É responsabilidade do síndico garantir a segurança do condomínio, e isso envolve trabalhar na implementação de medidas adequadas de segurança física desse espaço. E em edifícios antigos, essa responsabilidade inclui alguns cuidados específicos, uma vez que essas estruturas podem acumular muitos problemas desde a sua criação e podem não ter recebido o acompanhamento correto ao longo dos anos.
Isso não significa que o síndico deve se tornar um perito especialista nas edificações em que atua, mas ele precisa buscar informações sobre o assunto e encontrar bons parceiros para ajudá-lo neste quesito.
E foi isso o que a live “Edifícios antigos: quais cuidados o síndico precisa tomar?” trouxe em seu conteúdo. Contamos com a participação da Engenheira Civil Débora Vignali, especialista em Patologia das Construções e Perícias de Engenharia com experiência de 10 anos no setor condominial, para explicar os principais tópicos desta temática de maneira didática e com muitos exemplos comuns.
Confira os destaques dessa aula ao vivo para entender quais são os principais pontos de atenção do síndico de edifícios antigos e sobre medidas gerais que todo profissional precisa ter com o condomínio.
Vícios construtivos e problemas comuns em condomínios antigos
Os condomínios antigos podem ter suas particularidades, como métodos construtivos diferentes que antes eram muito utilizados. A especialista Débora Vignali discorreu sobre as principais diferenças que devem ser notadas, especialmente porque muitos materiais utilizados na época da construção precisam ser substituídos ou modernizados.
Estrutura
A engenheira analisa que antes as estruturas eram mais robustas, enquanto hoje são mais esbeltas, podendo ser projetadas por softwares, uma forma bem diferente de trabalhar.
Pode-se notar também as diferenças de espessuras de cobrimento das armaduras, de um pilar, de uma viga, ou de uma laje. “As normas também mudam ao longo do tempo. Essa espessura hoje é muito maior. Antigamente, era uma espessura pequena. Se você pegar estruturas antigas que não receberam manutenção ao longo do tempo, é muito fácil encontrar o problema de corrosão”, explicou.
Instalações
As instalações, anteriormente, eram feitas de cobre. Essa também é uma mudança em edifícios novos, pois percebe-se o problema da oxidação de instalações antigas, o que leva à troca de toda a instalação.
A atualização de instalações elétricas também são um grande ponto de atenção. Hoje, existe uma demanda diferente de equipamentos comparada ao passado, então vê-se a necessidade de fazer um retrofit das instalações elétricas. “Isso é importante para que não dê problema como um curto-circuito ou não consigam utilizar uma certa demanda de energia elétrica”, explica a especialista.
Elevadores
Os elevadores também entraram na lista do que precisa ser modernizado: não só pela estética, mas principalmente pelo possível desgaste, problemas estruturais ou técnica obsoleta.
Pisos e fachada
Alguns materiais utilizados em pisos e fachadas em condomínios antigos também merecem atenção. Com a deterioração natural, faz-se necessária a troca ou atualização, já que alguns itens podem não são ser mais comercializados.
A modernização do material é fundamental não apenas pela aparência, mas pela facilidade de conservação e manutenção dos novos materiais.
Garantia x Erros da construtora x Desgaste natural: como saber de quem é a responsabilidade dos danos ao condomínio e a quem recorrer?
Quando um problema estrutural surge no condomínio, apontar um responsável ou saber a quem recorrer é sempre um desafio. A engenheira descomplicou o assunto evidenciando as diferenças em cada situação.
Garantia
A garantia é um período de 5 anos definido Código Civil em que a construtora precisa atender o condomínio em qualquer problema apontado. A responsabilidade da construtora, nestes casos, é objetiva. Ou seja, ela pode buscar provar que a culpa não é dela.
Neste período, após abrir uma notificação, o condomínio aguarda o retorno da construtora. Débora reforça um ponto fundamental antes da notificação: o condomínio precisa se certificar de que fez a sua parte. “A construtora vai verificar se aquilo é coerente, se realmente o condomínio fez as manutenções que deveria fazer, ou se utilizou a edificação conforme o manual. Se estiver tudo certo, então o problema realmente é da construtora”, alerta.
Responsabilidade da construtora após 5 anos
Após os 5 anos da garantia, a especialista explica que o que deve ser levado em consideração é a vida útil dos materiais e sistemas utilizados pela construtora. Isto é, o tempo que os materiais utilizados precisam durar de acordo com o que foi projetado. “Uma estrutura, por exemplo, que tenha uma vida útil mínima de 50 anos, precisa durar, no mínimo, 50 anos. E a construtora tem responsabilidade pela estrutura durante esses 50 anos”, explicou.
O que muda neste momento é que, no período de garantia, o condomínio só precisa notificar a construtora. Fora da garantia, o condomínio precisa comprovar que a responsabilidade é da construtora, além de provar que fez as manutenções necessárias e que o edifício foi utilizado corretamente.
Regras de manutenção nos condomínios antigos
Para dar o seguimento correto das manutenções que o condomínio é obrigado a cumprir, o edifício precisa de orientações adequadas que atualmente são entregues pela construtora na forma de um manual.
O manual de uso, operação e manutenção das edificações é uma exigência do Código de Defesa do Consumidor. Ele prevê que todo o produto ou serviço tenha um manual de instrução. “Assim como temos o manual do carro ou da geladeira, a edificação também precisa de um manual. E como cada edificação é diferente da outra, a construtora responsável precisa informar ao seu cliente e ao síndico detalhes sobre como utilizar e como manter”, ensina Débora.
Quando o empreendimento é entregue, o manual é entregue também pela construtora. A partir de então, torna-se papel do síndico executar o calendário de manutenções de acordo com o que está no material. “Ele precisa conter informações claras e didáticas, e apresentar todos os materiais que foram utilizados todos os sistemas.”
Os detalhes desse manual guiarão as manutenções necessárias. A construtora precisa apontar quais são as áreas que são impermeabilizadas ou não, quanto tempo o rejunte precisa de manutenção, telhado, e quem deve executar essas manutenções, entre outros detalhes. “A lavação de uma fachada precisa ser realizada por uma empresa especializada, que tenha funcionários com treinamento em altura e outros detalhes de segurança”, exemplificou Débora.
Implantando esse sistema de gestão da manutenção e registrando a execução de maneira orientada, o condomínio está seguro e poderá requerer a garantia da construtora a qualquer momento. “Se um condomínio tem esse manual e não segue, automaticamente já perde a garantia sobre aquilo.”
Infelizmente, alguns prédios antigos podem não ter esse manual, já que no passado ele não era uma obrigatoriedade da parte das construtoras. Nestes casos, a engenheira aconselha a, antes de qualquer coisa, fazer uma inspeção predial.
Na inspeção, o profissional contratado irá levantar todas as características e todos os problemas que o condomínio apresenta e gerar orientações para um manual. Inicialmente, o condomínio tratará de resolver o que for apontado como emergencial. “A partir dessa análise, é criado um plano de ação do que precisa ser corrigido e um plano de manutenção”.
O plano de manutenção nada mais é do que um cronograma das manutenções, uma agenda baseada em normas e nas exigências para o condomínio que foram apontadas na inspeção. Para facilitar essa organização, alguns aplicativos como o TownSq permitem a organização de datas e alertas para que o síndico não se perca nas datas de manutenção do condomínio.
Vale lembrar que algumas normas de manutenção são gerais, enquanto outras podem ser locais. Um profissional habilitado irá personalizar as orientações de acordo com a particularidade do condomínio e sua localização. Débora traz como exemplo a periodicidade de lavação de fachada em condomínios litorâneos, que pode ser mais frequente por conta da maresia.
Como identificar problemas estruturais no edifício
Para identificar problemas na estrutura do condomínio, contar com o auxílio de um profissional é sempre o ideal, mas o síndico pode e deve desenvolver um olhar atento ao condomínio. A orientação é respeitar as manutenções e aprender a identificar as necessidades da edificação.
A engenheira explica que esses indícios vão desde rompimentos bruscos a pequenos sinais que começam aparecer aos poucos. E quanto antes os problemas forem identificados, menores os riscos para o condomínio. Além disso, mais fácil e mais barato será o conserto.
A recomendação é que seja realizada uma inspeção anual no condomínio, um verdadeiro “pente fino” na estrutura do prédio. “É como se a gente fosse no médico uma vez por ano, fazer um check-up geral”. No dia a dia, a inspeção visual é o suficiente para verificar se tem algum sintoma.
“Prevenção é justamente isso, verificar com periodicidade, e não chegar num prédio depois de 30 anos e só então encontrar um pilar está com corrosão de armadura, ou que já tem um pedaço de concreto caindo. Isso aí já é uma manutenção corretiva.”
Agir preventivamente significa tomar medidas antes que o problema inicie. Para exemplificar, Débora cita o que pode acontecer quando uma lavação de fachada é negligenciada.
“Passar o prazo de uma lavação pode levar a uma lavação e uma restauração de pintura, porque adiar a lavação resulta em problema na pintura, que é uma proteção da fachada. Se isso demora ainda mais, essa manutenção vai virar uma lavação, uma restauração de pintura e um reparo de fissuras. E se isso demorar ainda mais, já começam as infiltrações, e por aí vai até virar uma recuperação estrutural na sua fachada.”
Essa reflexão é uma prova de que o respeito ao calendário de manutenções preventivas, a inspeção visual frequente e a inspeção feita por profissional são alternativas que garantem segurança e impedem que o condomínio gaste tanto.
Identificando reformas que mascaram os problemas do condomínio
Quando falamos em problemas na estrutura do condomínio, podemos imaginar danos explícitos. No entanto, condomínios recém reformados podem estar mascarando problemas. O que está bonito por fora nem sempre está bom por dentro. Mas como o síndico pode descobrir esses problemas escondidos?
A resposta está em sempre reparar nos detalhes do condomínio e não subestimar os pequenos sinais. Quando o síndico assume um condomínio mais antigo, precisa se certificar de que rachaduras e pequenos indícios sejam avaliados, e precisa resolvê-los adequadamente caso sejam sintomas de um problema estrutural.
Débora compartilhou um caso de quando fez um orçamento de uma infiltração no condomínio. Andando pelo prédio, notou um pilar com uma rachadura muito grande. “Na hora eu bati o olho e pensei: corrosão de armadura, com certeza”. Quando perguntou ao zelador se a síndica tinha ciência desse problema, ele respondeu que sim, e que ele mesmo já arrumaria. E que assim já havia feito várias vezes no condomínio.
“Ele não consertou, mas fez uma maquiagem. O profissional está ali recebendo ordens e fazendo o trabalho dele, mas é extremamente perigoso”, explica a profissional.
Além de tentar resolver o problema “em casa” equivocadamente, o síndico muitas vezes pode acabar contratando serviços sem saber realmente o que precisa ser feito. E a consequência da “maquiagem” no condomínio pode ser muito grave, porque o verdadeiro problema nunca é realmente sanado. A partir de então, se torna uma bola de neve.
Quando ninguém toma a providência correta, prédios podem ficar por anos só aumentando seus riscos. Débora exemplifica com o caso de um condomínio de Florianópolis, em que foi necessário evacuar todo o prédio, e depois de meses os moradores ainda não conseguiram voltar, porque os problemas foram se acumulando.
O síndico deve notar que uma característica da maquiagem no condomínio é que o problema volta a aparecer logo. Portanto, o gestor deve estar sempre atento durante as inspeções rotineiras. Quando realmente aparecer, por exemplo, uma fissura, deve procurar um engenheiro para uma visita técnica. “A visita do engenheiro pode custar, mas caro, na verdade, é deixar o condomínio desse jeito”, alertou Débora.
Neste ponto, mencionamos também que o síndico não deve ficar refém da decisão da assembleia quando ela se opõe a fazer os reparos realmente necessários. “Quem vai ser responsabilizado, caso haja algum dano, vai ser o síndico. E muitos síndicos sabem da importância, só que não têm coragem de contrariar a assembleia”, apontou Débora.
O Laudo Técnico de Inspeção Predial é um diagnóstico obrigatório dos condomínios, cuja periodicidade de realização pode variar em cada cidade. Contratar especialistas para realizá-lo no período correto é uma obrigação do síndico, já que ele é o responsável pelas manutenções e segurança do edifício.
A inspeção é praticamente um “pente fino” no prédio inteiro. Desde a caixa d’água e cobertura, até todas as áreas comuns e todos os sistemas da fachada. O objetivo é mitigar os riscos técnicos e econômicos do condomínio.
Levantando esses problemas, o profissional especifica o que precisa ser feito para saná-los e apresenta através de uma tabela de prioridades. O síndico deve então priorizar o que apontado como urgente, ou seja, o que pode causar risco a segurança das pessoas que moram ali.
A prioridade dois são problemas que não causam risco à segurança, mas também precisam de atenção pois possuem uma progressão mais rápida. Ou seja, algo que, se não for arrumado em curto prazo, pode ficar cada vez pior e mais caro. E a prioridade três são problemas mais estéticos, que não são urgentes.
A partir dessa tabela, o síndico consegue fazer uma previsão e saber como direcionar o orçamento do condomínio. A engenheira Débora recomenda que haja uma assessoria pós entrega de laudo também, para ajudar a verificar se as empresas contratadas são aptas, ajudar na fiscalização de obras e para verificar se realmente esse escopo esteja sendo cumprido da forma correta, com os materiais e técnicas especificadas.
A importância das manutenções preventivas
Muito se fala do custo de não fazer uma manutenção preventiva, e para elucidar esse raciocínio, Débora mencionou o estudo da “Lei de Sitter”, que comprova os impactos econômicos que a ausência de manutenção pode ocasionar.
Segundo essa lógica, o custo de uma manutenção adiada pode aumentar numa progressão geométrica de razão cinco. Isso significa que quando uma manutenção é negligenciada, o valor de reparo é 5 vezes mais caro que o valor de prevenção, e vai ficando 5 vezes mais caro se continua sendo adiada.
Débora explica que, quando as manutenções preventivas são adiadas, elas vão ficando cada vez mais caras porque se tornam corretivas. E um exemplo comum mencionado foi o da negligência com a limpeza do ralo. Durante um período de chuva, se essa limpeza não acontece, a água vai subir o nível, irá para debaixo do telhado e resultará em infiltração no apartamento debaixo, estragando o forro, móveis e pintura. O conserto será muito mais caro.
Isso comprova que uma simples manutenção não feita pode resultar em um custo enorme, e comprova que prevenir é melhor do que remediar.
Como conscientizar os moradores sobre a necessidade de reparos estruturais e preventivos
Um grande desafio para o síndico é explicar para os moradores que, muitas vezes, a reforma ou gasto no condomínio não vai deixá-lo necessariamente mais bonito, mas vai reparar ou prevenir algo estrutural.
É fundamental que o síndico entenda o que está acontecendo e saiba como comunicar, para que o morador consiga visualizar essa obra como algo necessário. “Sempre que eu tenho a oportunidade de apresentar um orçamento meu em assembleia, eu acho ótimo, porque consigo realmente explicar para eles a necessidade.”Débora comenta que a atitude de não entender esse investimento pode vir de uma visão cultural.
“No Brasil a gente tem muito cuidado com o automóvel, mas os imóveis custam muito mais do que os automóveis. E a gente acaba deixando o imóvel ali, um patrimônio que ainda vai valorizar muito mais que um carro, e não temos o costume de cuidar desse patrimônio”, observa.
Essa comparação é uma forma interessante e didática de explicar aos moradores que certas intervenções são fundamentais para a valorização do patrimônio, além de, certamente, garantir a segurança dos condôminos e de suas famílias. O engenheiro, ao lado do síndico, ajudará a mostrar para a assembleia o que deveria ser prioridade e as consequências de não seguir com as mudanças.
Se a assembleia segue se opondo a manutenções preventivas, corretivas e reparos urgentes, vale reforçar a importância do síndico se posicionar em prol da boa gestão. Débora reforça que esse é um posicionamento ético do profissional.
“Até antes de ser eleito, o síndico precisa entender que, a partir do momento que uma assembleia está te fazendo trabalhar de forma contrária à lei, esse cliente não é para você”.
Como grande responsável pela gestão da comunidade, o síndico precisa entender que faz parte das suas obrigações executar as manutenções adequadamente, ou poderá responder por isso.
Desgaste natural do condomínio: como desacelerar?
Além de respeitar o calendário de manutenções preventivas do condomínio e sempre buscar o auxílio de profissionais especializados, síndico, moradores e funcionários podem contribuir para colaborar com a preservação do condomínio.
Débora ensina que cada material implementado num numa edificação tem uma vida útil diferente. E para que nenhum prazo vença e seja esquecido, síndico e toda a equipe do condomínio precisam ficar atentos aos detalhes. “Não tem como desacelerar o envelhecimento de um material, mas é preciso acompanhar esse envelhecimento para trocar o quanto antes”, orienta.
Construções antigas x Construções atuais
Mesmo que muitas modernizações nas construções atuais possam garantir maior durabilidade e segurança, é errado pensar que elas sejam melhores que construções antigas de forma geral, muito menos que não exijam a mesma atenção e cuidado.
O que Débora nos explica é que, com a construção acelerada de edificações, fica muito difícil que cada obra tenha a presença constante de um engenheiro. O resultado disso são vários vícios construtivos que já aparecem nos primeiros anos nos novos prédios.
“As obras são feitas mais rapidamente, em prazos cada vez mais apertados, então eu arrisco dizer que tem obras novas aí que estão piores que obras antigas”, avalia.
Portanto, o cuidado com um condomínio em seus anos iniciais é imprescindível, também para que em seu período de garantia fique mais fácil contatar a construtora e reparar problemas.
“Eu gosto muito de comparar as edificações com os seres humanos. Uma construção nova nada mais é que um bebê, que não tem a imunidade formada direito e está muito mais suscetível a doenças. Então, você precisa acompanhar esse bebê com mais frequência”, comparou Débora.
Utilizando essa analogia, um prédio antigo seria um adulto ou idoso, que também precisam de uma atenção especial e cuidado frequente, para que se preservem e tenham vida longa.
Confira a live completa, com as perguntas extras dos participantes:
Para que roubo dentro de condomínio não seja um problema, é fundamental entender o que o síndico e moradores podem e devem fazer nestes casos e como garantir mais segurança a todos. Continue lendo!
O lar é um lugar em que normalmente nos sentimos seguros, e é esperado que o condomínio seja este espaço de segurança para várias famílias que escolheram ali morar.
Mas, infelizmente, ele também não está completamente livre de furtos e roubos.
Somente no estado de São Paulo, foi registrado um aumento de 11% no número de roubos e furtos ocorridos dentro de condomínios no primeiro semestre de 2022.
Para evitar estas situações, é importante saber de quem é a responsabilidade por garantir a segurança do local e também saber como lidar após estes delitos.
Neste artigo, entenda melhor sobre este assunto e salve um modelo gratuito de comunicado de furto. Veja!
Qual a diferença entre furto e roubo?
Furto e roubo são dois delitos que envolvem a subtração de bens alheios, mas existem diferenças significativas entre eles.
O furto ocorre quando alguém subtrai bens de outra pessoa sem a utilização de violência ou ameaça.
Por exemplo, se alguém pegar uma carteira com dinheiro em cima de uma mesa sem ser notado pelo dono, estaria cometendo um furto.
O roubo ocorre quando há o uso de violência ou ameaça para subtrair bens de outra pessoa.
Por exemplo, se alguém entra em uma unidade com uma arma e exige que as pessoas lá presentes entreguem as suas carteiras e celulares, esta pessoa está cometendo um roubo.
Neste caso, a pena para o crime de roubo é mais severa do que a pena para o crime de furto, já que envolve o uso de violência ou ameaça.
De quem é a responsabilidade pela segurança do condomínio?
Segundo o Código Civil, a administração do condomínio é responsável por manter o local em boas condições de uso e segurança.
Isso significa:
estar sempre atento aos riscos;
investir em medidas de segurança;
estar sempre atualizado sobre o que há de mais eficaz e moderno no mercado em relação à segurança de condomínios;
e também estar sempre em dia com as manutenções preventivas em portões, cercas, muros, etc.
No entanto, é importante destacar que a responsabilidade pela segurança do condomínio não é exclusiva da administração, e que cada morador também deve contribuir para a preservação da segurança da comunidade.
Por exemplo:
Os moradores têm a responsabilidade de seguir as regras de segurança estabelecidas no Regimento Interno e na Convenção do Condomínio, como o respeito às normas de entrada e saída de visitantes, por exemplo.
Moradores também devem agir com bom senso tomando medidas simples, como tendo cuidado ao entrar no condomínio, mantendo as portas e janelas trancadas e não compartilhando informações confidenciais com estranhos.
Em caso de roubos ou furtos no condomínio, mesmo que a responsabilidade de segurança esteja nas mãos de quem faz a administração, o síndico não deve ressarcir os prejuízos causados aos moradores.
Na maioria dos casos, cada morador deve se responsabilizar pelas perdas, e aqui vale sugerir a contratação de um seguro residencial para proteger seus pertences
Em casos de negligência severa do síndico para com a segurança do condomínio, como:
descumprimento das obrigações legais e contratuais para garantir a segurança do local;
falta de contratação de medidas de segurança adequadas;
falta de manutenção em equipamentos de segurança já existentes;
negligência na tomada de medidas para prevenir furtos e roubos;
ou descumprimento de normas internas e contratuais de segurança;
Nestes casos, as medidas judiciais podem ser tomadas. Isso significa que os moradores afetados podem buscar indenização pelos prejuízos sofridos.
No entanto, é sempre importante consultar um advogado especializado em gestão condominial e tirar todas as suas dúvidas, antes de entrar com uma ação.
De quem é a responsabilidade por furto ou roubo nas áreas comuns do condomínio?
Como já dito anteriormente, furto ou roubo nas áreas comuns do condomínio são de responsabilidade da administração do local, que tem o dever de manter os espaços em boas condições de uso e segurança, segundo a lei.
No entanto, o morador também precisa fazer sua parte:
contribuindo para a preservação da segurança do local;
fechando portões e janelas ao sair;
respeitando as normas do Regimento Interno ou Convenção;
não deixando objetos de valor expostos nas áreas comuns;
e notificar a administração quando houver suspeitas de atividades criminosas.
De quem é a responsabilidade por furto ou roubo dentro das unidades do condomínio?
A responsabilidade por furto ou roubo dentro das unidades do condomínio é do condômino, que tem o dever de proteger os seus bens e ter ações para garantir a segurança do seu espaço.
O condomínio não tem responsabilidade sobre o interior das unidades, e só pode ser responsabilizado em casos de negligência ou descumprimento de obrigações estabelecidas na legislação, na Convenção ou no Regimento Interno.
Se este for o caso, o proprietário pode buscar indenização pela administração do condomínio, mas também é importante que ele tome medidas preventivas para proteger seus bens.
Vale lembrar que é sempre importante registrar ocorrências de furto ou roubo junto à polícia, para facilitar as investigações e possíveis recuperações.
De quem é a responsabilidade por furto ou roubo dentro da garagem do condomínio?
Quando ocorre dentro da garagem, a responsabilidade é da administração, pois este é um dos espaços que precisam dos cuidados do condomínio.
É o síndico que precisa seguir as regras estabelecidas e realizar a manutenção periódica dos equipamentos de segurança da garagem, como do portão, câmeras de vigilância, sistemas de alarme, entre outros.
Uma das medidas de segurança mais modernas para garagens é a utilização de um sistema eletrônico de reconhecimento de placas de carro, que permite ou nega a entrada de veículos em um condomínio.
Ao mesmo tempo, é também responsabilidade de cada morador contribuir para a preservação da segurança do local, como tomar cuidado ao entrar, fechar o portão após entrada e saída, fechar o veículo ao sair, não deixar objetos de valor expostos no interior do carro e notificar a administração em caso de atividades suspeitas.
Caso ocorra um furto ou roubo, o proprietário do veículo deve registrar ocorrência junto à polícia também.
De quem é a responsabilidade por furto ou roubo realizado por um funcionário do condomínio?
Neste caso, a responsabilidade é da administração, que tem o dever de contratar, treinar e gerenciar os seus funcionários de forma adequada e eficiente.
Se os furtos ou roubos forem confirmados, é fundamental que a administração repare os danos causados e tome medidas para evitar que situações assim se repitam.
Além disso, é imprescindível registrar a ocorrência na polícia, para que as investigações sejam realizadas.
Para que estas situações não ocorram, durante as contrações o síndico precisa fazer verificações de antecedentes e referências, além de fornecer treinamentos e orientações claras sobre as responsabilidades e políticas de conduta.
Mas atenção: A responsabilidade pela ação causada por um funcionário não é absoluta.
Afinal, a administração pode comprovar se tiver adotado todas as medidas necessárias para garantir a integridade e segurança dos bens e pessoas envolvidas, seja na contratação quanto no acompanhamento das atividades do funcionário.
Modelo gratuito de comunicado de furto em condomínio
Um modelo de comunicado de furto em condomínio é um documento que pode ser utilizado para notificar a administração do condomínio sobre o ocorrido e solicitar medidas para solucionar o problema.
Este modelo pode incluir informações como a data e hora do furto, descrição dos bens roubados, circunstâncias em que ocorreu e providências já tomadas.
O objetivo é garantir que a administração fique ciente sobre o ocorrido e tome as medidas necessárias para solucionar o problema.
Utilize o modelo gratuito abaixo:
Prezado, [nome e sobrenome do síndico].
Venho por meio deste comunicado notificá-lo sobre um furto/roubo ocorrido em minha unidade [identificação da unidade, bloco, apartamento] no dia [data/mês/ano do ocorrido], por volta das [horário].
A situação ocorreu enquanto [descrição das circunstâncias em que ocorreu o furto/roubo]. Os itens furtados/roubados incluem [descrição dos bens].
Informo que já registrei a ocorrência junto à polícia e me coloco à disposição para fornecer quaisquer informações adicionais que sejam necessárias para a resolução.
Agradeço a sua atenção a este assunto e espero que medidas sejam tomadas para prevenir futuros furtos em nosso condomínio
Atenciosamente,
[Nome e sobrenome do morador]
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Fábio Becker é síndico profissional, sócio-proprietário da Se7e Condomínios e também um grande parceiro da TownSq. Ele nos concedeu uma entrevista sobre a sua carreira, onde faz boas comparações entre a administração de um condomínio e a administração de uma empresa.
Fábio começou a atuar como síndico morador em 2013 e hoje possui mais de 30 condomínios em sua carteira. Confira o artigo completo e saiba mais sobre esta trajetória de sucesso, além de tomar nota de dicas de administração condominial para síndicos moradores e síndicos profissionais.
Você também pode assistir à entrevista completa no vídeo abaixo.
Como a sua carreira como síndico profissional começou?
Eu acompanho o crescimento desse mercado desde 2013. Hoje em dia, depois da pandemia, houve um “boom” nesta questão de síndico profissional.
Meu início foi como síndico morador. Na época, tinha adquirido recentemente um apartamento num condomínio, e ele estava em implantação ainda. Um conselho foi montado e se fez a instituição deste condomínio.
Eram 400 apartamentos, mas estavam ocupados apenas 40 ou 80. Depois da instituição, a gestão que havia sido organizada não deu certo. As pessoas escolhidas não conseguiram administrar, mesmo sendo moradores bem intencionados.
Depois disso, fui para uma próxima reunião de assembleia de renúncia da administração anterior para que se instituísse uma nova administração. Neste momento, por não ter mais ninguém, eu acabei entrando no conselho do condomínio. Não sabia de nada, não sabia nem onde estava me metendo.
Eu sou engenheiro eletricista. Nesta época, atuava em um departamento comercial focado em engenharia e fiz um MBA em Gestão Empresarial. Eu já tinha essa ideia de que a gestão empresarial serviria para condomínios, obviamente, porque ele é como uma empresa. Tem contas a pagar, contas a receber, tem tudo.
E então, entrando como conselheiro, comecei a ver que o amadorismo era tão grande na gestão de condomínios que qualquer coisa que a gente aplicava em uma empresa, se aplicasse no condomínio daria um resultado absurdo.
Mas como conselheiro, eu não conseguia fazer muito. Então, na virada de gestão, eu e mais um parceiro nos candidatamos. Em novembro de 2013, montamos uma chapa, eu como síndico e ele como subsíndico. Eu já tinha a formação do MBA pela Fundação Getúlio Vargas e já atuava com gestão empresarial prestando consultorias.
Quando entramos, eu disse: “Temos que colocar ferramentas empresariais para dentro do condomínio”.
Eu falava sobre sobre estratégias e metodologias da gestão empresarial, como 5W2H, PDCA, que na gestão empresarial são básicas, mas que no condomínio não se houve falar. Por exemplo, utilizar a matriz GUT para acompanhar reformas de condomínio.
Então meu começo foi assim. Eu disse “é como se fosse uma empresa, e nós temos que aplicar recursos de gestão empresarial”. Afinal, aqui temos 30 funcionários e gerenciamos um recurso que dava em torno de 1 milhão e chegou a 3 milhões por ano.
E você não faz gestão de 3 milhões de forma amadora. Até pode fazer, porque tem um monte gente de condomínio que faz, mas então desperdiça muito recurso agindo assim.
Quais foram as dificuldades que encontrou na época?
O que eu sabia, na época, era trabalhar com empresas. Muitas empresas fabricantes de produtos são um pouco diferentes. Então, me deparei com uma série de situações no condomínio que não tinha ideia como resolver, então comecei a aprender também.
Mesmo que já tenha um conhecimento, a gente começa a aprender na prática como fazer uma gestão de uma equipe de limpeza, da zeladoria, o que é importante no condomínio, ao que os clientes dão valor, etc.
No ramo da gestão empresarial, por exemplo, se a empresa está com déficit de caixa, pode ser necessário criar um plano para reinventá-la. Por isso entendo que um dos pontos mais básicos é entender o cliente e o que ele quer. E o cliente do condomínio é o morador.
Às vezes você atende o morador com uma coisa muito mais simples, traz conforto e segurança, com algo que não precisa ser um grande investimento. Então, entender o anseio desse morador também é algo importante que aprendemos ao longo dos anos.
Apliquei muitas ideias e acredito que deu resultados na época, mas aprendi muito ali também. Havia um caminho gigantesco que eu não conhecia. Porque estava lidando constantemente com 400 famílias, e acontece de tudo.
Quem mora em condomínio se vê em situações que fogem do controle, então se apoia no síndico, de alguma maneira. Os moradores vão pedir auxílio e tem que estar preparado para isso. Essas foram as dificuldades que eu não sabia que teria.
Quando decidiu atuar somente como síndico profissional?
Um condomínio vizinho, de um amigo meu, me convidou para fazer a gestão como síndico. Então eu comecei a atuar em outros condomínios. Neste meio tempo eu tinha uma empresa, então atuava como síndico em atividade complementar.
Em determinado momento em 2017, eu pensei: “Tem mercado, nós temos condições, a empresa é sólida, oferece recursos para os condomínios, é algo que a sociedade remuneraria bem. Vale a pena investir!”.
Então, eu me desfiz da sociedade da empresa em que eu estava, e junto com o Marcos (parceiro) fundei a Se7e Condomínios. Começamos a prospectar, fazer algumas parcerias, encontrar outros condomínios, e a partir daí aumentar a nossa carteira de clientes.
Para mim, o impacto foi no crescimento como empresa. Por mais que eu fosse sócio da minha empresa, eu e meu sócio trabalhávamos. Então, não éramos empresários, mas sim autônomos. Se eu parar de trabalhar, paro de receber. Se eu falecer, a empresa acaba.
Há um momento em que se precisa escolher entre ser autônomo ou ser empresário. E ser empresário é quando sua empresa começa a trabalhar sem que você necessariamente esteja na ponta.
A partir daí, com a carteira crescendo, contratar mais síndicos. É um caminho natural para quem quer expandir neste mercado. Ter processos sólidos e ter uma equipe para fazer atendimento.
A Copa do Mundo já começou e, para entrar no clima de torcida pelo país, muitas pessoas já colocaram as decorações verde e amarela no seu apartamento. Mas o que é permitido e o que é proibido quanto à decoração no condomínio? Veja algumas dicas a seguir..
Na hora do gol é muito difícil não soltar um grito de celebração. Durante a Copa do Mundo é esperado que, em muitas casas, as famílias e amigos se reúnam, cantem, deem risada, comemorem e conversem muito antes, durante e depois dos jogos.
E nada melhor do que uma boa decoração para entrar no clima de festa e futebol logo cedo.
Em condomínios, estas reuniões também já são esperadas. A diferença é que viver em comunidade exige algumas condutas específicas, principalmente a respeito de cuidado com o patrimônio e respeito com os demais moradores, principalmente aqueles que não estão tanto no clima de Copa do Mundo quanto os outros.
Saiba neste artigo como organizar a decoração de Copa do Mundo da maneira correta, sem causar dor de cabeça aos outros moradores ou ir contra as regras do condomínio.
Como organizar a decoração da Copa do Mundo no condomínio?
Confira Regimento Interno e Convenção do Condomínio
O Regimento Interno ou a Convenção do Condomínio podem conter algumas regras sobre alterações dos ambientes internos e externos. É interessante conferir o que dizem estas normas antes de fazer qualquer tipo de alteração na fachada do apartamento ou áreas comuns, por exemplo.
Algumas ações já sabemos serem proibidas, como a pintura das paredes das áreas comuns, por exemplo. Outras iniciativas, se não constarem na convenção do condomínio, podem e devem ser discutidas entre os condôminos.
Incentive um consenso entre os moradores
O que será permitido nas varandas dos condomínios? E quanto às janelas de cada apartamento? Se o regimento interno do condomínio não conter detalhes sobre estas práticas, os moradores poderão discutir sobre o assunto em reunião de assembleia.
Aconselhamos que, nestas situações, os moradores discutam as decisões que envolvem mudanças mais explícitas no condomínio. Estabelecer limites será útil não apenas para a decoração da Copa do Mundo, mas também para outros eventos, como Natal, Ano Novo, Páscoa, etc.
Organize datas para decorar e para retirar a decoração
Que dia será retirada toda a decoração da Copa do Mundo? Vale também estabelecer um dia para a retirada das bandeiras e arrumar os espaços da forma que estavam anteriormente, para evitar que os dias de jogo passem e a decoração fique abandonada no local.
Se toda a decoração for feita no salão de festas, lembre-se de que depois de cada jogo este espaço pode ter sido reservado para outros eventos que também estão acontecendo nesta época do ano.
Então, combine como será feita a limpeza e a retirada dos enfeites verdes e amarelos, para não atrapalhar os próximos eventos daquela área.
Depois que a decoração for retirada, vale fazer uma comparação com o antes. Marcas nas paredes, objetos estragados ou qualquer outra mudança que pode ter afetado a estrutura ou itens da área comum devem ser reparados pelos responsáveis pela decoração.
Preze pela segurança dos moradores
Mesmo que a criatividade seja grande e os moradores desejem fazer decorações mirabolantes, é importante dar atenção à segurança dos moradores.
Certifiquem-se de que hastes de bandeiras estejam dispostas de forma a não machucar ou cair em quem estiver circulando. Tenha cuidado extra com o que é disposto nas varandas, para que não machuque os próprios moradores da unidade ou de apartamentos vizinhos.
Respeite aqueles que não desejam comemorar
Viver em condomínios é viver muito perto das inúmeras diferenças. E por mais que a maioria das pessoas se anime com a Copa do Mundo, algumas não estarão no clima. É importante respeitá-las e fazer o máximo para que as suas rotinas não sejam tão afetadas.
O respeito vale especialmente durante os jogos, momento em que o barulho pode ser mais alto do que o normal. Para isso, o síndico deve tomar iniciativas de conscientização entre os moradores sobre o que é autorizado e o que não é.
O que sempre lembramos é que seja qual for o horário do jogo, qualquer barulho que perturbe o sossego pode gerar consequências para quem praticou.
Barulho em excesso no condomínio já é aguardado em todo lugar com a chegada da Copa do Mundo. Saiba como se divertir com os jogos e ainda manter a harmonia no condomínio, para que todos se respeitem.
Na hora do gol, vai ser difícil não soltar um grito de celebração. Durante a Copa do Mundo, é esperado que, em muitas casas, as famílias e amigos se reúnam, cantem, deem risada, comemorem e conversem muito antes, durante e depois dos jogos.
Em condomínios, estas reuniões também já são esperadas. A diferença é que viver em comunidade exige algumas condutas específicasem respeito aos demais moradores, especialmente envolvendo limites para o barulho.
Saiba neste artigo como aproveitar o melhor da Copa do Mundo sem criar problemascom outros moradores.
Ao final, saiba como a tecnologia pode ser a sua melhor ferramenta para garantir uma comunicação clara e ter mais segurança durante a temporada de jogos.
Como evitar problemas com barulhos em excesso durante os jogos da Copa do Mundo?
Cuidado com o horário de barulho
Independentemente do horário do jogo, dentro do condomínio existem regras quanto ao horário de barulho permitido. Normalmente, a “festa” tem horário para iniciar e acabar.
Lembre-se que o horário de silêncio pode variar de acordo com o que está previsto em cada Regimento Interno, e as regras dos condomínios devem respeitar as leis municipais sobre o assunto.
Desrespeitar o horário do barulho, além de gerar transtorno no condomínio e incomodar a paz dos vizinhos, pode ocasionar em advertências e multas.
Evite festas e comemorações nas áreas de circulação
Assim como é direito de todos os condôminos poderem utilizar as áreas comuns do condomínio, é dever também respeitar as regras do condomínio para a utilização.
Evite fazer festas, algazarra, gritaria e conversas altas em pátios, entradas e corredores, e também respeite as regras de quiosques e salões de festa.
Vale lembrar que o barulho excessivo, mesmo dentro do horário permitido no condomínio, pode ser considerado um incômodo desrespeitoso aos moradores que estão em outras unidades.
Não solte fogos de artifício ou rojões
Nenhuma comemoração justifica a queima de fogos de artifício e rojões dentro do condomínio.
A prática não é permitida, e tanto as leis municipais quanto as regras do próprio condomínio podem confirmar isso. Esta prática coloca em risco a segurança física e compromete o sossego dos moradores.
O condômino que desobedecer esta norma e soltar fogos e rojões mesmo assim, pode ser denunciado e corre o risco de responder por danos morais ou materiais, em caso de acidente.
Incentive o respeito com os moradores que não gostam de futebol ou torcem para outros times
A Copa do Mundo é ansiosamente aguardada por alguns, enquanto que outros não se importam tanto. E viver com este tipo de diferença é muito comum e natural, especialmente dentro de uma comunidade.
É importante que aqueles condôminos que não gostam de futebol e vivem o dia de jogo como qualquer outro sejam respeitados.
Embora a tolerância neste período possa ser maior, lembrar que muitas pessoas estão levando uma rotina normal deve nos incentivar a cuidar com o excesso de barulho.
O mesmo respeito vale para quem torce para outros países. O futebol perde o potencial de integração quando acontecem episódios de intolerância e desrespeito entre torcedores.
Mantenha o controle do fluxo de visitantes
O condomínio já aguarda uma grande circulação de visitantes durante os dias de jogos da Copa do Mundo.
E para garantir mais segurança e menos chance de grandes festas com alto potencial de descontrole e perturbação do sossego, é importante controlar o fluxo de entradas e saídas.
A identificação de visitas é o ponto inicial a ser reforçado. Alguns condomínios já têm regras para controlar a entrada de visitantes estabelecidas no Regimento Interno.
Se a sua portaria ainda não tem uma organização para registrar entradas e saídas, uma ideia é começar a utilizar uma planilha de controle de acessos de visitantes no excel, registrando nome completo do visitante e, se possível, algum número de documento.
Basta o condômino pré-autorizar pelo seu celular a entrada dos visitantes que irá receber. Em poucos segundos, a portaria já visualiza a autorização, poderá liberar a entrada do visitante e depois registrar a sua saída também pelo app.
É fundamental também reforçar aos condôminos algumas regras das áreas comuns, como horário de silêncio e outras normas para utilização, como limite de pessoas do salão de festas de acordo com o Regimento Interno, etc.
Oriente os convidados sobre as regras de barulho permitidas
Assim como os moradores precisam estar sempre cientes das regras de barulho permitidas no condomínio, os convidados também precisam saber.
É uma responsabilidade do condômino alertar seus visitantes, porque ele é responsável pelos seus convidados e pelas ações deles.
As normas da Convenção do Condomínio e no Regimento Interno precisam estar claras para os moradores e é dever deles respeitá-las e garantir que seus convidados também as respeitem.
O barulho excessivo feito pelos convidados pode ter como consequência uma advertência para a unidade e/ou multa por excesso de barulho, de acordo com o que determinam as regras do condomínio.
Evite buzinaços na garagem ou na frente do condomínio
Algumas ações que geram perturbação desnecessária no condomínio podem ser evitadas com um pouco de bom senso.
Buzinar dentro da garagem do condomínio já pode incomodar os moradores de maneira geral, mesmo dentro do horário de barulho em dias comuns.
Buzinaços na garagem ou na frente do condomínio não são uma forma adequada de comemoração durante a Copa do Mundo, e podem resultar em multas por excesso de barulho.
Neste momento vale lembrar que nem todos os moradores estão acompanhando a Copa do Mundo da mesma forma que os mais animados estão. É fundamental respeitar seu sossego.
Incentive o respeito aos funcionários do condomínio
Cada funcionário do condomínio é encarregado de, por meio de suas funções específicas, zelar pelo cuidado com o condomínio e pela segurança e bem-estar dos moradores.
Além de alinhar com cada um como suas atividades podem mudar nos dias de jogo para reforçar estes cuidados, o síndico deve alertar os moradores sobre o respeito com os funcionários.
Por mais difícil que seja seguir regras em dias de comemoração, alegria e euforia, vale lembrar que os funcionários estão fazendo o trabalho deles pelo bem comum. Respeitá-los é o certo a fazer.
Em situações de desrespeito aos funcionários, o condômino pode receber advertência e, possivelmente, até multa, dependendo do que está determinado no Regimento Interno sobre este tema.
Como usar a tecnologia para proporcionar o bem-estar do condomínio durante os jogos da Copa do Mundo?
A tecnologia pode ser a maior aliada do síndico, dos funcionários e dos moradores a qualquer momento, especialmente em situações excepcionais, como na Copa do Mundo.
Ela pode facilitar a comunicação, organização, segurança e bem-estar de todos.
Envio de circulares
O síndico pode reforçar as regras estabelecidas no condomínio para os dias de jogo por meio de circulares.
Ele pode enviar uma lista de orientações com base no que já está estabelecido no Regimento Interno e citar outras boas práticas, como cuidado com barulho fora dos limites, autorização prévia de visitantes para que não se acumulem na portaria, etc.
No aplicativo TownSq, é possível anexar arquivos às circulares, segmentar grupos específicos para ver a mensagem e também verificar quem já visualizou a circular.
SAIBA COMO ENVIAR UMA CIRCULAR NO APLICATIVO TOWNSQ
Reserva do salão de festas
Sem desorganização para reservar espaços comuns para assistir aos jogos da Copa do Mundo!
Com a possibilidade de fazer as reservas de salão de festas online, os moradores podem visualizar por conta própria a disponibilidade do espaço, sem depender de terceiros ou sobrecarregar síndico e funcionários com o assunto.
No aplicativo TownSq é possível ver a agenda de todas as dependências comuns do condomínio, selecionar a área que deseja reservar, ler sobre as informações e termos de uso e confirmar a reserva.
Outro diferencial é a criação de uma fila de espera quando a dependência já está reservada por outro morador no dia desejado. Em casos de cancelamento pelo dono da reserva, o primeiro da fila garante a sua vez.
SAIBA COMO FAZER RESERVA DE ÁREAS COMUNS NO APLICATIVO TOWNSQ
Controle de visitantes
A autorização de visitantes no aplicativo para condomínio é rápida, segura e prática.
No aplicativo TownSq, basta que o morador cadastre o convidado pelo celular e, ao fazer esta “pré-autorização”, a portaria saberá que uma visita é esperada. A identificação é feita e o registro de entrada e saída é realizado rapidamente.
O porteiro pode atualizar dados da visita e até tirar fotos, se for esta a conduta padrão do condomínio.
Também é possível gerar relatórios de todas as autorizações realizadas durante um período pesquisado.
SAIBA MAIS SOBRE A FUNCIONALIDADE DE PORTARIA DO TOWNSQ
Guarda de documentos
No aplicativo TownSq, podem ser anexados Regimento Interno e Convenção do Condomínio, para que estes documentos importantes estejam sempre disponíveis para a leitura e consulta.
SAIBA COMO GUARDAR DOCUMENTOS NO APLICATIVO TOWNSQ
Agora que você já sabe sobre como preservar o respeito e a harmonia no condomínio durante os jogos da Copa, e também como a tecnologia pode ser útil para isso, veja mais sobre o aplicativo TownSq!
Aproveite os inúmeros benefícios de utilizar a ferramenta mais completa para a sua gestão condominial.
