Viver em um condomínio traz inúmeras vantagens, como segurança, áreas de lazer e manutenção do espaço comum. 

No entanto, junto com esses benefícios, vêm também as responsabilidades financeiras.  

Quem já morou ou mora em um condomínio sabe que as cotas de condomínio são uma parte crucial do acordo, mas o que acontece quando alguém deixa de pagar suas obrigações? Será que as dívidas de condomínio prescrevem, e em que circunstâncias? 

Neste post, vamos explorar em detalhes o que a legislação brasileira diz sobre a prescrição de dívidas condominiais. 

Você vai descobrir os prazos, as circunstâncias em que a prescrição pode ocorrer e as implicações legais que isso pode ter para todos os envolvidos. Continue lendo!

Antes de tudo, quando ocorre a prescrição de uma dívida? 

O Instituto da Prescrição é um conceito do direito que se refere ao prazo estabelecido por lei durante o qual uma pessoa deve exercer seus direitos legais por meio de ações judiciais ou processos administrativos. 

A prescrição estabelece que, após um determinado período de tempo, a parte que tem um direito a ser exercido perde o direito de buscar a sua aplicação. 

O principal objetivo da prescrição é garantir a segurança jurídica, a estabilidade das relações sociais e evitar que disputas legais se arrastem indefinidamente. 

Isso significa que, uma vez que um direito prescreve, a parte que tinha esse direito não pode mais acionar o sistema legal para fazer valer suas reivindicações. 

Nesse contexto, de acordo com o Artigo 189 do Código Civil, quando um direito é violado, surge para o titular a pretensão, a qual se encerra devido à ocorrência da prescrição. 

Confira as características da prescrição de uma dívida: 

• Os prazos de prescrição são imutáveis por meio de acordo entre as partes; 
• A prescrição pode ser invocada em qualquer instância judicial pela parte a quem beneficia; 
• A prescrição que teve início contra uma pessoa continua a contar contra seu sucessor; 
• Quando a prescrição é suspensa em favor de um dos credores solidários, somente os outros se beneficiarão se a obrigação for indivisível; 
• A prescrição, quando interrompida, reinicia sua contagem a partir da data do ato que a interrompeu ou do último ato do processo que teve o mesmo propósito de interrupção. 

Confira as causas que podem impedir a prescrição da dívida: 

• Entre os cônjuges, enquanto o casamento estiver em vigor; 
• No caso de ascendentes e descendentes, enquanto perdurar o poder familiar;  
• No contexto de tutelados, curatelados e seus respectivos tutores ou curadores, durante o período de tutela ou curatela; 
• Contra aqueles que estiverem ausentes do país prestando serviço público para a União, Estados ou Municípios, assim como os indivíduos que estejam a serviço das Forças Armadas durante períodos de guerra. 

Confira as causas que podem suspender a prescrição da dívida: 

• Mediante decisão do juiz, mesmo que ele não seja competente para ordenar a citação, desde que o interessado a solicite dentro do prazo e do modo estipulados pela legislação processual; 
• Por meio de protesto, de acordo com as condições mencionadas no item anterior; Através de protesto cambial; 
• Pela apresentação do título de crédito em um processo de inventário ou em um procedimento de concorrência de credores; 
• Por meio de qualquer ato judicial que resulte na mora do devedor; 
• Em situações em que houver um ato claro, mesmo que extrajudicial, que implique no reconhecimento do direito por parte do devedor; 
• Por qualquer pessoa com interesse na ação. 

A dívida de condomínio prescreve? 

Até pouco tempo atrás, muitos especialistas acreditavam que a dívida condominial prescrevia em um prazo de 10 anos. 

Essa interpretação, no entanto, foi fundamentada no artigo 205 do Código Civil, que estabelece que as dívidas não previstas na legislação prescreviam neste prazo. 

No entanto, em 2002 o Superior Tribunal de Justiça afirmou que este prazo não é mais aceito. 

Portanto, atualmente, as dívidas condominiais prescrevem no período de 5 anos, conforme estabelecido pelo artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil. 

Quais são os diferentes prazos de prescrição para a dívida de condomínio? 

No Código Civil são estabelecidos diversos prazos prescricionais, cada um aplicável a situações específicas. 

Para facilitar o entendimento, listamos os prazos mais importantes a seguir: 

Prazo de 1 ano 

Conforme o art. 206, § 1º do Código Civil, a pretensão prescreve em 1 ano nos seguintes casos: 

• Dos hospedeiros ou fornecedores de alimentos destinados ao consumo no próprio estabelecimento, para o pagamento da hospedagem ou dos alimentos; 
• Do segurado contra o segurador, ou do segurador contra o segurado, sendo o prazo contado a partir do momento em que o segurado é citado para responder a uma ação de indenização proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data em que o segurador indeniza o terceiro com a concordância do segurador; 
• Para outros tipos de seguros, a partir do conhecimento do fato gerador da pretensão; 
• Contra tabeliães, auxiliares da justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos pela percepção de emolumentos, custas e honorários; 
• Contra peritos pela avaliação dos bens que contribuíram para a formação do capital de sociedade anônima, contado a partir da publicação da ata da assembleia que aprovar o laudo; 
• De credores não pagos contra os sócios ou acionistas e os liquidantes, com o prazo contado a partir da publicação da ata de encerramento da liquidação da sociedade. 

Prazo de 2 anos 

Conforme o Artigo 206, § 2º do Código Civil, a pretensão para obter prestações alimentares, a partir do vencimento. 

Prazo de 3 anos 

Estabelecido pelo Artigo 206, § 3º do Código Civil, o prazo de 3 anos se aplica nos seguintes casos: 

• Quando a dívida envolve aluguéis de prédios urbanos ou rústicos. 
• Para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias. 
• Para a pretensão de receber juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis em períodos não superior a um ano, com ou sem capitalização. 
• Em casos de ressarcimento de enriquecimento sem causa, reparação civil e restituição de lucros ou dividendos recebidos de má-fé. O prazo começa a contar a partir da data em que a distribuição foi deliberada. 
• Contra fundadores, administradores ou fiscais de sociedade anônima, o prazo é contado a partir da publicação dos atos constitutivos da sociedade anônima, da apresentação aos sócios do balanço referente ao exercício em que a violação ocorreu, ou da reunião ou assembleia geral que deve tomar conhecimento dela. 
• Para liquidantes, a partir da primeira assembleia semestral após a violação. 
• Para haver pagamento de título de crédito, o prazo é contado a partir do vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial. 
• Para o beneficiário contra o segurador e para o terceiro prejudicado no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório. 

Prazo de 4 anos 

Segundo o Artigo 206, § 4º do Código Civil, o prazo se aplica à tutela e começa a contar a partir da data da aprovação das contas. 

Prazo de 5 anos 

De acordo com o Artigo 206, § 5º do Código Civil. O prazo de 5 anos é aplicável nos seguintes casos: 

• Cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. 
• Pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, com o prazo contado a partir da conclusão dos serviços, do término dos contratos ou do mandato. 
• Pretensão do vencedor para obter do vencido o que gastou em juízo. 

Prazo de 10 anos 

Regulado pelo Artigo 205 do Código Civil. A prescrição ocorre em dez anos, a menos que a lei estabeleça um prazo menor. 

O que acontece se eu não pagar o condomínio?

Quando o pagamento do condomínio é atrasado, o morador tem um prazo de 30 dias para regularizar a situação. Além do valor da taxa, é preciso pagar uma multa com juros estipulados previamente. 

A inadimplência é um fantasma que está sempre presente na rotina dos condomínios, podendo se tornar um grande problema para os envolvidos, pois outros moradores têm de arcar com as despesas que não foram cobertas e o síndico precisa resolver a questão, podendo entrar com uma cobrança judicial de condomínio.

Com o novo Código de Processo Civil, essa cobrança judicial é feita de maneira rápida e o condômino que for condenado tem até 3 dias para quitar a dívida, podendo inclusive ter o imóvel penhorado e a conta bancária bloqueada. 

Quem não paga taxa de condomínio pode perder o imóvel?

Caso o morador seja julgado e considerado culpado, ele tem até 3 dias após a audiência para pagar a dívida, correndo o risco de perder o imóvel, seja esse próprio ou alugado. 

Caso não haja pagamento, a quantia de dinheiro pode ser penhorada de sua conta bancária e repassada ao condomínio para sanar a dívida.

Caso não haja dinheiro na conta, os bens são penhorados e é nesse momento que o imóvel vai a leilão, fazendo com que o proprietário possa perder o imóvel.

Quando o condômino é considerado inadimplente?

A partir do 1º dia útil após o vencimento do condomínio, o condômino já é considerado inadimplente, tendo até 30 dias para regularização da situação. 

Controlando a inadimplência do condomínio

No entanto, isso não quer dizer que o inadimplente pode simplesmente ficar esperando a prescrição da dívida do condomínio.

Afinal, assim o problema da inadimplência se tornaria ainda mais complicado de se resolver. No momento que o condomínio entra com uma cobrança judicial, o prazo da prescrição da dívida deixa de correr.

Em outras palavras, enquanto a ação está correndo na Justiça, o condomínio ainda tem chances de reaver o valor da taxas condominiais atrasadas mesmo que passe os cinco anos.

Cinco anos é um longo período de tempo, mas o síndico não pode dar bobeira. O condomínio não pode demorar tanto assim para agir.

O síndico deve ser proativo e entrar com a ação de cobrança judicial antes de ocorrer a prescrição da dívida do condomínio.

Exatamente por isso, é importante que o síndico realize uma boa gestão da inadimplência e cobre as dívidas de condomínio em dia.

De acordo com um levantamento feito pelo Secovi, a inadimplência é um dos principais problemas enfrentados por síndicos e administradores de condomínios. Portanto, não deixe o problema se transformar em uma bola de neve.

Dívida de condomínio: como funciona a execução?

Para entrar com uma ação judicial sobre dívida de condomínio o síndico deve reunir todas as provas e contatar um advogado. Em seguida, é iniciado o processo na Justiça.

Durante uma execução, pode-se cobrar uma multa de 2%, juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado.

Tudo isso além do valor da dívida da taxa condominial atrasada, é claro. O valor dos juros pode variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio.

Uma dúvida frequente é: dívida de condomínio faz perder o imóvel? A resposta é sim. O condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida de condomínio em até três dias pode ter o imóvel penhorado.

Essa medida entrou em vigor junto com o novo Código de Processo Civil, em 2016.

Divida de condomínio pode ser parcelada?

Esse é um questionamento pertinente e muito comum. A resposta na maioria das vezes é não!

O parcelamento da dívida de condomínio só ocorre se isso for permitido após votação em assembleia extraordinária, algo muito difícil de acontecer. 

Dívida de condomínio prescreve?

Lembra de toda a confusão citada no começo deste artigo? Depois toda essa reviravolta, ela serviu para a justiça chegar ao consenso, de que sim, a dívida do condomínio prescreve.

Quanto tempo prescreve a dívida do condomínio?

É estipulado como norma que, no caso de taxa condominiais, a dívida prescreve no período de cinco anos.

Deste modo, desde 2016, todos os tribunais do país devem seguir a determinação do STJ.

Logo, todos os casos de dívida de condomínio que chegarem à Justiça deverão considerar o tempo de prescrição de cinco anos. A ideia traz benefícios pois evita que casos de cobrança judicial de condomínio tenham decisões conflituosas ao redor do país.

A determinação do STJ em relação ao caso foi a seguinte:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Como fazer acordo de divida de condomínio?

Para fazer um acordo é preciso primeiramente saber qual é o valor atualizado da dívida, com multas e juros.

Tendo isso em mente, é possível tentar um parcelamento perante à administração do condomínio, caso esse fato não se concretize, o melhor caminho a ser seguido é solicitar um empréstimo bancário para cobrir o valor e quitar a quantia emprestada, diretamente com a instituição bancária.

Continue lendo no blog da TownSq e veja este guia completo sobre a inadimplência do condomínio e como lidar com este problema. Boa leitura!