto complexo e envolve diversos aspectos legais.
A recomendação é procurar um advogado especializado em direito imobiliário para obter informações mais detalhadas e específicas sobre a lei.
Com a definição do trabalho da incorporadora imobiliária feita, é hora de entender o passo a passo do trabalho desse tipo de empresa.
Tudo começa com a ideia e planejamento. Esse é o momento em que a incorporadora identifica um terreno com potencial para construção ou uma demanda específica do mercado.
Após esse passo, vem os estudos de viabilidade, onde são realizadas pesquisas de mercado, análise da localização, definição do público-alvo e elaboração de um plano de negócios.
Por fim, vem o projeto arquitetônico, onde a incorporadora imobiliária contrata arquitetos para desenvolver o projeto, definindo o número de unidades, áreas comuns, acabamentos e outros detalhes.
Com o campo das ideias definido, é hora de a incorporadora imobiliária partir para a negociação e aquisição do terreno, negociando a compra do terreno com o proprietário, definindo o valor e as condições de pagamento.
Tem também a regularização, verificando se o terreno possui todas as documentações necessárias e iniciando o processo de regularização junto aos órgãos competentes.
Com a documentação do terreno em dia, a incorporadora imobiliária parte para a contratação de profissionais, como engenheiros, arquitetos, paisagistas e outros profissionais para desenvolver o projeto e acompanhar a obra.
Escolhe também uma construtora para executar a obra de acordo com o projeto aprovado.
Com a obra iniciada, a incorporadora passa a atuar no gerenciamento, acompanhando de perto todas as etapas da construção, desde a fundação até a entrega das chaves.
Garante também que a obra seja realizada com qualidade, seguindo as normas técnicas e ambientais e garantindo a segurança dos funcionários.
Com a obra encaminhada, a incorporadora dá início à comercialização, começando pela divulgação do empreendimento para o público-alvo, através de campanhas de marketing e vendas.
Tem também a negociação das condições de pagamento com os compradores, oferecendo opções de financiamento e outras facilidades.
Além disso, por fim, oferece também o suporte aos compradores após a entrega das chaves, solucionando eventuais problemas ou dúvidas.
Qual é a diferença entre construtora e incorporadora?
Muitas pessoas confundem incorporadora com construtora, mas são empresas com funções diferentes. Juntas, essas empresas atuam para que a obra sai conforme o planejado e garantem o cumprimento da legislação, a segurança da obra e a satisfação dos compradores.
A incorporadora imobiliária é responsável por todo o processo de concepção e gestão do projeto, desde a aquisição do terreno até o desenvolvimento do empreendimento e cumprimento das normas vigentes.
Já a construtora, como o próprio nome sugere, executa a obra, ou seja, constrói fisicamente o prédio, desde a fundação até o acabamento.
A construtora é contratada pela incorporadora para realizar a execução e fiscalização da obra, sendo a equipe da construtora composta pelos arquitetos, engenheiros, pedreiros, mestre de obras e demais profissionais da área da construção civil.
O que acontece com frequência são empresas de grande porte que executam ambas as tarefas (de incorporação e construção), mas possuem departamentos definidos para cada função.
Por que contratar uma incorporadora imobiliária?
Ao contratar uma incorporadora imobiliária, tem-se a garantia de contar com mais profissionalismo, já que envolve empresas especializadas em realizar projetos imobiliários.
Outro motivo é a qualidade, devido aos empreendimentos serem construídos com materiais de qualidade e seguindo normas técnicas.
A incorporadora também garante a segurança, com a garantia de que o imóvel será entregue conforme o prometido e com todos os documentos em dia.
Por fim, a facilidade é outra vantagem, já que a incorporadora centraliza todas as etapas do processo, facilitando a vida do comprador.
Gostou do artigo? Você pode aumentar os seus conhecimentos sobre a legislação imobiliária e condominial aqui em nosso blog! Leia aqui o nosso artigo sobre como o Código Civil impacta na gestão do prédio!
