O síndico Paulo de Tarso, aos 64 anos, realizou uma transição impressionante de uma longa carreira na área comercial para se tornar um síndico profissional de destaque.
Com uma década de experiência como síndico morador, conciliando essa função com o seu trabalho em uma empresa por 16 anos, Paulo decidiu, em dezembro de 2023, dedicar-se integralmente à sindicatura, abandonando o setor comercial.
Motivação e oportunidades
“O que me motivou a me tornar síndico, além de gostar da função e ter experiência adquirida, foi a área de oportunidade que percebi, principalmente quando passei a estar mais ativamente nas redes sociais, participando de fóruns, debates e seguindo alguns profissionais e empresas da área,” explica Paulo.
No início de sua jornada como síndico profissional, Paulo enfrentou desafios significativos, especialmente na prospecção de clientes e na elaboração de propostas. “Perdi alguns condomínios por causa da precificação. Aqui ainda não valorizam o síndico profissional como deve,” destaca Paulo.
Ele também observou que, durante as assembleias, muitos concorrentes não possuíam certificação formal, apenas experiência prática, o que ressaltou a importância de uma qualificação oficial para se destacar no mercado.
A descoberta da Certificação Premium TownSq
Durante suas pesquisas online, Paulo descobriu a Certificação da TownSq e começou a seguir a empresa nas redes sociais.
Ele participou de treinamentos pelo YouTube, o que despertou seu interesse pela proposta da TownSq. “Precisava me capacitar, adquirir mais conhecimentos e achei a proposta da TownSq bem interessante,” afirma Paulo.
Embora o processo de certificação tenha apresentado desafios, Paulo perseverou. Imprevistos dificultaram a conclusão da prova como ele gostaria, mas sua determinação o levou a completar a certificação, que considera crucial para sua formação como síndico.
“Me sinto mais seguro, mais profissional,” diz Paulo, destacando a segurança e a confiança adquiridas após a certificação. A reação positiva dos moradores, que notaram a diferença em sua gestão, reforça a importância da certificação.
“O condomínio agora está em boas mãos, este síndico é realmente profissional, sempre me dizem isso,” destaca Paulo.
Adoção do software TownSq: Um passo em direção à modernização
Paulo implementou recentemente o software da TownSq para melhorar a comunicação com os moradores. Com o apoio da equipe da TownSq, ele está implementando estratégias para aumentar a adesão à tecnologia. “O processo é lento, mas conseguirei meu objetivo,” afirma com determinação.
Além disso, o síndico Paulo está explorando os diversos recursos oferecidos pela TownSq para aprimorar a gestão de seu condomínio. Ele acredita que a utilização completa das ferramentas disponíveis será benéfica para futuras gestões. “Estou descobrindo, pois tem vários recursos e a cada situação que surge eu tenho consultado o manual,” explica.
A presença constante de Paulo e sua sistemática de visitas e tomadas de decisões foram percebidas positivamente pelos moradores. Embora ainda esteja no início da implantação da tecnologia, ele está confiante de que os benefícios serão percebidos à medida que mais moradores aderirem.
Um síndico certificado de sucesso
Paulo também recomenda enfaticamente a Certificação da TownSq para outros síndicos, destacando a qualidade do conteúdo e o suporte oferecido pela empresa. “Uma das mais completas e com um pós-vendas atuante, que se interessa pelo seu trabalho,” elogia Paulo.
Ele aconselha outros síndicos a pesquisarem bem antes de escolherem uma certificação, destacando a importância de estar bem preparado para aproveitar as oportunidades no mercado.
Paulo de Tarso Souto Maior de Oliveira Lima é um exemplo inspirador de como a profissionalização e a certificação podem transformar a gestão condominial. “Ser Síndico Certificado TownSq é estar entre os melhores,” declara Paulo, deixando claro o impacto positivo que a certificação teve em sua carreira e na qualidade de sua gestão.
Sua história é uma inspiração para outros síndicos que buscam se profissionalizar e se destacar no mercado, mostrando que com determinação, qualificação e o apoio certo, é possível transformar desafios em sucesso.
Administrar um condomínio é uma tarefa complexa que exige atenção a muitos detalhes, desde a gestão financeira até o atendimento aos condôminos. Mesmo as administradoras mais experientes podem cometer erros que afetam a eficiência e a satisfação dos clientes.
Às vezes, esses erros são tão sutis que passam despercebidos, mas podem ter um impacto significativo no funcionamento do condomínio.
Neste post, vamos explorar quatro erros comuns que muitas administradoras de condomínios cometem, muitas vezes sem perceber, e oferecer soluções práticas para evitá-los ou corrigi-los.
Se você trabalha na administração de condomínios, este guia pode ajudá-lo a identificar e corrigir possíveis falhas, garantindo uma gestão mais eficiente e condôminos mais satisfeitos. Continue lendo!
4 erros comuns das administradoras de condomínios
#01: Falhas em pagamentos manuais
Um dos problemas mais frequentes nas administradoras de condomínios é a falha nos processos de pagamento, especialmente quando realizados manualmente.
Essas falhas podem se manifestar de diversas formas, como:
Recolhimento errado de impostos: Pagar impostos incorretamente ou não pagar dentro do prazo pode resultar em multas e juros, afetando o fluxo de caixa da administradora;
Pagamentos na conta errada: Depositar o pagamento na conta errada do fornecedor ou até mesmo pagar o fornecedor errado é um erro comum que pode causar grandes inconvenientes, atrasos nos serviços e prejuízos financeiros;
Erros de processo: Processos manuais são mais suscetíveis a erros humanos, como esquecimentos e digitações incorretas, que podem resultar até mesmo em perdas de dinheiro significativas.
Para evitar esses problemas, é essencial implementar sistemas automatizados de pagamento e adotar práticas rigorosas de conferência e validação.
Além disso, ao precificar os seus serviços, as administradoras devem considerar os custos potenciais de tais erros e incluí-los no preço final para garantir que estejam protegidas contra prejuízos inesperados.
#02: Falta de comunicação transparente com o condomínio
Quando um condomínio contrata os serviços de uma administradora, há um escopo de trabalho previamente definido.
No entanto, é comum que, ao longo do tempo, os condôminos comecem a esperar mais do que o originalmente acordado. Isso pode gerar frustração e desentendimentos se não houver uma comunicação clara e constante sobre o que está incluído no serviço contratado.
Uma solução eficaz para evitar esse tipo de problema é estabelecer um acordo de trabalho detalhado desde o início.
Esse termo de acordo de trabalho deve especificar claramente as responsabilidades da administradora e as expectativas do condomínio. Com isso, ambas as partes terão uma compreensão clara do que foi contratado e do que pode ser oferecido além do contrato inicial.
Para garantir uma comunicação eficiente e transparente, a administradora pode adotar algumas práticas:
Documentação detalhada: Fornecer ao condomínio e ao síndico um documento detalhado do escopo de serviços contratados e qualquer adendo ou alteração acordada;
Canais de comunicação abertos: Manter diversos canais de comunicação, como e-mail, aplicativos de mensagens, reuniões periódicas e quadros de avisos, para que os condôminos e o síndico possam facilmente acessar informações e fazer perguntas;
Atualizações regulares: Enviar atualizações regulares sobre o status dos serviços, mudanças nas políticas e outras informações relevantes para manter todos bem-informados;
Feedback contínuo: Estabelecer um sistema para receber e responder ao feedback dos condôminos e do síndico, garantindo que as suas necessidades e expectativas sejam constantemente avaliadas e atendidas.
#03: Falta de metas a longo prazo
No cenário dinâmico e acelerado do mercado atual, definir metas de longo prazo pode parecer uma tarefa desafiadora.
No entanto, estabelecer objetivos claros e de curto, médio e longo prazo é fundamental para o sucesso de qualquer administradora de condomínios.
Metas podem inicialmente parecer uma obrigação entediante, mas na verdade são essenciais para a direção e crescimento de um negócio.
Funcionários, independentemente de trabalharem em grandes ou pequenas empresas, precisam de metas para direcionar os seus esforços e medir o seu progresso.
Quando uma empresa consegue transmitir a importância das metas para sua equipe, isso se torna um fator crucial para o engajamento e o sucesso coletivo.
Em grandes administradoras, é comum que as metas sejam estabelecidas por departamento, mas elas devem sempre estar alinhadas com os objetivos gerais da empresa, ou seja, devem ser estabelecidas de cima para baixo.
A alta administração deve definir os objetivos estratégicos da empresa e, a partir daí, desdobrá-los para cada departamento e, posteriormente, para cada colaborador.
Essa abordagem garante que todos estejam trabalhando em direção aos mesmos objetivos e facilita o alinhamento dos esforços individuais com a visão geral da empresa.
#04: Comparação com grandes administradoras
Por fim, um outro erro comum entre as pequenas administradoras de condomínios é a comparação constante com grandes empresas do setor.
Embora seja natural olhar para os líderes da indústria em busca de inspiração, focar excessivamente nas diferenças pode ser prejudicial. Em vez disso, as pequenas administradoras devem reconhecer e explorar os seus próprios diferenciais.
Uma das maiores vantagens das pequenas administradoras é a capacidade de estar mais próxima dos clientes, pois permite um entendimento mais profundo das necessidades e expectativas dos condomínios, resultando em um atendimento mais personalizado e eficaz.
Essa relação estreita não só gera aprendizado contínuo, mas também pode aumentar a satisfação e fidelidade dos clientes, levando a uma maior lucratividade.
Portanto, em vez de se comparar com grandes administradoras, as pequenas empresas devem identificar e focar nos seus próprios pontos fortes, como:
Atendimento personalizado: A capacidade de oferecer um serviço mais próximo e customizado aos clientes;
Agilidade: Pequenas administradoras podem tomar decisões e implementar mudanças mais rapidamente do que grandes corporações;
Flexibilidade: A estrutura enxuta permite uma adaptação rápida às necessidades dos clientes e às mudanças do mercado;
Conhecimento local: Uma compreensão mais profunda da comunidade local e das particularidades dos condomínios.
Além disso, enquanto as grandes administradoras investem pesadamente em ERPs e CRMs complexos e robustos para gerir as suas operações, as pequenas empresas podem usufruir de tecnologias mais leves e modernas que são igualmente eficientes.
Esses sistemas são frequentemente mais fáceis de configurar e usar, permitindo que a equipe operacionalize rapidamente sem a necessidade de uma grande infraestrutura ou muitos funcionários.
A combinação de uma equipe enxuta com tecnologia robusta, porém leve, permite uma operação ágil e eficaz, sem a necessidade de grandes investimentos em recursos humanos e infraestrutura.
Quem deseja morar em um condomínio, precisa ter em mente a necessidade de seguir algumas determinações; afinal, um condomínio é comparado a uma comunidade onde diversas famílias dividem espaços em comum e as regras são necessárias para manter a ordem. As regras de convivência no condomínio, portanto, não existem apenas por formalidade, mas sim pensando no bem-estar coletivo.
Neste artigo, você vai conhecer as principais regras para manter uma convivência saudável em condomínios, e quais as providências a serem tomadas em caso de descumprimento de tais regras. Acompanhe a leitura e já compartilhe o conteúdo com os seus amigos e familiares que moram em condomínios!
Como conviver bem dentro de um condomínio?
Como dito no começo desse artigo, um condomínio é uma comunidade, onde o respeito entre os condôminos e colaboradores se faz fundamental.
Para que isso ocorra de maneira efetiva, é necessário seguir as regras de convivência no condomínio, evitando assim conflitos, desgastes, incômodos e situações constrangedoras.
Um princípio básico de convivência, não só em condomínios, mas de modo geral, é respeitar o limite alheio, não fazendo aos outros o que não gostaria que fizessem com você.
Então exagerar no volume do som, não recolher as necessidades dos pets em áreas comuns, deixar o lixo em qualquer local, xingar ou humilhar outros moradores e/ou funcionários são alguns dos exemplos a serem evitados para preservar a paz e o sossego no condomínio.
O Código Civil diz algo sobre as regras de convivência no condomínio?
O Código Civil trata de vários temas pertinentes ao condomínio, incluindo direitos e deveres dos condôminos. Quando se trata das regras de convivência, o documento não possui um artigo específico; porém, discorre sobre como agir em caso de condôminos antissociais.
No artigo 1.337, o Código Civil estabelece que
“O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Portanto, em caso de condôminos que descumprem as regras da boa convivência, prejudicando os demais moradores e colaboradores, a punição deve ser aplicada, sendo respaldada por lei.
Mas se existe um respaldo para punir quem não cumpre as regras de boa convivência, onde essas regras estão descritas?
Como tudo o que diz respeito ao condomínio, as regras de convivência devem estar detalhadas no Regimento Interno e na Convenção do Condomínio, devendo estar facilmente disponíveis para os condôminos.
A construtora responsável pelo condomínio é quem define essas regras no começo, mas na assembleia de instalação do condomínio, os moradores podem modificá-las através de votação, onde as decisões são tomadas pela maioria.
A Convenção diz respeito às regras do condomínio: quanto cada unidade paga de taxas, o que acontece com os inadimplentes e como as reuniões serão organizadas, estando tudo obrigatoriamente dentro dos limites legais. Assim, essas normas devem seguir as leis federais, estaduais e municipais.
Já o Regimento Interno está relacionado às questões do cotidiano, estabelecendo regras de uso das áreas comuns e orientando a conduta de moradores, visitantes e funcionários. Estabelece também procedimentos de segurança e define demais pontos importantes para o bom funcionamento do condomínio.
Quais são as principais regras para uma boa convivência?
As principais regras de convivência no condomínio dizem respeito às áreas comuns, perturbação de sossego, cuidado de animais de estimação e obras. Alguns exemplos podem ser observados, como:
Evitar barulhos intensos após às 22h;
Não jogar lixo pela janela da unidade;
Recolher as necessidades dos pets nas áreas comuns;
Não deixar o lixo nos corredores;
Orientar as crianças a não gritarem nos corredores;
Não deixar crianças desacompanhadas em quadras, playgrounds e piscinas;
Sempre alinhar com o síndico caso precisar realizar alguma obra na unidade;
Sempre tratar com respeito os condôminos e funcionários do condomínio;
Não solicitar que funcionários do condomínio façam serviços particulares nas unidades;
Respeitar o limite de velocidade dentro da garagem;
Não ficar buzinando na frente do portão, exigindo a abertura pelo porteiro;
Respeitar os horários definidos pelo condomínio para entregas e mudanças;
Não permitir o acesso ao condomínio de pessoas sem identificação/autorização;
Não deixar os pets desacompanhados nas áreas comuns;
Ser cordial e respeitoso, mesmo em caso de conflitos.
A seguir, listamos as 5 principais regras que melhoram a convivência dentro do contexto condominial. Mas fica aqui o reforço: cada condomínio pode ter alguma diferenciação; portanto, consulte o Regimento Interno e a Convenção.
Após ver o que as leis vigentes determinam, cada condomínio pode definir horários específicos para silêncio – geralmente à noite e durante a madrugada.
Sendo assim, os condôminos devem evitar barulhos excessivos, como reformas, música alta e festas nos horários determinados nos documentos.
Além de prejudicar o sossego dos outros moradores, o condômino barulhento pode ser multado.
Animais de estimação
Alguns condomínios podem determinar quais pets são permitidos nas áreas comuns, nas unidades ou nos elevadores, por exemplo.
As regras para animais de estimação podem se diferenciar de acordo com o condomínio, mas geralmente incluem a obrigatoriedade de vacinação, a guia e a coleira durante o passeio nas áreas comuns e a limpeza das necessidades.
Ao descer com o bichinho para passear, o tutor não pode ser impedido de utilizar os elevadores sociais e/ou obrigado a utilizar escadas, pois configura constrangimento ilegal e fere o direito de ir e vir contido na Constituição Federal. O tutor também não é obrigado a carregar o pet no colo caso o animal seja de grande porte, sendo recomendado apenas a utilização da guia e coleira.
Ao brincar com o pet nas áreas comuns do condomínio, é importante deixar o animal sempre com coleira e guia e, caso seja algum animal agressivo, o tutor deve colocar focinheira no pet. Com relação à focinheira, o uso não é obrigatório caso o animal seja dócil e não represente perigo para as pessoas no condomínio; obrigar o tutor a colocá-la no animal dócil é considerado maus-tratos de acordo com o artigo 3º, I do Decreto Nº 24.645/34.
E pensando na segurança dos outros condôminos, principalmente das crianças, o tutor deve evitar de deixar o animal circulando sozinho pelas áreas comuns do condomínio, mesmo sendo um animal manso, pois assim evita acidentes.
Como o próprio nome diz, a área comum é o espaço coletivo, onde todos os condôminos compartilham a convivência; nestes espaços, as regras de convivência se fazem mais do que necessárias para manter a ordem, segurança, conforto e o bem-estar dos moradores e funcionários.
Começando pelas piscinas, a regra aqui é usar o local com consciência, abolindo comportamentos como urinar na água e levar caixas de som com volume alto. Consumir alimentos e levar animais também não costuma ser permitido, para manter a higiene do espaço.
Em alguns empreendimentos, é permitida a utilização da piscina por visitantes, mas antes de levar os convidados para o local, é necessário consultar se as regras do condomínio permitem essa situação. Detalhe: as atitudes do visitante em qualquer área dentro do condomínio são de responsabilidade do condômino.
Outra regra de convivência com relação às áreas comuns está relacionada à academia. Para evitar situações desgastantes, é imprescindível que cada condômino mantenha o local organizado após a utilização, colocando os acessórios em seus devidos lugares, limpando os aparelhos se for o caso e respeitando o horário de funcionamento.
As regras de boa convivência também se relacionam com o salão de festas, que deve ser reservado com antecedência pelo condômino e deixando organizado após o evento, lembrando também de respeitar o horário estabelecido em convenção e moderar o volume do som.
Utilização dos elevadores
Os condôminos devem respeitar as regras de utilização dos elevadores, tanto por educação quanto por segurança.
Por isso, os limites de peso e de quantidade de pessoas em cada cabine devem ser respeitados. Também não é permitido deixar crianças desacompanhas nesses espaços, fumar ou ficar segurando a porta para esperar outra pessoa.
Quando precisar descer ou subir com bagagens, sacolas de compras, levar o lixo, entregas ou mudança, é recomendado utilizar os elevadores de serviço, deixando os elevadores sociais para situações corriqueiras.
Descarte do lixo
Deixar o lixo acumulado incorretamente, além do risco de transmitir doenças, traz o incômodo do mau cheiro e o risco de machucar alguém, devido à possibilidade de ter materiais cortantes.
Em algumas cidades, existem leis que discorrem sobre a coleta seletiva em condomínios; além disso, a Convenção de cada condomínio também pode ter alguma determinação sobre o tópico. De qualquer maneira, é recomendado que cada condômino faça a separação adequada do lixo, separando os resíduos recicláveis dos orgânicos. Saiba mais sobre coleta seletiva em condomínios lendo este artigo.
Além disso, os sacos com lixo não podem ser deixados pelos corredores, devendo cada condômino levar os resíduos até as lixeiras, e sempre usando o elevador de serviço caso tenha no prédio.
Por fim, os moradores não devem jogar lixo pela janela do condomínio, pois os resíduos devem ser descartados nos locais indicado, além de ser um ato grosseiro e de desrespeito com quem estiver circulando pelas áreas que circundam as unidades do condomínio.
Educação e respeito em primeiro lugar
Os princípios que regem as regras de convivência são o respeito e a educação.
Portanto, além dos pontos abordados neste artigo, é fundamental que cada condômino tenha atitudes educadas e respeitosas.
Cumprimente os funcionários e os outros moradores, debata com respeito durante as assembleias, evite discussões acaloradas com outros moradores, principalmente nas áreas comuns e não destrate os funcionários do condomínio.
Para as pessoas que possuem filhos, orientem as crianças para evitar gritarias nas áreas comuns e corredores, além de não deixarem as crianças sozinhas nas áreas comuns como piscinas, elevadores e garagens.
A boa convivência depende do esforço de cada um, e assim, com esse senso de comunidade, viver em condomínio se torna uma tarefa mais confortável e segura!
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Viver em comunidade significa enfrentar alguns desafios. E como síndico, você já deve ter percebido que a inadimplência em condomínios é um obstáculo significativo.
Infelizmente, é raro encontrar um síndico que nunca tenha enfrentado a inadimplência de algum morador da comunidade. E a falta do pagamento das cotas condominiais se torna um grande problema para todos:
O condomínio fica com déficit de verba;
Os outros moradores têm de pagar a mais para compensar o caixa negativo;
E o síndico precisa gerenciar essa crise e, possivelmente, entrar com uma cobrança judicial.
Em tempos de crise, muitas pessoas estão desempregadas ou enfrentando dificuldades financeiras, o que contribui para o atraso no pagamento das taxas de condomínio.
De acordo com uma pesquisa realizada pelo Serasa, por exemplo, já existem cerca de 72 milhões de pessoas em situação de inadimplência no Brasil em 2024. Enquanto, se tratando dos condomínios, pelo 23% dos condôminos são devedores, segundo o Estadão.
Esse aumento foi impulsionado pela inflação e crise econômica no Brasil pós-pandemia, que levou muitos moradores a deixarem de pagar as suas taxas condominiais.
Quando há inadimplência, o condomínio enfrenta um desfalque financeiro, afetando todos a comunidade. A inadimplência, portanto, é um problema real que pode complicar bastante o gerenciamento de um condomínio.
Então, como lidar e controlar a inadimplência em condomínios? Para ajudá-lo a resolver esse problema, criamos um guia completo sobre o assunto. Continue lendo!
O que é um condômino inadimplente?
Um condômino inadimplente é aquele que não está em dia com suas obrigações financeiras relacionadas ao condomínio.
Essas obrigações geralmente envolvem o pagamento da taxa condominial, uma contribuição mensal de cada morador para cobrir as despesas comuns do condomínio; E a manutenção das áreas comuns, segurança, limpeza e outros serviços essenciais para o funcionamento adequado do condomínio.
A inadimplência pode prejudicar a saúde financeira do condomínio, comprometendo a capacidade de manter e melhorar as áreas comuns e criando um desequilíbrio nos recursos disponíveis.
O que acontece se um morador não pagar o condomínio?
As penalidades previstas no Código Civil são rigorosas e visam assegurar o cumprimento das obrigações financeiras de todos os moradores. Veja a seguir as principais penalidades que um condômino inadimplente pode enfrentar:
#01: Juros moratórios e multa
De acordo com o parágrafo 1º do artigo 1.336 do Código Civil:
Juros moratórios: O condômino inadimplente está sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, aos juros de 1% ao mês;
Multa: Além dos juros, pode ser aplicada uma multa de até 2% sobre o valor do débito.
#02: Multa por conduta antissocial
Quando a inadimplência é reiterada, configurando uma conduta antissocial, o condômino pode ser penalizado conforme o artigo 1.337 do Código Civil:
Multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial: Esta multa é aplicada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, levando em conta a gravidade das faltas e a repetição da conduta, além de eventuais perdas e danos apurados.
#03: Restrição de direitos
O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil determina que apenas os condôminos que estão em dia com suas obrigações financeiras podem exercer certos direitos:
Impedimento de votar e participar das assembleias: O condômino inadimplente perde o direito de votar e de participar das assembleias do condomínio.
#04: Honorários advocatícios
Caso seja necessária a cobrança judicial ou extrajudicial da taxa de condomínio, os artigos 389 e 395 do Código Civil estabelecem que:
Pagamento dos honorários de advogado: O condômino inadimplente será responsável pelos custos dos honorários advocatícios.
Manter-se em dia com as obrigações condominiais é essencial para evitar essas penalidades e garantir um convívio harmonioso no condomínio.
As regras são claras e visam proteger os direitos de todos os condôminos, incentivando a responsabilidade e a cooperação.
Estou devendo o condomínio: posso perder o meu imóvel?
A legislação brasileira prevê a possibilidade de penhora e leilão do imóvel de um condômino inadimplente, mesmo que seja considerado bem de família.
Vamos entender melhor como isso funciona e quais são as implicações.
Exceção à impenhorabilidade do bem de família
A Lei 8.009/90 protege o bem de família contra penhoras, mas faz uma exceção importante:
Cobrança de taxas de condomínio: Conforme o artigo 3º, inciso IV, dessa lei, a impenhorabilidade não se aplica quando se trata de cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.
Previsão no Código Civil
A possibilidade de penhora do imóvel devido a débitos condominiais também é prevista no Código Civil:
Artigo 1.715: Este artigo confirma que, mesmo sendo bem de família, o imóvel pode ser penhorado por dívida condominial.
Inovações do Código de Processo Civil
O Código de Processo Civil, em vigor desde março de 2016, trouxe novidades importantes:
Despesas condominiais como títulos executivos extrajudiciais: Conforme o artigo 784, inciso X, as despesas condominiais agora são consideradas títulos executivos extrajudiciais, facilitando a cobrança pela via executória.
Importante: O que é um título executivo extrajudicial? Trata-se de um documento assinado por duas ou mais partes, que formaliza uma obrigação de pagamento, contendo todas as condições e prazos, e oferece ao credor uma garantia legal de recebimento do valor devido pelo devedor.
Processo de execução
Durante o processo de execução, se o débito não for pago, o condomínio pode solicitar a penhora do imóvel:
Requerimento de penhora: O condomínio pode pedir a penhora do imóvel que gerou a obrigação da cota condominial;
Deferimento e registro da penhora: Uma vez deferida e registrada a penhora, o imóvel será avaliado;
Leilão judicial: Após a avaliação, o imóvel será levado a leilão judicial;
Pagamento do débito: O valor obtido na arrematação será usado para quitar o débito condominial.
Compreender essas regras e consequências ajuda a evitar surpresas desagradáveis e a manter a harmonia e a saúde financeira do condomínio.
5 dicas úteis para diminuir a inadimplência no seu condomínio
Como já diria o velho ditado, é melhor prevenir do que remediar. Por isso, uma gestão financeira eficiente no condomínio inclui garantir que todos os condôminos estejam em dia com suas obrigações financeiras.
Portanto, aqui estão cinco dicas práticas para ajudar a reduzir a inadimplência no seu condomínio.
#01: Estabeleça processos para alertar sobre pagamentos
A comunicação regular e clara com os moradores é essencial. Use ferramentas de automação para enviar notificações e lembretes sobre os pagamentos, como:
Notificações de vencimento do boleto: Envie um aviso quando a data de pagamento estiver próxima;
Facilitação do pagamento: Inclua links para boletos e números da linha digitável para facilitar o pagamento;
Lembretes: Mande lembretes alguns dias antes do vencimento, lembrando da necessidade de contato em caso de dificuldades;
Confirmação de pagamento: Após o pagamento, envie uma confirmação e agradecimento.
#02: Realize as cobranças e proponha acordos
Manter o controle financeiro do condomínio é crucial. Ao identificar um pagamento em atraso, siga estas orientações:
Ação imediata: Entre em contato com o condômino rapidamente para realizar a cobrança;
Negociação: Ofereça as opções de parcelamento ou outras soluções viáveis, de acordo com a Convenção do Condomínio;
Clareza nas consequências: Informe claramente as consequências da inadimplência.
Existem muitas dúvidas sobre o que um condômino inadimplente pode e o que não pode fazer no condomínio. Para esclarecer os questionamentos dos síndicos sobre penalidades legais, preparamos uma relação com as principais dúvidas:
Condômino inadimplente pode participar de reunião de assembleia?
O condômino inadimplente pode estar presente na reunião de assembleia, mas não tem o direito de votar nem de participar ativamente, ou seja, ele não pode falar, fazer propostas, apresentar moções ou levantar questões de ordem.
A presença física, no entanto, não pode ser impedida, pois impedir a presença poderia ferir o direito de uso das partes comuns do condomínio, conforme o Código Civil, art. 1.335, inciso II.
Alguns condomínios permitem que o inadimplente tenha direito de voz, mas não de voto, para evitar maiores problemas e garantir uma convivência mais harmoniosa.
Condômino inadimplente pode votar na assembleia?
Não, o condômino inadimplente não tem direito de voto. Conforme estabelece o Código Civil, somente os condôminos em dia com as suas obrigações financeiras podem participar das votações nas assembleias.
Condômino inadimplente pode usar o salão de festas?
Sim, o condômino inadimplente tem o direito de usar as áreas comuns e de lazer do condomínio, como o salão de festas. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é ilegal impedir o uso dessas áreas por condôminos em débito.
Condômino inadimplente pode ser síndico?
Inadimplentes não podem atuar como síndicos, conforme o artigo 1.335. Apenas condôminos quites têm direito de votar e deliberar em assembleia.
O condomínio pode fazer a negativação do condômino inadimplente?
Sim, desde que a medida seja autorizada pela convenção do condomínio. O SERASA e o SPC geralmente exigem que o boleto condominial seja protestado antes da negativação.
Condomínio pode expor moradores inadimplentes?
O síndico não pode expor um condômino devedor por nome.
No entanto, é permitido divulgar o balancete mensal com uma lista de unidades com pagamentos em atraso, desde que feito com cautela para evitar constrangimento e possíveis indenizações por dano moral.
Condomínio pode cortar a água e/ou gás da unidade inadimplente?
Não, o condomínio não pode cortar o fornecimento de água e gás da unidade inadimplente, pois esses são serviços essenciais para a sobrevivência dos moradores. A interrupção desses serviços é considerada ilegal.
A inadimplência em condomínios é um problema real, mas não insuperável.
Lembre-se de sempre priorizar o diálogo ao lidar com condôminos inadimplentes. Com organização, comunicação e ações legais adequadas, é possível gerenciar essa situação de maneira eficaz e justa para todos os moradores.
Se você é síndico de um ou mais condomínios, sabe que é muito fácil ser sugado por uma rotina de notificações constantes, reuniões de assembleias intermináveis, conflitos recorrentes, manutenções urgentes e diversas necessidades de última hora.
A gestão de condomínios demanda atenção constante às necessidades dos moradores, manutenção do prédio, e administração financeira. Neste cenário, é comum se perder em atividades e processos burocráticos, gerando uma falsa sensação de produtividade.
Você já chegou ao final do dia após e ainda sentiu que acumulou muito trabalho para o dia seguinte? É sobre isso que estamos falando.
Cumprir uma agenda lotada não é sinônimo de eficiência. Depois de algum tempo vivendo uma rotina intensa, é fácil desenvolver hábitos que acabam prejudicando a sua produtividade e a gestão do condomínio.
A longo prazo, isso não só afeta sua administração, mas também o bem-estar dos moradores e o valor do patrimônio. Entenda!
Mas o que fazer para evitar ser sugado pela rotina?
Para evitar que isso aconteça, é crucial desenvolver hábitos que trazem mais eficiência e leveza para o dia a dia.
A mudança de alguns comportamentos pode fazer toda a diferença, permitindo que você termine cada semana com a sensação de dever cumprido e com uma administração mais eficaz.
Confira a seguir três hábitos essenciais que você não tem como síndico, mas definitivamente deveria adotar para transformar sua gestão e melhorar a vida no condomínio. Continue lendo!
3 hábitos que todo síndico deve adotar para se tornar um líder inspirador
Um síndico organizado e com visão de longo prazo pode prever e evitar muitos problemas, além de garantir a estabilidade financeira do condomínio.
Como adotar:
Trace metas e objetivos claros: Assim como qualquer empresa, um condomínio também precisa de metas e objetivos para crescer e se desenvolver. Defina metas específicas para melhorias na infraestrutura, redução de custos e aumento da satisfação dos moradores. Um síndico de sucesso sabe aonde quer chegar e se propõe a cumprir os seus objetivos da melhor forma possível;
Utilize ferramentas de gestão: Esteja sempre a par das principais ferramentas que tornam a gestão do condomínio mais eficiente e transparente. Softwares de gestão condominial, aplicativos de comunicação e plataformas de automação podem facilitar muito o seu trabalho, ajudando a manter tudo organizado e acessível;
Mantenha a organização com checklists: A parte burocrática da administração condominial é imensa e cheia de detalhes. Para evitar dores de cabeça, é crucial ter tudo à mão a qualquer hora. Organize-se utilizando checklists para diferentes áreas, como inspeções prediais, custos do condomínio, roteiro de limpeza das áreas comuns e calendário de mudanças. Checklists ajudam a garantir que nenhuma tarefa importante seja esquecida;
Prepare-se para as reuniões de assembleia: Antecipe questionamentos e prepare-se para as principais questões que serão abordadas nas reuniões de assembleia. Estar realmente disposto a ouvir propostas e compreender as reais necessidades dos condôminos é fundamental para uma administração eficiente. Mantenha a calma, seja cordial e imparcial, respondendo às críticas com educação e baseando-se em dados concretos, sem “achismos”;
Organização pessoal: Se a organização não é o seu forte, é hora de reavaliar e desenvolver essa habilidade. Um síndico desorganizado pode facilmente se perder nas inúmeras responsabilidades do cargo, levando a uma gestão ineficiente e insatisfação dos moradores.
#02: Comunicação proativa e transparente
A comunicação é a espinha dorsal de qualquer gestão condominial eficiente. Como síndico, você é o ponto de contato entre os moradores e a administração do condomínio.
Manter uma comunicação clara, regular e transparente não só evita mal-entendidos como também fortalece a confiança dos moradores em sua gestão. A falta de informações ou a comunicação inadequada pode gerar conflitos, desconfiança e insatisfação.
Como adotar:
Atualizações mensais: Envie uma atualização mensal aos moradores sobre as finanças do condomínio, manutenções programadas, eventos e outras informações relevantes. Esta atualização pode ser enviada por e-mail ou disponibilizada em plataformas digitais, como o aplicativo do condomínio. Certifique-se de que o conteúdo seja claro, conciso e visualmente atraente;
Reuniões de assembleias regulares: Realize reuniões periódicas, não apenas as obrigatórias, para discutir assuntos importantes e ouvir as preocupações dos moradores. Essas reuniões podem ser presenciais ou virtuais, dependendo das circunstâncias. A regularidade das reuniões permite que os moradores sintam que suas opiniões são valorizadas e que têm um canal direto para expressar suas necessidades e sugestões;
Canais de comunicação: Utilize diversas ferramentas de comunicação para garantir que todos os moradores estejam sempre bem-informados. Além de e-mails, considere o uso de aplicativos de mensagens, murais digitais e até redes sociais privadas para o condomínio. Ter múltiplos canais de comunicação ajuda a alcançar todos os perfis de moradores, desde os mais tecnológicos até os mais tradicionais;
Resposta rápida e eficaz: Responda às solicitações e perguntas dos moradores de forma rápida e eficaz. Isso demonstra comprometimento e respeito pelo tempo e preocupações de cada um. Estabeleça um prazo padrão para respostas e cumpra-o rigorosamente. Quanto mais eficiente for a comunicação, menor será o número de conflitos e desentendimentos.
Prestação de contas transparente: Mantenha uma prestação de contas detalhada e transparente. Apresente regularmente os relatórios financeiros e disponibilize-os de forma acessível para todos os moradores. Isso ajuda a construir confiança e permite que todos acompanhem a saúde financeira do condomínio;
Documentos organizados e de fácil acesso: Organize todos os documentos importantes do condomínio, como contratos, atas de reuniões, regimento interno, convenção e relatórios financeiros. Garanta que esses documentos estejam facilmente acessíveis para os moradores, seja por meio de uma plataforma digital ou de um arquivo físico bem-organizado;
Acessibilidade para falar com o síndico: Esteja disponível e acessível para os moradores. Estabeleça horários fixos para atendimento e garanta que todos saibam como e quando podem entrar em contato com você. Ser acessível ajuda a resolver problemas rapidamente e demonstra comprometimento com a comunidade;
Feedback contínuo: Solicite e valorize o feedback dos moradores sobre a administração do condomínio. Crie canais para que eles possam expressar suas opiniões, sugestões e reclamações de forma fácil e segura. Use o feedback para melhorar continuamente a gestão e mostrar que você está atento às necessidades de todos.
Adotar uma comunicação proativa e transparente não só fortalece a relação com os moradores como também cria um ambiente de confiança e cooperação.
Essa prática é fundamental para uma gestão condominial eficiente e harmoniosa.
#03: Busca contínua por aprendizado e melhorias
Como síndico, você já atingiu uma posição de liderança, mas isso não significa que seu aprendizado deva parar por aqui. A administração de um condomínio apresenta desafios constantes e variados, que requerem atualização constante e desenvolvimento contínuo de habilidades. Investir em seu crescimento pessoal e profissional é essencial para garantir uma gestão eficiente e inovadora.
Como adotar:
Invista em educação contínua: Reserve um tempo regularmente para se atualizar sobre as melhores práticas de gestão condominial, novas tecnologias e tendências do mercado condominial. Isso pode incluir a leitura de livros e artigos, participação em webinars, cursos online e workshops. Mantenha-se informado sobre mudanças na legislação e novas ferramentas que podem facilitar sua administração;
Participe de redes de síndicos: Conecte-se com outros síndicos e profissionais da área. Participar de grupos de discussão, associações e eventos permite a troca de experiências e a obtenção de novas perspectivas. Essas interações podem fornecer insights valiosos e soluções para problemas comuns enfrentados na gestão de condomínios;
Desenvolva habilidades de liderança: Ser um bom líder não é apenas sobre tomar decisões; é sobre inspirar e guiar a sua comunidade. Trabalhe em habilidades como comunicação eficaz, resolução de conflitos e negociação. Considere fazer cursos de desenvolvimento pessoal focados em liderança e gestão de equipes para aprimorar essas habilidades;
Adapte-se aos tempos de incerteza: Em momentos de crise ou incerteza, a capacidade de adaptação é crucial. Reflita sobre a sua gestão nos últimos meses e identifique áreas que precisam de melhorias. Seja transparente com os moradores sobre os desafios enfrentados e as soluções planejadas. A comunicação honesta e aberta pode reduzir a ansiedade e fortalecer a confiança na sua liderança;
Valorize o capital humano: Lembre-se de que o sucesso de um condomínio depende do bem-estar dos moradores e funcionários. Dedique tempo para entender as suas preocupações e necessidades individuais. Um líder atento e presente, mesmo que à distância, pode fazer uma grande diferença no clima da comunidade e na satisfação geral.
A busca contínua por aprendizado e melhoria é fundamental para qualquer líder, especialmente para um síndico.
Ao investir em sua educação e desenvolvimento, você não só melhora sua própria eficiência, mas também contribui para a melhoria contínua da comunidade que você lidera.
Adotar esses hábitos pode transformar a sua gestão e garantir um ambiente condominial mais harmonioso e eficiente.
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