Mais uma vez, a TownSq tem trabalhado não apenas na busca de novas ferramentas como na modernização de tecnologias das funcionalidades existentes. Por isso, é com muito entusiasmo que informamos que a antiga funcionalidade “Registros de Turno” está de cara nova e ainda mais completa.
O Registros de Serviço é uma versão atualizada e otimizada, que torna a gestão mais eficiente ao oferecer a personalização das interações e atividades do condomínio. Continue lendo!
O que mudou?
Dentro do Registros de Serviço, o síndico, o porteiro e outros membros da equipe de gestão poderão documentar o que acontece dentro do condomínio, realizar registros de turnos dos porteiros e, a partir de agora, também podem criar registros de interações com os moradores.
Essas interações ficarão disponíveis apenas para a equipe do condomínio, criando assim um espaço de gestão de interações com a comunidade.
Como usar estar funcionalidade?
Acesse “Registros de Serviço” na barra lateral do TownSq. Na aba “Comunidade”, adicione registros de ocorrência dentro do seu condomínio.
Selecione a categoria e adicione a descrição. Caso queira, inclua anexos. Por fim, clique em “Adicionar”.
Na aba “Moradores”, selecione o morador, a categoria e adicione o registro. Caso queira, adicione anexos. Por fim, clique em “Adicionar”.
Caso queira, você também pode manter informações importantes fixadas, filtrar por registros de um determinado período, categoria ou palavra-chave.
Exemplos de como usar o Registros de Serviço
Em Registros de Serviço > Comunidade, registre anotações como:
Portão da garagem quebrou na noite do dia 10 de agosto. Um reparo provisório foi feito no dia 11 de agosto;
Elevador social apresentou falhas na porta do 5º andar, técnico foi acionado para reparo;
Luzes do estacionamento apagadas durante a noite. Eletricista chamado para verificar o sistema.
Em Registros de Serviço > Moradores, selecione o morador desejado e registre anotações como:
Moradora prefere receber encomendas no período da tarde, quando está no apartamento;
Morador solicita segunda vaga de garagem para novo veículo. Aguardando decisão da assembleia;
Moradora registrou a presença de um novo cão de pequeno porte e solicitou autorização para uso do elevador social.
Vantagens do Registros de Serviço
Informações para melhorar o atendimento no condomínio: Ao manter um registro detalhado das preferências e interações com os moradores, o Registros de Serviço permite que a equipe do condomínio ofereça um serviço mais personalizado e atencioso, elevando a experiência geral do morador;
Produtividade da equipe: Reduzindo o tempo necessário para gerenciar e acessar informações sobre interações dos moradores, a funcionalidade aumenta a produtividade da equipe, permitindo que eles se concentrem em tarefas mais importantes e na melhoria dos serviços oferecidos;
Gerenciamento centralizado: Com todas as informações sobre interações dos moradores em um único local, o Registros de Serviço facilita o rastreamento e o gerenciamento dessas interações, permitindo uma visão mais completa e integrada das atividades da comunidade;
Privacidade e segurança de dados: A restrição de acesso aos membros da equipe garante que as informações dos residentes sejam mantidas em segurança e a sua privacidade protegida, cumprindo com as normas de proteção de dados pessoais;
Melhoria contínua: A análise dos dados coletados no Registros de Serviço pode oferecer insights valiosos para a melhoria contínua das operações e do atendimento aos moradores, identificando padrões e áreas que necessitam de atenção especial.
Experimente a funcionalidade agora mesmo!
Mantenha os acontecimentos da sua comunidade atualizados por meio da funcionalidade Registros de Serviço. Acesse agora o TownSq para aproveitar essa possibilidade dentro do seu condomínio.
Se o seu condomínio ainda não utiliza o TownSq, aproveite para agendar uma demonstração gratuita do nosso sistema agora.
A gestão financeira do condomínio está entre os maiores desafios enfrentados por síndicos atualmente. E é natural que seja um assunto de relevância, afinal, esses cuidados financeiros impactam a qualidade de vida dos moradores e a valorização do patrimônio.
Além disso, o despreparo do profissional ao lidar com o dinheiro do condomínio pode ter graves consequências na vida do síndico, que pode responder com o seu patrimônio pessoal caso seja comprovada má-fé, negligência grave ou abuso de poder na gestão dos recursos do condomínio (artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro).
Contamos com a participação do advogado condominial Eduardo Rachid e do Síndico Profissional Wigo Ribeiro para falar sobre análises da situação financeira, a identificar causa de problemas, elaboração de planos de ação, cortes de gastos, negociações, incentivo de regularização da inadimplência, comunicação transparente e mais.
Confira os destaques dessa aula e domine as principais medidas de reorganização financeira condominial.
O Artigo 1.348 e as responsabilidades do síndico quanto à gestão financeira
O Artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro traz o síndico como responsável pela administração do condomínio, incluindo a cobrança das contribuições devidas pelos condôminos, a gestão do fundo de reserva e a prestação de contas. Ele deve agir com diligência e transparência, podendo ser responsabilizado civilmente se causar prejuízos ao condomínio por má gestão ou omissão.
Wigo Ribeiro, síndico profissional, menciona a elaboração de um bom orçamento como a base da boa gestão financeira do condomínio.
Para exercer suas responsabilidades, o síndico deve começar por um planejamento adequado daquilo que efetivamente vai gastar mensalmente, incluindo manutenção, segurança, administração, consumo, seguros obrigatórios, reserva para emergências e melhorias.
“É de suma importância se organizar, e obviamente, prestar conta de tudo o que vem fazendo, o dinheiro que entrou e o que saiu no dia a dia”, explica o profissional.
E para garantir esse fluxo do dinheiro chegando mensalmente no caixa do condomínio, o síndico também exerce o papel de fiscalizador e arrecadador das taxas condominiais.
Segundo o advogado condominial Eduardo Rachid, entre as responsabilidades financeiras do síndico está cobrar dos condôminos suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas necessárias, segundo artigo 1348, inciso do VII do Código Civil.
Caso o síndico falhe em exercer esse papel, ele está negligenciando sua responsabilidade. “Além disso, se porventura ele deixar prescrever o débito condominial, precisará ressarcir o condomínio de um dinheiro que ele deixou de cobrar”, explica o advogado.
O síndico que se vê numa situação financeira delicada ou sobrecarregado pelas suas demandas, pode e deve contar com parceiros. Na área financeira, ele pode contar com diversos profissionais, entre eles, uma empresa especializada em cobrança e assessoria jurídica.
Como o planejamento resolve os principais desafios enfrentados pelos síndicos ao lidar com questões financeiras
Um grande erro dos síndicos está em não apenas não realizar um planejamento, mas principalmente na falta de capacidade de respeitar e acompanhar o que foi previsto.
Como solução, Rachid comenta sobre os “três pilares do planejamento”: o planejamento, em si; o monitoramento do planejamento; e os dados e resultados do que foi executado.
“O síndico deve monitorar para ver se está tendo evolução dentro daquilo que ele propôs na previsão orçamentária”. Por exemplo, é importante verificar não apenas as manutenções realizadas, mas a qualidade do que está sendo feito.
Não apenas para o seu controle, mas o monitoramento também deve ser compartilhado com os condôminos, bem como suas conclusões.
O síndico deve se preparar para chegar com resultados nas reuniões de assembleia. “Ele vai justificar o porquê será necessário readequar a taxa condominial. O condômino pode até não gostar do síndico, mas os seus resultados serão difíceis de contestar”.
Munido de números e com uma boa organização, o síndico supera o desafio de ganhar a confiança e ter uma boa base para diálogo com os condôminos, podendo trazer argumentos com precisão. “Ele já eliminou 80% dos problemas mostrando os resultados”, observa o advogado.
Para realizar uma previsão orçamentária adequada, Wigo Ribeiro orienta a fazer um cálculo realista, pensando nas particularidades do condomínio. “Deve-se entender as necessidades e expectativas dos condôminos”, orienta.
Em que o síndico deveria ser aconselhado a desistir de tentar recuperar a saúde financeira de um condomínio?
Determinadas situações financeiras podem ser tão complexas que o síndico pode se sentir desesperançoso e inclinado a abandonar o cargo.
Perguntados sobre a possibilidade de desistência, Eduardo Rachid e Wigo Ribeiro apontam caminhos alternativos para o gestor. Renunciar à responsabilidade para com o condomínio deve ser a última opção.
Para Rachid, o síndico é um agente de transformação social. Sua função na sociedade tem impacto de transformação.
Transformação de um local, de uma comunidade. “A pessoa, a partir do momento em que ela busca ser síndica, tem a responsabilidade de procurar soluções para os problemas. Se não conseguir a solução, buscar minimizar”.
O conselho é procurar soluções e profissionais competentes. O advogado aponta como primeira saída a contratação de um novo diagnóstico da situação predial, para que o síndico tenha mais controle e noção do que precisa ser feito ou deixar de ser feito.
Para condomínios com passivo financeiro elevado, uma ideia é sempre contar com empresas de cobrança, consultorias financeiras, empresas de recuperação de crédito e garantidoras.
Nos momentos de dificuldade, o síndico precisa também lembrar que não está sozinho. Ele pode construir uma rede de apoio com bons parceiros, capazes de dar suporte e atendimento qualificado quando necessário.
Outro conselho do síndico profissional Wigo é envolver os condôminos no processo de recuperação da saúde financeira: “A responsabilidade é de todo mundo”.
Análise completa da situação financeira do condomínio para começar a resolver os problemas: Onde começar a buscar informações?
Para iniciar a resolução dos problemas financeiros de um condomínio, realizar uma análise completa da situação financeira é fundamental.
Para isso, o síndico deve mergulhar numa coleta e avaliação detalhada de informações financeiras essenciais, como extratos bancários, registros contábeis, relatórios de receitas e despesas, e a situação das dívidas.
Esse é um bom ponto de partida para o desenvolvimento de estratégias de recuperação financeira e reestruturação, pois o síndico poderá identificar as principais fontes de problemas e áreas de desperdício.
A advogado condominial Rachid explica que o momento de análise conta com dois “jogadores” importantes: a administradora e a auditoria. “Essas duas ferramentas trarão um norte financeiro, as saídas de curto, médio e longo prazo”, explica.
Quanto às soluções comuns aos casos mais emergenciais, uma decisão de curto prazo possível no mercado seria vender o crédito ou procurar uma empresa de garantia de receita.
Esse movimento é capaz de aliviar rapidamente a pressão financeira sobre o condomínio, garantindo fluxo de caixa imediato e estabilidade financeira temporária.
A médio e a longo prazo, Rachid aconselha a busca por uma empresa especializada em cobranças e normatizar o procedimento da cobrança no condomínio.
“Instalar processos de como que vai ser feita a cobrança é fundamental. Mostrar mecanismos de ação para que ele (o condômino) possa falar ‘deixa eu me movimentar aqui, porque senão posso perder meu imóvel’”, orienta o advogado condominial.
Outro pensamento que o síndico precisa ter nesse momento é a noção de que sua gestão é como uma maratona: ele tem que saber dosar seus recursos e esforços.
E neste processo, é fundamental tornar todos cientes das escolhas financeiras e do motivo por trás de cada uma.
“Sempre jogando de maneira transparente com os condôminos: ‘eu quero fazer isso, mas eu não consigo em virtude desse aspecto financeiro’, ou ‘eu gostaria de fazer isso agora, mas há uma urgência, conforme o engenheiro me passou, e tem que se fazer aquilo’”, exemplifica.
O síndico profissional Wigo também preza pela transparência em todo o processo, e conta com a Administração Digital da TownSqpara ter uma gestão financeira mais organizada e acessível.
“Eu dei uma viciada na forma de trabalho da TownSq. Você tem uma facilidade muito grande de fazer e acessar a previsão orçamentária, de modo que as coisas ficam bem claras até para os condôminos. Fácil acesso do que foi gasto, como foi gasto, o que entrou e saiu”.
Quais são os profissionais com quem o síndico pode contar neste processo?
Para enfrentar os desafios de recuperação e gestão financeira condominial, o síndico poderá ter o apoio de diversos profissionais especializados.
Esses especialistas serão responsáveis por trazer conhecimentos técnicos e estratégicos essenciais, ajudando a analisar a situação financeira, implementar soluções e garantir a conformidade com as normas legais.
Rachid explicou que o síndico pode e deve montar o seu “time dos sonhos”.
“No gol, os advogados. Na zaga, a administradora com o auditor. Nas laterais, os engenheiros, que eu vejo como de suma importância. No meio de campo, eu colocaria profissionais responsáveis por manutenções, zeladoria, portaria, limpeza, pois estão na linha de frente. No ataque, eu colocaria o síndico, de forma isolada para marcar os gols”, escalou.
Rachid ainda explica que esses profissionais todos não precisam, necessariamente, ser contratados mensalmente. Alguns podem ser chamados de forma pontual.
Além de reforçar a necessidade do síndico se cercar do conhecimento jurídico, contábil e de bons especialistas, Wigo Ribeiro reforçou que além da questão técnica é importante avaliar se há confiança nesses profissionais.
Ele relembra que pôde contar com a TownSq na ocasião em que teve dificuldades numa questão fiscal e precisou de apoio.
O condomínio que assumira não havia realizado o pagamento de alguns tributos, o que estava comprometendo a regularidade fiscal do condomínio.
“Algumas DARFs (Documentos de Arrecadação de Receitas Federais) não tinham sido pagas, e quem me ajudou foi própria TownSq, que tem uma equipe qualificada de contabilidade, e a gente fez as declarações necessárias”.
Cuidados para realizar cortes de gastos no condomínio
Uma análise das despesas do condomínio é fundamental para o gerenciamento da saúde financeira. Mas ao considerar cortes de gastos, o síndico precisa ter cautela e estratégia, priorizando a eficiência sem comprometer a qualidade dos serviços e a segurança dos moradores.
Avaliar as despesas de maneira criteriosa e planejar as reduções com transparência são passos fundamentais para garantir a sustentabilidade financeira do condomínio sem gerar impactos negativos para a comunidade.
Para Wigo Ribeiro, o primeiro passo é entender quais são os serviços essenciais, aquilo não pode de jeito nenhum ser cortado.
Neste caso, manutenções são um tópico que merece muito cuidado.
Em geral, é perigoso economizar nesse aspecto, pois a qualidade deve ser priorizada e as opções mais baratas, muitas vezes, não são as mais adequadas. O síndico pode estar economizando hoje e precisando pagar mais caro amanhã.
Mesmo com as dificuldades, o síndico profissional afirma que não podemos duvidar da capacidade de cooperação da comunidade.
“Às vezes, você vai se surpreender, pois durante um período os condôminos podem aceitar pagar um pouco mais que você não precise cortar alguns gastos”.
Rachid lembra que, na maioria das vezes, o condômino não faz ideia do que está dentro da planilha da previsão orçamentária. É papel do síndico apresentar e estar recapitulando nas assembleias.
“A orientação que a gente sempre passa para o síndico é dizer ‘dentro desses serviços ofertados, o que dá para retirar daqui? O que dá para otimizar?’, e a gente vai falando linha por linha”.
Dessa forma, os condôminos terão a ciência do que é necessário no condomínio, o que deve ser priorizado e o custo de cada coisa.
O advogado também orienta que o síndico cuide com as palavras. “Não é corte de gastos, é otimização de investimento”.
Dessa forma, o morador entende que aquela ação também é uma forma de investir em conforto, bem-estar e segurança da comunidade, uma realocação mais eficiente dos recursos.
Como incentivar a regularização da inadimplência dos condôminos de forma eficaz?
Assim como um cidadão paga impostos e espera que o Estado, em contrapartida, ofereça bons serviços de saúde, educação e segurança, o condômino deve entender que o pagamento da taxa condominial visa manter e melhorar os benefícios dentro do condomínio para a comunidade.
É essa a analogia utilizada pelo advogado Eduardo Rachid para explicar a luta pela diminuição da inadimplência.
Ele orienta que o síndico explique aos moradores o que deixará de ser feito caso o dinheiro não entre no caixa. “Você vai ter que chegar e falar: ‘Olha, se continuar nessa linha de inadimplência, as consequências serão essas’”.
Para apoiar seu trabalho, o síndico pode contar com profissionais jurídicos, contábeis, além das soluções de crédito e cobrança disponíveis no mercado.
Rachid orienta que a situação da inadimplência seja primeiramente gerenciada de forma administrativa, antes de envolver o setor jurídico.
Para isso, é fundamental que o condomínio siga uma regra de cobrança, com um procedimento padrão em casos de atraso.
O advogado alerta para uma conduta comum e perigosa no combate à inadimplência: a concessão de descontos não permitidos juridicamente, que vai contra o Código Civil, contra a convenção e contra a assembleia.
O síndico que conceder descontos a inadimplentes por conta própria, irá pagar a conta. “Caso isso venha acontecer, soma-se a responsabilidade civil do síndico de ter que ressarcir aquele montante ao condomínio, pois o dinheiro pertence a uma coletividade, não pertence a ele”.
Wigo Ribeiro aconselha que o síndico se responsabilize pelo primeiro contato com o condômino inadimplente, nestes casos, oferecendo auxílio e se colocando à disposição caso o condômino tenha alguma dificuldade de acesso ao boleto ou algo parecido.
“Com o tempo você percebe quais são aqueles moradores que sempre são pontuais, outros que eventualmente atrasam um pouco e aqueles que realmente passam por maiores problemas. É tudo uma questão de de saber como se relacionar com cada um”, observa.
Outro grande aliado do síndico é a tecnologia. Um sistema que permita a visualização completa da situação do condomínio, agilize acordos e a gestão como um todo se torna imprescindível.
“O síndico do século XXI precisa investir em tecnologia. Com a tecnologia ele otimiza recursos, otimiza gastos e tem uma ferramenta para ajudar a diminuir na inadimplência”.
Como envolver a comunidade na transformação financeira do condomínio
Envolver a comunidade na transformação financeira do condomínio é fundamental para alcançar resultados duradouros.
A participação ativa dos condôminos não apenas fortalece o senso de responsabilidade da comunidade, mas também facilita a implementação de medidas necessárias para reverter a situação financeira.
Para Wigo Ribeiro, o fortalecimento do senso de pertencimento na comunidade é o que fará toda a diferença, e o síndico, como líder, precisa agir para inspirar esse sentimento.
“As pessoas precisam entender a sua honestidade, a sua transparência, a vontade de fazer a coisa dar certo juntamente com a equipe”.
Também para ele, fomentar o diálogo numa comunidade tão diversa é outra iniciativa fundamental. “O condomínio é um recorte da sociedade. Cada pessoa tem um entendimento, e essa divergência, que muita gente acha ruim, é boa para o síndico começar a ter visões diferenciadas.
Essa troca de conhecimento com pessoas é que vai fazer essa mudança ali dentro do teu condomínio”.
Rachid finaliza as orientações falando sobre três chaves de conhecimento que o síndico precisa ter: educação financeira, gestão emocional o terceiro ponto é a comunicação, que vai permitir um bom envolvimento com a comunidade. “A comunicação é o fermento do bolo no condomínio para o síndico crescer”.
As condições para a boa comunicação são que seja clara, objetiva, direta e, sobretudo, humana.
A gestão humanizada seria a “cereja do bolo”. “Não adianta ele ter todo o tecnicismo e não dar bom dia aos condôminos ou perguntar se o porteiro está bem ou precisa de algo”, alerta o advogado.
A Semana da Gestão Financeira foi um evento 100% online e gratuito realizado pela TownSq dos dias 19 a 22 de março de 2024.
As aulas formam uma imersão completa nas finanças condominiais, passando por diferentes desafios e abordando temas como organização das finanças, prevenção de problemas, valorização do patrimônio e facilitadores tecnológicos para o síndico.
Em abril e maio de 2024, o estado do Rio Grande do Sul sofreu as consequências de grandes temporais em diversas cidades.
O volume de água levou ao sobrecarregamento de várias bacias que invadiram cidades, devastando casas e levando vidas. A tragédia é considerada a maior catástrofe climática da região, e entrou para a história como um dos maiores desastres naturais do Brasil.
Como uma empresa gaúcha, a TownSq assumiu a responsabilidade de atuar, apoiar e oferecer o suporte necessário para quem foi atingido ou está na linha de frente durante esta fase difícil.
Portanto, além de colaborar com alertas oficiais e orientações para condomínios, também auxiliamos membros da nossa comunidade interna que foram afetados e a sociedade, por meio de divulgação de ações e doações a instituições. Veja mais!
Instituições sociais que a TownSq apoia
Vakinha: A Maior Vaquinha Solidária do RS
Instituto Cultural Floresta
Operação De Volta Para Casa
Grupo Au Au Miau
Centro Humanístico Vida da Baltazar
Associação Pais e Amor de Cachoeirinha/RS
Vakinha: A Maior Vaquinha Solidária do RS
Já no início das primeiras mobilizações para ajudar os afetados pelas enchentes, foi divulgada a Vakinha, a maior campanha solidária do Rio Grande do Sul, criada pelo Instituto Vakinha, pelo Pretinho Básico e por Badin Colono.
O valor que segue sendo arrecado é direcionado para ajudar as famílias, escolas, abrigos e entidades assistenciais que sofreram com as chuvas fortes.
O Instituto Cultural Floresta (ICF) foi criado em 2016 para buscar forças e soluções inovadoras e colaborativas para a segurança pública no Rio Grande do Sul.
Durante o momento, a instituição abraça a missão de apoiar a população afetada, reforçando a missão de apoiar de responder às necessidades da comunidade.
O ICF aceita contribuição financeira, de qualquer valor, destinada a aquisição e distribuição de cestas básicas, fornecimento de kits de higiene e apoio na reconstrução de áreas afetadas.
As doações podem ser feitas via PIX ou por compras de itens domésticos disponíveis no site oficial do projeto.
Saiba detalhes e como doar:
Site oficial: www.operacaodevoltaparacasa.com.br
Instagram: www.instagram.com/devoltaparacasars
Chave PIX: CNPJ 10.429.522/0001-67
Grupo Au Au Miau
O Grupo Au Au Miau de Sobradinho/RS atua na Região Centro Serra do estado. Os voluntários atuaram no resgate e cuidam de animais vítimas de enchentes e maus tratos.
Formado por mais de 30 voluntárias dedicadas, o grupo busca proporcionar uma vida digna e segura para esses animais, oferecendo abrigo, cuidados médicos e carinho.
Saiba detalhes e como doar:
Grupo no Facebook: https://bit.ly/GrupoAuauMiau
Chave PIX: 36.433.521/0001-80
ANÁLIA HAMANN SILVA
Centro Humanístico Vida da Baltazar
O Centro Humanístico Vida da Baltazar é um abrigo que amparou mais de 400 animais resgatados nas enchentes de Porto Alegre.
Atualmente, a instituição conta com o apoio de voluntários para doações de materiais, alimento e medicamentos necessários para os pets e para a disponibilização de lares temporários para animais que se recuperam e buscam adoção.
Saiba detalhes e como doar:
Endereço: Av. Baltazar de Oliveira Garcia, 2132 – Porto Alegre/RS, 91150-000
Fundada em 2016, a Associação Pais e Amor de Cachoeirinha oferece suporte a mais de 400 famílias na cidade, proporcionando lazer, bem-estar, atendimento, informações e trabalhando na garantia de direitos da pessoa autista.
As famílias afetadas pelas enchentes estão sendo atendidas diretamente nos abrigos e recebendo doações, além de apoio para a limpeza e reconstrução de suas casas e suporte psicológico.
É responsabilidade do síndico garantir a segurança do condomínio, e isso envolve trabalhar na implementação de medidas adequadas de segurança física desse espaço. E em edifícios antigos, essa responsabilidade inclui alguns cuidados específicos, uma vez que essas estruturas podem acumular muitos problemas desde a sua criação e podem não ter recebido o acompanhamento correto ao longo dos anos.
Isso não significa que o síndico deve se tornar um perito especialista nas edificações em que atua, mas ele precisa buscar informações sobre o assunto e encontrar bons parceiros para ajudá-lo neste quesito.
E foi isso o que a live “Edifícios antigos: quais cuidados o síndico precisa tomar?” trouxe em seu conteúdo. Contamos com a participação da Engenheira Civil Débora Vignali, especialista em Patologia das Construções e Perícias de Engenharia com experiência de 10 anos no setor condominial, para explicar os principais tópicos desta temática de maneira didática e com muitos exemplos comuns.
Confira os destaques dessa aula ao vivo para entender quais são os principais pontos de atenção do síndico de edifícios antigos e sobre medidas gerais que todo profissional precisa ter com o condomínio.
Vícios construtivos e problemas comuns em condomínios antigos
Os condomínios antigos podem ter suas particularidades, como métodos construtivos diferentes que antes eram muito utilizados. A especialista Débora Vignali discorreu sobre as principais diferenças que devem ser notadas, especialmente porque muitos materiais utilizados na época da construção precisam ser substituídos ou modernizados.
Estrutura
A engenheira analisa que antes as estruturas eram mais robustas, enquanto hoje são mais esbeltas, podendo ser projetadas por softwares, uma forma bem diferente de trabalhar.
Pode-se notar também as diferenças de espessuras de cobrimento das armaduras, de um pilar, de uma viga, ou de uma laje. “As normas também mudam ao longo do tempo. Essa espessura hoje é muito maior. Antigamente, era uma espessura pequena. Se você pegar estruturas antigas que não receberam manutenção ao longo do tempo, é muito fácil encontrar o problema de corrosão”, explicou.
Instalações
As instalações, anteriormente, eram feitas de cobre. Essa também é uma mudança em edifícios novos, pois percebe-se o problema da oxidação de instalações antigas, o que leva à troca de toda a instalação.
A atualização de instalações elétricas também são um grande ponto de atenção. Hoje, existe uma demanda diferente de equipamentos comparada ao passado, então vê-se a necessidade de fazer um retrofit das instalações elétricas. “Isso é importante para que não dê problema como um curto-circuito ou não consigam utilizar uma certa demanda de energia elétrica”, explica a especialista.
Elevadores
Os elevadores também entraram na lista do que precisa ser modernizado: não só pela estética, mas principalmente pelo possível desgaste, problemas estruturais ou técnica obsoleta.
Pisos e fachada
Alguns materiais utilizados em pisos e fachadas em condomínios antigos também merecem atenção. Com a deterioração natural, faz-se necessária a troca ou atualização, já que alguns itens podem não são ser mais comercializados.
A modernização do material é fundamental não apenas pela aparência, mas pela facilidade de conservação e manutenção dos novos materiais.
Garantia x Erros da construtora x Desgaste natural: como saber de quem é a responsabilidade dos danos ao condomínio e a quem recorrer?
Quando um problema estrutural surge no condomínio, apontar um responsável ou saber a quem recorrer é sempre um desafio. A engenheira descomplicou o assunto evidenciando as diferenças em cada situação.
Garantia
A garantia é um período de 5 anos definido Código Civil em que a construtora precisa atender o condomínio em qualquer problema apontado. A responsabilidade da construtora, nestes casos, é objetiva. Ou seja, ela pode buscar provar que a culpa não é dela.
Neste período, após abrir uma notificação, o condomínio aguarda o retorno da construtora. Débora reforça um ponto fundamental antes da notificação: o condomínio precisa se certificar de que fez a sua parte. “A construtora vai verificar se aquilo é coerente, se realmente o condomínio fez as manutenções que deveria fazer, ou se utilizou a edificação conforme o manual. Se estiver tudo certo, então o problema realmente é da construtora”, alerta.
Responsabilidade da construtora após 5 anos
Após os 5 anos da garantia, a especialista explica que o que deve ser levado em consideração é a vida útil dos materiais e sistemas utilizados pela construtora. Isto é, o tempo que os materiais utilizados precisam durar de acordo com o que foi projetado. “Uma estrutura, por exemplo, que tenha uma vida útil mínima de 50 anos, precisa durar, no mínimo, 50 anos. E a construtora tem responsabilidade pela estrutura durante esses 50 anos”, explicou.
O que muda neste momento é que, no período de garantia, o condomínio só precisa notificar a construtora. Fora da garantia, o condomínio precisa comprovar que a responsabilidade é da construtora, além de provar que fez as manutenções necessárias e que o edifício foi utilizado corretamente.
Regras de manutenção nos condomínios antigos
Para dar o seguimento correto das manutenções que o condomínio é obrigado a cumprir, o edifício precisa de orientações adequadas que atualmente são entregues pela construtora na forma de um manual.
O manual de uso, operação e manutenção das edificações é uma exigência do Código de Defesa do Consumidor. Ele prevê que todo o produto ou serviço tenha um manual de instrução. “Assim como temos o manual do carro ou da geladeira, a edificação também precisa de um manual. E como cada edificação é diferente da outra, a construtora responsável precisa informar ao seu cliente e ao síndico detalhes sobre como utilizar e como manter”, ensina Débora.
Quando o empreendimento é entregue, o manual é entregue também pela construtora. A partir de então, torna-se papel do síndico executar o calendário de manutenções de acordo com o que está no material. “Ele precisa conter informações claras e didáticas, e apresentar todos os materiais que foram utilizados todos os sistemas.”
Os detalhes desse manual guiarão as manutenções necessárias. A construtora precisa apontar quais são as áreas que são impermeabilizadas ou não, quanto tempo o rejunte precisa de manutenção, telhado, e quem deve executar essas manutenções, entre outros detalhes. “A lavação de uma fachada precisa ser realizada por uma empresa especializada, que tenha funcionários com treinamento em altura e outros detalhes de segurança”, exemplificou Débora.
Implantando esse sistema de gestão da manutenção e registrando a execução de maneira orientada, o condomínio está seguro e poderá requerer a garantia da construtora a qualquer momento. “Se um condomínio tem esse manual e não segue, automaticamente já perde a garantia sobre aquilo.”
Infelizmente, alguns prédios antigos podem não ter esse manual, já que no passado ele não era uma obrigatoriedade da parte das construtoras. Nestes casos, a engenheira aconselha a, antes de qualquer coisa, fazer uma inspeção predial.
Na inspeção, o profissional contratado irá levantar todas as características e todos os problemas que o condomínio apresenta e gerar orientações para um manual. Inicialmente, o condomínio tratará de resolver o que for apontado como emergencial. “A partir dessa análise, é criado um plano de ação do que precisa ser corrigido e um plano de manutenção”.
O plano de manutenção nada mais é do que um cronograma das manutenções, uma agenda baseada em normas e nas exigências para o condomínio que foram apontadas na inspeção. Para facilitar essa organização, alguns aplicativos como o TownSq permitem a organização de datas e alertas para que o síndico não se perca nas datas de manutenção do condomínio.
Vale lembrar que algumas normas de manutenção são gerais, enquanto outras podem ser locais. Um profissional habilitado irá personalizar as orientações de acordo com a particularidade do condomínio e sua localização. Débora traz como exemplo a periodicidade de lavação de fachada em condomínios litorâneos, que pode ser mais frequente por conta da maresia.
Como identificar problemas estruturais no edifício
Para identificar problemas na estrutura do condomínio, contar com o auxílio de um profissional é sempre o ideal, mas o síndico pode e deve desenvolver um olhar atento ao condomínio. A orientação é respeitar as manutenções e aprender a identificar as necessidades da edificação.
A engenheira explica que esses indícios vão desde rompimentos bruscos a pequenos sinais que começam aparecer aos poucos. E quanto antes os problemas forem identificados, menores os riscos para o condomínio. Além disso, mais fácil e mais barato será o conserto.
A recomendação é que seja realizada uma inspeção anual no condomínio, um verdadeiro “pente fino” na estrutura do prédio. “É como se a gente fosse no médico uma vez por ano, fazer um check-up geral”. No dia a dia, a inspeção visual é o suficiente para verificar se tem algum sintoma.
“Prevenção é justamente isso, verificar com periodicidade, e não chegar num prédio depois de 30 anos e só então encontrar um pilar está com corrosão de armadura, ou que já tem um pedaço de concreto caindo. Isso aí já é uma manutenção corretiva.”
Agir preventivamente significa tomar medidas antes que o problema inicie. Para exemplificar, Débora cita o que pode acontecer quando uma lavação de fachada é negligenciada.
“Passar o prazo de uma lavação pode levar a uma lavação e uma restauração de pintura, porque adiar a lavação resulta em problema na pintura, que é uma proteção da fachada. Se isso demora ainda mais, essa manutenção vai virar uma lavação, uma restauração de pintura e um reparo de fissuras. E se isso demorar ainda mais, já começam as infiltrações, e por aí vai até virar uma recuperação estrutural na sua fachada.”
Essa reflexão é uma prova de que o respeito ao calendário de manutenções preventivas, a inspeção visual frequente e a inspeção feita por profissional são alternativas que garantem segurança e impedem que o condomínio gaste tanto.
Identificando reformas que mascaram os problemas do condomínio
Quando falamos em problemas na estrutura do condomínio, podemos imaginar danos explícitos. No entanto, condomínios recém reformados podem estar mascarando problemas. O que está bonito por fora nem sempre está bom por dentro. Mas como o síndico pode descobrir esses problemas escondidos?
A resposta está em sempre reparar nos detalhes do condomínio e não subestimar os pequenos sinais. Quando o síndico assume um condomínio mais antigo, precisa se certificar de que rachaduras e pequenos indícios sejam avaliados, e precisa resolvê-los adequadamente caso sejam sintomas de um problema estrutural.
Débora compartilhou um caso de quando fez um orçamento de uma infiltração no condomínio. Andando pelo prédio, notou um pilar com uma rachadura muito grande. “Na hora eu bati o olho e pensei: corrosão de armadura, com certeza”. Quando perguntou ao zelador se a síndica tinha ciência desse problema, ele respondeu que sim, e que ele mesmo já arrumaria. E que assim já havia feito várias vezes no condomínio.
“Ele não consertou, mas fez uma maquiagem. O profissional está ali recebendo ordens e fazendo o trabalho dele, mas é extremamente perigoso”, explica a profissional.
Além de tentar resolver o problema “em casa” equivocadamente, o síndico muitas vezes pode acabar contratando serviços sem saber realmente o que precisa ser feito. E a consequência da “maquiagem” no condomínio pode ser muito grave, porque o verdadeiro problema nunca é realmente sanado. A partir de então, se torna uma bola de neve.
Quando ninguém toma a providência correta, prédios podem ficar por anos só aumentando seus riscos. Débora exemplifica com o caso de um condomínio de Florianópolis, em que foi necessário evacuar todo o prédio, e depois de meses os moradores ainda não conseguiram voltar, porque os problemas foram se acumulando.
O síndico deve notar que uma característica da maquiagem no condomínio é que o problema volta a aparecer logo. Portanto, o gestor deve estar sempre atento durante as inspeções rotineiras. Quando realmente aparecer, por exemplo, uma fissura, deve procurar um engenheiro para uma visita técnica. “A visita do engenheiro pode custar, mas caro, na verdade, é deixar o condomínio desse jeito”, alertou Débora.
Neste ponto, mencionamos também que o síndico não deve ficar refém da decisão da assembleia quando ela se opõe a fazer os reparos realmente necessários. “Quem vai ser responsabilizado, caso haja algum dano, vai ser o síndico. E muitos síndicos sabem da importância, só que não têm coragem de contrariar a assembleia”, apontou Débora.
O Laudo Técnico de Inspeção Predial é um diagnóstico obrigatório dos condomínios, cuja periodicidade de realização pode variar em cada cidade. Contratar especialistas para realizá-lo no período correto é uma obrigação do síndico, já que ele é o responsável pelas manutenções e segurança do edifício.
A inspeção é praticamente um “pente fino” no prédio inteiro. Desde a caixa d’água e cobertura, até todas as áreas comuns e todos os sistemas da fachada. O objetivo é mitigar os riscos técnicos e econômicos do condomínio.
Levantando esses problemas, o profissional especifica o que precisa ser feito para saná-los e apresenta através de uma tabela de prioridades. O síndico deve então priorizar o que apontado como urgente, ou seja, o que pode causar risco a segurança das pessoas que moram ali.
A prioridade dois são problemas que não causam risco à segurança, mas também precisam de atenção pois possuem uma progressão mais rápida. Ou seja, algo que, se não for arrumado em curto prazo, pode ficar cada vez pior e mais caro. E a prioridade três são problemas mais estéticos, que não são urgentes.
A partir dessa tabela, o síndico consegue fazer uma previsão e saber como direcionar o orçamento do condomínio. A engenheira Débora recomenda que haja uma assessoria pós entrega de laudo também, para ajudar a verificar se as empresas contratadas são aptas, ajudar na fiscalização de obras e para verificar se realmente esse escopo esteja sendo cumprido da forma correta, com os materiais e técnicas especificadas.
A importância das manutenções preventivas
Muito se fala do custo de não fazer uma manutenção preventiva, e para elucidar esse raciocínio, Débora mencionou o estudo da “Lei de Sitter”, que comprova os impactos econômicos que a ausência de manutenção pode ocasionar.
Segundo essa lógica, o custo de uma manutenção adiada pode aumentar numa progressão geométrica de razão cinco. Isso significa que quando uma manutenção é negligenciada, o valor de reparo é 5 vezes mais caro que o valor de prevenção, e vai ficando 5 vezes mais caro se continua sendo adiada.
Débora explica que, quando as manutenções preventivas são adiadas, elas vão ficando cada vez mais caras porque se tornam corretivas. E um exemplo comum mencionado foi o da negligência com a limpeza do ralo. Durante um período de chuva, se essa limpeza não acontece, a água vai subir o nível, irá para debaixo do telhado e resultará em infiltração no apartamento debaixo, estragando o forro, móveis e pintura. O conserto será muito mais caro.
Isso comprova que uma simples manutenção não feita pode resultar em um custo enorme, e comprova que prevenir é melhor do que remediar.
Como conscientizar os moradores sobre a necessidade de reparos estruturais e preventivos
Um grande desafio para o síndico é explicar para os moradores que, muitas vezes, a reforma ou gasto no condomínio não vai deixá-lo necessariamente mais bonito, mas vai reparar ou prevenir algo estrutural.
É fundamental que o síndico entenda o que está acontecendo e saiba como comunicar, para que o morador consiga visualizar essa obra como algo necessário. “Sempre que eu tenho a oportunidade de apresentar um orçamento meu em assembleia, eu acho ótimo, porque consigo realmente explicar para eles a necessidade.”Débora comenta que a atitude de não entender esse investimento pode vir de uma visão cultural.
“No Brasil a gente tem muito cuidado com o automóvel, mas os imóveis custam muito mais do que os automóveis. E a gente acaba deixando o imóvel ali, um patrimônio que ainda vai valorizar muito mais que um carro, e não temos o costume de cuidar desse patrimônio”, observa.
Essa comparação é uma forma interessante e didática de explicar aos moradores que certas intervenções são fundamentais para a valorização do patrimônio, além de, certamente, garantir a segurança dos condôminos e de suas famílias. O engenheiro, ao lado do síndico, ajudará a mostrar para a assembleia o que deveria ser prioridade e as consequências de não seguir com as mudanças.
Se a assembleia segue se opondo a manutenções preventivas, corretivas e reparos urgentes, vale reforçar a importância do síndico se posicionar em prol da boa gestão. Débora reforça que esse é um posicionamento ético do profissional.
“Até antes de ser eleito, o síndico precisa entender que, a partir do momento que uma assembleia está te fazendo trabalhar de forma contrária à lei, esse cliente não é para você”.
Como grande responsável pela gestão da comunidade, o síndico precisa entender que faz parte das suas obrigações executar as manutenções adequadamente, ou poderá responder por isso.
Desgaste natural do condomínio: como desacelerar?
Além de respeitar o calendário de manutenções preventivas do condomínio e sempre buscar o auxílio de profissionais especializados, síndico, moradores e funcionários podem contribuir para colaborar com a preservação do condomínio.
Débora ensina que cada material implementado num numa edificação tem uma vida útil diferente. E para que nenhum prazo vença e seja esquecido, síndico e toda a equipe do condomínio precisam ficar atentos aos detalhes. “Não tem como desacelerar o envelhecimento de um material, mas é preciso acompanhar esse envelhecimento para trocar o quanto antes”, orienta.
Construções antigas x Construções atuais
Mesmo que muitas modernizações nas construções atuais possam garantir maior durabilidade e segurança, é errado pensar que elas sejam melhores que construções antigas de forma geral, muito menos que não exijam a mesma atenção e cuidado.
O que Débora nos explica é que, com a construção acelerada de edificações, fica muito difícil que cada obra tenha a presença constante de um engenheiro. O resultado disso são vários vícios construtivos que já aparecem nos primeiros anos nos novos prédios.
“As obras são feitas mais rapidamente, em prazos cada vez mais apertados, então eu arrisco dizer que tem obras novas aí que estão piores que obras antigas”, avalia.
Portanto, o cuidado com um condomínio em seus anos iniciais é imprescindível, também para que em seu período de garantia fique mais fácil contatar a construtora e reparar problemas.
“Eu gosto muito de comparar as edificações com os seres humanos. Uma construção nova nada mais é que um bebê, que não tem a imunidade formada direito e está muito mais suscetível a doenças. Então, você precisa acompanhar esse bebê com mais frequência”, comparou Débora.
Utilizando essa analogia, um prédio antigo seria um adulto ou idoso, que também precisam de uma atenção especial e cuidado frequente, para que se preservem e tenham vida longa.
Confira a live completa, com as perguntas extras dos participantes:
Para que roubo dentro de condomínio não seja um problema, é fundamental entender o que o síndico e moradores podem e devem fazer nestes casos e como garantir mais segurança a todos. Continue lendo!
O lar é um lugar em que normalmente nos sentimos seguros, e é esperado que o condomínio seja este espaço de segurança para várias famílias que escolheram ali morar.
Mas, infelizmente, ele também não está completamente livre de furtos e roubos.
Somente no estado de São Paulo, foi registrado um aumento de 11% no número de roubos e furtos ocorridos dentro de condomínios no primeiro semestre de 2022.
Para evitar estas situações, é importante saber de quem é a responsabilidade por garantir a segurança do local e também saber como lidar após estes delitos.
Neste artigo, entenda melhor sobre este assunto e salve um modelo gratuito de comunicado de furto. Veja!
Qual a diferença entre furto e roubo?
Furto e roubo são dois delitos que envolvem a subtração de bens alheios, mas existem diferenças significativas entre eles.
O furto ocorre quando alguém subtrai bens de outra pessoa sem a utilização de violência ou ameaça.
Por exemplo, se alguém pegar uma carteira com dinheiro em cima de uma mesa sem ser notado pelo dono, estaria cometendo um furto.
O roubo ocorre quando há o uso de violência ou ameaça para subtrair bens de outra pessoa.
Por exemplo, se alguém entra em uma unidade com uma arma e exige que as pessoas lá presentes entreguem as suas carteiras e celulares, esta pessoa está cometendo um roubo.
Neste caso, a pena para o crime de roubo é mais severa do que a pena para o crime de furto, já que envolve o uso de violência ou ameaça.
De quem é a responsabilidade pela segurança do condomínio?
Segundo o Código Civil, a administração do condomínio é responsável por manter o local em boas condições de uso e segurança.
Isso significa:
estar sempre atento aos riscos;
investir em medidas de segurança;
estar sempre atualizado sobre o que há de mais eficaz e moderno no mercado em relação à segurança de condomínios;
e também estar sempre em dia com as manutenções preventivas em portões, cercas, muros, etc.
No entanto, é importante destacar que a responsabilidade pela segurança do condomínio não é exclusiva da administração, e que cada morador também deve contribuir para a preservação da segurança da comunidade.
Por exemplo:
Os moradores têm a responsabilidade de seguir as regras de segurança estabelecidas no Regimento Interno e na Convenção do Condomínio, como o respeito às normas de entrada e saída de visitantes, por exemplo.
Moradores também devem agir com bom senso tomando medidas simples, como tendo cuidado ao entrar no condomínio, mantendo as portas e janelas trancadas e não compartilhando informações confidenciais com estranhos.
Em caso de roubos ou furtos no condomínio, mesmo que a responsabilidade de segurança esteja nas mãos de quem faz a administração, o síndico não deve ressarcir os prejuízos causados aos moradores.
Na maioria dos casos, cada morador deve se responsabilizar pelas perdas, e aqui vale sugerir a contratação de um seguro residencial para proteger seus pertences
Em casos de negligência severa do síndico para com a segurança do condomínio, como:
descumprimento das obrigações legais e contratuais para garantir a segurança do local;
falta de contratação de medidas de segurança adequadas;
falta de manutenção em equipamentos de segurança já existentes;
negligência na tomada de medidas para prevenir furtos e roubos;
ou descumprimento de normas internas e contratuais de segurança;
Nestes casos, as medidas judiciais podem ser tomadas. Isso significa que os moradores afetados podem buscar indenização pelos prejuízos sofridos.
No entanto, é sempre importante consultar um advogado especializado em gestão condominial e tirar todas as suas dúvidas, antes de entrar com uma ação.
De quem é a responsabilidade por furto ou roubo nas áreas comuns do condomínio?
Como já dito anteriormente, furto ou roubo nas áreas comuns do condomínio são de responsabilidade da administração do local, que tem o dever de manter os espaços em boas condições de uso e segurança, segundo a lei.
No entanto, o morador também precisa fazer sua parte:
contribuindo para a preservação da segurança do local;
fechando portões e janelas ao sair;
respeitando as normas do Regimento Interno ou Convenção;
não deixando objetos de valor expostos nas áreas comuns;
e notificar a administração quando houver suspeitas de atividades criminosas.
De quem é a responsabilidade por furto ou roubo dentro das unidades do condomínio?
A responsabilidade por furto ou roubo dentro das unidades do condomínio é do condômino, que tem o dever de proteger os seus bens e ter ações para garantir a segurança do seu espaço.
O condomínio não tem responsabilidade sobre o interior das unidades, e só pode ser responsabilizado em casos de negligência ou descumprimento de obrigações estabelecidas na legislação, na Convenção ou no Regimento Interno.
Se este for o caso, o proprietário pode buscar indenização pela administração do condomínio, mas também é importante que ele tome medidas preventivas para proteger seus bens.
Vale lembrar que é sempre importante registrar ocorrências de furto ou roubo junto à polícia, para facilitar as investigações e possíveis recuperações.
De quem é a responsabilidade por furto ou roubo dentro da garagem do condomínio?
Quando ocorre dentro da garagem, a responsabilidade é da administração, pois este é um dos espaços que precisam dos cuidados do condomínio.
É o síndico que precisa seguir as regras estabelecidas e realizar a manutenção periódica dos equipamentos de segurança da garagem, como do portão, câmeras de vigilância, sistemas de alarme, entre outros.
Uma das medidas de segurança mais modernas para garagens é a utilização de um sistema eletrônico de reconhecimento de placas de carro, que permite ou nega a entrada de veículos em um condomínio.
Ao mesmo tempo, é também responsabilidade de cada morador contribuir para a preservação da segurança do local, como tomar cuidado ao entrar, fechar o portão após entrada e saída, fechar o veículo ao sair, não deixar objetos de valor expostos no interior do carro e notificar a administração em caso de atividades suspeitas.
Caso ocorra um furto ou roubo, o proprietário do veículo deve registrar ocorrência junto à polícia também.
De quem é a responsabilidade por furto ou roubo realizado por um funcionário do condomínio?
Neste caso, a responsabilidade é da administração, que tem o dever de contratar, treinar e gerenciar os seus funcionários de forma adequada e eficiente.
Se os furtos ou roubos forem confirmados, é fundamental que a administração repare os danos causados e tome medidas para evitar que situações assim se repitam.
Além disso, é imprescindível registrar a ocorrência na polícia, para que as investigações sejam realizadas.
Para que estas situações não ocorram, durante as contrações o síndico precisa fazer verificações de antecedentes e referências, além de fornecer treinamentos e orientações claras sobre as responsabilidades e políticas de conduta.
Mas atenção: A responsabilidade pela ação causada por um funcionário não é absoluta.
Afinal, a administração pode comprovar se tiver adotado todas as medidas necessárias para garantir a integridade e segurança dos bens e pessoas envolvidas, seja na contratação quanto no acompanhamento das atividades do funcionário.
Modelo gratuito de comunicado de furto em condomínio
Um modelo de comunicado de furto em condomínio é um documento que pode ser utilizado para notificar a administração do condomínio sobre o ocorrido e solicitar medidas para solucionar o problema.
Este modelo pode incluir informações como a data e hora do furto, descrição dos bens roubados, circunstâncias em que ocorreu e providências já tomadas.
O objetivo é garantir que a administração fique ciente sobre o ocorrido e tome as medidas necessárias para solucionar o problema.
Utilize o modelo gratuito abaixo:
Prezado, [nome e sobrenome do síndico].
Venho por meio deste comunicado notificá-lo sobre um furto/roubo ocorrido em minha unidade [identificação da unidade, bloco, apartamento] no dia [data/mês/ano do ocorrido], por volta das [horário].
A situação ocorreu enquanto [descrição das circunstâncias em que ocorreu o furto/roubo]. Os itens furtados/roubados incluem [descrição dos bens].
Informo que já registrei a ocorrência junto à polícia e me coloco à disposição para fornecer quaisquer informações adicionais que sejam necessárias para a resolução.
Agradeço a sua atenção a este assunto e espero que medidas sejam tomadas para prevenir futuros furtos em nosso condomínio
Atenciosamente,
[Nome e sobrenome do morador]
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