Uma importante proposta de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Senado, promete transformar significativamente a gestão e a convivência em condomínios residenciais no Brasil.
Entre os pontos centrais do texto estão a possibilidade de expulsão judicial de condôminos com comportamento antissocial e novas regras sobre o uso de plataformas de locação por temporada, como o Airbnb.
Com base nos dados do Censo 2022 do IBGE, estima-se que existam hoje cerca de 13,3 milhões de endereços condominiais no país. Ou seja, as mudanças terão impacto direto sobre a vida de milhões de brasileiros. Continue lendo!
O que é um condômino antissocial?
O Código Civil, no artigo 1.337, já permite que os moradores que descumprem repetidamente seus deveres sejam penalizados com multas.
No entanto, a legislação atual ainda é limitada quando se trata de lidar com casos mais graves — especialmente quando a convivência se torna insustentável para os demais moradores.
É justamente essa lacuna que o novo projeto de reforma pretende preencher, ao permitir a exclusão judicial do chamado condômino antissocial.
Mas afinal, o que caracteriza esse comportamento?
De forma geral, trata-se de atitudes recorrentes que tornam impossível ou extremamente difícil a vida em comunidade. O projeto define como antissocial o morador cujas ações causam incompatibilidade de convivência com os demais.
Exemplos incluem:
- Agressões verbais ou físicas a vizinhos;
- Atos de racismo, homofobia ou outras formas de discriminação;
- Barulho excessivo e constante, em horários inadequados;
- Acúmulo de lixo ou sujeira que afete áreas comuns ou vizinhos;
- Ameaças, intimidações ou danos ao patrimônio coletivo.
Um exemplo que ganhou repercussão aconteceu em São Paulo, quando uma moradora foi processada após ofender racialmente seu vizinho, o humorista Eddy Júnior, dentro do elevador do prédio.
O caso escancarou a dificuldade dos condomínios em agir diante de comportamentos graves — já que, até então, a única punição prevista era a aplicação de multas, muitas vezes ineficazes frente à gravidade das condutas.
A proposta em análise busca tornar o processo mais claro e eficiente, preservando o direito à convivência pacífica dos demais moradores.
Como funcionaria a expulsão?
Atualmente, a principal punição prevista para moradores problemáticos é a aplicação de multas, que podem chegar a até dez vezes o valor da taxa condominial, desde que aprovadas por três quartos dos demais condôminos.
A proposta de reforma muda esse cenário ao permitir uma medida mais dura: a exclusão judicial do morador antissocial.
Para isso, será necessário o apoio de pelo menos dois terços da assembleia do condomínio, que poderá autorizar a abertura de uma ação judicial pedindo a saída do condômino.
É importante deixar claro que a decisão final será sempre do Judiciário, respeitando o direito à ampla defesa e ao contraditório. Ou seja, o morador terá a chance de se defender e só poderá ser retirado por ordem judicial.
Outro ponto essencial: a medida não retira o direito de propriedade do morador.
Ele continuará sendo dono do imóvel e poderá alugá-lo ou vendê-lo. O que será impedido é seu direito de permanecer no local e de participar das decisões do condomínio, como as assembleias.
A proposta, portanto, busca equilibrar dois direitos fundamentais: o da propriedade e o da convivência em paz.
E se o morador quiser voltar?
A nova redação também prevê a possibilidade de reintegração do condômino ao convívio condominial, caso ele comprove ter cessado o comportamento inadequado e se comprometa a não reincidir.
Esse ponto é relevante para garantir que a medida extrema da exclusão seja ponderada, proporcional e sempre pautada em critérios objetivos.
Airbnb e locações por temporada: o que muda?
Outro ponto relevante da proposta é a regulamentação das locações temporárias por meio de plataformas digitais, como Airbnb, Booking e similares.
Hoje, decisões judiciais já vêm reconhecendo o direito dos condomínios de proibir esse tipo de aluguel em suas convenções, como forma de preservar a segurança e a tranquilidade da coletividade.
A proposta transforma esse entendimento em regra: as locações atípicas estarão proibidas, a não ser que a convenção condominial autorize expressamente.
Ou seja, o padrão passará a ser a proibição, cabendo aos condomínios que desejarem permitir a prática, incluir essa permissão de forma clara em seus documentos oficiais.
Por que isso importa?
A flexibilização da regra é especialmente importante para empreendimentos mais novos, voltados a investidores ou ao público que já atua no mercado de locação por temporada.
Nesses casos, muitos edifícios já nascem com cláusulas específicas em suas convenções permitindo a prática, o que deve se manter com a nova legislação.
Por outro lado, em condomínios residenciais tradicionais, a proibição tende a prevalecer, oferecendo mais segurança jurídica e previsibilidade aos moradores.
Outras mudanças relevantes
Além das medidas já mencionadas, o projeto também propõe:
- Aumento da multa por inadimplência, de 2% para até 10% sobre a cota condominial;
- Restrições à participação de inadimplentes e condôminos excluídos nas assembleias, medida que busca evitar conflitos de interesse e reforçar a responsabilidade coletiva;
- Simplificação dos quóruns para aplicação de sanções, o que pode tornar as assembleias mais ágeis e eficazes.
Um novo capítulo para a vida condominial
A proposta de reforma do Código Civil representa um marco importante para a vida em condomínio no Brasil. Ela responde a demandas reais por mais mecanismos de controle e equilíbrio, buscando garantir a convivência pacífica, a valorização do bem comum e o respeito às regras coletivas.
Embora a proposta ainda esteja em tramitação e possa sofrer alterações, síndicos, administradoras e moradores já devem acompanhar de perto o debate, refletindo sobre como essas mudanças podem impactar o dia a dia dos seus condomínios.
Se aprovada, a reforma exigirá revisão das convenções e maior atenção às assembleias, reforçando a importância da participação ativa e informada de todos os condôminos.
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