Impugnação de assembleia em condomínio é um mal que assombra muitos síndicos. Imagine a seguinte situação: chegou a hora de realizar a Assembleia Geral Ordinária do condomínio. O síndico faz a convocação com antecedência e passa dias organizando o conteúdo que será apresentado aos moradores.
Chega o momento da reunião de assembleia, são realizadas as votações propostas e orçamentos são aprovados. Mas passado algum tempo, a assembleia é cancelada. Todo o trabalho feito, assim como as decisões tomadas naquele evento são anuladas e precisam ser refeitas. Péssimo, não é mesmo?
Porém, acontecimentos como esse podem ser evitados! Quer aprender sobre impugnação de assembleias e descobrir como você pode evitar que isso aconteça no condomínio que você gerencia? Pois vamos lá:
O que é impugnação de assembleia de condomínio?
Em termos gerais, “impugnação” significa contestar algo. No universo jurídico, trata-se de um ato formal de oposição, no qual se apresentam razões para invalidar ou anular uma decisão, documento ou procedimento.
No cenário condominial, a impugnação ocorre quando um condômino ou parte interessada questiona a legalidade de uma assembleia e suas deliberações.
Isso pode acontecer por diversos motivos, como:
Falta de quórum: Quando a assembleia não teve o número mínimo de participantes exigido;
Irregularidades na convocação: Se os condôminos não foram notificados adequadamente;
Decisões contrárias à convenção ou à lei: Quando as resoluções tomadas ferem a convenção do condomínio ou a legislação vigente.
Como funciona a impugnação de assembleia de condomínio?
Toda e qualquer reunião de assembleia do condomínio deve seguir certas regras para que seja válida. Se essas normas não foram obedecidas à risca, corre-se o risco de acontecer a impugnação de assembleia.
Geralmente, o pedido de anulação de assembleia acontece quando um ou mais condôminos ficam insatisfeitos com as decisões tomadas ou com a performance do síndico. Para isso, os moradores buscam encontrar erros cometidos pelos síndicos na hora de convocar a assembleia.
De forma geral, as condutas inadequadas mais comuns que levam à impugnação de assembleia de condomínio são:
Não notificar todos os condôminos sobre a convocação de assembleia (Art. 1.354);
Permitir que condôminos inadimplentes votem (Art. 1.335);
Não redigir a ata da assembleia de forma correta e de acordo com o Código Civil;
Permitir que representantes de condôminos votem sem apresentar procuração;
Deixar de convocar reunião de assembleia solicitada por 1/4 dos condôminos;
Impedir a eleição de um síndico não morador para o condomínio (Art. 1.347).
Quando se pede a impugnação de uma assembleia, é necessário ter provas de que a reunião não foi feita seguindo as normas do Código Civil e do regimento interno do condomínio.
Caso sejam comprovadas falhas na reunião de assembleia ou na entrega da ata, a impugnação pode ser feita ao entrar com uma ação no Poder Judiciário, solicitando que o juiz anule a assembleia com base em provas.
Prazo para a impugnação de assembleia de condomínio
O pedido de impugnação à Justiça deve ser feito em até 60 dias após a Assembleia Geral Ordinária. Caso a reunião seja uma Assembleia Geral Extraordinária, o prazo diminui para 20 dias.
A opção mais amistosa (e mais barata) para anular a reunião de assembleia, é pedir ao síndico que seja organizada uma nova reunião de assembleia para revogar as medidas tomadas anteriormente. Caso o síndico se recuse, 1/4 dos condôminos podem reivindicar uma reunião de assembleia, como explica o artigo 1.355.
Como evitar que uma assembleia seja impugnada?
Para evitar que a assembleia seja impugnada, é necessário fazer tudo seguindo as regras da convenção e regimento interno do condomínio, assim como o Código Civil – Capítulo Condomínios.
O síndico deve seguir os seguintes passos:
Atenção na hora de fazer a convocação
O artigo 1.354 determina que a assembleia não poderá ser deliberada se todos os condôminos não tiverem sido convocados. Para evitar isso, faça questão de pedir assinatura de todos os moradores no momento do recebimento da convocação.
Em caso de convocação de assembleia enviada via Correios, garanta que seja utilizado Aviso de Recebimento (AR). O aviso também deve ser exposto em um ambiente de grande circulação no condomínio, como portaria e elevadores;
Descreva o tema da reunião de assembleia
Os assuntos que serão tratados na reunião de assembleia devem ser listados minuciosamente no edital de convocação. Os temas – como aprovação de orçamento para obras, destituição de síndico, multas, alterações no regimento interno, entre outros – precisam ser listados.
Se a convocação cita “assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos, mas não votados. Se a assembleia tratar de algum assunto que não foi listado na convocação, ela pode ser anulada;
Convoque a assembleia respeitando o prazo mínimo
Confira a convenção para checar qual o prazo estipulado pelo condomínio. Caso não houver nenhuma especificação, o Código Civil estabelece que a convocação seja enviada pelo menos dez dias antes da assembleia;
Identifique os participantes da assembleia
Todos devem assinar a lista de presença, além de indicar nome e unidade do condomínio. O síndico deve aproveitar esse momento para conferir as procurações dos representantes de condôminos, além de conferir se não há algum inadimplente presente – estes não poderão votar em assembleia, segundo o artigo 1.335 do Código Civil;
Conduzir a assembleia da forma correta
Cada reunião deve contar com duas chamadas e só deve ser iniciada após a realização da segunda chamada. A ordem dos assuntos tratados deve seguir a lista utilizada no edital da convocação de assembleia, o mesmo que foi distribuído aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio;
Cumprir o quórum de votação de cada assunto
Para cada assunto há uma quantidade de votos necessários para aprovação. Por exemplo, o número de votos a favor para aprovar uma obra no condomínio varia de acordo com a necessidade desta.
O artigo 1.341 do Código Civil divide as obras em três categorias: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias. Entenda melhor as diferenças de cada uma dessas categorias nesta publicação;
Monte uma ata completa
Todos os assuntos tratados pela assembleia devem ser relatados na ata, seguindo a ordem em que foram abordados. O documento precisa ser claro e objetivo e contar com a assinatura pelo presidente e pelo secretário da mesa. Ao final, uma cópia da ata deverá ser encaminhada para cada condômino – presente ou não na reunião.
Convenção ou decisão da assembleia: o que prevalece?
A convenção do condomínio prevalece sobre as decisões da assembleia. Isso acontece porque a convenção funciona como a “lei interna” do condomínio, estabelecendo regras que todos devem seguir — inclusive a própria assembleia.
Se a assembleia tomar uma decisão que vá contra o que está definido na convenção, essa decisão pode ser considerada nula e até impugnada judicialmente.
Além disso, a convenção deve respeitar a legislação vigente, como o Código Civil e a Lei de Condomínios. Ou seja, a hierarquia fica assim:
Legislação (Código Civil, Lei de Condomínios)
Convenção do Condomínio
Decisões de Assembleia
Ao organizar a reunião de assembleia no seu condomínio de forma prática e seguindo as regras, você pode utilizar gratuitamente o nosso Modelo de Convocação de Assembleia!
Você já ouviu falar sobre condomínio edilício? Se você atua como síndico há algum tempo, com certeza já deve ter encontrado essa expressão durante as suas pesquisas.
O conceito de condomínio edilício está previsto no Código Civil Brasileiro e se aplica tanto a prédios (condomínios verticais) quanto a condomínios residenciais (condomínios horizontais).
Neste guia, vamos explorar seus principais aspectos de forma clara e objetiva. Continue lendo!
Entendendo a definição de “condomínio”
Não adianta nada começarmos a falar sobre legislação ou o que é edilício se não deixarmos claro qual a definição de “condomínio”. Pode parecer algo muito simples, mas você sabe o que realmente significa essa palavra?
Condomínio:s.m – posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade; Resumindo: o termo literalmente significa co-domínio.
Ou seja, o domínio compartilhado de algo, seja um objeto, um móvel ou um imóvel. O Código Civil também enxerga “condomínio” como significado de posse ou direito exercido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo item. Os primeiros registros de condomínios surgiram na Grécia Antiga, período em que muitas pessoas se reuniam em grandes construções para vender mercadorias e até mesmo morar em conjunto.
Apesar de ser uma prática antiga, foi só depois da I Guerra Mundial que a noção de condomínio começou a se tornar mais próxima do que conhecemos hoje. Com o fim da guerra em 1918 e a II Revolução Industrial, houve um êxodo rural – milhares e milhares de pessoas saíram do campo para tentar a vida na cidade, em busca de melhores oportunidades e dinheiro.
Isso gerou uma crise habitacional nas áreas urbanas, pois havia gente demais e casas de menos. Pensando nisso, foram criados os condomínios em edifícios de apartamentos. Com apenas um terreno, foi possível criar moradia para dezenas de pessoas e ainda tornar o custo de vida mais barato. Basicamente uma mão na roda para esse problemão todo.
Conforme o tempo foi passando, os condomínios foram crescendo, se espalhando, se tornaram horizontais, comerciais e profissionais. Surgiu a profissão de síndico e uma legislação toda voltada para esse tipo de edificação. E assim surgiu também o termo condomínio edilício.
O que é um condomínio edilício?
O condomínio edilício se diferencia do condomínio comum porque nele existem partes comuns e partes exclusivas. No condomínio comum, todos os proprietários compartilham a posse sem divisão específica de espaços.
Partes exclusivas x Partes comuns
Propriedade exclusiva: apartamentos, escritórios, lojas e salas podem ser vendidos e alugados livremente pelos donos, exceto abrigos para veículos (salvo autorização na convenção de condomínio);
Partes comuns: terreno, estrutura do prédio, telhado, redes de água, esgoto, gás, eletricidade e acessos ao logradouro público não podem ser vendidos separadamente.
Qual a diferença entre condomínio edilício e condomínio geral?
É possível que você tenha lido a explicação acima e pensado “mas todos os condomínios são assim, não?” Não! Nem todos os condomínios seguem esse tipo de legislação. Ficou confuso? Calma! Vamos lhe explicar tudo direitinho.
Existem os condomínios edilícios e os condomínios gerais. Em uma situação de condomínio geral – também conhecido como “comum” –, todos os proprietários são donos de tudo, sem diferenciação ou exclusividade. Nesse caso, não existe nenhum tipo de marcação do que pertence à pessoa A ou à pessoa B.
Para simplificar, imagine que o condomínio é um imóvel de dois quartos. Neste local moram dois irmãos: João e Roberto. Se aplicarmos o modelo de condomínio geral na casa, os dois irmãos serão donos dos quartos, banheiros, garagem – tudo. Não há espaço exclusivo neste imóvel e os dois podem fazer o que bem entenderem com qualquer área.
Se imaginarmos essa casa como um Condomínio Edilício, cada um dos irmãos será dono de um quarto e as partes restantes serão de uso compartilhado. Cozinha, banheiro e jardim serão divididos entre os dois, enquanto que os quartos são privativos. João não pode alugar, vender ou modificar qualquer coisa no quarto de Roberto, e vice e versa. Ficou mais fácil de entender?
Em um edifício residencial que seja condomínio edilício, cada condômino é proprietário exclusivo de seu apartamento e também tem direito a acessar a portaria, elevadores, salão de festas, piscina – as áreas em comum. Se uma área residencial utilizasse a legislação de um condomínio geral, todos os apartamentos e todas as partes em comum pertenceriam a todos os condôminos. Imagina o caos que seria!
Outra questão que diferencia os dois modelos é que condomínios edilícios não podem ser vendidos ou extintos. Mesmo que todos os proprietários estejam de acordo ou exista uma ação judicial, esse tipo de condomínio não pode ser encerrado.
Para resumir, separamos as principais diferenças entre condomínios gerais e edilícios. Confira:
Condomínio geral
Todos os proprietários são donos de tudo, sem exclusividade alguma;
Todos os condôminos têm o direito de utilizar ou modificar qualquer parte do local;
Pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de acordo.
Condomínio edilício
Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das áreas comuns;
Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las;
Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que aconteça algum tipo de tragédia natural, como por exemplo: incêndio ou desmoronamento devido a um terremoto.
Como um condomínio edilício é criado?
A criação de um condomínio edilício exige um registro no Cartório de Imóveis e deve conter:
Discriminação das unidades exclusivas e das partes comuns;
Como síndico, é muito importante saber quais são as obrigações de um condomínio edilício perante a lei. Separamos o que ele deve ter para ser legal perante a legislação. Confira:
É obrigatório ter documentos de instituição, convenção e regulamento interno;
A Lei n. 4.591/64 (arts. 1º e 2º) exige que todas as propriedades sejam identificadas de alguma forma, seja com números ou letras;
O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-64);
Conforme o art. 1.335 do Código Civil, os condôminos têm direito de usar as áreas comuns de acordo com a sua função, desde que não exclua a utilização de outros moradores;
Proprietários também têm direito a participar e votar em reuniões de assembleia, desde que estejam quites com o condomínio.
Pronto! Agora você já sabe o que é um condomínio edilício e quais são as suas obrigações perante a lei. O termo deixou de ser tão assustador para você?
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Investir em poços artesianos se tornou uma opção para condomínios que querem economizar dinheiro e deixar de ser dependentes de caminhões-pipa ou companhias de saneamento, ainda mais em cidades que sofrem com problemas no abastecimento de água.
Economizar é ótimo, porém quando o assunto é poços artesianos, não é apenas o bolso que deve ser conferido antes de começar a construção. É necessário levar em consideração questões que podem influenciar o condomínio e a natureza.
Preparamos este artigo para responder as principais dúvidas que surgem quando o assunto é poços artesianos em condomínio:
O que é um poço artesiano?
De baixo do solo existem reservatórios de água que, com autorização, podem ser utilizados livremente. Para acessar e captar essa água subterrânea, é feita a escavação de um poço artesiano.
Essa construção é um investimento de risco, que requer o acompanhamento de profissionais capacitados e manutenções preventivas.
Apesar de ser uma prática antiga, com registros no século XII e até mesmo na China medieval, poços artesianos têm se tornado mais populares entre condomínios nos últimos anos, devido às crises hídricas em algumas cidades brasileiras.
Como funciona um poço artesiano em condomínio?
Para fazer um poço artesiano, cava-se até alcançar o reservatório subterrâneo de água, normalmente com profundidade entre 70 a 100 metros. A vazão da água varia de acordo com a região.
Para um edifício de 50 a 100 apartamentos, o ideal é um poço que libere 10 mil litros de água por hora.
Caso depósito de água ofereça menos do que o necessário para o condomínio, ele poderá secar – e aí será necessário fazer uma nova obra para cavar mais fundo em busca de água.
Durante a obra, é construído um sistema que envia a água do subterrâneo até a caixa d’água, de onde os moradores receberão o abastecimento necessário.
Com isso, o condomínio se tornará autossuficiente em termos de água e só deverá pagar à companhia de saneamento pelas taxas de esgoto, cujo valor é definido pelo hidrômetro.
Quais as vantagens de ter um poço artesiano no condomínio?
A longo prazo, um poço artesiano vai reduzir os custos do condomínio com água.
Especialistas indicam que a prática pode acarretar na redução de 30% a 50% na conta do final do mês, mesmo com a taxa de esgoto e a análise periódica da água.
Apesar de a construção custar caro, estima-se que o investimento se paga em menos de um ano devido à economia mensal.
Como a água virá de uma fonte própria, o condomínio não será mais dependente de uma companhia de fornecimento de água e os moradores do condomínio não precisarão se preocupar com o risco de falta d’água, nem mesmo durante os meses quentes do verão.
Entretanto, se o consumo de água não for feito com consciência, a água do poço pode secar com o passar do tempo.
Quais são os trâmites legais para ter um poço artesiano em condomínio?
Estudos preliminares
O síndico deve chamar algumas empresas especializadas em perfuração e manutenção de poços artesianos para visitar o condomínio.
Estas empresas farão um estudo de viabilidade do projeto avaliando qual a vazão necessária que o poço artesiano precisa ter para abastecer todos o apartamentos e se a água do lençol freático é adequada para o consumo.
Esse estudo visa tentar diminuir surpresas infelizes depois do início das obras. Concedido isso, é entregue o orçamento.
Votação em reunião de assembleia
Como obra considerada necessária, a construção e orçamento de um poço artesiano no condomínio deve passar por aprovação da assembleia com votos favoráveis da maioria dos presentes, ou seja, 50% + 1.
Escolha da empresa
Após a aprovação, deve-se selecionar quem vai realizar o serviço.
A empresa deve:
ser cadastrada junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia);
seguir as normas da ABNT;
contar com um geólogo ou engenheiro de minas e um técnico especializado em perfuração;
além de apresentar seguro para cobrir eventuais acidentes de trabalho.
Também é importante que a empresa ofereça garantia de cinco anos da obra e seus responsáveis devem emitir Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Autorização do órgão do estado
Antes de iniciarem as obras, o condomínio precisa receber uma autorização do órgão responsável na região.
Para isso, o síndico deve entrar em contato com o departamento de água do Estado e apresentar o estudo preliminar disponibilizado pela empresa.
Há o risco de o órgão não autorizar a construção de um novo poço artesiano.
Perfuração do solo
Após receber a licença da entidade responsável, pode-se iniciar a obra para criar o poço artesiano, que normalmente leva 20 dias.
Teste da água
No momento que o poço tiver água fluindo para o condomínio, é preciso analisar a qualidade com testes de potabilidade.
O órgão local aprova se a água é segura para ser usada (para beber ou não) e outorga o direito de uso do recurso hídrico.
Vigilância Sanitária
O condomínio também precisa fazer o Cadastro do Sistema/Solução Alternativa de Abastecimento de Água para Consumo Humano junto com o Departamento de Vigilância Sanitária – estadual ou municipal, dependendo da região.
O que diz a lei sobre poços artesianos?
A utilização de poços artesianos no Brasil é regida por uma série de legislações que visam garantir o uso sustentável dos recursos hídricos e a proteção ambiental.
Entre as leis mais relevantes estão a Lei nº 9.433/97, que instituiu a Política Nacional de Recursos Hídricos, e a Lei nº 9.605/98, que trata das sanções penais e administrativas derivadas de condutas lesivas ao meio ambiente.
Infrações e penalidades administrativas
De acordo com a Lei nº 9.433/97, diversas ações relacionadas ao uso irregular da água são consideradas infrações, sujeitas a penalidades administrativas.
O artigo 49 dessa lei descreve que perfurar poços ou operá-los sem a devida autorização constitui uma infração às normas de utilização dos recursos hídricos.
As penalidades previstas incluem:
Advertência: A autoridade competente pode emitir uma advertência por escrito, estipulando prazos para a correção das irregularidades;
Multa: A multa pode ser simples ou diária, proporcional à gravidade da infração, variando de R$ 100,00 a R$ 10.000,00;
Embargo provisório: Pode ser imposto um embargo provisório, pelo tempo necessário para a execução de serviços e obras que garantam o cumprimento das condições de outorga ou das normas de uso dos recursos hídricos;
Embargo definitivo: Em casos graves, pode ser determinado o embargo definitivo da atividade, com a revogação da outorga e a restauração dos recursos hídricos ao seu estado original.
Além dessas penalidades, se a infração causar prejuízos à saúde, à vida, ou a terceiros, a multa aplicada nunca será inferior à metade do valor máximo previsto.
Infrações penais
Além das penalidades administrativas, a perfuração e operação irregular de poços artesianos podem ser consideradas crimes ambientais, conforme estabelecido pela Lei nº 9.605/98.
O artigo 60 dessa lei prevê que a construção, reforma, ampliação, instalação ou operação de obras ou serviços potencialmente poluidores, sem licença ou autorização dos órgãos ambientais competentes, é crime.
A pena para essa conduta é:
Detenção: De um a seis meses;
Multa: Pode ser aplicada de forma cumulativa com a pena de detenção.
Essas medidas visam não apenas punir, mas também prevenir ações que possam comprometer a qualidade e a disponibilidade dos recursos hídricos, essenciais para a vida e o desenvolvimento sustentável.
Regras específicas para poços artesianos
Para perfurar e operar um poço artesiano legalmente, é necessário obter uma outorga de direito de uso dos recursos hídricos junto aos órgãos competentes, como a Agência Nacional de Águas (ANA) ou os órgãos estaduais de gestão de recursos hídricos.
Esse processo inclui a apresentação de projetos técnicos, estudos de impacto ambiental e, em muitos casos, a realização de audiências públicas.
Além disso, é crucial seguir as normas técnicas estabelecidas para a construção e operação dos poços, garantindo a segurança e a sustentabilidade do uso da água subterrânea.
Manutenção e análise da água de poços artesianos
Poços artesianos correm o risco de apresentar infiltrações ou acúmulos de resíduos nas paredes, que tem chance de contaminar a água e favorecer a proliferação de bactérias prejudiciais à saúde dos moradores.
Por isso, a análise da qualidade da água precisa ser feita de três em três meses.
Já a manutenção preventiva da bomba do poço deve ser feita anualmente, enquanto que a limpeza do reservatório pode ser realizada a cada seis meses.
Amostras devem ser enviadas para o órgão responsável para que as informações sejam averiguadas.
Em caso de dúvidas, entre em contato com a Vigilância Sanitária responsável pela sua região.
O que levar em consideração antes de aderir ao poço artesiano no condomínio?
Custo
O investimento para criar um poço artesiano gira em torno de R$ 50 mil.
Porém, os valores são capazes de ultrapassar isso e chegar a R$ 100 mil, já que é possível não encontrar água no local onde foi feita a perfuração – e o condomínio precisará arcar com os custos do trabalho já feito e pela nova obra.
Burocracia e demora
Adquirir a licença para construir um poço artesiano no condomínio pode demorar mais de seis meses, dependendo da procura na cidade e do órgão responsável.
Após a construção, ainda há o período de teste da potabilidade d’água.
A natureza não dá garantias
O condomínio precisa estar preparado para lidar e arcar com imprevistos.
Como comentamos no item anterior, nem sempre é encontrada água no local da perfuração – mesmo utilizando empresa e equipamentos adequados.
E, à vezes, o lençol freático não tem pressão suficiente para bombear o líquido até as unidades.
Nesses casos, o condomínio precisa arcar com uma nova perfuração mais funda, em busca de mais água e mais vazão.
Também é possível deparar-se com água subterrânea em péssimas condições para consumo e o condomínio precisará investir em um sistema de tratamento d’água.
Economia apenas de dinheiro
Apesar de diminuir os dígitos da conta de água, poços artesianos não colaboram necessariamente com a economia d’água – algo tão importante nos dias de hoje.
O síndico deverá incentivar, ainda assim, a prática sustentável no condomínio.
Nem todas as áreas podem ter poço artesianos
É comum que condomínios localizados em áreas que abrigam indústrias ou postos de gasolina não recebam autorização para realizar a obra, pois os químicos podem infectar a água e oferecer riscos ao consumo humano.
Importante lembrar que poços artesianos clandestinos são um perigo para o condomínio e à natureza.
Quem opta por essa prática, pode ter o poço fechado pela fiscalização, ser autuado por crime ambiental e responder judicialmente caso um morador tenha problemas de saúde oriundos da ingestão de água inadequada.
Aderir a um poço artesiano no condomínio é algo que demanda um grande planejamento por conta do síndico e precisa ser feito de forma correta para não prejudicar a saúde dos moradores, a estrutura do empreendimento e o meio ambiente.
Este artigo ajudou você? Então, aproveite agora para organizar a reunião de assembleia de votação do poço artesiano no condomínio, utilize esse Modelo Gratuito de Convocação de Assembleia.
Os condomínios em geral lidam com bastante dinheiro e precisam de muita responsabilidade para gerenciar este montante com eficiência.
Por isso, é essencial que o síndico tenha o apoio de um grupo de pessoas para conferir todos os números, contas e gastos.
É principalmente para essa função que o conselho fiscal do condomínio existe – para suprir essa e outras necessidades da administração condominial.
Neste artigo, você vai descobrir o que é, quais as funções e qual a importância do conselho fiscal de condomínio, seja o empreendimento comercial ou residencial. Continue lendo!
O que é o conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal é um órgão complementar ao trabalho do síndico. Sua principal função é analisar as finanças do condomínio e emitir pareceres que recomendam ou não a aprovação de contas. Esse grupo é formado por condôminos eleitos por votação em reunião de assembleia, com os votos da maioria dos presentes.
Para confirmar as especificações de quem pode se candidatar a vaga de conselheiro do condomínio, é preciso consultar a convenção.
Ao se candidatar ao cargo, o morador precisa considerar a grande responsabilidade da tarefa. Ser alguém dedicado, com tempo livre no dia a dia e conhecimento mínimo em finanças são características importantes para a função de conselheiro fiscal do condomínio.
Também é necessário ter atenção para conferir documentos e contas que fazem parte da movimentação financeira do empreendimento.
Quais são as responsabilidades do conselho fiscal do condomínio?
O conselho fiscal do condomínio, de maneira geral, faz uma análise minuciosa sobre as finanças do condomínio, estudando as despesas, entradas e fundo de investimento. Todo o trabalho dos conselheiros deve ser feito com duas premissas básicas: ética e transparência.
Fazem parte da lista de atribuições do conselho fiscal de condomínio as seguintes atividades:
Acompanhar contas, orçamentos e documentação da gestão financeira;
Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
Conferir os balanços de contabilidade;
Ajudar na elaboração da previsão orçamentária;
Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial;
Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio;
Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
E acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
É importante destacar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Essa é uma função que apenas a assembleia pode exercer em conjunto. O conselho deve apenas emitir um parecer orientando se concorda ou não com os gastos prescritos.
Confira com a especialista Dênia Corrêa mais detalhes sobre o ciclo financeiro do condomínio:
O que NÃO é responsabilidade do conselho fiscal?
Não fazem parte das atribuições do conselho fiscal:
Realizar compras em nome do condomínio;
Membros agirem como se fossem donos do estabelecimento;
Contrair dívidas em nome do condomínio;
Tomar decisões administrativas sem a autorização do síndico;
Não registrar no livro as atas das reuniões do conselho.
Por outro lado, o condomínio pode optar por uma função adicional ao trabalho do conselho fiscal: a de consultoria. Um conselho consultivo tem por objetivo assessorar o trabalho do gestor, auxiliando no que o síndico deve decidir. O órgão consultivo só deve ser eleito quando a possibilidade é prevista na convenção ou aprovada em assembleia.
Qual a importância do conselho fiscal no condomínio?
A presença de um conselho fiscal eficiente tem apenas a contribuir para a vida em comunidade.
É necessário ressaltar que o conselho condominial desempenha um papel em prol dos interesses comuns dos proprietários de unidades no local. Assumir a função de conselheiro fiscal significa assumir um compromisso para com os vizinhos.
Durante o processo de eleição e gestão, os moradores depositam nos conselheiros e no síndico a confiança de que estes farão o melhor para o imóvel e para a comunidade. Para o síndico também é vantagem contar com a assessoria de conselheiros, já que o órgão fornece uma maior credibilidade ao seu trabalho.
O fato de existir um grupo de pessoas definidas para fiscalizar as contas garante que haverá menos chances para erros. Um grupo de conselheiros fiscais comprometidos e éticos garante que os riscos de fraudes ou desvios de dinheiro na administração sejam menores.
Contar com um conselho fiscal no condomínio significa oferecer mais sossego e confiança; assim, os moradores podem dormir tranquilos sabendo que seu patrimônio está sendo bem resguardado.
Qual a estrutura de um conselho fiscal de condomínio?
O conselho fiscal de um condomínio é geralmente composto por três membros.
Essa estrutura é essencial para que haja uma divisão equilibrada de responsabilidades e para garantir que todas as decisões sejam tomadas de maneira igualitária, evitando assim possíveis arbitrariedades ou erros de julgamento.
Para cada membro do conselho fiscal, é recomendado que haja suplentes.
Os suplentes atuam como substitutos dos membros titulares em caso de ausência, impedimento ou afastamento definitivo.
Essa prática assegura a continuidade das atividades do conselho sem prejuízos à fiscalização financeira do condomínio.
Além disso, ao contrário do que muitos podem pensar, os membros do conselho fiscal não precisam ser necessariamente moradores ou proprietários do condomínio.
Essa regra pode variar conforme o que está estipulado na convenção do condomínio. Em alguns casos, pode ser vantajoso incluir membros externos, que tragam uma visão imparcial e expertise específica em áreas financeiras e administrativas.
Por fim, além dos dois membros, o conselho fiscal conta com um presidente.
O presidente é responsável por coordenar as atividades do conselho, convocar e presidir as reuniões e assegurar que todas as deliberações sejam registradas e seguidas conforme as normas estabelecidas.
Como formar e eleger um conselho fiscal no condomínio?
A formação e eleição de um conselho fiscal é um processo fundamental para assegurar a transparência e a boa gestão financeira de um condomínio.
Veja quais são os procedimentos e regras envolvidos nesse processo:
Formação do conselho fiscal
Base no Regimento Interno:
A criação do conselho fiscal deve ser baseada nas diretrizes estabelecidas no regimento interno do condomínio.
Este documento detalha os procedimentos específicos que devem ser seguidos para formar o conselho.
Assembleias e votações:
Normalmente, a formação do conselho fiscal ocorre em assembleias gerais, onde os condôminos votam para decidir quem serão os membros.
É importante que todos os procedimentos de votação também estejam claramente descritos no regimento interno.
Convenção do condomínio:
A convenção do condomínio determinará se a votação será realizada com candidatos avulsos ou chapas fechadas.
Essa convenção também pode estabelecer outras regras específicas sobre a composição e eleição do conselho fiscal.
Eleição do conselho fiscal
Regras da convenção:
As regras para a eleição do conselho fiscal devem estar claramente descritas na convenção do condomínio.
Muitas vezes, a eleição do conselho é realizada na mesma assembleia que elege o síndico.
Composição do conselho:
Embora seja comum que o conselho fiscal seja composto por proprietários das unidades do condomínio, o regimento interno ou a convenção podem permitir a participação de inquilinos, ocupantes e procuradores.
Tipos de votação:
A convenção deve estipular se a eleição será feita através de chapas fechadas, candidatos avulsos ou se haverá suplentes.
Isso é importante para evitar a necessidade de realizar outra assembleia caso um dos eleitos decida não assumir o cargo.
Maioria dos votos:
Para que os membros do conselho fiscal sejam eleitos, é necessário obter a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia.
Esse processo democrático garante que os eleitos tenham o respaldo da maioria.
É obrigatória a presença de um conselho fiscal no condomínio? O que a lei diz sobre isso?
O Código Civil brasileiro determina que a presença de um conselho fiscal ou consultivo no condomínio é opcional. Confira o que diz o artigo 1.356:
“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
É necessário conferir se a convenção do condomínio ou o regimento interno tornam obrigatória a existência do grupo no empreendimento em questão.
Apesar de ser opcional, a presença de um conselho fiscal no condomínio é muito importante.
Afinal, o órgão é necessário para uma gestão financeira saudável e para garantir que as contas sejam acompanhadas de perto.
Conselho fiscal recebe salário?
Esta é uma dúvida bastante recorrente, afinal ser conselheiro, neste caso, não é uma profissão remunerada.
Portanto, neste caso, alguns condomínios oferecem uma ajuda de custo, bonificação ou até mesmo a isenção de algumas taxas condominiais a quem é membro do grupo de gestão do condomínio.
Esta opção, no entanto, varia de acordo com cada comunidade e também deve estar previsto no regimento interno.
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Todos os meses é cobrada uma taxa condominial que serve para bancar manutenções e melhorias na edificação e pagar os salários dos funcionários que trabalham no local. Em muitos condomínios, também é incluso o valor da água e da energia no custo total da taxa condominial. Existem diferentes formas de calcular tudo isso; entretanto, o modelo mais tradicional é através da fração ideal do condomínio. Mas você sabe o que é e como calcular a fração ideal de um imóvel?
Nesta publicação você compreenderá o que é fração ideal de imóvel, como calculá-la de maneira correta e qual a normativa que define o cálculo da fração ideal. Continue a leitura e compartilhe com seus amigos!
O que é fração ideal de um imóvel?
A legislação reconhece que dentro das edificações existem partes que são de propriedade exclusiva e outras que são de propriedade comum dos condôminos. Apartamentos, casas e salas comerciais são consideradas áreas privativas e de uso exclusivo de seus proprietários. Estas também são consideradas unidades autônomas, ou seja, são partes da edificação vinculadas a frações ideais e assinaladas por designação numérica ou alfabética. Por outro lado, áreas comuns como piscina, salão de festas e academia, são tidas como propriedade comum dividida entre os condôminos.
A fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino. Ou seja, é feito um cálculo que soma as áreas de propriedade exclusiva com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário. Ao realizar a compra de uma unidade dentro de um condomínio, o proprietário recebe a escritura de fração ideal.
Sem a determinação da fração ideal, o incorporador não pode registrar o condomínio no cartório de imóveis. O artigo 32 da Lei 4.591 determina que o profissional, responsável pela construção e comercialização da edificação, poderá negociar unidades autônomas apenas após fazer o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis, apresentando, entre outros documentos, a discriminação das frações ideais de cada unidade.
Toda a matemática é determinada pelo novo Código Civil, art. 1.331, que explica:
3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Agora que já analisamos qual o significado de fração de ideal, vamos analisar como a fração ideal de condomínio é utilizada no dia a dia.
O que é fração ideal de condomínio?
Fração ideal de condomínio é o quanto um imóvel (a unidade exclusiva do proprietário) corresponde dentro do empreendimento. Ou seja, fração ideal é quantos por cento do espaço do condomínio aquela unidade representa.
Condomínios contam com imóveis de diferentes dimensões. Uns têm três ou mais quartos, outros têm coberturas. Por terem tamanhos diferentes, a fração ideal de cada imóvel será diferente.
Em boa parte dos condomínios, o cálculo da taxa condominial é feito de acordo com o tamanho da unidade. Nesses casos, é a fração ideal que determinará o valor que o proprietário pagará ao condomínio todos os meses. Assim, a divisão dos gastos mensais do condomínio é calculada pela proporção do quanto a fração ideal da unidade corresponde no total dos gastos do condomínio. Em outras palavras, unidades que têm o metro quadrado maior pagam uma taxa de condomínio maior.
De acordo com especialistas, mais de 90% dos condomínios brasileiros fazem uso da cobrança por fração ideal. Essa medida é garantida pelo Artigo 1.336 do Código Civil, que diz:
Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (…)
Em resumo, a lei determina que os condôminos paguem a taxa de acordo com a fração ideal de suas unidades. Entretanto, a norma também destaca que a cobrança poderá ser feita de forma diferente desde que estipulado pela convenção do condomínio. Inclusive, tal documento deve especificar qual é a fração ideal de cada unidade, apresentando a área útil, área comum e área total do imóvel.
Assim sendo, os condomínios não são obrigados a calcular a cota condominial de acordo com fração ideal. Alguns optam por realizar a divisão com base em outro método de cobrança. Muitas optam pelo cálculo baseado no número de unidades, em que o rateio das despesas é feito de forma igualitária. Porém, se a convenção do seu condomínio não apresenta nenhuma informação sobre o assunto, a cobrança deverá seguir o que está estipulado no Código Civil. Desta forma, o cálculo deverá ser feito a partir da fração ideal dos imóveis.
No entanto, a legislação também sugere o funcionamento do condomínio de acordo com a fração ideal paga por cada morador. Caso seja decidido basear-se nas sugestões do Código Civil, calcular a fração ideal de cada unidade torna-se essencial para os momentos de tomada de decisões.
Na primeira convocação para votações em assembleias que não exigirem quorum especial, o artigo 1.352 da Lei 10.406 determina que as deliberações sejam tomadas pela maioria de votos dos moradores presentes, que devem representar, no mínimo, metade das frações ideais. Os votos também serão proporcionais ao espaço ocupado pelos moradores, a não ser que a convenção do condomínio estabeleça um processo diferente.
Caso os moradores tenham interesse em modificar essa medida do condomínio, é necessário realizar uma votação em assembleia. Para isso, é preciso conquistar o quórum de dois terços dos condôminos. Se a assembleia não resultar em consenso, a discussão pode ser levada à Justiça.
Como calcular a fração ideal de um imóvel de acordo com a norma da ABNT?
Para calcular a fração ideal de um imóvel, é necessário utilizar as recomendações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O órgão conta com a Norma de nº 12.721 (NBR 12721), instaurada em 2005. Essa regra explica quais são os critérios para a avaliação de custos de incorporação imobiliária e outras questões para condomínios edilícios.
Imagine que todos os gastos mensais do condomínio somem R$10.000. Pelo cálculo da fração ideal, o proprietário de uma unidade que ocupa 2,5% do empreendimento deve pagar uma taxa condominial correspondente ao espaço ocupado. Deste modo, a cada mês lhe é cobrado R$250,00.
Para calcular a fração ideal de um imóvel é necessário entender os seguintes itens:
Fração Ideal da unidade (FI);
A área total do terreno (Ater);
A área da unidade residencial em questão (Aund);
A área total construída das unidades (At und).
Levando isso em consideração, a fórmula para calcular fração ideal é:
FI = (Ater x Aund) / At und
Após obter o valor da fração ideal (FI), também é importante descobrir qual a porcentagem correta de cada unidade. Para isso, deve-se:
Pegar o resultado do FI da equação;
Dividir o valor pela área total do terreno (Ater);
Multiplicar por 100.
Para simplificar, vamos explicar o cálculo utilizando valores hipotéticos. Vamos calcular a fração ideal de um apartamento de 100 m². A área total do terreno do condomínio tem 1.000 m², enquanto que o edifício tem 4.000 m² de área total. Logo:
Ater = 1.000
Aund = 100
At und = 4.000
Assim, a fórmula fica:
FI = (1.000 x 100) / 4.000
Desta forma, o resultado final é FI = 25. Ao calcular a porcentagem que a fração ideal desse apartamento representa no condomínio, obtém-se 2,5%. Portanto, esse imóvel tem fração ideal de 2,5% do condomínio. Consequentemente, o proprietário deverá pagar uma parcela equivalente a 2,5% do rateio dos gastos mensais do condomínio.
Sabemos que matemática pode ser motivo de apreensão para muitos síndicos. Porém, utilizando a fórmula correta e seguindo as normas da convenção do condomínio, não há muito com o que se preocupar.
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