A vida em condomínio oferece uma série de benefícios, como segurança, lazer e praticidade. Uma das novidades que vem ganhando espaço é a realização de feira em condomínio.
Semelhantes às tradicionais feiras livres, elas oferecem aos moradores a oportunidade de adquirir frutas, legumes, verduras e outros produtos frescos e com preços acessíveis, sem precisar sair de casa.
Mas por se tratar de um espaço com foco residencial, os condomínios podem permitir a realização das feiras? E o que diz a legislação sobre esse assunto?
Neste artigo, você vai saber pontos fundamentais sobre a permissão ou não da realização de feiras em condomínios e como o síndico deve agir nesse caso. Boa leitura!
É permitido ter feira em condomínio?
A legislação brasileira, especificamente o Código Civil, estabelece que condomínios residenciais são destinados a moradia e não podem sediar atividades comerciais.
No entanto, a realização de feiras em condomínios, por ser uma atividade temporária e sem fins lucrativos para o condomínio, é geralmente permitida.
As feiras em condomínio, portanto, podem acontecer desde que haja regras estipuladas a serem seguidas e sejam estabelecidos dias e horários específicos para que ela possa funcionar.
Quais as regras para organizar uma feira em condomínio?
Os moradores têm voz ativa dentro dos condomínios, e a realização de uma feira só pode ocorrer após aprovação em assembleia geral. Após a aprovação, é fundamental que o síndico, em conjunto com o gerente do condomínio, tome algumas medidas.
Além disso, o síndico deve ser responsável por organizar o evento, entrando em contato com feirantes, verificando se os feirantes possuam as licenças e autorizações exigidas pelos órgãos competentes e estabelecendo as regras para a realização da feira.
Todo esse zelo é para garantir a qualidade dos produtos e a segurança dos moradores.
Como organizar a feira em um condomínio?
Após a definição das regras, deve ser estabelecido um período de teste para que os moradores avaliem na prática a viabilidade e os benefícios da feira.
Em seguida, o síndico deve entrar em contato com feirantes, verificando a documentação necessária para garantir a qualidade dos produtos e a segurança dos moradores.
A escolha do local ideal para a feira também é fundamental, e o síndico e o gerente devem analisar os espaços disponíveis no condomínio.
É importante observar que o condomínio não pode cobrar nenhum valor adicional dos condôminos ou dos feirantes pelo espaço cedido, pois isso caracterizaria uma atividade comercial, o que é proibido por lei.
Os alimentos são pagos diretamente pelos moradores aos feirantes, e o condomínio apenas disponibiliza o espaço para a realização da feira. Outro ponto é que os feirantes devem se responsabilizar pela limpeza do local após o término do evento.
Ao seguir esses passos, o condomínio garante que a realização da feira seja realizada de forma transparente, democrática e respeitando a legislação.
A variedade de produtos oferecidos nas feiras pode incluir frutas, legumes, verduras, pães, queijos, salgados e outros alimentos. Os preços devem ser justos e competitivos, oferecendo um bom custo-benefício para os moradores.
A feira em condomínio oferece uma variedade de produtos que possam atender às necessidades dos moradores.
Embora a lista possa variar de acordo com a aprovação em assembleia e as características de cada condomínio, alguns itens são comumente encontrados nesses eventos.
Alimentos frescos e naturais são os protagonistas das feiras em condomínios.
Frutas, legumes e verduras orgânicos ou convencionalmente cultivados são sempre bem-vindos, assim como pães artesanais, queijos, iogurtes e outros produtos lácteos.
A presença de alimentos preparados na hora, como pastéis, espetinhos, salgados assados e sucos naturais, também é bastante comum e agrada aos moradores.
Produtos artesanais também têm espaço garantido nas feiras de condomínios. Doces caseiros, compotas, geleias, biscoitos, pães de mel e outros produtos feitos artesanalmente são opções deliciosas e que agradam a todos os paladares.
Além disso, produtos de higiene e limpeza ecológicos, como sabonetes artesanais, shampoos naturais e detergentes biodegradáveis, podem ser encontrados em algumas feiras.
Plantas e flores são outra opção interessante para a feira em condomínio. Mudas de plantas ornamentais, temperos, hortaliças e flores podem ser vendidas, incentivando a prática da jardinagem e trazendo mais vida para os ambientes.
Benefícios das feiras em condomínios
A realização de feira em condomínio traz diversos benefícios, tanto para os moradores quanto para o próprio condomínio.
Para os moradores, a feira em condomínio representa praticidade, economia e a possibilidade de adquirir produtos frescos e de qualidade.
Para o condomínio, a feira pode contribuir para a valorização do imóvel e para a criação de um ambiente mais agradável e dinâmico.
É fundamental considerar que a organização da feira seja feita de forma cuidadosa e respeitando as normas do condomínio.
O síndico deve acompanhar de perto o evento, garantindo que tudo ocorra conforme o planejado e que não haja transtornos para os moradores.
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As vagas de garagem em condomínios são bens privativos e de uso exclusivo dos proprietários. No entanto, existem casos em que pode ser necessário alterar as vagas de garagem, seja para melhorar a organização do espaço ou atender às necessidades dos condôminos.
Mas será que o condomínio tem autonomia para fazer essas mudanças? Neste artigo, vamos explorar essa questão e responder as suas principais dúvidas sobre o assunto.
Continue lendo para saber mais!
Existe diferença entre “vaga” e “direito de estacionar”?
A vaga de garagem é aquela que é vendida pelas construtoras, possuindo escritura própria, fazendo parte integrante do imóvel. Ela tem suas dimensões e localização definidas dentro da garagem do prédio. Como proprietário, você paga IPTU sobre essa vaga, e ela é exclusivamente sua, ou seja, ninguém pode mudá-la de lugar.
Já o direito de estacionar é algo que pertence a todos os condôminos do seu condomínio, sendo uma parte comum para todos. As regras que regem esse direito de estacionamento estão na convenção do condomínio e na escritura do imóvel, que afirmam que a garagem é uma área comum para todos os condôminos.
Qual é a lei da vaga de garagem?
A lei da vaga de garagem é um assunto que gera muitas dúvidas, principalmente entre os condôminos. Afinal, qualquer dificuldade relacionada a essa parte do condomínio precisa de um respaldo para ser solucionada de um jeito correto.
A legislação referente a esse assunto é a Lei Federal 12.607 de 2012. Essa lei trouxe importantes alterações para o Código Civil, especificamente em relação às partes comuns do condomínio, incluindo as vagas de garagem. Ela estabelece os direitos e deveres dos condôminos e como as áreas comuns devem ser utilizadas.
De forma geral, a lei estabelece que:
Vagas como partes comuns: as vagas de garagem são consideradas partes comuns do condomínio, assim como as áreas de lazer, corredores e outros espaços compartilhados.
Uso conforme a destinação: os condôminos têm o direito de usar as vagas de garagem, mas devem utilizá-las conforme a sua destinação, ou seja, para estacionar veículos.
Proibição de venda ou aluguel para terceiros: a lei proíbe a venda ou aluguel de vagas de garagem para pessoas que não sejam condôminos do edifício, a menos que haja uma autorização expressa na convenção do condomínio, aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Reformas e alterações: é possível realizar reformas ou ampliações na vaga de garagem, desde que não prejudique a estrutura do condomínio e os demais condôminos.
Quais são os principais pontos de atenção com relação às vagas de garagem?
Com relação à vaga de garagem, tanto o condômino quanto o síndico devem ficar atentos aos pontos a seguir
Vagas determinadas e indeterminadas: existem vagas determinadas (com número específico) e indeterminadas (sem número definido). As vagas indeterminadas são distribuídas por sorteio ou de acordo com a fração ideal de cada condômino.
Uso da vaga: a vaga de garagem deve ser utilizada exclusivamente para estacionar veículos. Não é permitido utilizar a vaga como depósito ou para outros fins.
Responsabilidade pelos danos: cada condômino é responsável pelos danos causados à sua vaga ou à vaga de outros condôminos.
Conflitos: em caso de conflitos relacionados ao uso das vagas de garagem, é recomendado procurar a ajuda do síndico ou de um advogado especializado em direito imobiliário.
Pode sublocar vaga de garagem?
Sublocação de vaga de garagem em condomínio é a prática de alugar uma vaga de garagem que você possui ou que está alugando para outra pessoa. Em outras palavras, o condômino cede o direito de usar essa vaga a um terceiro, recebendo um valor em troca.
A possibilidade de sublocar uma vaga de garagem em um condomínio depende de algumas variáveis e exige atenção a alguns detalhes importantes.
Em geral, a sublocação de vaga de garagem pode ser permitida desde que conste na convenção do condomínio. Essa permissão pode ser expressa ou implícita, mas é fundamental que exista alguma menção a essa prática no documento.
No caso de inquilinos, o contrato de locação deve permitir a sublocação da vaga. É importante verificar essa informação no contrato antes de qualquer negociação. O regimento interno do condomínio também pode conter regras específicas sobre a sublocação de vagas.
O síndico pode alterar as vagas da garagem do condomínio?
O síndico, como é responsável pela administração do condomínio, tem o poder de mudar a posição das vagas de estacionamento e sorteá-las entre os condôminos, desde que isso seja decidido em assembleia condominial.
É importante ressaltar que a mudança na disposição das vagas de estacionamentonão implica em uma mudança na estrutura física da garagem, e, portanto, pode ser feita desde que haja a concordância de pelo menos 2/3 dos condôminos.
No entanto, é recomendável buscar a unanimidade dos condôminos, especialmente porque questões relacionadas a vagas de garagem podem gerar conflitos.
Uma sugestão seria propor a mudança e um sorteio anual dessas vagas, de modo que elas sejam revezadas entre os condôminos.
Dessa forma, as vagas seriam distribuídas de forma justa e aleatória, evitando qualquer favoritismo ou protecionismo.
Lembre-se de verificar como foi feita essa mudança e se houve a concordância necessária dos condôminos. Em caso de dúvidas ou conflitos, é sempre recomendável buscar orientação jurídica para garantir que seus direitos sejam preservados.
Mudança no uso de garagem não exige votação unânime, de acordo com o TJSP
O Tribunal de Justiça de São Paulonegou o pedido de duas moradores de um condomínio para anular uma reunião de assembleia em que se discutia a distribuição das vagas da garagem do prédio.
Elas diziam que a convenção do condomínio determinava que as vagas seriam definidas por sorteio anual e que, em uma reunião de assembleia, a convenção foi alterada para vagas fixas e aprovada por 39 dos 52 moradores.
No entanto, na visão das moradoras, essa alteração não é válida, pois deveria ocorrer pela votação unânime dos condôminos e, portanto, solicitaram a nulidade da assembleia.
De acordo com o TJSP, neste caso não houve alteração da destinação do edifício ou das vagas, que continuam sendo usadas para a mesma finalidade, mas sim houve apenas uma mudança na forma de utilização da garagem. Desta forma, para esta alteração da convenção, não é necessária a aprovação unânime dos condôminos.
O condomínio possui regras de convivência muito bem definidas, mas tem coisas que o condomínio não pode proibir. Desde o porte de animais de estimação até a utilização dos espaços comuns, o síndico não pode impedir atos previstos na legislação nacional.
Separamos 6 itens que não devem ser proibidos nos condomínios, conforme a legislação vigente determina. Além disso, mostramos como os condôminos devem agir em caso de proibição indevida.
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Veja 6 itens que o condomínio não pode proibir
A vida em condomínio é marcada pela convivência e pelo respeito às regras estabelecidas em convenção e regimento interno.
No entanto, é comum que surjam dúvidas sobre o que o condomínio não pode proibir. Para esclarecer esse ponto, vamos mostrar 6 situações em que o condomínio não pode impor restrições arbitrárias aos seus condôminos.
A criação e a guarda de animais de estimação
De acordo com uma pesquisa divulgada pela consultoria alemã GFK, o Brasil é o terceiro país com o maior número de animais de estimação do mundo. Então, não é exagero dizer que quase todas as famílias do país possuem ao menos um pet.
Com tantos bichinhos de estimação, é normal que muitas famílias em um condomínio sejam tutoras de pets, o que acaba causando transtornos em alguns casos específicos.
Mesmo assim, a Constituição Federal garante o direito à propriedade, e os animais de estimação são considerados bens.
Então, salvo em casos específicos onde o animal representa uma ameaça real à segurança (como temperamento agressivo) ou à saúde dos demais moradores (caso possua alguma zoonose), o condomínio não pode proibir a criação e a guarda de animais nas unidades autônomas.
O uso das áreas comuns por condôminos inadimplentes
A inadimplência nas taxas condominiais é um problema frequente, que acaba impactando na arrecadação do condomínio e impedindo o condômino de participar de determinados tópicos relacionados ao condomínio.
Apesar disso, a inadimplência não pode ser utilizada como justificativa para privar um condômino do uso das áreas comuns do edifício. Afinal, o acesso a esses espaços é um direito inerente à propriedade e não pode ser condicionado ao pagamento das contas.
O condômino que está com as taxas condominiais em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, salão de festas, elevadores, quadras e demais áreas.
O artigo 1.331 do Código Civil que trata sobre os condomínios diz que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (…) A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”
Isso significa que a propriedade da unidade imobiliária abrange a fração ideal de todas as partes comuns – o proprietário do apartamento também é considerado proprietário das áreas comuns. Com isso, a sua proibição de acessar a partes comuns estaria limitando o seu direito de propriedade.
A realização de obras nas unidades autônomas
Eventuais obras nas unidades condominiais são necessárias, seja para reparar algo danificado ou mesmo para adequar ao gosto do condômino. Porém, obras em apartamentos costumam gerar polêmicas e desentendimentos.
Os condôminos possuem o direito de realizar obras nas suas unidades, desde que respeitem as normas do condomínio e não prejudiquem a estrutura do edifício ou a tranquilidade dos demais moradores.
Isso significa que, antes de iniciar a obra, o síndico deve ser informado da realização do serviço e o responsável deve estar com os laudos referentes à obra em dia, como ART (caso seja necessário).
Além de comunicar previamente ao condomínio a intenção de realizar a obra e seguir as orientações da administração, os condôminos devem respeitar as normas do condomínio e não prejudicar a estrutura do edifício ou a tranquilidade dos demais moradores.
Recebimento de encomendas
O recebimento de encomendas é uma atividade cotidiana e essencial para a vida moderna. A proibição de recebimento de encomendas em condomínios é uma prática ilegal e prejudicial aos interesses dos moradores.
Mesmo assim, a proibição de recebimento de encomendas por parte dos funcionários de condomínios tem se tornado uma prática comum, gerando insatisfação entre os moradores.
A legislação brasileira garante o direito dos condôminos de receber suas correspondências e objetos no condomínio, sendo responsabilidade da administração garantir que essa prática seja realizada de forma eficiente e segura.
Essa medida, muitas vezes tomada por síndicos alegando falta de espaço para armazenamento ou outras justificativas, contraria a legislação vigente e os interesses dos condôminos.
A Lei Federal 6.538/1978, que regulamenta os serviços postais, atribui aos responsáveis pelos edifícios a função de receber correspondências e objetos endereçados aos moradores.
Essa atribuição inclui porteiros e zeladores, que são credenciados a realizar essa tarefa. Com isso, a decisão de proibir o recebimento de encomendas deve ser tomada em assembleia condominial e aprovada pela maioria dos condôminos, o que raramente ocorre.
A prática de proibir o recebimento de encomendas gera inconvenientes para os moradores, como a necessidade de se ausentarem de suas atividades para receber as entregas ou a perda de objetos por conta da ausência de um local seguro para armazenamento.
Além disso, essa medida também prejudica os entregadores, que geralmente esperam encontrar alguém na portaria para realizar a entrega.
Outra coisa que o condomínio não pode proibir é a instalação de redes de proteção.
As redes de proteção se apresentam como uma solução eficaz para prevenir acidentes como quedas, oferecendo tranquilidade aos responsáveis.
No entanto, a instalação dessas redes nem sempre é permitida em condomínios, devido a regras estabelecidas em regimentos internos que priorizam a estética do edifício em detrimento da segurança dos moradores.
É fundamental ressaltar que a instalação de redes de proteção não se trata de uma questão estética, mas sim de segurança.
A jurisprudência brasileira é clara ao afirmar que o direito à proteção à vida e à integridade física prevalece sobre questões estéticas.
Portanto, a proibição da instalação de redes de proteção em unidades autônomas é considerada abusiva e ilegal.
O condomínio pode estabelecer algumas normas para a instalação das redes, como padrões de cores, tamanhos de malhas e formas de instalação.
No entanto, essas regras devem ser discutidas e aprovadas em assembleia condominial, sempre priorizando a segurança dos moradores.
É importante destacar a necessidade de utilizar produtos certificados e contratar profissionais qualificados para a instalação das redes.
A utilização das vagas de garagem em condomínios é um tema que frequentemente gera dúvidas e divergências entre os moradores.
A função primordial dessas áreas é, sem dúvida, o estacionamento de veículos. No entanto, é importante ressaltar que a liberdade dos condôminos de utilizarem suas vagas não pode ser restringida de forma arbitrária pelo condomínio.
O Código Civil Brasileiro estabelece que cada condômino possui a propriedade exclusiva de sua unidade e a copropriedade das áreas comuns, como as garagens.
Desse modo, o uso das vagas de garagem deve estar em conformidade com sua finalidade original, ou seja, o estacionamento de veículos.
Quais são os direitos dos condôminos quando há proibições indevidas?
Quando o condomínio impõe proibições indevidas, os condôminos possuem diversos direitos, entre eles:
Direito de questionar a decisão: O condômino tem o direito de questionar a decisão da administração do condomínio, seja por meio de uma assembleia geral ou por meio de uma ação judicial;
Direito à informação: O condômino tem direito de receber todas as informações necessárias para entender a razão da proibição e os fundamentos legais que a sustentam;
Direito à defesa: O condômino tem direito a apresentar sua defesa e apresentar provas que comprovem a legalidade de sua conduta;
Direito à tutela jurisdicional: Caso a questão não seja resolvida amigavelmente, o condômino pode ingressar com uma ação judicial para defender seus direitos.
Quais as medidas que o condômino pode tomar em caso de proibições indevidas?
A primeira medida é tentar resolver a questão de forma amigável, dialogando com a administração do condomínio e apresentando os argumentos que fundamentam seu direito.
A orientação de um advogado especializado em direito imobiliário também é fundamental para entender a situação e tomar as medidas judiciais cabíveis. Caso a questão não seja resolvida de forma amigável, o condômino pode ingressar com uma ação judicial para pedir a anulação da decisão que o prejudica.
É importante ressaltar que a decisão judicial dependerá da análise do caso concreto, levando em consideração as provas apresentadas pelas partes e a legislação aplicável.
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No dinâmico mundo da gestão condominial, imprevistos podem ocorrer a qualquer momento, como a saída repentina do síndico devido a falecimento, renúncia ou destituição.
Nesses momentos, surge a necessidade de uma solução rápida e eficaz para garantir a continuidade da administração do condomínio.
É aí que entra o conceito de mandato tampão de síndico.
Mas afinal, o que é um mandato tampão e como ele se encaixa nas regras e normas do condomínio?
Se você está enfrentando uma situação em que a administração do condomínio precisa ser ajustada de forma emergencial, continue lendo para descobrir como agir de acordo com a legislação. Boa leitura!
Quantos anos um síndico de condomínio pode ficar no cargo?
O Código Civil estabelece que o mandato do síndico não pode ultrapassar dois anos, sendo permitida a reeleição.
Ou seja, após cada término de mandato, os condôminos podem optar por manter o síndico atual ou eleger outro, dependendo do que for decidido em assembleia. Veja:
Artigo 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 anos, o qual poderá renovar-se”.
Contudo, a reeleição indefinida é permitida por lei. Assim, o síndico pode ser reconduzido ao cargo diversas vezes, desde que aprovado pela maioria dos moradores durante as assembleias.
Em teoria, se houver aprovação constante, um síndico pode ficar no cargo por muitos anos consecutivos.
Por outro lado, se o condomínio quiser limitar o número de reeleições, então esta regra deve ser expressa na convenção de condomínio.
E o que é um mandato tampão?
O mandato tampão de síndico é uma solução temporária adotada por condomínios quando o cargo de síndico fica vago antes do término do mandato original.
Esse tipo de mandato ocorre quando o síndico eleito precisa se afastar ou não pode mais exercer suas funções, seja por renúncia, falecimento ou destituição, deixando o cargo sem um titular.
Como funciona o mandato tampão?
Quando o cargo de síndico fica vago, a convenção do condomínio geralmente define quem será responsável por assumir essa função temporariamente.
Na maioria das vezes, o subsíndico ou o presidente do conselho do condomínio assume o posto até que uma nova reunião de assembleia seja convocada para eleger um novo síndico.
A convenção do condomínio é o documento que orienta essas decisões e também pode estipular outras regras específicas para a sucessão do cargo.
Por que o mandato tampão é importante?
A vacância do cargo de síndico pode gerar instabilidade na administração do condomínio. Questões administrativas, financeiras e de manutenção podem ser comprometidas se não houver alguém à frente da gestão.
O mandato tampão garante que essas responsabilidades sejam assumidas por uma pessoa apta, evitando transtornos para os moradores e para a gestão condominial.
Além disso, o mandato tampão permite que o condomínio tenha tempo para organizar uma eleição de forma democrática, seguindo as regras estabelecidas na convenção e no Código Civil.
O que acontece após o mandato tampão?
Assim que uma nova eleição é realizada, o mandato tampão é encerrado, e o síndico eleito assume o cargo de forma oficial.
Esse novo síndico deve cumprir o prazo de mandato estipulado na convenção do condomínio, que, por norma legal, não pode ser superior a dois anos.
É importante lembrar que, embora o mandato tampão seja uma solução temporária, ele deve ser conduzido com o mesmo cuidado e responsabilidade de um mandato regular, garantindo que as necessidades do condomínio e dos moradores sejam atendidas de maneira eficaz.
É possível alterar o tempo de mandato de um síndico?
Sim, é possível alterar o tempo de mandato de um síndico, mas isso requer uma alteração formal na convenção do condomínio.
Essa situação pode surgir em diversos contextos, como no caso de falecimento, renúncia ou destituição do síndico atual, o que pode exigir ajustes no prazo de mandato para garantir a continuidade da administração condominial.
Como alterar o tempo de mandato?
A alteração do prazo de mandato do síndico não pode ser feita de forma unilateral. É necessário seguir um processo formal, que inclui:
Convocação de assembleia: Uma assembleia geral especial deve ser convocada especificamente para discutir e aprovar a mudança no prazo de mandato. Essa assembleia deve seguir as regras estabelecidas na convenção do condomínio para a convocação e realização de reuniões;
Aprovação pelos condôminos: A alteração no prazo de mandato precisa ser aprovada por, no mínimo, 2/3 dos votos dos condôminos presentes na assembleia. Essa exigência é uma forma de garantir que a mudança reflita a vontade da maioria e não seja imposta por uma minoria;
Modificação da convenção: Uma vez aprovada a alteração, a convenção do condomínio deve ser formalmente modificada para refletir o novo prazo de mandato. Isso garante que a nova regra seja oficialmente reconhecida e aplicável.
O que diz o Código Civil?
O Artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro estabelece que a assembleia de condôminos deve escolher um síndico para administrar o condomínio por um prazo não superior a dois anos.
No entanto, ele não proíbe a alteração desse prazo, desde que seja feito através das normas estabelecidas pela própria convenção e com a aprovação necessária.
Classificar as despesas do condomínio é uma tarefa que exige atenção e organização e, para alguns, pode ser considerada bastante completa.
No entanto, essa é uma atividade essencial para uma gestão condominial eficiente.
Portanto, entender as diferenças entre despesas ordinárias e extraordinárias, quando convocar uma assembleia para aprovar obras, realizar o planejamento das despesas e manter as contas em dia são passos fundamentais para garantir a saúde financeira do condomínio.
Neste texto, vamos entender como tudo isso funciona e o melhor: mostrar que é possível manter a eficiência financeira do condomínio sem dor de cabeça. Veja a seguir!
Mas antes, por que classificar as despesas do condomínio?
Imagine que o elevador do seu condomínio precisa de manutenção periódica, ou que uma tempestade danificou a garagem, exigindo reparos imediatos. Além disso, a sua equipe está sobrecarregada e precisa ser ampliada.
Cada uma dessas situações gera um custo, e saber a natureza desses custos é fundamental para que o síndico possa planejar e tomar decisões mais eficientes.
Ao classificar as despesas do condomínio, conseguimos distinguir aquelas que são previsíveis e regulares, das que são ocasionais e inesperadas.
Essa distinção não só ajuda no planejamento financeiro, mas também na tomada de decisões sobre a necessidade de convocar reuniões de assembleias, obter a aprovação de obras, ou realizar alguma comunicação com os moradores.
Essas despesas, embora algumas sejam mensais e outras anuais, são previsíveis e essenciais para o funcionamento regular do condomínio.
Despesas extraordinárias
Essas despesas são aquelas que não fazem parte da rotina habitual e surgem de forma pontual.
Exemplos incluem:
Reformas estruturais: como pintura das fachadas e obras de impermeabilização;
Substituição de equipamentos: troca de elevadores, portões ou sistemas de segurança;
Indenizações trabalhistas: decorrentes da dispensa de empregados;
Obras de melhoria: como paisagismo ou decoração das áreas comuns.
Embora essas despesas não sejam recorrentes, elas devem ser previstas no planejamento anual do condomínio, evitando surpresas desagradáveis.
E quanto às obras do condomínio?
Quando se trata de obras no condomínio, é essencial entender que nem todas podem ser realizadas sem a aprovação dos condôminos.
As obras são classificadas em três categorias, e cada uma delas tem regras específicas para sua execução:
Obras Necessárias: São aquelas que impedem a deterioração do imóvel ou que conservam sua estrutura. Por exemplo, a pintura da fachada ou reparos elétricos urgentes. Se forem obras urgentes e de baixo custo, o síndico pode executá-las sem a necessidade de aprovação em assembleia. Caso contrário, é necessária a aprovação da maioria dos presentes;
Obras Úteis: Facilitam ou aumentam o uso das áreas comuns, como a instalação de sistemas de segurança. Para realizá-las, é preciso a aprovação da maioria dos condôminos;
Obras Voluptuárias: Essas são as obras que visam o embelezamento ou o conforto dos moradores, mas que não são essenciais. Um exemplo seria a reforma de uma área de lazer para deixá-la mais atraente. Essas obras exigem a aprovação de 2/3 dos condôminos.
Saber classificar as obras e entender quando elas necessitam de aprovação é fundamental para evitar conflitos e garantir que os interesses de todos os moradores sejam respeitados.
Passo a passo para manter as contas do condomínio em dia
Uma boa gestão condominial exige, acima de tudo, que as contas estejam sempre em dia. Isso significa combater a inadimplência e garantir que todos os condôminos contribuam para as despesas do condomínio.
O Código Civil determina que todos os condôminos têm a obrigação de contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais. Em caso de inadimplência, o morador está sujeito a juros, multas e, em última instância, à cobrança judicial.
Além de gerir a inadimplência, o síndico precisa planejar financeiramente o condomínio, considerando os gastos fixos e variáveis, e projetando as despesas extraordinárias.
É essencial também entender quem é responsável por cada tipo de despesa, especialmente em casos de locação, onde inquilinos e proprietários têm responsabilidades diferentes.
Além disso, existem outros passos importantes para manter as contas do condomínio. Veja:
Planejamento anual de despesas
O planejamento anual de despesas é um dos pilares de uma boa gestão condominial.
Ele permite que o síndico tenha uma visão clara dos custos do condomínio e possa definir o valor adequado da taxa condominial.
Para realizar esse planejamento, o síndico deve:
Listar os gastos fixos: As despesas ordinárias que são previsíveis e recorrentes;
Prever os gastos variáveis: Considerando a possibilidade de despesas extraordinárias e a necessidade de constituir ou reforçar o fundo de reserva;
Revisar contratos: Analisar contratos vigentes e prever possíveis reajustes;
Considerar a inadimplência: Incluir uma margem de segurança para cobrir possíveis atrasos ou faltas de pagamento por parte dos condôminos.
Esse planejamento deve ser apresentado em reunião de assembleia para que todos os condôminos tenham conhecimento das finanças do condomínio e possam contribuir com sugestões ou questionamentos.
Fundo de reserva X Fundo de obras
O fundo de reserva e o fundo de obras são dois instrumentos financeiros que ajudam o condomínio a se preparar para despesas extraordinárias e obras de melhoria.
Fundo de reserva: É uma espécie de poupança do condomínio, usada para cobrir despesas emergenciais, como o conserto de um elevador ou de um portão eletrônico. É constituído por uma porcentagem da taxa condominial e deve ser usado com prudência;
Fundo de obras: É criado especificamente para financiar obras que melhorem a infraestrutura do condomínio. Seu uso é temporário e termina quando a obra é concluída.
Ambos os fundos são fundamentais para a saúde financeira do condomínio e devem ser considerados no planejamento anual.
Prestação de contas
Anualmente, o síndico é obrigado por lei a prestar contas aos condôminos, detalhando todas as receitas e despesas do condomínio.
Essa prestação de contas é uma obrigação legal e deve ser feita de forma clara e organizada, utilizando relatórios financeiros e guardando todos os comprovantes.
Manter uma boa organização financeira não só facilita a prestação de contas, mas também aumenta a transparência e a confiança dos moradores na gestão condominial.
Mantenha as contas do condomínio em dia com o TownSq
A tecnologia pode ser uma grande aliada na gestão das despesas do condomínio.
Sistemas de administração condominial, como o TownSq, permitem um controle mais eficiente das finanças, com funcionalidades que incluem:
Prestação de contas em dois cliques, com gastos separados por categorias;
Conta digital exclusiva do condomínio e criação de subcontas;
Recursos para gestão da inadimplência, incluindo histórico de negociações e dívidas em aberto;
Serviços contábeis, folha de pagamento, gestão fiscal;
Régua de cobrança;
Balancete digital;
Previsão orçamentária;
Lançamento de arrecadações, cadastro de despesas, pagamentos para o mesmo dia;
E muito mais.
Com essas ferramentas, o síndico pode gerir o condomínio de forma mais eficiente, garantindo que todas as despesas sejam devidamente classificadas e controladas.
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Cada condomínio possui suas particularidades, o que influencia na hora de contratar e remunerar os profissionais.
Uma dúvida muito comum entre gestores condominiais é sobre quanto ganha um síndico de condomínio pequeno, já que esse tipo de empreendimento, muitas vezes, é o começo de uma carreira na sindicatura.
O que muita gente acredita é que um condomínio pequeno é sinônimo de menos trabalho, o que nem sempre é verdade. Estrutura, conflitos entre moradores e problemas de gestão podem tornar esse tipo de condomínio um grande desafio.
Para saber quanto ganha um síndico de condomínio pequeno, é preciso saber fatores como arrecadação, estrutura, o trabalho que o síndico terá, localização do empreendimento, entre outros fatores.
Saiba quais são esses fatores nos tópicos abaixo. Boa leitura!
Quanto ganha um síndico de condomínio pequeno no Brasil?
Cada empreendimento tem suas regras no que diz respeito à remuneração do síndico.
Para saber quanto ganha um síndico de condomínio pequeno, é necessário compreender a situação de cada condomínio e o que foi definido na convenção.
Em geral, o salário de um síndico no Brasil não é fixo e varia bastante. Diversos fatores influenciam nesse valor, como, por exemplo, o tamanho do condomínio.
A carga horária, ou seja, a quantidade de horas dedicadas às atividades do condomínio também impacta diretamente no valor a ser pago, assim como a complexidade da gestão: condomínios com maior número de unidades ou que exigem uma gestão mais complexa podem ter remunerações mais altas.
A experiência também é um fator que define quanto ganha um síndico de condomínio pequeno. Síndicos com mais experiência e qualificação geralmente recebem salários mais elevados. Saiba como ser um síndico com mais qualificação clicando aqui.
A região onde o condomínio está localizado é outro fator que é levado em consideração ao definir o salário do síndico. Isso porque o custo de vida em cada região influencia nos valores praticados.
Em média, o salário de um síndico pode variar entre R$ 1.500 e R$ 4.000 mensais.
Porém, em casos específicos, como síndicos profissionais em grandes condomínios, esses valores podem ser maiores.
É importante destacar que não existe um piso salarial para o síndico definido por lei. A remuneração do síndico é estabelecida em assembleia pelos condôminos.
Quando os condomínios pequenos elegem um síndico morador, muitas vezes ele não recebe um salário em dinheiro. A compensação pode ser feita através da isenção total ou parcial da taxa condominial.
Já os síndicos profissionais são contratados para exercer a função e recebem um salário fixo.
Para saber exatamente quanto um síndico ganha em um determinado condomínio, é preciso consultar a convenção do condomínio e a ata da última assembleia para conferir o que foi acordado.
É obrigatório pagar salário para o síndico de condomínio pequeno?
Não é obrigatório pagar salário para o síndico de um condomínio pequeno no Brasil. A remuneração é definida pela convenção do condomínio e pelas decisões tomadas em assembleia pelos condôminos.
A remuneração do síndico não é obrigatória por diversos fatores:
Legislação: a legislação brasileira não determina um piso salarial para síndicos;
Convenção do Condomínio: a convenção funciona como um “contrato” do condomínio e nela estão definidas as regras de funcionamento, incluindo a questão da remuneração do síndico;
Decisão em assembleia: se a convenção não tratar do assunto, a assembleia geral dos condôminos pode decidir se haverá pagamento e qual será o valor, ou se será a isenção da taxa condominial.
A decisão de pagar ou não um salário ao síndico é dos condôminos, e o valor deve ser definido em assembleia. Em geral, a definição da remuneração do síndico deve estar prevista na convenção do condomínio.
Se a convenção já estabelece um valor ou uma forma de cálculo para o salário do síndico, qualquer alteração nesse valor ou forma de cálculo exigirá o quórum qualificado previsto na convenção, que geralmente é de 2/3 dos votos dos condôminos presentes na assembleia.
Se a convenção não estabelecer um valor ou forma de cálculo para o salário do síndico, será necessária uma assembleia geral para discutir e aprovar a remuneração.
Nesse caso, o quórum necessário para aprovar a remuneração do síndico também estará previsto na convenção.
Caso a convenção seja omissa quanto ao quórum, poderá ser aplicado o quórum previsto na lei ou no regimento interno do condomínio.
É importante que todos os condôminos estejam cientes das responsabilidades do síndico e da importância de sua atuação para o bom funcionamento do condomínio.
Quais são as formas de remunerar o síndico de um condomínio pequeno?
Os síndicos de condomínios pequenos podem ser remunerados ou recompensados da seguinte forma:
Salário: pagamento mensal fixo pelo serviço prestado, válido tanto para o síndico morador quanto para o síndico profissional;
Isenção da taxa condominial: total ou parcial, como forma de compensar o trabalho realizado – aplica-se para o síndico morador.
Como calcular o salário do síndico?
Não existe uma fórmula padrão para calcular o salário do síndico, pois, como dito anteriormente, diversos fatores influenciam nesse valor.
Porém, alguns fatores devem ser considerados nesse cálculo:
Valor-hora: o síndico deve definir um valor por hora trabalhada, considerando a experiência e a complexidade das tarefas a serem realizadas;
Carga horária: o síndico deve determinar a quantidade de horas que se dedicará ao condomínio por semana ou por mês;
Encargos sociais: o síndico deve levar em conta os encargos sociais incidentes sobre o salário do síndico, como INSS e FGTS.
Exemplo de cálculo:
Suponha que o síndico de um condomínio trabalhe 20 horas semanais, com um valor hora de R$ 40,00. Considerando 4 semanas por mês, o cálculo seria:
Lembre-se que a contratação de um síndico é um investimento importante para o condomínio e que a remuneração adequada é essencial para garantir a qualidade dos serviços prestados.
Quem paga o salário do síndico?
O salário do síndico é pago pelo condomínio.
Em outras palavras, todos os condôminos contribuem para essa remuneração por meio da taxa condominial.
Na prática, a definição ocorre da seguinte forma:
Aprovação em assembleia: a decisão de pagar um salário ao síndico e o valor a ser pago devem ser aprovados em assembleia geral dos condôminos, com base na convenção do condomínio;
Inclusão nas despesas condominiais: o valor do salário do síndico é incluído nas despesas condominiais e, portanto, é dividido entre todos os condôminos de forma proporcional;
Rateio: o rateio do salário do síndico pode ser feito de acordo com a fração ideal de cada unidade ou por outros critérios definidos em assembleia;
Inquilinos: quando um apartamento está alugado, ou o proprietário ou o inquilino é responsável pelo pagamento da taxa condominial, incluindo a parte referente ao salário do síndico.
O que fazer se o condomínio não tiver dinheiro para pagar o salário do síndico?
Essa é uma situação delicada que exige uma solução rápida e eficaz para evitar maiores problemas.
A falta de pagamento do salário do síndico pode gerar diversos impasses, como a paralisação das atividades do condomínio ou até mesmo a saída do síndico do cargo.
As soluções para esse impasse envolvem a revisão do orçamento e análise detalhada das despesas, sendo fundamental realizar uma análise minuciosa de todas as despesas do condomínio para identificar possíveis cortes ou renegociações.
Outro ponto é a priorização das despesas, ou seja, algumas despesas podem ser adiadas ou renegociadas, como por exemplo, a contratação de serviços não essenciais ou a realização de obras não urgentes.
O condomínio deve considerar o aumento da arrecadação, por meio do aumento da taxa condominial, cobrança de taxas extras ou busca por novas fontes de receita como alternativas para aumentar a arrecadação do condomínio.
A dificuldade de pagar por um síndico pode levar o condomínio a tomar algumas alternativas, como, por exemplo, eleger um síndico voluntário. O condomínio pode realizar uma assembleia e eleger um condômino para exercer a função de síndico voluntário.
Com o síndico voluntário definido, o condomínio pode oferecer benefícios como isenção da taxa condominial ou outras vantagens para incentivar a participação. Pode também definir claramente as responsabilidades do síndico voluntário na convenção ou em ata de assembleia para evitar conflitos futuros.
Como renegociar o salário do síndico?
Em caso de o condomínio pequeno estar com o caixa apertado, a renegociação do salário do síndico pode ser uma alternativa.
Para isso, é necessário o diálogo com o síndico, sendo importante conversar para encontrar uma solução que atenda aos interesses de ambas as partes.
Outra sugestão é a redução temporária do salário até superar a crise financeira do condomínio.
O condomínio pode sugerir também o pagamento parcelado, sendo que a divisão do pagamento do salário em parcelas pode facilitar a vida do condomínio.
Por fim, tem-se a sugestão da assembleia geral – o condomínio deve convocar uma assembleia para discutir a situação financeira do condomínio e buscar uma solução conjunta. A decisão final sobre as medidas a serem tomadas caberá aos condôminos, portanto.
Um ponto importante a ser observado é que a situação deve ser resolvida o mais rápido possível, pois a falta de pagamento do salário do síndico pode gerar diversos problemas para o condomínio.
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